臺灣新竹地方法院民事判決 107年度訴字第110號原 告 簡坤池
傅貴香共 同訴訟代理人 李晉安律師複代理人 常家浩被 告 盧杏堂
盧杏村上列當事人間請求拆屋還地事件，本院於民國107年7月2日辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告主張：
(一)緣原告二人於民國103年間購買新竹市○○段○○○ ○號土地(以下同地段段名均省略) 欲興建房屋使用，於申請房屋建築執照測量土地時發現相鄰土地之地上物即被告盧杏堂所有之新竹市○○街○○巷○○號房屋( 下稱系爭14號房屋) 及被告盧杏村所有之新竹市○○街○○巷○○號房屋( 下稱系爭12號房屋) 有越界建築之事實。為維鄰居和睦情誼，兩造同意由被告各向原告購買越界建築部分之土地，雙方並於104 年4 月21日簽署不動產買賣契約書，嗣原告二人為便辦理土地分割，於104 年5 月5 日將原374 地號分割為374 、374-1 及374-2地號三筆土地，其中374-1地號土地及374-2地號土地( 下稱系爭土地 )即為前揭買賣契約書所載出售予被告盧杏堂、盧杏村之A、B土地。詎被告於原告辦妥土地分割事宜，欲重新申請建築執照、著手興建房屋之際，竟以「測量不實」為由拒絕給付土地買賣價金，並要求解除上開土地買賣契約。經多次協商未果，原告迫於無奈，始同意解除契約並返還訂金予被告。事後原告要求被告拆除房屋返還占用土地，均遭被告二人拒絕。
(二)查被告二人所有之系爭12號、14號房屋為未辦保存登記建物，其中系爭12號房屋越界占用系爭374-2地號土地1平方公尺；系爭14號房屋則占用系爭374-1地號土地8平方公尺的部分，依民法第767 條規定，被告自應拆除該部分之建物後，返還占用之土地予原告。另被告所有系爭房屋於原告購買系爭土地之前即占用系爭土地至今，顯獲得相當租金的不法利益，致原告受有相當租金的損失，原告自得請求被告二人返還相當於租金之不當得利。茲依系爭土地申報地價每平方公尺新臺幣( 下同) 11,200元之百分之10為計算標準，計算被告自原告104 年3 月26日取得系爭土地之所有權起，應給付之租金如下：
⒈被告盧杏堂部分：
被告盧杏堂所有系爭14號房屋占用系爭374-1 地號土地8 平方公尺，每年應支付租金8,960 元( 11,200元×10% ×8 ＝8,960)，其自104 年3 月26日起至107 年1 月31日占用，共計2 年10個月，應返還金額25,386元，並自107 年2 月2 日起按月給付747 元( 11,200元×10% ×8 ÷12≒747)予原告。
⒉被告盧杏村部分：
被告盧杏村之系爭12號房屋占用系爭374-2 地號土地1 平方公尺，每年應支付租金1,120 元( 11,200元×10% ×1 ＝1,120)，其自104 年3 月26日起至107 年1 月31日占用，共計
2 年10個月，應返還金額3,173 元，並自107 年2 月2 日起按月給付93元( 11,200元×10% ×1 ÷12＝93) 予原告。
(三)另關於內政部國土測繪中心(下稱國土測繪中心)之鑑定書及鑑定圖(下稱系爭鑑定書、鑑定圖)部分，系爭鑑定圖就系爭374-2地號上所標註之D、E、F、G、0、B、D點所圍繞的區域並無鑑定說明；又該紅色虛線房屋外牆應以「圍牆」為基準，而系爭12號房屋之圍牆是係位於D 、B 、0 界線上，此部分應予重測。再者，系爭鑑定書指系爭374-1 地號土地為系爭14號房屋占用面積僅為6 平方公尺，亦屬有誤，尚難憑此作為認定系爭12、14號房屋是否占用系爭土地之依據。
(四)為此聲明：⒈被告盧杏堂應將坐落系爭374-1 地號土地之系爭14號房屋逾
