臺灣新竹地方法院民事判決 106年度重訴字第56號原 告即反訴被告 劉焦惠珍訴訟代理人 連憶婷律師被 告即反訴原告 張虹甄訴訟代理人 吳國源律師上列當事人間請求返還價金等事件，本院於民國106 年7 月18日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
反訴被告劉焦惠珍應同意反訴原告張虹甄向安新建築經理股份有限公司領取玉山銀行敦南分行，履約保證專戶帳號為00000-00-000000-0 內之買賣價金新臺幣捌佰萬元，及自民國105 年12月1日起至確定判決之日止，按週年利率百分之5 計算之利息，及自民國105 年12月1 日起至確定判決之日止，按日給付新台幣壹仟陸佰元之違約金。
反訴訴訟費用新台幣捌萬零貳佰元由反訴被告劉焦惠珍負擔。
本判決第三項反訴原告以新臺幣貳佰陸拾柒萬元為反訴被告供擔保後，得假執行。但反訴被告以新臺幣捌佰萬元為反訴原告預供擔保，得免為假執行。
事實及理由
壹、原告即反訴被告主張及答辯：
一、原告以總價新台幣（下同）800 萬元，向被告購買坐落於新竹市○區○○路○○○ 巷○○號房屋（含增建部分，下稱系爭房屋）及坐落基地（出售之房屋與土地下稱系爭不動產），並於民國105 年10月12日間簽訂不動產買賣契約（下稱系爭買賣契約）。
二、事後發現系爭房屋除有嚴重漏、滲水現象外，另有鋼筋裸露、樑柱裂隙以及牆壁凸起斑駁、二樓地板翻起等不符合一般正常房屋品質之嚴重瑕疵，光是牆面刨除、粉刷油漆、施作防水等工程就約100 餘萬元，顯與被告於系爭契約書附件即「不動產委託銷售標的現狀說明書（成屋）」（下稱現狀說明書）中第31項「本標的房屋鋼筋是否裸露」、第34項「現況是否有滲漏水之情形」、第38項「本標的樑、柱部分是否有顯見間隙裂痕」均勾選「否」，有所不符。原告以存證信函限期通知被告補正，被告竟未補正，原告於105 年12月1日發函解除系爭契約，並請求被告返還價金800 萬元，該價金現已存入玉山銀行敦南分行帳號為00000-00-000000-0 ，戶名為安新建築經理股份有限公司價金履約保證專戶（下稱履約保證專戶）。
三、又原告於105 年11月19日發現該房屋附近220 公尺處發現有高壓變電所設施，顯與其自行填寫記載之現狀說明書不符，被告又故意不告知原告該房屋有前揭瑕疵存在，原告依民法第354 條第1 項、第355 條第2 項但書及第360 條第1 項規定，解除系爭契約，並請求被告返還價金。並請命被告交出系爭不動產鑰匙，並同意原告協同專業氯離子檢測單位至系爭不動產檢測氯離子含量，以證明系爭不動產氯離子含量過量，係無法修補之嚴重瑕疵。
四、對被告即反訴原告答辯之陳述⒈服務富萬房屋有限公司（下稱富萬公司）之仲介人員即證
人葉昇府與原告之次子在消費者保護官調解之時發生爭執，且系爭不動產成交與否牽涉其房仲收入之利害關係，難期待其立於客觀之角度陳述，其證言毫無證明力。
⒉依證人葉昇府之證詞可知，被告明知系爭不動產300 公尺
以內有變電所而故意在現狀說明書之43項為故意不實之填載（卷第170-171 頁），此為不可補正之事項。⒊證人葉昇府雖證稱看屋時有介紹醫院、變電所云云，如證
人所述為真，被告當可大方填寫，勾選該項嫌惡設施，但被告卻故意不勾選43項欄位。可證證人葉昇府根本未告知系爭不動產附近300 公尺處有變電所（卷第171-172 頁），所證不實。
⒋從證人葉昇府之證詞可知被告於105 年9 月間明知系爭房
屋一樓防火巷外即將遭拆除，並已收到拆除通知，卻故意漏未在105 年10月6 日要約書記載。
⒌證人葉昇府雖證稱於105 年10月12日簽約時有將拆除通知
書交付原告，但依其證詞亦可知悉葉昇府明確告知原告系爭房屋一樓增建可與鄰居連署不讓新竹市政府拆除一情為真實。而原告之兒子非居住在新竹之人，更不可能認識鄰居，對於違建是否拆除或連署鄰居免拆除，絕對不可能係原告之子所言。此意見應係證人對其不利迴避不答，甚至證言多有虛偽不實。
⒍依證人葉昇府之證言可知系爭房屋在105 年10月12日之屋
