臺灣新竹地方法院民事判決107年度消字第8號原 告 東站雙城社區管理委員會法定代理人 翁幸德原 告 張惠婷
游俊惠郭思祺陳欣佑何玉如黃麟珠顏慧如劉芳岑朱婉君范振福張鳳文王天慶黃書緯林志傑張曜鏑鄒富凱沈文仁劉珮君謝庚達陳妤蓁賴瑞添溫俊義葉家帆柯富耀沈君蓉徐伯瑄陳軍皓黃金達巫佩珊盧亭婷鄭佳旻葉君奕鄭文豐楊誠光彭馷涔林浚鵬莊鈺秀程品毅柯志勳丁振原王誠志邱昱棠黃仁宏陳信遑廖倩玉吳宜修徐苑斐楊惠如王家琪張堂振上列共同訴訟代理人 蔡甫欣律師被 告 理德建設有限公司法定代理人 葉雲騰訴訟代理人 楊隆源律師複代理人 楊勝鈞上列當事人間損害賠償事件，本院於民國110年1月21日辯論終結，判決如下：
主 文被告應給付原告張惠婷、游俊惠、郭思祺、陳欣佑、何如玉、黃麟珠、顏慧如、劉芳岑、范振福、張鳳文、王天慶、黃書緯、林志傑、張曜鏑、鄒富凱、沈文仁、劉珮君、謝庚達、陳妤蓁、賴瑞添、溫俊義、葉家帆、沈君蓉、徐伯瑄、陳軍皓、黃金達、巫佩珊、盧亭婷、鄭佳旻、葉君奕、鄭文豐、楊誠光、彭馷涔、林浚鵬、莊鈺秀、程品毅、柯志勳、丁振原、王誠志、邱昱棠、黃仁宏、陳信遑、廖倩玉、吳宜修、徐苑斐、楊惠如、王家琪、張堂振各如附表一所示金額及如附表二所示之利息起算日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔百分之二，餘由原告負擔。
本判決第一項得假執行，但被告如各以附表二所示金額為原告張惠婷、游俊惠、郭思祺、陳欣佑、何如玉、黃麟珠、顏慧如、劉芳岑、范振福、張鳳文、王天慶、黃書緯、林志傑、張曜鏑、鄒富凱、沈文仁、劉珮君、謝庚達、陳妤蓁、賴瑞添、溫俊義、葉家帆、沈君蓉、徐伯瑄、陳軍皓、黃金達、巫佩珊、盧亭婷、鄭佳旻、葉君奕、鄭文豐、楊誠光、彭馷涔、林浚鵬、莊鈺秀、程品毅、柯志勳、丁振原、王誠志、邱昱棠、黃仁宏、陳信遑、廖倩玉、吳宜修、徐苑斐、楊惠如、王家琪、張堂振等人預供擔保，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
壹、程序方面
一、按當事人喪失訴訟能力或法定代理人死亡或其代理權消滅者，訴訟程序在有法定代理人或取得訴訟能力之本人，承受其訴訟以前當然停止，民事訴訟法第170條定有明文。又上開規定，於有訴訟代理人時不適用之；承受訴訟人，於得為承受時，應即為承受之聲明；聲明承受訴訟，應提出書狀於受訴法院，由法院送達他造，民事訴訟法第173條、第175條第1項、第176條亦分有明定。本件原告東站雙城社區管理委員會之法定代理人原為張博翔，嗣於訴訟進行中變更為翁幸德，原告已於民國（下同）108年5月14日以民事聲明承受訴訟狀聲明承受訴訟（見本院卷一第245頁），並有原告所陳報之苗栗縣竹南鎮公所108年4月10日苗竹鎮建字第1080007763號函在卷可稽（見本院卷一第246頁），核與前揭規定相符，應予准許。
二、按訴狀繕本送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但有下列各款情形之一者，不在此限：(二)請求之基礎事實同一者；(三)擴張或減縮應受判決事項之聲明者；(七)不甚礙被告之妨禦及訴訟之終結，民事訴訟法第255條第1項第2款、第3款及第7款定有明文。又訴之預備合併，有客觀預備合併與主觀預備合併之分，主觀預備合併並有原告多數（共同原告對於同一被告為預備之合併）與被告多數（同一原告對於共同被告為預備之合併）之類型。惟其中原告多數的主觀預備合併之訴，如先、備位原告之主張在實質上、經濟上具有同一性（非處於對立之地位），並得因任一原告勝訴而達訴訟之目的，或在無礙於對造防禦而生訴訟不安定，或在對造甘受此「攻防對象擴散」之不利益情形時，為求訴訟之經濟、防止裁判矛盾、發見真實、擴大解決紛爭、避免訴訟延滯及程序法上之紛爭一次解決，並從訴訟為集團之現象暨主觀預備合併本質上乃法院就原告先、備位之訴定其審判順序及基於辯論主義之精神以觀，自非不得合併提起。（最高法院94年台上字第283號裁判意旨參照）。本件原告東站雙城社區管理委員會基於原告管理委員會對於該社區公共設施有管理、維護之權，並執行區分所有權人會議之決議，主張被告所建造預售之坐落苗栗縣竹南鎮東平段182-8、218、218-
1、231、231-1地號土地上集合式住宅大樓公共設施有瑕疵且未積極處理補正，而以其為先位原告，區分所有權人張惠婷等5人為備位原告，依區分所有權人等與被告簽訂之房屋預定買賣契約書約定與民法226條、第227條、第354條、第359條、第360條等規定，先位聲明請求：（一）被告應給付原告東站雙城社區管理委員會新台幣（下同）723萬3,832元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。（二）被告應給付原告張惠婷34萬7,550元及自本起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息；及備位聲明：（一）被告應給付原告張惠婷、游俊惠、郭思祺、陳欣佑、何如玉723萬3,832元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。（二）被告應給付原告張惠婷34萬7,550元及自本起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。嗣於107年12月5日本院審理期間，追加備位原告黃麟珠、顏慧如、劉芳岑、朱婉君、范振福、張鳳文、王天慶、黃書緯、林志傑、張曜鏑、鄒富凱、沈文仁、劉珮君、謝庚達、曾詩惠、陳妤蓁、賴瑞添、溫俊義、葉家帆、柯富耀、沈君蓉、徐伯瑄、陳軍皓、黃金達、巫佩珊等25人（見卷一第86至126頁），再於108年1月15日具狀撤回備位原告曾詩惠部分起訴（見卷一第201頁），同年4月2日，復再具狀追加備位原告盧亭婷、鄭佳旻、葉君奕、鄭文豐、楊誠光、彭馷涔等6人（見卷一第216至226頁）；109年6月3日具狀變更聲明為：先位聲明（一）被告應給付先位原告東站雙城管理委員會756萬6,627元，及其中723萬3,832元自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止；其中33萬2,795元自民事聲明追加三狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。（二）被告應給付先位原告張惠婷34萬7,550元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息；備位聲明：（一）被告應給付備位原告黃麟珠等35人756萬6,627元，及其中723萬3,832元自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止；其中33萬2,795元自民事聲明追加三狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。（二）被告應給付原告張惠婷34萬7,550元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息（見卷二第26、27頁）；同年6月24日再具狀追加備位原告林浚鵬、莊鈺秀、程品毅、柯志勳、丁振原、王誠志、邱昱棠、黃仁宏、陳信遑、廖倩玉、吳宜修、徐苑斐、楊惠如、王家琪等13人（見卷二第49至81頁）；末於109年8月21日具狀追加張堂振為備位原告（見卷二第351頁）。其基礎事實均為被告公司所興建之房屋公共設施是否有瑕疵，攻擊及防禦方法得相互為用，並得因任一原告勝訴而達訴訟之目的，亦不致遲滯本件訴訟程序之進行，基於程序法上之紛爭一次解決，所提主觀預備合併之訴，自屬合法。至原告為增加賠償金額乃擴張應受判決事項之聲明，及追加前開黃麟珠等人為原告，並未變更其請求所據之被告應負系爭大樓公共設施瑕疵保固責任及損害賠償責任基礎事實，僅求償人、應受分配賠償金額不同，乃係基於同一基礎事實所為追加，亦不甚礙被告之妨禦及本件訴訟終結，亦合於前揭規定，爰予准許。
