臺灣新竹地方法院民事判決 106年度訴字第522號原 告即反訴被告 莊竣麟訴訟代理人 王志陽律師被 告即反訴原告 陳木清訴訟代理人 曾能煜律師
陳又寧律師複代理人 任君逸律師上列當事人間請求拆屋還地等事件，本院於民國107 年3 月27日辯論終結，本院判決如下：
主 文被告應給付原告新臺幣壹萬貳仟柒佰貳拾貳元，及其中新臺幣捌仟玖佰壹拾元自民國一百零六年九月二十日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息；暨自民國一百零七年三月一日起至將占用新竹縣○○鎮○○段○○○○○○號如附圖所示編號A 部分面積五七點七四平方公尺、編號B 部分面積二三點八七平方公尺、編號C1部分面積三點五○平方公尺、編號C2部分面積一點三四平方公尺土地返還原告止，按月於每月末日給付原告新臺幣壹仟肆佰參拾壹元。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用百分之一由被告負擔，餘由原告負擔。
本判決第一項淂假執行。但被告如以新臺幣壹萬貳仟柒佰貳拾貳元為原告預供擔保，得免為假執行。
原告其餘假執行聲請駁回。
反訴被告應給付反訴原告新臺幣參佰萬元，及自民國一百零六年八月五日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
反訴訴訟費用由反訴被告負擔。
本判決第六項於反訴原告以新臺幣壹佰萬元為反訴被告供擔保後，得為假執行。但反訴被告如以新臺幣參佰萬元為反訴原告預供擔保，得免為假執行。
事實及理由
壹、程序方面：
一、按反訴之標的與本訴之標的及其防禦方法不相牽連者，不得提起，民事訴訟法第260 條第1 項定有明文。又該條項所稱之相牽連者，係指反訴之標的與本訴之標的間，或反訴之標的與防禦方法間，兩者在法律上或事實上關係密切，審判資料有共通性或牽連性者而言。舉凡本訴標的法律關係或作為防禦方法所主張之法律關係，與反訴標的之法律關係同一，或當事人兩造所主張之權利，由同一法律關係發生，或本訴標的之法律關係發生之原因，與反訴標的之法律關係發生之原因，其主要部分相同，均可認為兩者間有牽連關係。
二、本件原告起訴主張其於民國100 年間購得被告及訴外人陳木生共有坐落新竹縣○○鎮○○段○○○○○○○○○○○○○○○○號（下稱正興段33、33-1、35-1、37地號）土地及其上之鐵皮屋（下稱系爭鐵皮屋）。被告無權占用前開土地及系爭鐵皮屋，依民法第767 條第1 項前段及中段規定之法律關係，請求被告將上開土地上之建物拆除並將所占用之土地返還原告並賠償原告自105 年10月起至106 年5 月止租金162,400 元及被告於上開期間撕毀出售土地仲介廣告物、阻撓原告出售土地，造成原告經濟損失新臺幣（下同）1,500,000 元。嗣被告於本件言詞辯論程序中以被告於100 年間向其與訴外人陳木生買受正興段33、33-1、35-1、37地號土地，惟原告並未依約給付被告買賣價金3,000,000 元，乃依兩造買賣契約之法律關係提起反訴請求原告給付前開價金，而反訴聲明：反訴被告應給付反訴原告3,000,000 元，及自反訴起訴狀繕本送達翌日起至清償日止按年息百分之5 計算之利息之事實，有原告起訴狀及被告民事民事反訴起訴狀既答辯（一）狀附卷可憑（見本院卷第5 至7 頁、第36至43頁），其反訴標的與本訴之標的及其防禦方法相牽連，反訴原告提起本件反訴，揆諸前揭規定，並無不合，自應准許。
三、次按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之基礎事實同一者，不在此限，民事訴訟法第255 條第1 項第2 款定有明文。又所謂請求之基礎事實同一，係指變更或追加之訴與原訴之主要爭點有其共同性，各請求所主張之利益在社會生活上可認係屬同一或關連之紛爭，而就原請求之訴訟及證據資料，於繼續審理時，在相當程度範圍內具有同一性或一體性，得期待於後請求之審理予以利用，俾先後兩請求得在同一程序中一併解決，避免重複審理者屬之（最高法院90年度臺抗字第287 號裁判意旨參照）。
