臺灣新竹地方法院民事判決 106年度訴字第815號原 告 陳惠萍訴訟代理人 苗繼業律師
吳世敏律師被 告 杜淑貞訴訟代理人 楊隆源律師複代理 人 楊勝鈞上列當事人間請求拆屋還地等事件，本院於民國107 年6 月20日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應將坐落新竹市○○段○○○○○號土地上如本判決附圖即新竹市地政事務所複丈日期民國一０六年十二月十二日土地複丈成果圖編號Ａ所示面積三十八平方公尺之地上物拆除，並將該部分土地返還予原告。
被告應自民國一０七年六月二十日起至返還占用前項土地之日止，按年給付原告新臺幣貳萬玖仟捌佰肆拾壹元。
原告其餘之訴及假執行之聲請均駁回。
第一審訴訟費用新臺幣貳萬玖仟元，由原告負擔百分之一即新臺幣貳佰玖拾元，由被告負擔百分之九十九即新臺幣貳萬捌仟柒佰壹拾元。
事實及理由
一、按，不變更訴訟標的，而補充或更正事實上或法律上之陳述者，非為訴之變更或追加；民事訴訟法第256 條定有明文。
又，訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第25
5 條第1 項第3 款定有明文。查，原告對被告起訴時，其聲明為：「1 、被告應將坐落新竹市○○段○○○○號土地（下稱：1762號土地）如起訴狀附圖所示RC造二層樓房（門牌號碼新竹市○○路○ 段○○○ 巷○○號，下稱：74號房屋）A 部分面積38.22 平方公尺拆除，並將佔有之土地返還原告。2 、被告應自民國105 年8 月27日起，至返還前項土地之日止，按年給付原告新臺幣（下同）42萬4,056 元。3 、訴訟費用由被告負擔。4 、就第2 項聲明，原告願供擔保，請准宣告假執行。」（卷一第5 頁），於本院會同當事人及地政機關實施測量後，原告改列其聲明為：「1 、被告應將1762號土地上之74號建物如附圖（即本判決附圖，新竹市地政事務所收件日期文號106 年12月5 日第106200號，複丈日期106 年12月12日土地複丈成果圖1 件）所示A 建物主體面積38平方公尺、B 廣告看板面積2 平方公尺、C 冷氣機（投影）面積0.
2 平方公尺、D 冷氣機（投影）面積0.1 平方公尺、監視器部分拆除，並將佔有之土地返還原告。2 、被告應給付原告42萬4,056 元及自起訴狀繕本送達翌日（106 年11月4 日）起至清償日止，按年息5 ％計算之利息。3 、被告應從106年11月4 日起至返還第1 項標的之日止，按月給付原告3 萬5,338 元。4 、就第2 項聲明，原告願供擔保，請准宣告假執行。5 、訴訟費用由被告負擔。」（卷一第296 頁），再於最後言詞辯論期日提出民事辯論意旨二狀，繕本1 件當庭付予他造，變更後之聲明為：：「1 、被告應將1762號土地上之74號建物如附圖所示A 建物主體面積38平方公尺拆除，並將占有之土地返還原告。2 、被告應給付原告42萬4,056元及自106 年11月4 日起至清償日止，按年息5 ％計算之利息。3 、被告應從106 年11月4 日起至返還第1 項標的之日止，按月給付原告3 萬5,338 元。4 、就第2 項聲明，原告願供擔保，請准宣告假執行。5 、訴訟費用由被告負擔。」（卷二第69頁。下稱：最後聲明），揆諸上開規定，分屬更正事實上之陳述或擴張或減縮應受判決事項之聲明者，均無不合，應予准許。
二、原告主張如下，聲明如最後聲明所示：
（一）目前1762地號、1762之19地號、1762之20地號以上3 筆土地，原為1 筆土地，重測前為中雅段273 地號，均面臨新竹市○○路○ 段○○○ 巷，3 筆土地往竹光路方向依序為1762地號（面積288 平方公尺）、1762之19地號（面積288平方公尺）、1762之20地號（面積288 平方公尺），而該