三、末按二人以上於下列各款情形，得為共同訴訟人，一同起訴或一同被訴：…三、為訴訟標的之權利或義務，係同種類，而本於事實上及法律上同種類之原因者。但以被告之住所在同一法院管轄區域內，或有第4條至第19條所定之共同管轄法院者為限，民事訴訟法第53條第3款定有明文。本件原告張惠婷與先位原告東站雙城社區管理委員會或備位原告區分所有權人游俊惠等人均係基於與被告公司所出售之房屋或公共設施有瑕疵，而請求減少價金或損害賠償。其等主張之訴訟標的權利、義務之性質為同種類，其權利、義務之發生，亦係本於同種類事實上之原因，被告同一且僅一人，依前揭規定，自得一同起訴，併予敘明。
貳、實體方面
一、原告主張：
（一）緣先位原告張惠婷及備位原告等人向被告購買東站雙城社區建物(含基地)，先位原告張惠婷及備位原告等區分所有
權人，依公寓大廈管理條例規定，於105年3月23日選任管理委員組成先位原告東站雙城社區管理委員會（下稱東站管委會），並由東站管委會進行公設點交準備事宜。經東站管委會委任順輝機電有限公司（下稱順輝公司）於107年2月26日完成公共設施初步鑑定，鑑定結果發現被告就系爭建物之施工品質不良，致社區之公共設施給水系統、排水系統、發電機設備、電氣設備、照明設備及通風設備等多項缺失。東站管委會乃於107年6月5日以東站函字第000000000號催告被告於文到一個月內修繕前開缺失，惟被告就上開瑕疵迄今未全部修繕完畢，原告為此提出本件訴訟。
（二）經查，本件被告施作公共設施之給水系統、排水系統、發電機設備、電氣設備、照明設備及通風設備等多項缺失，修繕費用為582萬5,888元；又東站管委會於107年8月間發現系爭社區外排管路清潔孔設置與圖面不符，且無法達到疏通功能，於107年9月14日以東站函字第107091401號函請被告10日內修繕迄今未果，經估價修繕費用為8萬6,205元。爰依民法第226條、第227條債務不履行規定，請求損害賠償。第354條、第359條、第630條瑕疵擔保規定請求減價，被告給付共計591萬2,093元(582萬5,888元＋8萬6,205元＝591萬2,093元)，原告主張請求權選擇合併，請鈞院擇一原告有利之判決。再查，本件依被告銷售廣告地下1樓及地下2樓均配備機車位1位予每一區分所有權人，且被告與預售屋買受人訂定車位買賣預定合約書時，亦將機車位載明於車位平面圖，則兩造預定合約書設置「每戶專屬」機車位，即「每戶專屬」機車位為買賣契約之內容，惟按本社區建築圖平面圖，被告向主管機關申請地下1樓及地下2樓使用執照時，並未申請機車位設置。依消費者保護法第22條規定及公平交易法第21條規定，本件被告廣告不實，虛設機車停車位，造成本社區區分所有權人機車停車位之損失。爰此，本件被告劃設每一機車位面積為1.9公尺×0.75公尺＝I.425平方公尺，每一汽車車位面積為5.75公尺×2.25公尺＝12.9375平方公尺，每一汽車位總價為60萬元(土地部分佔31萬2,000元，建物部分佔28萬8,000元)，僅以汽車停車位建物部分28萬8,000元為計算基準，每一機車停車位價格則為(機車停車位面積1.425平方公尺/汽車停車位面積12.9375平方公尺)×汽車停車位建物部分28萬8,000元＝3萬1,722元。被告劃給每一區分所有權人一個機車停車位，共有125戶區分所有權人，總損失3萬1,722元×125戶＝396萬5,217元。原告暫予請求三分之一之損失，依民法第226條、第227條債務不履行規定，請求損害賠償，第354條、第359條、第360條瑕疵擔保規定請求減價及消費者保護法第51條規定請求賠償金，計132萬1,739元，原告主張請求權選擇合併，請鈞院擇一原告有利之判決。
（三）又被告公司於銷售廣告內容刊登設置「UHF長距離感應卡及無線遙控器雙系統控制」、「倒數讀秒LED」、「健身房跑步機及電視螢幕」，「公共設施高爾夫球推桿果嶺」、「入口門設置宅配儲藏區」、「電動車充電源線」、「宅配冰箱」等，惟實際均未設置。依消費者保護法第22條及公平交易法第21條規定，被告公司既有廣告不實，原告依民法第226條、第227條債務不履行規定，請求損害賠償，依民法第354條、第359條、第360條瑕疵擔保規定請求減價及消費者保護法第51條規定追加請求賠償金，共計33萬2,795元。
（四）再者，原告張惠婷為系爭社區苗栗縣○○鎮○○路0號11樓區分所有權人，於107年3月23日晚間11點50分，家中客廳其中一個消防灑水頭突然掉落，並開始大量噴水，造成家中約12坪面積淹水，高度至腳踝以上。裝潢包括天花板、系統櫃及木地板多處受損，布沙發亦泡在水裡，經昇陽消防公司初步會勘，本件起因本樓層水壓過大，造成整個系統故障，水壓於系爭苗栗縣○○鎮○○路0號11樓最脆弱之灑水頭噴水。原告張惠婷所受損失總計為34萬7,550元(計算式：裝潢及家具損害24萬2,650元＋1萬4900元＋施工期30日，原告在外租屋以一日3000元計算共9萬元)，爰被告有民法第226條、第227條債務不履行及第354條、第359條、第360條瑕疵擔保規定之情形，原告請求減價、損害賠償及民法第216條規定所受損害所失利益，向被告請求給付。
（五）對被告抗辯之陳述：⑴被告雖答辯稱備位原告朱婉君及柯富耀2人，非房屋預定買
賣契約當事人，無權主張本件權利云云。惟查系爭房屋預定買賣契約書第29條約定：「本契約約定事項之效力及於雙方之受讓人、管理人、繼承人及承租人」，故本件備位原告朱婉君及柯富耀2人為系爭房屋受讓人，依前開系爭房屋預定買賣契約書第29條約定，自得主張本件權利。又公寓大廈管理條例第24條第1項規定：「區分所有權之繼受人，應於繼受前向管理負責人或管理委員會請求閱覽或影印第35條所定文件，並應於繼受後遵守原區分所有權人依本條例或規約所定之一切權利義務事項。」。前開規定係為限制「債權相對性原則」而訂，其立法目的即為使區分所有權之繼受人無須受「債權相對性原則」限制，應於繼受後遵守原區分所有權人依公寓大廈管理條例或規約所定之一切權利義務事項。再者，系爭房屋預定買賣契約書第19條第1款約定，賣方(即被告)於成立管理委員會後，移交共同使用部分。爰本件備位原告朱婉君及柯富耀2人為系爭房屋受讓人，與管理委員會為委任法律關係，管理委員會負責共同使用部分點交事宜，相關瑕疵損害賠償，備位原告朱婉君及柯富耀2人為委任人，應得主張其權利。
⑵被告另辯稱原告張惠婷住家灑水頭於裝潢時曾變動高低位
置而造成瑕疪云云。惟查本件當時消防檢查由陽昇消防有限公司辦理，107年3月29日該公司人員表示，各樓層壓力表確比正常值高。參中華民國電機技術公會109年7月14日鑑定報告書第28頁鑑定結論編號18之鑑定事項「三平路7號11樓灑水設備壓力過大，自動灑水」，鑑定結論為「被告已改善完畢」。可證，原告張惠婷住家灑水頭瑕疵為被告灑水設備壓力過大情形存在，自動灑水所致。
（六）為此聲明：⑴先位聲明⒈被告應給付先位原告東站雙城社區管理委員會756萬6,62
7元，及其中723萬3,832元自起訴狀繕本送達翌日起至清
償日止；其中33萬2,795元自本聲明追加三狀繕本送達翌
日起至清償日止按年息百分之五計算之利息。⒉被告應給付先位原告張惠婷34萬7,550元及自本起訴狀繕本送達翌日起至清償日止按年息百分之五計算之利息。
