臺灣新竹地方法院民事判決 106年度訴字第613號原 告 張裕勇訴訟代理人 林君鴻律師被 告 謝清茹訴訟代理人 曾能煜律師上列當事人間請求返還價金等事件，本院於民國106 年12月21日辯論終結，判決如下：
主 文被告應給付原告新臺幣貳佰貳拾肆萬元，及其中新臺幣貳拾萬元自民國一百零六年八月九日起，另新臺幣貳佰零肆萬元自民國一百零六年十二月二十一日起，均至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
訴訟費用由被告負擔。
本判決於原告以新臺幣柒拾肆萬陸仟陸佰元供擔保後得假執行。
但被告以新臺幣貳佰貳拾肆萬元為原告供擔保後，得免為假執行。
事實及理由
壹、程序方面：
一、訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但請求之基礎事實同一者，不在此限，民事訴訟法第255 條第1 項第2款定有明文。
二、原告以原告於106 年4 月9 日以新臺幣（下同）10,200,000元向被告購買位在竹北德鑫希望社區門牌號碼：新竹縣○○市○○○○街○ 號2 樓之2 房屋（下稱系爭房屋）及坐落土地。被告於兩造簽訂系爭買賣契約時，故意隱匿未告知系爭房屋有占用社區露臺增建之違建房間業經社區區分所有權人會議決議並通知應予拆除之事實，系爭房屋已欠缺兩造間系爭買賣契約所約定4 房1 廳格局之預定效用，而存有重大瑕疵。原告已於106 年5 月15日依買賣契約第2 條約定及民法物之瑕疵擔保責任以新竹復中里郵局第53號存證信函解除兩造間買賣契約，請求被告返還已支付價金並請求違約賠償。
退步言之，倘原告不得解除與被告間之買賣契約，原告亦得依民法第359 條但書規定，對被告主張減少系爭房屋之買賣價金622,860 元。並聲明：先位聲明：（一）被告應同意訴外人合泰建築經理股份有限公司將其在兆豐國際商業銀行思源分行所申設信託財產專戶帳號000000-00000000 帳戶內原告所存入之2,040,000 元及利息，在扣除履保服務費後，返還予原告。（二）被告應給付原告200,000 元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之5 計算之利息。（三）原告願供擔保，請准宣告假執行；備位聲明：（一）兩造間就系爭房屋及坐落土地買賣契約之買賣價金應減少622,860 元。（二）原告願供擔保，請准宣告假執行。嗣於本件言詞辯論程序中以同一事實及理由，就先位聲明第1項聲明變更為：（一）被告應給付原告2,240,000 元，及其中200,000 自起訴狀繕本送達翌日起，另2,040,000 元自言詞辯論意旨狀繕本送達翌日起，均至清償日止，按週年利率百分之5 計算之利息，有起訴狀、言詞辯論意旨狀在卷可憑。經核與前開規定相符，應予准許。
貳、實體方面：
一、原告起訴主張：
（一）原告於106 年4 月7 日瀏覽永慶房屋網站得悉「德鑫希望3+1 房」物件待售，當日即透過永慶三民綠光店仲介人員古志銘與屋主即被告聯絡後，由訴外人古志銘帶看房屋。訴外人古志銘於看屋過程中，特別向原告強調系爭房屋共有4 個房間，空間大方便利用；且經原告現場確認系爭房屋之現況，亦與被告於其部落格介紹系爭房屋之YOU TUBE影音連結所呈現之4 房1 廳之房屋格局相符。原告與家人商議後，於106 年4 月9 日以10,200,000元向被告購買系爭房屋及坐落土地。嗣原告分別於106 年4 月10日、106年4 月17日給付920,000 元、1,020,000 元價金予被告。
