臺灣新竹地方法院民事判決 106年度訴字第891號原 告 林素全訴訟代理人 吳金棟律師被 告 席淑媛上列當事人間請求損害賠償等事件，本院於民國107 年3 月9 日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應給付原告新臺幣壹萬伍仟肆佰捌拾伍元及自民國一０六年十二月十日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用新臺幣伍仟肆佰元，由被告負擔百分之三即新臺幣壹佰陸拾貳元，餘由原告負擔。
本判決第一項得假執行；惟被告如以新臺幣壹萬伍仟肆佰捌拾伍元為原告預供擔保，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
一、民事訴訟法第255 條第1 項第3 款「訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但有下列各款情形之一者，不在此限：三、擴張或減縮應受判決事項之聲明者。」，本件原告起訴其聲明求為被告應給付原告新臺幣（下同）204 萬8,19
5 元及自起訴狀繕本送達被告翌日起至清償日止，按年息5％計算之遲延利息，嗣減縮聲明求為被告應給付原告49萬5,
195 元及自起訴狀繕本送達被告翌日起至清償日止，按年息
5 ％計算之遲延利息，其所為減縮應受判決事項之聲明，並無不合，爰予准許，合先說明。
二、原告主張如下，其訴之聲明如前開減縮後之聲明所示，並陳明願供擔保請准宣告假執行：
（一）兩造間就原告所有門牌號碼新竹縣○○市○○○路○ 段○○號房屋（下稱系爭房屋。即「I2公寓大廈」社區棟別1B店鋪戶）於民國102 年間簽訂房屋租賃契約書（下稱系爭租約），原告為出租人、被告為承租人，租賃標的為系爭房屋、用途為營業用、租期定為102 年12月1 日起至107 年11月3 日止共5 年、月租為新臺幣（下同）4 萬2,000 元且承租人並應按月於每月1 日以前繳納、押金為8 萬4,00
0 元，此後被告於系爭房屋經營「格正燒臘自助餐」（下稱燒臘店），但被告卻將燒臘店油污等廢棄物排入「I2公寓大廈」地下室污水池造成問題，經該社區住戶群起抗議，衍生情況迫使原告不得已向本院提出105 年度裁全字第42號假處分事件，105 年12月2 日兩造於該假處分事件中達成和解，該事件聲請人係原告、相對人係被告，和解內容為「一、現行已支出管路除污費用76,000元，由債務人即相對人負擔一半，並於105 年12月25日匯入聲請人所指定的帳戶。二、相對人自106 年1 月起，至租約期滿止，按月於每月月底自費委請除污公司進行下水道管線維護，避免管線固化，債務人應通知債權人到場負責監督。三、相對人如果違反上開一或二規定，願賠償聲請人懲罰性違約金壹拾萬元。若經債權人即聲請人再次通知相對人，相對人仍違反上開約定而未履行，則同意聲請人終止契約」（前述引號內文字，以下簡稱：本件105 年12月和解內容）。但不久被告即不願再自費委請除污公司進行「I2公寓大廈」下水道管線維護並於106 年6 月間預告終止租約，且次月（106 年7 月）與再次月（106 年8 月）共兩期租金從此拒付，為此原告委請原告訴訟代理人以106 年7 月27日105 字第00000000000000律師函（影本經提出附於卷一第41頁。下稱7 月份律師函）通知被告，因被告提前解除租約故而函請被告於106 年8 月5 日遷離系爭房屋，押金扣除『大門半面、水電瓦斯等費』後匯給被告等語，上開7 月份律師函依照系爭租約第八條約定於106 年7 月26日付郵送達於契約書乙方（承租人）未曾通知變更地址之原存留地址「新竹市○○路○○○ 號」時，即已生送達效力（回執原件經原告訴訟代理人於最後言詞辯論期日提出，核與卷一第42頁影本相符，閱後當庭發還提出人），被告卻相應不理，原告於上開函文定期被告應遷離之次月即10