⒊原告願供擔保請准宣告為假執行。
⑵備位聲明⒈被告應給付備位原告黃麟珠等人756萬6,627元，及其中
中723萬3,832元自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止；其中33萬2,795元自本聲明追加三狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
⒉被告應給付先位原告張惠婷34萬7,550元及自本起訴狀繕
本送達翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。⒊原告願供擔保請准宣告為假執行。
二、被告則以：
（一）按債權債務之主體，應以締結契約當事人為據，非契約當事人無從依契約主張權利義務（台灣高法院98年度上易字第241號及101年度上字第726號民事判決參照）。查先位原告東站管委會並非東站雙城社區（下稱東站社區）各區分所有建物之買賣契約當事人，有關東站社區之公共設施是否具有瑕疵存在（被告否認存有瑕疵），僅東站社區之區分所有權人始得依買賣契約法律關係行使相關之權利，先位原告東站社區管委員會僅為東站社區之管理委員會，並非東站社區之區分所有權人，自無權依買賣契約法律關係對被告主張行使買賣契約之瑕疵擔保、債務不履行及不完全給付之損害賠償權利。又先位原告東站管委會於提起本件訴訟時，原係將游俊惠等6人列為備位原告，足見先位原告東站管委會於提起本件訴訟前，並未經東站社區之區分所有權人議之合法決議與授權，先位原告東站管委會既未取得東站社區之區分所有權人合法決議與授權，自無代表東站社區全體區分所有權人提起本件訴訟之權利，足見先位原告東站社區管理委員會之起訴部分，並無理由。又先位原告東站管委會係訴請被告給付722萬3,832元予東站管委會，亦即該金額應歸全體區分所有權人共享（東站社區之區分所有權人共125人），而備位原告黃麟珠等人則係起訴請求給付予備位原告黃麟珠等人而已，並非由東站社區之全體區分所有權人共享，先位原告及備位原告之目的顯不相同，故備位原告黃麟珠等人之訴，亦不合法。況備位原告黃麟珠等僅為東站社區全體區分所有權人125人中之部分人，備位原告黃麟珠等人有何依據得以請求全部金額。
（二）查訴外人順輝公司係東站管委會所自行委託，並非法院依法囑託之鑑定機構，其所為之報告自難期公正，先位原告以其所為報告內容作為主張瑕疵之依據，並無理由。又被告就東站管委會所發原証四之函件，曾於107年7月2日以理東站函字第1070702號函回覆，同時通知應於107年7月6日下午2時配合辦理東站社區之公設點交事宜，詎管委會竟函覆拒絕配合辦理點交作業。被告針對原證八之內容，製作一份明細表即被證二，其中編號7、8、14（第4頁項次33）及編號18之部分，被告均已為系爭社區增設或改善完成，至於其他部分，有的部分因被告已按圖面或廣告文宣施作完成，有的部分因圖面或廣告文宣並無此設置或規劃，有的部分因法規並未規定必需施作，均單純係順輝公司之書面建議而已，並非屬瑕疵。況有關原證八所載18項內容，業經兩造同意由鈞院囑託中華民國電機技師公會實施鑑定，中華民國電機技師公會並於109年7月14日製作鑑定報告乙份回覆鈞院，依其鑑定報告結論，其中編號1、2、4、5-1、5-2、6、8-1、8-2、8-3、9-1、9-2、12及18項均無瑕疵，其他部分之合理修補費用合計為45萬7,152元而已，足見先位原告東站社區管委會主張就原證八所載18項之內容，請求被告給付修復費用582萬5,888元，並無理由。
（三）又東站管委會所主張之社區外排管路清潔孔，被告確實已按圖施作，並無其所稱之設置與圖面不符情形。因東站管委會向被告表示依該清潔孔之位置，將來進行清潔疏通作業時恐有不便，被告已為東站社區另行增設一處清潔孔，以利社區將來方便進行清潔疏通作業，東站管委會再為主張，容無理由。況且，先位原告東站管委會所提出之原證10僅係順輝公司所出具之報價單而已，並非實際之支出憑證，不足作為確有必要支出修繕費用之証明。再者，先位原告東站管委會亦聲請將前開「東站社區外排管路清潔孔設置與圖面不符，且無法達到疏通功能」列為鑑定項目之第19項，一併送請中華民國電機技師公會實施鑑定，惟依中華民國電機技師公會所製作鑑定報告之結論並無瑕疵，益證先位原告東站管委會就此部分之主張，殊無理由。
（四）又被告雖於東站社區之銷售廣告平面圖上標示將來預留機車停車位之位置127個，但被告並未以文字標明其為機車停車位，且於建材＆設備部分亦無任何關於機車停車位之文字記載，足見被告並未於廣告文宣上保證向建管單位申請機車停車位之設置。再以被告與東站社區購買者間所簽定之房屋預定買賣契約書內容觀之，雙方並未就機車停車位有任何價金之約定，顯然雙方就「機車停車位」之空間劃設並無買賣之行為存在，自未構成房屋預定買賣契約之一部分，至為明灼。另被告於東站社區建造完成後，即在東站社區之地下一樓與二樓，一共劃設131個機車停車位並予以編號，東站管委會成立後隨即接管該131個機車停車位，並安排全體區分所有權人以抽簽方式決定各自使用之編號。東站社區僅125戶卻有131個停車位可使用，何來損失可言，先位原告東站管委會主張受有3,965,217元之損失，容無理由。再者，被告雖曾應部分東站社區購買者之要求而在其買賣契約書之附件（一）車位平面圖中註記本機車停車位由○○號車位優先使用，其原因為該預計劃設機車停車位之位置緊鄰該購買者所購買汽車停車位之位置，為避免日後相互車損之糾紛，乃應購買者之要求而為註記，被告日後將協助該購買者優先取得該特定位置之使用權，例如，備位原告程品毅所購買汽車停車位之位置（原編號為28號，使用執照將其編為108號），其旁邊預計劃設機車停車位之位置即註記由備位原告程品毅優先選用。嗣後，先位原告東站管委會亦依前開約定將該特定位置由備位原告程品毅優先選用並停放機車。備位原告程品毅既已優先選用其所希望之特定位置，則何損害之可言。益證先位原告東站管委會及備位原告黃麟珠等人主張就此部分受有損失，並無理由。
（五）又有關先位原告所主張之原証八、社區外排管路清潔孔設置及機車停車位部分，均非屬物之瑕疵，而被告亦未對先位原告或全體區分所有權人為任何品質之特別保證，是先位原告主張依據民法第354條、第359條及第360條之規定對被告為請求，並無理由。況先位原告於105年11月16日即以東站函字第10511001號函檢附原證三之機電設備總檢報告予被告，並要求被告應進行改善，然先位原告於107年10月12日始提起本訴，依民法第365條之規定，其請求權已因通知後6個月間不行使而消滅。次按消費者保護法第22條及第51條之規定，並非關於請求權之規定。先位原告雖主張係依消費者保護法提起本件訴訟，惟並未說明其依消費者保護法之請求權基礎為何？又消費者保護法第7條第1項係針對產品之安全性問題所作之規定，東站社區之建物雖屬消費者保護法施行細則第4條所定之商品，然先位原告所主張之原證八、社區外排管路清潔孔設置及機車停車位之事項，均非屬物之瑕疵，已如前述，且均與東站社區之建物結構或設備之安全性無關，自無消費者保護法第7條第1項之適用，故先位原告主張依消費者保護法規定請求被告負賠償責任，殊屬無據。
