臺灣新竹地方法院民事判決 107年度簡上字第74號上 訴 人 陳美霞訴訟代理人 林邦棟律師被上訴人 黃玉齡訴訟代理人 何文雄律師上列當事人間返還土地等事件，上訴人對於中華民國107年2月27日本院竹東簡易庭106年度竹東簡字第144號第一審判決提起上訴，本院於108年3月27日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原判決關於（一）命上訴人給付超過新台幣貳仟貳佰柒拾參元部分；（二）命上訴人自民國一百零六年二月二十一日起至返還上開土地之日止，按月給付超過新台幣伍拾壹元部分；（三）上開部分假執行之宣告；（四）訴訟費用之裁判，均廢棄。
上開廢棄部分，被上訴人在第一審之訴及其假執行之聲請均駁回。
其餘上訴駁回。
第一、二審訴訟費用由上訴人負擔十分之九，餘由被上訴人負擔。
事實及理由
壹、被上訴人主張：除與原審主張相同茲予引用外，另補稱：
一、本件上訴人雖主張其曾獲得坐落新竹縣○○鄉○○段○○○○○○○號土地（下稱系爭土地）前實質所有權人黃永日同意，而得合法占有使用系爭土地云云，然上訴人並不得以其配偶與系爭土地之前手或與前抵押權人即訴外人黃永日間之契約，據以主張有繼續使用系爭土地之權利，是以，上訴人主張之債權關係無法拘束被上訴人，上訴人以此主張其對系爭土地有占有權源，自無理由。
二、又按最高法院103年度台上字第2279號判決意旨，原住民取得原住民保留地之耕作權、地上權、承租權或無償使用權，除繼承或贈與於得為繼承之原住民、原受配戶內之原住民或三親等內之原住民外，不得轉讓或出租。原住民保留地開發管理辦法第15條定有明文。其旨在保障依法受配原住民之生活，避免他人脫法取巧，使原住民流離失所，係屬效力規定，如有違反，依民法第71條規定，應屬無效。本件上訴人及其配偶均無原住民身分，就系爭土地之租賃契約或無償使用權，應屬無效。
三、綜上，上訴人提起本件上訴為無理由，應予駁回。為此聲明：上訴駁回；第一審及第二審訴訟費用由上訴人負擔。
貳、上訴人則以；除與原審主張相同茲予引用外，另補稱：
一、訴外人黃永日與陳家興約定由黃永日於土地移轉登記於黃永日或其指定名義人前得永久自由使用收益系爭土地，且於法令變更後移轉登記取得土地所有權，並未違反強行規定，應屬有效，此有台灣高等法院 105 年度重上字第 472 號民事判決可資參照。
二、原審以我國物權法並無實質所有權人規定，否定黃永日對系爭土地具有使用收益、權限，然黃永日係委任訴外人陳家興擔任系爭土地之登記名義人，至系爭土地移轉登記至黃永日指定之名義人為止，因而成立借名登記契約，故原審與最高法院 99 年度台上字第 1662 號民事判決承認借名登記契約之意旨有違。
三、訴外人黃永日與被上訴人間係成立借名登記契約，從而黃永日仍保有系爭土地之使用，此觀訴外人黃永日之證述、及訴外人黃永日並未收受被上訴人交付之款項，及被上訴人之配偶即訴外人李明忠於另案偵查程序中自承於取得系爭土地所有權之前，即知悉訴外人黃永日占有使用之事實，且取得所有權後亦未占有使用系爭土地等情即明，故黃永日與上訴人之配偶邱信鴻於民國98年4月15日簽立之土地租賃契約即可拘束被上訴人，且基於占有連鎖之法理，而得合法占有使用系爭土地。
四、原判決關於上訴人應給付不當得利，計算明顯錯誤且逾越法定土地法第 110 條上限，應予廢棄，被上訴人於原審變更訴之聲明後，僅請求上訴人返還新竹縣竹東地政事務所東地所測字第83200號複丈成果圖所示A部分(面積902平方公尺)及 B 部分 (面積 6 平方公尺 )，詎原審仍以系爭土地全部面積 3,230 平方公尺作為計算基準；復以系爭土地租賃契約記載之年租金新臺幣（下同）112,500元，計算出每平方公尺之年租金價格為6.3548元，業已逾每年地租上限即地價之百分之八，且系爭土地位於偏遠山區及丘陵地形，耕地價值有限，應以每年地租法定上限之半數即足。
五、綜上聲明：
(一)原判決廢棄。
(二)上開廢棄部分，被上訴人在第一審之訴及假執行之聲均駁回。
(三)第一、二審訴訟費用由被上訴人負擔。
(四)如受不利益判決，上訴人願供擔保，請准宣告免為假執行。
參、兩造不爭執之事實：
一、被上訴人於 97 年 4 月 1 日以買賣之名義登記為新竹縣○○鄉○○段 ○○○○○○○號土地所有權人。
