臺灣新竹地方法院民事判決 106年度訴字第943號原 告 朱家明訴訟代理人 鄭勵堅律師
李佳玲律師被 告 陳鳳美訴訟代理人 陳詩文律師
曾艦寬律師吳俊銘律師上列當事人間給付買賣價金事件，本院於民國107年10月15日辯論終結，判決如下：
主 文被告應給付原告新臺幣壹佰肆拾伍萬肆仟壹佰玖拾捌元，及自民國一百零六年十二月二十二日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔百分之五十七，餘由原告負擔。
本判決第一項於原告以新臺幣肆拾捌萬伍仟元為被告預供擔保後，得為假執行；但被告如以新臺幣壹佰肆拾伍萬肆仟壹佰玖拾捌元為原告預供擔保，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
一、原告主張：
㈠、兩造於民國（下同）106年5月4日簽署土地房屋買賣契約書（下稱系爭買賣契約），約定原告將門牌號碼新竹市○○○街○○號7樓之房屋（包含原光華北街83號7樓即光華段2799建號、85號7樓即光華段2800建號、83之1號7樓即光華段2801建號，對外統一使用「光華北街83號7樓」之門牌號碼，下稱系爭房地）暨其所坐落之土地持分出售予被告，買賣價金為新臺幣（下同）1,600萬元，屬當時市場行情中較為偏低者，頂樓加蓋部分非屬系爭買賣契約之買賣範圍，係隨同系爭買賣契約附帶贈與移交被告占有，依民法第411條規定，贈與人不負擔保責任。被告簽署系爭買賣契約前，已多次看屋，原告也明確告知僅7樓即光華段2799、2800、2801建號部分有房屋所有權狀，得辦理登記過戶，8樓則為當初建商交屋予原告前即已增建完畢，連同7樓建物一併交屋予原告，無所有權狀，無法辦理登記過戶。原告依當時社會上普遍習慣，依建商指定而使用頂樓加蓋部分，原告未提供「不會遭建管單位拆除」或「不會遭其他共有人訴請拆屋還地」之保證，其他住戶或區分所有權人從無反對之意思表示，不得謂頂樓加蓋現已具有即遭拆除危險之瑕疵。被告僅支付1,300萬元，剩餘尾款300萬元部分，假稱「待系爭房地過戶完成並扣除相關稅金費用後給付」為由，要求原告先行辦理所有權變更登記手續。原告不疑有他，已配合於106年7月27日辦竣移轉登記予被告，被告取得系爭房地所有權後，藉詞推諉，拒不依約給付尾款300萬元，亦未依系爭買賣契約第12條約定給付2個月租金共5萬元，尚欠原告305萬元，扣除依系爭買賣契約第4、6、8條應由原告負擔之抵押權塗銷費用3,000元、土地增值稅477,722元、印花稅5,130元及房屋稅781元後，迄今被告仍積欠原告2,563,367元。爰依民法第345條規定、系爭買賣契約第1、2、12條之約定，請求被告給付上開款項。
㈡、訴之聲明：⒈被告應給付原告2,563,367元，及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。
⒉原告願供擔保，請准宣告假執行。
⒊訴訟費用由被告負擔。
二、被告答辯：
㈠、被告經友人吳榮貴介紹向原告購買系爭房地，原告於106年4月下旬帶被告現場觀看時，告知買賣標的物除坐落新竹市○○段○○○○號土地外，其上新竹市○○段○○○○○○○○○○○○○○○號及頂樓加蓋部分共4筆建物，可使用面積共計為120餘坪均屬買賣範圍標的內，被告於給付剩餘價金300萬元予原告之際，竟接獲系爭房地所屬「岱爾它大廈管理委員會」主委於同年8月14日以LINE告知系爭房屋之頂樓加蓋部分係屬違章建築，且坐落屋頂平台亦未經共有人之同意即無分管契約之約定，係屬無權占有，將來恐遭建管單位拆除，或屋頂平台之其他共有人訴請拆屋還地。有關系爭房屋之頂樓加蓋部分該主委表示亦曾與原告溝通，原告確知系爭房屋頂樓加蓋建物係違章建築且無權占有屋頂平台。