臺灣新竹地方法院民事判決 106年度訴字第82號原 告 洪國勝訴訟代理人 葉天昱律師被 告 謝文欽
藍清玫兼上一人訴訟代理人 謝介元上列當事人間履行契約事件，本院於民國106年7月13日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告謝文欽、謝介元、藍清玫應將坐落於新竹縣○○鄉○○段○○○○○○號土地，所有權持分各三分之一移轉登記予原告。
訴訟費用由被告負擔。
原告假執行之聲請駁回。
事實及理由
一、原告主張：
（一）緣原告前於坐落新竹縣○○鄉○○段○○○○○○○○○○○ ○號（嗣於民國104 年10月22日合併再分割為同段492-4及492-5地號）土地上舖設有水泥基地並建築房屋，乃於民國（下同）93年12月3 日與被告謝文欽、謝介元及訴外人謝國治（已歿，由被告藍清玫繼承）就上開土地於「實際佔用面積」範圍內訂定土地買賣契約書，雙方約定以房屋實際占用面積約35坪為買賣標的，每坪新臺幣（下同）2 萬元，共計70萬元。如有誤差，同意就超過或不足部分按土地單價相互補貼價款。原告已依約支付全部買賣價金70萬元。詎被告等未通知原告即逕於104 年10月22日將前揭三筆土地合併再分割為同段492-4及492-5兩筆地號，其中同段492-4 地號土地（下稱系爭土地）兩造均不爭執即為前揭土地買賣契約書所定之原告房屋占用範圍，現由被告等維持共有，持分各3分之1，同段492-5 地號則由被告謝文欽單獨取得。
（二）兩造於前揭買賣契約約定「產權登記：本約土地買賣因現行法令規定無法辦理移轉，待日後相關法令修正可移轉時，乙方須無條件提供分割及移轉之所有證件，配合甲方辦理上開手續。」查土地法第30條規定已於89年1月6日刪除，現行法對於承受私有農地之人，並無身分之限制。惟兩造於93年間訂約當時，誤認農地承受人有自耕農身分限制，乃有上開約定。原告亦因誤認前揭法令限制規定而遲未辦理所有權移轉登記。嗣於近期始發現被告將前揭土地合併後再分割及相關法令早已修訂農地所有權移轉已無身分之限制。乃向被告提出依土地買賣契約移轉之請求，被告竟消極不同意配合辦理。查系爭492-4 地號面積為125.44平方公尺，折算約37.95 坪，其中35坪價金原告已於93年12月間給付完畢，其餘超過35坪部分（即2.95坪）以每坪
2 萬元計算，共59,000元，原告已分別向本院及桃園地方法院提存所提存19,700元予被告謝文欽、謝介元，並就被告藍清玫應分得部分19,700元以郵政匯票郵寄予其戶籍地。從而，原告業已履行給付價金義務完畢，爰訴請被告等履行上開契約。為此聲明：如主文第1 項所示；願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則以：緣原告始自93年初起即擅自占用被告等人所有坐落新竹縣○○鄉○○段○○○○○○○○○○○ ○號土地違章建築鐵皮屋，嗣經被告等人發現，乃於93年7月16日第1次向地政機關申請鑑界測量，原告自知理虧，同意以每坪2 萬元價格購買鐵皮屋所占位置之土地，因該鐵皮屋占用面積約35坪，雙方遂於93年12月3 日簽訂土地買賣契約書。因限於法令農地無法辦理分割，故遲至今日未辦理移轉登記。嗣後，原告不斷增加其占用面積，甚至在鐵皮屋四周修築厚重水泥地並擺放盆栽等雜物，經被告等人一再勸阻無效，被告等人無奈復於104年3月13日第二次申請鑑界測量，該次測量為配合原告擅自在鐵皮屋後加蓋之冷氣機及熱水器等使用面積而測量占用範圍為125.44平方公尺。