四、經查，本件原告起訴時原以前述原因事實請求被告拆屋還地，並請求相當於租金損害賠償及其他損失，而聲明請求：（一）被告將坐落正興段33、33-1、35-1、37地號土地上之系爭鐵皮屋拆除，將占用之土地返還原告，並賠償原告105 年10月至106 年5 月之租金162,400 元及上述期間惡意撕毀出售土地之仲介廣告物、阻撓原告出售土地，造成原告經濟損失1,500,000 元。嗣於言詞辯論程序中以上開土地上之系爭鐵皮屋既經原告買受取得，被告自應將系爭鐵皮屋遷讓返還原告，及如本院認被告對原告所有正興段33、33-1、35-1、37地號土地有法定租賃權存在，因被告另有占用原告所有同段34-8地號（下稱正興段34-8地號）土地搭建鐵皮騎樓使用，仍屬無權占有等情撤回經濟損失1,500,000 元請求，追加請求遷讓系爭鐵皮屋、減縮相當於租金損害不當得利、追加被告無權占用34-8地號土地部分返還及相當於租金損害、租金，而為先、備位聲明：先位聲明：（一）被告應將坐落正興段33、37、34-8地號如圖所示編號A 部分面積57.74 平方公尺土地上鐵皮屋、編號B 部分面積23.87 平方公尺土地上鐵皮屋、編號C 部分面積19.75 平方公尺土地上鐵皮騎樓、編號C1部分面積3.50平方公尺土地上鐵皮騎樓、編號C2部分面積1.34平方公尺土地上鐵皮騎樓遷讓，返還原告。（二）被告應給付原告35,875元及自106 年9 月20日起至清償日止，按週年利率百分之5 計算之利息。（三）被告應自106 年
9 月20日起至將正興段33、37、34-8地號土地上之地上物遷讓返還原告之日止，按月給付原告租金3,136 元；備位聲明：（一）被告應將坐落正興段34之8 地號如附圖所示編號C部分面積19.75 平方公尺土地上鐵皮騎樓拆除，並將占用之土地返還原告。（二）被告應給付原告35,875元，及自106年9 月20日起至清償日止，按週年利率百分之5 計算之利息。（三）被告應自106 年9 月20日起至將占用之正興段33、37地號土地返還原告之日止，按月給付原告2,596 元。（四）被告應自106 年9 月20日起至將坐落正興段34之8 地號土地上之地上物拆除，並將占用土地返還原告之日止，按月給付原告540 元之事實，有起訴狀、民事追加、變更訴之聲明狀、民事補正訴之聲明狀（見本院卷第5 至7 頁、第83至91頁、第214 至222 頁）附卷可稽。揆諸前開規定，核無不合，亦應准許。
貳、實體方面：
一、本訴部分：
（一）原告起訴主張：⒈被告與訴外人陳木生為兄弟，坐落正興段33、33-1、35-1
、37地號土地為2 認共有，權利範圍各為1/2 。土地上未辦保存登記系爭鐵皮屋原為2 人母親生前居住，被告母親死亡後所遺留系爭鐵皮屋事實上處分權，屬被告及訴外人陳木生共有。訴外人陳木生另所有被告一家居住坐落同段39地號（下稱正興段39地號）土地所有權權利範圍39/80，及土地上未辦保存登記建物即門牌號碼新竹縣○○鎮○○路○○巷○○號房屋（下稱20號房屋）事實上處分權。訴外人陳木生因長年居住在新竹縣竹北市，有意出售土地，但因為被告一家人仍居住在20號房屋，故經協商後雙方決議被告以其所有正興段33、33-1、35-1、37地號土地所有權權利範圍1/2 及系爭鐵皮屋，與訴外人陳木生交換正興段39地號土地權利範圍39/80 所有權及20號房屋，並將房地所有權移轉登記予被告長子陳威均，以保持其住家房地產權之完整性；訴外人陳木生則取得正興段33、33-1、35-1、37地號土地及其上系爭鐵皮屋所有權全部，並以2,000,000 元之價格出售予原告，且依契約第8 條約定以現況點交，上開4 筆土地所有權全部及其上建物即系爭鐵皮屋之事實上處分權應歸原告所有。此觀諸原告與訴外人陳木生簽定之不動產買賣契約書將原告、被告長子陳威均均為買方，買賣標的除正興段33、33-1、35-1、37地號土地權利範圍，另有正興段39地號土地權利範圍39/80 ，買賣價金2,000,000 元全部由原告支付。至於被告與訴外人陳木生交換房地產權並約定過戶予陳威均部分，被告並未付款訴外人陳木生。
⒉嗣被告及訴外人陳木生與原告另訂立土地所有權買賣移轉
契約書，由被告及訴外人陳木生各將正興段33、33-1、35-1、37地號權利範圍各2 分之1 移轉登記予原告，另由訴外人陳木生將正興段39地號土地權利範圍39/80 移轉登記予被告之子陳威均。
⒊被告與原告就系爭鐵皮屋從無租賃關係，僅因被告原為原
告之岳父，並於原告與前妻陳亮妤婚姻關係存續中自行搬入，當時因尚有前方水利地需等待水利會作業完成才能申購，系爭鐵皮屋前方尚占用34-8地號土地，而原告已於10
5 年7 月11日取得正興段34-8地號土地，且尊重被告為長輩，故對於其占用系爭鐵皮屋並未予驅離。被告主張擁有系爭鐵皮屋之事實上處分權等語，並非事實。
⒋正興段33、33-1、35-1、37、34-8地號土地及地上物（包
含系爭鐵皮屋及鐵皮騎樓）所有權均為原告所有，而系爭鐵皮屋及鐵皮騎樓實際占用33、37、34-8地號土地，為此，先位請求被告應將正興段33、37、34-8地號土地上之建物遷讓返還原告。
⒌又被告自105 年10月6 日之翌日起，無權占用正興段33、