（二）詎被告明知系爭房屋之4 房1 廳格局中，其中1 間臥房係由系爭房屋所連接德鑫希望社區之露臺空間增建而成，該露臺空間為社區全體區分所有權人之共有部分，由於該露臺僅能經由系爭房屋出入故被告自行將該露臺空間增建為臥房，其於簽訂不動產買賣契約時，就系爭房屋有違法占用社區露臺之公共空間增建為臥房之事實，故為隱匿而未將該重要資訊告知原告。原告於簽訂買賣契約後之106 年
5 月4 日經由同居住在德鑫希望社區同事告知，其社區於先前召開區分所有權人大會時，經區分所有權人大會決議應予拆除，且管理委員會已將決議結果通知系爭房屋所有權人即被告，原告於翌日亦透過仲介人員古志銘確認上情無誤。
（三）被告於兩造簽訂系爭買賣契約時隱匿未告知系爭房屋有占用社區露臺增建之違建情事，且於兩造簽訂不動產買賣契約前被告早已知悉該露臺增建之房間，業經社區區分所有權人會議決議並通知應予拆除，竟故意隱匿未於兩造簽訂買賣契約時將此重要資訊告知原告，仍以系爭房屋為4 房
1 廳之房屋格局與原告締結買賣契約，露臺增建為房間之違建情事，既經德鑫希望社區區分所有權人會議決議並通知應予拆除，系爭房屋已欠缺兩造間系爭買賣契約所定為
4 房1 廳格局之預定效用，而存有重大瑕疵。原告乃於10
6 年5 月15日以新竹復中里郵局第53號存證信函，依兩造簽訂買賣契約第2 條、民法第354 條物之瑕疵擔保責任、第359 條規定，解除兩造間買賣法律關係，並依民法第25
9 條第2 款規定，請求被告返還2,040,000 元之買賣價金及利息。
（四）又被告無法依約交付合於兩造買賣契約所預定效用之4 房
1 廳之房屋，自有違反買賣契約給付義務之違約情事，是原告得依前揭買賣契約第12條第3 項後段規定，請求被告給付與原所收款項相同金額計算之違約金即2,040,000 元，惟為避免上開約定違約金有過高之虞，爰僅請求被告給付200,000 元違約金。
（五）退步言之，原告不得解除與被告間之買賣契約。惟系爭房屋有占用社區露臺增建為房間之違建情事，且該露臺增建部分，業經區分所有權人會議決議應予拆除並通知被告，系爭房屋顯然已無法達到兩造間系爭買賣契約所預定應具有之效用，而構成物之瑕疵，已如前述，原告亦得依民法第359 條但書規定，主張減少系爭房屋之買賣價金。再依內政部不動產實價登錄網站之交易資料，德鑫希望社區於
106 年2 月間之交易單價為每坪186,000 元，而觀之本件被告所出售之系爭房屋坪數約為51.49 坪，依前述每坪單價計算系爭房屋之買賣總價為9,577,140 元，對照兩造間買賣契約被告出售系爭房屋之價格為10,200,000元，兩者之差額為622,860 元。則倘認本件原告僅得請求減少買賣價金，依前述計算結果，原告所得主張減少買賣價金之數額為622,860 元。
（六）並於本院聲明：先位聲明：⒈被告應給付原告2,240,000元，及其中200,000 元自起訴狀繕本送達之翌日起，另2,040,000 元自言詞辯論意旨狀繕本送達之翌日起，均至清償日止，按週年利率百分之5 計算之利息。⒉願供擔保，請准予宣告假執行；備位聲明：⒈兩造間就系爭房屋及坐落土地買賣契約之買賣價金應減少622,860 元。⒉願供擔保，請准予宣告假執行。
二、被告則以：