其後被告等人為使共有土地管業及使用方便起見，乃於104 年10月24日辦理合併分割，並同時一併將原告前所購買之土地面積分割出同段492-4 地號土地。因系爭492-4地號土地面積為125.44平方公尺（37.95坪），較原告原先購買之35坪面積超出2.95坪，自應由原告補足差額。而系爭土地於93年12月間訂約時，土地公告現值每平方公尺為1,100元，直至106年1 月，土地公告現值已增值至每平方公尺2,600 元，故被告要求原告依土地增值後之價格以每坪3 萬元計算補足差額88,500元，應屬合理。再者，因原告擅自在系爭土地上違章建築鐵皮屋，導致被告等人無法依據農業發展條例第37條規定及農業用地作農業使用認定及核發證明辦法第3條第2款規定辦理農地所有權移轉登記時，可依據土地稅法第39條之2 規定申請免徵土地增值稅。故系爭土地辦理移轉時之土地增值稅自應由原告負責繳納，其金額以稅捐機關核定之土地增值稅單記載為準。惟因原告不同意，乃拖延迄今等語，資為抗辯。並聲明：原告之訴駁回；如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
三、原告主張伊與被告謝文欽、謝介元及被告藍清玫之被繼承人謝國治於93年12月3日訂立土地買賣契約書，約定伊以每坪2萬元之價格，向被告謝文欽等人購買伊所有之鐵皮屋占用坐落新竹縣○○鄉○○段○○○○○○○○○○○ ○號土地之範圍，面積約35坪，實際面積依地政機關實際測量為準，如有誤差，雙方同意就超過或不足部分按土地單價相互補貼價款，土地價款每坪2 萬元，原告已付清買賣價金70萬元。嗣被告等人於104年10月間就新竹縣○○鄉○○段○○○○號等多筆土地辦理合併分割，並依前揭土地買賣契約書分割出同段492-4 地號、面積為125.44 平方公尺（37.95坪），被告謝文欽、謝介元、藍清玫應有部分各為3分之1等情，業據提出土地買賣契約書、地籍圖謄本、土地登記謄本、支票影本等件為證（見卷一第10至28頁、40至41頁），並為被告所不爭，復經本院依職權函調系爭土地合併分割登記資料，有新竹縣新湖地政事務所106 年2月3日函及所附之土地登記申請書等資料附卷可按（見卷一第65至195 頁），自堪信為真正。原告又主張被告應移轉登記系爭土地，惟為被告所否認，辯稱原告應依土地增值後之價格以每坪3 萬元計算補足系爭土地面積超出2.95坪之差額即88,500元，並負責繳納土地增值稅後方得移轉等語。是本件所應審究者厥為：被告所為上開同時履行抗辯有無理由？
四、查系爭土地面積為125.44平方公尺，換算為37.95 坪，固超出系爭土地買賣契約書雙方所約定之坪數2.95坪，惟依系爭土地買賣契約書第2 條面積誤差約定：前條土地面積應依實際佔用面積為準，如有誤差、申乙雙方同意就超過或不足部分按土地單價相互補貼價款。而系爭土地價款既已於第3 條明定每坪為2 萬元，自應依此計算找補數額方符兩造約定，被告抗辯應依每坪3 萬元單價補償，尚乏所據。是準此計算，原告尚應給付被告59,000元之土地價款。查原告業於106年6 月間將前揭款項平均清償予被告謝文欽、謝介元、藍清玫，有提存書、國庫存款收款書、郵政匯票、掛號郵件回執附卷可稽（見卷二第138、139、146至154頁），應堪認原告已將系爭土地買賣價款給付完畢。
