臺灣新竹地方法院民事判決 107年度訴字第134號原 告 李珮瑜訴訟代理人 楊一帆律師被 告 張雅萍訴訟代理人 邱垂能上列當事人間返還不當得利等事件，本院於民國108年1月15日辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
壹、程序方面：按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之基礎事實同一、不甚礙被告之防禦及訴訟之終結者，不在此限；被告於訴之變更或追加無異議，而為本案之言詞辯論者，視為同意變更或追加，民事訴訟法第255 條第1 項第2 、
7 款、第2 項定有明文。而所謂請求之基礎事實同一，係指變更或追加之訴與原訴之原因事實，有其社會事實上之共通性及關聯性，而就原請求所主張之事實及證據資料，於變更或追加之訴得加以利用，且無害於他造當事人程序權之保障，俾符訴訟經濟者稱之，此有最高法院91年度臺抗字第648號裁定意旨可資參照。查原告起訴時主張兩造間買賣標的欠缺保證之品質，依民法第88條、第179 條撤銷買受系爭不動產之意思表示，及依民法第359 條、第259 條第1 項第2 款規定解除買賣契約，請求被告返還價金新臺幣（下同）220萬元，並聲明：被告應給付原告220 萬元，及自起訴狀繕本送達日起至清償日止，按年息百分之5 計算之利息。嗣追加民法第359 條規定為請求權基礎，請求被告減少價金120 萬元，並追加備位聲明為：確認被告對原告，就兩造於106 年11月13日簽訂、坐落新竹縣○○鎮○○段○○○ ○號及坐落其上之門牌號碼為新竹縣○○鎮○○街○ 巷○○弄○○號之房屋、坐落新竹縣○○鎮○○段○○○ ○號土地所有權及買賣契約，其剩餘價金尾款超過380 萬元之債權不存在（見本院卷一第
169 頁）。核原告追加請求權基礎及備位聲明部分，係以兩造間簽訂之買賣契約為依據，就買賣標的是否包含對外通行道路持分爭議之同一基礎事實而為之請求，其請求之原因事實有社會事實上之共通性及關聯性，且原告起訴時主張之事實及證據資料，於追加之訴得加以利用，並無礙於被告程序之保障，被告對此亦無異議，而為本案之言詞辯論，是原告所為與首揭民事訴訟法規定均無不合，自應予准許。
貳、實體方面：
一、原告主張：
(一)被告於民國106 年11月間委託仲介出售其所有新竹縣○○鎮○○段○○○ ○○ ○○○號及其上門牌號碼新竹縣○○鎮○○街○ 巷○○弄○○號之房地，雙方並於106 年11月13日簽立買賣契約，約定買賣價金為720 萬元；原告則依約分別於106 年11月14日匯款20萬元、106 年11月17日匯款100 萬元及106 年11月23日匯款100 萬元，總計220 萬元至被告所指定之帳戶中。被告經由其委託出售之仲介范瑞竹於兩造簽訂買賣契約前一再向原告表示本件買賣標的之土地包含所臨道路之持分並無通行之問題，此有原告及配偶林文港與仲介范瑞竹、李欣俯分別於106 年12月11日、107 年1 月30日之對話內容可稽，且被告於不動產現況說明書上第44點中「基地對外道路是否可通行」乙項亦勾選「是」，而完全未告知所臨道路為私人土地。原告係於交付220 萬元價款後向銀行辦理貸款始經銀行告知所臨道路為私人土地，買賣標的並不包含所臨道路之所有權，並告知將來建築、通行均會有爭議，故而不願意貸款始知上情，原告因而於106 年12月19日發函予被告為解除契約並請求返還所領取價金220 萬元，另於107 年1 月18日發函依民法第88條撤銷錯誤之意思表示並請求返還所受領之220 萬元價金，詎被告竟於107 年1 月24日發函表示解除契約並主張沒收220 萬元之買賣價金。