況簽約前帶看房屋二樓尚有廁所，有馬桶、洗手台等設備，屋況非如原證三所示（卷第172-173 頁），於105 年11月19日點交根本沒有廁所應有設備，可證葉昇府之證詞不實。
⒎依證人葉昇府與即原告之女即證人陳書均之證言可知當時
被告尚居住系爭房屋，原告根本無法於簽訂系爭買賣契約當時即可知道系爭房屋之全部屋況（卷第173-174 頁）。
⒏依證人陳書均之證詞可知系爭房屋確實梁柱裂隙、水泥外
露及牆壁剝落、鋼筋裸露之嚴重瑕疵（卷第174-175 頁）。
五、為此，爰依民法第249 條第3 款規定提起本訴，請求被告返還買賣價金等情。
Ⅰ並聲明：
⒈被告應同意將原告存入於玉山銀行敦南分行，帳號為00
000-00-000000-0 ，戶名為安新建築經理股份有限公司價金履約保證專戶內之800 萬元整返還予原告，並給付自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按週年利率百分之5 計算之利息。
⒉訴訟費用由被告負擔。
⒊原告願供擔保，請准宣告假執行。
Ⅱ反訴答辯聲明：
⒈反訴原告之訴駁回。
⒉反訴之訴訟費用由反訴原告負擔。
⒊反訴被告如受不利之判決，反訴被告願供擔保，請准宣告免為假執行。
貳、被告即反訴原告之答辯及主張：
一、被告於105 年7 月1 日委託富萬公司以890 萬元代售系爭不動產，並因兩造達成以現狀交屋，被告不負任何修繕，而同意以800 萬元出售，並於105 年10月6 日與富萬公司簽訂要約書，約定「買賣雙方同意本要約成立，買方於105 年10月11日先匯款訂金20萬元予住商新竹店保管，且買賣雙方約定於11月10日前正式簽立不動產買賣契約，本標的以現狀點交，屋主不負任何修繕」。因此原告與被告105 年10月12日簽訂系爭買賣契約，原告以800 萬元向被告購買系爭不動產。
二、兩造有關買賣價金部份乃約定由第三人即安新建築經理股份有限公司開設履約專戶，故被告並無收受該買賣價款，則請求「按年息計算百分之5 利息」是否允當，誠殊值商榷。再者，履約專戶存入後，並非無息，銀行仍依約定利率計付專戶，換言之，兩造有關遲延利息部分，應有同意以履約專戶之利息為準。故有關請求利息部分，似應以「及其衍生之利息」計算為妥，尚請鈞署審酌。又若可依「按年息計算百分之5 利息」請求、卻棄履約專戶內利息而不顧，似亦非妥當；且專戶內之金錢，似應迄今仍屬原告所有。
三、就不動產現況說明書：㈠首先，不動產現況說明書於證據法則上，僅係書證，若當事人已充分知悉不動產現況說明書之事實狀況而可得證明時，應可提出反證推翻不動產現況說明書之記載。不動產現況說明書第31項「是否有施作過混凝土中水溶性氯離子含量（檢測）？」、第34項「現況是否滲水之情形？」、第38項「本標的梁、柱部分是否有顯見隙裂痕？」均勾選『否』，形式上不爭執。並說明如下：
⒈不動產現況說明書第31項：
㈠系爭不動產，被告並非興建者、也非第一手，並於第31
項「是否有施作過混凝土中水溶性氯離子含量（檢測）？」勾選「否」。
㈡則原告既知悉而仍為購買，此危險負擔應歸屬原告，而不得為解約之理由。
⒉不動產現況說明書第34項：
㈠同前，系爭不動產屋內油漆剝落處，均為過去滲漏水所
造成，但肇因乃源自樓頂（已修復）、及浴室水溢出浴室所造成（水不溢出浴室則無漏水問題）。
㈡而原告於簽約前，業經被告充分告知，並同認非屬漏水
（頂樓已修復並無漏水，浴室外樓地板本即非供排水系統之用），而仍買受，此危險負擔應歸屬原告，而不得為解約之理由。
㈢且據了解，系爭不動產內之油漆剝落，乃過去漏水所致
，與海砂屋完全無涉，故原告請求交付鑰匙，供其任意進出鑑定云云，實無理由。
⒊不動產現況說明書第38項：
㈠系爭不動產樑、柱部分並無顯見隙裂痕，且結構相當扎實（69年建築物）。
㈡而面向系爭不動產右邊頂樓女兒牆部分，則有疑似鋼釘
毀壞之水泥剝落（約一個饅頭），而隱約可看見鋼筋，但並非梁柱結構。
㈢此部分原告前往數次，亦有明知該處，並同意、非屬系爭不動產樑、柱部分。
⒋第43項「重要環境設施距離標的物約300M以內）」
其中勾選地面高壓電塔（線），有爭執。蓋依原證5 號，被告顯無任何勾選。
⒌105 年11月19日原告協同專業人員到場，發現有嚴重漏、