（一）被告於100 年6 月間購買德鑫希望建案之B 棟2 樓E 戶房屋乙間，建商於出售當時向被告表示系爭房屋旁有一個約定專用部分露台公共空間，全社區只有系爭房屋屋主可以進出使用此露台，被告可免費使用此露台等語，建商並將該處之落地窗興建完成將系爭房屋交付被告。被告遷入系爭房屋後怕三至十二樓住戶之物品掉落至露台砸到人，為求安全在露台興建採光罩，另被告亦怕雨水打入露台，方於採光罩下方加裝一扇窗戶，並以明管配線壓條方式施作插頭、開關、電線、壁燈，預計日後做為簡易起居或儲藏空間，並得為外傭居住或堆放雜物之處。被告於105 年10月間自行在591 房屋交易網登載出售廣告：「自售○○○區○○道露台戶，大坪數3 房」「3 房2 廳2 衛2 陽台」、「1150萬元、51.47 坪、單價22.34 萬/ 坪」等語，可知被告在出售房屋時已清楚告知所出售標的為3 房、總坪數51.47 坪，每坪單價22.34 萬，露台非屬出售之標的及範圍，亦未含於價金之內，僅可附帶使用，故被告對增建資訊並無任何隱瞞。
（二）永慶房屋仲介公司業務員古志銘於106 年4 月7 日下午1時2 分發line訊息予被告稱：「你好！打擾你了，我在59
1 有看到您有間德鑫希望要出售，我是專營新竹市區的，但是有一個老客戶有問到你這間，我沒有其他竹北的物件，不知道可不可以讓我的客戶看看？（不需打委託，客戶喜歡才找你談，只有一個客戶）拜託！」，被告於同日下午2 時23分同意訴外人古志銘帶原告看屋，原告即於同日下午4 時30分會同仲介看屋等情，可知原告係看到被告在
591 交易網刊登之廣告，方委請訴外人古志銘約被告看屋，顯非看到永慶官網上廣告而找上被告，足見原告並無受到誤導之情。抑且，原告委請訴外人古志銘聯絡被告後未久，於106 年4 月7 日下午2 點1 分自行寄發簡訊向被告聲稱：「謝小姐你好，我在591 看到妳有刊登德鑫希望要出售，請問房子賣出了嗎？方便參觀房子嗎？謝謝。」等語，亦足徵原告確係看到被告在591 交易網刊登之「大坪數3 房」、「3 房2 廳2 衛2 陽台」、「露台戶」售屋廣告後，方對系爭房屋有興趣，一方面透過訴外人古志銘與被告聯絡，一方面自行傳簡訊予被告約看屋，則原告在10
6 年4 月7 日下午4 時30分看屋前已知被告銷售之標的為大坪數3 房、2 廳2 衛2 陽台之露台戶。又被告於106 年
4 月7 日下午2 時34分即傳訊息告知訴外人古志銘：「不要跟小3 房的價格比，我這間是大3 房」，另原告與訴外人古志銘於當天下午約5 時第一次看屋完畢後未久，被告亦於同日晚間6 時52分發line予訴外人古志銘稱：「多一個露台、又免錢的，我覺得空間很好用」、「建商給的平面圖，本來就有畫那個露台」、「其實很小，大約2 坪」，並附上系爭房屋之平面圖予訴外人古志銘，並特別在增建採光罩處標示紅線，可證被告已向原告委託之仲介誠實揭露所出售之標的為大3 房，多了一個免錢露台可以使用，並附上建商製作之平面圖，再以紅線框出露台增建，特地說明該處為增建之採光罩，益證被告在銷售過程中，毫無欺騙之情。本件原告既委託訴外人古志銘向被告接觸及聯絡看屋並洽談買賣價格，則訴外人古志銘顯為原告之代理人或使用人，故被告向訴外人古志銘揭露之上開大3 房、露台戶等事項後，應認被告已誠實向原告揭露售屋資訊，訴外人古志銘理應誠實轉知原告，倘如原告確實不知被告銷售之標的為3 房，亦為訴外人古志銘故意或疏未告知原告，則依民法第224 條規定，因此事由衍生之不利後果，須由原告自行負責。
