臺灣新竹地方法院民事判決 107年度消字第5號原 告 戴國豪訴訟代理人 李家蓮律師被 告 黃雍軒
川鼎建設有限公司法定代理人 徐朝芳上列二人訴訟代理人 陳恩民律師
魏翠亭律師陳志寧律師上列當事人間請求酌減違約金事件，本院於民國109年2月19日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告川鼎建設有限公司應給付原告新臺幣陸萬肆仟肆佰陸拾元，被告黃雍軒應給付原告新臺幣伍萬貳仟柒佰肆拾元，及均自本判決確定翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告黃雍軒、被告川鼎建設有限公司負擔各負擔十分之一，餘由原告負擔。
本判決第一項得假執行，但被告川鼎建設有限公司如以新臺幣陸萬肆仟肆佰陸拾元、被告黃雍軒如以新臺幣伍萬貳仟柒佰肆拾元為原告預供擔保，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事 實
壹、程序方面：按原告於判決確定前，得撤回訴之全部或一部，但被告已為本案之言詞辯論者，應得其同意，民事訴訟法第262 條第1項定有明文。次按，訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，同法第255條第1項第3款亦有明文。查原告起訴時，原以先位之訴主張解除買賣契約，請求返還全部買賣價金，以備位之訴請求酌減違約金，而聲明：「㈠先位聲明：被告川鼎建設有限公司應給付原告新臺幣（下同）786,500元，被告黃雍軒應給付原告643,500元，及均自民事起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。㈡備位聲明：被告川鼎建設有限公司及黃雍軒應分別給付原告各620,350元、511,650元，並均自訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息」。嗣於訴訟進行中，原告先於民國108年6月17日具狀撤回先位聲明之請求，有民事聲請撤回狀可參（見本院卷一第345頁）；復於108年7月10日變更聲明為：被告川鼎建設有限公司及黃雍軒應分別給付原告各625,350元、511,650元，並均自訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息，有民事辯論意旨狀可參（見本院卷一第375頁）；因被告於訴訟中返還逾房屋及土地總價15%之價金予原告，原告遂於108年7月26日減縮聲明為：被告川鼎建設有限公司及黃雍軒應分別給付原告各322,300元、263,700元，並均自訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息，有民事辯論意旨狀可佐（見本院卷一第401至419頁）。核原告撤回先位聲明部分，業經被告同意，有民事爭點整理暨辯論意旨狀可稽（見本院卷一第351至356頁），其餘變更聲明部分，係屬單純擴張、減縮應受判決事項之聲明，揆諸前揭規定，均應准許。
貳、實體方面：
一、原告主張：
(一)原告於103年12月2日與被告川鼎建設有限公司（下稱被告川鼎公司）、黃雍軒分別簽定「房屋預定買賣契約」、「土地預定買賣契約」，購買被告川鼎公司位於苗栗縣○○鎮○○段○○○○號，依103栗商建竹建字第239號興建之「富比市」建案（下稱系爭建案）00棟三樓房地（下稱系爭房地），買賣價金分別約定為建物2,948,000元、車位275,000元、土地2,637,000元，總價5,860,000元；原告前已支付房屋價款786,500元，土地價款643,500元，合計1,430,000元予被告。
原告於104年4月27日，委請律師以永和永貞郵局號碼494號存證信函，以系爭房地有瑕疵為由，向被告主張解除契約（原告已撤回主張系爭房地有瑕疵，請求解除契約、返還買賣價金之先位訴訟）；被告則於107年5月4日以新竹東園郵局第71號存證信函，以原告未依約付款為由，向原告主張解除系爭房地買賣契約，並依定型化契約條款之規定按房地買賣總價款之15 %，將原告給付之買賣價金879,000元（建物部分483,450元，土地部分395,550元）充作違約金予以沒收。
