臺灣新竹地方法院民事判決 106年度訴字第817號原 告 吳逸賢訴訟代理人 吳國源律師被 告 易利迪科企業有限公司法定代理人 謝武全上列當事人間返還租賃物等事件，本院於民國107 年2 月27日辯論終結，判決如下：
主 文被告應將門牌號碼新竹縣○○市○○○路○○○號房屋、新竹縣○○市○○○路○○○號房屋，除二樓、三樓之隔間外，騰空遷讓返還予原告。
被告應給付原告新臺幣貳拾貳萬陸仟柒佰柒拾肆元，及自民國一０六年八月十三日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
被告應自民國一０六年八月十三日起至騰空遷讓返還第一項之房屋之日止，按日給付原告新臺幣陸仟叁佰叁拾肆元。
訴訟費用由被告負擔。
本判決第一項於原告以新臺幣肆拾肆萬伍仟元為被告供擔保後，得假執行；但被告如於假執行程序實施前，以新臺幣壹佰叁拾叁萬伍仟陸佰元為原告預供擔保，得免為假執行。
本判決第二項於原告以新臺幣柒萬陸仟元為被告供擔保後，得假執行；但被告如於假執行程序實施前，以新臺幣貳拾貳萬陸仟柒佰柒拾肆元為原告預供擔保，得免為假執行。
本判決第三項於原告以新臺幣肆拾壹萬捌仟元為被告供擔保後，得假執行；但被告如於假執行程序實施前，以新臺幣壹佰貳拾伍萬肆仟壹佰叁拾貳元為原告預供擔保，得免為假執行。
事實及理由
壹、程序方面：按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255條第1 項第3 款定有明文。查原告起訴時第三項前段聲明原係請求被告應給付原告新臺幣（下同）228,000 元及自106年8 月13日起至清償日止，按年息百分之5 計算之利息。嗣變更此部分之請求金額為226,774 元，及自106 年8 月13日起至清償日止，按年息百分之5 計算之利息（見本院卷第94頁）。核屬單純減縮應受判決事項之聲明，依首開規定，自應准許。
貳、實體方面：
一、原告主張：
(一)兩造於民國103 年7 月1 日簽訂房屋租賃契約（下稱系爭租約），由原告將其所有門牌號碼新竹縣○○市○○○路○○○○○○○ 號等2 棟房屋之地下室及1 至3 樓全部（下稱系爭房屋）出租予被告，約定每月1 日前繳納租金95,000元，保證金則為190,000 元，並經民間公證人洪筱琍公證在案。被告自106 年6 月起未依約給付租金，原告已分別於106 年6 月30日以竹北光明郵局第286 號存證信函，於106 年7 月28日以竹北光明郵局第339 號存證信函催告被告給付租金，被告均置之不理，因被告已拖欠租金達2 個月以上，為此原告依民法第440 條規定及系爭租約第7 條第3 項約定，於106 年
8 月11日以新竹經國路郵局第126 號存證信函終止與被告間之租賃關係，該存證信函並於106 年8 月12日送達被告；被告亦於106 年8 月16日以台北古亭郵局第856 號存證信函為終止租賃關係之表示，故兩造間之租約當然終止。兩造間之租約既已合法終止，被告卻未依約將系爭房屋交還原告，為此原告依民法第455 條、第767 條規定及系爭租約第9 條第
7 項約定，請求被告將系爭房屋除2 樓至3 樓之隔間外之一切裝潢全部拆除回復原狀、騰空遷讓返還予原告。
(二)系爭租約已於106 年8 月12日終止，被告尚積欠原告106 年
6 月1 日至同年8 月12日之租金226,774 元【95,000元×（
2 ＋12/31 ）月】；另被告於租約終止後仍占有使用系爭房屋，顯受有相當於租金之不當得利，為此依民法第179 條規定，請求被告自106 年8 月13日起至系爭房屋遷讓返還之日止，按日給付3,167元（95,000元/30 日）。
(三)兩造於系爭租約第7 條第4 項約定，被告如不及時交還房屋，自終止租約之翌日起至遷讓完竣之日止，原告得按日向被告請求依日租金1 倍計算之違約金，故被告應自106 年8 月13日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按日給付原告違約金3,167元。
