臺灣新竹地方法院民事判決 106年度重訴字第89號原 告 魏心渝訴訟代理人 曾勁元律師訴訟代理人 田素吉律師被 告 梁亞忠訴訟代理人 陳明暉律師上列當事人間確認租賃契約不存在等事件，本院於民國106年11月21日辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事 實 及 理 由
壹、程序方面：按確認法律關係之訴，非原告有即受確認判決之法律上利益者，不得提起之，民事訴訟法第247條第1項前段定有明文。
所謂即受確認判決之法律上利益，係指法律關係之存否不明確，原告主觀上認其在法律上之地位有不安之狀態存在，且此種不安之狀態，能以確認判決將之除去者而言，若縱經法院判決確認，亦不能除去其不安之狀態者，即難認有受確認判決之法律上利益（最高法院52年台上字第1240號判例意旨參照）。查本件原告主張兩造間曾有租賃契約，因原告催告而終止不存在，被告則否認兩造間曾有租賃契約，則原告主張之租賃關係，是否存在有不明確之狀態，而此不明確之狀態可以確認判決除去，是原告提起本件訴訟，程序上即有確認利益存在，合先敘明。
貳、實體方面：
一、原告主張：
㈠、原告魏心渝經營之民宿「大隘山莊」於103年10月15日，與被告簽訂不動產買賣契約及不動產租賃契約書，買賣價金：合計為新台幣（下同）六千萬元，分四期給付，至109年3月31日付清。租賃契約目的在使被告於未完成買賣契約付款條件，未取得不動產所有權之前，得以租賃方式取得該房地之使用，以經營民宿，償還買賣契約之價金。於103年10月15日租約生效、原告交付租賃物後，依約被告即應給付租金，被告只支付買賣價金（且經常延遲給付，多次未依約支付買賣本金、清償貸款利息，原告已發律師函予被告解除買賣契約），未支付任何租金、押金。被告於104年5月24日即以「梅門大義山莊」名義開幕營業，亦未依約給付營運權利金。原告於105年9月21日以律師函催告被告於函到7日內支付積欠之租金等，逾期不付將終止租約。被告竟稱其與原告間僅有買賣契約，無租賃契約，原告於105年12月1日以律師函向被告為終止系爭租約之意思表示，請求其返還前欠之租金、權利金，並遷讓房屋等。被告於105年12月2日收受，惟仍拒付租金、拒絕返還租賃物。租賃契約已終止，被告自103年10月15日承租迄至終止契約日105年12月2日止，共積欠25.5個月租金共765萬元。被告自104年5年24日開幕營運至終止契約日105年12月2日止，以契約約定每月10萬元最低額為計算，應給付原告180萬元營運權利金。被告自終止系爭租約時起，無權占有使用系爭房屋受有相當於租金之利益，致原告受有損害。原告請求被告自本件終止契約日起至遷讓返還系爭房地之日止，按月給付30萬元。爰起訴請求如訴之聲明。
㈡、訴之聲明：⒈確認兩造間之租賃契約自105年12月2日起不存在。
⒉被告應返還租賃物即新竹縣○○鄉○○段00000000000地號之土地暨附表一所示之建物於原告。
⒊被告應給付原告945萬元及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。
⒋被告應自105年12月2日起至遷讓系爭房地之日止，按月給付原告30萬元。
⒌訴訟費用由被告負擔。
⒍原告願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告答辯：