滲水，牆面凸起斑駁、二樓地板翻起等現象？否認原告不實陳述：
㈠系爭不動產並無漏、滲水之事實，已如前述。
㈡牆面凸起斑駁：不否認，但同為原告所明知，且約定不負修繕責任。
㈢二樓地板翻起：不否認，但同為原告所明知，且約定不負修繕責任。
⒍「重要環境設施（距離標的物約300M以內？）」其中勾選
地面高壓電塔（線）？否認原告不實陳述，㈠此欄位並無任何勾選。
㈡且原告數次前往買賣標的物現場，必行經該處（新竹空軍醫院旁），豈有不知之理。
四、並為答辯聲明：㈠原告之訴及假執行之聲請均駁回。
㈡如受不利之判決，被告願供擔保請准宣告免為假執行。
反訴之聲明：
㈠反訴被告劉焦惠珍應同意將反訴原告張虹甄向安新建築經
理股份有限公司領取玉山銀行敦南分行，履約保證專戶帳號為00000-00-000000-0 內之買賣價金新臺幣800 萬元，及自民國105 年12月1 日起至確定判決之日止，按週年利率百分之5 計算之利息，及自民國105 年12月1 日起至確定判決之日止，按日給付1,600 元之違約金。
㈡訴訟費用由反訴被告劉焦惠珍負擔。
㈢張虹甄願供擔保，請准宣告假執行。
參、兩造不爭執之事項：
一、張虹甄為坐落新竹市○○段○○○ ○號土地、暨其地上建築物即新竹市○○段○○○○○號即門牌號碼新竹市○○路○○○ 巷○○號房屋（以下簡稱系爭不動產）之所有權人，系爭不動產係於69年1 月21日登記之建物。
二、劉焦惠珍與張虹甄於105 年10月12日間簽訂不動產買賣契約書（下稱系爭買賣契約），購買張虹甄系爭不動產，買賣總價款為800 萬元。
三、劉焦惠珍及張虹甄於105 年10月6 日簽立要約書。
四、張虹甄於系爭契約書附件即「不動產委託銷售標的現狀說明書（成屋）」中，就標的物即該房屋現況第31項「本標的房屋鋼筋是否裸露」、第34項「現況是否有滲漏水之情形」、第38項「本標的樑、柱部分是否有顯見間隙裂痕」均勾選「否」，另未在第43項「重要設施環境（距離標的物約300m以內）」中勾選「地面高壓電塔（線）」（原證二）。
五、依被證5 號契約書第五條約定，約定點交期日為105 年11月30日。
六、劉焦惠珍於105年11月19日協同專業人員至該屋現場。
七、劉焦惠珍於105 年12月1 日以台南大同路第000348號存證信函告知依據系爭買賣契約第7 條解除系爭買賣契約，並請求張虹甄返還價金800 萬元（卷第28頁、原證六）。
八、系爭買賣契約價金800 萬元現已存入玉山銀行敦南分行帳號為00000-00-000000-0 ，戶名為安新建築經理股份有限公司價金履約保證專戶。
九、張虹甄於105 年11月1 日依約將系爭不動產移轉過戶予劉焦惠珍（被證9 號土地及建物登記謄本）；而劉焦惠珍也依約將買賣價金依序（四期，且含尾款）匯入『玉山銀行敦南分行履保專戶戶名安新建築經理股份有限公司價金履約保證專戶』，共計800 萬元。
十、系爭買賣契約第八條第三項約定「辦理點交前若雙方權利義務之履行或發現之瑕疵、修繕有爭議且未能合意解決時，任一方應於點交期限前或催告期限前訴請法院裁判，確定判決前雙方同意安新建經應停止專戶價金之撥付」。
肆、本訴得心證之理由：
一、有關被告於105 年7 月1 日委託富萬公司以890 萬元代售系爭不動產，嗣因兩造達成以800 萬元成交、被告不負修繕之責，而於105 年10月6 日與富萬公司簽訂要約書，約定「買賣雙方同意本要約成立，買方於105 年10月11日先匯款訂金20萬元予住商新竹店保管，且買賣雙方約定於11月10日前正式簽立不動產買賣契約，本標的以現狀點交，屋主不負任何修繕」等情，兩造並依約定於105 年10月12日簽訂系爭買賣契約，原告以800 萬元向被告購買系爭不動產，並約定105年11月30日前交屋，原告則將800 萬元匯至履約保證專戶。
系爭不動產亦於105 年11月1 日移轉登記予原告等情，有不動產買賣契約書（卷第10-17 頁、第67-76 頁）、不動產委託銷售標的現狀說明書（成屋）乙件（卷第18-19 頁）、一般委託銷售契約書乙份（卷第58-62 頁）、要約書乙份（卷第63-64 頁）、富萬房屋有限公司存摺節本乙份（卷第65頁）、買賣履約保證申請書乙份（卷第77-80 頁）、富萬房屋有限公司105 年10月12日新光銀行匯款單乙紙（卷第81頁）、專任委託銷售契約書乙份（卷第82-87 頁）、系爭不動產土地及建物登記謄本各乙份（卷第88-89 頁）等在卷可憑，堪認為真實。