(四)綜上，爰依民法第440 條、第455 條、第767 條、第179 條、第250 條規定及系爭租約之法律關係提起本件訴訟，並聲明請求：
１被告應將門牌號碼新竹縣○○市○○○路○○○ 號，除2 樓至
3 樓之隔間外，應全部騰空遷讓返還予原告。２被告應將門牌號碼新竹縣○○市○○○路○○○ 號，除2 樓至
3 樓之隔間外，應全部騰空遷讓返還予原告。３被告應給付原告226,774 元及自106 年8 月13日起至清償日
止，按年息百分之5 計算之利息，暨自106 年8 月13日起至系爭房屋遷讓返還之日止，按日給付原告3,167 元。另自10
6 年8 月13日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按日給付原告違約金3,167 元。
４訴訟費用由被告負擔。
５原告願供擔保請准宣告假執行。
二、被告則以：被告承租系爭房屋後，花費鉅資改裝成套房，並於104 年8 月起開始轉租，然原告於106 年4 、5 月間逕至系爭房屋向1 樓店面租客散布不實言論，告知兩造有租賃糾紛，並於106 年6 月間擅自進入系爭房屋，以公告方式告知所有房客止付被告租金，引發所有租客之質疑，原告同時聲請法院扣押被告對房客之租金，使被告自106 年5 月起即未收到房屋之租金，侵害被告之租賃權益，房客因此止付租金，造成被告催款困難。原告不斷聲稱其對被告所有物品有留置權，並將房屋鐵門拉下，不讓被告將物品清空，否則要告被告竊盜，卻提起本件訴訟請求被告返還房屋，原告意欲免費侵占被告花費近1 年時間及鉅資之裝潢，所為顯侵害被告權益甚鉅，為此答辯聲明：㈠原告之訴駁回。㈡訴訟費用由原告負擔。㈢如受不利之判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
三、兩造不爭執之事項：
(一)兩造於103 年7 月1 日簽訂房屋租賃契約，由原告將新竹縣○○市○○○路○○○ 號、及新竹縣○○市○○○路○○○ 號二棟房屋之地下室及1 至3 樓房屋全部出租予被告，並經民間公證人洪筱琍公證在案。系爭租約約定如下（見本院卷第14-19頁）：
１第二條租賃期限：自民國103 年7 月1 日起至113 年6 月30日止。
２第三條租金：每月租金新臺幣95,000元（含租賃所得稅及二代健保補充保費) 。每月1 日以前繳納。
３第四條保證金：保證金新臺幣190,000 元，該保證金於終止
租賃契約或租賃期間屆滿，乙方騰空遷讓交還房屋並扣除乙方積欠因使用房屋必須繳納之費用後，由甲方無息返還乙方。
４第七條違約處理：
3.乙方違反約定方法使用房屋或拖欠租金達兩個月以上，其租金約定於每期開始支付者，並應於遲延給付逾二個月，經甲方催告限期繳納仍不支付時，不待期限屆滿，甲方得提前終止租約。
4.本契約租賃期間屆滿後，非經雙方合意另訂新約，視為不再續租。乙方應於租約期滿或終止時，應依本租約第9 條第7 項之約定將房屋騰空遷讓交還甲方，不得藉任何理由繼續使用本房屋，亦不得要求任何搬遷費或其他名目之費用。乙方如不即時交還房屋，自終止租約或租賃期滿之翌日起至遷讓完竣之日止甲方得按日向乙方請求依日租金1倍計算之違約金。
５第八條合意終止：除有前二條得終止租約之情形或有法定得
終止租約之事由外，於租賃關係存續中雙方均得提前終止租約，但應於2 個月前通知對方，如乙方擬提前終止租約，應賠償甲方1 個月租金總額之賠償金，若甲方擬提前終止租約時，應賠償乙方所有裝潢費用共計新台幣400 萬元整，但應逐年扣除折舊10% 計算至租約期滿為止。
６第九條其他特約事項：
6.租金給付方式：乙方應於每年7 月1 日前簽發1年份共12張支票之租金交付甲方以憑兌領（支票兌現日均為每月1日）。
7.租賃房屋1 樓之木製裝潢於租賃關係消滅後須全部予以拆除騰空，2 、3 樓之隔間則保留不須拆除，其權利全部歸屬甲方所有，乙方不得請求甲方任何補償。
(二)被告將系爭房屋轉租予第三人。
