臺灣新竹地方法院民事判決 107年度訴字第122號原 告 翁武誠訴訟代理人 翁淑燕被 告 孫秀容
孫瑞瑾上二人共同訴訟代理人 李品慶上列當事人間請求拆屋還地等事件，本院於民國107年6月14日辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴及其假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
甲、程序方面：按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之基礎事實同一、不甚礙被告之防禦及訴訟之終結者，不在此限；不變更訴訟標的，而補充或更正事實上或法律上之陳述者，非為訴之變更或追加，民事訴訟法第255條第1項第2 款、第7款及第256條分別定有明文。查本件原告起訴時，原僅列孫秀容為被告，並聲明：「一、被告孫秀容應將其所有新竹縣○○鄉○○路○○○○○○○○號等三戶房屋，佔建於原告所有新竹縣○○鄉○○段○○○ ○○○○ ○○○○ ○○○○ ○○○○○○○○○號等六筆土地，佔用部份全部拆除，並將土地騰空交還原告。二、被告應自民國106 年12月18日原告取得本院不動產移轉證書之日起，至將土地騰空交付原告之日止，按年息5%計算佔用補償金補償原告。三、訴訟費用由被告負擔。」，嗣查明38號房屋所有人後，於107年4月25日以書狀追加孫瑞瑾為被告，並變更其聲明為：「一、被告孫秀容應將其所有新竹縣○○鄉○○路○○○○○號等兩戶房屋，佔建於原告所有新竹縣○○鄉○○段○○○○○○○○○○○○○號等兩筆土地，佔用部分全部拆除，並將土地騰空交還原告。二、被告孫瑞瑾所有新竹縣○○鄉○○路○○號房屋，亦為無權占用原告所有(合併後)139 地號土地，應將佔用部分拆除，並將土地騰空交還原告。三、被告應自106 年12月18日原告取得本院不動產移轉證書之日起，至將土地騰空交付原告之日止，按年息5%計算佔用補償金補償原告。四、訴訟費用由被告負擔。五、如為有利判決請准供擔保假執行。」(詳本院卷第144頁 )，經核原告所為上開訴之聲明變更顯係更正事實及法律上陳述，且與起訴時請求之基礎事實同一，主要爭點共通，證據資料亦得相通，並無礙於被告之防禦及訴訟之終結，核於前開規定，應予准許，合先敘明。
乙、實體方面：
壹、原告主張：
一、緣原告於民國106 年5 月23日向本院104 年度司執助字第1250號事件( 下稱系爭執行事件) 以新臺幣( 下同) 711 萬元投標買受拍賣公告上甲標，包含新竹縣○○鄉○○段○○○ ○○○○ ○○○○ ○○○○ ○○○○ ○○○○ ○號( 以下段名均省略) 等
6 筆土地( 下稱系爭6 筆土地) 在內，共計12筆土地，並經本院核發不動產權利移轉證明書在案。嗣136 、164 地號合併為136 地號；137 、163 地號合併為137 地號；139 、16
1 地號合併為139 地號。而被告孫瑞瑾所○○○鄉○○段24建號，門○○○鄉○○路○○號房屋( 下稱38號房屋) 、被告孫秀容所有湖口鄉206 、205 建號，門牌分別為中湖路42、46號( 以下各稱42、46號) 房屋，無正當權源而占用原告所有系爭土地，茲分述如下：
(一)被告孫瑞瑾所有之38號房屋占用139 地號土地(即合併前139、161地號)土地部分：
⒈查38號房屋在106 年5 月23日本院拍賣前，已僅存兩片側牆
，無門窗、屋頂、水電，房屋前後主樑已經拆除，已達實質滅失狀態，而該建物於87年8 月13日即由本院以87年度執字
736 號）查封在案，依法該房屋原所有人即系爭執行事件之共同債務人呂玉葉即不可對房屋增、改建、拆除，然呂玉葉卻違反查封效力，於106 年6 月1 日起雇工搭建鐵皮屋，依法自不能對抗原告。
⒉訴外人呂玉葉於系爭執行事件執行程序中，以其向土地所有
人即被告孫秀容訂有土地租賃契約，租期至137 年9 月8 日，而主張優先承買權，惟該契約書之真實性不無疑問：
⑴該土地租賃契約書之租賃標的僅草率標○○○鄉○○段南勢
