臺灣新竹地方法院民事判決 106年度訴字第68號原 告 李成河訴訟代理人 葉天昱律師被 告 草湖山莊管理委員會法定代理人 張正瑤訴訟代理人 王彩又律師上列當事人間請求拆除地上物事件，本院於民國106年2月20日辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
甲、程序方面按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但請求之基礎事實同一、擴張或減縮應受判決事項之聲明、不甚礙被告之防禦或訴訟之終結者，不在此限，民事訴訟法第255 條第1項但書第2、3、7款分別定有明文。第按，不變更訴訟標的，而補充或更正事實上或法律上之陳述者，非為訴之變更或追加，民事訴訟法第256 條亦有明文。查本件原告起訴時，原聲明請求：「一、被告應將坐落新竹市○○段○○○ ○號土地(下稱：系爭土地)上如起訴狀附圖所示網球場面積約10
0 平方公尺(以實測為準)拆除後，將土地騰空返還予原告及其餘共有人占有。二、被告應給付原告新台幣(下同) 2,385元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止按年息百分之5 計算之利息；自民國105 年7月8日起至拆除第一項地上物返還土地占有時止，按月於每月8 日給付原告159元及自該當月9日起至清償日止按年息百分之5 計算之利息。三、訴訟費用由被告負擔。」；嗣於訴訟進行中，經本院另案囑請新竹市地政事務所人員現場實施測量後，原告乃依測量結果更正其聲明為：「一、被告應將坐落系爭土地上如附圖所示編號 e籃球場面積631.6平方公尺拆除，將地上架設之鐵絲網(二處) 及網球網(一張)拆除並移除廢棄籃球架(二架)，於土地騰空後返還予原告及其餘共有人占有。二、被告應自105年8月16日起至拆除地上物返還土地占有時止按月給付原告 2,014元及自次月15日起至清償日止按年息百分之5 計算之遲延利息。三、訴訟費用由被告負擔。」(詳本院卷一第313 頁)，核屬因測量而確定地上物之位置及使用土地面積後，所為之補充及更正事實上陳述，或屬單純擴張應受判決事項之聲明，且其請求之基礎事實同一，亦不甚礙被告之防禦及訴訟之終結，揆諸前開規定核無不合，應予准許。
乙、實體方面
一、原告主張：
(一)緣系爭土地為原告李成河與其餘共有人共有，其地目為林、使用分區為山坡地保育區、使用地類別為農牧用地，為農業發展條例第3 條第11款規定之「耕地」，為農業用地，依法僅得供農業使用，依農業發展條例第3 條第12款規定，所謂「農業使用」係指農業用地依法實際供農作、森林、養殖、畜牧、保育及設置相關之農業設施或農舍等使用。
(二)被告草湖山莊管理委員會於104 年8月6日第35次委員會主張對系爭土地上之籃球場有管理權，並於翌日以公告對外宣稱對上開籃球場有管理權，且以存證信函對原告主張就上開籃球場有管理權而排斥原告行使所有權，可知被告就系爭土地已有確定及繼續之支配關係，並已立於排除土地所有人干涉之狀態，依最高法院95年度台上字第1124號判決意旨，足認對系爭土地已有事實上之管領力。查被告就系爭土地之占用固係基於系爭土地原共有人與訴外人地樺營造事業股份有限公司(下稱：地樺營造公司)間使用借貸關係，惟系爭土地鋪設水泥籃球場乃違反非都巿土地使用管理規則，未依規定為農業使用，業經主管機關新竹巿政府於105年8月10日以府產農字第1050116536號函通知全體土地共有人「本案經現場會勘，現況為舖設水泥球場及做公園設施，未作農業使用，請於文到30日內予以改善恢復原狀並作農業使用」，依非都市土地使用管理規則第8 條規定「土地使用編定後，其原有使用或原有建築物不合土地使用分區規定者，在政府令其變更使用或拆除建築物前，得為從來之使用」之反面解釋，即：在政府令其變更使用或拆除建築物後，不得為從來之使用，則新竹巿政府就系爭土地既已函令全體土地共有人恢復原狀並作農業使用，是系爭土地顯已不得續作籃球場之違規使用，應認原借用契約目的已完成。又被告社區區分所有權人會議決議續作球場使用，換言之即續為違反農地農用之不合法作為，則系爭土地現共有人11人，其中原告及訴外人田碧瑜、吳龍騰、陳美蓉、劉立民、田曉萍共6 人(持分合計過半數)依土地法第34條之1 之規定決議變更系爭土地為非公用並由共有人管理之，且已將前揭決議委請訴外人陳詩文律師於105年8月12日發文通知其餘共有人並副知被告( 原證八號 )，核其意旨及為終止原共有人與地樺營造公司間之借用關係，律師函已分別於同年月15日或16日送達，亦可認系爭土地原共有人之使用借貸關係已依法終止。則被告續占用系爭土地為無權占用，原告起訴請求依民法第767 條前段規定訴請被告應將坐落系爭土地上如附圖所示編號 e籃球場面積631.6平方公尺拆除，將土地騰空(包括架設之鐵絲網及網球網拆除、置放之廢棄籃球架移除) 返還予原告及其餘共有人全體占有，自為有理由。