(三)被告自106 年6 月開始未支付租金。原告於106 年6 月30日寄發存證信函予被告催告繳納106 年6 月及7 月租金，被告於106 年7 月3 日接獲上開存證信函，嗣再於106 年7 月28日寄發存證信函予被告催告繳納106 年6 、7 、8 月租金，被告於106 年8 月3 日接獲上開存證信函（見本院卷第19-2
1、98-99、25-27頁）。
(四)被告於106 年7 月10日寄發存證信函予原告，主張原告對次承租人散布不實言論，告知兩造有租屋糾紛，要求次承租人停止支付轉租租金予被告，企圖規避契約第8 條之責任，原告有接獲該存證信函（見本院卷第22-24頁）。
(五)本院執行處於106 年7 月11日核發扣押及支付轉給命令予次承租人新竹窗簾網有限公司（見本院卷第81-82頁）。
(六)原告於106 年8 月11日寄發存證信函予被告終止系爭租約，並請求給付欠租及遷讓房屋。被告於106 年8 月11日接獲上開存證信函；原告並以本件起訴狀繕本之送達為終止兩造租約之意思表示（見本院卷第28-30、12頁）。
(七)被告於106 年8 月16日寄發存證信函予原告終止系爭租約，原告有接獲該存證信函（見本院卷第31-33頁）。
四、本院之判斷：原告主張：兩造於103 年7 月1 日簽訂房屋租賃契約（下稱系爭租約），由原告將其所有門牌號碼新竹縣○○市○○○路○○○ ○○○○ 號2 棟房屋之地下室及1 至3 樓全部（下稱系爭房屋）以月租95,000元出租予被告，詎被告自106 年6 月起未依約給付租金，經原告催告後仍未支付，原告已於106年8 月11日寄發存證信函予被告終止系爭租約，並以本件起訴狀繕本之送達為終止系爭租約之意思表示，兩造間之租約既已合法終止，被告卻未將系爭房屋交還原告，爰依民法第
455 條、第767 條規定及系爭租約第9 條第7 項約定，請求被告將系爭房屋除2 樓至3 樓之隔間外之一切裝潢全部拆除回復原狀、騰空遷讓返還予原告，並依系爭租約請求106 年
6 月1 日至同年8 月12日欠租226,774 元【95,000元×（2＋12/31 ）月】、及依民法第179 條規定，請求被告自106年8 月13日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按日給付3,167元（95,000元/30 日）之相當租金不當得利；暨依民法第25
0 條、系爭租約第7 條第4 項之約定，請求被告按日給付3,
167 元之違約金等情。被告則以：其承租系爭房屋後，花費鉅資改裝成套房，並於104 年8 月起開始轉租，然原告於10
6 年4 、5 月間逕至系爭房屋向1 樓店面租客散布不實言論，告知兩造有租賃糾紛，並於106 年6 月間擅自進入系爭房屋，以公告方式告知所有房客止付被告租金，引發所有租客之質疑，原告同時聲請法院扣押被告對房客之租金，使被告自106 年5 月起即未收到房屋之租金，原告侵害被告之租賃權益，房客因此止付租金，造成被告催款困難；原告不斷聲稱其對被告所有物品有留置權，並將房屋鐵門拉下，不讓被告將物品清空，否則要告被告竊盜，卻提起本件訴訟請求被告返還房屋，原告意欲免費侵占被告花費近1 年時間及鉅資之裝潢，所為侵害被告權益甚鉅等語，資為抗辯。故本件兩造之爭點在於：㈠原告主張被告積欠租金，依民法第440 條、第455 條、第767 條規定及系爭租約第7 條第4 項之約定，請求被告騰空遷讓返還房屋，有無理由？㈡被告抗辯原告對次承租人散布不實言論，告知兩造有租屋糾紛，要求次承租人停止支付轉租租金予被告，故得拒付租金予原告，是否可採？㈢原告依系爭租約第3 條、民法第179 條、第250 條及系爭租約第7 條第4 項之約定，請求被告給付積欠之租金、相當租金之不當得利及違約金，有無理由？
(一)原告主張被告積欠租金，依民法第440 條、第455 條、第76
7 條之規定及系爭租約第7 條第4 項之約定，請求被告騰空遷讓返還房屋，為有理由：