系爭買賣契約第3條訂有無瑕疵擔保之約定，原告卻告知被告「雖無權狀，確是早期法令未禁止前，合法建設公司蓋的頂樓，所以可以使用的空間相較於目前的價位。是相當便宜的。」等語，誤導被告致誤認系爭房屋頂樓加蓋部分係合法，不論地方政府是否得不拆除，依法仍屬違章建築，不發生「在合法範圍內加建」之問題。又原告未能提出該屋頂平台經全體共有人協議之分管契約，該頂樓加蓋部分確係無權占有系爭房屋之屋頂平台，將來有遭建管單位拆除，或其他共有人訴請拆屋還地之虞，原告依系爭買賣契約所給付之標的物存有瑕疵，原告應負民法第354條物之瑕疵擔保責任，被告亦得依民法第359條規定請求減少價金3,010,260元，並依民法第368條規定拒絕支付尾款。
㈡、答辯聲明：⒈原告之訴駁回 。
⒉訴訟費用由原告負擔。
⒊如受不利判決，被告願供擔保請准宣告免為假執行。
三、兩造不爭執之事項：
㈠、兩造於106年5月4日簽署土地房屋買賣契約書（下稱系爭買賣契約），系爭買賣契約中不動產標示記載「⑴土地標示：新竹市○○段、⑵建物座落：新竹市○○里○鄰○○○街○○號7F」，惟上開房屋實際上包含原光華北街83號7樓即光華段2799建號、85號7樓即光華段2800建號、83之1號7樓即光華段2801建號，內部打通，對外統一使用「光華北街83號7樓」之門牌號碼（下稱系爭房地），並約定買賣價金為1,600萬元，有土地房屋買賣契約書、不動產登記謄本可稽（見本院卷㈠第11-18頁）。
㈡、系爭房地已於106年7月27日移轉登記予被告，有建物、土地登記謄本可憑（見本院卷㈠第15-18頁）。
㈢、被告已給付原告買賣價金1,300萬元，尚有尾款300萬元及系爭買賣契約第12條所約定之2個月租金共5萬元未給付。
㈣、依系爭買賣契約第4、6、8條之約定，應由原告負擔之相關稅費計有：抵押權塗銷費用3,000元、土地增值稅477,722元、印花稅5,130元及房屋稅781元，合計共486,633元。
㈤、系爭房地及頂樓加蓋部分，經歐亞不動產估價師聯合事務所評估價值，於頂樓加蓋部分非屬違章建築條件下，其價值為18,722,540元；於頂樓加蓋部分屬違章建築條件下，其價值為16,332,280元（其中系爭房地價值為15,482,990元、頂樓加蓋部分價值為849,290元）。倘頂樓加蓋部分屬違章建築，拆除及頂樓回復原狀費用為620,000元。有不動產估價報告書可憑。
四、本件爭點：
㈠、頂樓加蓋部分是否屬於系爭買賣契約之買賣標的範圍？
㈡、被告主張原告應負物之瑕疵擔保責任，有無理由？
㈢、原告依民法第345條規定及系爭買賣契約第1、2、12條約定，請求被告給付2,563,367元及法定遲延利息，有無理由？
五、本院之判斷：
㈠、按解釋意思表示，應探求當事人之真意，不得拘泥於所用之辭句，為民法第98條所規定，而所謂探求當事人之真意，如兩造就其真意有爭執時，應從該意思表示所根基之原因事實、經濟目的、一般社會之理性客觀認知、經驗法則及當事人所欲使該意思表示發生之法律效果而為探求，並將誠信原則涵攝在內，藉以檢視其解釋結果對兩造之權利義務是否符合公平正義（96年度台上字第286號判決意旨參照）。次按解釋意思表示，應探求當事人之真意，不得拘泥於所用之辭句，為民法第98條所明定。又解釋契約，應斟酌立約當時之情形，及一切證據資料以為斷定之標準，庶不失契約之真意（最高法院86年度台上字第2756號判決意旨參照）。又按所謂附屬建物，係指依附於原建築以助其效用而未具獨立性之次要建築而言，諸如依附於原建築而增建之建物，缺乏構造上及使用上之獨立性（如由內部相通之頂樓或廚廁），或僅具構造上之獨立性，而無使用上之獨立性，並常助原建築之效用（如由外部進出之廚廁）等是。此類附屬建物依民法第811條之規定，固應由原建築所有人取得增建建物之所有權，原建築所有權範圍因而擴張。但於構造上及使用上已具獨立性而依附於原建築之增建建物（如可獨立出入之頂樓加蓋房屋），或未依附於原建築而興建之獨立建物，則均非附屬建物，原建築所有權範圍並不擴張及於該等建物。是以判斷其是否為獨立建物或附屬建物？除斟酌上開構造上及使用上是否具獨立性外，端在該建物與原建築間是否具有物理上之依附關係以為斷（最高法院100年度台上字第4號判決意旨參照）。