二、新竹縣竹東地政事務所土地複丈成果圖所示編號 522-49 （A）部分、面積 902 平方公尺為茶園、編號 522-49 （ B）部分、面積 6 平方公尺為遮雨棚（含洗手台）為上訴人使用。
三、被上訴人前以上訴人涉嫌竊佔系爭土地為由，提出刑事告訴，經臺灣桃園地方檢察署檢察官以104年度偵字第11033號為不起訴處分在案。
四、系爭522-49、522-48地號土地均為原住民保留地，522-49地號土地原所有人陳家興（已歿）具有原住民身分，因積欠訴外人黃永日債務，然因礙於黃永日本身無原住民身分，無法取得本件土地所有權，而於 89 年 3 月 14 日設定 50 萬元抵押權予黃永日，雙方並簽訂契約協議若法令改變，522-
49 地號土地應過戶登記與黃永日；而 522-48 地號土地所有權人係中華民國，管理者為行政院原住民族委員會，陳家興有耕作權，亦交由黃永日耕作多年。
五、訴外人黃永日與陳家興買賣契約書另有手寫註明：「乙方（陳家興）…應將本約土地及地上物點交給與甲方（黃永日），甲方取得自由使用收益。土地移轉登記至甲方或其指定名義人以前，甲方有永久使用權，乙方絕無異議」、「嗣後法令變更，甲方得移轉登記取得土地所有權時，乙方應無條件簽章配合辦理」、「本約土地於本約簽立同時，乙方同意以本約土地設定抵押權新臺幣 50 萬元正給與甲方，以維護甲方之權益」等字樣。
六、系爭土地由黃永日親自會同羅偉奇攜帶被上訴人相關資料、證件於97年4 月1 日前往地政事務所辦理過戶，並辦理所有權移轉登記予被上訴人。
七、訴外人黃永日、黃玉妹與上訴人配偶於 98 年 4 月 15 日簽立土地租賃契約書，約定內容如下：「
1.土地及使用範圍為新竹縣○○鄉○○村00鄰000 ○0 號土地，地號○○○鄉○○段○○○○○○號及522-49號兩筆，共計
1.84公頃。1.5 公頃由乙方（即邱信鴻）種植茶葉，剩餘部分如欲承租他人，乙方得優先承租。
2.租賃期限為壹拾貳年。即自民國99年1 月1 日起至民國11
0 年12月31日止。
3.雙方議定租金每年新台幣壹拾壹萬貳仟伍佰元整。每參年支付壹次，壹次計新台幣參拾參萬柒仟伍佰元整。
4.乙方先付訂金柒萬元整。
5.契約期滿日，乙方無條件將土地歸還甲方（即黃永日、黃玉妹）管理。甲方如欲繼續出租，乙方有優先承租權。
6.期約未滿，甲方如欲收回，須賠償乙方每棵茶樹新台幣伍佰元整。
7.甲方現有農舍乙棟，由乙方管理使用。甲方可保留房間乙間，自行使用。」（原審卷一第84頁）。
肆、經本院協議兩造整理爭點為：
一、上訴人是否有使用系爭土地之合法權源? 被上訴人請求上訴人拆屋還地，有無理由？
二、被上訴人請求上訴人給付相當於租金之不當得利，有無理由? 如有不當得利，其數額應為何？
伍、得心證之理由：
一、上訴人是否有使用系爭土地之合法權源？被上訴人請求上訴人拆屋還地，有無理由？
（一）按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之，民法第767條第1項前段規定甚明。次按，當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第277條前段亦有明文。而以無權占有為原因，請求返還所有物之訴，被告對原告就其物有所有權存在之事實無爭執，而僅以非無權占有為抗辯者，原告於被告無權占有之事實，無舉證責任；被告應就其取得占有，係有正當權源之事實證明之（最高法院72年度台上字第1552號判決意旨可資參照）。
（二）次按，不動產物權經登記者，推定登記權利人適法有此權利。因信賴不動產登記之善意第三人，已依法律行為為物權變動之登記者，其變動之效力，不因原登記物權之不實而受影響，民法第759條之1定有明文。又債權契約為特定人間之權利義務關係，僅債權人得向債務人請求給付，不得以之對抗契約以外之第三人，此為債之相對性原則（最高法院96年度臺上字第1809號民事裁判意旨參照）。復按，不動產借名登記契約為借名人與出名人間之債權契約，出名人依其與借名人間借名登記契約之約定，通常固無管理、使用、收益、處分借名財產之權利，然此僅為出名人與借名人間之內部約定，其效力不及於第三人。出名人既登記為該不動產之所有權人，其將該不動產處分移轉登記予第三人，自屬有權處分（最高法院106年度第3次民事庭會議決議參照）。