二、有關原告主張系爭房屋有「嚴重漏、滲水現象、鋼筋裸露、樑柱裂隙以及牆壁凸起斑駁、二樓地板翻起、故意不告知20
0 公尺內有變電所」等瑕疵，被告未於限期內修繕及故意未告知有變電所，而該設置無法修繕，於105 年12月1 日通知解除契約，請求返還價金云云，為被告所否認，辯稱原告訂約前已了解屋況，同意系爭不動產以現狀點交，被告不負任何修繕等情，經查：
⒈被告係於105 年7 月1 日委託富萬公司以890 萬元內代銷
系爭不動產。原告先偕同富萬公司葉昇府前往看系爭不動產之現況，因原告表明願以800 萬元購買系爭不動產，因此富萬公司於105 年10月3 日製作要約書並載明「現況點交，屋主不負任何修繕」，交付要約書予兩造審閱。兩造並於105 年10月6 日簽立上開要約書，約定「買賣雙方同意本要約成立，買方於105 年10月11日先匯款訂金20萬元予住商新竹店保管，且買賣雙方約定於11月10日前正式簽立不動產買賣契約，本標的以現狀點交，屋主不負任何修繕」，足證被告同意低於委託價格890 萬元而以800 萬元出售之原因在於其僅以現狀交屋，不負任何物之瑕疵義務至明，被告方於105 年11月1 日將系爭不動產移轉登記原告，此情應為原告所明知，原告方於105 年10月7 日匯款20萬元訂金予富萬公司，並於105 年10月12日依約前往簽訂系爭買賣契約，且事後共匯款800 萬元入履約保證專戶。
⒉承前所述，兩造簽約前，原告除已確認系爭不動產之現況
外，簽約當日並由富萬公司葉昇府、彭勝良、徐龍彬等人陪同原告再次前往查勘系爭不動產，而被告則提供新竹市政府違章建築拆除通知單予原告（詳卷第66頁被證4 號新竹市政府違章建築拆除通知單），如原告不知屋況，何以依約前往簽訂系爭買賣契約，並按約定匯款至專戶，且於
105 年11月1 日系爭不動產移轉登記完畢，又約定105 年11月30日為交屋之日，並移轉登記為系爭不動產之所有權人，因此被告辯稱原告看屋後稱若有瑕疵，會自行修繕，並表示相當喜歡陽台可種植園藝等情，與系爭房屋為69年中古建物之屋況相符，上情亦經富萬公司經紀人葉昇府到院證稱屬實（卷第146-157 頁），堪予採信。
⒊證人葉昇府所述復與要約書、系爭不動產謄本、專任委託
銷售契約書、要約書等文書之簽訂日期、所載金額、內容等相符，並無原告所述上開證人為賺取仲介費用而有所虛偽隱匿之陳述不可採之情，致難因上開證人在消費者保護官調解之日與原告之次子發生爭執，而認有其所為證詞有不可採之處。另富萬公司亦將105 年10月7 日原告所匯20萬元，匯款入履約保證專戶，簽約當日兩造除約定105 年11月30日交屋外，兩造並於不動產買賣契約及買賣履約保證申請書簽名成立買賣契約，被告已依約於105 年11月1日將系爭不動產移轉過戶予原告；原告亦依約將買賣價金
800 萬元匯入履約保證專戶。足認兩造簽訂系爭買賣契約前，原告已經查看屋況，同意被告不負修繕之責，僅剩點交之後簽署「房屋點交證明暨買賣價金履約保證結案」，安新建築經理股份有限公司即可將全部買賣價金800 萬元同意被告領取。因此原告以105 年11月19日入屋檢查發現「有嚴重漏、滲水現象、鋼筋裸露、樑柱裂隙及牆壁凸起斑駁、二樓地板翻起等不符合一般正常房屋品質之嚴重瑕疵及200 公尺發現有高壓變電所，與被告填寫之現狀說明書不符合，有故意不告知系爭房屋有上開瑕疵存在」等情，顯然與其在簽約前已查看房屋現狀、於106 年10月6 日書面同意被告以現狀點交系爭房屋、不負修繕義務等情不符，而乏依據。本院認定本件買賣契約簽訂之前提「應為原告同意被告以現狀點交房屋，且不負修繕房屋瑕疵之義務，被告則同意從委託價格890 萬元降至800 萬元出售」，因此原告於105 年11月19日查看系爭房屋之後，於105年11月22日以存證信函表示「發現房屋有漏水、四壁及天花板有剝落、鋼筋外露、窗框及木門腐朽不堪使用、浴室無馬桶、地板翻起、違章鐵皮有空隙亦漏水、鐵梯腐蝕」等瑕疵，要求被告於105 年11月30日前全部修繕云云等節（詳卷第90-91 頁，被證10號），與106 年10月6 日書面同意內容不符，其通知被告限期修繕，應乏依據，其以被告屆期未修繕後通知解除契約，應無理由。又原告主張系爭不動產有瑕疵，縱然屬實，但兩造已約定「現況點交，屋主不負任何修繕」等情，則被告依契約之約定並無負擔修繕之義務，因此原告要求本院鑑定系爭房屋之瑕疵所在，應無必要。