參酌民法第252條之規定及相關實務見解，本件被告沒收之違約金過高，應予酌減。又本件違約金屬於損害賠償性質，無論責任歸屬為何，仍應依被告實際所受損失為計算標準，並酌減至買賣總價金之5%為宜。
(二)本件應予酌減之金額，總計為586,000元（土地款322,300元、房屋款263,700元），說明如下：
１被告雖辯稱其有營運、人事等成本負擔暨融資利息之損失，
惟營業人事成本、稅金、房屋下跌損失、廣告費用、銷售中心搭建費用、銀行融資貸款行政費用等，殊難認係被告因原告債務不履行所生之損害，不應作為違約金酌減之參考。又被告雖曾支出300萬元之代銷佣金，然代銷佣金應以戶數計算其數額，系爭建案之戶數約60戶，經核算後，系爭房地所支出之代銷費應僅5萬元。是以，被告固因原告違約受有損害，至多應不超過10萬元，占系爭房地總價數額不到2 %（10萬元÷586萬元＝1.7 %），原告主張違約金應酌減至總價款之5%，實屬有據。
２另依財政部核定之104年度營利事業各業同業利潤標準表，
建築業其同業利潤標準之淨利率為8 %，縱援用上開標準為本件違約金認定之依據，被告將買賣價款15%充作違約金，亦屬過高。
３被告川鼎公司、黃雍軒前已分別沒收買賣價款總額之15%即4
83,450元、395,550元之違約金，然本件違約金應酌減至買賣價款總價之5%為適當，故被告川鼎公司得收取之違約金為161,150元（建物2,948,000元＋車位275,000元）×5%＝161,150元，被告黃雍軒得收取之違約金為131,850元（2,637,000元×5%＝131,850元）；經核減後，被告川鼎公司溢收部分為322,300元（483,450元－161,150元＝322,300元），被告黃雍軒溢收部分為263,700元（395,550元－131,850元＝263,700元），均屬無法律上之原因，而受有利益，並致原告受有損害，原告自得依民法第179條不當得利之規定訴請被告二人返還。
(三)訴之聲明：１被告川鼎公司及被告黃雍軒應分別給付原告各322,300元、2
63,700元，並均自訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。
２原告願供擔保請准宣告假執行。
二、被告則以：
(一)雙方所簽訂「房屋預定屋買賣契約」第28條、「土地預定買賣契約」第16條約定：原告違反契約約定之付款條件及方式者，被告得沒收依房地總價款15%計算之金額。但該沒收之金額超過已繳價金者，則以已繳價款為限，雙方並得解除契約。上開約定均係依照內政部預售房屋買賣契約書範本之內容而訂，且符合內政部「成屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項」關於違約金處罰之規定，是本件並無原告主張違約金過高之情形。
(二)被告就本案支出之相關成本如下：１被告委託訴外人約瑟不動產經紀股份有限公司（以下簡稱約
瑟公司）銷售系爭建案，依約被告應給付約瑟公司銷售佣金，而被告與約瑟公司就系爭建案之代銷費用業已300萬元達成和解，此部分自屬被告已支出之成本。
２被告就本建案之營建利息成本部分：
⑴利息成本：系爭建案關於土地及建築融資部分係向華南銀
行苗栗分行貸款，土地融資部分為60,000,000元，貸款利率為2.8%，貸款期間自103年10月30日至106年1月3日；原告係103年12月2日購買系爭房地，則被告於原告103年12月間購買至被告105年12月清償前開土地融資借款所支出之利息為3,500,000元【計算式：60,000,000×2.8%×（2＋1/12）＝3,500,000元】。另建築融資部分為60,400,000元，貸款利息為3.2%，貸款期間自104年7月13日至106年1月9日止，被告公司清償建築融資部分之利息為2,873,221元【計算式：60,400,000×3.2%×（1＋5/12＋26 /3 65）＝2,873,221元】。又系爭建案總建物面積為1,870.35坪，系爭房地面積為32.65坪，原告應分擔之土地及建築融資利息成本計為111,254元【計算式：（3,500,000＋2,873,221）×（32.65/1870.35）＝111,254元】。