3 筆土地分割前為1762地號（總面積864 平方公尺，下稱：分割前原土地），分割原因係裁判分割，本院104 年度重訴字第143 號當事人陳惠萍、黃耿芳、黃蔡月蟾請求分割共有物事件105 年4 月8 日判決原物分割，由陳惠萍即本件原告取得分割後1762號土地全部，而另兩筆即1762之19號土地與1762之20號土地，則由黃蔡月蟾與黃耿芳（下逕稱其姓名黃耿芳即原告前配偶）倆人分別共有，權利範圍各為1/2 ，原告與黃耿芳則另有家事離婚等事件纏訟中（一審案號：本院102 年度婚字第341 號、103 年度婚字第329 號。原告與黃耿芳於83年11月13日結婚、105 年3月28日離婚）。至於原告取得1762號土地之經過以及74號建物存在之原委，依時序臚列如次：（均為民國年、月、日）
1、84.08.02：訴外人洪振平建築師（下逕稱其姓名洪振平）為承租人，分割前原土地斯時之土地所有權人即訴外人黃莊淑嬌、黃曾文姬、黃蔡月蟾（下逕稱其等姓名）為出租人，租期10年，允由洪振平於分割前原土地上，建築74號房屋（建號：崙子段5828號），而為租地建屋關係。
2、90年～92年間：黃莊淑嬌90年間過世，於其分割前原土地1/3 土地所有權，經黃莊淑嬌配偶黃燦恭以買賣為原因，將之移轉登記予原告前配偶黃耿芳；黃曾文姬於分割前原土地1/3 土地所有權，則經黃耿芳之父親黃燦欽指示以買賣為原因，將之移轉登記予原告。
3、94.06.22：洪振平與黃燦欽、黃蔡月蟾夫妻簽署協議書，終止上1 土地租約，並將74號建物所有權移轉登記予原告前配偶黃耿芳。之後則由原告於其上經營「新竹市私立兒童村幼兒園」，直到102 年9 月以後，原告前配偶向原告興訟為止。
4、103.04.09 ：訴外人即黃耿芳妹妹黃莉君對黃耿芳取得10
3 年度司促字第2896號債權金額為200 萬元之執行名義，然彼等兄妹間並無真實債權債務關係，純粹係原告前配偶欲將原告趕出74號建物之伎倆。之後訴外人黃莉君持該件確定支付命令為執行名義，對原告前配偶名下之74號建物聲請強制執行，案經法院執行處通知執行債權人，坐落土地應併付拍賣，但訴外人黃莉君卻向執行處表示，伊已覓妥第三人參與投標，最後竟由被告即原告前配偶之表妹杜淑貞得標，登記取得74建物所有權。
（二）上開被告因拍賣而取得所有之74號建物，依本院先前104年度重訴字第143 號請求分割共有物事件，經地政機關測量結果，該建物占用分割前原土地之總面積為246.25平方公尺，因共有土地裁判分割結果，74號建物往竹光路方向，依序占用1762、1762之19、1762之20地號，各為38.22、74.08 、133.95平方公尺（卷一第9 頁，104 年7 月13日土地複丈成果圖），再依本件地政機關測量結果（見本判決附圖，106 年12月12日土地複丈成果圖，下稱附圖），74號建物占用1762號土地之面積為38平方公尺（指附圖編號A 部分），原告基於所有權能地位（民法第767 條），爰取38平方公尺之整數而對無權占有之被告，請求拆屋還地，暨依不當得利法則（民法第179 條），L 形之74號建物其較短該側係平行於延平路1 段214 巷道，造成原告1762號土地整筆面積288 平方公尺都無法正常出入利用，故請求被告返還相當於年租金之不當得利42萬4,056 元（計算式：105 年申報地價9,816.1 元/ 平方公尺288 平方公尺15％）及其遲延利息，及自106 年11月4 日（即起訴狀繕本送達翌日）至返還1762號土地為止，按月給付原告3 萬5,338 元（計算式：424,056 12＝35,338）。
至於被告抗辯闡述謂伊係援用原告前配偶黃耿芳對於基地之使用權云云，則未據被告舉證以實其說，原告認為所謂之無償使用借貸關係，係原告於74號建物經營「新竹市私立兒童村幼兒園」時，同時對建物和土地各有1 個無償借用關係，即：A 、於建物部分，原告前配偶黃耿芳在本院另件102 年度審訴字第416 號遷讓房屋訴訟中，曾主張建物所有人黃耿芳（夫）對建物使用人陳惠萍（妻）終止借貸關係，有該件102 年11月18日言詞辯論筆錄影本1 件在卷可參（原證17，附於卷一第348 ～349 頁）；B 、於土地部分，分割前原土地之另兩位共有人黃蔡月蟾、黃耿芳至今均沒有向原告表示終止借貸關係。本件依目前情況而言，因為土地已經被分割了，且「新竹市私立兒童村幼兒園」也沒有經營了，如果被告抗辯建物與土地間有無償使用借貸關係云云設為可採，則分割後之1762號土地所有人即原告，當庭向對造終止該項使用借貸關係（見卷二第65頁最後言詞辯論筆錄）。