⒋又兩造於105 年10月6 日與富萬公司簽訂要約書，約定「
本標的以現狀點交，屋主不負任何修繕」，因此雖現狀說明書，第31項「本標的房屋鋼筋是否裸露」、第34項「現況是否有滲漏水之情形」、第38項「本標的樑、柱部分是否有顯見間隙裂痕」均勾選「否」，另未在第43項「重要設施環境（距離標的物約300m以內）」中未為任何勾選（卷第18-19 頁，原證二），以本件買賣契約是原告事前看屋，同意被告以現狀交屋、不負修繕之責，原告並非透過被告填寫之現狀說明書而了解系爭房屋之情，因此現狀說明書之填寫，並不影響本件買賣係以「現況交屋，被告不負修繕之責」；另查現況說明書第31項有關⑴系爭不動產，被告並非起造人，於69年移轉登記為所有，而系爭不動產內油漆剝落處，原告於簽約前，已前往察看明知系爭房屋之現況而同意被告以現狀交屋，不負瑕疵之修繕，因此被告於現狀說明書第31項「是否有施作過混凝土中水溶性氯離子含量（檢測）？」勾選「否」、第34項、第38項、第43項「重要環境設施距離標的物約300M以內）」其中未有任何勾選等情，均因原告於購買系爭不動產前，經富萬公司人員葉昇府帶往查看，並於簽約前再次查看，原告係明知系爭不動產之現況，為達到被告從委託仲介價格890萬元降至800 萬元而同意被告以現狀點交，不負修繕之責，原告辯稱因被告住宿系爭不動產，其無法完全知悉屋況，認被告仍應負修繕瑕疵之責云云，與要約書所載、證人葉昇府之證詞、被告所述買賣之經過均不符，本院認原告應係在購買系爭不動產前，已知系爭房屋之現況，為達到其購買價800 萬元，因此同意房屋以現狀交屋，免被告修繕之責，方為真實。
⒌按「稱買賣者，謂當事人約定一方移轉財產權於他方，他
方支付價金之契約。」、「買受人對於出賣人，有交付約定價金及受領標的物之義務。」，民法第345 條第1 項、第367 條分別定有明文，則被告依約定移轉登記系爭不動產並清空物品，以現狀交屋，符合兩造系爭買賣契約約定之真意，原告主張系爭不動產有瑕疵，縱屬真實，然依其簽訂之系爭買賣契約、要約書之經過，其於購買系爭不動產前已知屋況，同意被告以現況交屋不負修繕之責以達其
800 萬元購買之目的，是其事後不能以系爭房屋有瑕疵，被告仍須負修繕之責而未修繕，作為解除契約之理由，因此其以存證信函通知被告解除契約為不合法，已如前述，既然其解除契約不合法，則其以系爭契約已解除為由而請求返還價金，應乏依據。又兩造既然約定以現況交屋，被告不負任何修繕之責，則原告請求囑託財團法人中華工商研究所調查系爭不動產氯離子是否含量過高，無法修補，及囑託台灣營建防水技術協進會鑑定系爭不動產是否有漏水瑕疵等情（卷第176 頁），已無必要。
三、有關原告所辯不可採部分⒈原告主張依證人葉昇府之證言可知系爭不動產在105 年10
月12日之屋況簽約前帶看房屋二樓尚有廁所，有馬桶、洗手台等設備（卷第173 頁），於105 年11月19日點交根本沒有廁所應有設備等情，然查，依系爭買賣契約係約定「賣方於交屋前淨空屋內物品」（卷第16頁），因此原告並未舉證系爭不動產在被告淨空之後應留存之設備有哪些？其上開所辯即難認為真。
⒉本件原告於簽訂系爭買賣契約前即前往察看系爭房屋，縱
如原告主張「依證人葉昇府與陳書均之證言可知當時被告尚居住系爭不動產，原告根本無法於簽訂不動產買賣契約當時即可知道系爭不動產之全部屋況（卷第173-174 頁）；及依證人陳書均之證詞可知系爭不動產確實梁柱裂隙、水泥外露及牆壁剝落、鋼筋裸露之嚴重瑕疵（卷第174-17
5 頁）。」等情為真實，亦因兩造於105 年10月6 日約定「本件標的係以現況點交，屋主不負任何修繕」，被告亦不負任何系爭房屋瑕疵之修繕義務，即被告應係民法第35