(二)原告對於買賣標的之坐落位置及是否包含對外聯絡道路之認知確實有錯誤，而此錯誤係因仲介之錯誤告知、甚至隱瞞所導致，非可歸責於原告，為此原告得依民法第88條撤銷意思表示，並依民法第179 條不當得利規定請求被告返還所受領之價金220 萬元。又本件買賣標的所臨道路確實為私人土地而有通行之爭議，足認存有瑕疵並且欠缺被告及其代理人所保證之品質，原告亦得依民法第359 條規定解除買賣契約，另依民法第259 條第1 項第2 款規定請求返還所交付之價金
220 萬元。退步言之，倘認本件買賣契約未至解除契約之程度，原告依民法第359 條規定主張減少價金120 萬元，則原價金720 萬元，扣除原告已給付之220萬元及主張減少價金
120 萬元，應僅剩尾款380 萬元，故請求確認被告對於原告價金尾款超過380 萬元之債權不存在。
(三)對被告抗辯所為之陳述：１被告抗辯系爭房屋於建築時已取得相鄰私設道路新竹縣○○
鎮○○段○○○ ○○○○ ○號土地所有權人出具之土地使用同意書，故而系爭房地並無瑕疵云云，然由被告所引新竹縣建築管理自治條例第8 條：「建築基地以私設道路連接建築線者，除另有規定外，均應檢附該私設通路之土地權利證明文件。但已依法聲請建築所留設之私設通路，其原面臨該通路建築之建築物申請增建、改建、修建或不變更該通路形狀、功能及位置之拆除重建者，不在此限。」規定可知，若系爭房屋將來拆除重建，除非「不變更該通路形狀、功能及位置」，否則仍須取得私設通路土地所有權人之同意，並非如被告所辯稱全無瑕疵無須再取得土地所有權人出具使用同意書。
２被告另提出被證4 竹東鎮公所表示相鄰私設道路新竹縣○○
鎮○○段○○○ ○○○○ ○號土地為其所養護並供公眾通行使用，故而無通行之瑕疵云云，然觀該函所示：「惠請鈞府助查詢旨揭地號土地是否為現有巷道或既成道路」，足徵竹東鎮公所並無法確認系爭相鄰道路是否為既成道路，該函僅在描述現在使用之情形，並無法保證將來通行並無爭議。
(四)綜上，爰聲明：１先位訴之聲明：
⑴被告應給付原告220 萬元，及自起訴狀繕本送達日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。
⑵訴訟費用由被告負擔。
⑶第一項之請求，原告願供擔保，請准宣告假執行。
２備位訴之聲明
⑴確認被告對原告，就兩造於106 年11月13日簽訂、坐落新
竹縣○○鎮○○段○○○ ○號土地及坐落其上之門牌號碼為新竹縣○○鎮○○街○ 巷○○弄○○號之房屋、坐落新竹縣○○鎮○○段○○○ ○號土地所有權及買賣契約，其剩餘價金尾款超過380 萬元之債權不存在。
⑵訴訟費用由被告負擔。
二、被告則以：
(一)當初建商申請建照時，經原地主依法開立土地使用同意書，該私設道路已在主管機關存有紀錄，有供公眾通行之義務；另新竹縣竹東鎮公所之回函亦已明確說明現況為供公眾通行使用，為該所養護之道路。該私設道路係依法建築並取得79建都字871 號使用執照所留設之私設通路，已確定受建築法之保障，則被告於不動產現況說明書上第44點中「基地對外道路是否可通行」勾選「是」當無問題（若勾否，則須說明）。
(二)本案買賣標的物所屬之建案，當時是由台灣中小企銀搭配貸款。日後，被告僅提供名下之建號、地號於新竹企銀、渣打銀行、新竹縣竹東儲蓄互助社均順利轉貸，從未有融資機構詢問通行路是私人所有的相關問題。目前鄰居在華南銀行、台灣企銀、第一銀行均有融資，被告在此已居住24年，居住期間從未有道路不能通行之情事發生。