三、被告則以：
（一）分割前原土地係黃家土地，黃家媳婦即原告雖於92年11月12日以買賣為登記1/3 共有，然實際上原告係受家族贈與，而分割前原土地於84年8 月1 日開始，由全體土地所有人出具1 份無償使用借貸同意書，允許洪振平於分割前原土地上興建可供補習班使用之建物，這個土地與建物間之無償使用借貸關係，一直向後存在拘束於土地繼受人與建物繼受人彼此間，固然84年8 月1 日之次日（8 月2 日）起，又有1 個租賃關係，洪振平為土地承租人，但這個租賃關係是否終止，並不影響前述之使用借貸關係，且這個租賃關係也不是由土地全體共有人來終止的，因此經由拍賣而取得74號建物所有權之被告，基於上述84年8 月1 日起存續迄今，仍有效力之無償使用借貸關係，此為被告有權占有基地之合法原因。
（二）所謂之無償使用借貸關係可區分成兩個層次，第1 層就是前開所述，84年8 月1 日開始由分割前原土地所有人黃莊淑嬌、黃曾文姬、黃蔡月蟾全體同意，出具無償使用借貸同意書，這份同意書既未附有期限，則於建物可用年限內是不可以終止的，因為74號建物（84年12月8 日建築完成，（84）工使字第855 號）之合法使用目的未完成，依固定資產耐用年限表，耐用年數達50年，鋼筋混凝土造之74號建物仍堪用無虞，同門牌現由被告出租於訴外人楊禮誌經營「新竹市私立艾丁堡幼兒園」；第2 層使用借貸關係才是為配合原告95年7 月11日成立「新竹市私立兒童村幼兒園」而出現，因為原告前配偶黃耿芳於94年8 月18日就74號建物辦理所有權登記，原告不是74號建物所有人，也不是分割前原土地之全部所有人，所以原告才會有以土地作為幼兒園空間之使用、建物作為補習班設立之使用，出現第2 層使用借貸關係。至於這個第2 層關係是否終止，被告是局外人，被告不知悉，但是原告至少與黃耿芳間，就74號建物對於坐落基地，係基於使用借貸關係，屬於有權占用基地乙事，於渠等夫妻彼此間曾有合意，否則黃耿芳要如何於94年間辦理建物所有權登記，且原告取得土地持分係於92年間受黃曾文姬贈與而來，原告身為黃蔡月蟾之媳婦，默示繼受前述於84年8 月1 日黃曾文姬無償出借土地於建物使用之借貸關係，不然自95年起多年以來，原告何以能夠安然地於該址經營幼兒園，如今原告反口稱建物與土地間沒有使用借貸關係，係昧於事實，有違誠信，不足為取，爰答辯聲明求為駁回原告之訴，如受不利判決，願供擔保請准免為假執行。
四、兩造對於本院已調查之卷證，包括：102 年收件字第000000號地政案卷（黃莉君與黃耿芳之間之抵押案卷，卷一第48～51頁）、103 年收件字第276050號地政案卷（杜淑貞拍定取得所有權案卷，卷一第52～59頁）、105 年收件字第000000號地政案卷（黃蔡月蟾、黃耿芳、陳惠萍分割登記案卷，卷一第60～91頁）、現場照片（卷一第105 ～107 頁、第122～132 頁）、本院106 年12月12日現場勘驗筆錄及略圖（卷一第94～96頁、第98頁）、新竹市地政事務所106 年12月22日新地測字第1060009755號函及附件建物測量成果圖（卷一第109 ～110 頁）、新竹市地政事務所106 年12月21日字第1060009709號函及土地複丈成果圖（卷一第111 ～112 頁）、新竹市政府106 年12月25日府教特字第1060183933號函及附件「新竹市私立兒童村幼兒園」、「艾丁堡幼兒園」立案許可證書（卷一第113 ～117 頁）、106 年度新院民公錫字第33號公證文書（卷一第140 ～147 頁，被告與訴外人楊禮誌，房屋租賃契約書）、本院102 年度婚字第341 號及103年度婚字第329 號判決書影本（卷一第172 ～253 頁）、新竹市政府107 年2 月8 日府特教字第1070030859號函及附件「艾丁堡幼兒園」設立許可證書、幼兒園設園計畫書、園設地籍圖謄本、園設公證書之租賃契約書、財產目錄（卷一25