(三)再者，被告無權占有系爭土地，致原告受有無法使用收益之損害，而被告獲得相當於租金之利益( 最高法院61年台上字第1695號判例意旨參照)，故原告併依民法第179條、第181 條但書規定訴請被告返還不當得利，亦為有理由。
而依土地法第105條準用同法第97條第1項規定，城市地方土地之租金，以不超過土地申報總價額年息百分之十為限，參以系爭土地105年1月申報地價為每平方公尺784 元、被告占用系爭土地面積631.6 平方公尺、原告就系爭土地持分為1530分之747 ，則被告自終止使用借貸之意思表示送達其餘共有人及被告時(最後送達日為105年8月16日)起至拆除地上物返還土地占有時止，應按月給付原告之不當得利數額即為每月2,014元【計算式：784x631.6x10%÷12x747/1530 】，並應自次月15日起至清償日止按年息百分之五計算遲延利息。
(四)對被告抗辯所為之陳述：
１、被告固援引另案即台灣高等法院99年度上字第143 號判決、最高法院100年台上字第654號裁定，惟查：
⑴另案與本件情形之事實上基礎並不相同，自不得比附援引：
①另案新竹巿雅溪段375 地號土地為「丙種建築用地」，而本件系爭土地為「農牧用地」。
②另案新竹巿雅溪段375 地號土地為「合建契約」範圍之
一部，然本件系爭土地之利用顯係基於另一法律關係即借用契約。換言之，本件系爭土地之利用與「合建契約」無關，但與另一法律關係「借用契約」有關。
③原告並未「承受」前揭借用契約。
④原告於受讓系爭土地持分前固已知系爭土地上設有球場
，但不知該球場之設置究有無法律上之權源？或係無權占用。觀之原告與系爭土地部分共有人受讓持分時，不動產買賣契約第9條均載有「本買賣不動產，乙方(即賣方) 保證本買賣標的物絕無任何產權不清及其他糾葛情事」，原告信為真實乃予同意受讓，足證原告並不知系爭土地上設置籃球場有何法律上之權源。
⑵另案民事判決適用法律亦有疑點：
①土地所有人與第三人間訂立之對外關係契約( 例如使用
借貸關係契約 )與土地共有人間之內部關係契約已有不同，顯已溢出司法院大法官釋字第349 號解釋及最高法院48年度台上字第1065號判例之前提事實，則土地所有人與第三人間訂立之對外關係契約是否得逕援引前揭司法院解釋，作為土地所有權繼受人仍受前手與第三人間訂立對外關係契約之拘束之法理上之依據？即非無疑。
②又民法第425條第1項固規定「出租人於租賃物交付後，
承租人占有中，縱將其所有權讓與第三人，其租賃契約，對於受讓人仍繼續存在」，然同條第2 項亦補充規定「前項規定，於未經公證之不動產租賃契約，其期限逾五年或未定期限者，不適用之」。準此，另案判決顯未就個案具體探究是否有民法第425條第2項排除適用之情形即逕為類推適用，亦有欠洽。系爭籃球場之借用契約並未定期限且無公證，依前揭說明，應無民法第425 條第1 項規定類推適用之餘地。雖被告提出被證三之「土地使用同意書」及「公證書」，然該等文書係就「新竹巿青草湖段964-234 地號(即重測後系爭土地)內皇家別墅之100 ㎡鋼筋水泥造配水池及用地土地60平方公尺，供台灣自來水股份有限公司，無限期無償使用」，其約定位置圖及範圍如所附「配水池用地位置」圖所示。因此，如謂有民法第425條第1項規定類推適用之餘地者，亦僅限於該「配水池用地位置」圖所示範圍。
２、又原告終止原借用關係，除原借用目的已完成外，亦因終止目的係為依新竹巿政府函恢復原狀並作農業使用，難謂有何權利濫用。
(五)原告為此聲明：
１、被告應將坐落系爭土地上如附圖所示編號e籃球場面積631.6平方公尺拆除，將地上架設之鐵絲網(二處)及網球網 (一張 )拆除並移除廢棄籃球架(二架)，於土地騰空後返還予原告及其餘共有人占有。
２、被告應自105年8月16日起至拆除地上物返還土地占有時止按月給付原告2,014 元及自次月15日起至清償日止按年息百分之5計算之遲延利息。