㈠、兩造於103年10月15日就原告所有坐落新竹縣○○鄉○○段○○○○○○○○○○○號土地及其上建物全部、原告於上開標的所在地之民宿經營權，以及點交基準日時（即103年10月15日）經留置或留存於上開不動產標的內之物品及設備等標的，簽訂買賣契約，買賣價金6千萬元，被告自103年9月12日給付原告定金100萬（第一期款），至106年5月2日止，依系爭買賣契約第2條第1至4項約定給付價金（含第3項之按月給付原告銀行貸款本息部分），及償還原告代墊之電費、電話費、停車場租金等，合計3,948,708元。兩造於成立系爭買賣契約數月後，因資金需求向銀行貸款所提營運計畫沒有任何租賃契約，銀行退回來後，原告才要求補系爭租賃契約書，而於104年5月8日簽署，系爭租賃契約書上之簽署日期（即103年10月15日）並非實際簽署日期，雙方之權利義務均應依系爭買賣契約所約定條款定之，有雙方於104年5月8日簽署系爭租賃契約書之同時所簽署之「補充協議書」足證，系爭租賃契約屬兩造通謀虛偽之意思表示，依民法第87條第1項規定，自屬無效。兩造間既無租賃關係存在，被告即無給付租金之義務，被告占有使用系爭土地及建物，係依系爭買賣契約第6條第1、2、3項約定，本有法律上之原因，自無返還予原告之義務，則原告依系爭租賃契約第8條、民法第455條等規定起訴請求返還，及請求民宿經營權利945萬元、按月給付30萬元相當於租金之不當得利，均無理由。
㈡、答辯聲明：⒈請駁回原告之訴及其假執行之聲請。
⒉訴訟費用由原告負擔。
⒊如為不利判決，被告願供擔保，請准免為假執行。
三、兩造不爭執事項：
㈠、兩造於103年10月15日訂立買賣契約書，內容如下：
1.買賣標的：㈠新竹縣○○鄉○○段○○○○○○○○○○○○號土地（重測前為新竹縣○○鄉○○○段○○○段00000000000000000地號），權利範圍全部（本記載未盡事項，悉依地政機關登記簿謄本所載為準）。
㈡坐落於上開地號土地之地上物全部，包括但不限於門牌號
碼為新竹縣○○鄉○○村0鄰○○00號二層建物（建號○○○鄉○○段○號）（下稱後棟建物）及未辦保存登記之鋼骨、木屋、面積約為120坪之二層建物（下稱前棟建物）。
㈢甲方（即被告）於上開標的所在地之民宿經營權（登記證
核准字號：新竹縣政府95年2月10日府觀營字第0950024300號）。
㈣以雙方指定點交基準日時，經置放或留存於上開不動產標
的內之物品及設備（含固定設備及非固定設備）。兩造約定103年10月15日點交，並點交完畢。
2.買賣價金：合計為六千萬元整，付款方式如下：㈠第一期款壹佰萬元整：甲方應於簽訂本契約之同時交付同額現金或銀行台支予乙方（即原告）。
㈡第二期款壹千萬元整：甲方應於103年10月15日起至104年
3月31日止，每月15日依雙方約定分期，前五期每期160萬元整，末期尾款200萬元於104年3月31日，以現金或銀行台支給付，或匯至乙方所指定之帳戶。
㈢轉貸本息壹千萬元整：甲方自103年11月起承接乙方買賣標的之貸款至貸款付清為止。
㈣餘款參千玖佰萬元整：甲方自104年4月30日起至109年3月
31日止，按年利率2.20%，每月687,000元，以現金或銀行台支給付，或匯至乙方所指定之帳戶，至買賣價金全部付清為止。」（見本院卷第29頁）。
㈡、依兩造訂立如原證三租賃契約書，內容約款如下：「1、租賃標的押金七百萬元整。1.新竹縣○○鄉○○段○○○○○○○○○○○○號土地（重測前為新竹縣○○鄉○○○段○○○段00000000000000000地號），權利範圍全部（本記載未盡事項，悉依地政機關登記簿謄本所載為準）。2.坐落於上開地號土地之地上物全部，包括但不限於門牌號碼為新竹縣○○鄉○○村0鄰○○00號二層建物。3.甲方於上開標的所在地之民宿經營權（登記證核准字號：新竹縣政府95年2月10日府觀營字第0950024300號）。2、租賃期限：自103年10月15日起至113年10月15日止，共計10年。租期屆滿，得經雙方協議延長，甲方並有優先承租權。3、租金及權利金：1.不動產租金，自承租之當月起，每月300,000元整。甲方應於每月30日以前支付。2.民宿經營權利金，自甲方開始營運之次月起，以每月營運淨利10%支付乙方，但每月不得低於100,000元。甲方應於每月3日以前支付。」（見本院卷第32頁），形式上不爭執。