4 ～271 頁）、新竹市政府84年工建字第501 號及84年工使字第855 號執照案卷原卷2 宗（並有轉印資料附於卷一第28
1 ～292 頁）、新竹市地政事務所107 年4 月24日新地登字第1070003141號函及附件（卷二第22～29頁）、對於新竹市政府107 年4 月26日府教特字第1070065944號函及附件（卷二第31～56頁），其形式之真正均不爭執（見卷二第62頁筆錄）；本件經本院依民事訴訟法第271 條之1 準用第270 條之1 第1 項第3 款規定為爭點整理，經兩造於最後言詞辯論期日當庭同意協議簡化爭點共一點如下：「本件被告以門牌號碼新竹市○○路○段○○○ 巷○○號房屋占有坐落基地是有權占有，占有原因是與土地原所有人間有『無償借貸』關係，且係未定期限之使用借貸，因此抗辯被告非無權占有，而拒絕本件原告拆屋還地暨給付相當租金不當得利之請求，有無理由？」（見同頁筆錄）
五、對於兩造協議簡化後之爭點，本院得心證之理由：
（一）據原告前配偶黃耿芳本人於本院102 年度審訴字第416 號遷讓房屋事件102 年11月18日言詞辯論期日在庭陳稱：系爭土地（指分割前原土地）本來是出租給訴外人洪振平，洪振平建築師在上面蓋建物用來開設美語補習班，當初簽約是10年，約定10年期滿後，訴外人要無償返還建物、土地，訴外人將土地、建物交還後，由我和陳惠萍繼續經營美語補習班、幼兒園，系爭建物（指74號建物）共2 層樓，1 樓作幼兒園，2 樓做美語補習班，目前使用況狀仍一樣等語在卷（是日筆錄影本1 件附於卷一第349 頁），上開陳述係黃耿芳本人於法官面前之陳述，不為該事件之他造當事人即本件原告陳惠萍反對，復經陳惠萍提出經訟外人陳由銓律師見證之文書2 件：【甲文書】、土地租賃契約書：出租人黃莊淑嬌、黃曾文姬、黃蔡月蟾，承租人洪振平，就面積264 坪之分割前原土地，由出租人出租土地與承租人出資建蓋壹層或貳層RC造之房屋使用，租期84年
8 月1 日起至94年12月31日止共10年5 月，前5 月即84年
8 月1 日起至84年12月31日止租金25萬元、第1 年上半年度即85年1 月1 日起至85年6 月30日止租金15萬元、第1年下半年度即85年7 月1 日起至85年12月31日止租金15萬元、第2 年上半年度即86年1 月1 日起至86年6 月30日止租金17萬元、第2 年下半年度即86年7 月1 日起至86年12月31日止租金17萬元、第3 年上半年度即87年1 月1 日起至87年6 月30日止租金34萬2,000 元、第3 年下半年度即87年7 月1 日起至87年12月31日止租金34萬2,000 元、第
4 年上半年度即88年1 月1 日起至88年6 月30日止租金36萬7,500 元、第4 年下半年度即88年7 月1 日起至88年12月31日止租金36萬7,500 元、第5 年上半年度即89年1 月
1 日起至89年6 月30日止租金38萬4,000 元、第5 年下半年度即89年7 月1 日起至89年12月31日止租金38萬4,000元、第6 年上半年度即90年1 月1 日起至90年6 月30日止租金40萬5,000 元、第6 年下半年度即90年7 月1 日起至90年12月31日止租金40萬5,000 元、第7 年上半年度即91年1 月1 日起至91年6 月30日止租金42萬6,000 元、第7年下半年度即91年7 月1 日起至91年12月31日止租金42萬6,000 元、第8 年上半年度即92年1 月1 日起至92年6 月30日止租金44萬7,000 元、第8 年下半年度即92年7 月1日起至92年12月31日止租金44萬7,000 元、第9 年上半年度即93年1 月1 日起至93年6 月30日止租金46萬8,000 元、第9 年下年度即93年7 月1 日起至93年12月31日止租金46萬8,000 元、第10年上半年度即94年1 月1 日起至94年