小段163-24等地號所有土地，即後來重測後波羅段139、139-1兩筆土地，卻主張其有系爭執行事件甲標共12筆土地的租賃權，顯有未合。
⑵按民法449 條規定，租賃契約之期限，不得逾20年。逾20年
者，縮短為20年。而呂玉葉與被告孫秀容間之上開租約租賃期間自72年9 月9 日起至137 年9 月8 日共計65年，已逾上開規定。
⑶又前揭租賃契約第六條載明本約地上建物之產權屬呂玉葉所
有，然42、46號房屋於103 年12月4 日辦理建物所有權第一次登記時，所有權人卻是孫秀容，兩者互相矛盾。
⑷本建物自87年遭法院查封以來，呂玉葉從未陳報任何租賃契
約，反倒於106 年5 月23日上開12筆土地拍定後，始倉促提出前開土地租賃契約，並甘冒違反查封效力之風險，搭建鐵皮屋。
⒊另38號房屋業經呂玉葉出售予被告孫瑞瑾，依民法第767 條
規定，被告孫瑞瑾應將該房屋拆除，並將占用之139 地號土地騰空交還原告。
(二)被告孫秀容所有42、46號房屋占用136(即合併前136、164地號)、137地號(即合併前137、163地號)土地部分：
⒈合併後136 、137 地號土地自72年9 月9 日起至106 年5 月
23日止，均為被告孫秀容所有，而42、46號房屋於103 年12月4 日辦理建物所有權第一次登記，房屋所有人即被告孫秀容所有，則土地、建物均為同一所有權人，斷不可能有呂玉葉於系爭執行事件中所指之租賃情事。
⒉據42、46號房屋建物登記謄本所示，上開建物於103 年12月
4 日辦妥建物所有權第一次登記，建築完成日期均記載空白；原因發生日期均為103 年7 月30日等情，亦即系爭土地於87年9 月查封以後，地上殘存建物已滅失，因此合理推○○○鄉○○路42、46兩戶房屋，係被告孫秀容103 年7 月以後整建而成，是以，上開建物既係於查封後建築而成，依法不能對抗查封效力。
⒊另觀之拍賣前土地現況照片，益證中湖路42、46號房屋早在
107 年5 月23日前已全部滅失，現有建物係被告於106 年6月1 日後搭建而成，該建物係違反查封效力所搭建，自屬無權占用原告所有合併後136 、137 地號2 筆土地，是被告孫秀容自應拆除該建物，並將土地騰空交還原告。
二、原告業於106 年12月18日收受法院核發之系爭6 筆土地權利轉移轉證明書，而取得土地之所有權，又該6 筆土地遭被告所有之前開房屋無權占用，原告自得請求被告給付自106 年12月18日起至其等拆除上開房屋並將土地騰空交還原告之日止，按年息5%計算之補償金。
三、為此聲明：
(一)被告孫秀容應將42、46號房屋占用合併後137、136地號土地部分拆除，並將土地騰空交還原告。
(二)被告孫瑞瑾應將38 號房屋占用合併後139地號土地部分拆除，並將土地騰空交還原告。
(三)被告應給付原告自106年12月18 日起至將土地騰空交原告之日止，按年息5%計算之補償金。
(四)原告願供擔保，請准予宣告假執行。
貳、被告則以：新竹縣湖口鄉公所為取得高架橋工程所須之土地，乃與被告孫秀容達成價購徵收系爭土地之協議，並要求被告孫秀容拆除價購範圍內之房屋，被告孫秀容因而拆除包括系爭房屋在內之二十幾間房屋部分空間。又該處房屋原來每間約30幾坪，拆除後部分滅失，每間約剩10坪，故須搭建鐵皮補強原有房屋舊有石棉瓦屋頂，惟原有房屋後側鋼筋混凝土結構基礎及天花板仍存在並未完全滅失。再者，系爭土地位在新竹縣湖口鄉上坡處，又在高架橋旁邊，原告請求被告給付一年5%的使用補償金亦顯然過高等語，資為答辯。並聲明：原告之訴駁回；如受不利益判決，願供擔保，請准宣告免假執行。
叁、本件不爭執事項：
一、原告於106 年5 月23日向系爭執行事件以711 萬元投標買受拍賣公告上甲標，包含系爭六筆土地在內，共計12筆土地。
二、系爭執行事件拍賣公告上註記系爭土地上使用情形為87 年9月1 日假扣押查封時，債權人代理人稱，土地上有建物，建物是66年間所蓋，因建商倒閉，尚未完成建築，且無屋頂，無法居住，本件於105 年1 月14日再至現場履勘，137 、13
