臺灣新竹地方法院民事判決 107年度訴字第206號原 告即反訴被告 陳永欽訴訟代理人 康皓智律師被 告即反訴原告 黃志宏
林旻泯共 同訴訟代理人 蔡伊雅律師上列當事人間請求返還買賣價金等事件，本院於民國108年8月26日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
一、原告之訴駁回。
二、本訴訴訟費用由原告負擔。
三、反訴被告應將新竹縣○○市○○段○○○○號土地應有部分一萬分之一六八、同段五一四之十二地號土地應有部分一分之一、及其上坐落同段一一０九建號建物（門牌號碼為新竹縣○○市○○○路○○○巷○號），於民國一百零七年一月三日以買賣為原因之所有權移轉登記予以塗銷，回復登記為反訴原告黃志宏、林旻泯應有部分各二分之一。
四、反訴原告其餘之訴駁回。
五、反訴訴訟費用由反訴被告負擔。事實及理由
甲、本訴部分：
壹、程序部分：按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之基礎事實同一、不甚礙被告之防禦及訴訟之終結者，不在此限，民事訴訟法第255 條第1 項第2 款、第7 款分別定有明文。查原告起訴時係主張其已依法解除兩造買賣契約，得請求被告返還買賣價金及給付規費、懲罰性違約金、仲介費用、驗屋費用等，並聲明：被告應給付原告新臺幣（下同）3,941,638元及自即日起至返還日止按週年利率百分之5計算之利息；願供擔保，請准宣告假執行（見本院卷第4頁）。嗣於民國107年7月26日以民事準備一狀變更其上開聲明第一項之利息起算時點自為起訴狀繕本送達翌日起算，並追加減少價金為備位主張，其備位聲明為：被告應至少給付原告3,941,638元，並自本訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息（見本院卷第90頁）。復於108年5月6日以言詞辯論意旨狀改主張依不完全給付、物之瑕疵擔保之損害賠償請求權為請求，並變更其聲明第一項為：被告應給付原告417,716元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息（見本院卷第245頁）。再於108年8月26日當庭表示改依民法第359條規定請求減少價金，並聲明：兩造於106年11月26日就新竹縣○○市○○段○○○○號土地應有部分10000分之168、同段514之12地號土地應有部分1分之1、及其上坐落同段1109建號建物（門牌號碼新竹縣○○市○○○路○○巷○號）所簽立之不動產買賣契約，買賣價金減少417,716元（見本院卷第299頁）。經核原告所為上開訴之變更，請求之基礎事實同一，且無礙被告之防禦及訴訟之終結，被告復表示對該程序部分沒有意見（見本院卷第299頁），揆諸前揭規定，於法尚無不合，應予准許。
貳、實體部分：
一、原告主張：兩造於106年11月26日就新竹縣○○市○○段○○○○號土地應有部分10000分之168、同段514之12地號土地應有部分1分之1、及其上坐落同段1109建號建物（門牌號碼新竹縣○○市○○○路○○巷○號，下稱系爭房屋，與其坐落之基地合稱系爭房地）簽立買賣契約書，約定買賣總價金為1,450萬元，原告已支付簽約金145萬元、完稅款72萬元、尾款1萬元，兩造並約定於107年1月20日辦理交屋。原告嗣於106年12月21日委請驗屋公司驗屋，始知系爭房屋有地面拋光石英磚等地磚空心之情，經台灣省土木技師公會鑑定結果，系爭房屋磁磚空心部分位於二樓廚房、客廳、廁所、二樓至三樓之樓梯間、三樓至四樓之樓梯間、四樓浴室及五樓後陽台等，幾乎涵蓋整棟建物之地面空間，實同系爭房屋踩踏部分皆為空心，已影響居住品質，雖鑑定報告認地磚中空不影響安全結構，惟已不符合買賣標的物之通常效用及兩造契約預定之效用，而屬瑕疵，又上開鑑定報告已認定此磁磚中空現象扣除折舊後之修繕費用為417,716元，原告自得依民法第359條規定，請求減少買賣價金417,716元，爰依民法第359條規定提起本件訴訟等語。並聲明：兩造於106年11月26日就系爭房地所簽立之不動產買賣契約，買賣價金減少417,716元。