37、34-8地號土地及系爭鐵皮屋，應返還原告相當於租金之不當得利。茲以被告占用原告所有上開土地之面積合計為106.20平方公尺，按各土地申報地價年息10﹪計算被告不當得利之金額為每年37,628元，則被告自105 年10月7日起至106 年9 月19日止，應返還原告不當得利金額35,875元，及自民事追加、變更訴之聲明狀繕本送達翌日即10
6 年9 月20日起至清償日止，按週年利率5 ﹪計算之利息，及自106 年9 月20日起至被告將正興段33、37、34-8地號土地上之地上物遷讓返還原告之日止，按月給付原告3,
136 元。⒍倘認被告對系爭鐵皮屋及鐵皮騎樓所坐落之土地即原告所
有33、37地號土地有法定租賃權存在，惟前開鐵皮騎樓占用之34-8地號土地為原告所有，被告未經原告之同意占用該部分土地，仍屬無權占有，則原告請求被告應將坐落34-8地號土地上之地上物拆除，並將占用之土地返還原告。
⒎另被告無權占用原告所有正興段34-8地號土地，105 年申
報地價每平方公尺3,280 元，使用面積19.75 平方公尺，則原告請求被告應自民事追加、變更訴之聲明狀繕本送達翌日即106 年9 月20日起至將坐落前開土地上之地上物拆除，並將占有土地返還原告之日止，按月給付原告540 元。
⒏倘認被告對原告所有33、37地號土地有法定租賃權存在，
被告仍應給付租金予原告，且34-8地號土地部分，既屬無權占有，被告亦應返還占用前開土地相當於租金之不當得利予原告。則原告請求被告自105 年10月7 日起至106 年
9 月19日止，應給付租金及相當於租金之不當得利金額35,875元，及自及自民事追加、變更訴之聲明狀繕本送達之日送達翌日即106 年9 月20日起至清償日止，按週年利率5 ﹪計算之利息。
⒐又既認被告對原告所有正興段33、37地號土地有法定租賃
權存在，被告仍應給付租金予原告，而被告占用原告上開土地面積86.45 平方公尺，則按各土地申報地價年息10﹪計算被告不當得利之金額為每年31,150元，則原告請求被告應自民事追加、變更訴之聲明狀繕本送達之日繕本送達翌日即106 年9 月20日起至將前開土地返還原告之日止，按月給付原告2,596 元。
⒑為此爰依民法第767 條規定及不當得利之法律關係，請求
被告遷讓房屋並給付相當於租金之不當得利，及給付租金等語。並於本院聲明：先位聲明：⑴被告應將坐落正興段
33、37、34之8 地號如附圖所示編號A 部分面積57.74 平方公尺土地上鐵皮屋、編號B 部分面積23.87 平方公尺土地上鐵皮屋、編號C 部分面積19.75 平方公尺土地上鐵皮騎樓、編號C1部分面積3.50平方公尺土地上鐵皮騎樓、編號C2部分面積1.34平方公尺土地上鐵皮騎樓遷讓，返還原告。⑵被告應給付原告35,875元及自106 年9 月20日起至清償日止，按週年利率百分之5 計算之利息。⑶被告應自
106 年9 月20日起至將正興段33、37、34之8 等地號土地上之地上物遷讓返還原告之日止，按月給付原告3,136 元。⑷願供擔保，請准宣告假執行；備位聲明：⑴被告應將坐落正興段34-8地號如附圖所示編號C 部分面積19.75 平方公尺土地上鐵皮騎樓拆除，並將占用之土地返還原告。⑵被告應給付原告35,875元，及自106 年9 月20日起至清償日止，按週年利率百分之5 計算之利息。⑶被告應自10
6 年9 月20日起至將占用之正興段33、37地號土地返還原告之日止，按月給付原告2,596 元。⑷被告應自106 年9月20日起至將坐落正興段34之8 地號土地上之地上物拆除，並將占用土地返還原告之日止，按月給付原告540 元。
⑸願供擔保，請准宣告假執行。
（二）被告則以：⒈原告向被告及訴外人陳木生購買正興段33、33-1、33-5、
37地號土地時，即明知該4 筆土地上有被告與訴外人陳木生共同出資搭建之系爭鐵皮屋，且被告仍於系爭鐵皮屋居住，兩造之買賣標的並不及於系爭鐵皮屋。原告取得前開土地所有權後，原告就被告持續使用系爭鐵皮屋亦從未為反對之意思表示，依民法第425 條之1 規定，基於房屋既得使用權保護原則之考量，應於系爭鐵皮屋得使用期限內，推定有租賃關係存在。
⒉系爭鐵皮屋之鐵皮騎樓固占用正興段34-8地號面積19.75
平方公尺土地，然前開土地係原告於105 年7 月11日始向第三人購得並辦理移轉登記，原告於購地時明知該土地上有系爭鐵皮屋附屬建物之鐵皮遮雨棚，基於民法第148 條第1 項禁止權利濫用及民法第425 條之1 規定，應於系爭鐵皮屋得使用期限內，推定有租賃關係存在。
⒊正興段34-8地號土地為系爭鐵皮屋唯一出入通道；再者，