㈡、經查，系爭新竹市○○段○○○○○○○○○○○○○○○號及頂樓加蓋之室內已相通合併使用，且僅有單一大門進出，為單一住宅單位，有歐亞不動產估價師聯合事務所不動產估價報告書第2頁之記載及照片可佐，並經被告陳述在卷（見本院卷㈠第174頁），原告對此亦無爭執。兩造於106年5月4日簽署系爭買賣契約，其中不動產標示部分固僅記載門牌號碼新竹市○○里○鄰○○○街○○號7F之系爭房地，惟依兩造於締約前之106年5月2日原告與被告LINE對話內容：「…因為像我們那樣的房子，在市區，有三個車位，樓下100坪，80坪實坪的使用空間（有權狀），現在根本找不到這麼低的公設比，『加上樓上又有二十多坪實坪的使用空間（雖無權狀，確是早期法令未禁止前，合法建設公司蓋的頂樓）』，所以可以使用的空間相較於目前的價位，是相當便宜的。外加上位於生活機能如此方便的地區，…我不相信你有機會在新竹用這個價位，找到這些組合且這麼大的使用坪數。我被我先生罵得很慘，請不要再跟我殺價了，我想我還是要恢復1600萬的價錢了。」（見本院卷㈠第40-41頁）及被告因系爭房屋社區主委向其提出頂樓違建問題後，原告針對此問題所為之回應內容：「但如果是84年以前即存在的老舊違建，則是列入緩拆或免拆，這些建物因而被稱為合法違建或萬年違建。我們是在82年底83年初蓋好的。」（見本院卷㈠第44頁）觀之，足認原告告知系爭房地及頂樓加蓋之20多坪部分為被告購買後可合法使用之空間，並以此可以使用之空間坪數，作為房屋售價之條件，原告亦已於系爭房地移轉時隨同交付頂樓空間予被告使用，揆諸上開說明，堪認頂樓加建合法使用權應為買賣標的之一部分。
㈢、次按物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第373條之規定危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。但減少之程度，無關重要者，不得視為瑕疵。出賣人並應擔保其物於危險移轉時，具有其所保證之品質；買受人應按物之性質，依通常程序從速檢查其所受領之物。如發見有應由出賣人負擔保責任之瑕疵時，應即通知出賣人。買受人怠於為前項之通知者，除依通常之檢查不能發見之瑕疵外，視為承認其所受領之物。不能即知之瑕疵，至日後發見者，應即通知出賣人，怠於為通知者，視為承認其所受領之物；買受人因物有瑕疵，而得解除契約或請求減少價金者，其解除權或請求權，於買受人依第三百五十六條規定為通知後六個月間不行使或自物之交付時起經過五年而消滅。前項關於六個月期間之規定，於出賣人故意不告知瑕疵者，不適用之。民法第354條、第356條、第365條定有明文。所謂物之瑕疵係指存在於物之缺點而言。凡依通常交易觀念，或依當事人之決定，認為物應具備之價值、效用或品質而不具備者，即為物有瑕疵，且不以物質上應具備者為限，若出賣之特定物所含數量缺少足使物之價值、效用或品質有欠缺者，亦屬之（最高法院73年台上字第1173號判例意旨參照）。違章建築之讓與，雖因不能為移轉登記而不能為不動產所有權之讓與，但受讓人與讓與人間如無相反之約定，應認為讓與人已將該違章建築之事實上處分權讓與受讓人。