6 年9 月10日，復委託原告訴訟代理人，以106 年9 月14日106 棟函字第0000000000000 號律師函，通知被告因被告於106 年6 月間預告終止租約及106 年8 月31日前遷離系爭房屋並停止燒臘店營業，屋內卻仍遺留雜物1 批，故被告應於函達5 日內清潔整理回復原狀且押金不退還等語（影本附於卷一第43頁。下稱九月份律師函）。
（二）爰此，原告引據兩造間契約之約定內容與民法第227 條之
1 債務不履行侵害人格權之賠償規定，提起本件民事訴訟，求為被告應給付原告49萬5,195 萬元，細目如下：
1 、原告代被告墊付本件租屋處106 年7 月水費4,306 元及代
墊106 年7 月電費1 萬3,889 元，合計代墊水電費1 萬8,
195 元，被告應全數返還原告本項水電費代墊款。
2 、因為被告未清掃屋內及搬運廢棄物，為此原告出租於訴外
人信義房屋仲介股份有限公司（下稱信義房屋）營業（指信義房屋竹北福興店）時，支出1 萬8,000 元，提出「金順興室內裝修股份有限公司」106 年9 月27日報價單1 件，故被告應給付原告該1 萬8,000 元。
3 、系爭房屋大門修理費，有原告提出「勝欣鋼鋁門窗行」10
7 年1 月20日估價簽約單記載2 萬5,000 元等語可證，故被告應給付原告2 萬5,000 元。
4 、原告於解消兩造租賃關係及處理相關爭議之過程，受有非
財產上損害賠償，應以35萬元為賠償，理由如原告言詞辯論（四）狀所載。
5 、被告積欠原告106 年7 月、8 月兩個月房租共8 萬4,000
元，原告既然不用返還被告押租8 萬4,000 元，如上開九月份律師函所述，所以被告還是必須給付原告8 萬4,000元。
以上合計18,195＋18,000＋25,000＋350,000 ＋84,000＝495,195 ，並請求法院訊問證人即信義房屋竹北福興店經理李昌蒲、「I2公寓大廈」社區管理員鄭際華2 人，證明原告各項請求均為有理由。
三、被告則以下開情詞資為抗辯，答辯聲明求為駁回原告之訴，如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行：
（一）既然兩造間租約明定租期至107 年11月3 日止，我又沒收到對方來函，我經營燒臘店是有比較油，我在106 年上半年度就先暫停燒臘並請師傅去學輕食料理，我一直打電話想找原告討論店面轉型，但是原告在躲我，不接我電話，有通聯紀錄1 紙可證（被告庭呈附於卷二第23頁），原告還惡意將信件寄往我無法收取的地址（指被告遷移戶籍前設址於新竹市○○路○○○ 號該址），所以我認為兩造間之租賃關係到現在依然存在有效，我現在設籍於新竹縣新豐鄉十一股68之32號，這個地址不用寄，請寄到新竹縣○○市○○路○ 段○○○ 號，這裡也是「格正燒臘自助餐」，我不是遷移營業地址，這個文興店比福興店還早1 年開業，文興店負責人是我先生的名字，現在股東有改，登記別人的名字，而本件福興店就是統編00000000（皇城食品企業社）這家，並無遷移，還是在福興東路系爭房屋上，應該說是我還在與原告租約有效期間內，原告卻一屋二租，又租給信義房屋開新店面，甚至把屬於我的東西撤得乾乾淨淨。
（二）對於原告各項主張及其金額，我的意見是：
1 、原告說她幫我代墊106 年7 月水費4,306 元、106 年7 月
電費6,218 元、106 年8 月電費7,671 元，這3 筆錢，我還給原告（卷一第196頁筆錄被告陳述）。