6 月30日止租金48萬9,000 元、第10年下半年度即94年7月1 日起至94年12月31日止租金48萬9,000 元（影本附於卷一第303 ～308 頁，編原證13）；【乙文書】協議書：
黃曾文姬與黃蔡月蟾（共同代理人黃燦欽）、洪振平於94年6 月22日在訴外人陳由銓律師見證下，提前半年終止租約，即上開土地租約提前至94年6 月30日終止，由出租人無息退還押租金20萬元於承租人，且洪振平於分割前原土地所建蓋之74號建物應交付於黃曾文姬、黃蔡月蟾或交付於陳惠萍，並將建物所有權無條件移轉於陳惠萍（影本附於卷一第309 ～310 頁），可信84年8 月1 日起94年6 月30日止，74號建物對於分割前原土地為有權占有，占有原因係有償之租賃關係（此關係下稱：C 原因關係），並非無償之借貸關係，自不得以黃莊淑嬌、黃曾文姬、黃蔡月蟾曾出具土地使用同意書（原件1 紙附於84工使字第855號使用執照案卷，轉印附於卷一第292 頁存參，未標示民國年、月、日）供洪振平向建管單位提出，即謂黃莊淑嬌、黃曾文姬、黃蔡月蟾與洪振平間曾為無償借貸之合意（民法第464 條使用借貸定義規定參看）。
（二）查，分割前原土地於77年10月1 日起為黃莊淑嬌、黃曾文姬、黃蔡月蟾3 人分別共有，權利範圍各3 分之1 ，其中黃莊淑嬌部分，其死亡後由其配偶即訴外人黃燦恭繼承取得，並於90年6 月12日由訴外人黃燦恭移轉該3 分之1 所有權於黃耿芳（原告前配偶、亦黃蔡月蟾之子，見卷一第69～70頁身分證正反面影本及戶籍查詢）；其中黃蔡月蟾（即原告婆婆）部分，於105 年5 月16日因裁判分割確定，與其子黃耿芳2 人所有分割後之1762之19號、1762之20號土地，母子2 人共有各2 分之1 所有權；其中黃曾文姬部分，則於92年11月12日由黃曾文姬移轉其3 分之1 土地所有權於本件原告陳惠萍，再因105 年5 月16日裁判分割確定，原告取得分割後1762地號土地所有權全部，以上事實為兩造不爭執，並有相關之地政案卷、登記謄本、判決書暨確定證明書影本等件在卷可稽。茲按，民法第820 條第1 項前段「共有物之管理，除契約另有約定外，應以共有人過半數及其應有部分合計過半數之同意行之。」，上開94年6 月22日【乙文書】其協議，係經共有人過半數及應有部分合計過半數之原共有人黃曾文姬與黃蔡月蟾同意，且代理人黃燦欽又分別係斯時全體共有人陳惠萍、黃耿芳、黃蔡月蟾之公公、父親、丈夫，不但未見陳惠萍、黃耿芳、黃蔡月蟾有反對之意見，甚至陳惠萍與黃耿芳夫妻對於74號建物最後登記為黃耿芳所有，亦未見異議（卷二第23頁，新竹市地政事務所94年8 月1 日94總字第7760號，建物第1 次所有權登記洪振平所有；卷二第17頁，再以94年8 月18日買賣為原因，94年9 月12日移轉登記於黃耿芳所有），再由陳惠萍於其上設園經營「新竹市私立兒童村幼兒園」，故C 原因關係確實於94年6 月30日終止，因此被告抗辯稱：除C 原因關係以外，另有1 個使用借貸關係有效存在於分割前原土地全體共有人與建物所有人洪振平之間、後手均應受到拘束云云（見卷二第63頁筆錄），與事實不合，不足為取。
（三）74號建物於分割前原土地之有權占有原因，本為租賃關係即C 原因關係，別無其它原因，C 原因關係合法終止於94年6 月30日，此後74號建物若欲繼續占有土地，須與土地所有人間再成立新的法律關係，資以作為合法占有權源，否則即屬無權占有。本件經被告具狀聲請向新竹市政府函調「新竹市私立兒童村幼兒園」申請設立之全部案卷（見卷二第11頁民事答辯二狀第7 頁），據新竹市政府107 年