（三）另被告請永慶房屋刊登售屋廣告時，係表明3 房（室）2廳2 衛，而永慶房屋竹北福興店在刊登系爭房屋之售屋廣告記載「3+1 房」、「4 房室2 廳2 衛」時，並未得被告之同意，難認可歸責於被告。次觀諸永慶房屋刊登廣告所載「3+1 房」，似亦表明系爭房屋為合法3 房，另有1 室為增建，而所謂4 房（室）之意，似謂其中一間為室內空間，並非房間，則原告看到此廣告，亦可判斷所謂「+1」僅為室內空間，並非一般正式房間。再被告在原告第二次看屋前，已發line向訴外人古志銘告知系爭房屋為3 房，多一個免費露台可用，並附上平面圖（詳前所述），則原告縱曾看過永慶房屋官網所刊登之售屋廣告，亦無可能誤認購買之標的為4 房。故倘原告因觀看永慶房屋官網刊登「3+1 房」、「4 房（室）2 廳2 衛」之售屋廣告，受誤導而購買系爭房屋，亦非可歸責於被告，原告自不得主張解除契約。
（四）觀諸本件不動產買賣契約書檢附之不動產說明書產權調查表記載：「交易價金1020萬元」、「建物標示：持分面積
170. 255㎡，約51.494坪」等語，以及內政部實價登錄平台所載德鑫希望社區，在相同時間出售同一坪數（約51坪）房屋，出售價格與被告相同均為10,200,000元，均得徵被告以10,200,000元價金出售51.494坪建物，此51.494坪並未包含露台加蓋採光罩之面積，故本件爭議之露台加蓋採光罩顯非買賣交易之標的，性質上為被告附贈原告使用之空間，核兩造就此應係成立贈與之法律關係。再觀諸系爭採光罩增建之照片，可知該增建部分係簡陋搭建，為造價低廉之增建物，衡情被告應無將採光罩增建包含在本件買賣契約標的範圍內一併計價之可能，益顯該採光罩增建屬「附贈」性質，非買賣範圍，即賣方於買賣契約中所贈與，自無瑕疵擔保責任，亦無危險負擔之適用。
（五）縱該採光罩增建確為兩造買賣契約之買賣標的，惟兩造就買賣契約第2 條之危險負擔特約亦無合意，故兩造根本無適用買賣契約第2 條之合意。
（六）又觀諸兩造買賣契約所附之不動產說明書第拾參、產權相關注意事項記載被告於出售系爭房屋時，已明確告知露台已增建採光罩，且無所有權，復不保證未曾被通知拆除，亦不保證未來不會被拆除，及原告日後可永久使用，益證該露台非屬本件買賣標的，僅附贈予原告使用，被告未曾保證原告可永久使用此露台。則縱該露台採光罩於兩造簽訂買賣契約前曾遭通知拆除，或交屋前可能遭拆除，原告亦不得依兩造買賣契約之法律關係主張解除契約及減少價金。
（七）德鑫希望社區管委會雖於106 年5 月7 日作成決議：「公寓大廈管理條例及住戶規約規定，禁止住戶於其約定專用部分（露台）增建違章，或將陽台、露台外推增加室內使用面積。已和住戶溝通同意將自行拆除。」惟社區總幹事嗣後告知被告關於加蓋採光罩係屬安全措施，毋需拆除，惟因加裝之窗戶已改變大樓外觀，故要求被告拆除窗戶即可，被告亦依規定拆除窗戶完畢，故被告於露台所增建之採光罩並無被拆除之虞，僅窗戶遭拆除而已，則原告據此主張解除契約及減少價金，顯無理由。
（八）若兩造買賣契約第2 條約定屬危險負擔條款，則該條款內容所稱「若增建或占用部分於交屋前（如有借屋裝修則為借物裝前）曾被拆除或曾被通知拆除或曾經其他區分所有權人或住戶主張權利」乙節，顯係以不可歸責雙方當事人之事由為基礎所為之約定；再倘系爭買賣契約果因該採光罩增建曾被通知拆除或曾經其他區分所有權人或住戶主張權利，而遭解除，關於「被通知拆除或曾經其他區分所有權人或住戶主張權利」亦僅係客觀事實之成就而已，對兩造而言，均屬不可歸責，被告應不負違約責任，則原告依兩造買賣契約第12條第（三）項之約定，請求被告給付違約金20萬元乙節，自屬無據。
（九）並於本院聲明：⒈原告之訴及假執行之聲請均駁回。⒉如受不利判決，願供擔保免為假執行。