⑵營業費用：被告公司自104年起至107年度之營業費用分別
為1,439,686元、2,224,040元、12,287,256元、6,299,105元；而原告自104年起至被告於107年5月4日以新竹東園郵局第71號存證信函解除契約為止，原告應比例分擔之金額為316,309元【計算式：（1,439,686元＋2,224,040元＋12,287,256元）×32.65 /1870.35＋6,299,105×32.65/ 1870.35×（4/12＋4/365）＝316,309】。
⑶其他利息支出：系爭房地買賣價金分別為建物2,948,000
元、車位275,000元、土地2,637,000元，總計5,860,000元，原告已支付房屋價款786,500元、土地價款640,000元及3,500元，合計1,430,000元；亦即建物部分（含車位）尚有2,436,500元，土地部分尚有1,993,500元，合計4,430,000元未支付予被告；原告就上開餘款原計畫以銀行貸款方式支付，惟自106年1月交屋開始即一直拖延。被告因營建完成必須償還前述貸款，因此自106年1月8日起至107年1月9日再向京城銀行借款做為公司週轉融資，利率為3.5%，計多負擔利息支出155,050元（計算式：4,430,000元×3.5%×1＝155,050）；嗣被告轉向上海商業銀行貸款，貸款利率為2.35%，自107年1月21日起至被告公司於107年5月4日以新竹東園郵局第71號存證信函解除契約為止，被告增加利息支出34,702元（計算式：4,430,000元×2.35%×（4/12）＝34,702元），合計共多負擔利息支出189,752元（計算式：155,050元＋34,702元＝189,752元）。
(四)基上，原告因本件遲延給付遭被告解約後，被告雖得依內政部「成屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項」，沒收原告房地總價5,860,000元之15%即879,000元；惟如前述被告已支出之營運成本（利息、營業費用等支出）、佣金、額外負擔之利息及原本可預期之利益以觀，並無過高之情形，且系爭建案共55戶，其中25戶，包含系爭房地迄今皆未售出，未再取得利潤，是原告主張酌減違約金，並無理由。
(五)答辯聲明：１原告之訴及假執行之聲請均駁回。
２如受不利判決，被告願供擔保，請准宣告免為假執行。
三、兩造不爭執之事項：
(一)原告於103年12月2日與被告川鼎公司、被告黃雍軒分別簽訂「房屋預定買賣契約」、「土地預定買賣契約」，購買被告川鼎公司起造位於苗栗縣○○鎮○○段○○○○號上之「富比市」建案A7棟3樓房屋及被告黃雍軒所有之基地持分（下稱系爭房地），買賣價金分別為建物2,948,000元、車位275,000元、土地2,637,000元，總計5,860,000元（見本院卷一第23頁至第137頁）。
１房屋預定買賣契約第28條第2項第1款約定：「買方違反有關
『付款條件及方式』之規定者，賣方得沒收依房地總價款百分之十五計算之金額。但該沒收之金額超過已繳價款者，則以已繳價款為限，買賣雙方並得解除本契約。」第28條第3項約定：「買賣雙方當事人除依前二款之請求外，不得另行請求損害賠償」（見本院卷一第51頁至第53頁）。
２土地預定買賣契約第16條第2項約定：「買方違反有關『付
款條件及方式』之規定者，賣方得沒收依房地總價款百分之十五計算之金額。但該沒收之金額超過已繳價款者，則以已繳價款為限，買賣雙方並得解除本契約。」第16條第3項約定：「買賣雙方當事人除依前二款之請求外，不得另行請求損害賠償」（見本院卷一第125頁）。
(二)原告於107年4月27日委請律師以永和永貞郵局號碼494號存證信函以被告違反消費者保護法第11條之1第1項審閱期間規定，及系爭房屋有違法令，有重大瑕疵，不能補正，而拒絕付款，並解除契約（見本院卷一第159頁至第165頁）。被告川鼎公司嗣於107年5月4日以新竹東園郵局第000071號存證信函，以原告未能如期繳款已屬違約，據此解除買賣契約，並將已支付之款項按房地總價款15%沒收作為違約金（見本院卷一第167頁至第169頁）。