(三)被告於106 年8 月30日委託21世紀加盟店竹東朝陽兆暉不動產銷售，依委託契約第6 條第1 項第6 款：委託人同意受託人可以透過同品牌及跨品牌同業聯賣機制配對買方成交。原告係委託永慶加盟店康和不動產成交本案。術業有專攻，銷售工作是經紀業者的專業，因此業者帶看時，被告從不介入其間，則倘有詐欺情事，依民第92條第2 項規定原告撤銷被詐欺之意思表示，亦不得以之對抗善意之被告。在簽約當下，原告之配偶還一再善意表示，一定要想清楚看清楚才簽，以免後悔。原告對「本件買賣標的物之土地包含所臨道路之持分」如此在意，為何買賣契約所標示土地部分並無包含道路之持分，原告並沒有向地政士提出疑義！
(四)依買賣契約第7 條有關原告（買方）貸款約定：買方應於備證用印後3 日內指定其融資貸款之金融機構，逾期則雙方同意由承辦地政士指定金融機構辦理。而據地政士謝佳芸表示，其已洽定合庫竹東支庫融資，惟遭原告拒絕。因原告遲遲不辦理貸款，已逾交付尾款之日期，被告於107 年1 月5 日發函促請原告履行義務，仍未見回應，自得依買賣契約第12條約定，定7 日以上期間催告通知後，逕行解除買賣契約，並將整個經過情形報與合泰建經公司，請其依價金履約保證申請書第5 條處理，被告得沒收已付價金220 萬元。
(五)綜上，爰答辯聲明：１原告之訴及其假執行之聲請均駁回。
２訴訟費用由原告負擔。
三、兩造不爭執之事項：
(一)兩造於106 年11月13日在仲介公司仲介下（原告之仲介人員為李欣俯，被告之仲介人員為范瑞竹），簽訂不動產買賣契約書，由原告以720 萬元向被告購入新竹縣○○鎮○○段○○○ ○○○○ ○號土地（下稱系爭107 、108 地號土地）及107地號土地上之79建號建物（門牌號碼：新竹縣○○鎮○○街○ 巷○○弄○○號，下稱系爭房屋）。雙方簽訂之不動產買賣契約書附件之現況說明書關於「基地對外道路是否可通行」，係勾選「是」；惟並未將土地及建物謄本做為契約附件，有不動產買賣契約書附卷可稽，並經本院當庭勘驗屬實（見本院卷一第17-29、201頁）。
(二)原告分別於106 年11月14日、106 年11月17日、106 年11月23日各匯付20萬、100 萬、100 萬元，合計220 萬元至系爭買賣之履約保證專戶內，尚欠尾款500 萬元未付，有履約代收資料查詢表足憑（見本院卷一第30頁）。
(三)系爭房屋於78年間起造時，已取得同段100 、115 地號（重測○○○鎮○○段番社子小段356-9 地號）土地所有人黃和政、鄧添鳳出具之土地使用同意書。該2 筆地號土地現為新竹縣○○鎮○○街○ 巷○○弄之現有巷道，業經本院調取系爭房屋之建照執照及使用執照核閱無誤，並有土地使用同意書、新竹縣竹東鎮公所公函、地籍圖謄本、新竹縣政府公函附卷足憑（本院卷一第76-77 、79-80 、141 、145-146 、161-164 頁）。
(四)原告於106 年12月19日寄發存證信函以所購買土地不包括聯外道路應有部分為由，解除系爭買賣契約，請求被告返還22
0 萬元價金。另於107 年1 月18日寄發存證信函撤銷購買系爭房地之意思表示，有存證信函2 份在卷可查（見本院卷一第55-62頁）。
(五)被告於107 年1 月5 日寄發存證信函予原告要求10日內履約交付尾款500 萬元。另於107 年1 月24日寄發存證信函解除系爭買賣契約，沒收原告已付之價金，亦有存證信函2 份存卷足稽（見本院卷一第93-94 頁）。