二、被告則以：原告於106年11月26日透過向被告購買系爭房地，價金為1,450萬元，系爭房屋完成建築日期為93年11月2日，屋齡為13年6個月，兩造係約定以中古屋之現況交屋，被告並已依約交付房屋及將所有權移轉登記予原告，詎原告於106年12月21日自行委請驗屋公司以全新預售屋之規格辦理驗屋，被告依原告要求將原告所指之漏水情況進行修繕後，系爭房屋已無漏水情況，經被告再度通知原告於107年3月8日交屋，原告卻以系爭房屋磁磚中空情況為由拒絕交屋且拒絕支付剩餘買賣價金，被告遂於107年3月14日以存證信函催告原告於八日內履行點交程序及交付尾款，仍未獲置理，被告業以民事答辯一狀暨反訴狀之送達解除兩造買賣契約，原告自不得再請求減少價金。原告雖主張在系爭房屋磁磚中空情況修復前、其得拒絕支付買賣價金，被告不得以遲延給付價金為由解除契約等語，然查，台灣省土木技師公會鑑定報告已明確指出原告所指系爭房屋磁磚中空情況，係因拋光石英磚採取無縫施工法所致，不影響房屋之結構安全及通常效用，非屬物之瑕疵，若就磁磚中空情況重新加以修繕，反而會使系爭房屋交易價值提升，是本件顯然無交易價值減損之情，原告自無從主張減少買賣價金等語，資為抗辯。並聲明：原告之訴駁回；如受不利判決，願供擔保請准免為假執行之宣告。
三、兩造不爭執事項：
(一)兩造於106年11月26日簽立不動產買賣契約，由原告向被告購買系爭房地，約定總價金1,450萬元，簽約款為145萬元、完稅款為72萬元、尾款1,233萬元則約定於交屋即107年1月20日時支付，雙方並約定賣方保證交屋前無存在物之瑕疵（傾斜、龜裂等影響結構安全或滲漏水、海砂屋、輻射屋等瑕疵）。系爭房地已於107年1月3日移轉登記予原告。
(二)原告已支付簽約款145萬元、完稅款72萬元、尾款1萬元、契稅31,368元、規費46,000元、仲介費用20萬元、驗屋費用24,000元，其餘價金尚未支付。
(三)系爭房地辦理第一次登記之日期為93年12月3日。
(四)被告有於107年3月14日以存證信函催告原告於八日內履行點交程序及交付尾款，否則將解除契約及沒收已支付之價金。原告有收受該存證信函。
四、得心證之理由：
(一)按物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第373 條之規定危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵；買賣因物有瑕疵，而出賣人依前五項規定，應負擔保之責者，買受人得解除其契約或請求減少其價金，民法第354條第1項本文、第359條本文分別所明定。所謂物之瑕疵係指存在於物之缺點而言。凡依通常交易觀念，或依當事人之決定，認為物應具備之價值、效用或品質而不具備者，即為物有瑕疵，且不以物質上應具備者為限；又買賣標的物如係特定物，於契約成立前已發生瑕疵，而出賣人於締約時，因故意或過失未告知該瑕疵於買受人，而買受人不知有瑕疵仍為購買者，則出賣人所為給付之內容不符合債務本旨，即應負不完全給付之債務不履行責任（最高法院73年台上字第1173號判例要旨、103年度台上字第2631號判決意旨參照）。