6 、139 、161 、163 、164 地號土地部分，為廢棄的房屋坐落，部分為空地。
三、系爭38號房屋為被告孫瑞瑾所有，系爭42、46房屋為被告孫秀容所有，上開房屋均經過訴外人周有福於103 年12月16日設定最高限額抵押權1,200 萬元。
肆、本件爭點：
一、被告所有房屋在原告拍賣取得時，是否均已滅失不存在？
二、被告所有房屋坐落在原告拍賣取得的土地上，是否為無權占有原告所有的土地？
三、原告請求被告拆除上開房屋，給付無權使用土地的補償金，有無理由？
伍、本院之判斷：
一、被告所有房屋在原告拍賣取得時，是否均已滅失不存在？
(一)查原告於106年5月23日向系爭執行案件以711 萬元投標買受拍賣公告上甲標，包含系爭六筆土地在內，共計12筆土地。
而系爭執行事拍賣公告上註記系爭土地使用情形為：87年9月1 日假扣押查封時，債權人代理人稱，土地上有建物，建物是66年間所蓋，因建商倒閉，尚未完成建築，且無屋頂，無法居住，本件於105 年1 月14日再至現場履勘，137 、13
6 、139 、161 、163 、164 地號土地部分，為廢棄的房屋坐落，部分為空地等情，業經本院依職權調閱系爭強制執行案件卷宗核閱無訛，復為兩造所不爭執，自堪信為真正，準此，原告於106年5月23日投標承買系爭6 筆土地時，應已知悉拍賣公告註記其擬應買之系爭土地上有廢棄房屋存在，洵堪認定。
(二)次查，⒈系爭38號房屋原所有人為訴外人呂玉葉，嗣被告孫瑞瑾於107 年1 月31日因買賣而登記取得所有權。該建物建築完成日期為66年5 月11日，面積為：騎樓24.44 平方公尺、一、二層各72.45 平方公尺，合計169.34平方公尺，嗣因部分滅失，經新竹縣新湖地政事務所( 下稱新湖地政) 於10
6 年12月7 日測量結果，該建物總面積為33.75 平方公尺；⒉系爭46號房屋為被告孫秀容所有，經新湖地政於103 年10月8 日測量結果，面積為：騎樓10.86 平方公尺、第一層71.50 平方公尺，合計82.36 平方公尺，因部分滅失，經新湖地政106 年12月7 日測量結果，該建物總面積為32.42 平方公尺；⒊系爭42號房屋為被告孫秀容所有，該建物經新湖地政於103 年10月8 日測量結果，面積為：騎樓12.23 平方公尺、第一層72.60 平方公尺，合計84.83 平方公尺，嗣部分滅失，經新湖地政於106 年12月7 日測量結果，該建物總面積為33.75 平方公尺，此有本院依職權向新湖地政調閱上開建物辦理建物第一次登記、部分滅失登記及所有權人異動登記資料，經新湖地政於107年2月26日以新湖地登字第1070000861號函覆各該建物之異動索引、建物登記公務用謄本、測量成果圖附卷可稽(見本院卷第31至37頁、第42至47頁 、第
86、104 、114 頁) ，足證被告所有之系爭3間房屋於106年12月7 日新湖地政測量人員測量時均存在於系爭土地上。參以上開房屋與同段23、207建號建物均經訴外人周有福於103年12月16日設定最高限額抵押權1,200 萬元，迄今仍未塗銷乙節，有建物登記公務用謄本內建物他項權利部記載可憑，亦為兩造所不否認，則抵押權係債權人就供其債權擔保之不動產所賣得價金優先受償之權利，倘系爭3間房屋於103年間因滅失而不存在，即無交易價值可供擔保債權人之債權，衡諸常情，訴外人周有福自無以系爭房屋擔保其債權受償，而以系爭房屋作為設定最高限額抵押權標的之理。是以，被告所有之系爭3間房屋於原告106年5月23日拍定取得系爭6筆土地時，仍然存在於上開土地上，並未全部滅失，洵堪認定。
(三)按假扣押係債權人為防止債務人隱匿或處分其財產而達脫產目的，而保全金錢請求或得易為金錢請求之強制執行，聲請法院以裁定禁止債務人處分其財產之制度(最高法院100年度台抗字第851 、909 號裁判意旨參照) 。準此，債務人就假扣押之標的物所為之補強設施，俾以增加假扣押標的物之價值，應認非屬對於財產之不利處分，自非假扣押效力所及。本件原告主張系爭3間房屋於其106年5 月23日拍賣取得系爭