又房屋之拆除為一種事實上之處分行為，須有事實上之處分權者，始有拆除之權限（最高法院86年度台上字第2272號判決意旨參照）。88年11月11日台88內營字第8877893號函：按公寓大廈管理條例第8條規定：「公寓大廈周圍上下、外牆面、樓頂平台及防空避難室，非依法令規定並經區分所有權人會議之決議，不得有變更構造、顏色、使用目的、設置廣告物或其他類似之行為。住戶違反前項規定，管理負責人或管理委員會應予制止，並報請主管機關依第39條第1項第2款處以罰鍰，該住戶應於1個月內回復原狀，未回復原狀者，由主管機關回復原狀，其費用由該住戶負擔。」是關公寓大廈違章建築案件，如擅自於頂樓加蓋，為避免影響公共安全、破壞結構安全、威脅整體住戶的權益與安全，應優先適用公寓大廈管理條例第8條及第39條第1項第2款之規定立即執行，不宜仍將之列入分類分期分區執行拆除違建之期程，俾求有效遏止違章建築。房地交易實務慣例有將頂樓房屋與頂樓增建物一併出售者，俗稱之為「頂加」，「頂加」屋可使用之面積較大，其成交價通常亦較高，但事涉他共有人之利益、公共安全及城市美觀而無法辦理所有權第一次登記，是買方對屋頂增建物僅能取得事實上處分權，有關「頂加」屋是否合法，或屬違建，曾經拆除或接獲拆除通知、有無公告拆除等，涉及買受人得使用「頂加」屋時間久暫，依交易慣例屬影響買方締約意願之事項，賣方自負有向買方說明之義務。又按早年公寓大廈頂樓住戶於未經其餘區分所有權人同意，亦未與其餘區分所有權人約定屋頂平台由其專用之情況下，即擅自占用屋頂平台增建建物之情況甚為普遍，在房地交易慣例上該屋頂增建建物輒與頂樓之區分所有建物一併出售（即俗稱之「頂加屋」，因屋頂增建建物部分未經保存登記，買方對屋頂增建建物僅能取得事實上處分權），且因頂加屋之使用面積較大，故類此產品之成交價通常亦較高。惟購買頂加屋後倘其餘區分所有權人對屋頂平台主張權利，或主管機關認定頂加部分為違建，該頂加部分即有遭拆除之可能，除此之外，買受人亦面臨其他樓層區分所有權人對其提起民、刑事訴訟之風險，是頂加屋之出售人對屋頂平台是否有約定專用權、其餘區分所有權人是否已對屋頂平台主張權利、主管機關是否已就頂加部分認定為違建，並要求拆除各節，核屬影響買受人成交意願之重要事項，屬交易上重要資訊，應認賣方負有向買方為詳實說明之義務（臺灣高等法院101年度重上字第95號判決意旨參照），如賣方未履行上開說明義務，致買方陷於錯誤買受該頂加屋後，該頂加部分嗣遭其他住戶或主管機關依法拆除，應認此買賣契約即具有滅失或減少價值及契約通常或預定效用之瑕疵（臺灣高等法院102年度上字第1188號判決意旨參照）。
㈣、次查，被告提出之與社區管理委員會對話記錄：7F內部可以直通8F，那個部份有圍牆，算是違建唷，畢竟頂樓應該開放屬於全住戶，過去曾經有跟朱媽媽他們提過，不過不了了之，這算是爛帳，是因為您接手了，總有一天還是需要處理的，雖然這社區83-106都無人提出此案，但難保持續更換的住戶未來不會提出；而一旦提出議案進行投票，就勢必需要循法規了。被告則稱：以前的大樓很多是這樣，她告訴我是OK的，我買的時候是加上那的權利，我買的坪數是包涵一起的等語（見本院卷㈠第40-45頁）。參酌頂樓加建部分是否有合法使用權，屬會影響買方成交意願之「交易上重要資訊」，賣方對買方負有詳實說明之義務，已如前述。縱岱爾它大廈社區住戶未曾對系爭頂樓增建物之存在等節，表示反對或請求拆除而為單純之沉默，無從認為係同意為單一住戶共有人使用系爭頂樓增建物之效果意思，而得認有默示同意之情。