(三)原告對於被告得依第（一）１、２點解除「房屋預定買賣契約」、「土地預定買賣契約」不爭執（見本院卷二第155頁）。
(四)原告已支付系爭房屋價款786,500元、系爭土地價款643,500元，合計1,430,000元（見本院卷一第139頁至第147頁）。
被告於訴訟中已返還逾房地總價款15%部分之違約金予原告，分別為返還土地款247,950元、返還房屋款303,050元，合計551,000元（見本院卷一第403頁）。
四、本院協同兩造整理爭點如下：
(一)原告主張「房屋預定買賣契約」、「土地預定買賣契約」約定以房地總價款15%計算之違約金過高，依照民法第252條之規定請求酌減違約金，有無理由？
(二)原告依民法第179條不當得利之規定，得請求被告返還之金額為何？
五、本院之判斷：
(一)原告與被告川鼎公司、被告黃雍軒分別於「房屋預定買賣契約」、「土地預定買賣契約」內約定之違約金，應酌減至系爭房屋或土地總價款之13%：
１經查，原告於103年12月2日與被告川鼎公司、被告黃雍軒分
分別簽訂「房屋預定買賣契約」、「土地預定買賣契約」，購買系爭房地，約定之買賣價金分別為建物2,948,000元、車位275,000元、土地2,637,000元，總計5,860,000元（見不爭執事項㈠）。而被告已支付系爭房屋價款786,500元、系爭土地價款643,500元，合計1,430,000元等情，為兩造所不爭執（見不爭執事項㈣），堪認屬實。且依原告與被告川鼎公司之「房屋預定買賣契約」所附房屋付款明細之約定，及原告與被告黃雍軒之「土地預定買賣契約」所附之土地附款明細（見本院卷一第59頁、第131頁），原告本應向銀行貸款或以現金給付未繳之系爭房地價金，上開款項即為原告本件應付之全部價金，惟原告未依約給付剩餘價金。又「房屋預定買賣契約」第28條第2項第1款及「土地預定買賣契約」第16條第2項約定：「買方違反有關『付款條件及方式』之規定者，賣方得沒收依房地總價款百分之十五計算之金額。但該沒收之金額超過已繳價款者，則以已繳價款為限，買賣雙方並得解除本契約。」；「房屋預定買賣契約」第28條第3項及「土地預定買賣契約」第16條第3項約定：「買賣雙方當事人除依前二款之請求外，不得另行請求損害賠償」（見不爭執事項㈠）。依前揭契約條款之約定，被告因原告未依約給付系爭房地之價金，已取得系爭房地買賣契約之解除權，其並於107年5月4日以存證信函通知原告據此解除契約，則兩造間系爭房地買賣契約業經解除，且被告解除權之行使，符合系爭房地買賣契約之約定（見不爭執事項㈡、㈢）。
２按約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額，民法第
252條定有明文。而違約金之作用，乃為節省債權人於債務人不履行債務或不為適當之履行時，對債務人請求損害賠償之舉證成本，以期縮短訴訟之時程，並督促債務人依約履行債務。基於契約自由原則，當事人對於其所約定之違約金數額，應受其拘束，以貫徹私法自治之精神。至債務人之債務倘已為一部履行或當事人所約定之違約金過高者，為避免造成違背契約正義等值之原則，法院固得比照債權人因一部履行所受之利益或參酌一般客觀事實、社會經濟狀況及當事人所受損害等情形，減少違約金（民法第251條、第252條參照）。惟當事人所約定之違約金，如屬損害賠償預定性質者，該違約金即係作為債務人於債務不履行時之損害賠償預定之總額，其目的旨在填補債權人因其債權不能實現而受之損害，並不具懲罰之色彩，初與債務人主觀之歸責事由無關。又關於損害賠償之範圍，民法係採完全賠償主義，除法律另有規定或契約別有約定，應以填補債權人所受損害及所失之利益（民法第216條第1項參照），故法院對於損害賠償額預定性之違約金，應以債權人實際所受之積極損害及消極損害（所失利益），作為主要之考量因素，以酌定其所約定之違約金是否過高，此有最高法院105年度台上字第2289號判決可參。
３經查，兩造間系爭房地買賣契約，就原告未依約給付價金之