㈢、系爭租賃契約簽訂後，被告均未給付押金、租金及民訴經營權利金，原告於105年前之前，未曾要求被告給付。
㈣、原告於103年10月15日將系爭房地交予被告使用，被告於104年5月24日即以「梅門大義山莊」名義開幕營業。
㈤、兩造於104年5月8日簽訂補充協議書，第1、2項約定：「雙方同意就買賣標的不動產及民宿經營權於乙方（即原告）依買賣契約書約定移轉全部所有權予甲方（即被告）之前，另行簽定租賃契約書，雙方均認知上開租賃約之簽訂係為配合乙方向金融機構申請貸款作業所需，甲乙雙方之權利義務，均應依買賣契約所約定條款定之。」、「雙方均認知上開租賃契約之簽訂係為配乙方向金融機構申請貸款作業所需，乙方同意日後不得持該租賃契約向甲方主張出租人權利，而甲方亦同意誠心履行買賣契約所定之價金給付義務。將來如任何一方就買賣或租賃標的發生爭議，均應依買賣契約所約定條款定之。」（見本院卷第68頁）。
㈥、原告於105年9月21日委請曾勁元律師發函催告被告於函到7日內依約辦理承接貸款及補足應給付之價金，並於7日支付7日內支付所有積欠之租金及押金，逾期未為給付，原告將終止上開租約（見本院卷第36至37頁）。
㈦、被告於105年9月26日委請陳明暉律師函覆略以：貸款本息迄105年9月按時繳納，於104年7月27日以台北南海郵局第1186號存證信函催請原告含到5日內向貸款銀行辦理債務人名義變更，原告於29日收到均未置理。又按買賣契約第1條第4項、第6條第1項約定於103年10月15日點交並按標的現狀點交，自交付起歸屬被告所有，無所謂返還之理。租賃契約書之簽訂係為配合原告向金融機構申請貸款所需，雙方應依照買賣契約所約定之條款定之，不得持租賃契約向被告主張權利，有104年5月8日簽訂補充協議書可憑。並催請原告函到3日內返還自新竹縣○○鄉○○村0鄰00號取走之物品。被告於105年9月2日匯款2,423,754元，實溢付953,755元，經105年9月8日函催原告於函到5日內返還953,755元（見本院卷第38至41頁）。
㈧、原告於105年12月1日委請曾勁元律師函通知被告終止兩造103年10月15日訂立之租賃契約，另催告被告於函到7日內給付原告所有積欠之押金、租金、民訴經營權利金，並遷讓房屋（見本院卷第42頁）。
㈨、原告於105年8月30日以律師函宣告被告於105年9月2日給付轉貸等費用。被告於105年9月2日有匯款。
㈩、原告於106年1月13日以律師函催告被告辦理承接貸款，被告於106年1月17日以律師函促請貸款銀行承認債務承接及告知應配合辦理事項，並於106年1月18日以律師函要求原告配合辦理承接貸款（被證14、15）。
四、本件爭點：
㈠、兩造間租賃關係是否存在？
㈡、如租賃契約存在，原告之終止是否合法？原告主張終止租賃契約，依契約第8點、民法第455條規定，請求被告返還租賃物即新竹縣○○鄉○○段○○○○○○○○○○○○號土地暨起訴狀附表一所示之建物予原告有無理由？
㈢、原告依租賃契約請求被告給付租金765萬元，是否有理由？
㈣、原告依租賃契約請求被告給付民宿經營權利金180萬元，是否有理由？