5 條第1 項規定不負擔保責任之出賣人。且被告委託出售之價格為890 萬元，其同意以800 萬元出售予原告，前提即在於原告同意以現況交屋，其毋庸負擔任何修繕義務，被告亦應非民法第359 條規定，應負擔物之瑕疵責任的人。則原告於系爭不動產移轉登記完成後、交屋之際，以物之瑕疵，要求被告限期修繕而不修繕為由，表示解除契約，顯與被告同意以800 萬元簽訂系爭不動產買賣契約之意旨相違背，其解除契約顯不合法，而無理由。
⒊有關原告主張氯離子檢測過高，係無法補正，依系爭契約
要求檢測一情，為被告所否認，然查，原告自於105 年10月6 日簽訂要約書、於105 年10月12日簽訂買賣契約起至
105 年11月19日點交之日止，未曾要求被告配合其檢測系爭不動產氯離子之含量，則原告臨訟請求檢測系爭不動產之含量，除其動機可疑外，縱然本件系爭不動產之氯離子含量過高，同前所述，亦因兩造同時約定「本標的以現況點交，屋主不負任何修繕」而免責；何況被告出售系爭房屋前均實際住居系爭房屋，系爭房屋又係69年1 月21日登記之中古屋，被告於現況說明書第31項「是否有施作過混凝土中水溶性氯離子含量（檢測）？」亦勾選「否」，並無明知有氯離子含量過高而出售系爭房屋之意，原告以其觀察系爭房屋之瑕疵現狀而臆測系爭房屋之氯離子含量可能過高，可能為海砂屋，要求被告配合其送驗氯離子檢測，並因被告不願意檢測而認有解除契約之原因，顯乏依據而無必要。
⒋按民法第259 條第1 款規定「契約解除時，當事人雙方回
復原狀之義務，除法律另有規定或契約另有訂定外，由他方所受領之給付物，應返還之。」，系爭不動產於105 年11月1 日已移轉登記給原告，縱如原告合法解除契約，按上開規定，必須將系爭不動產返還給被告，然原告僅請求被告返還買賣價金，對於被告已移轉登記之系爭不動產亦未補正訴之聲明。
⒌按民法第259 條第2 款規定「契約解除時，當事人雙方回
復原狀之義務，除法律另有規定或契約另有訂定外，受領之給付為金錢者，應附加自受領時起之利息償還之。」，經查，購買系爭不動產之買賣價金800 萬元已存入履約保證專戶，被告迄今尚未收受該買賣價款，則原告請求被告「按年息計算百分之5 利息」，應乏依據。再履約專戶存入後，並非無息，銀行仍依照約定利率計付專戶，換言之，兩造有關遲延利息部分，應有同意以履約專戶之利息為準。故兩造有關請求遲延利息部分，亦應以「及其衍生之利息」計算，原告縱有理由，亦未補正訴之聲明。
⒍系爭房屋為69年1 月21日登記之中古屋，被告並未因要出
售系爭不動產而加以裝潢粉飾，簽約前即提供原告查看，簽約後僅係淨空屋內之物品準備交屋，縱有原告所呈照片之現狀（卷第20-22 頁），亦符合69年登記迄今之屋齡現狀，因此被告陳稱「系爭不動產屋內油漆剝落處，均為過去滲漏水所造成、原告前往數次，明知住處之情況及周遭環境，原告要求自行裝潢」等情，亦有證人葉昇府之證詞可憑，證人所述又與卷內建物謄本、要約書等文書所載相符，而堪採信。原告辯稱「其以105 年10月6 日、同年月12日因被告尚居住系爭房屋且擺設有傢俱，不可能在簽約前即看清系爭房屋之瑕疵」等，縱然屬實（亦即此為原告主觀之答辯，無法證明原告是否真看不清楚住處環境還是事後反悔不想買的意思，或為要求被告減少價金之手段），此風險亦應是原告在簽約前應自行評估，應負的責任，其既然於簽約前已同意免除被告物之瑕疵擔保責任，表示其自願承擔此風險。本院認以原告在簽約前要求被告從89
0 萬元降至800 萬元，同時應允被告免除物之瑕疵擔保責任，而達到以800 萬元購賣系爭房屋之目的，此為私法自治之呈現，原告更應承受點交房屋後修繕費用超過預算之風險，其既然已達到以800 萬元購買之目的，系爭不動產又於移轉登記完成，僅剩點交之際，因其自行評估修繕費用為105,000 元、1,123,910 元後（卷第23-24 頁），反再要求被告負擔物之瑕疵之義務，顯乏依據，有違誠信。⒎原告提出不幸買到高氯離子含量之混凝土建築屋（海砂屋