情形，定有違約金之約定，且係以系爭房地買賣價金之15%作為被告得沒收原告已給付買賣價金之計算標準，業經認定如前。上開契約條款中，兩造約定被告不得於違約金外，另向原告請求損害賠償，顯有以違約金代替損害賠償之意思，應認屬於損害賠償預定性質之違約金。是依上開說明，本院應以「因原告未依約履行系爭房地買賣契約，被告所受之損害」，作為主要之考量因素，以審酌本件兩造約定之違約金是否過高，及酌定妥適之違約金金額。被告雖抗辯稱系爭房地買賣契約約定違約金為買賣價金之15%，係依據行政院內政部公告「預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項」第24條第4項之規定，因此違約金並未過高云云。惟查，上開行政命令為內政部依消費者保護法第17條第1項之授權制定，針對所有預售屋買賣之定型化契約，不分預售屋之總價、坐落地區、銷售情形等客觀條件而一體適用，且定型化契約一旦違反該行政命令之規定，該部分之定型化契約條款即屬無效。故上開規定僅屬行政管制上最低限度之標準，並未考量具體個案中契約相對人因債務不履行所受之損害多寡，然而預售屋之交易隨個案不同，買賣雙方間之利益關係亦有區別，當事人間約定之違約金，是否應依民法第252條之規定而予以酌減，仍應以契約相對人之損害等情事具體判斷，不得僅因未違反行政命令之規定，即認為無酌減違約金之必要。
４被告抗辯其因委託訴外人約瑟公司銷售系爭建案，依被告川
鼎公司與約瑟公司間之契約約定，被告川鼎公司應給付約瑟公司代銷佣金，而被告川鼎公司與約瑟公司就系爭建案之代銷佣金業以300萬元達成和解等情，業經被告提出臺灣苗栗地方法院106年度重訴字第105號和解筆錄為證（見本院卷一第361頁），應認屬實。上開代銷佣金，就原告購買之系爭房地部分而言，於兩造因約瑟公司之代銷行為而成立買賣契約，被告即須支付，且若原告依約履行，被告本可以獲付之價金支應代銷佣金，然原告未依約給付價金，造成被告並未因委託約瑟公司銷售系爭房地獲利，但仍須支付代銷佣金，自屬被告因原告本件債務不履行而生之損害。另依系爭房地買賣契約之約定，原告本應於交屋前，向銀行申請貸款或以現金繳清房地價金尾款，被告即得以原告繳納之價金尾款清償系爭建案之土地融資及建築融資。惟原告自106年1月交屋開始即持續拖延，被告因營建完成必須償還前述貸款，因此自106年1月8日起至107年1月9日再向京城銀行借款做為公司週轉融資，利率為3.5%，計多負擔利息支出155,050元（計算式：4,430,000元×3.5%×1＝155,050）；嗣被告轉向上海商業銀行貸款，貸款利率為2.35%，自107年1月21日起至被告於107年5月4日以新竹東園郵局第71號存證信函解除契約為止，被告增加利息支出34,702元（計算式：4,430, 000元×2.35%×（4/12）＝34,702元），合計共多負擔利息支出189,752元（計算式：155,050元＋34,702元＝189,752元），此有京城商業銀行利息繳款收據、上海商業銀行利息繳款收據、被告總分類帳、系爭建案分戶價格表、分戶塗銷還款表等件在卷可稽（見本院卷二第45頁至第50頁）。換言之，向銀行貸款產生之資金成本，依約本應由原告負擔，然因原告未依約履行致系爭買賣契約解除，被告須額外負擔系爭房地貸款利息，是此部分之費用，自亦屬被告所受之損害。至於被告抗辯其支出之營業費用、系爭建案興建期間之土地融資及建築融資利息，均屬被告興建系爭建案銷售固有之成本費用，非屬因原告本件債務不履行所受之損害。本院審酌被告前揭損害，另參以被告提出系爭建案其他各戶成交價格（見本院卷二第165頁），系爭建案並無上漲趨勢，並兼衡原告曾給付1,430,000元（相當於系爭房地總價之24%）之買賣價金予被告，而被告於本件訴訟中之108年7月7日，已將其中逾系爭房地總價15%之部分共551,000元返還原告（見不爭執事項㈣），本件原告先主張系爭房地有瑕疵，而被告以原告債務不履行為由解約，被告雖可另將系爭房地出售，但須再支出勞費、暨104年度住宅營建業之同業利潤標準為8 %（見本院卷一第171頁），而依行政院內政部公告「預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項」第24條第4項所定之違約金上限為15%，系爭建案其他違約之買受人亦給付15%之違約金（見本院卷一第363頁至第373頁）及系爭房地坐落之地點、系爭房地之總價、買賣雙方之議約能力、國內之經濟情況等一切情事，認酌減本件違約金至系爭房地總價款之13%，較為公允妥適。
