臺灣新竹地方法院民事判決 106年度訴字第701號原 告 張志明
張映筑兼 法 定代 理 人 呂鳳英原 告 張愫嫻
張志賢共 同訴訟代理人 楊一帆律師被 告 許雪美上列當事人間請求遷讓房屋等事件，本院於民國107 年1 月16日辯論終結，判決如下：
主 文被告應將坐落新竹市○○段○○○○號、八九六地號、八九六之一地號土地上門牌號碼新竹市○○路○○○巷○○號之房屋騰空遷讓返還原告。
被告應給付原告新臺幣參拾伍萬玖仟元，及其中新臺幣貳萬元自民國一百零六年九月二十六日起、其中新臺幣壹拾萬元自民國一百零七年一月一日起，均至清償日止，按年息百分之五計算之利息；並自民國一百零六年十一月十二日起至騰空遷讓返還前項房屋之日止，按月給付原告新臺幣陸萬元。
訴訟費用被告負擔。
本判決第一、二項部分得假執行。但被告如依序以新臺幣壹拾參萬捌仟伍佰元、參拾伍萬玖仟元為原告預供擔保後，得免為假執行。
事實及理由
壹、程序部分：按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限；原告於判決確定前，得撤回訴之全部或一部。但被告已為本案之言詞辯論者，應得其同意，民事訴訟法第255 條第1 項第3 款、第262 條第1 項分別定有明文。經查，本件原告起訴時，原以許雪美及門牌號碼新竹市○○路○○○ 巷○○號建物（下稱系爭房屋）
1 至3 樓之現占有人31人為被告（起訴時未提出31名占有人之姓名及住所，經本院裁定補正後亦僅提出10名占有人之姓名及住所），主張許雪美向其承租系爭房屋，再轉租予其他31名被告，因許雪美遲付租金，已依法終止租約，請求許雪美及上開31名被告自系爭房屋遷出，將系爭房屋交還予原告，並請求許雪美給付積欠租金新臺幣（下同）68萬4,000 元及自民國106 年7 月18日起至騰空遷讓返還系爭房屋之日起，按月給付相當於租金之不當得利6 萬元。嗣於程序進行中具狀撤回對所稱31名現占用人遷讓系爭房屋之請求，並數次變更請求許雪美給付之金額，最後於107 年1 月16日言詞辯論期日變更訴之聲明為：㈠被告應將坐落於新竹市○○段○○○○號、896 地號、896-1 地號土地，門牌號碼為新竹市○○路○○○ 巷○○號之房屋騰空遷讓返還予原告。㈡被告應給付原告12萬9,000 元，其中2 萬元自106 年9 月26日起，至清償日止，按年息5 ﹪計算之利息；其中10萬元自106 年12月12日民事準備狀繕本送達翌日起，至清償日止，按年息5 ﹪計算之利息，並自106 年7 月18日起至騰空遷讓返還前開房屋之日止，按月給付原告6 萬元等情，有民事起訴狀、民事訴之聲明減縮暨陳報狀、民事準備狀、民事部分撤回起訴狀及言詞辯論筆錄在卷可稽（本院卷第5 至10頁、第53至57頁、第120 至121 頁、第127 至128 頁、第142 頁）。經核原告於所稱31名現占有人為本案言詞辯論前即撤回對渠等31人之訴訟，揆諸前開規定，自無庸得被告之同意；另原告聲明之變更，均屬擴張或減縮應受判決事項之聲明，揆諸前開規定，並無不合，均應准許。
貳、實體部分：
一、原告起訴主張：
（一）原告共同就系爭房屋1 至3 樓及頂樓，於105 年9 月6 日與被告簽訂房屋租賃契約書（下爭系爭租約），約定租賃期間自105 年9 月5 日至108 年9 月4 日，每月租金6 萬元，每期應於每月5 日前繳納1 個月租金，並約定被告可就系爭房屋內共計31間房間（1 樓10間、2 樓10間、3 樓11間）轉租。被告遂於承租系爭房屋後將前開31間房間分別轉租與他人。詎被告自105 年9 月26日起即開始短付租金，至105 年11月15日時，已欠租達16萬元，經原告以新竹英明街郵局存證號碼690 號函催告被告於函到7 日內付清租金，屆期未付清即行終止租約，仍未獲給付。原告於
106 年5 月年間再以通訊軟體通知被告繳納租金，被告仍未繳納。倘若本院認原告前揭存證信函終止租約尚未生效，原告爰以本件起訴狀送達被告時為終止系爭租約之意思表示。
（二）系爭租約既經原告行使終止權而終止，原告自得依民法第
455 條、第767 條規定，併予主張而為選擇合併，請求擇一命被告自系爭房屋遷出，並將系爭房屋交還予原告。另被告於106 年7 月17日系爭租約終止前計積欠36萬9,000元之租金，扣除押租金10萬元（原告主張抵銷積欠之租金）及被告於106 年9 月26日給付之24萬元，仍積欠2 萬9,
000 元，原告自得依租賃關係請求被告給付積欠之租金。又兩造間已無租賃關係，被告於系爭租約消滅後繼續占用系爭房屋，即屬無合法權源，且受有相當於租金之不當利益，依民法第179 條規定，請求被告自系爭租約終止後至系爭房屋騰空遷讓返還予原告止，按月給付原告相當於租金之不當得利6 萬元。
（三）另依系爭租賃契約第17條約定：「本契約任一方若有違約情事，致損害他方權益時，如本契約相關條款規定之事項外，願賠償他方之損失及支付因涉訟之訴訟費、律師費或其他相關費用。」本件原告因被告違約起訴請求，所需支付之律師費用10萬元，自得一併依上開約定向被告請求給付。