與正興段34-8地號土地平行相鄰之同段34-5、34-6、34-7、34-10 地號土地亦幾作為騎樓使用，同段34-8地號土地除騎樓遮雨棚用途外難作他用，依最高法院79年度第2 次民事庭會議（二）之意旨，袋地之鄰地通行權於承租人亦得主張之。被告得就正興段34-8地號土地，以相鄰土地法定租賃權人之地位主張袋地通行權，而為達通行目地，遮雨棚之使用應有相當之必要性等語。並於本院聲明：原告之訴駁回。
二、反訴部分：
（一）反訴原告主張：⒈反訴原告與反訴被告原為岳婿關係，反訴被告與反訴原告女兒陳亮妤於91年11月30日結婚，105 年10月6 日離婚。
正興段33、33-1、33-5、37地號土地則係反訴原告與其胞弟陳木生所共有，權利範圍各為2 分之1 。反訴原告與訴外人陳木生約在82年間，共同出資搭建二層樓房舍即系爭鐵皮屋，作為供佛及反訴原告與其母親住居之用。
⒉100 年間，訴外人陳木生有意出售正興段33、33-1、33-5
、37地號土地，適反訴被告與訴外人陳亮妤亦計畫購買土地日後建屋居住，反訴原告及訴外人陳木生因念及雙方親誼，遂同意以低於市價之總價5,000,000 元出售上開土地，以反訴原告及訴外人陳木生為出賣人、反訴被告為買受人簽訂買賣契約（下稱甲契約）。因訴外人陳木生欲盡速獲得土地價款，就其權利範圍同意以2,000,000 元出售予反訴被告，原應由賣方負擔之增值稅則約定由買方即反訴被告支付。
⒊另因訴外人陳木生就正興段39地號土地所有權權利範圍39
/80 亦同意移轉登記予反訴原告之子陳威均，遂由訴外人陳木生與反訴被告、訴外人陳威均於簽訂甲契約之同日，再訂定「不動產買賣契約書」乙份為憑（下稱乙契約）。⒋因反訴原告於其母親逝世後仍繼續居住在系爭鐵皮屋，且
兩造斯時亦規劃，倘日後反訴被告、訴外人陳亮妤在正興段33、33-1、33-5、37地號土地建屋，反訴原告亦將同住，反訴原告因此有意於未來支付部分建屋或裝潢費用，認為可屆時再與本件價金為找補，加以反訴原告顧念女兒女婿尚有事業及家庭之支出，手頭現金並不寬裕，暫未追討3,000,000 元買賣價金故。反訴被告迄今尚未將買賣價款給付予反訴原告，則反訴原告依「甲、乙契約」第2 條「價款議定」所約定之價金數額及民法第367 條規定，請求反訴被告給付本件買賣價金。
⒌訴外人陳威均取得正興段39地號土地緣由與本件買賣無涉
。反訴被告主張反訴原告係以39地號土地持分與訴外人陳木生就33、33-1、33-5、37地號等4 筆土地之持份互換，要屬無據等語。
⒍並於本院聲明：⑴反訴被告應給付反訴原告3,000,000 元
，及自反訴起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之5 計算之利息。⑵願供擔保，請准宣告假執行。
（二）反訴被告則以：甲契約乃為反訴被告為向銀行辦理抵押貸款，而另簽立之「空契約」，亦即該契約係供反訴被告持向銀行辦理抵押貸款之用，而非真正之買賣契約。此除由該契約上並無任何買賣雙方之交款紀錄外，並有以下理由，可以推知：
⒈由乙契約記載買方為反訴被告、訴外人陳威均，賣方為訴
外人陳木生，買賣總價款為2,000,000 元，訴外人陳木生出售之標的為33、33-1、35-1、37地號土地持分權利範圍各1/2 ，及正興段39地號土地權利範圍39/80 ，惟觀之甲契約之記載，訴外人陳木生出售之標的僅為正興段33、33-1、35-1、37地號土地權利範圍各1/2 ，則何以乙契約買賣標的為5 筆土地（含正興段39地號土地）買賣總價款為2,000,000 元，乙契約買賣標的為4 筆土地（不含39地號土地），買賣總價款亦為2,000,000 元？且實際上訴外人陳木生出售並過戶之土地為正興段33、33-1、35-1、37、39地號等5 筆土地，正興段39地號土地過戶予反訴原告之子陳威均，另4 筆則過戶予反訴被告，由此已可見該甲契約之非真正。
⒉又本件買賣當時，反訴原告與反訴被告為岳婿關係，豈相
同之土地持分（各1/2 ），與反訴被告關係較疏遠之訴外人陳木生僅售其2,000,000 元，與反訴被告關係較親近之反訴原告反售其3,000,000 元，顯然有違常情。
⒊再者，觀之該甲契約記載之付款期別及約定付款金額：第
一期400,000 元、第二期600,000 元、第三期1,000,000元、第四期3,000,000 元，反訴原告並據此主張反訴被告迄今尚未給付其33、33-1、35-1、37地號土地買賣價款3,000,000 元等語，對照前揭乙契約記載之付款期別及約定付款金額所載：第一期200,000 元、第二期、第三期合計300,000 元、第四期1,500,000 元，核與契約所附交付買賣價款支票金額及由訴外人陳木生簽收之交款紀錄之記載完全符合，足見該甲契約記載之付款期別及約定付款金額，均非實在，亦即並無其上記載之付款事實，由此益徵該甲契約之非真正。