（三）經查，本件被上訴人主張系爭土地為原住民保留地，訴外人陳家興為原所有權人，因積欠訴外人黃永日債務，而於89年3月14日設定抵押權予黃永日，被上訴人則於97年4月1日以買賣為原因辦理系爭土地所有權移轉登記，取得系爭土地所有權等情，有系爭土地登記謄本、異動索引等附卷可稽，自堪認被上訴人現為系爭土地之所有權人。上訴人雖主張訴外人黃永日為系爭土地之實際權利人，上訴人係基於上訴人之配偶邱信鴻與黃永日間之使用借貸關係而使用系爭土地，並非無權占用云云，然查：
1.系爭土地原所有權人陳家興具有原住民身分，因積欠訴外人黃永日債務，礙於黃永日無原住民身分，無法取得系爭土地所有權，而於89年3月14日設定50萬元抵押權予黃永日，雙方並簽訂契約約定：「乙方（陳家興）…應將本約土地及地上物點交給與甲方（黃永日），甲方取得自由使用收益。土地移轉登記至甲方或其指定名義人以前，甲方有永久使用權，乙方絕無異議」、「嗣後法令變更，甲方得移轉登記取得土地所有權時，乙方應無條件簽章配合辦理」、「本約土地於本約簽立同時，乙方同意以本約土地設定抵押權新臺幣50萬元正給與甲方，以維護甲方之權益」等語，惟查，原住民保留地開發管理辦法第18條第1項規定：原住民取得原住民保留地所有權後，除政府指定之特定用途外，其移轉之承受人以原住民為限，第15條第1項亦規定：原住民取得原住民保留地之耕作權、地上權、承租權或無償使用權，除繼承或贈與於得為繼承之原住民、原受配戶內之原住民或三親等內之原住民外，不得轉讓或出租，旨在保障原住民之生活，避免他人脫法取巧，使原住民流離失所，係屬效力規定，如有違反，依民法第71條規定，應屬無效（最高法院88年度台上字第3075號判決意旨參照），則訴外人陳家興與黃永日間使非具有原住民身分之黃永日取得永久使用權之約定，應屬無效。
2.縱認訴外人黃永日與陳家興之上開使用權讓與之約定係屬有效，亦僅為債權關係，無從拘束被上訴人，亦即訴外人黃永日充其量僅為使用權人，縱令其再將系爭土地出租予上訴人之配偶邱信鴻，亦僅為黃永日與邱信鴻間之債權關係，亦無從對抗被上訴人；再者，上訴人復未舉證證明，系爭土地所有權人即被上訴人同意訴外人黃永日使用系爭土地，黃永日得因有權占用系爭土地而得將系爭土地出租給上訴人之配偶，而轉交予上訴人使用，是上訴人配偶邱信鴻與黃永日間就系爭土地約定之租賃契約效力自不及於被上訴人，上訴人主張其有合法使用權源，自不足採。
（四）次查，上訴人雖主張訴外人黃永日與被上訴人間具有借名登記關係，然為被上訴人所否認，上訴人就此並未舉證證明，已難憑信；上訴人雖又主張訴外人黃永日與陳家興間具有借名之關係，然此同為被上訴人所否認，上訴人就此亦未舉證以實其說，縱認黃永日與陳家興間具有借名關係，但被上訴人既係第三人，依上開最高法院106年度第3次民事庭會議決議意旨，訴外人陳家興將系爭土地移轉登記予被上訴人，係屬有權處分之行為，被上訴人即因而取得系爭土地之所有權，遑論，系爭土地所有權移轉登記予被上訴人之手續乃由訴外人黃永日親自攜帶被上訴人資料、證件前往辦理，且系爭土地登記申請書記載申請登記事由為買賣（見原審卷一第39頁），則訴外人黃永日對該買賣係屬知悉且同意，自不得嗣後為反對之意思。
（五）從而，上訴人既無占用系爭土地之正當權源，詳如前述，則被上訴人本於民法第767條所有物返還請求權之法律關係，訴請上訴人應將坐落系爭土地上，如原審判決附圖所示A部分面積902平方公尺、B部分面積6平方公尺土地上之地上物拆除，將上開土地返還與被上訴人，核屬於法有據，應予准許。
二、上訴人請求被上訴人給付占用期間之不當得利，有無理由？金額應為何？
（一）按無權占有他人土地，可能獲得相當於租金之利益，為社會通常之觀念。其依不當得利之法則請求返還不當得利，以無法律上之原因而受利益，致他人受有損害為其要件，，自得以對方所受之利益為度，做為請求返還之範圍（最高法院61年台上字第1695號判例參照）。本件上訴人無權占有系爭土地，被上訴人主張上訴人受有相當於租金之利益致其受有損害，其得依不當得利之規定，請求上訴人返還相當於租金之利益，自屬有據。又按租金之請求權因五年間不行使而消滅，既為民法第126條所明定，則凡無法律上之原因，而獲得相當於租金之利益，致他人受損害時，如該他人之返還利益請求權，已逾租金短期消滅時效之期間，對於相當於已罹於消滅時效之租金之利益，即不得依不當得利之法則，請求返還。其請求權之時效期間，仍應依前開規定為五年（最高法院96年台上字第2660號判決意旨參照）。則被上訴人請求自106年1月26日提起本件訴訟起回溯五年（即101年1月27日至106年1月26日止），及自起訴狀繕本送達翌日即106年2月21日起至返還系爭土地之日止相當於租金之不當得利，亦屬有據。