4 月26日府教特字第1070065944號函覆結果，原告於95年10月11日向新竹市政府申請設立私立兒童村托兒所暨附設課後托育中心，設園地址於74號建物室內場地面積161.39平方公尺，戶外活動場地196 平方公尺，申請人檢附使用土地及房屋所有權狀影本，標明房屋權狀第1 層面積221.47平方公尺、第2 層面積234.95平方公尺、附屬建物平台面積11.30 平方公尺、鋼筋混凝土造、74號建物所有人黃耿芳、主要用途補習班、坐落基地即分割前原土地，而分割前原土地面積846 平方公尺，為陳惠萍、黃耿芳、黃蔡月蟾3 人共有，持分各為3 分之1 ，並由黃蔡月蟾、黃耿芳母子倆於95年8 月1 日出具土地房屋使用同意書1 件，記載：「本人黃耿芳、黃蔡月蟾所有座落新竹市○○路○段○○○ 巷○○號1 樓，地號：崙子段1762號，建坪221.47平方公尺房屋壹棟及空地面積864 平方公尺，同意自民國95年9 月1 日起無償提供陳惠萍小姐辦理私立兒童村托兒所暨附設課後托育中心屬實，恐口說無憑，特立此同意書。此致陳惠萍小姐執用」等語在卷（卷二第31～51頁），可信各當事人間於95年8 月1 日起，同時存在下列A 、B 、C1所示之3 個借貸法律關係，且依其性質，各自無法獨存：
1、A 原因關係：「新竹市私立兒童村幼兒園」設園者即原告為借用人、74號建物所有人即原告前配偶黃耿芳為貸與人，由夫無償提供74號建物於妻經營幼兒園或補習班，資以於夫妻婚姻存續期間，作為家庭收入之來源，有102 年度婚字第341 號、103 年度婚字第329 號請求離婚與夫妻剩餘財產分配等事件，當事人之陳述在卷可參（卷一第183頁）。
2、B 原因關係：「新竹市私立兒童村幼兒園」設園者即原告為借用人、分割前原土地另2 位所有人黃蔡月蟾、黃耿芳母子倆為貸與人，由丈夫、婆家無償提供74號建物基地暨周圍空地於妻子、媳婦，經營幼兒園或補習班，資以於子、媳妻婚姻存續期間，作為家庭收入之來源，有黃蔡月蟾於本院104 年度重訴字第143 號請求分割共有物事件之陳述在卷可參（卷一第76頁、第153 頁）。
3、C1原因關係：分割前原土地全體共有人即原告、黃蔡月蟾、黃耿芳3 人為貸與人、74號建物所有人黃耿芳為借用人，土地與建物間存在無償借用關係，雖未定期限，然本諸支持上述A 原因關係、B 原因關係之95年8 月1 日土地房屋使用同意書記載內容（見卷二第51頁），應認C1原因關係之使用目的應與A 原因關係、B 原因關係之使用目的，結合趨於一致，均係作為原告與黃耿芳於婚姻存續期間，經營幼兒園或補習班、托兒所，增益夫妻婚後剩餘財產之用，故當土地或建物之使用態樣，皆與此項使用目的偏離有悖之時，即屬合於民法第470 條第1 項前段「借用人應於契約所定期限屆滿時，返還借用物；未定期限者，應於依借貸之目的使用完畢時返還之。」規定之情形。本件原告於最後言詞辯論期日主張其依目前情況，鑑於因為土地已經被分割了、幼兒園也沒有了，則分割後之1762號土地所有人即原告，當庭終止該項使用借貸關係（見卷二第65頁筆錄），此項主張既有下列（1 ）～（4 ）各證足以支持，即應認其主張為有理由：
（1）被告提出之106 年度新院民公錫字第33號公證文書（卷一第140 ～147 頁，被告與訴外人楊禮誌，房屋租賃契約書，租期106 年1 月20日起至111 年6 月30日為止，每月租金1 萬元，使用範圍新竹市○○路○ 段○○○ 巷○○號，使用限制：供幼兒園營業使用）。
（2）新竹市政府107 年2 月8 日府特教字第1070030859號函，說明「新竹市私立兒童村幼兒園」已於104 年9 月10日廢止，同門牌號碼係由訴外人楊禮誌設立「艾丁堡幼兒園」（卷一第254 頁）。
（3）新竹市政府107 年2 月8 日府特教字第1070030859號函檢附106 年度新院民公錫字第34號公證文書（卷一第266 ～
271 頁，黃蔡月蟾、黃耿芳母子倆與訴外人楊禮誌，經公證之土地租賃契約書，租期106 年1 月20日起至111 年6月30日為止，每月租金1 萬元，使用範圍新竹市○○段0000-000、0000-000、0000-0000 、0000-0000 ，使用限制：供幼兒園營業使用）。