四、本院之判斷：原告主張：兩造於106 年11月13日簽訂不動產買賣契約，由原告以720 萬元購買被告所有系爭房地，原告已匯付220 萬元價款至被告指定帳戶中，兩造簽訂買賣契約前，被告經由其委託出售系爭房地之仲介范瑞竹一再向原告表示本件買賣標的之土地包含所臨道路之持分並無通行之問題，完全未告知所臨道路為私人土地，嗣原告向銀行辦理貸款始經銀行告知所臨道路為私人土地，買賣標的並不包含所臨道路之所有權，並告知將來建築、通行均會有爭議，而不願意貸款，原告始知上情，原告因而於106 年12月19日發函予被告解除契約並請求返還已付之價金，另於107 年1 月18日發函撤銷錯誤之意思表示並請求返還已付之價金，被告迄未還款，爰依民法第179 條及民法第259 條第1 項第2 款規定，先位聲明請求返還220 萬元價金，退步言之，倘認本件買賣契約未至解除契約之程度，爰依民法第359 條規定，備位聲明請求減少價金120 萬元等情。被告則以：系爭房地申請建照時，業經私設通路原地主依法開立土地使用同意書而為79建都字87
1 號使用執照所留設之私設通路，系爭房地確定受建築法之保障，新竹縣竹東鎮公所之回函亦已明確說明系爭私設通路現況為供公眾通行使用，為該所養護之道路，被告在此已居住24年，從未有道路不能通行之情事發生，且向台灣中小企銀貸款，向新竹企銀、渣打銀行、新竹縣竹東儲蓄互助社均順利轉貸，從未有融資機構詢問通行路是私人所有的相關問題，本件原告遲遲不辦理貸款，已逾交付尾款之日期，被告發函促請原告履行義務，未見回應，自得依買賣合約第12條約定解約沒收已收之價款等語，資為抗辯。故本件兩造之爭點厥為：㈠原告以被告之代理人（仲介范瑞竹）向其表示所購買之土地包括聯外道路應有部分，通行無礙為由，依民法第88條規定撤銷買受系爭不動產之意思表示，依民法第179條規定請求返還220 萬元不當得利；暨依民法第359 條之規定解除買賣契約，依民法第259 條第1 項第2 款規定，先位聲明請求返還220 萬元價金，有無理由？被告否認范瑞竹為其代理人，是否可採？㈡原告以被告之代理人（仲介范瑞竹）向其表示所購買之土地包括聯外道路應有部分，通行無礙為由，依民法第359 條之規定請求減少價金120 萬元，備位聲明請求確認系爭不動產買賣價金尾款超過380 萬元之債權不存在，應否准許？㈢被告抗辯原告違約，依系爭買賣契約第12條之約定，沒收原告已付價金220 萬元，有無理由？茲分述如下：
(一)原告先位聲明請求返還220 萬元價金，為無理由：１原告依民法第88條之規定，撤銷錯誤之意思表示，於法未合
，是其依民法第179 條之規定，請求返還已付價金，即乏所據：
⑴按意思表示之內容有錯誤，或表意人若知其事情即不為意
思表示者，表意人得將其意思表示撤銷之；但以其錯誤或不知事情，非由表意人自己之過失者為限。當事人之資格或物之性質，若交易上認為重要者，其錯誤，視為意思表示內容之錯誤，民法第88條定有明文。所謂意思表示內容有錯誤，指表意人表示其所欲為之表示，但誤認其表示內容之客觀意義，所謂表意人若知其事情即不為意思表示者，則係指表示行為之錯誤，即表意人雖知表示行為之客觀意義，但於行為時，誤用其表示方法之謂，亦即表示方法有所錯誤，以致與其內心之效果意思不一致。至表意人在意思形成之過程中，就影響其是否發出特定意思表示之事實有錯誤認知，則屬動機錯誤，因未於意思表示時提出，未成為雙方合意之契約內容，原則上不得撤銷，例外於屬當事人之資格或物之性質錯誤，且交易上認為重要者，始視為意思表示內容錯誤而得撤銷。
⑵原告主張：被告經由其委託出售之仲介范瑞竹於兩造簽訂