（六）又東站管委會與被告間並未存有買賣契約法律關係，已如前述，而先位原告係以買賣契約法律關係對被告提起本件訴訟，二者間自無民事訴訟法第53條規定之適用，先位原告張惠婷與東站管委會合併提起本訴，顯不合法。又有關先位原告所提原証五即灑水頭設備照片影本2張、原証六水壓壓力表照片影本1張及原証七工程報價總表及廣告截圖影本各1張均為私文書，被告否認其為真正。又原証五及原証六之照片均未顯示拍攝時間及地點，如何証明係先位原告所主張之地點與時間？另先位原告若確實有傢俱受損情形，為何不提出傢俱受損當時之照片？足見先位原告張惠婷所稱受有損害應非事實。雖然東站社區三平路7號11樓之灑水設備壓力有些微超過標準值，但被告已將其調整完畢。又三平路7號11樓並非僅有先位原告張惠婷一戶，若依先位原告張惠婷所稱係因灑水設備壓力過大而造成灑水頭自動灑水現象，為何同樓層其他住戶之住家不會發生此現象？足見灑水設備壓力過大與灑水頭自動灑水現象並無必然之關係，故先位原告張惠婷主張其房屋因灑水設備壓力過大而造成灑水頭自動灑水，並非事實。再者，被告就東站社區所施作之消防設備於104年4月16日業經苗栗縣政府實施抽驗結果符合規定，而東站社區至目前為止，除先位原告張惠婷主張有發生消防灑水頭灑水情形外，並無其他人反應有此情事。又東站管委會曾以先位原告所稱「消防灑水頭灑水事件」向苗栗縣政府提出陳情，經苗栗縣政府函請東站管委會就下列疑點提出說明：（一）專有部分區分所有權人於專有部分裝潢時，是否依規定向本府申請室內裝修許可？如有，請提供相關許可証明。（二）專有部分區分所有權人於專有部份裝潢時，是否因裝修室內天花板，有變動消防灑水頭之高低位置？如有，因涉及消防設備之變動，裝潢施工單位是否領有相關合格施工證照？如有，請提供相關證照。然東站管委會及先位原告對此疑點均未向苗栗縣政府提出說明，足見先位原告所稱消防灑水頭灑水情形，容非事實。
（七）被證一之房屋預定買賣契約書第29條雖約定：「本契約約定事項之效力及於雙方之受讓人、管理人、繼承人及承租人。」，惟依此約定，各該房屋預定買賣契約除對於簽立該契約之當事人有效外，僅對於簽立該房屋預定買賣契約雙方之權利義務受讓人等方有效力，又所謂「效力及於雙方之受讓人、管理人、繼承人及承租人」當係指受讓該房屋預定買賣契約雙方依該房屋預定買賣契約所產生之權利義務關係，備位原告朱婉君及柯富耀2人均未與被告簽立房屋預定買賣契約書，而係自行向其前手買受東站社區之區分所有建物取得建物所有權而已，備位原告朱婉君及柯富耀2人顯非受讓其前手依房屋預定
買賣契約書而與被告發生之權利義務關係，備位原告朱婉君及柯富耀2人既非與被告簽立房屋預定買賣契約書之當事人，亦非房屋預定買賣契約權利義務之受讓人，故備位原告朱婉君及柯富耀2人主張其與被告間存有有買賣契約關係，並依瑕疵擔保及不完全給付等責任，殊屬無據。況備位原告僅為系爭社區全體區分所有權人中之部分人，備位原告既主張係依買賣契約關係為請求，而備位原告並未受其他人之委任，則備位原告為何得以全體區分所有權人作為計算請求金額之基礎。
（八）有關先位原告於109年6月3日民事聲明追加三狀中所主張
之缺失部分（即追加33萬2,795元部分），均非事實。茲分述如下：
⑴「UHF長距離感應卡及無線遙控器雙系統控制」、「倒數讀
秒LED」兩部分，被告於銷售廣告中固有規劃設置，但於社區工程完工後，卻發現裝置該設備並無太大實益，嗣經原告第一任管理委員會之同意而未裝設，並非被告故意不裝設。又裝置前開兩設備所需費用僅需3萬元，原告可選擇由被告給付3萬元做為替代履行，或由被告裝置該兩項設備於東站雙城社區。被告已向廠商購買前開設備，並於原告所指定之期日進場實施安裝作業完畢。
⑵「健身房跑步機及電視螢幕」部分：
被告已為東站雙城社區於健身房中設置跑步機1台、腳踏車7台，顯已符合需求，原告要求被告再增設一台電視或主張請求1萬元做為替代履行，被告同意。
⑶「公共設施高爾夫球推桿果嶺」部分：
被告確有於東站雙城社區之空地上設置「高爾夫球推桿果嶺」，其上並有洞口及插旗，此有照片2張可資為証。
⑷「入口處設置宅配儲藏室」部分：
被告確有於東站雙城社區大廳之管理人員座位後方設置有諸多櫥櫃作為「宅配儲藏室」，此有照片2張可資為證証（照片上貼紅色春聯的櫥櫃），但因原告任意於櫥櫃內堆置椅子2張及諸多雜物，致無太多空間可暫時置放宅配包裹，足見係原告任意改變廚櫃之使用用途，而非被告未依約施作「宅配儲藏室」之設備，灼然至明。
⑸「電動車充電源線」部分：
被告確有於東站雙城社區之地下一樓設置3處「電動車充電源」、地下二樓設置2處「電動車充電源」，此有照片5張可資為証。
⑹「宅配冰箱」部分：
就此部分，被告願意提供一台冰箱或冷凍櫃予東站雙城社區，作為宅配冰箱，或由被告給付1萬5,000元做為替代履行。
（九）為此聲明：原告先、備位之訴及假執行之聲請均駁回；如受不利益之判決，請准供擔保免為假執行。
三、本院之判斷：
（一）原告主張張惠婷及備位原告等（不含備位原告朱婉君及柯富耀2人）在內之東站社區區分所有權人陸續向被告預購其所興建之東站社區大樓建物，被告於興建完成後業已移轉專有部分及公共設施部分所有權之持分比例予備位原告等人，有建物登記謄本在卷可稽，並為兩造所不爭，自堪信為真正。又原告先位主張東站管委會得依據東站雙城區分所有權人與被告間之房屋預定買賣契約，請求被告就系爭大樓公共設施瑕疵，負瑕疪擔保及不完全給付之債務不履行損害賠償責任，無非以其為依據公寓大廈管理條例第3條第9 款所定「為執行區分所有權人會議決議事項及公寓大廈管理維護工作，由區分所有權人選任住戶若干人為管理委員」設立之組織，依民事訴訟法第40條第3 項、公寓大廈管理條例第38條第1 項等規定具有訴訟法上當事人能力，而系爭大樓共用及公共設施部份由其點收及管理，為其依據。然查：
⑴按公寓大廈管理委員會之職務，包括共用部分、約定共用
部分及其附屬設施設備之點收及保管；又起造人應將公寓大廈共用部分、約定共用部分與其附屬設施設備：設施設備使用維護手冊及廠商資料、使用執照謄本、竣工圖說、水電、機械設施、消防及管線圖說，於管理委員會成立或管理負責人推選或指定後七日內會同政府主管機關、公寓大廈管理委員會或管理負責人現場針對水電、機械設施、消防設施及各類管線進行檢測，確認其功能正常無誤後，移交之。前項公寓大廈之水電、機械設施、消防設施及各類管線不能通過檢測，或其功能有明顯缺陷者，管理委員會或管理負責人得報請主管機關處理，其歸責起造人者，主管機關命起造人負責修復改善，並於1 個月內，起造人再會同管理委員會或管理負責人辦理移交手續，公寓大廈管理條例第36條第11款、第57條固分別定有明文。惟查東站管委會於本件執以請求賠償之依據，乃東站社區區分所有權人與被告間之房屋預定買賣契約，而此項權利之主張，並不屬於其點收及保管系爭大廈共用部分之職務範疇，且上開條文，亦未賦予管理委員會得直接依據住戶與起造人間之契約關係而為請求之權利，自不能僅以東站管委會就系爭大樓之公共設施有點收保管之權，即認其得當然行使各區分所有權人與被告間買賣契約之權利。
⑵又按公寓大廈管理委員會設有主任委員，對外代表管理委
員會，且有一定之組織及事務所，以公寓大廈之管理維護為目的，具有繼續之性質，並依法收取公共基金並設專戶儲存而有獨立之財產，公寓大廈管理條例第3 條第9 款、第18條第3 項、第29條定有明文，是公寓大廈管理委員會應屬非法人團體，而民事訴訟法第40條第3 項及公寓大廈管理條例第38條第1 項之規定，僅賦予程序上之當事人能力，並非實體上之權利能力。先位原告提起本件訴訟，其當事人訴訟能力之要件並無欠缺，並具有訴訟實施權或訴訟行為權，即就具體訴訟可為訴訟當事人之資格，並得受本案之判決，其當事人即為適格，仍非等同先位原告得主張實體法上請求權，此乃屬不同層次的課題。又非法人團體雖無權利能力，然因日常用其團體之名義為交易者比比皆是，是非法人團體除法律有明文規定或依其性質不得享受權利、負擔義務外，尚難謂與之為法律行為或其為之法律行為一概無效。是以，東站管委會能否被認為係經區分所有權人授權而取得其所主張之瑕疪擔保責任及債務不履行損害賠償請求權，自應視該事項是否屬於其法定職務之範圍而定。經查，公寓大廈之管理委員會，係指為執行區分所有權人會議決議事項及公寓大廈管理維護工作，由區分所有權人選任住戶若干人為管理委員所設立之組織，公寓大廈管理條例第3 條第9 款定有明文，顯見公寓大廈管理委員會之權責，僅在執行區分所有權人會議決議事項及公寓大廈管理維護工作，並不包括行使各住戶與建商間因買賣契約所生之民事求償權，故本件東站管委會於非屬其法定權責之對被告行使民事求償權之事項，應無權利能力。