３、訴訟費用由被告負擔。
二、被告則以：
(一)按系爭土地位於草湖山莊社區內，其上之籃球場，其目的在於提供草湖山莊社區住戶休憩設施，增進全體住戶之生活品質，性質上為草湖山莊之共用部分，是占用系爭土地者，為草湖山莊全體住戶，被告並非占有人，則原告請求被告拆除籃球場，並將土地騰空返還與原告及其他共有人，並給付原告相當於租金之不當得利，並無理由。再者，共用部分及其相關設施之拆除、重大修繕或改良，應依區分所有權人會議之決議為之，又管理委員會之職務包括：
一、區分所有權人會議決議事項之執行。二、共有及共用部分之清潔、維護、修繕及一般改良，公寓大廈管理條例第11條第1 項及第36條第1、2款分別定有明文。本件由地樺建設事業股份有限公司(下稱：地樺建設公司)所設之籃球場，其目的在於提供社區住戶休憩設施，增進全體住戶之生活品質，性質上為草湖山莊之共用部分，其權利應屬全體草湖山莊區分所有權人共有，已如前述，姑不論系爭籃球場是否確有如原告所稱違反行政規定，如欲加以拆除該等共用部分及其相關設施，即應優先適用公寓大廈管理條例第11條第1 項規定，由區分所有權人會議決議行之。
而草湖山莊社區區分所有權人從未依公寓大廈管理條例第11條規定，決議將系爭籃球場地上物予以拆除，則原告所請求者，已非被告負責之職務範圍，原告個人本於其共有人之權利，依民法第821 條規定為請求被告拆除網球場云云，即屬無據。
(二)被告所屬社區全體住戶係基於使用借貸關係占有系爭土地，非無權占用：
１、系爭土地重測前為青草湖段964-234地號，而青草湖段964-234地號係分割自重測前青草湖段964-55地號，而重測前青草湖段964-55地號土地原所有權人於72年間提供包括重測前青草湖段964-55地號土地及其他土地共八筆，與地樺建設公司於72年10月1 日訂立合建契約書，興建草湖山莊社區。依合建契約約定除原土地所有權人及地樺建設公司各自分得部分房屋外，並提供土地作為網球場、警衛室、道路等公共設施用地供社區住戶無償使用，此不僅有合建契約書可證外，亦有當年地樺建設公司銷售草湖山莊別墅社區時所提供之相關位置圖可參，其中上開草湖山莊別墅社區相關位置圖右上角標示為「網球場」的位置即為現在系爭土地。
２、嗣地樺建設公司於73年間陸續將草湖山莊興建完成，至遲於73年9 月23日前即已將系爭土地一部份作為公共設施用地使用，有被證7林務局農林航空測量所73年9月23日之航空照片影本可憑。地樺建設公司於分割建築基地時，僅將房屋所占基地分割出來並過戶與各戶買主單獨所有，系爭土地則由建商地樺建設公司與原地主保持共有之關係，並將系爭土地包括球場交予草湖山莊社區住戶使用，由草湖山莊社區全體住戶基於使用借貸關係占有系爭土地，並由草湖山莊公寓大廈管理委員會負責管理、維護。73年間地樺建設公司將其持分移轉予其關係企業地樺營造公司，後因82年間草湖山莊為申請自來水，遂由地樺營造公司出具土地使用權同意書，同意系爭土地鋼筋水泥造配水池及用地土地60平方公尺供台灣省自來水股份有限公司無限期無償使用。
３、是由系爭土地分割過程、使用情形可知，系爭土地實為草湖山莊社區公共設施用地，被告所屬社區全體住戶係基於使用借貸關係占有系爭土地，非無權占用。
(三)系爭土地於72年間經原地主及地樺建設公司同意無償供被告所屬社區全體住戶使用，成立之使用借貸關係，對於包括原告在內事後受讓持分之共有人應繼續存在：
１、按以不動產為標的之債權行為，除法律另有規定外，固僅於特定人間發生法律上之效力（對人效力之債權相對性），而非如物權行為，以登記為公示方法使第三人得知悉之狀態下，並以之作為權利取得、喪失、變更之要件，俾保護善意第三人，而對任何第三人均發生法律上之效力（對世效力之物權絕對性）。惟特定當事人間倘以不動產為標的所訂立之債權契約，其目的隱含使其一方繼續占有該不動產，並由當事人依約交付使用，其事實為第三人所明知者，縱未經以登記為公示方法，因已具備使第三人知悉該狀態之公示作用，自應與不動產以登記為公示方法之效果等量齊觀，並使該債權契約對於受讓之第三人繼續存在，此乃基於「債權物權化」法理所衍生之結果( 最高法院97年度台上字第1729號判決意旨參照)。
２、查地樺建設公司曾將位於被告所屬社區內，同為地主及地樺建設公司無償提供作為被告所屬社區公共設施用地使用之同段375 地號土地，移轉予後手地樺營造公司，多年後地樺營造公司曾以被告無權占有該作為公共設施用地之37