（4）新竹市地政事務所107 年4 月24日新地登字第1070003141號函提供該所94年總字第7760號登記申請原案影本1 宗，新竹市○○路○ 段○○○ 巷○○號建物為L 形建築，全部均坐落於分割前原土地範圍內，建物L 形較長該邊位於分割後之1762之20號、1762之19號土地該側，建物L 形較短該邊位於分割後之1762號土地該側，無任何部分逸出分割前原土地（卷二第22～29頁）。而訴外人楊禮誌新設立「艾丁堡幼兒園」其許可範圍，室外活動空間總面積為648.02平方公尺，室內總面積為389.82平方公尺，包括建物第1 層
190.62平方公尺，建物第2 層199.20平方公尺，大致偏重使用於上述L 形較長該側，及建物後方新竹市○○段○○○○○○○○○○○○○○○○ ○○○○○○○ 號空地（卷一第257 ～260頁）。
基此，74號建物雖自95年8 月1 日起，得以無償使用分割前原土地或分割後之1762號土地，然本件原告於107 年6月20日最後言詞辯論期日當庭略以：因為土地已經被分割了、「新竹市私立兒童村幼兒園」也沒有了，分割後之1762號土地所有人即原告基於使用借貸目的完畢，當庭終止該項使用借貸關係，該項意思表示業已到達他造，使他造能夠明白瞭解，則103 年11月6 因拍賣取得74號建物所有權者，並於103 年11月26日登記完畢之被告，此後即喪失占有1762號土地之權源，從而，原告依最近1 次測量結果，請求被告將74號建物占用1762號土地之面積38平方公尺之地上物（如附圖編號A 所示）拆除，並將占用之土地返還於原告，係基於所有權能之正當行使，於法核無不合。
（四）按，土地及其土地上之房屋同屬一人所有，而僅將土地或僅將房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異之人時，土地受讓人或房屋受讓人與讓與人間或房屋受讓人與土地受讓人間，推定在房屋得使用期限內，有租賃關係，其期限不受第449 條第1 項規定之限；前項情形，其租金數額當事人不能協議時，得請求法院定之，於88年4 月21日修正公布、89年5 月5 日施行之民法第425條之1 定有明文。雖本件被告抗辯74號建物係鋼筋混凝土造，依『固定資產耐用年數表』所顯示使用年限甚久，長達50年，則於房屋得使用年限內即84年12月起至134 年12月止，使用目的尚未消滅云云（卷一第156 頁民事答辯狀），然經本院當庭與兩造確認後，兩造一致向本院表示「沒有主張法定租賃關係」（見卷二第66頁筆錄），則被告徒以上開法定租賃「房屋使用期限」之概念，比擬本件借用關係之目的，復不能舉證證明土地所有人與建物所有人間，曾有定期限之借貸關係，將使用基地之期限定於建物耐用年限為止，故被告前開抗辯云云各語，不足為採。基此，原告併依不當得利法則，求為被告給付自本件終止借貸關係之日即107 年6 月20日起相當於租金之不當得利，即屬有據，蓋以無法律上原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益，民法第179 條前段定有明文。又依不當得利之法則請求返還不當得利，以無法律上之原因而受利益，致他人受有損害為其要件，故其得請求返還之範圍，應以對方所受之利益為度，非以請求人所受損害若干為準，無權佔有他人土地，可能獲得相當於租金之利益，為社會通常之觀念（最高法院61年台上字第1695號判例意旨參照），74號建物占用1762號土地之面積為38平方公尺（如附圖編號A 所示），為無權占用系爭土地，此事實已認定如前，則被告自屬無法律上原因，而獲有相當於租金之不當得利，並致原告遭受無法使用收益之損害，至於1762號土地其餘部分，則為建物前方之空地、植樹、建物旁之無屋簷走道、建物後方空地經原告鋪設之溜滑梯及軟墊，非為被告使用（見卷一93～98頁本院106 年12月12日現場勘驗筆錄及略圖），則城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價年息10％為限；約定房屋租金，超過前項規定者，該管直轄市或縣（市）政府得依前項所定標準強制減定之，土地法第97條定有明文；而上揭法條規定依同法第105 條所定，於租用基地建築房屋之情形亦準用之。