越兩造地界之1樓以上建物(1-3層)拆除(單層面積為8平方公尺，3層共24平方公尺)，並恢復原狀予原告二人。
⒉被告盧杏村應將坐落系爭374-2 地號土地上之系爭12號房屋
逾越兩造地界之1 樓以上建物( 1-3 層) 拆除( 單層面積為
1 平方公尺，3 層共3 平方公尺），並恢復原狀予原告二人。
⒊被告盧杏堂應給付原告25,386元，及自起訴狀繕本送達翌日起算至清償日正，按年息5%計算之利息。
⒋被告盧杏村應給付原告3,173 元，及自起訴狀繕本送達翌日起算至清償日止，按年息5%計算之利息。
⒌被告盧杏堂應自107年2月2日起按月給付747元予原告至返還土地止。
⒍被告盧杏村應自107年2月2日起按月給付93 元予原告至返還土地止。
二、被告則以：本地段土地於69年間辦理市地重劃完成後，糾紛不斷，嗣同段333 、372 、373 、374 、375 、376 地號土地所有人同意以72年12月9 日地籍界址標示補正處理記載表( 以下簡稱補正處理記載表) 所示之界址為據。補正後被告父親發現37
3 、375 地號中間界址線的F 點有錯誤，短少約50公分情形，經原374 地號土地所有人周先生同意後，申請地籍圖更正，經新竹市地政事務所於78年5 月20日辦理變更地籍界址標示補正調查後，從374 地號土地分割出5 平方公尺至373 地號土地，並更正界址如該次補正處理記載表所示。惟界址之
D 點自72年以來即記載錯誤，故與實際存在之D 點存在約27公分之誤差，雖經地政事務所將D 點改至較接近374 地號土地處，惟地籍圖並未修改，致發生測量出被告所有之系爭房屋越界占有系爭374-1 、374-2 土地號之情形。是以，375、373 地號土地與系爭374-1 、374-2 地號土地之界址，應如系爭鑑定書所示之A －B －C 連線，依此，系爭14、12號房屋係分別坐落於被告所有之373 、375 地號土地上，並未越界建築，占用原告系爭土地。從而，原告訴請被告拆屋還地及給付相當於不當得利之租金，洵無理由等語，資為答辯。並聲明：原告之訴駁回。
三、經查，原告於104 年間購買原374 地號土地，嗣分割為374、374-1 及374-2 地號三筆土地。鄰地即同段373 地號土地為被告盧杏堂所有，盧杏堂於該地興建系爭14號房屋；同段
375 地號土地為被告盧杏堂、盧杏村共有，被告盧杏村於該地興建系爭12號房屋等節，有土地登記謄本、房屋稅籍證明書、建築執照、使用執照等件在卷為憑( 見本院卷第10、11、32、33、35、36、48、49、73頁) ，且為兩造所不爭執，堪認為真正。
四、原告另主張被告盧杏村、盧杏堂所有系爭12、14號房屋越界建築，其中系爭14號房屋越界占用系爭374-1 地號土地8 平方公尺；系爭12號房屋則占用系爭374-2 地號土地1 平方公尺，被告應拆除上開房屋回復原狀，並給付相當於租金之不當得利乙節，惟為被告所否認，並以前詞置辯。職此，本件爭點應為：㈠系爭12、14號房屋坐落之375 、373 地號土地，與系爭374-1 、374-2 地號土地之界址為何？㈡系爭房屋是否越界建築？㈢原告請求被告拆除系爭房屋，並給付相當於租金之不當得利，有無理由？茲分述如下：
(一)系爭12、14房屋坐落之375、373地號土地，與系爭374-1、374-2地號土地之界址為何：
⒈經查：本件前經本院及兩造會同國土測繪中心至系爭374 -1