5 地號土地為由要求返還，亦經台灣高等法院99年度上字第143 號民事判決認定身為後手的地樺營造公司應受地樺建設公司原訂使用借貸契約之拘束，不得否定被告所屬社區全體住戶有權占有該土地，地樺營造公司雖曾提起上訴，然亦遭最高法院100年度台上字第654號裁定駁回其上訴而確定。是縱為物之受讓人，倘知悉讓與人已就該物與第三人間另訂有債權契約猶為受讓，即難認係善意，該受讓人自應受讓與人原訂債權契約之拘束，而不得否定他人有權占有之事實。
３、次查，系爭土地於72年間即已經原地主及地樺建設公司無償供草湖山莊社區公共設施使用，具有使用借貸關係，已如前述，原告雖於103 年間起始陸續自原地主或其等繼承人手中取得系爭土地所有權，然而原告早在此之前即為草湖山莊之住戶(新竹市○○路○○○巷○○弄○ 號房地、新竹市○○段○○○○號及同段310地號) ，當時系爭土地上即建有球場供社區住戶使用，原告理當知悉系爭土地係供草湖山莊社區公共設施使用之土地，並應同意繼續提供被告所屬社區全體住戶使用。且訴外人地樺營造公司更曾因原告寄信要求該公司同意給予系爭土地管理使用權，而於103 年10月1 日以存證信函將系爭土地係供草湖山莊社區住戶公共設施使用一事告知原告。是原地主依其就系爭土地為標的所訂立之債權契約，將系爭土地交付被告所屬社區全體住戶占有使用，即已具備使第三人知悉該狀態之公示作用，參照前揭說明，該債權契約對於原告仍繼續存在，不得否定被告所屬社區全體住戶有權占有系爭土地，從而，原告請求被告拆除地上物並返還土地暨給付相當於租金之不當得利云云，即屬無據。
４、退步言，誠如另案台灣高等法院99年度上字第143 號民事判決認定，被告所屬草湖山莊社區全體住戶經原地主同意而取得系爭土地使用權在先，而原告取得系爭土地部分持分在後，顯然與民法第425條第1項規定之構成要件事實相類似，則全體社區住戶已占有系爭土地，即具備公示之狀態，則包括原告在內事後受讓持分之土地共有人於受讓土地時，即有可以知悉其占有狀態之公示性，為保障正當信賴及促進經濟活動，應類推適用民法第425條第1項規定，認為存在於系爭土地使用借貸契約關係對包括原告在內事後受讓持分之土地共有人應繼續存在。
５、次按，民法上之法律行為，有債權行為與物權行為，除法律有特別規定外，前者於特定人間發生法律上之效力，後者於以公示方法使第三人得知悉之狀態下，對任何第三人均發生法律上之效力。故動產以交付為公示方法，不動產以登記為公示方法，而以之作為權利取得喪失、變更之要件，以保護善意第三人。如其事實為第三人明知或可得而知，縱為債權契約，其契約內容仍非不得對第三人發生法律上之效力。司法院大法官釋字第349 號解釋理由書可資參照。
６、查原告自承於79年間購入被告社區房地並居住，亦知悉系爭土地上設有球場供被告社區住戶使用，並自80年起持續繳納管理費至今，且多數系爭土地原所有權人即為被告社區住戶，其等(包括原告)從未反對被告社區全體住戶使用系爭土地，縱原告與系爭土地原所有權人故意未將系爭土地作為被告社區公共設施用地一事記載於買賣契約書中，但原告多年來居住於被告社區，亦知悉系爭土地為被告社區公共設施用地並設有球場，是原告以其與系爭土地原所有權人間之買賣契約書中未記載，主張其不知悉系爭土地原所有權人與被告社區住戶間有同意使用之使用借貸關係存在云云，顯屬無據。是原告明知上情，卻於103 年間向系爭土地原所有權人購買系爭土地應有部分，系爭土地原所有權人與被告社區住戶間之使用借貸關係，依前述司法院大法官釋字第349 號解釋理由書，對於原告自仍有拘束力，原告主張其無承受上開使用借貸關係云云，顯不可採。
(四)原告雖主張系爭土地鋪設水泥籃球場違反非都巿土地使用管理規則，業經主管機關新竹巿政府於105年8月10日函令全體土地共有人恢復原狀並作農業使用，系爭土地已不得續行作為網球場使用，亦應認原借用契約目的已完成云云。惟查：
１、非都市土地使用管制規則第6 條係規定，非都市土地「經」劃定使用分區並編定使用類別後，方應依其容許使用之項目及許可使用細目使用；而新竹市非都市土地係於73年10月15日編定，系爭土地則於73年9 月23日前即已作為公共設施用地─球場使用，已如前述，應不適用非都市土地使用管制規則第6 條之規定，自亦無農業發展條例第69條第1 項規定之適用。故姑不論非都市土地使用管制規則第