按承租人應依約定日期，支付租金；承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終止契約；租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達2 個月之租額，不得依前項之規定，終止契約；承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物，民法第439 條前段、第440 條第1 、2 項、第455 條前段分別定有明文。經查，被告自106 年6 月起即未繳付租金，原告先後於106 年6 月30日、106 年7 月28日寄發存證信函予被告催告繳納租金，為兩造所不爭執（參不爭執事項第㈢點），迄原告於106 年8 月11日寄發存證信函予被告終止系爭租約（參不爭執事項第㈥點），暨以本件起訴狀繕本之送達為終止兩造間租賃關係之意思表示為止（見本院卷第12、46-4
8 頁），被告遲付租金總額確已達2 個月以上之租額，稽諸上開規定，兩造間之租約，業經原告合法予以終止，被告於其後仍繼續占有系爭房屋即屬無權占有。從而，原告本於物上請求權及系爭租約第7 條第4 項之約定，請求被告騰空遷讓返還房屋，即有理由。
(二)被告抗辯原告對次承租人散布不實言論，告知兩造有租屋糾紛，要求次承租人停止支付轉租租金予被告，故得拒付租金予原告，非為可採：
按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第277 條前段定有明文；次按，原告對於自己主張之事實已盡證明之責後，被告對其主張，如抗辯其不實並提出反對之主張者，則被告對其反對之主張，亦應負證明之責，此為舉證責任分擔之原則；又各當事人就其所主張有利於己之事實，均應負舉證之責，故一方已有適當之證明者，相對人欲否認其主張，即不得不更舉反證（最高法院19年度上字第2345號判例、99年度台上字第483 號判決要旨參照）。被告固抗辯原告於106 年4 、5 月間逕至系爭房屋向1 樓店面租客散布不實言論，告知兩造有租賃糾紛，並於106 年
6 月間擅自進入系爭房屋，以公告方式告知所有房客止付被告租金等情，並提出其與次承租人之LINE通訊對話為憑。惟查，被告提出之LINE通訊紀錄之公告字跡模糊不清，無法辨識（見本院卷第66-67 頁），已難佐證其抗辯之事實。參以被告遲延給付租金後，原告即向本院執行處聲請強制執行，經本院於106 年7 月11日核發扣押及支付轉給命令予次承租人新竹窗簾網有限公司，此為兩造所不爭執（參不爭執事項第㈤點），是原告縱要求次承租人將租金逕行支付予伊而勿給付予被告，亦屬依強制執行法合法行使權利。況次承租人未付租金予被告乙事，與被告應支付原告租金之義務，並無對價關係，要非被告得執為同時履行抗辯拒付租金予原告之事由，此由被告法定代理人以LINE向次承租人催繳房租之對話中表示「彼此各有各的權利義務，我會對吳先生（指原告）」等語即明（見本院卷第63頁）。基此，被告以原告告知次承租人兩造間有租屋糾紛，要求次承租人停止支付租金予被告為由，拒付租金予原告，於法未合，難為可採。
(三)原告依系爭租約第3 條、民法第179 條、第250 條及系爭租約第7 條第4 項之約定，請求被告給付積欠之租金、相當租金之不當得利及違約金，均有理由：
１查原告終止系爭租約之意思表示業於106 年8 月11日送達被
告而合法終止（參不爭執事項第㈥點），故原告依系爭租約請求被告給付106 年6 月1 日至同年8 月11日欠租223,710元【95,000×（2 ＋11/31 ）】，核屬有據。又原告寄發存證信函終止系爭租約之意思表示係於106 年8 月11日送達被告，有郵件收件回執可稽（見本院卷第30頁反面）。原告於起訴狀誤為106 年8 月12日送達，故聲明請求被告給付自10
6 年6 月1 日起至106 年8 月12日止之租金，及106 年8 月13日起至騰空遷讓返還房屋之日止，相當租金之不當得利。
然承前所述，被告於106 年8 月12日使用系爭房屋應給付原告者乃相當租金之不當得利，而非租金，但因其金額均同為3,167 元，且俱為使用房屋之代價，故仍應認原告之請求全部有理由，故原告於聲明第3 項請求被告給付226,774 元【（95,000元×（2 ＋12/31 ）月】及自106 年8 月13日起至清償日止之法定遲延利息，為有理由，應予准許。
