臺灣新竹地方法院民事判決 107年度訴字第169號原 告 丰暘實業有限公司法定代理人 劉金春訴訟代理人 張堂歆律師被 告 鄭宗榮上列當事人間遷讓房屋等事件，本院於民國107年4月19日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應將門牌號碼新竹縣○○市○○○路○○號及新竹縣○○市○○○路○○巷○號地下一層之一之房屋全部騰空遷讓返還原告。
被告應自民國一０七年一月八日起至遷讓返還前項房屋之日止，按月給付原告新臺幣貳拾壹萬元。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔。
本判決第一項於原告以新臺幣肆拾柒萬捌仟元為被告供擔保後，得假執行；但被告如以新臺幣壹佰肆拾參萬參仟玖佰柒拾肆元為原告預供擔保，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
壹、程序方面按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第3款定有明文。本件原告原起訴請求：（一）被告應將門牌新竹縣○○市○○○路○○號及新竹縣○○市○○○路○○巷○號地下一層之一之房屋全部騰空遷讓返還原告。（二）被告應給付原告新臺幣（下同）8萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。（三）被告應自民國（下同）107年1月8日起至遷讓返還聲明第一項所示房屋之日止，按月給付原告28萬元。（四）第一、二項聲明願供擔保請准宣告假執行。嗣於107年3月27日言詞辯論期日撤回聲明第二項部分，核屬減縮應受判決事項之聲明，應予准許。
貳、實體方面
一、原告主張：
（一）緣坐落新竹縣○○市○○○路○○號及新竹縣○○市○○○路○○巷○號地下1層之1之房屋（下稱系爭房屋）全部係原告所有，於106年3月間與被告簽訂房屋租賃契約（下稱系爭租約），租賃期間自簽約即日起至108年12月31日止，約定應按月於每月5日前支付租金14萬元，押租金20萬元。詎被告自106年9月起皆未依約準時給付租金，須經原告多次催告始為繳納，且原應於106年11月5日支付之租金尚未支付，協商後原告同意該期租金展延至106年11月28日支付，惟被告仍未依約給付。
（二）按系爭租約第8條第2項約定：租賃期滿前，如任一方擬提前終止契約時，應於一個月前以書面通知他方，擬終止之一方應支付相當於二個月租金之違約金，甲方應返還押租保證金；乙方應將房屋依原狀交還甲方。查原告業於106年12月4日以竹東工研院郵局第31號存證信函，通知被告為提前終止契約之意思表示，並願支付被告相當於二個月租金之違約金，被告並應於函到一個月後即107年1月8日前將系爭房屋依原狀交還原告，屆期如未交還系爭房屋，將依租賃契約第8條第3項請求按日計算相當於日租金二倍之違約金。上開存證信函被告已於106年12月5日收受。是兩造間系爭租約已合法終止，被告即應於107年1月8日將系爭房屋依原狀交還原告，詎被告拒不履行。據此，爰依租賃物返還請求權，訴請被告將系爭房屋遷讓返還予原告，自屬合法有據。
（三）又本件租賃關係消滅後，被告繼續占用系爭房屋，獲有相當於租金之利益，原告因而受有不能使用收益之損害，且兩造既已約定系爭房屋之使用利益為每月14萬元，則原告得請求被告自終止租約後之107年1月8日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付原告14萬元相當於租金之不當得利。又依系爭租約第8條第3款約定：「乙方於終止租約後不交還房屋或清空點交者，自終止之翌日起至遷讓完成之日止，應支付甲方按日計算相當於日租金2倍之違約金」。換言之，原告得向被告請求月租金2倍之違約金即28萬元。為此，爰依系爭租約、民法第767條之規定，提起本件訴訟。並聲明：
１、被告應將門牌新竹縣○○市○○○路○○號及新竹縣○○市○○○路○○巷○號地下一層之一之房屋全部騰空遷讓返還原告。
２、被告應自107年1月8日起至遷讓返還聲明第一項所示房屋之日止，按月給付原告28萬元。
３、第一項聲明，原告願供擔保請准為假執行之宣告。