（四）聲明：⒈被告應將坐落於新竹市○○段○○○ ○號、896 地號、89
6-1 地號土地，門牌號碼為新竹市○○路○○○ 巷○○號之房屋騰空遷讓返還予原告。
⒉被告應給付原告12萬9,000 元，其中2 萬元自106 年9
月26日起，至清償日止，按年息5 ﹪計算之利息；其中10萬元自106 年12月12日民事準備狀繕本送達翌日起，至清償日止，按年息5 ﹪計算之利息，並自106 年7 月18日起至騰空遷讓返還前開房屋之日止，按月給付原告
6 萬元。⒊原告願供擔保請准宣告假執行。
二、被告答辯則以：原告雖主張其曾以存證信函及簡訊催告被告給付租金，惟被告當時因工作忙碌並未收到原告所寄發之存證信函及簡訊。又因原告於系爭房屋張貼公告，稱要收回系爭房屋，致房客退租，被告亦無法向房客收取租金以支付系爭租約之租金予原告，被告已於106 年9 月26日先行支付24萬元之租金予原告，被告亦陸續籌措資金，以期能補足積欠原告之租金，請原告給予被告緩衝時間等語，資為抗辯。並聲明：㈠原告之訴及其假執行之聲請均駁回。㈡如受不利之判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
三、本院之判斷：
（一）按承租人應依約定日期，支付租金、承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終止契約。租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達2 個月之租額，不得依前項之規定，終止契約。其租金約定於每期開始時支付者，並應於遲延給付逾2 個月時，始得終止契約，民法第439條前段、第440 條第1 項、第2 項分別定有明文。惟承租人積欠租金，除以擔保金抵償外，達二個月以上時，出租人始得收回房屋，復為土地法第100 條第3 款所明定。且土地法第100 條第3 款關於擔保抵償租金之規定，雖僅就未定有期限之租賃而設，然在有期限之租賃實具有同一之法律理由，自應類推適用（最高法院44年台上字第516 號判例參照）。是就積欠租金額是否已達二個月以上之認定，自應以經扣抵押租金後所積欠之租金額為要件。經查，系爭租約第2 條、第3 條第1 項分別約定：「租賃契約自
105 年9 月5 日起至108 年9 月4 日止，共三年」、「一、承租人每月租金為6 萬元整，每期應繳1 個月租金，並於每月5 日前支付…」，有系爭租約附卷可考（本院卷第26至27頁）。次查，原告固主張於105 年11月15日，因被告積欠租金達16萬元，已逾2 個月之租金總額，乃寄發存證信函催告被告於收受存證信函後7 日內付清租金，屆期未付清即行終止租約等情，並提出存證信函為證（本院卷第41至42頁）。惟查，承租人應於簽訂系爭租約時給付出租人10萬元之擔保金（押金）等請，亦為系爭租約第4 條第1 項所約定，有系爭租約附卷可佐，且原告訴訟代理人於本院亦陳稱原告已收受該10萬元押金（本院卷第115 頁），則原告於105 年11月15日寄發存證信函催告被告繳納租金時，被告積欠之租金16萬元經扣除押金10萬元後為6萬元，並未逾2 個月租金額，揆諸前開說明，原告於105年11月15日寄送存證信函時，尚無終止系爭租約之權利，系爭租約並未因被告未依通知繳納租金而失其效力。又查，原告於起訴時表明，以本件起訴狀繕本送達被告為終止契約之意思表示（本院卷第11頁），而本件起訴狀繕本已於106 年11月1 日寄存送達於新竹市警察局第二分局東勢派出所，有送達證書在卷可稽（本院送達證書及信封卷），依民事訴訟法第138 條第2 項規定，該起訴狀繕本於10
6 年11月11日對被告發生送達之效力。而被告自105 年9月5 日承租日起，至106 年11月11日合法終止系爭租約止，應支付租金之期間為14個月又7 日，應支付租金之總額為85萬4,000 元【計算式：（60,000×14）＋（60,000÷30×7 ＝854,000 】。原告原陳報被告於上開合法終止系爭房屋前共支付租金之總額為25萬5,000 元（本院卷第12
2 至123 頁），經被告具狀抗辯其於106 年9 月26日已再給付原告租金24萬元後（本院卷第146 頁），兩造對於被告承租期間共給付租金之總額為49萬5,000 元，均不爭執。則經扣除被告已繳納之租金及押金10萬元後，被告積欠房租之金額為25萬9,000 元（計算式：854,000 －495,00
0 －100,000 ＝259,000 ），已逾2 個月之租額。是以，原告於本件起訴狀繕本送達生效日即106 年11月11日既已向被告為終止系爭租約之意思表示，系爭租約則於106 年11月11日已經原告合法終止。
（二）次按承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物。所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之，民法第45