所謂「申報總價年息百分之十為限」，乃指房屋租金之最高限額而言，非謂所有租賃房屋之租金必須照申報價額年息10％計算之，尚須斟酌基地之位置，工商業繁榮程度、使用人利用基地之經濟價值及所受利益等項，並與鄰地租金相比較，以為決定（最高法院46年度台上字第855號、68年度台上字第3071號判例意旨參照）。茲1762號土地105 年之申報地價每平方公尺為9,816 元（見卷一第10頁。小數點以下，4 捨5 入，下同），本院審酌系爭土地面臨之馬路為雙線道並劃設雙黃線，地理位置鄰近於延平路1 段214 巷與竹光路之交岔口，道路筆直復縱橫交錯，街景繁榮，商業及交通功能俱佳（卷一第105 ～107 頁、第122 ～132 頁現場照片），爰斟酌土地位置、被告對該占用土地尚無具體用益及目前社會經濟狀況等情狀，認被告無權占有土地相當於租金之不當得利之數額，應以申報地價年息8 ％計算為適當，據此，原告請求自107 年6 月20日起至返還系爭占用土地之日止，按年給付原告2 萬9,
841 元【計算式：申報地價（元／平方公尺）9,816 占用面積（平方公尺）388 ％＝29,841】，為有理由，應予准許，逾此範圍之請求，為無理由，無從准許。
六、綜上所述，原告依民法第767 條第1 項前段「所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。」之規定，請求被告應將坐落1762號土地上如本判決附圖所示編號A 部分之地上物拆除，並將前開占用土地返還予原告，應予准許，如
主文第1 項所示。原告依民法第179 條前段「無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益。」之規定，請求被告應自107 年6 月20日起至返還系爭占用土地之日止，按年給付原告2 萬9,841 元，亦應准許，如主文第2 項所示，逾此範圍之請求，為無理由，應予駁回，原告上開勝訴部分，未據陳明願供擔保請求准許宣告假執行，原告敗訴部分，其假執行之聲請，則因訴之駁回而失所依附，不應准許，併予駁回，如主文第3 項所示。
七、兩造其餘攻擊及防禦方法及所提證據，於本件判決結果不生影響，爰不一一論列，併此說明。
八、訴訟費用之負擔：本件訴訟標的價額前經本院106 年9 月30日106 年度補字第996 號裁定核定為199 萬6,192 元（公告土地現值（元／平方公尺）52,22938.22 平方公尺＝1,996,192 ），爰依民事訴訟法第79條規定，第一審起訴裁判費
2 萬0,800 元（卷一第4 頁）、土地勘查複丈費5,000 元（卷一第133 頁上方）、土地勘查複丈費3,200 元（卷一第13
3 頁下方），以上合計2 萬9,000 元，均由原告預納，應按兩造勝、敗比例（原告：0.22/38.22；被告：38/38.22），由原告負擔1 ％即290 元，由被告負擔99％即2 萬8,710 元，定如主文第4 項所示。
中 華 民 國 107 年 7 月 23 日
民事庭 法 官 周美玲以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀，應添具繕本1 件同時繳納第二審上訴裁判費。（如原告對於本判決不服，應按不服程度繳納第二審上訴裁判費；如被告對於本判決不服，亦應按不服程度繳納第二審上訴裁判費。設若被告對於本判決不利於被告部分，全部不服提起上訴，應按標的金額198 萬4,702 元《52,22938＝1,984,702 》，繳納第二審上訴裁判費
3 萬1,051 元）中 華 民 國 107 年 7 月 23 日
書記官 吳月華本判決附圖：新竹市地政事務所複丈日期民國106 年12月12日土地複丈成果圖正本1 件。