6 條：「非都市土地經劃定使用分區並編定使用地類別，應依其容許使用之項目及許可使用細目使用。」僅係取締規定、農業發展條例第69條規定：「農業用地違反區域計畫法或都市計畫法土地使用管制規定者，應依區域計畫法或都市計畫法規定處理。」僅是違反農地農用之行政上之管理規範，對於民事法律行為均無直接強制或禁止之效力，系爭使用借貸契約並無違反上開規定而生無效之問題，何況依前開所述，事實上系爭土地於新竹市非都市土地編定之前早已作為公共設施用地─球場使用，亦應無非都市土地使用管制規則第6條及農業發展條例第69條第1項規定之適用。
２、又系爭土地之借貸目的，係作為被告社區公共設施用地供草湖山莊社區全體住戶使用，被告社區尚屬存續，被告社區住戶共67人，絕大多數住戶至今仍認為社區有公共設施用地之需求，其中多數住戶仍有意維持目前運動休閒空間，有草湖山莊社區105 年11月18日召開之區分所有權人會議紀錄及105 年11月23日開票紀錄在卷可稽，系爭土地依其使用目的可認尚未使用完畢。是退萬步言，縱認系爭土地因嗣後於94年補註用地別編定為山坡地保育區農牧用地，而使用上受有一定限制，然系爭土地既經原地主及地樺建設公司全體同意作為公共設施用地供草湖山莊社區全體住戶無償使用，被告社區住戶仍有使用系爭土地做為公共設施用地之需求，被告社區住戶自仍可在原借用目的下繼續使用系爭土地做為被告社區公共設施用地，原告主張因系爭土地遭新竹市政府限期改善，故目的已完成云云，顯屬無據。
(五)原告雖又主張已依法終止原共有人與地樺營造公司間就系爭土地之借用關係云云，惟查：
土地法第34條之1 係就共有土地或建築改良物之處分、變更及設定地上權、永佃權、地役權或典權所設之特別規定，共有物出借乃共有物之管理行為，與土地法第34條之 1所指情形不同，自無該條規定之適用。且土地法第34條之
1 或民法上有關共有物之管理之相關規定，皆係就共有人內部關係所為之規範，至於共有人對第三人之外部關係，則非上開條文規定所得適用之範疇，原告主張依土地法第34條之1 終止使用借貸關係云云，顯屬無據。又本件原告亦無主張其與被告社區全體住戶間使用借貸關係有民法第
472 條所列各款事由，從而原告委請律師發函予系爭土地其餘共有人並副知被告，主張依土地法第34條之1 終止使用借貸關係而未向全體住戶為終止之意思表示云云，自不合法，對被告或被告社區全體住戶不生任何終止之法律效果。
(六)原告明知被告所屬社區全體住戶係經原地主之交付使用而繼續占有系爭土地，係基於使用借貸關係而非無權占有，於買受系爭土地應有部分後復行起訴請求被告拆除地上物並返還土地，實屬權利濫用並有違誠信原則，所為之請求，亦不應允許：
按權利之行使，不得違反公共利益，或以損害他人為主要目的。行使權利，履行義務，應依誠實及信用方法。民法第148 條定有明文。又該所稱權利之行使是否以損害他人為主要目的，應就權利人因權利行使所能取得之利益，與他人及國家社會因其權利行使所受之損失，比較衡量以定之。倘其權利之行使，自己所得利益極少而他人及國家社會所受之損失甚大者，非不得視為以損害他人為主要目的，此乃權利社會化之基本內涵所必然之解釋。是土地所有人於與他人訂立建屋之不定期使用借貸特約或將土地出售他人建屋後，縱將其土地讓與第三人，依上揭誠信原則之規定，並參照最高法院48年台上字第1065號判例及司法院釋字第349 號解釋之意旨，該受讓土地之第三人若知悉已有使用借貸特約存在，其行使該土地所有權之物上請求權，即有違誠信原則而不得為之(最高法院96年度台上字第1526號判決意旨參照)。是原告明知被告所屬社區住戶係經原地主之交付使用而繼續占有系爭土地，係基於使用借貸關係而非無權占有，則其於買受系爭土地應有部分後應承受上開使用借貸關係，惟原告卻於104 年4月8日將其應有部分贈與予其配偶田碧瑜、小姨子田曉萍等一干親友，藉以製造多數共有人的外觀，以達土地法第34條之1 的多數決門檻，主張終止使用借貸關係後並行使物上請求權，要求拆除地上物，其行為顯已違反民法第148 條之誠信原則，實屬權利濫用並有違誠信原則，其所為之請求自不應允許。
(七)綜上，系爭土地之使用借貸關係尚屬存續，則被告社區住戶占有使用系爭土地自屬有權占有，原告依民法第767 條前段請求拆除地上物返還系爭土地予全體共有人，及依民法第179條、第181條請求不當得利云云，自屬無據。
(八)被告為此聲明：
１、原告之訴駁回。
２、訴訟費用由原告負擔。
３、如受不利判決，願供擔保請准免予假執行。
三、本件不爭執事項：