⑶綜上，原告主張東站管委會有直接向被告請求負買賣契約
瑕疪擔保責任及買賣契約不完全給付之債務不履行損害賠償等權利，顯非可採，其先位請求自不能准許。
（二）原告又主張備位原告張惠婷等50人向被告購買東站雙城社區建物(含基地)，並由東站管委會進行公設點交。惟經順輝公司於107年2月26日為初步鑑定，結果發現被告就系爭建物之公共設施給水系統、排水系統、發電機設備、電氣設備、照明設備及通風設備等有多項缺失。經東站管委會於107年6月5日、同年9月14日催告被告定期修繕未果，爰依民法第226條、第227條債務不履行規定，請求損害賠償及第354條、第359條、第630條瑕疵擔保規定請求減價云云。被告則抗辯備位原告等人未與其簽訂買賣契約，且訴外人順輝公司係東站管委會所自行委託，所為報告難期公正，原告不得請求瑕疪擔保或債務不履行損害賠償等語。
經查：
⑴按物之出賣人，對於買受人應擔保其物依第373條之規定
危險移轉於買受人時，無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用，或契約預定效用之瑕疵，民法第354條第1項定有明文。又買受人得向出賣人請求不履行之損害賠償者，以買賣之物缺少出賣人所保證之品質為限，若出賣人就標的物之品質未有特別之保證時，縱有瑕疵，買受人亦僅得解除契約或請求減少價金，而不得請求損害賠償，此觀之民法第359條、第360條之規定自明。是故得主張民法354條瑕疵擔保請求權之權利主體，應為買賣關係之買受人，倘買受人買受標的物後，再經轉手出賣予第三人，第三人如欲主張瑕疵擔保請求權，依債之相對性，僅得其前手請求，而不得向前前手之出賣人請求，如此始符民法規範瑕疵擔保規定之本旨。⑵查備位原告朱婉君係向訴外人蕭方瑜買受苗栗縣○○鎮○○路0
號7樓房地，備位原告柯富耀則向訴外人姚泊昌買受苗栗縣○○鎮○○路00號9樓房地等情，有不動產買賣契約書在卷可稽（見本院卷三第217至243頁），足見備位 原告朱婉君、柯富耀並非向被告公司直接受前開房地，是被告抗辯備位原告朱婉君、柯富耀部分，並未與被告公司簽訂房屋土地買賣契約書，其非與被告間買賣契約之買受人，原告朱婉君、柯富耀不得依瑕疵擔保、不完全給付等相關規定向被告主張權利，即為有據。至原告雖主張依系爭房屋預定買賣契約書第29條約定：「本契約約定事項之效力及於雙方之受讓人、管理人、繼承人及承租人」，備位原告朱婉君及柯富耀2人為系爭房屋受讓人，自得依前開約定及公寓大廈管理條例第24條第1項規定主張本件權利云云。
惟查前開房屋預定買賣契約書第29條約定係指受讓該房屋預定買賣契約書權利義務之人，備位原告朱婉君及柯富耀2人均未與被告另簽立契約承受其前手之權利義務，而係自行向其前手買受東站社區之區分所有建物取得建物所有權而已，顯未受讓其前手依房屋預定買賣契約與被告發生權利義務關係，亦不因之承當契約而成為債權債務主體，自無從以前揭買賣契約買受人之地位，請求被告公司負瑕疪擔保或不完全給付之契約責任。另公寓大廈管理條例第24條第1項「區分所有權之繼受人，應於繼受前向管理負責人或管理委員會請求閱覽或影印第三十五條所定文件，並應於繼受後遵守原區分所有權人依本條例或規約所定之一切權利義務事項」規定，係規範區分所有權之繼受人應繼受前區分所有人依公寓大廈管理條例、社區規約之規定及區分所有權人會議決議所有權利義務，以維護區分所有關係之一貫性，並不包含前手與他人間之其餘法律關係，原告上開主張，顯有誤會，併予敘明。
⑶又本院經兩造合意囑託中華民國電機技師公會就東站社區
公共設施有無原告所主張之瑕疪，並就瑕疵之修復合理費用予以鑑定，已由該會於109年7月17日以電機技師（全國）字第10907252號函提出鑑定報告書在卷可參（見本院卷二第338頁，鑑定書外放）。鑑定結果為：⒈編號1原告主張各棟住戶管道間自來水管路材質與圖面不符
，圖面標示SUS不鏽鋼管，現況為PVC塑膠管，經查圖面未標示SUS不鏽鋼管，並無瑕疪。
⒉編號2甲、乙棟下水池揚水馬達電流與實際規格15HP不符合
、編號4各棟下水池揚水控制設備設置緩起緩停裝置，現況為一對二啟動器，日後單機異常恐有現場人員無法立即排除異常情形，建議增設一對一單機可切停裝置、編號5-1增設排洩閥、編號5-2揚水系統主幹管路未設置洩水裝置、編號6圖面標示各棟(三處)揚水管材質1/2 SUS不鏽鋼與現況為PVC材質不符合、編號8-1各棟各樓層未設置管道間維修口、編號8-2揚水系統給水主要管路管道間未設置專用維修口(三處)、編號9-1建議增設減壓裝置、編號9-2增設減壓、減震裝置、編號12ATS緊急發電機未裝設欠相保護裝置、編號19外排管路清潔孔設置與圖面不符，無法達到疏通功能等，經鑑定均無瑕疪。
⒊編號15-1地下室接地測試箱端子座末端未接及電線裸露、
編號15-2地下室乙棟接地線未裝設及電線裸露(一處）、編號18三平路7號11樓灑水設備壓力過大，自動灑水等，被告已改善完畢。
⒋編號3-1全區給水下水池未設集水坑(三處)、編號3-2全區
無60x60維修孔及給水下水池地面分離(基礎分離處未設維修孔三處)、編號3-3各棟下水池槽體內未設置集水坑(三處)、編號3-4各棟下水池未設置集水坑及基礎分離維修口，尚未修繕完畢，修補之合理費用為126,481元。⒌編號7水池裝置原使用水銀浮球，原告要求被告改用其他浮
球替代，依竣工圖E-12、 E-13施作電極棒三組，修補費用併16-2、16-3計價。
⒍編號10揚水系統未設置水鎚吸收器(全區)，尚未修繕完畢，修補之合理費用為144,144元。
⒎編號11: ATS緊急發電機甲、乙、丙棟未能遠端啟動，尚未修繕完畢，修補之合理費用為20,000元。
⒏編號13-1匯流排槽應在明顯外部標示所設計之額電電壓等
資料，尚未修繕完畢，修補之合理費用為8,820元。⒐編號13-2配電箱應標示額定電壓等資料、編號13-3水池、
落瀑景觀照明設備變壓器防水箱一側未設置漏電開關及箱體未標示、編號13-4住戶端電表未使用電腦標示戶別，及電箱未設置廠商名稱及配線圖等，除漏電開關外，尚未修繕完畢，修補之合理費用為38,220元。
⒑編號14-1、14-2、14-3三處地下室停車場燈光照明建議下
移，尚未修繕完畢，修補之合理費用為19,425元。⒒編號16-1盤面編號MPII未設置狀態監控接點、故障監控接
點、高水位警報接點、低水位警報接點，尚未修繕完畢，修補之合理費用為13,650元。
⒓編號16-2水池控制器未使用極棒接點控制，現場使用水銀
浮球替代、16-3全區水池控制現況浮球，建議使用極棒接點控制，尚未修繕完畢，3處修補之合理費用為22,362元。
⒔編號17進排風主機設置於管道間內並未設置同等大小維修
尺寸口，日後不易維修檢測，尚未修繕完畢，修補之合理用為64,050元。
⒕以上修補之合理費用總額為457,152元。
查兩造就上開鑑定結論均無意見，本院亦認中華民國電機技師公會為就電機方面具有相當之專業能力，與兩造復無利害關係，所為鑑定結果應堪採信。
⑷按因可歸責於債務人之事由，致為不完全給付者，債權人