買賣契約前一再向原告表示本件買賣標的之土地包含所臨道路之持分並無通行之問題，且被告於不動產現況說明書上第44點中「基地對外道路是否可通行」乙項亦勾選「是」，惟系爭房地之買賣標的並不包含所臨道路之所有權，將來建築、通行均會有爭議，原告業依民法第88條之規定，對被告撤銷錯誤之意思表示等情，並提出其夫林文港與被告仲介范瑞竹之對話錄音譯文、不動產現況說明書為憑（見本院卷一第32-54 、29頁）。經查，原告提出之對話錄音譯文中，固有「范瑞竹：你問我說有沒有含道路持分。林文港：然後勒？李珮瑜：你說勒？」、「林文港：你怎麼回答我？范瑞竹：我說有，結果你就說確定？結果我就說我那問一下開發…。林文港：好! 來來來…，這個答案就好，這邊就好」之內容（見本院卷一第34頁）。惟兩造簽訂之買賣契約書第1 條關於買賣權利範圍之土地部分係記載：「新竹縣○○鎮○○段○○○ ○號土地、面積89.2
7 平方公尺、移轉持分1/1 」、「新竹縣○○鎮○○段○○○ ○號土地、面積1.42平方公尺、移轉持分1/1 」，並無買賣土地持分之情形，其中非屬建築基地之108 地號土地持分為全部，面積僅有1.42平方公尺約0.43坪，甚為狹小，實無可能為系爭房地對外通行道路之持分，佐以依原告提出之對話錄音譯文可知，兩造簽約時代書業已複誦買賣標的內容予雙方確認無誤（見本院卷一第39頁），則原告對於購入之系爭房地不包括道路持分乙事是否有誤認之可能，並非無疑。參以原告磋商買賣系爭房地期間，並未要求仲介人員查明確認出賣標的包括對外通行之道路持分，兩造簽訂系爭買賣契約時，原告亦未向被告詢問確認買賣標的是否包括道路持分，或要求交付道路部分之土地所有權狀或謄本，此一內容既未經兩造於簽約時提出，未成為雙方合意之契約內容，則原告縱因誤認買受之標的包括系爭房地對外通行道路之持分，稽諸前揭說明，亦屬動機錯誤之範疇。
⑶次按民法第88條第2 項所謂「物之性質」，係指足以影響
物的使用及價值的事實法律關係，至於交易上是否重要，則應就各該法律行為的典型交易目的加以認定，蓋形成表意人內心效果意思之原因，則稱為動機，導致表意人內心效果意思之動機十分繁雜，且只存在表意人之內心，不表示於意思表示中，故為相對人所無法查覺，是除當事人之資格或物之性質有誤，且為交易上認為重要者，始可視為意思表示內容之錯誤外，其餘動機錯誤若未表示於意思表示中，且為相對人所明瞭者，不受意思表示錯誤規範之保護，否則法律之安定性及交易之安全無法維護，此觀民法第88條第2 項之規定自明。查系爭房地對外通行至新竹縣○○鎮○○街○ 巷之道路為私設道路，系爭房地於78年間起造時，已取得新竹縣○○鎮○○段100 、115 地號（重測○○○鎮○○段番社子小段356-9 地號）土地所有人黃和政、鄧添鳳出具之土地使用同意書，該2 筆地號土地現為新竹縣○○鎮○○街○ 巷○○弄之現有巷道等情，為兩造所不爭執（參不爭執事項第㈢點），準此可知，系爭房地對外通行無礙，使用價值並不受影響，被告於不動產現況說明書上第44點中「基地對外道路是否可通行」乙項亦勾選「是」，並無不實。再由被告提出其前向臺灣中小企業銀行申請設定房屋抵押貸款之建築改良物登記簿、向新竹縣竹東儲蓄互助社申請轉貸設定房屋抵押貸款之登記謄本（見本院卷一第81、75頁），及同社區內其他住戶之房屋抵押貸款設定登記謄本資料（見本院卷一第82-84 頁），亦足證明系爭房地之交換價值並不因未取得私設道路之持分，而受影響。參以建築技術規則建築設計施工編第2 條規定：「基地應與建築線相連接，其連接部份之最小長度應在二公尺以上。基地內『私設通路』之寬度不得小於左列標準：…」，另新竹縣建築管理自治條例第2 條規定：