二、被告則以：伊承租系爭房屋經營音響店已十餘年，因近年景氣不好而拖欠租金，希望原告能寬限時間讓伊攤繳續租等語，資為抗辯。並聲明：原告之訴及假執行之聲請均駁回；如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
三、本院之判斷：
（一）按當事人約定租賃期限者，固應受期限之拘束，然若約定當事人之一方，得於期限屆滿前終止契約者，是即終止權之保留，為法律所許可。又承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物，民法第455條前段定有明文。查系爭租約第8條第2項約定：「租賃期滿前，如任一方擬提前終止契約時，應於一個月前以書面通知他方，擬終止之一方應支付相當於二個月租金之違約金，除另有約定外，甲方（即原告）應返還押租保證金；乙方（即被告）應將房屋依原狀交還甲方。」等語，即出租人或承租人之任一方，得於一個月前以書面通知他方終止租約，核屬兩造保留終止權之約定。是以，原告以被告未按時給付租金，而提前終止系爭租約，並於106年12月4日以竹東工研院郵局存證號碼31號存證信函，通知被告於函到一個月後即107年1月8日終止租約，並經被告於106年12月5日收受，有房屋租賃契約書、存證信函、掛號郵件收件回執等影本附卷可稽（見卷第8至15頁），且為被告所不爭執。應認系爭租約於107年1月8日起即終止，則依前揭規定，原告主張被告應將系爭房屋騰空遷讓返還，即屬有據。至系爭租約第8條第2項有關原告給付被告二個月違約金之約定，為保留終止權之代價，僅為法律效果，並非終止權之前提要件，併此敘明。
（二）次按民法第250條第1項規定：「當事人得約定債務人於債務不履行時，應支付違約金。」第2項規定：「違約金，除當事人另有訂定外，視為因不履行而生損害之賠償總額。其約定如債務人不於適當時期或不依適當方法履行債務時，即須支付違約金者，債權人除得請求履行債務外，違約金視為因不於適當時期或不依適當方法履行債務所生損害之賠償總額。」。經查，系爭租約第8條第3項約定：「乙方於租賃期滿或終止租約後不交還房屋或清空點交者，自期滿或終止日之翌日起至遷讓完成之日止，應支付甲方按日計算相當於日租金二倍之違約金」，而系爭租約業於107年1月8日終止，被告未依約於終止租約時遷讓返還系爭房屋，則原告依上開約定請求違約金，自屬有據。
（三）惟按約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額，民法第252條定有明文，而契約當事人約定之違約金是否過高，應依一般客觀之事實、社會經濟狀況、當事人實際上所受損害及債務人如能如期履行債務時，債權人可享受之一切利益（消極損害、預期利益等）為衡量標準。本院審酌被告長期租用系爭房屋經營音響店，所費不貲，於租賃關係終止後雖未依約履行遷讓返還系爭房屋之義務，惟原告所受積極損害、所失利益，通常為租金之收入及租金轉投資之收益等，而目前社會經濟處於存款低利率之狀況，原告所受損害難謂重大等情，認原告請求給付按租金2倍計算之違約金，尚屬過高，應予酌減為按月以租金1.5倍即21萬元計算違約金為適當，即被告應自107年1月8日起至騰空返還系爭房屋之日止，按月給付違約金21萬元。
四、綜上所述，原告本於租賃及所有物返還請求權之法律關係，請求被告將系爭房屋騰空遷讓返還予原告，並自107年1月8日起至返還系爭房屋之日止，按月給付違約金21萬元部分，為有理由，應予准許。逾此範圍之請求，為無理由，應予駁回。
五、兩造均陳明就原告訴之聲明第1項部分願供擔保，聲請宣告假執行或免為假執行，經核尚無不合，爰分別酌定相當之擔保金額宣告之。至於原告敗訴部分，其假執行之聲請亦失所附麗，則應予駁回。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及證據，經本院審酌後，認與判決結果不生影響，自無逐一詳予論駁之必要，附此敘明。
七、據上論結，原告之訴為一部有理由、一部無理由，應依民事訴訟法第79條、第390條第2項、第392條第2項，判決如主文。
中 華 民 國 107 年 5 月 4 日
民事第一庭 法 官 楊明箴以上正本證明與原本無異。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 107 年 5 月 7 日
書 記 官 劉亭筠