準此，判斷買賣標的物是否具有物之瑕疵時，應綜合斟酌一般社會通常交易觀念及買賣雙方當事人之磋商、說明過程、具體約定內容等節，據以認定該標的物是否具備通常或契約預定之效用、品質或價值，倘依此研判後認有欠缺者，乃構成所謂物之瑕疵，出賣人依法應負物之瑕疵擔保責任。又中古房屋因有自然損耗、老化、折舊現象，其屋況本不能與全新之預售屋相提並論，除有影響結構安全、漏水或其他經雙方明確約定不容許存在之項目外，一般中古屋應係就買受人看屋時之房屋現況進行交易，出賣人並無義務將中古屋重新翻修至相當於新屋程度之品質，只要出賣人交付房屋當時，其屋況已具備足供一般人居住起居之效用及居住品質，即應認已具備通常效用及品質，況有關外觀可輕易查看、檢視之屋況，買受人於決定買受中古屋前本可以事先檢視，並依據當時屋況老舊程度與出賣人議價，非謂中古屋之屋況未達新屋之標準，即屬物之瑕疵而得請求減少價金。
(二)查系爭房屋完成建築日期為93年11月2日，兩造於106年11月26日就系爭房地簽立不動產買賣契約時，系爭房屋之屋齡已達13年6月，兩造約定買賣總價金為1,450萬元，原告已支付簽約款145萬元、完稅款72萬元，尾款1,233萬元則約定於預定交屋日即107年1月20日同時交付，惟原告僅支付其中1萬元尾款，其餘買賣價金尾款均未支付，被告則已於107年1月3日將系爭房地移轉登記予原告等情，有不動產買賣契約書、系爭房地登記謄本、匯款單據等附卷可稽（本院卷第9至18頁、第47至59頁、第129至130頁、第306至336頁），上情復為兩造所不爭執，堪信屬實。而被告將系爭房屋交予原告後，原告有於106年12月21日請驗屋公司驗屋，並針對驗屋公司認為之瑕疵寄送存證信函予被告，要求被告於107年2月28日前完成修繕後再交屋；被告即於107年2月開始就原告所指之房屋漏水部分進行修繕，於同年3月6日完成修繕後，通知原告於同年3月8日交屋，惟原告認為系爭房屋之漏水情況尚未修復完成，且尚有磁磚中空等瑕疵待修復，而拒絕支付剩餘買賣價金等情，有驗屋公司製作之清單、原告寄送之存證信函、被告修繕漏水之施工明細、及現場照片等在卷可參（見本院卷第19至25頁、第26至27頁、第62至72頁），被告遂於107年3月14日以存證信函催告原告於函到後8日內履行點交程序及交付尾款，該封存證信函業經原告收受等情，亦據其提出存證信函可憑（見本院卷第73至75頁），則有關被告已提出交付之系爭房屋是否符合通常或契約預定之效用乙節，兩造即有爭執。
(三)依兩造簽立不動產買賣契約書第9條第5項約定：「乙方（即被告）保證本買賣標的物於交屋前無存在物之瑕疵（例：傾斜、龜裂等影響結構安全或滲漏水、海砂屋、輻射屋等瑕疵），如有上述情事，除本契約另有約定外，乙方應負瑕疵擔保責任」，足見被告於簽約時係保證系爭房屋於交屋時並無滲漏水或足以影響結構安全之瑕疵。而被告於107年2、3月間已依原告要求針對系爭房屋漏水情況修復完畢，並通知原告於107年3月8日交屋後，系爭房屋是否仍有滲漏水或其他足以影響結構安全之瑕疵一節，經本院囑託台灣省土木技師公會鑑定，其鑑定結果為：「經將近70小時長時間放水測試，系爭房屋並無明顯漏水及積水狀況，蓋因被告有找師傅完成修繕，由於此部分並非長時間滲漏產生白華（壁癌），且無造成因為滲漏衍生其他裝潢損壞，更無結構上產生安全的影響，進而影響房屋耐用年限，故無房屋交易價值減損探究餘地」、「二樓廚房、客廳、一樓往二樓、二樓上三樓、三樓上四樓、四樓往五樓樓梯間地坪拋光石英磚；車庫地坪、二樓廁所牆壁及地面、二樓廚房牆壁三面、三樓陽台內牆、三樓浴廁牆面、四樓浴廁牆壁全部、四樓浴室地坪、五樓後陽台地坪、五樓客廳及樓梯