5 條前段及第767 條第1 項前段分別定有明文。又租約終止後，出租人除得本於租賃物返還請求權，請求返還租賃物外，倘出租人為租賃物之所有人時，並得本於所有權之作用，依無權占有之法律關係，請求返還租賃物（最高法院75年台上第801 號判例意旨參照）。系爭租約業經原告合法終止，已如前述，被告自負返還租賃物之義務，惟被告仍繼續占有系爭房屋，自屬無權占有，從而，原告請求被告將系爭房屋騰空遷讓返還予原告，為有理由，自應准許。
（三）又按系爭租約第17條約定：「本契約任一方若有違約情事，致損害他方權益時，如本契約相關條款規定之事項外，願賠償他方之損害及支付因涉訟之訴訟費、律師費或相關費用。」等語，有系爭租約在卷可佐（本院卷第28頁）。
原告主張因被告遲付租金，原告為保全及實現租金債權，而委任律師起訴請求被告給付積欠之租金、遷讓返還系爭房屋並給付不當得利損害金等，業已支出律師委任費用10萬元，並據其收據乙紙為證（本院卷第126 頁），是依前揭租約約定，原告自得請求被告賠償此部分費用。
（四）再按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益，民法第179 條前段定有明文；而無權占有他人建物者，可獲得相當於法定租金之利益，為社會通常之觀念（最高法院61年台上字第1695號判例意旨參照）。原告終止系爭房屋租賃之意思表示業於106 年11月11日發生送達被告之效力而依法終止，業如前述，被告迄今仍未將系爭房屋騰空返還，自應賠償原告所受相當租金之損害，而兩造原本即約定系爭房屋每月租金為6 萬元，則原告請求系爭租約終止後之相當於租金之不當得利金額，以每月6 萬元計算，應屬適當。從而，原告請求被告於系爭租約終止後之106 年11月12日起至被告騰空返還系爭房屋之日止，按月給付原告6 萬元相當租金之不當得利，應予准許。
（五）末按給付有確定期限者，債務人自期限屆滿時起，負遲延責任。給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。其經債權人起訴而送達訴狀者，與催告有同一之效力，民法第229 條第1 項、2 項分別定有明文。又遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息；應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為5%，民法第233 條第1 項前段、第203 條亦規定甚明。查，本件原告起訴請求被告給付遲付之租金部分，已定有給付之期限即應於每月5 日期前支付，惟被告均未按期給付，原告就被告未給付租金部分，僅請求其中2 萬元部分，以被告最後一次繳納租金日即106 年9 月26日起至清償日止，按週年利率5 ﹪計算法定遲延利息，對於被告並無不利之情形，應予准許。至原告依系爭租約第17條約定請求被告賠償律師費10萬元部分，係屬未定期限之給付，則原告請求自106 年12月12日民事準備狀繕本送達被告之翌日即107 年1 月1 日起至清償日止，按週年利率5 ﹪計算之法定遲延利息，即屬有據，亦應准許。
四、綜上所述，原告基於系爭房屋租賃契約、租賃物返還請求權及不當得利請之法律關係，請求被告將系爭房屋騰空遷讓返還原告，並給付原告35萬9,000 元（積欠租金25萬9,000 元及律師費用10萬元），及其中2 萬元之租金自106 年9 月26日起、其中10萬元之律師費用自107 年1 月1 日起，均至清償日止，按年息5 ﹪計算之利息，並自106 年11月12日起至騰空遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付原告6 萬元，均為有理由，均應予准許。另原告既就民法第455 條、第767 條規定係主張為選擇合併，請求擇一有理由而為審判，則本院既已認定原告得基於民法第455 條租賃物返還請求權請求被告騰空遷讓返還系爭房屋，則就原告對被告之所有物返還請求權之法律關係即無須審論，併此敘明。
五、本判決第1 至2 項所命被告給付之金額合計未逾50萬元，應依民事訴訟法第389 條第1 項第5 款之規定依職權宣告假執行，則原告雖陳明願供擔保聲請宣告假執行，惟本院既已依職權宣告假執行，應認原告此部分聲請，僅為促請本院為職權發動，附此敘明。另被告就其敗訴部分陳明願供擔保，請准宣告免為假執行，經核尚無不合，爰酌定相當之擔保金額准許之。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，經本院斟酌後，認為均不足影響本判決之結果，自無逐一詳予論駁之必要，併此敘明。
七、據上論結，本件原告之訴為有理由，依民事訴訟法第78條、第389 條第1 項第5 款、第392 條，判決如主文。
中 華 民 國 107 年 1 月 30 日
民事第二庭 法 官 王婉如以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於收受判決後20日內提出上訴狀到院。
中 華 民 國 107 年 1 月 30 日
書記官 王裴雯