「建築基地面臨計畫道路、廣場、市區道路○○路或本自治條例所稱『現有巷道』者，得申請指定建築線」、同條例第4 條第1 項第2 款規定：「私設通路經土地所有權人出具供公眾通行同意書」為現有巷道。由上開規定可知取得「私設通路」之土地所有權人出具之土地使用同意書則，可依法申請指定建築線，實務上未面臨計畫道路、廣場、市區道路○○路之建地，以「私設通路」方式興建之建物，所在多有，如已獲私設通路土地所有權人之通行同意，並據以申請指定建築線，在交易價值上自不因未取得私設通路所有權而受影響。是以，自一般房屋買賣交易目的觀之，系爭買賣標的不包括系爭房地對外通行道路之持分，並非交易上重要之點。
⑷原告固主張其向中國信託商業銀行（下稱中國信託）申請
貸款遭拒，足見買賣標的不包括系爭房地對外通行道路之持分，此物之性質在交易上認為重要者。經函詢中國信託原告申貸之經過情形、不予核貸之具體理由、該銀行授信政策為何？該銀行覆以：「㈠李君於106 年11月17日曾以其擬購買之新竹縣○○鎮○○段○○○ ○○○○ ○號土地及其上79建號建物（座落門牌新竹縣○○鎮○○街○ 巷○○弄○○號）（下稱系爭房地）為擔保品向本行申請購屋房貸，並表示希望本行核准之貸款成數可達八成鑑價金額。㈡本行人員於李君申貸初期即發現系爭房地有需經由他人土地方得對外通行之情形，不利於系爭房地再次轉售或拍賣，故本行基於風險考量，恐難以前述李君期待之成數核准李君之申貸案件。本行並於106 年11月27日聯絡李君說明前開情事。㈢嗣李君於106 年11月30日向本行房貸業務員詢問如提供「土地使用權同意書」是否有助於提高其申資案件之貸款成數，業務員基於已知系爭房地可擔保之債務額度較低之情形，即向李君說明縱前述文件對提高本行可能核准之貸款成數有所助益，恐仍無法滿足李君期待之貸款金額，李君可自行評估是否提出。㈣後因李君未正式向本行提出前開同意書文件，故本行徵審單位未曾就該同意書對核貸金額之影響進行評估。惟縱李君曾提出該同意書，本行尚須對其他申資條件加以審核，並進行綜合評估後，始能決定貸款成數及金額，實無法僅憑鈞院所設情狀予以核定」（見本院卷一第196-197 頁）。由上開覆函內容可知，中國信託係在原告未提出私設通路土地所有權人之「土地使用同意書」情形下，難以核准原告期待之八成申貸金額，要非原告所指：因所臨道路為私人土地，將來建築、通行均會有爭議，而拒絕核貸至明。參以被告及社區住戶向其他金融機構申請銀行貸款均獲核貸，已如前述，故原告徒以一金融機構之授權政策、其個人申貸條件可獲核准之貸款成數不如預期，即主張買賣標的不包括系爭房地對外通行道路之持分，係交易上認為重要者，難為可採。
⑸依前揭說明，原告尚不得以意思表示內容錯誤為由而撤銷
締結系爭買賣契約之意思表示，是原告雖寄發存證信函對被告為撤銷締約之意思表示（參不爭執事項第㈣點），惟不生合法撤銷之效力，是原告主張系爭買賣契約業依民法第88條規定撤銷而無效云云，為無理由。又兩造於系爭買賣契約第4 條約定於106 年12月31日交屋及支付500 萬元尾款，系爭買賣契約第7 條第1 項另約定：「甲方（指原告）應於備證用印後3 日內指定其融資貸款之金融機構，逾期則雙方同意由承辦地政士指定金融機構辦理貸款」；同條第3 項約定：「甲方應配合最遲於完稅後21日內辦妥貸款與撥款手續，並支付乙方尾款，若本件未辦理價金履約保證作業者，如甲方貸款條件不符或貸款金額不足時，屆期除經乙方同意外，甲方仍應以現金一次付清尾款，並同時辦理交屋」；第12條第1 項則約定：「甲乙雙方其中之一方如未按本契約條款規定履行，即為違約，經他方定