得依關於給付遲延或給付不能之規定行使其權利。因不完全給付而生前項以外之損害者，債權人並得請求賠償。又買受人因物有瑕疵，而得解除契約或請求減少價金者，其解除權或請求權，於買受人依第356條規定為通知後6個月間不行使或自物之交付時起經過5年而消滅。前項關於6個月期間之規定，於出賣人故意不告知瑕疵者，不適用之。民法227條、第365條分別定有明文。債務不履行，除消極不給付的債權侵害之「給付遲延」及「給付不能」外，尚包括積極的債權侵害之「不完全給付」，是項債務不履行，依民法第227第1項規定，因可歸責於債務人之事由，致為不完全給付者，債權人得依關於給付遲延或給付不能之規定行使其權利。該條所稱之不完全給付，係就「瑕疵給付及加害給付」而為規範，必以契約成立前給付可能，嗣後給付內容不符合債務本旨，違反信義與衡平原則，而積極的債權侵害，始足稱之。物之出賣人就其交付之買賣標的物，有應負擔保責任之瑕疵，其瑕疵係於契約成立後始發生者，出賣人除負物之瑕疵擔保責任外，同時構成不完全給付之債務不履行責任。又物之瑕疵擔保責任與不完全給付之債務不履行責任，其法律性質、構成要件及規範功能各不相同。買受人如主張出賣人應負不完全給付之債務不履行責任，而請求其賠償損害時，無民法第356條規定之適用（最高法院92年度台上字第882號判決意旨參照）。
⑸原告主張東站管委會成立後與被告進行公設點交，經訴外
人順輝公司於107年2月26日為初步鑑定發現公共設施有諸多缺失，東站管委會分別於107年6月5日、同年9月14日催告被告定期修繕未果，業據提出機電設備總檢、東站社區管委會函在卷可稽（見本院卷一第29至61頁、第67頁），被告則以東站管委員於105年11月16日即以東站函字第10511001號函檢附機電設備總檢報告予被告，並要求被告進行改善，惟原告於107年10月12日始提起本訴，依民法第365條之規定，其請求權已因通知後6個月間不行使而消滅置辯，並提出東站管委會函為證（見本院卷一第197頁）。經查，東站管委會確於105年11月16日即以前揭函文檢附順輝公司機電設備總檢報告電子檔予被告，要求被告安排開會進行討論，惟原告係於107年10月12日始提起本件訴訟（見本院卷一第4頁），嗣後再於107年12月5日、108年4月2日、109年6月24日、109年8月21日陸續追加黃麟珠等共50人為原告。是備位原告等50人是否有違上開民法第365條所規定6個月除斥期間，確有疑義。惟系爭大樓之設備業經本院囑託中華民國電機技師公會前往現場勘查後鑑定有如上開所示之瑕疵，是被告公司所交付之買賣標的物自不符合債之本旨，違反信義與衡平原則，其瑕疵亦於契約成立後始發生，同時顯係可歸責於被告公司之事由，且被告公司經協調及起訴迄今仍未修復。又備位原告張惠婷等48人為第一手買受人，故備位原告張惠婷等48人爰依民法第227條之規定，以上開瑕疵修補之費用457,152元作為損害賠償，誠屬允當。
（三）原告又主張被告公司於銷售廣告內容刊登設置「UHF長距離感應卡及無線遙控器雙系統控制」、「倒數讀秒LED」、「健身房跑步機及電視螢幕」，「公共設施高爾夫球推桿果嶺」、「入口門設置宅配儲藏區」、「電動車充電源線」、「宅配冰箱」等，惟實際均未設置。依消費者保護法第22條及公平交易法第21條規定，被告公司既有廣告不實，其亦得依債務不履行、瑕疵擔保及消費者保護法第51條規定請求賠償33萬2,795元等情，業據提出被告公司銷售廣告在卷可參（見本院卷二第37至43頁）。查被告公司於系爭大樓銷售廣告建材與設備中，確載有「車道出入口車道門採用快速捲門，附設UHF長距離感應卡及無線遙控器雙系統控制」、「車道出入口鐵捲門設置防壓功能，並配置倒數讀秒LED以防車輛不當跟隨…」、「利用公共空間設置宅配儲藏區及冰箱」、「地下室設機車位，提供住戶停放使用。並於適當處預留電動車充電源線…」，另銷售廣告彩色圖片亦印有「健身房跑步機及電視螢幕」、「公共設施高爾夫球推桿果嶺」等情，足見前開廣告內容應視為契約之一部。茲就原告上開請求審酌如次：
⑴「UHF長距離感應卡及無線遙控器雙系統控制」、「倒數讀
秒LED」等設施，被告於訴訟中已向廠商購置前開設備安裝作業完畢，為兩造所不爭（見本院卷三第254頁）。
⑵「健身房跑步機及電視螢幕」部分：
被告辯稱其已為東站社區於健身房中設置跑步機1台、腳踏車7台，業據提出照片為證（見本院卷二第318頁），原告要求被告再增設一台電視，經兩造同意以1萬元做為替代履行（見本院卷三第144頁）。
⑶「公共設施高爾夫球推桿果嶺」部分：
被告抗辯其確有於東站社區之空地上設置「高爾夫球推桿果嶺」，其上並有洞口及插旗，並提出照片2張為證（見本院卷二第320頁），原告同意不再請求此部分之割草機金額（見本院卷三第9頁）。
⑷「入口處設置宅配儲藏室」部分：
被告抗辯其確有於東站社區大廳之管理人員座位後方設置有櫥櫃作為「宅配儲藏室」，並提出照片2張為證（見本院卷二第322頁），足見原告確已預留空間設置宅配儲藏室，是此部分原告之請求即無理由。
⑸「電動車充電源線」部分：
被告確有於東站雙城社區之地下一樓設置3處「電動車充電源」、地下二樓設置2處「電動車充電源」，業據其提出照片5張可資佐證（見本院卷二第324至326頁），堪認被告已履行其義務，告是認原告此部分請求為無理由。
⑹「宅配冰箱」部分：
兩造同意由被告給付1萬5,000元予原告做為替代履行（見本院卷三第144頁）。
⑺從而，原告此部分之請求，於2萬5,000元範圍內為可採，逾此部分之請求，不能准許。
（四）原告復主張本件依被告銷售廣告地下1樓及地下2樓均配備機車位1位予每一區分所有權人，且被告與預售屋買受人訂定車位買賣預定合約書時，亦將機車位載明於車位平面圖，則兩造預定合約書設置「每戶專屬」機車位，即「每戶專屬」機車位為買賣契約之內容，惟依社區建築圖平面圖，被告向主管機關申請地下1樓及地下2樓使用執照時，並未申請機車位設置。依消費者保護法第22條規定及公平交易法第21條規定，本件被告廣告不實，虛設機車停車位，造成社區區分所有權人機車停車位之損失。爰依民法第第226條、第227條債務不履行規定，請求損害賠償，第354條、第359條、第360條瑕疵擔保規定請求減價及消費者保護法第51條規定請求賠償132萬1,739元云云。惟按，消費者保護法第22條規定，企業經營者應確保廣告內容之真實，其對消費者所負之義務不得低於廣告之內容，並未明定「廣告為要約」或「廣告必為契約內容之一部」，故消費者如信賴廣告內容，依企業經營者提供之廣告訊息與之洽談而簽訂契約，於契約中雖未就廣告內容再為約定，企業經營者所應負之契約責任，仍及於該廣告內容，該廣告固應視為契約之一部。惟簽訂契約時倘雙方已就廣告內容另為斟酌、約定，則縱其廣告內容不實，應受消保法或公平交易法之規範，仍難逕謂該廣告為要約或已當然成為契約之一部（最高法院92年度台上字第2694號判決參照）。