地坪、五樓陽台外牆及內牆之一般磁磚等，現場敲擊有低沉聲音，輔以紅外線儀檢測有部分呈現藍光或淺藍光反應，表示有中空」、「關於上開地面及牆面磁磚、地面拋光石英磚瑕疵，此非屬結構之瑕疵，無結構上產生安全之影響，且此瑕疵修繕後可讓房屋交易價值提升，故無房屋交易價值減損之餘地」等情，有台灣省土木技師公會108年3月22日省土技字第1355號函暨所附鑑定報告書在卷可參；而做成此鑑定報告之鑑定人鄧勝軒技師復到庭證稱：磁磚中空的情況可能會隨著時間越來越嚴重，磁磚會隨著時間及材料的老化產生中空，一般磁磚用二三十年可能就會產生中空現象。如果有中空情狀的磁磚沒有拆除重做，繼續居住在裡面，除非是地震不然安全性不會影響很大，人站在磁磚上面會比較沒有安全感，這是心理的問題，不是結構的問題。本件房屋在不修繕下，春秋季節交替時爆裂的可能性不是沒有，但比例很低等語（見本院卷第286至290頁），堪認被告於107年3月8日通知原告交屋時，系爭房屋已無滲漏水之瑕疵，而系爭中古房屋雖因屋齡老化而出現磁磚中空之情況，惟依上開鑑定結果，磁磚中空之情況對結構安全不會造成影響，重做磁磚反而會使房屋價值提升，則系爭房屋磁磚中空之現象，應非屬兩造不動產買賣契約書第9條第5項所定足以影響結構安全之瑕疵，非屬被告上開保證範圍之列，堪以認定。
(四)原告主張系爭房屋磁磚中空現象雖不影響結構安全，惟該磁磚中空之範圍甚大，已影響房屋之通常效用及契約預定效用，且影響系爭房屋應具備之價值，仍屬物之瑕疵等情，並提出地板中空照片為佐（見本院卷第166至170頁），被告則抗辯磁磚中空為系爭房屋依屋齡老化發生之自然現象，並非異常情況，且不影響房屋之效用，兩造既然約定現況交屋，約定之買賣價金亦係兩造評估中古屋房屋現況後達成之合意，並無價金過高之情等語。經查：
１、依台灣省土木技師公會上開鑑定報告記載：「有關地面及牆面一般磁磚中空狀況之原因，地面磁磚或壁磚仍以濕式黏著材料施工為主，通常這些黏著材料多為磁磚黏著劑、益膠泥（黏著劑的一種）或水泥漿，施工時黏貼不實（按：牆面磁磚採用非品質較佳之黏著劑或塗抹黏著劑過久才黏貼等因素），或是砂漿底層（地面磁磚）因為乾縮現象而導致，磁磚於黏著後，由於黏著材料要讓磁磚與黏著表面確實接合，黏著劑或逐漸凝固（與空氣產生化學變化），在凝固的過程中，會有水氣、二氧化碳等氣體產生，並經由磁磚間隙釋放出來，一般施工磁磚與磁磚之間必須留有一定空隙，以讓水氣、二氧化碳等氣體有空間釋放，同時因應材料熱脹縮或地震之應力，如果磁磚與磁磚之間未能留下空隙，則黏著材料所產生之氣體將無法釋放，而留在磁磚與黏著面之間，此氣體會隨著氣候的冷熱，而產生膨脹或收縮，其強大的力量將會把磁磚與黏著表面撐開，此為本案磁磚「膨拱（或稱中心、中空）」發生的主要原因。有關地面拋光石英磚中空狀況原因，拋光石英磚的貼法採無縫施工法，此種施工法雖然較為美觀，然因拋光石英磚的吸水率極低（一般狀況約0.1%以下），磁磚間又無縫隙，黏著劑所產生的氣體完全無法釋出，故此為本案造成地坪拋光石英磚「膨拱（或稱中心、中空）」的原因。仿間有開發商採用灌注藥劑方式，然此種方式由於前述縫隙無事先預留，仍有可能會同樣問題再發生，故應以敲除重做為宜」等情，有上開鑑定報告可參；鑑定人鄧勝軒技師復就此到庭證稱：早期拋光石英磚流行的時候是在80幾年的時候，當時業主或施工者為了美觀需要，所以當時的縫隙都是緊貼在一起，若干年後發現有中空或爆開的現象，後來在做拋光石英磚時就會留空隙了，早期業界作法都是緊貼在一起，大概90幾年間就會調整作法會留空隙，本件是93年興建完成，當時業界的做法會不會留空隙都有可能。