7 日以上期間催告通知後仍不履行時，他方得逕行解除本契約」；第12條條第2 項後段另約定：「如甲方（指原告）毀約不買或有其他違約情事時，乙方（指被告）於解除本契約後得沒收甲方已給付之全部款項，惟已過戶於甲方名下之產權及移交甲方使用之不動產，甲方應即無條件歸還乙方」（見本院卷一第18-20 頁）。本件被告依上開約定，於約定支付尾款期限後之107 年1 月5 日寄發存證信函催告原告履約付款，惟原告無意履約，於107 年1 月18日寄發存證信函撤銷締結系爭買賣契約之意思表示，被告遂於107 年1 月24日寄發存證信函解除系爭買賣契約，沒收已付之全部價金（參不爭執事項第㈣㈤點），原告既有前述之未依約支付價金之違約情事，則被告以存證信函向原告為解除系爭買賣契約之意思表示，並沒收原告已交付之220 萬元價金，即非無法律上之原因，是原告依不當得利之法律關係請求被告返還220 萬元，即無理由。
２原告依民法第359 條之規定解除買賣契約，亦無理由，是其
依民法第259 條第1 項第2 款規定，請求返還已付價金，礙難准許：
⑴按物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第373條之規定
危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵；但減少之程度，無關重要者，不得視為瑕疵。出賣人並應擔保其物於危險移轉時，具有其所保證之品質，民法第354 條定有明文。又買賣因物有瑕疵，而出賣人依前5 條之規定，應負擔保之責者，買受人得解除其契約或請求減少其價金；但依情形，解除契約顯失公平者，買受人僅得請求減少價金，為民法第359 條所明定。又所謂物之瑕疵，係指存在於物之缺點而言，須當事人有所約定，或依通常交易觀念，認為應具備之價值、效用或品質不具備者，始得謂之（最高法院90年度台上字第1460號民事裁判參照）。買賣標的物是否具有兩造約定或依通常交易觀念所指之瑕疵，應由買受人就該項利己之事實，負舉證責任。
⑵查兩造並未約定系爭買賣標的必須包括聯外道路之持分，
被告之仲介范瑞竹經原告詢問買賣標的是否確定包括對外通行道路之持分，亦僅回覆還要再詢問確認，而未予以保證。而實務上未面臨計畫道路、廣場、市區道路○○路之建地，以「私設通路」方式興建之建物，所在多有，如已獲私設通路土地所有權人之通行同意，並據以申請指定建築線，在交易價值上自不因未取得私設通路所有權而受影響，難認未取得聯外通路所有權之房地，屬通常交易觀念所指之瑕疵。原告所指因所臨道路為私人土地，將來建築、通行均會有爭議，而遭中國信託拒絕核貸，並非屬實，已如前述，是難認原告就系爭買賣標的物存在兩造約定或依通常交易觀念所指之瑕疵，已盡舉證責任。至於原告主張系爭房屋將來拆除重建，除非「不變更該通路形狀、功能及位置」，否則仍須取得私設通路土地所有權人之同意云云；查購買房屋係為居住或投資使用，拆除重建並非一般房地交易之目的，出賣人要無擔保買受人將來增建、改建房屋需能變更通路形狀功能之責任，何況兩造簽訂系爭買賣契約時，原告並未向被告表示預計要拆除系爭房屋重新建築，此為原告及其夫即證人林文港結證在卷（見本院卷一第125-126 頁），故原告以此為由主張買賣標的不包括聯外道路持分，係屬瑕疵，要屬無稽。
⑶退步言之，縱認被告之仲介范瑞竹確實向原告表示買賣標