⒋又觀之該甲、乙契約之簽訂日期均為100 年9 月11日，訴
外人陳木生及反訴原告則均於100 年12月7 日將正興段33、33-1、35-1、37地號土地權立範圍各1/2 移轉登記予反訴被告，如有反訴原告所主張反訴被告應付而未付其3,000,000 元買賣價款，且其擁有系爭鐵皮屋之處分權之事，豈反訴原告先前從未提及？甚於兩造關係生變，而由反訴原告以106 年4 月1 日新埔郵局第24號存證信函回覆反訴被告時，亦未有一語提及有所謂3,000,000 元買賣價款未付之事，卻只主張其自當請求反訴被告支付建造（鐵皮屋）及搬遷等費用合計200 多萬元之補償等語？由此可見反訴原告主張反訴被告應付而未付其3,000,000 元買賣價款等語，無非臨訟編造之詞。
⒌反訴原告持該甲契約主張反訴被告應付而未付其3,000,00
0 元，一如反訴被告持前揭土地所有權買賣契約書主張訴外人陳木生及反訴原告出售正興段33、33-1、35-1、37地號土地之買賣價款總額僅1,380,780 元，反訴被告已給付2,000,000 元，請求返還溢價差額一般，均不足取。否則，反訴被告豈非可以主張兩造及訴外人陳木生三人先前簽訂之該甲契約（簽訂日期：100 年9 月11日）已為兩造及訴外人陳木生三人之後簽訂之該土地所有權買賣契約書（簽訂日期：100 年10月27日）所取代，33、33-1、35-1、37地號土地之買賣價款僅1,380,780 元，反訴被告已給付2,000,000 元，而可請求返還溢價差額？⒍並於本院聲明：⑴反訴原告之訴駁回。⑵如受不利判決，願供擔保，請准宣告免為假執行。
參、得心證理由：
一、本訴部分：坐落正興段33、33-1、33-5、37地號土地原為被告及訴外人陳木生共有，所有權權利範圍各為1/2 ，前開土地於100 年12月7 日以買賣為原因，由被告及訴外人陳木生登記予原告所有，原告另於105 年7 月11日以買賣為原因取得正興段34-8地號土地，及系爭鐵皮屋暨附連之鐵皮騎樓占用正興段33、37、34-8地號如附圖所示編號A 、B 、C 、C1、C2土地之事實有土地登記謄本、土地所有權買賣移轉契約書（見本院卷第107 頁、第8- 11 頁、第108 頁）在卷可稽，並經本院會同兩造，並囑託新竹縣竹北地政事務所至現場履勘，有勘驗測量筆錄、新竹縣竹北地政事務所107 年1 月15日北地所測字第1070000340號函及函附之土地複丈成果圖（見本院卷第167-171 頁）在卷可憑。是本訴本院所應審究者為：（一）原告是否取得系爭鐵皮屋事實上處分權？（二）被告是否無權占用系爭鐵皮屋、正興段33、37、34-8地號土地？（三）被告是否得向被告請求無權占用系爭鐵皮屋、正興段33、
37、34-8地號土地相當於租金不當得利？（四）原告是否得請求被告將正興段34-8地號如附圖所示編號C 部分土地上系爭鐵皮屋之鐵皮騎樓拆除，將土地返還原告？（五）被告是否得向被告請求無權占用34-8地號如附圖所示編號C 部分土地相當於租金不當得利？（六）原告是否得向被告請求被告給付使用正興段33、37地號土地租金？經查：
（一）關於原告是否取得系爭鐵皮屋事實上處分權部分：⒈按稱不動產者，謂土地及其定著物，民法第66條第1 項定
有明文。前開規定所謂定著物，係指非土地之構成部分，繼續附著於土地，而達一定經濟上目的，不易移動其所在之物而言。
⒉系爭鐵皮屋為2 層樓構造，外觀上已足避風雨，內部供做
居住、部分供做教學使用之事實，有系爭鐵皮屋照片（建本院卷第18-19 頁、第24-25 頁、第167 頁）可按，並經本院會同兩造履勘現場屬實，亦有本院測量勘驗筆錄可憑，足見系爭鐵皮屋可達經濟上使用之目的，即屬土地之定著物，而為民法上所指之不動產，合先敘明。
⒊又系爭鐵皮屋為未辦保存登記不動產，原為被告及訴外人
陳木生共同出資興建，亦經證人陳木生於本院證述（見本院卷第155-156 頁）在卷，則系爭鐵皮屋為被告及訴外人陳木生所有，亦堪認定。
⒋再依卷附甲契約、乙契約（見本院卷第48-56 頁）內容所
示，該2 份買賣契約標的僅及於土地部分，並未包括系爭鐵皮屋，且土地與土地上定著物各為獨立所有權，原告雖以買賣為原因取得正興段33、33-1、38-1、37地號土地所有權，然應視被告及訴外人陳木生是否有將系爭鐵皮屋之事實上處分權讓與原告。原告主張取得系爭鐵皮屋之事實上處分權，惟為被告所否認，原告迄至本件言詞辯論終結前，均未舉證證明，原告主張前開事實，即無可採。
（二）關於被告是否無權占用系爭鐵皮屋、正興段33、37、34-8地號土地部分：