」可依民法第360 條規定，請求損害賠償之書面資料（卷第42頁），除難作為有利於其之證據予以認定外，另查，被告出售系爭不動產之時，係實際居住在系爭房屋中，因出售系爭房屋而必須遷離準備點交房屋，方於105 年11月19日前遷離，其亦實際說明其未曾檢測過系爭房屋的氯離子含量，則雖然物之出賣人，對於買受人應擔保其物依民法第373 條之規定危險移轉於買受人時，無滅失或減少其價值之瑕疵。但在危險移轉前，買受人已發覺其物有瑕疵，兩造又明確約定被告不負擔保修繕之責，原告自不得對被告因檢測高氯離子含量之混凝土建築屋而可解除契約，因此本院難因原告主觀臆測而認有鑑定系爭房屋之氯離子含量之必要，並因檢測過高而可作為原告解除契約之用。按事實不同，法律效果即不同。本件認定事實與上開原告提出判決事實並不相同（卷第30-42 頁），難以援用，附此說明。
四、綜上所述，原告同意以現狀交屋，被告不負修繕之責，事後不能以系爭房屋有瑕疵及被告故意不告知系爭不動產附近20
0 公尺有高壓電塔等原因，而解除契約，不符合原告免除被告物之瑕疵擔保責任之約定，其解除契約並不合法，已如前述。從而，原告依民法第249 條第3 款規定，請求：「被告應同意將原告存入於玉山銀行敦南分行，帳號為00000-00-000000-0 ，戶名為安新建築經理股份有限公司價金履約保證專戶內之800 萬元整返還予原告，並給付自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按週年利率百分之5 計算之利息。」為無理由，應予駁回。又原告之訴既經駁回，其假執行之聲請即失所依據，應併予駁回之。
伍、反訴部分：
一、程序方面：按「被告於言詞辯論終結前，得在本訴繫屬之法院，對於原告及就訴訟標的必須合一確定之人提起反訴。」、「反訴之標的，如專屬他法院管轄，或與本訴之標的及其防禦方法不相牽連者，不得提起。反訴，非與本訴得行同種之訴訟程序者，不得提起。當事人意圖延滯訴訟而提起反訴者，法院得駁回之。」，民事訴訟法第259 條、第260 條分別定有明文。此所稱之「相牽連」，乃指為反訴標的之法律關係與本訴標的之法律關係間，或為反訴標的之法律關係與作為本訴防禦方法所主張之法律關係間，兩者在法律上或事實上關係密切，審判資料有其共通性或牽連性者而言。換言之，為本訴標的之法律關係或作為防禦方法所主張之法律關係，與為反訴標的之法律關係同一，或當事人兩造所主張之權利，由同一法律關係發生，或為本訴標的之法律關係發生之原因，與為反訴標的之法律關係發生之原因，其主要部分相同，均可認為兩者間有牽連關係（最高法院91年度台抗字第440 號、98年度台抗字第1005號裁定意旨參照）。本件反訴被告以系爭房屋有瑕疵及故意不告知有變電所之設備而以解除契約，請求返還價金，反訴原告則依系爭契約因反訴被告之故意阻止而條件成就，反訴被告應同意其領取專戶買賣價金，及請求違約金。反訴被告則辯稱其已解除契約，並無給付價金及違約金之義務等語，反訴原告並據以提起反訴，請求反訴被告同意其領取專戶價金及請求反訴被告給付違約金。經核反訴原告於本訴所為之防禦方法，與其反訴標的之法律關係相同，均係植基於系爭房屋是否有瑕疵，及反訴被告是否故意不告知系爭房屋附近有變電所而違約及反訴被告有無合法解除契約，在法律上、事實上均關係密切，審判資料有共通性或牽連性，自屬相牽連，故反訴原告提起本件反訴，核與民事訴訟法第259 條、第260 條規定要無不合，應予准許。
二、按因條件成就而受不利益之當事人，如以不正當行為阻其條件之成就者，視為條件已成就，民法第101 條定有明文。本件反訴原告於105 年12月1 日以新竹民生路郵局第257 號存證信函表示反訴被告應依契約約定於105 年11月30日出面點交房屋，並請盡速依契約履行，即簽署「房屋點交證明暨買賣價金履約保證結案單」讓其領取履約保證專戶之800 萬元，否則將依約沒收買賣價金等（詳卷第93-94 頁，被證11號），反訴被告則以物有瑕疵要求修繕而並未履行，且進而解除契約，反訴原告於105 年12月12日以新竹民生路郵局第25