、374-2、373、374、375地號土地進行勘驗，並請國土測繪中心就兩造所指上開土地之界址進行測繪，經該中心以107年6 月5 日測籍字第1070001940號函檢附鑑定書圖表示：「本案係使用精密電子測距經緯儀在系爭土地附近施測導線測量及布設圖根導線點，經檢核閉合後，以各圖根導線點為基點，分別施測系爭土地、被告指界位置、建物及附近界址點，並計算其坐標值輸入電腦，以自動繪圖儀展繪於鑑測原圖上( 同地籍圖比例尺1/500)，然後依據新竹市地政事務所保管之地籍圖、地籍調查表、圖解地籍圖數值化成果等資料，展繪本案有關土地地籍圖經界線，與前項成果核對檢核後測定於鑑測原圖上，作成比例尺1/500 鑑定圖。」、「圖示─實線係地籍圖經界線，其中D －E 、E －F －I －M 連接實線係新竹市○○段00000 00段000 地號及374-1 與同段37
3 、375 地號土地間地籍圖經界線位置，亦為新竹市○○段○○○○○ ○○○○○○ ○號土地所有權人( 原告) 主張位置。」，有系爭鑑定書圖附卷可稽( 見本院卷第102 至103 頁) ，核與地籍圖經界線相符，另參酌系爭鑑定書圖之測量方法及精確性，則國土測繪中心測量繪製如鑑定圖D －E －F －I －
M 連線處，為373 、375 地號土地與原告所有系爭374-1 、374-2 地號土地之界址，要非無據。
⒉次按地政主管機關依土地法重新實施地籍測量，有其一定之
程序，重測後依土地法第46條之1 至第46條之3 規定辦理公告，於公告期間內，土地所有權人未向該管地政機關提出異議，或逾期未聲請複丈或複丈結果無誤或經更正者，即生重測法律效力確定之效果，地政機關應即據以辦理土地標示登記，該重測之地籍圖即屬確定，除非相鄰土地所有人間就地籍圖所繪界線是否為土地之界址，業經提起確認界址之訴而為變更外，不容捨棄該地籍圖上所標示之界線，另定土地界線( 最高法院89年度台上字第2285號判決意旨參照) 。本件被告抗辯上開四筆土地之界址應如系爭鑑定圖所示A －B －
C 連線所在云云。惟查：⑴依72年10月9日地籍調查界址標示補正處理記載表所載：375
、373地號土地分別以D－E－F點、F－G點之連線，與分割前374地號土地為界；D點接E參分鐵條為界；E 、F由E、G鐵條界標連接線上為界；嗣上開土地於78年5 月20日辦理變更地籍界址標示補正調查結果，前72年10月9日補正記載表D－ E－F 界址同意作廢，其餘界址仍照原地籍調查表指界結果。
依補正處理記載表之補正後附圖所示，上開土地之經界線於72年10月9 日測量時幾近為一直線，78年5 月20日測量後則呈〉形之折線。而78年重測後，分割前374 地號土地面積自原來364平方公尺更正為359平方公尺等情，有本院依職權向新竹市地政事務所調取之各該補正處理記載表、土地登記簿在卷可查( 見本院卷第77、83、84頁) ，是以，78年5 月20日重新測量時，分割前原374地號土地與373、375 地號土地之界址即與前次指界測量結果不同。另遍觀上開土地測量卷宗，自78年5 月20日重測後，並無土地所有權人異議或聲請複丈之資料，鄰地所有人間復未提起確認界址訴訟，參以78年5 月20日補正調查認定之界址，核與地籍圖之經界線相符，及分割前374地號土地更正後之面積與分割後374 、374-1、374-2 地號土地面積總和同為359 平方公尺等節，足認該次重測法律效力即已確定，則375 、373 地號土地與分割前
374 地號土地之經界線自應依78年5 月20日重測結果為據。⑵再者，依原告所指如系爭鑑定圖所示D －E －F －I －M 連