一般的磁磚大概都會留空隙，這一件的一般磁磚有留縫隙，會有中空應該是施工的問題，可能的因素非常多，有可能漿的拌合不均勻，也有可能是放太久才黏貼磁磚，也無法判斷當時施工的問題出在哪裡，所以只能列出可能的原因。牆壁的部分會用磁磚黏著劑或益膠泥，會中空問題可能出在黏著劑的黏著強度，也有可能是施做的時候放太久再黏貼，但是也無法判斷本件當時施工的問題出在哪裡，這些也是可能的原因，另外一個原因，如果因為前面施工的問題地震太大時候，也會造成這種現象。如果有上述施工的問題，短的話在施工還沒驗收就有中空問題，長的話十幾年、二十幾年都有可能，因為黏著劑有耐久性的問題，如果拋光石英磚沒有留縫隙，我的經驗是幾年的時間會發生中空的問題，時間不一定，跟天氣有很大的關係，也會跟地震有關係，不至於是馬上中空等語（見本院卷第286至287頁），則系爭房屋拋光石英磚發生中空，係因10餘年前房屋興建當時，業界貼拋光石英磚時普遍未留縫隙，此種施工手法隨著時間經過，可能因熱脹冷縮撐開表面，而出現膨拱現象，一般磁磚因實際施工者之手法不同，隨時間經過，於若干年後亦可能會發生中空現象，足見系爭房屋於93年興建當時，係以當時裝潢業界經常使用之手法黏貼磁磚，以該種施工手法黏貼磁磚，本即會隨著屋齡老化、氣候、地震等自然因素，於10餘年後自然發生中空現象，此應為一般購買中古屋者所能預期，且依鑑定人上開證述內容，磁磚中空情況不會影響房屋結構安全，不致影響一般人居住起居之效用及居住品質，尚難僅以系爭房屋於興建完成13年後隨屋齡老化而出現磁磚中空現象，即認其不符合一般中古屋應具備之通常效用及品質。
２、再查，證人即經手系爭房屋交易之仲介吳金澍到庭證稱：我從93年開始從事仲介工作至今，原本是在有巢氏房屋擔任店長，現在公司轉為永慶，我有經手嘉勤北路57巷5號房屋的仲介，是被告他們在簽約前一個月左右委託我，房屋是中古屋，屋齡約10幾年，簽約前買方有看過屋況，買方知道房屋是中古屋，本件是我的同事藍小姐負責跟買方聯繫，我負責賣方，我有去看過房子，驗屋前沒有發覺房屋有漏水情況，簽約時我和買賣雙方都有在場。本件買方在106年12月21日請驗屋公司驗屋，當時我出國無法陪同驗屋，所以我沒有在場，事後買方把他驗屋的結果製表給我看，驗屋公司也有錄影，我把資料給賣方，告知這是買方希望賣方修繕的瑕疵，賣方無法接受這樣的修繕要求，他說他會自己找廠商修好，漏水部分賣方有要處理，只是覺得買方報價太高，另外浴缸、換全新馬桶他無法接受，其他部分包括地板磁磚沒有貼緊，有空心磚的現象，我有告知買方說賣方不一定會接受，這比較難界定是不是瑕疵。一般中古屋買賣情況，除了漏水一定要修繕以外，另外一些若是使用久了產生的折舊，沒有危害安全的話，例如馬桶有破損或浴缸有裂痕，這就是一般的折舊，不會要求屋主修，地板磁磚的話則是不一定，有些屋主願意修，有些屋主不願意，通常都是透過協商，或是補差價的方式解決。賣方後來有自己請建設公司的工務人員去修，修的是漏水的部分，修繕時我沒有在場，是今（107）年年初過年前修繕的，修繕完畢後，107年2、3月間，買方跟修繕人員跟我有再進去看一次，有標記漏水的點工務人員有告知買方他如何處置，買方可能對於修繕結果不認同，雙方對於修繕程度的認知有落差，買方希望把浴室重新敲掉重新做防水，但賣方覺得修到不會漏水即可，地板磁磚浮起來的問題賣方沒有修，地磚空心的情況我們通常不會直接要求賣方修復，會告知賣方買方的意見，通常這個狀況賣方不修復，我們也只能請兩造協商是否要補價差，通常最後都是不了了之，雙方通常最後不會特別要求等語（見本院卷第144至153頁），則依其證述內容，於一般中古屋之不動產買賣交易實務，磁磚中空並非一般中古屋交屋時絕對不容許存在之屋況，且磁磚中空對於實際居住之