(一)原告為系爭新竹市○○段○○○ ○號土地共有人，系爭土地為農業發展條例第3條第11款規定之「耕地」。
(二)被告所管理如附圖所示編號e 部分籃球場占用系爭土地面積631.6平方公尺。
(三)原告於79年間已購入被告管理草湖山莊社區房地，並自80間起開始繳納管理費，嗣另自103年4月11日起因買賣登記取得系爭土地之應有部分。
(四)被告所管理之草湖山莊社區係地樺建設公司於72年間與地主訂立合建契約書所興建，依合建契約約定除原土地所有權人及地樺建設公司各自分得部分房屋外，並提供土地作為網球場、警衛室、道路等公用設施用地供社區住戶無償使用。
(五)新竹市政府於105年8月10日以府產農字第1050116536號函認原告所有系爭土地未經申請許可鋪設水泥球場，未作農業使用，請原告於文到30日內予以改善恢復原狀並作農業使用。
(六)原告曾與訴外人田碧瑜、吳龍騰、陳美蓉、劉立民、田曉萍等6 人共同委請訴外人陳詩文律師於105年8月12日發函予地樺營造公司等其他共有人，及副知被告，表示要將系爭土地變更為非公用，並由共有人自行管理。地樺營造公司有以被證六號函文回覆原告，原告有收受該函文，根據合建契約書所載，簽約雙方同意此地號為草湖山莊之公共設施，故社區興建完成後，由被告負責管理使用。
(七)原證九號有以準備書八狀送達之方式送達予被告訴訟代理人。
四、本件爭點：
(一)被告抗辯是基於使用借貸關係，占有使用系爭土地，並非無權占用系爭土地，有無理由？
(二)被告抗辯原告應受原地主及地樺建設公司成立使用借貸關係約定之拘束，有無理由？
(三)被告抗辯本件應類推適用民法第425條第1項之規定，原告與被告間存有使用借貸契約關係，有無理由？
(四)被告抗辯原告提起本件訴訟，有權利濫用，並有違誠信原則，有無理由？
(五)原告請求被告拆除占用系爭土地上如附圖所示編號e 籃球場面積631.6 平方公尺，並將土地返還原告及全體共有人，有無理由？
(六)原告請求被告給付自105年8月16日起至拆除地上物，返還土地之日止，每月不當得利金額2,014元，有無理由？
五、本院之判斷：
(一)按依公寓大廈管理條例第3條第9款規定，管委會係由區分所有權人選任住戶若干人為管理委員所設立之組織，旨在執行區分所有權人會議決議事項及公寓大廈管理維護事務，於完成社團法人登記前，僅屬非法人團體，並無實體法上完全之權利能力。次按受僱人、學徒或基於其他類似之關係，受他人之指示，而對於物有管領之力者，僅該他人為占有人，民法第942 條定有明文。又占有輔助人對於標的物雖係物理上之事實支配者，然社會觀念上不認其為獨立之事實支配，此項事實支配專屬於該為指示之他人，故占有輔助人僅係占有人之占有機關，而非占有人。又因占有輔助人非占有人，因之依占有之規定所得享有之利益、所受之保護或所應負擔之不利益，原則上為該指示之他人享有與負擔之，從而占有輔助人自不生無權占有的問題 (王澤鑑教授著，民法物權，第537頁，2009年7月版) 。經查系爭土地位於草湖山莊社區內，目前其上有如附件所示蓄水池、觀音柱像、戶外梯、步道、籃球場等設備存在，此為兩造所不爭執，則占有人應為該社區全體住戶；至於被告管理委員會，則僅為受全體住戶之指示，而對於系爭土地有管領力之占有輔助者。從而依上說明，被告既非占有人，原告請求被告返還系爭土地，尚屬無據。
(二)又縱認草湖山莊社區全體住戶之權利義務，得以管理委員會之名義，即由被告為訴訟擔當人而遂行本件訴訟，惟查，系爭土地重測前為青草湖段964-234地號，而青草湖段964-234地號係分割自重測前青草湖段964-55地號，而重測前青草湖段964-55地號土地原所有權人於72年間提供包括重測前青草湖段964-55地號土地及其他土地共八筆，與地樺建設公司於72年10月1 日訂立合建契約書，興建草湖山莊社區。依合建契約第5 條約定，除原土地所有權人及地樺建設公司各自分得部分房屋外，並提供土地作為網球場、警衛室、道路等公共設施用地供社區住戶無償使用，且雙方協議由地樺建設公司補貼原土地所有權人296 萬元，有合建契約書、地樺建設公司銷售草湖山莊別墅社區時所提供之相關位置圖在卷可稽(詳本院卷一第53頁至第58頁)。嗣地樺建設公司於73年間陸續將草湖山莊興建完成，至遲於73年9 月23日前即已將系爭土地一部份作為公共設施用地使用，有被告提出林務局農林航空測量所73年9 月23日之航空照片影本在卷可憑( 詳本院卷一第338頁至第341頁 )。是地樺建設公司於分割建築基地時，僅將房屋所占基地分割出來並過戶與各戶買主單獨所有，系爭土地則由建商地樺建設公司與原地主保持共有之關係，並將系爭土地包括球場交予草湖山莊社區住戶使用，由草湖山莊社區全體住戶基於使用借貸關係占有系爭土地，並由草湖山莊公寓大廈管理委員會負責管理、維護，堪認地樺建設公司及系爭土地原所有權人已明示同意將系爭土地規劃為公共設施用地，並同意全體住戶無償使用。