接之實線為經界線，據以計算面積結果，原告所有374 、374-1 、374-2 地號土地面積較登記簿面積減少共1 平方公尺；被告盧杏堂所有之373 地號土地則減少1 平方公尺、被告盧杏堂、盧杏村共有之375 地號土地則減少3 平方公尺。如依被告所指如附圖所示A －B －C 三點之藍色連接虛線為經界線計算面積，原告所有374 、374-1 、374-2 地號土地面積分別較登記簿面積減少1 、8 、1 平方公尺，共計減少10平方公尺，被告盧杏堂所有之373 地號土地則增加3 平方公尺、被告盧杏堂、盧杏村共有之375 地號土地則增加2 平方公尺，亦經上開鑑定書圖記載明確( 見本院卷第105 頁) ，由此可見原告所指界址對兩造土地面積之影響較小，且較接近重測前地籍圖之經界線。易言之，依該鑑定結果，原告土地總面積雖較登記簿面積減少，惟面積之減少或係因測量方式、儀器精準度等所產生之誤差，然在同一標準下，依被告所指界線將致兩造土地面積與登記簿之面積差距過大，不合現狀，是由此面積之分析，亦足認被告所指界址尚無足取。
(二)系爭房屋是否越界建築：查被告盧杏堂所有373 地號土地、被告盧杏堂及盧杏村共有之375 土地，與系爭374-1 、374-2 地號土地之經界線應為系爭鑑定圖所示D －E －F －I －M 連線處，業如前述，則依此經界線為準，圖示O 、P 、M 、I 、G 、O 點連接著黃色區域即被告盧杏堂所有系爭14號房屋占用系爭374-1 地號土地位置，面積為6 平方公尺；被告盧杏村所有系爭12號房屋並未占用系爭374-1 及374-2 地號土地，業經國土測繪中心鑑定甚明(見本院卷第103頁 )，並在鑑定圖上標繪系爭12、14號房屋牆壁外緣所在之紅色虛線位置明確( 見本院卷第105頁)。至原告雖認系爭12號房屋圍牆有占用在D、B、O 界線，認此部分應予重測云云，惟並未陳明內政部國土測繪中心上開測繪結果有何具體謬誤之處，即難僅據原告臆測之詞，採為有利於原告之認定，並認本件有再為測量之必要。準此，系爭12號房屋並未占用原告所有系爭374-2 地號土地，而系爭14號房屋則為越界建築，洵堪認定。
(三)原告請求被告拆除系爭房屋，並給付相當於租金之不當得利，有無理由：
⒈按土地所有人建築房屋逾越地界，鄰地所有人請求移去或變
更時，法院得斟酌公共利益及當事人利益，免為全部或一部之移去或變更；但土地所有人故意逾越地界者，不適用之；土地所有人對於鄰地因此所受之損害，應支付償金；上開規定，於具有與房屋價值相當之其他建築物準用之，98年修正施行之民法第796 條之1 第1 項、第2 項、第796 條第1 項但書、第796 條之2 定有明文。又民法物權編施行法第8 條之3 規定，修正之民法第796 條及第796 條之1 規定，於民法物權編修正施行前土地所有人建築房屋逾越地界，鄰地所有人請求移去或變更其房屋時，亦適用之。施行法第8 條之
4 規定，修正之民法第796 條之2 規定，於民法物權編修正施行前具有與房屋價值相當之其他建築物，亦適用之。次按土地所有人非因故意或重大過失逾越地界建築房屋，鄰地所有人如知其越界而不即提出異議，為免土地所有人損失過鉅，且於社會經濟有較大影響，鄰地所有人不得請求移去或變更其房屋，此觀民法第796 條第1 項前段規定即明。如土地所有人因重大過失逾越地界建築房屋，或雖無重大過失，但鄰地所有人已知其越界而即時提出異議，因不該當於該規定之要件，鄰地所有人對於無權占有其土地之土地所有人房屋，本得依民法第767 條第1 項規定請求移去或變更其逾越地界之房屋。惟為免對社會經濟及當事人利益造成重大損害，民法第796 條之1 第1 項賦與法院裁量權，斟酌公共利益及當事人利益，免為全部或一部之移去或變更( 最高法院105年度台上字第586 號判決意旨參照) 。
⒉承前述，系爭12號房屋並未占用原告所有系爭374-2 地號土