安全不會造成影響，亦不致影響居住品質，業經鑑定人到庭證稱如上述，至於磁磚中空是否會對居住者之心理狀態造成影響，每位購屋者可接受之程度不一而足，若磁磚中空情事確實會影響買受人之購屋意願，買賣雙方議約時應會協議是否依照實際屋況調整價金，或賣方是否要應先重新修繕後再交屋，此均係由買賣雙方依個案狀況協議處理，並無賣方於中古屋交屋前必須先重做磁磚之交易習慣存在，此與中古屋交屋前必須先將滲漏水情形修復完成之情，尚屬有別；況系爭房屋磁磚中空現象，只要透過現場敲擊即可輕易查知，買方購屋前至系爭房屋現場看屋時，應已知悉系爭房屋有磁磚中空之現象，買方卻未曾於議約過程就此點提出質疑，就此可輕易事前查看、檢視之屋況，既應由買賣雙方依照中古屋房屋實際老舊程度為議價，即難謂中古屋之屋況未達新屋之標準，即屬瑕疵而得請求減少價金。
３、至鑑定人鄧勝軒技師雖亦到庭證稱：本件磁磚有中空的比例蠻高的，因為中空是不均勻分布無法算出比例多高。這個案子有比一般中古屋的磁磚中空的比例有偏高。磁磚會隨著時間及材料的老化產生中空，一般磁磚用二三十年可能就會產生中空現象，但這個案子的中空比例高了一點。當時施工的品質應該就不是很好，加上沒有留縫隙，正常不會有這麼大面積中空，是不符合常情等語（見本院卷第287至290頁），足認系爭房屋磁磚中空比例有較一般中古屋為高，惟中古屋磁磚中空本屬隨屋齡老化會產生之自然現象，不影響房屋之結構安全及起居品質，已如上述，且每間中古屋磁磚隨屋齡老化產生中空現象之程度，影響因素包含當時施工手法、地震、氣候等因素，不一而足，並無相同屋齡中古屋通常磁磚中空面積比例之客觀標準可言，是縱系爭房屋磁磚中空之比例有較其他中古屋為高，此仍非屬交屋時絕對不允許存在之瑕疵，而應屬買賣雙方議約自由之範圍。再者，依台灣省土木技師公會上開鑑定結果，系爭房屋磁磚中空之修繕經費，依據市場行情並考量材料折舊編列修繕工程經費約為417,716元，修繕後可讓系爭房屋交易價值提升，故無房屋交易價值減損探究之餘地等情，有上開鑑定報告在卷可參，經本院當庭詢問：「是否必須要將系爭房屋中空之磁磚重做，才能達到系爭房屋一般該有之價值，或是重做磁磚將會導致系爭房屋之價值比一般中古屋之價值還要高？」，鑑定人鄧勝軒技師答覆以：「這是靠雙方的合意，鑑定人沒有辦法判斷」等語（見本院卷第288頁），益足徵系爭房屋磁磚中空現象是否影響其交易價格，均仰賴買賣雙方依照個案情況議價，並無一般客觀標準可言，是仍不得僅以系爭房屋磁磚中空比例較一般中古屋為高，即認此屬影響房屋通常效用或價值之瑕疵。原告雖復主張上開鑑定報告既然有記載系爭房屋修繕費用約為417,716元，此為回復物之物理性原狀所需支出之修復費用，係為填補技術性貶值之損失，即代表鑑定人認為系爭房屋有瑕疵等情，惟鑑定人鄧勝軒技師既然已證稱其無法判斷磁磚中空現象是否將導致系爭房屋價值較一般中古屋之價值為低，此部分應由雙方合意，且重做磁磚後不會有污名化造成之交易性貶值等語，上開鑑定報告復明確記載系爭房屋磁磚中空對結構安全並無影響，若重做磁磚，將會使房屋交易價值提升等語，已如上述，是原告所指鑑定人認為系爭房屋磁磚中空現象已影響其通常價值而屬瑕疵一節，容有誤會；且經原告訴訟代理人當庭詢問鑑定人鄧勝軒技師上開鑑定報告所載之磁磚修繕費用是否指的是交易性貶值，經鑑定人鄧勝軒技師答稱：技術性貶值的部分是不動產交易的概念，並非其專業範圍等語（見本院卷第289頁），可知鑑定人並未認定系爭房屋磁磚中空現象屬影響其通常價值之瑕疵，上開鑑定報告所載之修復費用，僅係其評估若重做磁磚所 需支出之費用，並非認定系爭房屋之交易價格較一般中古屋之通常價值降低417,716元，自不能據此認定系爭房屋確實有未具備通常價值之瑕疵。