6 筆土地時已全部滅失，及上開12筆土地及38號房屋於87年間即遭債權人聲請假扣押執行而查封，則系爭3間房屋於106年6 月起改建為鐵皮屋，即違反查封效力而不能對抗原告乙節，惟查：系爭38號房屋於106年7月13日塗銷假扣押登記在案，有前開新湖地政前開函附新竹縣地籍異動索引在卷可憑(見本院卷第31至33頁)，應認在假扣押查封期間，債務人之處分權固然受到限制，惟此限制僅係暫時性，於查封撤銷後，查封效力歸於消滅，債務人對於系爭土地上之建物即有完全之處分權。又原告因拍賣取得包括系爭6 筆土地在內之12筆土地，固曾經本院以87年度執全字第754 號函請地政事務所辦理假扣押登記在案，然揆諸前開說明，縱原告所稱系爭
3 間房屋係經被告於106 年6 月間改建為鐵皮屋等節屬實，亦僅屬對於上開遭假扣押土地上之房屋所為之現狀補強，要無違假扣押裁定禁止債務人處分土地，及就系爭土地進行移轉、設定負擔或其他有礙對於土地實施執行效果之行為。則原告主張被告改建系爭房屋係違反查封效力，不得對抗原告云云，尚無可採。
二、被告所有房屋坐落在原告拍賣取得的土地上，是否為無權占有原告所有的土地？
(一)關於被告孫瑞瑾所有之38號房屋占用合併前139、161地號土地部分：
⒈次按基於保護民法債編修正前之既有秩序，以維護法律之安
定性，民法債編修正前成立之租賃契約，無適用修正後民法第425 條第2 項規定之餘地( 最高法院98年度第2 次民事庭會議決議參照) 。又按民法債編施行法第24條第1 項規定：
民法債編施行前所定之租賃契約，於施行後，其效力依民法債編之規定。係針對19年5 月7 日民法債編施行前所定租賃契約之效力規定，其於民法債編施行後修正前( 即19年5 月
7 日至89年5 月7 日之間) 所定之租賃契約並無適用餘地。故在上開期間內所定之租賃契約，民法債編施行法並無特別規定，自應依民法債編施行法第1 條後段不適用修正施行後之規定( 最高法院96年度台上字第976 號裁判意旨及98年度台上字第764 號裁判意旨參照) 。再按出租人於租賃物交付後，縱將其所有權讓與第三人，其租賃契約，對於受讓人，仍繼續存在，修正前民法第425 定有明文。經查：
⑴系爭38號房屋原所有人呂玉葉前於系爭執行事件主張其向被
告孫秀容承租該案甲標所示12筆土地，聲明優先承買該12筆土地，經本院104 年度司執助字第1250號民事裁定認定：「
二、…準此，得依土地法第104 條規定對基地行使優先購買權者，自以已在基地上建築房屋或取得房屋所有權之地上權人、典權人或承租人為限。三、…經本院履勘現場並囑託地政機關指界結果，系爭土地中，133、136之1、137之1 、139之1及167之1地號，均為道路及人行道，136、137、139 、
161、163、164地號，有鐵皮磚造房屋坐落，167地號為雜草地，有土地租賃契約書、執行調查筆錄、地籍圖謄本在卷可稽。是依前揭說明，因房屋坐落之基地外之其餘土地，既無建物使用之部分，即無存有使基地與基地上之房屋合歸一人所有，以盡經濟上效用之目的可言。準此，有關系爭土地中，房屋實際用土地以外之部分(即133、136之1、137之1、139之1、167及167之1地號土地)，自不應准許聲明人行使優先購買權…。」等情，乃裁定駁回呂玉葉關於聲明優先購買13
3、136之1、137之1、139之1、167及167之1地號土地之部分，有呂玉葉優先購買聲明狀、土地租賃契約書、本院106 年
8 月25日104 年度司執助字第1250號民事裁定附該執行卷可稽，則前開裁定顯已肯認呂玉葉與被告孫秀容間就系爭38號房屋坐落基地即合併前139 、161 地號土地成立租賃契約之事實，而准許呂玉葉優先購買基地。又原告代理人於106 年8月25日系爭執行事件調查時陳稱：「除167-1、133、136-1、137-1、139-1、167(地號土地) 外，同意呂玉葉優(先承)買。」等語，亦有執行(調查)筆錄附該執行卷可查，足認原告已知悉呂玉葉向被告孫秀容承租系爭合併前139、161地號土地一事，並同意呂玉葉就該基地行使優先承買權。準此，呂玉葉與被告孫秀容就系爭38號房屋坐落之合併前139、161地號土地，已成立基地租賃契約，殆無疑義。