（二）再按，地租不得超過地價百分之八，約定地租或習慣地租超過地價百分之八者，應比照地價百分之八減定之，不及地價百分之八者，依其約定或習慣。為土地法第110條第1項所明定。而所謂土地之總價額，依土地法施行法第25條規定土地價額，依法定地價；又法定地價，係指土地所有權人依土地法所申報之地價，土地法第148條亦有明文。
又土地租金之數額，除以土地申報地價為基礎外，尚須斟酌土地之位置，工商業繁榮之程度，使用人利用之經濟價值及所受利益等項，以為決定，非必達規定之最高額。茲審酌系爭土地之使用分區為山坡地保育區，使用地類別為農牧用地，位於新竹縣五峰鄉偏遠山區，為丘陵地形，耕作價值有限，對外交通不便，上訴人在系爭土地上種植茶葉等情，有系爭土地登記謄本、原審勘驗筆錄為憑（見原審卷一第29、120頁），認被上訴人得請求上訴人給付相當於租金之不當得利，以按系爭土地申報價額年息百分之4計算為適當。又上訴人占用系爭土地如附圖所示A部分面積為902平方公尺、B部分面積為6平方公尺，合計908平方公尺，有新竹縣竹東地政事務所土地複丈成果圖在卷可稽，而系爭土地，99年公告地價為每平方公尺11元，申報地價應為每平方公尺9元，102年起之公告地價則為每平方公尺15元，申報地價應為每平方公尺12元，自105年1月起之申報地價為每平方公尺17元，有新竹縣政府地政處網站公告地價查詢列印資料及登記簿謄本可憑（見原審卷二第44-45頁、原審卷一第13頁），則依此計算，上訴人應給付被上訴人起訴前五年相當於租金不當得利之金額為2,273元【計算式：(1)101年1月27日至101年12月31日：908平方公尺×9元×4%÷365天×339天＝303.6元+(2) 102年1月1日至104年12月31日：908平方公尺×12元×4%×3年＝1307.5元+(3)105年1月1日至106年1月26日：908平方公尺×17元×4%÷365天×391天＝661.4元，亦即303.6＋1307.5＋661.4＝2,273，元以下小數點四捨五入），下同】，及自起訴狀繕本送達翌日即106年2月21日起至返還系爭土地為止，應按月給付相當於租金之不當得利51元【計算式：17元x 908平方公尺x4% /12=51】。
三、綜上所述，被上訴人為系爭土地之所有權人，惟上訴人無任何正當權源，占用被上訴人之系爭土地，均如前述。從而，被上訴人本於所有權之作用，請求上訴人應將如原審判決附圖所示A部分面積902平方公尺，B部分面積6平方公尺之地上物拆除，並返還該占用部分土地予被上訴人，為有理由，應予准許。另被上訴人依民法第179條之規定，請求上訴人給付自101年1月27日至106年1月26日止，期間相當於土地租金之不當得利2,273元，及自106年2月21日起至返還占用土地之日止，按月給付被上訴人相當於租金之損害51元，為有理由，應予准許。至逾此部分之請求，則屬無據，應予駁回。
就被上訴人上開請求無理由部分，原審疏為上訴人敗訴之判決，並就該部分為准假執行之宣告，尚有違誤，上訴意旨就此部分指摘原判決不當，求予廢棄改判，為有理由，自應由本院將原判決該部分予以廢棄，改判如主文第1項所示。至於被上訴人上開請求有理由部分，原審為上訴人敗訴之判決，並就該部分為准、免假執行之宣告，核無違誤。上訴論旨指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。
四、本件判決之基礎已臻明確，兩造其餘之攻擊、防禦方法及舉證，核與判決結果無影響，爰不一一予以論列，併此敘明。
陸、據上論結，本件上訴一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第436條之1第3項、第463條、第449條第1項、第450條、第79條，判決如主文。
中 華 民 國 108 年 4 月 15 日
民事第二庭 審判長法 官 林南薰
法 官 林麗玉法 官 吳靜怡以上正本係照原本作成。
本判決不得上訴。
中 華 民 國 108 年 4 月 15 日
書記官 陳麗麗