(二)原告依民法第179條不當得利之規定，得請求被告川鼎公司返還64,460元，及請求被告黃雍軒返還52,740元：
１按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利
益。雖有法律上原因，而其後已不存在者，亦同，民法第179條定有明文。經查，被告川鼎公司、被告黃雍軒前已分別自原告給付之買賣價金中，沒收以系爭房屋、系爭土地總價15%計算之違約金（見不爭執事項㈣），即被告川鼎公司沒收483,450元（即原告已給付之786,500元，扣除返還之303,050元）、被告黃雍軒沒收395,550元（即原告已給付之643,500元，扣除返還之247,950元），然本件違約金應酌減至買賣價款總價之13%為適當，故被告川鼎公司得收取之違約金為418,990元【計算式：（建物2,948,000元＋車位275,000元）×13%＝418,990元】，被告黃雍軒得收取之違約金為342,810元（計算式：土地款2,637,000元×13%＝342,810元）；經核減後，被告川鼎公司溢收部分為64,460元（483,450元－418,990元＝64,460元），被告黃雍軒溢收部分為52,740元（395,550元－342,810元＝52,740元），均屬無法律上之原因，而受有利益，並致原告受有損害，原告依民法第179條不當得利之規定訴請被告二人返還為有理由。
２末按當事人約定之違約金過高，經法院酌減至相當之數額而
為判決確定者，就該酌減之數額以外部分，如債權人先為預扣，因該部分非出於債務人之自由意思而被扣款，債務人自得依不當得利法律關係請求債權人給付。此項給付請求權，應認於法院判決確定時，其請求權始告發生，並於斯時屆其清償期，方符酌減違約金所生形成力之原意（最高法院102年度台上字第1330號民事判決意旨參照）。又應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為百分之五，民法第203條定有明文。揆諸上開說明，原告對被告之不當得利返還請求權，應於本判決確定時發生，並於斯時屆其清償期，被告應自本判決確定之翌日起始負給付遲延責任。從而，原告本於民法第179條之規定，請求被告川鼎公司給付64,460元，被告黃雍軒給付52,740元，及均自本判決確定之翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息，為有理由，應予准許，至逾此部分之請求，則屬無據，應予駁回。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊、防禦方法及所提證據，經審酌後，核與本判決之結果不生影響，爰不另一一論述，附此敘明。
七、本判決所命被告給付之金額未逾50萬元，應依民事訴訟法第
389 條第1 項第5 款之規定依職權宣告假執行。是原告陳明願供擔保聲請宣告假執行，核無必要。至原告其餘假執行之聲請，因該部分訴之駁回而失所依據，應併予駁回。被告陳明願供擔保免為假執行，經核與規定相符，茲酌定相當之擔保金額為原告提供相當之擔保，免為假執行。
八、據上論結，本件原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第79條、第389條第1項第5款、第392條第2項，判決如主文。
中 華 民 國 109 年 3 月 18 日
民事第一庭 審判長法 官 吳靜怡
法 官 莊仁杰法 官 李宇璿以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後 20 日內向本院提出上訴狀。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 109 年 3 月 18 日
書記官 王恬如