⑵另據呂玉葉所提土地租賃契約書所載，該租賃契約係於72年
9月9日成立，參之上開說明，自應適用88年4 月21日修正前民法關於租賃之規定。而原告於106 年5 月23日拍賣取得原為被告孫秀容所有之系爭6 筆土地，依修正前民法第 425條規定，呂玉葉與被告孫秀容就合併前139 、161 地號土地成立之租賃契約，對於原告仍繼續存在。
⒉再按租用基地建築房屋，承租人房屋所有權移轉時，其基地
租賃契約對於房屋受讓人仍繼續存在，88年4 月21日增訂公布之民法第426 條之1 定有明文。該條文增訂公布前，有關租地建築房屋，房屋所有權移轉時，實務上認為除當事人有禁止轉讓房屋之特約外，應推定基地出租人於立約時，即已同意租賃權得隨建築物而移轉於他人( 最高法院43年台上字第479 號、48年台上字第227 號、52年台上字第2047號判例均因民法第426 條之1 修正公布後不再援用，但仍可為民法第426 條之1 修正公布前相關問題之參考) 。查系爭38號房屋於107 年1 月31日移轉登記為被告孫瑞瑾所有，業如前述，揆諸上開說明，呂玉葉與原告間之基地租賃契約，對於被告孫瑞瑾繼續存在，亦即被告孫瑞瑾於受讓該房屋時，即繼受呂玉葉基於與原告前開基地租賃契約之權利義務關係，而成為該租賃契約之承租人。
(二)關於被告孫秀容所有42號房屋占用合併前137、163地號土地、46號房屋占用合併前136、164地號土地部分：
再按土地及其土地上之房屋同屬一人所有，而僅將土地或僅將房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異之人時，土地受讓人或房屋受讓人與讓與人間或房屋受讓人與土地受讓人間，推定在房屋得使用期限內，有租賃關係；其期限不受第449條第1項規定之限制，民法第425條之1定有明文。查系爭42、46號房屋及坐落之基地即合併前137 、
163、136、164 地號土地，原同屬被告孫秀容所有，嗣原告於106年5月23日拍賣取得上開基地，並於106 年12月22日登記取得系爭土地，業如前述，依民法第425條之1規定，土地受讓人即原告與被告孫秀容間，推定於系爭42、46號房屋得使用期限內，存在基地租賃關係。
(三)基上，被告孫瑞瑾所有之系爭38號房屋係基於與原告之基地租賃契約而占有合併前139 、161 地號土地；另依民法第42
5 條之1 規定，被告孫秀容與原告間就系爭42、46號房屋之基地即合併前137、163、136、164地號土地，推定成立租賃關係。據此，系爭房屋坐落於原告拍賣取得之系爭6 筆土地上，並非無權占有。
三、原告請求被告拆除上開房屋，並給付無權使用土地的補償金，有無理由？承前述，被告所有系爭38、42、46號房屋既係基於與原告之租賃關係，而占有原告所有之系爭6 筆土地，為有權占有。
從而，原告依據民法第767 條之1 項規定，訴請被告拆除上開房屋，並給付無權使用土地之補償金，即屬無據，自應駁回。
陸、綜上所述，原告主張被告所有系爭38、42、46號房屋無權占用系爭6 筆土地，請求被告拆除系爭房屋，將系爭土地返還予原告，並給付無權使用土地之補償金，為無理由，應予駁回。又原告之訴既經駁回，則其假執行之聲請亦失所附麗，應併予駁回。
柒、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，經審酌後，或與本件無涉，或於判決結果不生影響，毋庸一一論列，併此敘明。
捌、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 107 年 6 月 29 日
民事第二庭 法 官 王佳惠以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後 20 日內向本院提出上訴狀。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 107 年 6 月 29 日
書 記 官 張懿中