三、原告主張原告於106 年4 月9 日以10,200,000元向被告購買系爭房屋及坐落土地，原告並分別於106 年4 月10日、106年4 月17日分別給付920,000 元、1,020,000 元價金予被告之事實，有不動產買賣契約書、產權調查表、標的物現況說明書、（見本院卷一第90-118頁）在卷可憑。是本件本院所應審究者為：（一）兩造間買賣法律關係是否業經原告解除？（二）原告是否得向被告請求返還買賣價金？（三）原告是否得向被告請求違約金？（四）原告是否得請求減少買賣價金？經查：
（一）關於兩造間買賣法律關係是否業經原告解除部分：⒈按物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第373 條之規定
危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。但減少之程度，無關重要者，不得視為瑕疵。出賣人並應擔保其物於危險移轉時，具有其所保證之品質。所謂物之瑕疵係指存在於物之缺點而言。凡依通常交易觀念，或依當事人之決定，認為物應具備之價值、效用或品質而不具備者，即為物有瑕疵，且不以物質上應具備者為限。次按買賣因物有瑕疵，而出賣人依前五條之規定，應負擔保之責者，買受人得解除其契約或請求減少其價金。但依情形，解除契約顯失公平者，買受人僅得請求減少價金，民法第359 條亦定有明文。而買受人此項解除權，為特殊的法定解除權，無待於催告出賣人先行修補瑕疵，即得行使。又有關瑕疵擔保之規定，原則上於危險移轉後，始有適用，但在危險移轉前，買受人已發覺其物有瑕疵，倘出賣人無法提出無瑕疵物，或擔保除去該瑕疵後給付，則買受人亦有拒絕受領瑕疵物之權利，並解除契約。
⒉又關於房屋買賣，購屋者除考量房屋面積、價格坐落位置
外，房屋格局、房間數亦關乎買受人對於房屋使用目的、規劃，而影響買屋者是否購屋之意願，足見房屋格局係屬交易上重要之特性，應無疑義。
⒊依兩造簽訂買賣契約後附產權調查表（見本院卷一第101
頁）所示，原告出售系爭房屋係位於2 樓、登記面積約為
51.494坪、建物格局為4 房（室）1 廳2 衛，核與原告經由訴外人古志銘於106 年4 月7 日帶看系爭房屋時格局相符，而被告亦自陳系爭房屋為3 房格局，於購買時建商向其表示系爭房屋旁有一個約定專用部分露台公共空間，被告可免費使用此露台，建商並將該處之落地窗興建完成將系爭房屋交付被告，被告自行增建為一個房間狀態。另觀諸標的物現況說明書關於是否有增建部分欄項，被告以手寫記載「加採光罩」，其餘增建部分則未勾選，亦未表明露臺違法增建，可知兩造買賣範圍包含露臺增建部分，買賣價金當亦包含露臺使用價值。
⒋而德鑫希望社區管理委員會因106 年4 月22日區分所有權
人會議有住戶提出臨時動議討論系爭房屋違建要求拆除，於106 年5 月7 日開會決議要求住戶就露臺違建部分盡快拆除，而被告事後僅將違法增建房間鋁門窗拆除之事實，亦經證人即社區總幹事黎志祥於本院證述在卷（見本院卷二第4-6 頁、第8 頁）。足見系爭房屋旁連接露臺為全體區分所有人共有。該露臺雖有約定專用，仍不得違反露臺原有目的將其增建為房間使用。被告以系爭房屋連同屋旁露臺增建部分出售予原告，露台增建為部分已由被告自行拆除鋁門窗，顯然已減少契約預定效用之瑕疵，且前開瑕疵係屬交易上重要之特性，原告主張依民法第359 條規定，於106 年5 月15日以新竹復中里郵局53號存證信函解除兩造間買賣法律關係，有該存證信函（見本院卷一第68-7
0 頁）在卷可憑。則兩造間買賣法律關係已經原告解除，應堪認定。本院既認定原告主張得依民法第359 條規定解除契約，原告另主張依兩造間買賣契約第2 條約定解除契約部分，本院即毋庸再行審酌。
⒌另被告主張其自行在951 房屋交易網登載出售廣告：「自