8 號存證信函再次並表示反訴被告未依105 年12月1 日存證信函催告完成點交，並請盡速依契約履行，否則將依約沒收買賣價金、及請求返還權狀（卷第97-98 頁，被證13號），反訴被告仍未履行，因此反訴原告依系爭契約第7 條第1 項後段約定「如買方無故拒絕協調或怠於提起訴訟，並經賣方限期催告而拒不配合點交，則賣方得免除配合點交之義務」，本件因反訴被告解除契約不合法，其請求返還價金為無理由，因此反訴被告依系爭契約第8 條第3 項約定「辦理點交前若雙方權利義務之履行或發現之瑕疵、修繕有爭議且未能合意解決時，任一方應於點交期限前或催告期限前訴請法院裁判，確定判決前雙方同意安新建經應停止專戶價金之撥付」，顯與契約不符，反訴原告主張依系爭契約第7 條第1 項後段約定，條件已成就，被告免除配合點交之義務，應堪採信。
三、兩造就系爭房屋是否有瑕疵及是否需修繕問題，反訴被告簽約前已前往察看，並約定免除反訴原告修繕之責，即應依所約定履行：系爭房屋乃69年1 月21日登記之老舊建築物（參被證9 號建物登記謄本），反訴被告於簽約前、簽約當日均曾前往察看，是以反訴被告對於房屋存有瑕疵、及必須加以修繕等情顯而益見。而依兩造105 年10月6 日要約書載明「現況點交，屋主不負任何修繕」，更證反訴被告非但明知且同意反訴原告無需負房屋瑕疵之修繕責任，並進而達到反訴被告以800 萬元買屋之目的。反訴被告於105 年11月30日將行點交之際，以房屋有瑕疵而拒絕行點交及簽署「房屋點交證明暨買賣價金履約保證結案單」，致使反訴原告迄今無法取得買賣價金，依不動產買賣契約第7 條第1 項後段約定，免除配合點交之義務；反訴原告依民法第101 條之規定，就本件買賣有關點交系爭不動產部分，自應視同已為點交，反訴被告即應依約定同時簽署「房屋點交證明暨買賣價金履約保證結案單」，同意反訴原告領取履約專戶內之買賣價金80
0 萬元。因此反訴原告本於系爭買賣契約之約定，請求反訴被告應同意反訴原告向安新建築經理股份有限公司領取玉山銀行敦南分行履約保證專戶帳號00000-00-000000-0 內之買賣價金800 萬元，及自105 年12月1 日起至確定判決之日止按年息計算百分之5 利息，應有所據。
四、又兩造簽訂之系爭買賣契約第8 條第2 項約定「買方若不依合約履行各項義務或支付價金，每逾一日買方應按買賣總價款萬分之二計算之違約金）予賣方（逾期日起至完成給付日止）」。因反訴被告以系爭不動產有物之瑕疵為由，要求反訴原告限期修繕，復因反訴原告屆期未修繕而解除契約，因其解除契約與契約約定免除反訴原告物之瑕疵擔保不符，其解除契約自不合法，已如前述，是反訴原告依上開系爭買賣契約之法律關係，主張「自民國105 年12月1 日起至判決確定之日止按日給付1,600 元（800 萬元×2/10000 ＝1,600）之違約金予反訴原告」，與系爭買賣契約之約定相符，應屬有據。
五、綜上所述，反訴原告依系爭買賣契約之法律關係，請求反訴被告應同意將反訴原告張虹甄向安新建築經理股份有限公司領取玉山銀行敦南分行，履約保證專戶帳號為00000-00-000000-0 內之買賣價金800 萬元，及自105 年12月1 日起至確定判決之日止，按週年利率百分之5 計算之利息，自及自10
5 年12月1 日起至確定判決之日止，按日給付1,600 元之違約金。為有理由，應予准許。
六、反訴原告勝訴部分，兩造均陳明願供擔保，聲請宣告假執行及免為假執行，經核有關反訴原告勝訴部分，均合於法律規定，爰分別酌定相當擔保金額准許之，至於原告敗訴部分，其假執行之聲請，因訴之駁回而失所附麗，應併予駁回，附此敘明。
陸、本件事證已臻明確，兩造所為其餘攻擊、防禦及舉證，經本院審酌後，認與判決結論均無影響，爰不一一論列，附此敘明。
柒、據上論結，本件原告之訴為無理由，反訴原告之訴為有理由，依民事訴訟法第78條、第390 條第2 項、第392 條第2 項，判決如主文。
中 華 民 國 106 年 7 月 31 日
民事第二庭 法 官 張珈禎以上正本證明與原本無異。
如對本判決上訴，須於判決送達後二十日內向本院提出上訴狀；如委任律師提起上訴，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 106 年 8 月 2 日
書記官 陳筱筑