㈤、原告請求被告給付自105年12月2日起至遷讓系爭房屋之日止，按月給付相當於租金之不當得利30萬元，是否有理由？
五、得心證之理由：
㈠、兩造間租賃關係是否存在？⒈經查，兩造簽訂之系爭買賣契約書約定買賣價金六千萬元之
付款方式如下：㈠第一期款壹佰萬元整：甲方應於簽訂本契約之同時交付同額現金或銀行台支予乙方（即原告）。㈡第二期款壹千萬元整：甲方應於103年10月15日起至104年3月31日止，每月15日依雙方約定分期，前五期每期160萬元整，末期尾款200萬元於104年3月31日，以現金或銀行台支給付，或匯至乙方所指定之帳戶。㈢轉貸本息壹千萬元整：甲方自103年11月起承接乙方買賣標的之貸款至貸款付清為止。㈣餘款參千玖佰萬元整：甲方自104年4月30日起至109年3月31日止，按年利率2.20%，每月687,000元，以現金或銀行台支給付，或匯至乙方所指定之帳戶，至買賣價金全部付清為止。」（見本院卷第29頁）。惟租賃契約則約定：...2、租賃期限：自103年10月15日起至113年10月15日止，共計10年。租賃契約竟長於前開買賣契約約定價金給付時間，且長達4年餘。且關於租金及權利金：1.不動產租金，自承租之當月起，每月300,000元整。甲方應於每月30日以前支付。
2.民宿經營權利金，自甲方開始營運之次月起，以每月營運淨利10%支付乙方，但每月不得低於100,000元。甲方應於每月3日以前支付。」（見本院卷第32頁），參酌前開租賃契約書記載之租金10年約計3,600萬元、營運金若以10年計，為1200萬元，總計4,200萬元，已高達買賣價金6000萬元之70%，與常理不符。
⒉次查，合作金庫商業銀行竹東分行0000000000號函覆：魏心
渝於104年4月間邀同梁亞忠及吳宜燕為連帶保證人，茲因申請人遲未完整提供借款所需相關資料致案件無法成案，檢附申請人親簽之申請書、個人資料表及梅門大義山莊經營規劃書等資料（見本院卷130至170頁），而前開經營規劃書記載租金每月87萬元，亦與前開租賃契約約定租金金額不符（見本院卷169頁）。兩造於104年5月8日簽訂補充協議書，第1、2項約定：「雙方同意就買賣標的不動產及民宿經營權於乙方（即原告）依買賣契約書約定移轉全部所有權予甲方（即被告）之前，另行簽定租賃契約書，雙方均認知上開租賃約之簽訂係為配合乙方向金融機構申請貸款作業所需，甲乙雙方之權利義務，均應依買賣契約所約定條款定之。」、「雙方均認知上開租賃契約之簽訂係為配合乙方向金融機構申請貸款作業所需，乙方同意日後不得持該租賃契約向甲方主張出租人權利，而甲方亦同意誠心履行買賣契約所定之價金給付義務。將來如任何一方就買賣或租賃標的發生爭議，均應依買賣契約所約定條款定之。」（見本院卷第68頁）。又證人即103年10月15日買賣契約書見證人吳乾正於偵訊中具結證稱：本件買賣是我介紹的，梁亞忠是梅門的弟子，本件買賣契約書經由雙方逐條逐句討論後確定，買賣契約成立後，點交時魏心渝害怕梁亞忠付款一半後付不出錢，她將她要的東西載走，留下的逐一拍照，且說梁亞忠付不出錢時，就要依照原狀還給我。我們認定買賣標的就是全部的東西，包括大隘山莊現場留下來的東西及民宿經營證照等物。梁亞忠代表梅門出面向魏心渝買大隘山莊，租賃契約書是因為梅門資金有問題，想要辦理貸款，要以大隘山莊資產來辦理貸款，所以租賃契約書純粹是要辦理貸款用的，後來貸款不下來，也因此有糾紛不開心。魏心渝是一位很小心的人，假若上開動產價值1億多元，當初買賣時為何沒有說，也沒有在買賣契約書註明等語（見卷內證物袋內資料及106年度偵字第5174號不起訴處分書記載（見卷第93、109、176頁）。參酌證人所述與前開證物相符，堪以採信，系爭租賃契約書應係供貸款之用。