2 、我正在規畫輕食店，我看我的資料，我是在106 年3 月份
，也就是在污水處理105 年12月後，我營業了1 、2 月，，還在做燒臘，到3 月底我就沒有營業，我請了師傅學習輕食餐飲，我沒有營業的3 、4 、5 、6 月，我還是有付房租，我付到了6 月6 日，我是給月頭的房租，也就是我付到了6 月份的房租，所以中間我一直找原告協商，我沒有繼續付房租是因為原告沒有給我正確的訊息，我也在想是否要重新裝潢投資下去，這個地址我還要繼續做，沒有不要做，原告不能叫我搬走，還要我請求什麼清掃及搬運費用（同上筆錄被告陳述）。
3 、證人李昌蒲說：系爭房屋大門有2 片玻璃門，信義房屋去
看的時候已經壞掉1 片…云云，這樣的說法我有意見，這大門不是被破壞，而是當初燒臘店裝潢時，燒臘店做玻璃櫃（卷二第8 頁被告陳述）。
4 、信義房屋於106 年7 月某日兩造租約有效期間，就進到我
店裡探頭張望，這是不對的事情（卷二第49頁被告陳述），我去報警是正當的，我是被害人，不是加害人，為什麼要我賠償，對於法院提示調查附於卷一第126 ～129 頁新竹縣政府警察局竹北分局106 年12月1 日竹縣北警偵字第1065014193號函及附件，我沒有意見（卷一第200 頁被告陳述）。
5 、雖然我沒有付106 年7 月及8 月兩個月租金共8 萬4,000
元，但是原告起訴要求我付租，我有意見，我跟我先生說我們補助7 、8 月的租金，可是原告在9 月就把我的器具拆光光（卷一第198 頁被告陳述）。
四、對於：（1 ）原告曾將自己所有之系爭房屋於102 年12月1日起出租於被告營業，兩造間定有系爭租約，租期5 年，月租4 萬2,000 元，當期租金被告應按月於月頭即當月1 日以前繳納，押金已付8 萬4,000 元，被告因此以系爭房屋經營燒臘店，及（2 ）兩造間曾達成本件105 年12月和解內容，資以解決燒臘店廢棄物排入「I2公寓大廈」地下室污水池造成之問題，暨（3 ）現址由信義房屋開設竹北福興店營業之事實，兩造均不爭執（卷二第48頁不爭執事項），並有新竹縣竹北地政事務所106 年11月30日北地所登字第1060007826號函及附件（附於卷一第121 ～125 頁）、本院105 年度裁全字第42號影卷資料（附於卷二第24～29頁）、信義房屋店長名片1 張及信義房屋回復資料，包括原告與信義房屋就系爭房屋租賃期間106 年11月1 日起至111 年10月31日止、裝潢期間為106 年10月1 月起至106 年10月31日止，月租5 萬7,000 元之租賃契約書、各期租金付款明細紀錄、106 年11月2 日開幕彩色照片、使用現況照片（附於卷一第130~143頁）在卷可證，應為真正。
五、本院依兩造陳述暨全部卷證調查審理結果，得准、駁之心證理由如次：
（一）原告主張其代被告墊付租屋處水電費共1 萬8,195 元並要求被告返還等語，經被告同意全數返還如上（卷一第196頁），且依系爭租約第六條第二項之約定（卷一第13頁），並無違誤，故原告本項主張為有理由，被告全數返還原告本項水電費代墊款，金額為1 萬8,195 元。
（二）本件雖經原告提出「金順興室內裝修股份有限公司」106年9 月27日報價單1 件記載「舊有廚具雜物清運（未稅）
1 萬8,000 元」（卷一第237 頁影本），然據證人李昌蒲結證稱：這筆錢是我們信義房屋總公司付的，原告手上的資料是吳律師跟我們索取的，我們公司沒有跟原告討這筆錢等語明確在卷（卷二第7 ～8 頁證人筆錄），既非原告支出負擔，則原告主張本項1 萬8,000 元云云，即屬無據。