原告亦未能舉證證明其占有系爭頂樓增建物具有合法占有之權源，不僅未告知被告社區管委會曾向原告提過頂樓違建處理之事，反而陳稱「加上樓上又有二十多坪實坪的使用空間（雖無權狀，確是早期法令未禁止前，合法建設公司蓋的頂樓）」，致被告認系爭房屋頂樓加蓋有合法使用權，而系爭7樓房地價值為15,482,990元，有估價報告書足憑（詳如後述），買賣價金1,600萬元，已加計系爭頂樓加建之合法使用權利之價值，足認系爭買賣標的亦包含系爭頂樓加建之合法使用權。被告於106年8月16日已立即就社區管委會告知被告頂樓加建之問題通知原告，有通話紀錄附卷足憑（見本院卷㈠第44頁），並已於106年10月3日委請律師寄送律師函向原告請求減少買賣價金，及於106年12月28日提出答辯狀主張請求減少買賣價金，有律師函及答辯狀在卷可稽（見本院卷㈠第46-47、35-39頁），核與前開規定相符。另查，原告於出賣系爭房屋時，就系爭頂樓加建並無合法使用權存在，已如前述，而一般人買賣不動產，通常係以權狀登記之面積及其他合法可供使用面積之大小或範圍，作為買賣契約成立與否及價金高低之重要因素。是若使用面積減少，則買賣標的物之價值亦必然減少。本件被告買受系爭房屋時，對於頂樓加建有無使用權及使用面積若干，自會影響被告購買之意願及出價之高低。故系爭買賣契約標的之一部分，即爭頂樓增建物，欠缺合法使用權，有遭其他住戶或主管機關依法拆除之虞，自屬買賣標的物有減少價值及契約通常或預定效用（使用面積）之瑕疵，依民法第354條規定，原告應負瑕疵擔保之責，被告抗辯減少系爭買賣價金，即屬有據。
㈤、再查，原告自陳頂樓加蓋部分是違章建築，買賣價金1,600萬元是以有權狀的7樓計價等語（見本院卷㈡第46頁、本院卷㈠第81頁），系爭房地及頂樓加蓋部分復經歐亞不動產估價師聯合事務所評估價值，於頂樓加蓋部分屬違章建築條件下，其價值為16,332,280元（其中系爭房地價值為15,482,990元、頂樓加蓋部分價值為849,290元）等情，有不動產估價報告書在卷可稽。被告於106年5月4日簽訂系爭房地買賣契約書，於107年8月14日社區管理委員會即告知被告系爭房屋頂樓違建之事，被告訂約時雖知悉系爭房屋係無權狀之加建，然認可合法使用，而享有系爭房屋頂樓加建之合法使用權，系爭房地買賣總價1,600萬元，即係包含系爭房屋頂樓加建之合法使用權，此為兩造在系爭頂樓加建合法使用之認知下所合意之價格，故在系爭頂樓加建無合法使用權情形下，被告即不可能同意以此1,600萬元價格購買系爭房地，因此，系爭頂樓加建合法使用權價值為517,010元（1,600萬元減15,482,990元）。估價報告以第四號不動產估價技術公報-建物經濟耐用年數表，住宅用鋼筋混凝土造耐用年數為50年，建物之殘餘價格率5%，年折舊率為1.9%，系爭建物屋齡
23.5726年（見估價書第43頁），則依此計算公式計算，系爭建物剩餘使用年數為26.4274年，（1-5%）÷26.4274年＝
3.59%，被告使用系爭頂樓加建至本件107年10月15日言詞辯論終結日已使用1年5月餘，以1年6月計算，計算折舊後517,010元×3.59%×1.5年×＝27,841元（元以下四捨五入），以此計算本件言詞辯論終結日被告買受系爭房地及頂樓加建價值應為15,510,831元（15,482,990元＋27,841元＝15,510,831元），被告因系爭瑕疵受有系爭房地價值價差損害為489,169元（16,000,000－15,510,831＝489,169元），而系爭瑕疵在未經拆除回復前，遭主管機關強制拆除或命自行拆除、社區住戶管理委員會訴請拆除等風險一直存在，不因主管機關、管委會暫時未決定拆除頂樓違建，而免除該風險；因此，拆除系爭瑕疵部分回復為合法公設之費用，亦屬被告買受系爭房地所受之損害。被告主張就拆除費用列入減價範圍，為有理由。又頂樓加蓋部分屬違章建築則拆除及頂樓平台回復原狀之費用為620,000元，有前開不動產估價報告書足憑，此價格為估價報告書依三家營造公司報價綜合判斷，較被告所提為單一營造公司報價為可採，系爭房地價值價差損害489,169元加計拆除費用620,000元，為1,109,169元，則被告請求減少系爭買賣價金於1,109,169元範圍內，為有理由。