售○○○區○○道露台戶，大坪數3 房」「3 房2 廳2 衛
2 陽台」、「1150萬元、51.47 坪、單價22.34 萬/ 坪」且原告亦表示在951 房屋交易網看到該廣告，透過永慶三民綠光店仲介人員古志銘與屋主即被告聯絡稱：「你好！打擾你了，我在591 有看到您有間德鑫希望要出售，我是專營新竹市區的，但是有一個老客戶有問到你這間，我沒有其他竹北的物件，不知道可不可以讓我的客戶看看？（不需打委託，客戶喜歡才找你談，只有一個客戶）拜託！」後，由訴外人古志銘帶看房屋。抑且，原告委請訴外人古志銘聯絡被告後未久，於106 年4 月7 日下午2 點1 分自行寄發簡訊向被告聲稱：「謝小姐你好，我在591 看到妳有刊登德鑫希望要出售，請問房子賣出了嗎？方便參觀房子嗎？謝謝。」等語，亦足徵原告確係看到被告在591交易網刊登之「大坪數3 房」、「3 房2 廳2 衛2 陽台」、「露台戶」售屋廣告後，方對系爭房屋有興趣，一方面透過訴外人古志銘與被告聯絡，一方面自行傳簡訊予被告約看屋，則原告在106 年4 月7 日下午4 時30分看屋前已知被告銷售之標的為大坪數3 房、2 廳2 衛2 陽台之露台戶等語。然查：
被告不否認委託永慶房屋刊登售屋廣告。雖被告表示永慶房屋竹北福興店在刊登系爭房屋之售屋廣告記載「3+1 房」、「4 房室2 廳2 衛」未得被告之同意，然依卷附原告與古志銘Line，原告係以永慶房屋刊登前開廣告詢問看屋。雖原告當日看屋前以被告在591 交易網刊登之電話傳簡訊予被告，然因原告並未應被告要求加入被告Line群組，而未就系爭房屋出售事宜再為接觸，亦有手機通聯紀錄（見本院卷一第33頁、第138 、第140 頁）翻拍照片可憑。
而被告亦表示原告所持用行動電話後來未加入被告Line群組。且觀諸二則廣告均未表明出售樓層，被告自行刊登廣告僅表明屋主為謝小姐，原告表示當時並不知悉此二物件出售之標的為相同，應屬可採。
⒍又被告主張被告於106 年4 月7 日下午2 時34分即傳訊息
告知訴外人古志銘系爭房屋為3 房，原告既委託訴外人古志銘向被告接觸及聯絡看屋並洽談買賣價格，則訴外人古志銘顯為原告之代理人或使用人，倘如原告確實不知被告銷售之標的為3 房，亦為訴外人古志銘故意或疏未告知原告，則依民法第224 條規定，因此事由衍生之不利後果，須由原告自行負責。惟按稱居間者，謂當事人約定，一方為他方報告訂約之機會或為訂約之媒介，他方給付報酬之契約，民法第565 條定有明文。原告交付斡旋金予永慶房屋三民店，由訴外人古志銘代為磋商價格，然原告與永慶房屋三民店、古志銘僅有居間法律關係，尚難以此認定其為原告代理人或使用人，被告前開主張，亦無可採。
⒎被告又主張永慶房屋刊登廣告所載「3+1 房」，似亦表明
系爭房屋為合法3 房，另有1 室為增建，而所謂4 房（室）之意，似謂其中一間為室內空間，並非房間，則原告看到此廣告，亦可判斷所謂「+1」僅為室內空間，並非一般正式房間。故倘原告因觀看永慶房屋官網刊登「3+1 房」、「4 房（室）2 廳2 衛」之售屋廣告，受誤導而購買系爭房屋，亦非可歸責於被告等語。然查：
國人對於數字4 諧音與「死」相同，故於日常生活或交易行為均予以避免，如無法避免，亦以「3 ＋1 」代替、化解。被告主張永慶房屋刊登廣告所載「3+1 房」似亦表明系爭房屋為合法3 房，另有1 室為增建實無足採。另房與室實屬同意，其又主張4 房（室）之意，似謂其中一間為室內空間，並非房間，則原告看到此廣告，亦可判斷所謂「+1」僅為室內空間，並非一般正式房間，亦屬遽斷。⒏被告又主張兩造買賣契約所附之不動產說明書第拾參、產