⒈按土地及其土地上之房屋同屬一人所有，而僅將土地或僅
將房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異之人時，土地受讓人或房屋受讓人與讓與人間或房屋受讓人與土地受讓人間，推定在房屋得使用期限內，有租賃關係。其期限不受第449 條第1 項規定之限制，民法第425條之1第1項定有明文。
⒉系爭鐵皮屋及所占用正興段33、37地號如附圖所示編號A
、B 、C1、C2部分土地，原屬被告及訴外人陳木生所有，嗣被告及訴外人陳木生將前開土地讓與原告，已如前述。依前揭規定，原告與被告及訴外人陳木生間，推定在系爭鐵皮屋得使用期限內，有租賃關係存在。而系爭鐵皮屋為被告及訴外人陳木生所有，訴外人陳木生於000 年0 月0日將系爭鐵皮屋事實上處分權讓與被告亦有讓與同意書（建本院卷第212 頁）可參，原告主張被告無權占用系爭鐵皮屋、正興段33、37、34-8地號土地，尚屬無據。原告先位第1 項請求被告應將系爭鐵皮屋及附連鐵皮騎樓遷讓，返還原告，尚屬無據。
（三）關於被告是否得向被告請求無權占用系爭鐵皮屋、正興段
33、37、34-8地號土地相當於租金不當得利部分：被告占用系爭鐵皮屋、正興段33、37、34-8地號土地有正當合法使用權源，原告請求被告給付無權占用系爭鐵皮屋、正興段33、37、34-8地號土地相當於租金不當得利部分即屬無據。原告先位聲明第2 至4 項請求被告給付系爭占用正興段33、37、34-8地號土地自106 年10月6 日翌日起至被告將正興段33、37、34-8地號土地上之地上物遷讓返還原告之日止，相當於租金不當得利，即屬無據。
（四）關於原告是否得請求被告將正興段34-8地號如附圖所示編號C 部分土地上系爭鐵皮屋之鐵皮騎樓拆除，將土地返還原告部分：
⒈按土地因與公路無適宜之聯絡，致不能為通常使用時，除
因土地所有人之任意行為所生者外，土地所有人得通行周圍地以至公路。前項情形，有通行權人應於通行必要之範圍內，擇其周圍地損害最少之處所及方法為之，民法第78
7 條第1 項、第2 項前段定有明文。又前開規定於承租人準用之，民法第800 條之1 亦定有明文。
⒉系爭鐵皮屋坐落土地正興段33、37地號土地並未臨前方道
路，而為袋地，須經由前方即正興段34-8地號土地通往道路，亦有現場照片（見本院卷第18-19 頁）可憑。而被告對於正興段33、37地號土地有法定租賃權已如前述，依前開規定，被告對於正興段34-8地號土地得主張袋地通行權。
⒊又被告雖在正興段34-8地號如附圖所示編號C 部分鐵皮騎
樓，惟該鐵皮騎樓僅供被告出入時遮陰避雨，尚未違背通行之目地，則原告主張前開部分鐵皮騎樓無權占用正興段
34 -8 地號土地備位第1 項請求請求被告拆除前開鐵皮騎樓，亦屬無據。
（五）關於被告是否得向被告請求無權占用34-8地號如附圖所示編號C 部分土地相當於租金不當得利部分：
被告所有系爭鐵皮屋附連鐵皮騎樓占用正興段34-8地號如附圖所示編號C 部分土地有正當合法使用權源，原告請求被告給付無權占用34-8地號如附圖所示編號C 部分土地相當於租金不當得利，即屬無據。所請求金額，亦毋庸予以審酌。
（六）關於原告是否得向被告請求被告給付使用正興段33、37地號土地租金部分：
⒈按土地及其土地上之房屋同屬一人所有，而僅將土地或僅
將房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異之人時，土地受讓人或房屋受讓人與讓與人間或房屋受讓人與土地受讓人間，推定在房屋得使用期限內，有租賃關係。其期限不受第449 條第1 項規定之限制。前項情形，其租金數額當事人不能協議時，得請求法院定之，民法第425 條之1 定有明文。又按城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報價額年息百分之10為限，而前開規定於租用基地建築房屋亦準用之，土地法第97條第1項、第105 條定有明文。本院審酌正興段33、37地號雖未臨路，但其可經由前方同為原告所有正興對34-8地號土地通往前方道路，鄰地居系助加，無商業活動，本院認前開土地租金以前開土地申報價額依年息百分之6 按占用面積計算之租金，尚屬適當。
⒉原告於100 年12月7 日取得正興段33、37地號土地，原告