（三）本件雖經原告提出「勝欣鋼鋁門窗行」107 年1 月20日估價簽約單1 件記載「不鏽鋼門一樘2 萬5,000 元」（卷一第238 頁影本），然據證人李昌蒲結證稱：做門的錢是我們信義房屋總公司付的，公司沒有向原告討，公司只有提供前述1 萬8,000 元的單據給吳律師，這筆2 萬5,000 元是報價，證人提供單據並以黃色螢光筆劃出「10mm強化清玻璃27,680元」（該單據附於卷二第15頁，證述內容見卷二第8 頁），觀諸證人提供之單據項目繁多，工程項目分列（壹、貳、…）、捌「玻璃工程」、玖「清潔工程」、拾「燈具」，均係因應信義房屋106 年11月2 日開幕而為新設施作（併參卷一第140 頁開幕彩色照片），非被告破壞原告所有物所生之回復原狀費用，故原告主張此項修理系爭房屋大門費用2 萬5,000 元云云，非為可取。
（四）據原告言詞辯論意旨（四）狀第2 頁陳稱：被告明知此為民事契約糾紛，卻先後於106 年10月1 日起3 次前往新竹縣警察局竹北分局報案失竊與侵入住宅，警員多次前往現址察看，使原告精神無數侵害受有莫虛有損害，連累原告93歲高齡老父身心交痞等語（卷二第35頁原告書狀及卷二第49頁爭點整理第4 點），並據原告提出原告父親身分證正反面影本及診斷證明書影本1 件（附於卷一第239 ～24
0 頁），惟上開診斷證明書病名係14年次之訴外人林鏡鎔心臟節律不整、原發性高血壓、第二型未伴有併發症糖尿病，屬於老年人（The old , old-old ,and oldest-old）常見疾病，復未據原告說明其本人係何種人格權遭受侵害並舉證以實其說，且據證人李昌蒲於本院107 年1 月31日審理時結證稱：證人第1 次進去時沒有拍照，那時是（
106 年，下同）是7 月多，我們公司在9 月19日訂約後，證人在9 月20日有跟設計師進去看，有拍到1 張照片，裡面是髒亂的，現在看到照片確實是當時的情況，其中有1張桌子，我們也沒有丟掉，是放在集中場那裡，現在過了兩個月，不知道還在不在等語（卷二第6 頁證人筆錄），及有上述所謂當時情況彩色照片在卷（卷二第19頁由律師庭呈並請證人說明之彩色照片。左下角標註0000-00-00，
14:06 ），審酌該名證人係專為信義房屋開設新店面而特別前往之人，經集中放置前1 承租人物品後，證人也不確定物品還在不在，則不明就裡之被告於106 年9 月之次月即10月19日，親往新竹縣政府警察局竹北分局六家派出所，具本名報案，指稱案發時間為106 年9 月30日15:30 、案情為店內遭人入侵、物品遭人竊取及毀損、報案人地址新竹縣新豐鄉十一股68之32（卷一第128 ～129 頁警局提供受理各類案件紀錄表及刑事案件報案證明申請書），此項維護個人財產權益手段，依原告現有說明及舉證程度，尚難認為被告報警處理乙情，對原告而言係該當於民法第
227 條之1 「債務人因債務不履行，致債權人之人格權受侵害者」而得准用同法第192 條至第195 條及第197 條規定之要件，故本項原告請求被告賠償35萬元，無從准許。
（五）所稱和解者，謂當事人約定，互相讓步，以終止爭執或防止爭執發生之契約，民法第736 條定有明文。和解契約合法成立，兩造當事人即均應受該契約之拘束，縱使一造因而受不利益之結果，亦不得事後翻異，更就和解前之法律關係再行主張，最高法院19年上字第1964號判例要旨參照。茲審酌被告自認「污水的問題影響到大樓的管理」之不利於己事實（卷一第197 頁筆錄被告陳述），及據原告提出「I2公寓大廈」105 年10月23日會議紀錄1 件，記載「針對社區地下室化糞池嚴重固化問題，目前多家水肥廠商來評估，判斷屬於嚴重油脂類排放所造成，若不緊急處理，將造成社區用戶生活排水功能喪失，嚴重影響作息，修復金額龐大，有○於○區○○○○○路2 段83號承租戶格正燒臘餐廳，先前已有排放含有油脂之廢水阻塞管路前例，判斷為格正燒臘餐廳所排放之大量油脂造成化糞池嚴重固化問題，管委會請屋主林素全小姐盡速處理，要求格正燒臘餐廳不得再排放其廢水至社區汙水池，即日起通知格正燒臘餐廳立即解決。