的包括對外通行道路持分，而應由被告負瑕疵擔保責任；而系爭買賣標的不包括對外通行道路之持分，致房地價值僅有鑑定結果所示之7,156,872 元（見本院卷一第266 頁，天下不動產估價師聯合事務所出具之不動產估價報告書），惟此房地價格較諸兩造約定之7,200,000 元買賣總價，亦僅有43,128元之差，只占買賣總價之0.59% ，原告主張解除買賣契約顯有失公平，依民法第359 條但書之規定，原告至多僅得請求減少價金，從而，原告主張瑕疵解約，依民法第259 條第1 項第2 款規定，請求返還已付價金，為無理由。
(二)原告備位聲明請求減少價金，並確認系爭不動產買賣價金尾款超過380 萬元之債權不存在，亦無理由：
經查，兩造約定於106 年12月31日交屋及支付尾款，原告未依約履行，被告遂於107 年1 月5 日寄發存證信函催告原告支付尾款，惟原告無意履約，於107 年1 月18日寄發存證信函撤銷締結系爭買賣契約之意思表示，被告乃於107 年1 月24日寄發存證信函解除系爭買賣契約，沒收已付之全部價金，已詳如前述，本件原告既有前述未依約支付尾款之違約情形，則被告解除買賣契約，於法並無不合，系爭買賣契約既經被告合法解除，則原告請求減少價金，求為確認買賣價金尾款超過380 萬元之債權不存在，即乏所據。
(三)被告抗辯原告違約，依系爭買賣契約第12條之約定，沒收原告已付價金220 萬元，並無不合：
末查，系爭買賣契約第12條第2 項後段約明：「如甲方（指原告）毀約不買或有其他違約情事時，乙方（指被告）於解除本契約後得沒收甲方已給付之全部款項，惟已過戶於甲方名下之產權及移交甲方使用之不動產，甲方應即無條件歸還乙方」等語（見本院卷一第20頁）。本件原告確有違約情形，是被告抗辯原告違約，依上開約定沒收原告已給付之全部價款220 萬元（參不爭執事項第㈡點），核屬有據。原告雖請求酌減違約金（見本院卷二第22頁），惟其先位聲明係以原告撤銷買賣契約或解除契約為由，請求返還已付價金；備位聲明則係主張買賣契約存在請求減少價金，核與本件買賣契約已由被告合法解除有異，故此部分本院無從審酌，併此說明。
(四)綜上析述，原告依民法第88條之規定，撤銷錯誤之意思表示，於法未合，且被告依法解約沒收原告已付之買賣價金，並非無法律上原因受有利益，故原告依民法第179 條之規定，先位聲明請求返還已付價金，難認正當。又系爭房屋起造時，已獲私設通路土地所有權人之通行同意，並據以申請指定建築線，目前為現有巷道，故本件買賣標的雖不包含系爭房地對外通行道路之持分，亦難認屬瑕疵，縱認係瑕疵，亦非重大，原告主張解除契約顯然有失公平，從而，原告依民法第359 條之規定解除買賣契約，依民法第259 條第1 項第2款規定，先位聲明請求返還220 萬元價金，亦非有理。另系爭買賣契約業經被告合法解除，則原告請求減少價金，備位聲明求為確認買賣價金尾款超過380 萬元之債權不存在，尚乏依據，而不應准許。本件原告之訴既經駁回，則其假執行之聲請即失所附麗，併駁回之。
五、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊、防禦方法及未經援用之證據，經本院審酌後認對判決結果不生影響，爰不一一論列，附此敘明。
六、據上論結，原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文。
中 華 民 國 108 年 1 月 31 日
民事第二庭 法 官 吳靜怡以上正本係照原本做成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
中 華 民 國 108 年 1 月 31 日
書記官 林琬茹