地，而系爭14號房屋為越界建築，占用原告所有系爭374 -1地號土地。惟查，系爭14號房屋占用原告所有前開土地部分，為該建物結構體之外牆，而系爭14號房屋為3 樓半房屋，有勘驗筆錄及現場照片在卷可按(見本院卷第22、96頁)，則拆除系爭14號房屋占用前開土地部分，將損及該建物整體結構基礎支柱及承載力，對於系爭房屋及相鄰建物之居住使用者之人身安全及財產權構成潛在危險性，而被告盧杏堂勢必將耗資整修系爭建物其餘未拆除部分，以免系爭14號房屋功能受損，所費成本不貲。再者，系爭374-1 地號土地面積為
8 平方公尺，公告土地現值每平方公尺58,000元，有土地登記第一類謄本附卷可查( 詳本院卷第10頁) ，據此，系爭14號房屋占用面積6平方公尺之價值，依公告現值核計為348,000元(58,000 ×6 ＝348,000)，為被告房屋占有部分土地呈狹長形狀，原告縱取回系爭14號房屋占用之土地，因利用空間有限，所得取回之財產上利益，相較於被告現況使用之整體房屋財產價值而言甚微，爰審酌兩造整體利用效能、經濟利益、人身安全及相鄰屋居住者之安全與財產權、社會成本等當事人利益及公共利益之考量，應依民法第796條之1規定，免予拆除系爭占用部分之建物為適當。是原告所為拆屋還地之請求，洵無理由，不應准許。
⒊復按民法第184 條、第185 條、第179 條為債篇規定，適用
於一般侵權行為或不當得利事件；同法第796 條之1 第1 、
2 項為物權篇規定，於98年1 月23日始增訂，解釋上，越界建築屬於特殊侵權行為與不當得利類型；法院認定越界部分免予拆除時，所衍生償金或購買土地等法律問題，經由立法者制定專法即民法第796 條之1 第1 、2 項為處理基準。故越界使用者所應支付代價為償金，應適用民法第796 條之1第1 、2 項等規定，鄰地所有人不得再主張按照民法第184條、第185 條、第179 條收取損害賠償金、返還不當得利。
查系爭14號房屋越界占用系爭374-1 地號土地部分毋須拆除，業經論述如前。揆諸上開說明，本件應依民法第796 條之
1 第2 項準用第796 條第1 項但書規定，以償金做為系爭14號房屋使用越界土地之對價，鄰地所有人即原告無從再主張侵權行為損害賠償、返還不當得利，此參原告聲明請求被告盧杏堂應在返還土地前依據不當得利之法律關係，給付原告相當租金之損失，亦因本件無法實現拆除房屋返還土地，即無法特定終期之末日。從而，原告依據民法第179 條規定，訴請被告給付相當於租金之不當得利，即屬無據，尚難准許。
五、綜上所述，被告盧杏村所有系爭12號房屋並未占用原告所有系爭374-2 地號土地，而被告盧杏堂所有系爭14號房屋為越界建築，占用系爭374-1 地號土地面積6 平方公尺，洵堪認定。惟本院審酌公共利益及當事人利益，認系爭14號房屋越界部分毋庸拆除。從而，原告依據民法第767 條第1 項及第179條規定，訴請被告拆除系爭12、14號房屋占用系爭374-1、374-2 地號土地部分並回復原狀，另請求被告盧杏堂應給付相當於租金之不當得利，均無理由，難予准許，應予駁回。
六、兩造其餘攻擊或防禦方法及未經援用之證據，經斟酌後，認均不足以影響本判決之結果，自無逐一詳予論述之必要，併予敘明。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 107 年 7 月 13 日
民事第二庭 法 官 王佳惠以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後 20 日內向本院提出上訴狀。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 107 年 7 月 13 日
書 記 官 張懿中