因有緊急急迫性需求，管委會知會屋主林素全小姐，委員會自行先尋找廠商前來處理固化問題，處理費用待處理後，與林素全小姐商討付費問題。此事件委員會已於數日前充分討論過，建議格正燒臘餐廳若無法達到排放要求，應暫停營業」等語（卷一第18頁），並有本院依職權調取105 年度裁全字第42號原卷，該卷附有「I2公寓大廈」於105 年11月21日匯款7 萬6,000 元與訴外人景強環保工程有限公司收執聯1 紙在卷（轉印附於卷二第25頁），暨有本件105 年12月和解內容其第二點明確以被告自106 年1 月起應至租約期滿止，按月應於每月月底自費委請除污公司進行下水道管線維護等語（見卷二第28頁105 年度裁全字第42號105 年12月2 日筆錄影本1件），兩造於上開和解係約定…「至租約期滿止」，並非…「停止燒臘店營業止」，可信被告以伊有轉型經營輕食之計畫，漠視固化係日積月累之結果，竟隨即不願遵守上開「至租約期滿止」皆應按月於每月底自費除污之約定內容，被告已有違反和解內容之違約事實甚明。再依本件10
5 年12月和解內容第三點約定：「若經原告再次通知被告仍違反約定而未履行，則同意原告終止租約」（同上卷頁），參照被告提出手機截圖1 紙（附於卷二第23頁），兩造通聯情形如下：
1 、106 月27日週四16:39 ，被告撥給福興房東0000000000（指原告，下同）共6 分43秒。
2 、106 月7月28日週五16:17 ，被告撥給原告共9 分52秒。
3 、106 月7 月29日週六上午10:57 ，被告撥給原告共4 分20秒。
及據證人鄭際華結證稱：被告沒做又沒付錢時，房東要其去問被告退租的事情，其有聯絡到被告（卷二第9 頁證人筆錄），暨原告陳稱：被告105 年12月25日以前有付景強環保清除固化50％費用、106 年2 月、4 月有付「環鑫社」清洗下水道50％費用，其後經催告仍不履行（卷一第6頁起訴狀）、被告則稱：我的確有跟證人聯絡過、我是要跟房東說要改做輕食修改裝潢、9 月要繼續做，8 月底我先生要進去店內規劃輕食的動線，做便當會有很多油煙，做輕食就會改善，我打很多通給原告她都沒接等語（卷二第11頁筆錄），堪認原告可循本件105 年12月和解內容第三點後段「若經債權人即聲請人再次通知相對人，相對人仍違反上開約定而未履行，則同意聲請人終止契約」之約定行事，則原告以7 月份律師函表示終止兩造間之租賃關係，即生終止契約之效力，故系爭租約應認【至遲於10 6年7 月29日週六中午12時前終止】，因此被告應給付原告
7 月1 日至29日間租金3 萬9,290 元（42,0003129＝39,290。小數點以下4 捨5 入）。
（六）原告固有收取押金8 萬4,000 元之事實，惟按契約因當事人意思表示一致而成立，為民法第153 條第1 項所明定。
契約成立之判斷上，最重要的，是雙方是否皆願意受有契約拘束的意思，此意思是否在契約的成立過程，清楚表示出來。契約如對當事人有重大的利害關係（不動產買賣契約、房屋租賃契約）或是較複雜之契約、履行期較長的契約，為法律關係明確計，契約的成立，幾乎以書面為之。此種利害關係重大之契約，其成立如果是歷經你來我往的談判交涉過程，一定要以契約是否因要約或承諾意思表示框架來理解，並非妥適。此即契約是否成立，是法律判斷的問題，判斷之重點，應該是雙方當事人是否皆受契約拘束之意思，應綜合契約成立過程所顯示的事實，從客觀觀察者之角度，依誠信原則，斟酌交易習慣，合理認定之。