請求自105 年10月7 日起至106 年9 月19日止租金自屬有據。又數人負同一債務或有同一債權，而其給付可分者，除法律另有規定或契約另有訂定外，應各平均分擔或分受之；其給付本不可分而變為可分者亦同，民法第271 條定有明文。系爭鐵皮屋為被告與訴外人陳木生共有，訴外人陳木生於000 年0 月0 日將系爭鐵皮屋之事實上處分權讓與被告，則前開給付責任應由被告與訴外人陳木生共同分擔。茲正興段33地號土地105 年度申報地價為3,695 元、正興段37地號土地為2,380元，有土地登記謄本在卷可憑。而依附圖所示，系爭鐵皮屋占用正興段33地號土地面積為61.24 公尺、正興段37地號土地為25.21 平方公尺，則原告前開期間得向被告請求租金為8,910 元【計算式如下：（61.24 ×3,695 ×0.06×348/365 ）＋（25.21 ×3,
380 ×0.06×348/365 ）＝17,819，17,819÷2 ＝8,910】，逾此部分金額，不應准許。
⒊另原告請求106 年9 月20日起至將占用正興段33、37地號土地返還原告止之租金部分：
於106 年9 月20日起至107 年2 月28日止，因訴外人陳木生於000 年0 月0 日將系爭鐵皮屋處分權讓與被告，則前開期間租金由被告負擔1/2 外，其餘期間租金則由被告給付，則於106 年9 月20日起至107 年2 月28日止，原告得向被告請求租金為3,812 元【計算式如下：（61.24 ×3,695 ×0.06×162/365 ）＋（25.21 ×2,380 ×0.06×
16 2/365）＝7,624 ，7,624 ÷2 ＝3,812 】；107 年3月1 日起至將占用正興段33、37地號土地返還原告止，按月於每月末日給付原告1,431 元【計算式如下：（61.24×3,695 ×0.06×1/12＋25.21 ×2,380 ×0.06×1/12＝1,431 ），逾此部分請求，不應准許。
⒋末按給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，
經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任；其經債權人起訴而送達訴狀，與催告有同一之效力；又遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息；應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為百分之5 ，民法第229 條第2 項、第233 條第1 項前段、第203 條定有明文。原告請求被告給付前開租金未定給付期限，就105 年10月7 日起至10
6 年9 月19日租金，原告請求自追加、變更訴之聲明狀繕本送達翌日即106 年9 月20日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之遲延利息，亦屬有據。
二、反訴部分：
（一）反訴原告主張反訴原告於100 年9 月11日將正興段33、33-1、35-1、37地號土地權利範圍各為1/2 以3,000,000 元出售予反訴被告之事實，有不動產買賣契約書（見本院卷第48-56 頁）在卷可憑。
（二）雖反訴被告主張甲契約乃為反訴被告為向銀行辦理抵押貸款，而另簽立之「空契約」，亦即該契約係供反訴被告持向銀行辦理抵押貸款之用，而非真正之買賣契約。訴外人陳木生有意出售正興段土地，但因為反訴原告一家人仍居住在20號房屋，故經協商後雙方決議反訴原告以正興段33、33-1、35-1、37地號土地所有權權利範圍1/2 及土地上系爭鐵皮屋，與訴外人陳木生交換正興段39地號土地權利範圍39 /80所有權及20號房屋事實上處分權，並將房地所有權移轉登記予反訴原告長子陳威均，以保持其住家房地產權之完整性；訴外人陳木生則取得正興段33、33-1、35-1、37地號土地及其上系爭鐵皮屋所有權全部，並以2,000,000 元之價格出售予反訴被告等語。惟為反訴原告所否認。經查：
⒈證人王蘭香於本院證述：卷附甲、乙契約係伊製作，買賣
契約賣方為陳木生這一份先簽，但兩造表示資金不足要去貸款，後來才簽陳木生、陳木清這一份的契約書（即甲契約）。他們先簽完價金2,000,000 元買賣契約書後，他們拿去問銀行貸款事宜，但是標的不同，且是持分的土地沒有辦法，所以才會簽了第2 份。乙契約2,000,000 元的價款，陳木生出售的土地是權利範圍1/2 ，不是全部。2,000,000 元沒有包含陳木清的1/2 ，那2,000,000 元是直接給陳木生。簽訂第一份契約時陳木清沒有提到說他的1/ 2的權利要出售給原告，當時後來簽第2 份買賣契約書時（即甲契約）說要出售，因沒有另外1/2 的話，銀行就不會貸款，因為只有持分1/2 的土地。陳木生將他的持分1/2以及正興段39地號土地以2,000,000 元出售給莊竣麟，甲契約其價款會寫5,000,000 元，當時陳木生急需用到錢，所以賣的價金很便宜，跟市價差滿多的。是以陳木生所簽那份契約來付款，陳木生的部分是伊經手的，貸款下來是他們跟陳木清之間的關係，我們沒有辦法管等語（見本院卷第74-78 頁）。