(三)再者，原告於本院另案105年度訴字第943號分割共有物事件自承於79年間購入被告社區房地即新竹市○○路 ○○○巷○○弄○ 號房地(新竹市○○段○○○○號及同段310地號)並居住，亦知悉系爭土地上設有球場供被告社區住戶使用，此有被告提出本院另案105年度訴字第943號105 年12月26日言詞辯論筆錄在卷可佐(詳本院卷二第113頁至第119頁)，且原告亦自承其自80年間起持續繳納管理費至今，有被告提出社區住戶繳納管理費名冊在卷可佐(詳本院卷一第343頁 )，且多數系爭土地原所有權人即為被告社區住戶，其等(包括原告)從未反對被告社區全體住戶使用系爭土地，縱原告與系爭土地原所有權人未將系爭土地作為被告社區公共設施用地一事記載於買賣契約書中，惟原告多年來居住於被告社區內，亦知悉系爭土地為被告社區公共設施用地並設有球場，是原告以其與系爭土地原所有權人間之買賣契約書中未記載，主張其不知悉系爭土地原所有權人與被告社區住戶間有同意使用之使用借貸關係乙節，顯非無疑。
(四)參以證人即與原告於103年5月間接洽買賣訴外人李世程所有系爭土地應有部分之吳瓊花於本院106年2月20日言詞辯論期日到庭證稱：「( 問：原告是在103年5月間，跟你接洽買賣系爭294 地號土地的事情，當時原告有無告知你他購買土地要做何使用？ )答：他要買的時候有拿照片給我看，說旁邊掏空得很嚴重、蛇很多，已經危害住家安全，他想說要買起來，要自己整修，我想說這樣也是對的，反正我也沒有用到，而且地在哪裡我也不知道，我就賣給他，他說是林地，一坪5000元，這個價格也是李成河告訴我的，13坪多也是我問李成河的，是6 萬多元，所以是我想說我就方便的賣給他使用，但是後來在管委會開會時，我看到管委會開會的單子，才知道地主把網球場賣給李成河，去年我選上委員後，李成河說請我把委員讓給他做，我有點不高興，問他為何當初他沒有老實跟我說他要買的地是網球場，我說這樣我不賣了，我把錢還給你，地還給我，但是他笑一笑而已，說不是錢的問題。網球場旁邊有一個觀音像的公園，已經太久了，有點壞掉，九年多前我想說都已經壞掉了，我就自己找幾個人出錢維修好，歸給管委會處理，整理好還是歸給社區，我怎麼會為了那6 萬元的公共用地賣給李成河，不合邏輯，而且當初我在那邊拔草時，我也有遇到過李成河。」等語(詳本院卷二第122頁至第123頁 )，再觀之被告於104年8月6日召集第35次委員會議紀錄所載：「李成河先生陳述，之所以私下破壞出入口大門圍籬並另私設圍牆封閉網球場及公園通道，目的是整修網球場部分地基以維安全，對於私下動工未告知管理單位(社區管委會)表達歉意之外，並概略提出未來網球場之使用方案；主委提議網球場仍須具備有原有之球場功能及平坦活動空間，若李先生希望變更使用方式及功能，必須先在管理委員會議中正式提出，由管委會及全體住戶以公開方式討論表決，絕對不可私下動工並擅自變更使用方式。」等情(詳本院卷一第13頁)，足見原告購買系爭土地之前，已清楚知悉系爭土地為被告管理草湖山莊社區之公共設施用地，惟仍主動聯繫系爭土地原地主商洽購地事宜，並於103年7月、103年4月、104年1月、103年7 月、103年6月、103年5月、103年5月、103年5月、103年5月、103年4 月間分別向系爭土地原所有權人鄭潤祥、鄭光廷、林桂蘭、許瓊文、李鄭甘妹、李世程、張春美、陳鴻書、楊秀蘭、鍾宜緻購買系爭土地應有部分後，再於104年1月間將其部分應有部分贈與予其配偶田碧瑜、小姨子田曉萍、訴外人劉立民、陳美蓉等一干親友，有系爭土地自72年10月1 日起迄今之土地所有權人異動登記資料、不動產買賣契約書影本在卷足憑( 詳本院卷一第112頁至第125頁、卷二第3頁至第101頁 )。