⒊又查，依兩造買賣契約所所訂被告於簽約日交付原告100萬
元，第二期款壹千萬元自103年10月15日起至104年3月31日止，分5期支付。自103年11月起承接買賣標的貸款，餘款參千玖佰萬元自104年4月30日起至109年3月31日止，按年利率
2.20%，每月687,000元，以現金或銀行台支給付，或匯至原告所指定之帳戶，於103年10月15日（即簽約日）點交。原告於被告付款達買賣價金達50%，將後棟建物與土地產權移轉登記予被告。依兩造所提被告付款明細所列之時間及金額，與買賣契約約定較為相符（見本院卷第210至213頁、314至317頁）。又原告曾就系爭買賣契約法律關係向本院聲請調解（104年司竹調字第238號），提出之和解方案中記載：
倘相對人就本件買賣價金一期未履行或遲延履行，視為剩餘之買賣價金全部到期，聲請人得以原價6,000萬元買回前開不動產，並扣除自103年10月15日起至聲請人通知相對人買回時相當於租金之使用費每月67萬元後，退還已給付之買賣價金予相對人（見本院卷第72頁），該案調解不成立，經本院調閱本院104年司竹調字第238號民事卷宗查明。倘兩造間曾有租賃契約關係，應可一併主張，而無另列「相當於租金之使用費」之必要，且前開記載之67萬元與本件原告主張租賃契約書約定租金30萬元、營運規劃書計載之租金87萬元，均不相符（見本院卷第32頁、169頁）。
⒋綜上以觀，原告主張兩造間曾有租賃關係存在，尚無可採。
㈡、兩造間既尚難認曾有租賃關係存在，則原告主張被告積欠租金等而終止租賃契約，請求被告返還租賃物即新竹縣○○鄉○○段○○○○○○○○○○○○號土地暨起訴狀附表一所示之建物並依租賃契約請求被告給付租金765萬元、民宿經營權利金180萬元即無理由，應予駁回。
㈢、又依兩造間買賣契約第6條約定：雙方同意訂於106年10月15日為點交基準日，則被告占有使用系爭土地及建物，係基於系爭買賣契約約定由原告點交而來，即具有正當權源，出賣人之原告自不得認被告係無權占有而請求返還，被告非無法律上之原因而受利益，原告請求被告給付自105年12月2日起至遷讓系爭房屋之日止，按月給付相當於租金之不當得利30萬元，自無理由。
六、綜上所述，兩造間並未成立租賃關係，原告依租賃契約法律關係主張終止租賃契約，起訴請求⒈確認兩造間之租賃契約自105年12月2日起不存在。⒉被告應返還租賃物即新竹縣○○鄉○○段○○○○○○○○○○○○號之土地暨附表一所示之建物於原告。⒊被告應給付原告945萬元及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。⒋被告應自105年12月2日起至遷讓系爭房地之日止，按月給付原告30萬元，均無理由，應予駁回。原告之訴既經駁回，其假執行宣告之聲請亦失所附麗，應併予駁回。
七、因本案事證已臻明確，兩造其餘主張陳述及所提之證據，經審酌後認均與本件結果無違，爰不再予論述，附此敘明。
八、據上論結，本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 106 年 12 月 19 日
民事第二庭 法 官 林麗玉以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後 20 日內向本院提出上訴狀。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 106 年 12 月 19 日
書記官 郭春慧