⒉證人陳木生於本院證稱：卷附乙契約先做的，甲契約是後
面做的。伊只知道乙契約的部分，甲契約的部分是代書叫伊簽的，不清楚甲契約做何用。正興段33、33-1、35-1、37地號土地是伊跟陳木清各一半的範圍，伊只賣伊1/2 的部分，伊那部分是2,000,000 元，5,000,000 元是陳木清跟莊竣麟的事情，伊不清楚，伊實際上只拿到2,000,000元。正興段39地號土地用贈與的方式給陳木清，登記給陳木欽的兒子陳威均。2,000,000 元的價金沒有包含正興段39地號土地，因為之前伊在竹北買房屋，陳木清有幫忙出錢，所以39地號土地贈與給他等語（見本院卷第154-155頁、第187 頁）。
⒊則反訴被告前開主張，即屬有疑，而反訴被告就此部分復無法提出相關證據證明，尚屬無據。
（三）雖反訴被告主張甲契約記載之付款期別及約定付款金額，與乙契約記載不同，甲契約非真正等語。然查：依證人王蘭香所述，證人陳木生部分係依據乙契約內容履行，而甲契約係因乙契約所貸得款項不足，反訴原告表示要出售，簽甲契約，因沒有另外1/2 的話，銀行就不會貸款等語可知，反訴原告確有將正興段33、33-1、35-1、37地號土地權利範圍各1/2 所有權以3,000,000 元出售反訴被告，然因乙契約已先行簽定，且亦為貸款，始先後簽定2 份契約，亦無違常情。尚難以甲、乙契約關於陳木清收受款項記載不同，而認定假契約非真。
（四）按買受人對於出賣人，有交付約定價金及受領標的物之義務，民法第367 條定有明文。反訴原告主張反訴被告迄今未給付價金3,000,000 元，反訴原告請求反訴被告給付前開價金自屬有據。
（五）末按給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任；其經債權人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他相類之行為者，與催告有同一之效力。又應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為百分之5 ，民法第229 條第2 項、第203 條分別定有明文。兩造並未約定買賣價金給付期限，反訴原告請求反訴被告自反訴起訴狀繕本送達被告之翌日即106 年8 月5 日起，按週年利率百分之5 計算之利息，即屬有據。
肆、綜上所陳，本訴部分：系爭鐵皮屋為被告所有，系爭鐵皮屋對於正興段33、37地號土地有法定租賃權，原告主張被告無權占用系爭鐵皮屋即上開土地，並先位聲明請求被告自系爭鐵皮屋遷讓，返還原告，請求無權占用土地相當於租金不當得利，固屬無據，惟其備位聲明依法定租賃法律關係，請求被告給付占用正興段33、37地號土地自105 年10月7 日起至返還土地日止租金為有理由，應予准許，爰判決如主文第1項所示；另系爭鐵皮屋附連鐵皮騎樓對於正興段34-8地號土地有袋地通行權，原告主張被告無權占用，請求將鐵皮騎樓拆除，並請求將占用土地返還原告暨自105 年10月7 日起至返還土地日止相當於租金不當得利，為無理由，應予駁回。
本件原告勝訴部分金額未逾500,000 元，依民事訴訟法第38
9 條第1 項第5 款規定，本院自應依職權宣告假執行。原告就此部分雖聲請供擔保後宣告假執行，然僅係促使法院為職權之發動，附此敘明。又被告既陳明願供擔保，聲請宣告免為假執行，經核於法並無不合，爰酌定相當擔保金額准許之。至原告敗訴部分，其假執行之聲請失所附麗，應併予駁回。反訴部分：反訴原告依買賣法律關係請求反訴被告給付買賣價金3,000,000 元，及自106 年8 月5 日起至清償日止按週年利率百分之5 計算之遲延利息，為有理由，應予准許。又兩造分別陳明願供擔保請準宣告假執行或免為假執行，核無不合，爰分別酌定相當之擔保金額，予以准許。
伍、本件事證已經明確，兩造其餘攻擊防禦方法及未經援用之證據，經本院逐一審酌後，認與判決結果不生影響，爰不一一論列，附此敘明。
據上論結，本件原告之訴為一部有理由，一部無理由，反訴原告之訴為有理由，依民事訴訟法第78條、79條、第389 條第1 項第5款、第390 條第2 項、第392 條第2 項，判決如主文。中 華 民 國 107 年 4 月 17 日
民事第二庭 法 官 邱玉汝以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 107 年 4 月 17 日
書記官 謝國聖