五、次按同時履行之抗辯，乃係基於雙務契約而發生，倘雙方之債務，非本於同一雙務契約而發生，縱令雙方債務在事實上有密切關係，或雙方之債務雖因同一之雙務契約而發生，然其一方之給付，與他方之給付，並非立於互為對待給付之關係，均不能發生同時履行之抗辯，最高法院84年度台上字第2773號、84年度台上字第1478號判決可資參照。經查，系爭土地買賣契約第5 條稅捐負擔約定：本約土地俟後可移轉時所產生之稅賦，雙方同意按一般買賣之規定辦理。而土地稅法第5條第1項規定：土地增值稅之納稅義務人如左：一、土地為有償移轉者，為原所有權人；同條第2 項規定：前項所稱有償移轉，指買賣、交換、政府照價收買或徵收等方式之移轉；所稱無償移轉，指遺贈及贈與等方式之移轉。同法第50條規定：土地增值稅納稅義務人於收到土地增值稅繳納通知書後，應於30日內向公庫繳納。是依土地稅法之規定，土地買賣之移轉，依法原應由原所有權人繳納土地增值稅。被告雖抗辯系爭土地為農地，依土地稅法第39條之2 規定本得申請免課徵土地增值稅，惟因原告於其上違法建築房屋導致非作農用，故應由原告負擔方符公平原則云云。惟其所辯縱認有理，依土地稅法第5條之1前段規定：土地所有權移轉，其應納之土地增值稅，納稅義務人未於規定期限內繳納者，得由取得所有權之人代為繳納。乃指於辦理系爭土地所有權移轉時，應由土地所有人即被告為納稅義務人，於被告繳納全部土地增值稅後，原告始有償還之義務，並非謂被告未實際繳納土地增值稅前，原告即有給付土地增值稅予被告之義務，更非謂原告負擔增值稅之義務，與被告移轉土地所有權之義務間，係基於同一契約負之義務，二者具有對價關係。易言之，繳納增值稅乃公法上義務，並非買賣契約當事人一方應向他方為給付之義務，此與出賣人應為移轉土地所有權予買受人之意思表示，得由出賣人於訴訟外以意思表示向他方為之，或經法院命為移轉之確定判決而視為出賣人已為此意思表示（強制執行法第130條第1項參照），因此，於出賣人拒不主動移轉土地所有權，而經由法院判決命出賣人應為移轉確定時，買受人即得持該確定判決單獨聲請所有權移轉登記（土地登記規則第27條參照），此時買受人於繳納全部增值稅後，得依買賣契約之約定，請求出賣人償還應分擔之增值稅，未必均由出賣人向買受人請求償還應分擔之增值稅。就本件而言，必也被告已實際繳納全部增值稅後，始有請求原告償還應負擔部分之問題，非被告得預先請求原告為給付，故被告不得以原告應給付增值稅，對抗原告請求被告移轉系爭土地所有權，而為原告應給付該增值稅之同時履行抗辯。
六、綜上所述，本件原告已付清系爭土地買賣價金，是其主張被告應依系爭土地買賣契約將系爭土地所有權全部移轉予被告，為有理由，應予准許。被告不得以原告應給付增值稅，對抗原告請求移轉系爭土地之同時履行抗辯。
七、又原告雖陳明願供擔保，聲請宣告假執行。然查為執行名義之判決，係命債務人為一定之意思表示，而不表示者，視為自判決確時已為其意思表示，強制執行法第130條第1項定有明文，本件原告係請求被告將系爭土地所有權移轉登記與原告，即係請求命被告為移轉所有權之意思表示，待判決確定時，應視為已有向有關機關申請為意思表，茲判決尚未確定，固無執行之可言，即日後確定，亦無待於執行，是本件原告聲請供擔保宣告假執行，顯有未合，此部分之聲請應予駁回。
八、本件判決之基礎已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，核與判決無影響，毋庸一一論列，併此敘明。
據上論結，本件原告之訴為有理由，爰依民事訴訟法第78條，判決如主文。
中 華 民 國 106 年 8 月 11 日
民事第一庭 法 官 楊明箴以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 106 年 8 月 16 日
書 記 官 劉亭筠