查，本件兩造間有關系爭房屋之租賃事宜，均以書面為之，此有租期起日為102 年12月1 日、租期為5 年之系爭租賃契約書影本1 件在卷可稽，而系爭租賃契約第六條第三項既明白約定：「本租賃契約期限未滿，乙方（即被告）若擬提早解約遷移他處時，住滿租期之一半，乙方應賠償甲方（即原告）壹個月租金，未住滿租期一半，願支付甲方貳個月租金。若甲方擬提早解約時亦同。若一方解除契約造成他之損害，應賠償之。」（卷一第13頁），兩造俱為契約當事人，自難認不受其拘束。茲因被告有違反本件
105 年12月和解內容第二點情事，而造成提前於106 年7月29日當日終止租約之結果，5 年租期已逾一半，對照系爭租賃契約第六條第二項之約定，依其文義解釋，應評價為兩造均同意賦與對方隨時終止契約之權利，並承諾於行使此提前終止權時，應歸責之承租人同意賠償出租人相當期數租金之數額，其性質上應屬【違約金】，基於私法自治及契約自由原則，除上開約款有違法之情況外，尚不得僅以其約定內容不合理為由，而否認該項違約金罰責對於當事人之拘束力。再者，該條既已特約明文依提前遷移（或收回）之時點，須分別給付1 個月或2 個月租金數額之賠償，顯見此為雙方特約之賠償事由，法律既無租賃雙方不得為此種特約之規定，本院同時審酌因被告違約而使系爭租約提前1 年4 月又2 日終止，原告因可歸責於被告之事由而提前終止租約，需另行將系爭房屋整理或由次1 承租人自行整理後再次出租，不啻喪失原可依原訂租賃契約每月固定收取之租金，還需額外花費勞力、時間、費用等成本之支出，難謂本件提前終止系爭租賃契約，未對原告造成損害，準此，被告應以1 個月租金數額之標準，賠償原告損失，原告主張其以2 個月租金數額之標準所計收之押金均不返還被告云云，猶顯無稽，是以原告於兩造間租賃關係終止後，應返還本項押金之半數即42,000元予被告。
六、縱上，被告應給付原告1 萬5,485 元（18,195＋39,290－42,000＝15,485），為有理由，應予准許，逾此範圍之請求，則無理由，不應准許，應予駁回。上開准許部分，原告請求自起訴狀繕本送達翌日（寄存送達加10日，送達證書附於本院送達證書及信封卷）即106 年12月10日起至清償日止，按年息5 ％計算之利息，應予准許（民法第233 條第1 項前段、第203 條、第229 條第2 項參看）。本判決所命給付之金額或價額未逾50萬元，應依職權宣告假執行，原告陳明願供擔保請准宣告假執行，僅係促請本院注意；而原告前開勝訴部分，經被告陳明願供擔保請免為假執行之宣告（卷二第31頁民事答辯狀），核無不合，爰酌定相當之擔保金額宣告之。原告敗訴部分，因其訴既經駁回，其假執行之聲請即失所附麗，併予駁回。
七、本件判決之事證已臻明確，兩造其餘主張或攻擊防禦方法，經審酌後，認均與判決結果無影響，爰不一一論述。
據上論結，本件原告之訴一部為有理由、一部為無理由，依民事訴訟法第389 條第1 項第5 款、第392 條第2 項、第79條，判決如主文。
中 華 民 國 107 年 4 月 9 日
民事庭 法 官 周美玲以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀，應添具繕本1 件暨按不服程度繳納第二審上訴裁判費。若原告對於敗訴部分全部不服，應繳納上訴費新臺幣7,770 元；若被告對於敗訴部分全部不服，應繳納上訴費新臺幣1,500 元。本件減縮部分聲明其裁判費，依民事訴訟法第83條第1 項規定暨參照臺灣高等法院暨所屬法院（81）廳民一字第16977 號研究意見，應由原告負擔。
中 華 民 國 107 年 4 月 9 日
書記官 吳月華