查被告雖於東站社區之銷售廣告平面圖上雖有標示將來預留機車停車之位置127個，但被告並未以文字標明其為機車停車位，且於建材＆設備部分亦無任何關於機車停車位之文字記載（見本院卷一第70頁、171頁、卷二第39頁），足見被告並未於廣告文宣上保證向建管單位申請機車停車位之設置。參以被告與東站社區住戶程品毅所簽定之車位買賣預定合約書（見本院卷二第103至115頁）內容觀之，雙方僅就汽車停車位有價金之約定，至機車停車位，則附隨標示於程品毅所購買之地下1樓編號第82號停車位旁，並以手寫加註「機車由28號車位優先選用」（見本院卷二第113頁），足見雙方就「機車停車位」之空間劃設並無買賣之行為存在，被告公司係將東站大樓地下1、2樓之停車空間，除原依買賣契約、分管契約書已約定專用部分外，其餘共有部分，協助東站管委員劃設機車停車位供住戶停放機車並加以管理而已，並未構成房屋預定買賣契約之一部分，至為明灼。況原告亦不否認被告於系爭建物興建完成後，即在東站社區之地下1、2樓劃設131個機車停車位並予以編號，嗣由東站管委會成立後接管並安排全體區分所有權人以抽簽方式決定各該自使用位置，自不能認此為廣告不實，或低於廣告內容。從而，依被告公司銷售廣告關於機車停車位之內容，實難認有何虛偽不實或引人錯誤，或低於廣告內容之情，即無違反原告所指公平交易法第21條、消費者保護法第22條之可能。再者，被告並未與預售屋購買者約定機車停車位之對價，亦未承諾向建管單位申請合法之機車停車位設置，嗣並已於共用部分劃設機車停車位供住戶停放機車並加以管理而已，亦無債務不履行或物之瑕疪擔保情事，是原告依民法第226條、第227條、第354條、第359條、第360條及消費者保護法第51條規定請求被告賠償132萬1,739元，均無理由。
（五）末查，原告張惠婷復主張其東站社區即苗栗縣○○鎮○○路0號11樓區分所有權人，於107年3月23日晚間11點50分，家中客廳其中一個消防灑水頭突然掉落，並開始大量噴水，造成家中約12坪面積淹水，天花板、系統櫃及木地板、布沙發等因之受損，經昇陽消防公司初步會勘認因本樓層水壓過大，造成系統故障而於最脆弱之灑水頭噴水。爰依民法第226條、第227條、第359條、第360條規定請求被告賠償其所受損失34萬7,550元(計算式：裝潢及家具損害24萬2,650元＋1萬4900元＋施工期30日，原告在外租屋以一日3,000元計算共9萬元)等語。惟按因可歸責於債務人之事由，致為不完全給付者，債權人得依關於給付者，債權人得依關於給付遲延或給付不能之規定行使其權利，民法第22
7 條定有明文。而不完全給付之債務不履行責任，須因可歸責於債務人之事由致提出不符合債務本旨之給付始足當之。原告主張被告所交付之系爭房屋有前開不完全給付之債務不履行情事，自應就被告未依債之本旨所提出之給付物有瑕疵負其舉證之責。查原告張惠婷所為上開主張，無非係以其提出之灑水頭及水管壓力表照片、裝修工程報價單及網路沙發廣告價格截圖影本各1份為證（見本院卷一第62至56頁、卷二第431至541頁），然前揭照片均未記載拍攝時間及地點，且照片僅能顯示灑水頭及水管壓力數值之外觀，如何能據以認定係因被告所設置之消防設施有瑕疪，導致於水壓過大時原告張惠婷家中之灑水頭因而掉落噴水？再者，原告張惠婷所居住之該層樓並非僅其一戶，若因灑水設備壓力過大而造成灑水頭掉落自動灑水，何以未聞同樓層之其他住家有此現象？況被告就東站社區所施作之消防設備於104年4月16日業經苗栗縣政府實施抽驗結果符合規定，有苗栗縣政府消防局函文在卷可稽（見本院卷一第198頁），而東站社區至目前為止，除先位原告張惠婷主張有發生消防灑水頭故障灑水情形外，並無其他人反應有此情事。參以東站管委會曾以先位原告所稱「消防灑水頭灑水事件」向苗栗縣政府提出陳情，經苗栗縣政府函請東站管委會就下列疑點提出說明：（一）專有部分區分所有權人於專有部分裝潢時，是否依規定向本府申請室內裝修許可？如有，請提供相關許可證明。（二）專有部分區分所有權人於專有部份裝潢時，是否因裝修室內天花板，有變動消防灑水頭之高低位置？如有，因涉及消防設備之變動，裝潢施工單位是否領有相關合格施工證照？如有，請提供相關證照等情，有被告提出之苗栗縣政府消防局函文在卷可稽（見本院卷一第198頁）。然東站管委會及原告張惠婷對此迄未向苗栗縣政府提出說明，足見原告張惠婷住家縱有灑水頭掉落灑水而發生設施損毀情事，亦未必與被告之消防設施之設置有因果關係。況原告所提出原證7、原證21所示之內容僅係原告委請廠商就欲維修之系統櫃連裝修工程進行估價及網路沙發廣告價格而已，實際上有無該等費用支出亦未見原告舉證證明，原告張惠婷遽以該估價單請求被告賠償，尚難採憑。是原告張惠婷主張其因被告交付之消防設施有瑕疪而受有損害，並依民法第226條、第227條、第359條、第360條規定請求被告賠償34萬7,550元，核無理由，不應准許。
(六）綜上，被告對向其承購東站社區大樓共用部份及公共設施之全部承買人所應負之不完全給付損害賠償金額應為48萬2,152 元（457,152＋25,000＝482,152 ），而原告游俊惠等人所有共用部分之權利範圍如附表所示，亦有建物登記謄本及兩造所不爭執之公共設施持分比例表在卷可稽（見本院卷二第121至310頁、卷三第259頁），是經以原告游俊惠等48人如附表一所示之系爭大樓公用部份持分比例計算（即前開金額乘以個人持分比例）後，應賠償原告游俊惠等48人之金額為如附表一所示。又按給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。其經債權人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他相類之行為者，與催告有同一之效力；遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息。應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為5%。民法第229 條第2 項前段、第233 條第1 項前段、第20
3 條分別定有明文。本件游俊惠等48人之請求為未確定期限之債務，依法應為催告，被告始負給付法定遲延利息之責任，而原告張惠婷、游俊惠、郭思祺、陳欣佑、何如玉係於107年11月8日以民事起訴狀繕本為送達之催告，原告黃麟珠、顏慧如、劉芳岑、范振福、張鳳文、王天慶、黃書緯、林志傑、張曜鏑、鄒富凱、沈文仁、劉珮君、謝庚達、陳妤蓁、賴瑞添、溫俊義、葉家帆、沈君蓉、徐伯瑄、陳軍皓、黃金達、巫佩珊等人則於107年12月5日以民事聲明追加一狀為送達催告，原告盧亭婷、鄭佳旻、葉君奕、鄭文豐、楊誠光、彭馷涔等6人則於108年4月2日以民事聲明追加二狀為送達催告，原告林浚鵬、莊鈺秀、程品毅、柯志勳、丁振原、王誠志、邱昱棠、黃仁宏、陳信遑、廖倩玉、吳宜修、徐苑斐、楊惠如、王家琪等14人於109年6月24日以民事聲明追加四狀為送達催告，原告張堂振則於109年8月21日以民事辯論意旨狀為送達催告，依前開規定，原告張惠婷等 5人併請求自107年11月9日起，原告黃麟珠等22人請求自107年12月6日起，原告盧亭婷等6人請求自108年4月3日起，原告林浚鵬等14人請求自109年6月25日起，原告張堂振請求自109年8月22日起，均至清償日止，按年息5%計算之利息，亦屬有據。
四、從而，原告據以提起本訴，先位請求被告應給付東站管委會，因東站管委會非實體權利人而於法無據，難予准許，應予駁回；至備位請求被告應給付張惠婷等48人各如附表一所示之金額及如附表二所示法定遲延利息範圍內，為無不合，應予准許；逾該部份之範圍，則屬無據，應予駁回。
五、本件原告勝訴部份，因命被告給付未逾50萬元，爰依職權宣告假執行，並酌定如附表二相當擔保金額為被告免為假執行之宣告。至原告敗訴部份，原告假執行宣告之聲請已因訴遭駁回失其依據，爰予駁回。
六、本件事證明確，兩造其餘攻擊、防禦及所提證據，均與本判決結果不生影響，爰不一一論述，附此敘明。
七、據上論結，原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第79條、第85條第1 項、第389 條第1 項第5 款、第39
2 條第2 項，判決如主文。中 華 民 國 110 年 2 月 23 日