㈥、又查兩造對於被告尚有尾款300萬元及系爭買賣契約第12條所約定之2個月租金共5萬元未給付，並不爭執，扣除原告依系爭買賣契約第4、6、8條之約定，應由原告負擔之相關稅費計486,633元（抵押權塗銷費用3,000元、土地增值稅477,722元、印花稅5,130元及房屋稅781元）後，被告應給付原告2,563,367元（計算式：3,050,000－486,633＝2,563,367）。按二人互負債務，而其給付種類相同，並均屆清償期者，各得以其債務，與他方之債務，互為抵銷。抵銷，應以意思表示，向他方為之。其相互間債之關係，溯及最初得為抵銷時，按照抵銷數額而消滅。民法第334條第1項前段、第335條分別定有明文。承前所述，被告抗辯本件買賣標的有物之瑕疵存在，其得依瑕疵擔保之規定請求減少價金，並與原告請求之買賣價金尾款相互抵銷，則經抵銷後，原告僅得請求被告尚未給付之買賣價金為1,454,198元（計算式：2,563,367－1,109,169＝1,454,198）。
㈦、末按，給付有確定期限者，債務人自期限屆滿時起，負遲延責任；給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任；其經債權人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他相類之行為者，與催告有同一之效力、遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息、應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為百分之5，民法第229條第2項、第233條第1項前段及第203條分別定有明文。本件原告之系爭請求，係以支付金錢為標的，未約定利率，且給付無確定期限，原告請求自起訴狀繕本送達（106年12月11日寄存送達被告，見本院卷㈠第31頁，依民事訴訟法第138條第2項規定，自寄存之日起，經10日即106年12月21日發生效力）翌日即106年12月22日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息，為有理由，應予准許。
㈧、綜上所述，原告依民法第345條規定及系爭買賣契約第1、2、12條約定，起訴請求被告給付1,454,198元及自106年12月22日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息，為有理由，應予准許；逾此範圍之請求，為無理由，應予駁回。
六、兩造陳明願供擔保，聲請宣告假執行或免為假執行，經核原告勝訴部分，合於法律規定，爰分別酌定相當之擔保金額宣告之；原告其餘假執行之聲請，因訴之駁回而失所依據，應予駁回。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊、防禦方法及所提證據，經審酌後核與判決結果不生影響，爰不一一論述。
八、據上論結，本件原告之訴為一部有理由、一部無理由，依民事訴訟法第79條、第390條第2項、第392條第2項，判決如主文。
中 華 民 國 107 年 11 月 16 日
民事第二庭 法 官 林麗玉以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
中 華 民 國 107 年 11 月 16 日
書記官 郭春慧