２按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利
益，民法第179 條前段定有明文；而無權占有他人建物者，可獲得相當於租金之利益，為社會通常之觀念（最高法院61年度台上字第1695號判例意旨參照）。經查，被告迄今仍未將系爭房屋騰空返還，為其自承在卷（見本院卷第51-52 頁），訴訟中本院安排調解並酌給兩造時間點交系爭房屋，惟迄本件言詞辯論終結時，被告仍未將系爭房屋騰空遷讓返還予原告，有兩造之LINE通訊對話可參（見本院卷第87-91 頁），從而，原告依民法第179 條之規定，請求被告給付終止租約後之106 年8 月13日起至被告交還房屋日止，按日給付相當租金不當得利3,167 元（95,000元/30 日）；併依民法第250 條之規定、系爭租約第7 條第4 項之約定，請求自10
6 年8 月13日起至遷讓完竣之日止（原告未聲明請求給付10
6 年8 月12日之違約金），按日給付3,167 元之違約金，合計按日給付6,334 元，均屬有據，應予准許。
３末查，兩造於系爭租約第4 條約定：保證金新臺幣190,000
元，該保證金於終止租賃契約或租賃期間屆滿，乙方騰空遷讓交還房屋並扣除乙方積欠因使用房屋必須繳納之費用後，由甲方無息返還乙方。第8 條則約定：除有前二條得終止租約之情形或有法定得終止租約之事由外，於租賃關係存續中雙方均得提前終止租約，但應於2 個月前通知對方，如乙方擬提前終止租約，應賠償甲方1 個月租金總額之賠償金，若甲方擬提前終止租約時，應賠償乙方所有裝潢費用共計新台幣400 萬元整，但應逐年扣除折舊10% 計算至租約期滿為止（參不爭執事項第㈠3 及5 點）。依兩造於系爭租約第4 條之約定可知，被告騰空遷讓交還房屋並扣除積欠因使用房屋必須繳納之費用後，原告始有無息返還被告190,000 元保證金之義務，本件被告既尚未騰空遷讓返還系爭房屋，是原告主張本件請求，依約毋庸先以保證金扣抵，即屬有據。又系爭租約係因被告拖欠租金達2 個月以上，由原告依系爭租約第7 條第3 項及民法第440 條之規定而終止，屬系爭租約第
8 條約定之除外事由，而非系爭租約第8 條約定之合意終止，自無原告擬提前終止租約時，應賠償被告所有裝潢費用之適用，均併此說明。
(四)綜上所述，被告以原告要求次承租人停止支付轉租租金予被告為由，拒付租金予原告，於法未合。原告終止系爭租約後，被告並無占有使用系爭房屋之正當合法權源，且因此獲有相當於租金之不當利益，致原告受有損害，從而，原告本於民法第767 條之所有物返還請求權、民法第455 條之租賃物返還請求權，及系爭租約第7 條第4 項、第9 條第7 項之約定，請求被告將門牌號碼新竹縣○○市○○○路○○○ 號、29
9 號房屋，除2 樓、3 樓之隔間外，騰空遷讓返還予原告，自屬有據。原告另依系爭租約第3 條、民法第179 條、第25
0 條，及系爭租約第7 條第4 項之約定，請求被告給付自10
6 年6 月1 日起至106 年8 月11日止積欠之租金及106 年8月12日之相當租金不當得利；暨自106 年8 月13日起至騰空遷讓返還房屋之日止，按日給付3,167 元相當租金之不當得利，暨按日給付3,167 元之違約金（合計應按日給付6,334元），均有理由，應予准許。
五、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法，核與本件判決結果無影響，無庸逐一論述，併此敘明。
六、據上論結，本件原告之訴為有理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文。
中 華 民 國 107 年 3 月 16 日
民事第二庭 法 官 吳靜怡以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
中 華 民 國 107 年 3 月 16 日
書記官 林琬茹