民事第一庭法 官 楊明箴以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀（須按他造當事人之人數附繕本）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 110 年 3 月 2 日
書記官 劉亭筠附表一：
編號 姓名 戶別 住址 公設持分 金額（新幣） 1 張堂振、黃麟珠 A5 苗栗縣○○鎮○○路0號5樓 86/10000 4,147元 2 林浚鵬、莊鈺秀 A6 苗栗縣○○鎮○○路0號6樓 86/10000 4,147元 3 盧亭婷 A9 苗栗縣○○鎮○○路0號9樓 86/10000 4,147元 4 程品毅 A12 苗栗縣○○鎮○○路0號12樓 86/10000 4,147元 5 顏慧如 B3 苗栗縣○○鎮○○路0號3樓 86/10000 4,147元 6 劉芳岑 B6 苗栗縣○○鎮○○路0號6樓 86/10000 4,147元 7 鄭佳旻 B13 苗栗縣○○鎮○○路0號13樓 86/10000 4,147元 8 何玉如 C5 苗栗縣○○鎮○○路0號5樓 82/10000 3,954元 9 柯志勳 C7 苗栗縣○○鎮○○路0號7樓 82/10000 3,954元 10 范振福 C8 苗栗縣○○鎮○○路0號8樓 82/10000 3,954元 11 丁振原 C9 苗栗縣○○鎮○○路0號9樓 82/10000 3,954元 12 張惠婷 C11 苗栗縣○○鎮○○路0號11樓 77/10000 3,713元 13 張鳳文 D3 苗栗縣○○鎮○○路0號3樓 82/10000 3,954元 14 葉君奕 D4 苗栗縣○○鎮○○路0號4樓 82/10000 3,954元 15 王誠志 D7 苗栗縣○○鎮○○路0號7樓 82/10000 3,954元 16 王天慶 D9 苗栗縣○○鎮○○路0號9樓 77/10000 3,713元 17 黃書緯 D10 苗栗縣○○鎮○○路0號10樓 77/10000 3,713元 18 邱昱棠 D11 苗栗縣○○鎮○○路0號11樓 82/10000 3,954元 19 郭思祺 D12 苗栗縣○○鎮○○路0號12樓 82/10000 3,954元 20 彭馷涔 店G 苗栗縣○○鎮○○路0號 67/10000 3,230元 21 黃仁宏 E4 苗栗縣○○鎮○○路00號4樓之1 80/10000 3,857元 22 林志傑 E5 苗栗縣○○鎮○○路00號5樓之1 80/10000 3,857元 23 張曜鏑 E6 苗栗縣○○鎮○○路00號6樓之1 76/10000 3,664元 24 鄒富凱 E7 苗栗縣○○鎮○○路00號7樓之1 80/10000 3,857元 25 陳信遑 F4 苗栗縣○○鎮○○路00號4樓之2 81/10000 3,905元 26 鄭文豐 F6 苗栗縣○○鎮○○路00號6樓之2 76/10000 3,664元 27 楊誠光 F7 苗栗縣○○鎮○○路00號7樓之2 76/10000 3,664元 28 沈文仁 F11 苗栗縣○○鎮○○路00號11樓之2 81/10000 3,905元 29 劉珮君 F12 苗栗縣○○鎮○○路00號12樓之2 81/10000 3,905元 30 謝庚達 F13 苗栗縣○○鎮○○路00號13樓之2 81/10000 3,905元 31 游俊惠 G2 苗栗縣○○鎮○○路00號2樓 76/10000 3,664元 32 陳妤蓁 G5 苗栗縣○○鎮○○路00號5樓 80/10000 3,857元 33 廖倩玉 G9 苗栗縣○○鎮○○路00號9樓 80/10000 3,857元 34 賴瑞添 G11 苗栗縣○○鎮○○路00號11樓 76/10000 3,664元 35 溫俊義 H4 苗栗縣○○鎮○○路00號4樓 81/10000 3,905元 36 葉家帆 H8 苗栗縣○○鎮○○路00號8樓 80/10000 3,857元 37 吳宜修 H10 苗栗縣○○鎮○○路00號10樓 80/10000 3,857元 38 沈君蓉 H13 苗栗縣○○鎮○○路00號13樓 80/10000 3,857元 39 徐伯瑄 I2 苗栗縣○○鎮○○路00號2樓 79/10000 3,809元 40 陳軍皓 I3 苗栗縣○○鎮○○路00號3樓 79/10000 3,809元 41 徐菀斐 I4 苗栗縣○○鎮○○路00號4樓 79/10000 3,809元 42 楊惠如 I5 苗栗縣○○鎮○○路00號5樓 83/10000 4,002元 43 王家琪 I6 苗栗縣○○鎮○○路00號6樓 83/10000 4,002元 44 黃金達 I7 苗栗縣○○鎮○○路00號7樓 79/10000 3,809元 45 陳欣佑 J2 苗栗縣○○鎮○○路00號2樓 83/10000 4,002元 46 巫佩珊 J4 苗栗縣○○鎮○○路00號4樓 79/10000 3,809元附表二：
編號 姓名 利息起算日 被告供擔保免為假執行金額 1 張堂振、黃麟珠 黃麟珠自107年12月6日起張堂振自109年8月22日起 4,147元 2 林浚鵬、莊鈺秀 109年6月25日起 4,147元 3 盧亭婷 108年4月3日 4,147元 4 程品毅 109年6月25日 4,147元 5 顏慧如 107年12月6日 4,147元 6 劉芳岑 107年12月6日 4,147元 7 鄭佳旻 108年4月3日 4,147元 8 何玉如 107年11月9日 3,954元 9 柯志勳 109年6月25日 3,954元 10 范振福 107年12月6日 3,954元 11 丁振原 109年6月25日 3,954元 12 張惠婷 107年11月9日 3,713元 13 張鳳文 107年12月6日 3,954元 14 葉君毅 108年4月3日 3,954元 15 王誠志 109年6月25日 3,954元 16 王天慶 107年12月6日 3,713元 17 黃書緯 107年12月6日 3,713元 18 邱昱棠 109年6月25日 3,954元 19 郭思祺 107年11月9日 3,954元 20 彭馷涔 108年4月3日 3,230元 21 黃仁宏 109年6月25日 3,857元 22 林志傑 107年12月6日 3,857元 23 張曜鏑 107年12月6日 3,664元 24 鄒富凱 107年12月6日 3,857元 25 陳信遑 109年6月25日 3,905元 26 鄭文豐 108年4月3日 3,664元 27 楊誠光 108年4月3日 3,664元 28 沈文仁 107年12月6日 3,905元 29 劉珮君 107年12月6日 3,905元 30 謝庚達 107年12月6日 3,905元 31 游俊惠 107年11月9日 3,664元 32 陳妤蓁 107年12月6日 3,857元 33 廖倩玉 109年6月25日 3,857元 34 賴瑞添 107年12月6日 3,664元 35 溫俊義 107年12月6日 3,905元 36 葉家帆 107年12月6日 3,857元 37 吳宜修 109年6月25日 3,857元 38 沈君蓉 107年12月6日 3,857元 39 徐伯瑄 107年12月6日 3,809元 40 陳軍皓 107年12月6日 3,809元 41 徐菀斐 109年6月25日 3,809元 42 楊惠如 109年6月25日 4,002元 43 王家琪 109年6月25日 4,002元 44 黃金達 107年12月6日 3,809元 45 陳欣佑 107年11月9日 4,002元 46 巫佩珊 107年12月6日 3,809元