(五)末按民法上之債權契約，除法律有特別規定外，固僅於特定人間發生其法律上之效力。惟按行使權利，履行義務，應依誠實及信用方法，民法第148條第2項定有明文。次按依司法院大法官釋字第349 號解釋意旨：「最高法院48年度台上字第1065號判例，認為『共有人於與其他共有人訂立共有物分割或分管之特約後，縱將其應有部分讓與第三人，其分割或分管契約，對於受讓人仍繼續存在』，就維持法律秩序之安定性而言，固有其必要，惟應有部分之受讓人若不知悉有分管契約，亦無可得而知之情形，受讓人仍受讓與人所訂分管契約之拘束，有使善意第三人受不測損害之虞，與憲法保障人民財產權之意旨有違，首開判例在此範圍內，嗣後應不再援用。」則依此為反面解釋，應認為物之受讓人若知悉讓與人已就該物與第三人間另訂有債權契約，而猶於該契約成立後惡意受讓該物之所有權者，參照上開大法官解釋及民法第148 條所揭櫫之誠信原則，該受讓人亦仍應受讓與人原訂債權契約之拘束( 最高法院90年度台上字第1060號判決意旨參照 )。查原告於取得系爭土地應有部分時，已知悉被告所屬全體社區住戶占有使用系爭土地作為籃球場等公共設施多年，已有可得知悉其占有狀態之公示性，被告所屬全體社區住戶應係有取得系爭土地原所有權人同意而得占有使用系爭土地，則訴外人地樺建設公司及系爭土地原所有權人與被告所屬全體社區住戶間就系爭土地訂有使用借貸契約，約定系爭土地之籃球場供為被告所屬社區公共設施無償使用，惟原告猶仍受讓系爭土地應有部分，則依上說明，原告即應受地樺建設公司及系爭土地原所有權人原訂使用借貸契約之拘束，不得否定被告所屬社區全體住戶有權占有系爭土地。至於原告雖主張系爭土地鋪設水泥籃球場違反非都巿土地使用管理規則，業經主管機關新竹巿政府於105年8月10日函令全體土地共有人恢復原狀並作農業使用，系爭土地已不得續行作為籃球場使用，亦應認原借用契約目的已完成云云，惟查：
１、非都市土地使用管制規則第6 條係規定，非都市土地「經」劃定使用分區並編定使用類別後，方應依其容許使用之項目及許可使用細目使用；而新竹市非都市土地係於73年10月15日編定，系爭土地則於73年9 月23日前即已作為公共設施用地─球場使用，已如前述，應不適用非都市土地使用管制規則第6 條之規定，自亦無農業發展條例第69條第1 項規定之適用。
２、又非都市土地使用管制規則第6 條所定：「非都市土地經劃定使用分區並編定使用地類別，應依其容許使用之項目及許可使用細目使用。」僅係取締規定，農業發展條例第69條規定：「農業用地違反區域計畫法或都市計畫法土地使用管制規定者，應依區域計畫法或都市計畫法規定處理。」僅是違反農地農用之行政上之管理規範，對於民事法律行為均無直接強制或禁止之效力，違反上開規定所為之使用借貸契約，尚不能認為當然無效。
３、再者，系爭土地之借貸目的，係作為被告社區公共設施用地供草湖山莊社區全體住戶使用，被告社區尚屬存續，被告社區住戶共67人，絕大多數住戶至今仍認為社區有公共設施用地之需求，其中多數住戶仍有意維持目前運動休閒空間，有草湖山莊社區105 年11月18日召開之區分所有權人會議紀錄及105年11月23日開票紀錄在卷可稽(詳本院卷一第193頁至第198頁) ，系爭土地依其使用目的可認尚未使用完畢。是退步言之，縱認系爭土地因嗣後於94年補註用地別編定為山坡地保育區農牧用地，而使用上受有一定限制，然系爭土地既經原地主及地樺建設公司全體同意作為公共設施用地供草湖山莊社區全體住戶無償使用，被告社區住戶仍有使用系爭土地做為公共設施用地之需求，被告社區住戶自仍可在原借用目的下繼續使用系爭土地做為被告社區公共設施用地，原告主張因系爭土地遭新竹市政府限期改善，故使用目的已完成，被告應返還系爭土地予原告云云，要屬無據。
(六)從而，原告請求被告拆除占用系爭土地上如附件所示編號e籃球場面積631.6平方公尺，並將土地返還原告及全體共有人，並請求被告給付原告自105年8月16日起至拆除地上物返還土地之日止，每月不當得利金額2,014 元及遲延利息，均無理由，應予駁回。
六、因本件事證已臻明確，兩造其餘主張、陳述及所提之證據，經本院審酌後認與判決結果不生影響，爰不逐一論列，附此敘明。
據上論結，本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文。
中 華 民 國 106 年 3 月 17 日
民事第一庭 法 官 王佳惠以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後 20 日內向本院提出上訴狀。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 106 年 3 月 17 日
書 記 官 蔡美如