權相關注意事項記載被告於出售系爭房屋時，已明確告知露台已增建採光罩，且無所有權，復不保證未曾被通知拆除，亦不保證未來不會被拆除，及原告日後可永久使用，益證該露台非屬本件買賣標的。然查，被告於簽訂買賣契約時，僅表明增建部分為採光罩，並非露臺增建採光罩，遑論被告隱匿將露臺違法增建為房間，前開記載，顯與被告故意隱匿露臺法增建無關。
（二）關於原告是否得向被告請求返還買賣價金部分：按契約解除時，當事人雙方回復原狀之義務，除法律另有規定或契約另有訂定外，受領之給付為金錢者，應附加自受領時起之利息償還之，民法第259 條第2 款定有明文。
原告於簽訂買賣契約後分別於106 年4 月10日、106 年4月17日交付920,000 元、1,020,000元，有郵政跨行匯款申請書、匯款交易明細（見本院卷一第60-62 頁）附卷可按。則原告請求被告返還前開金額，自屬有據。又原告請求利息部分以言詞辯論意旨狀繕本送達之翌日起算，惟原告並未提出送前開書狀送達證明，自應以106 年12月21日言詞辯論期日為起算。
（三）關於原告是否得向被告請求違約金部分：又依兩造簽訂買賣契約第12條第3 項約定：「…如乙方（即被告）毀約不賣或給付不能或不為給付或有其他違約情事時，甲方（即原告）除得解除本契約外，乙方應於甲方通知解約日起三日內，立即將所收款項如數返還甲方，並於解約日起十日內另交付原所收款項計算之金額與甲方，以為違約損害賠償。」。被告因故意隱匿露臺違法增建，至其所出售4 房格局變更為3 房而有違約情事，此屬可歸責於被告事由，原告解除兩造間買賣契約，並依前開約定請求被告給付原告違約金，亦屬有據。本院審酌系爭房屋價值、坐落地段等情，認原告請求被告賠償200,000 元違約金，尚屬適當，應予准許。又給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任；其經債權人起訴而送達訴狀，與催告有同一之效力；又遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息；應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為百分之5 ，民法第229 條第2 項、第233 條第1 項前段、第20
3 條定有明文。原告請求被告給付賠約金屬損害賠償之債，給付無確定期限，原告請求自自起訴狀繕本送達翌日即
106 年8 月9 日起至清償日止，按年息週年利率百分之5計算之法定遲延利息，自應准許。
（四）關於原告是否得請求減少買賣價金部分：本院既已認定原告先位請求有理由，原告備位請求請求減少買賣價金部分，即無庸再行審酌。
四、綜上所述，原告以被告應負物之瑕疵擔保責任，並依民法第
359 條規定解除兩造間買賣法律關係，原告依民法第259 條約定及兩造約定，請求被告返還價金2,040,000 元、給付違約金200,000 元及遲延利息，為有理由，應予准許。又本判決兩造分別陳明願供擔保，請准宣告假執行及免為假執行，核無不合，爰分別酌定相當擔保金額准許之。
據上論結，依民事訴訟法第390 條第2 項、392 條第2 項、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 107 年 1 月 12 日
民事第二庭 法 官 邱玉汝以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 107 年 1 月 12 日
書記官 謝國聖