五、綜上所述，系爭房屋為屋齡逾13年之中古屋，磁磚中空本屬隨屋齡老化可能自然發生之現象，對結構安全、日常起居均無影響，兩造就系爭房屋締結買賣契約時既已約定現況交屋，原告復未能舉證證明系爭房屋磁磚中空現象與房屋之通常效用、價值不符，難認系爭房屋磁磚中空現象屬物之瑕疵。從而，原告依民法第359條規定，請求減少兩造就系爭房屋簽立買賣契約之價金417,716元，為無理由，應予駁回。
六、本件本訴部分之事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及證據，經審酌後，核與判決結果不生影響，爰不一一論列。
七、本訴訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。
乙、反訴部分：
壹、程序部分：按被告於言詞辯論終結前，得在本訴繫屬之法院，對於原告及就訴訟標的必須合一確定之人提起反訴；反訴之標的，如專屬他法院管轄，或與本訴之標的及其防禦方法不相牽連者，不得提起，民事訴訟法第259 條、第260 條第1 項定有明文。又所謂反訴之標的與本訴之標的及其防禦方法有牽連關係者，乃指反訴標的之法律關係與本訴標的之法律關係兩者之間，或反訴標的之法律關係與本訴被告作為防禦方法所主張之法律關係兩者之間，有牽連關係而言；即舉凡本訴標的之法律關係或作為防禦方法所主張之法律關係，與反訴標的之法律關係同一，或當事人雙方所主張之權利，由同一法律關係發生，或本訴標的之法律關係發生之原因，與反訴標的之法律關係發生之原因，其主要部分相同，均可認兩者間有牽連關係。經查，本訴原告主張系爭房屋有磁磚空心之瑕疵，並請求依民法第359條規定減少買賣價金，被告則抗辯系爭房屋為中古屋，兩造係約定依現況交屋，被告已依約交付買賣標的物及將系爭房地移轉登記至原告名下，原告卻拒絕支付買賣價金尾款，被告定相當期限催告原告履行後，業已依法解除兩造買賣契約，原告自應負回復原狀之義務，並據此對原告提起本件反訴，請求原告即反訴被告將系爭房地所有權移轉登記塗銷並回復予被告即反訴原告共有，是兩訴之標的與防禦方法間，在法律上或事實上關係均屬關係密切，審判資料亦有共通性或牽連性，揆諸上開規定，本件反訴之提起具備法定要件，自應准許。
貳、實體部分：
一、反訴原告之主張除與本訴相同者外，另主張略以：系爭房地原為反訴原告2人共有，應有部分各2分之1，反訴原告已依兩造買賣契約，於107年1月3日將系爭房地所有權移轉登記至反訴被告名下，惟反訴被告僅支付217萬元之買賣價金，尾款1,233萬元則僅支付其中1萬元，其餘均拒絕支付，反訴原告已於107年3月14日以存證信函催告反訴被告於八日內履行點交程序及交付尾款，否則將解除契約及沒收已支付之價金，反訴被告收受該存證信函後，仍拒不支付買賣價金尾款，依兩造不動產買賣契約書第12條第2項約定，反訴原告得沒收反訴被告已支付之價金，且得解除契約，爰以本件反訴起訴狀之送達對反訴被告為解除兩造買賣契約之意思表示，兩造間之買賣契約既經反訴原告合法解除，反訴原告請求反訴被告將系爭房地之所有權移轉登記塗銷、並回復登記為反訴原告所共有，自屬有據。反訴被告雖抗辯其在系爭房屋磁磚中空情形修復前，得拒絕給付買賣價金尾款等情，然系爭房屋為中古屋，因時間老化造成之磁磚中空，並非足以影響結構安全之瑕疵，反訴被告不得據此拒絕給付買賣價金。至兩造簽立不動產買賣契約書第9條第7項係約定兩造間有訴訟爭議時，履約保證機構應暫停款項之撥付，非謂反訴被告無庸依約定時程將買賣價金匯入履約保證帳戶，反訴被告據此所辯其並無給付買賣價金之義務，自非可採等語。並聲明：反訴被告應將系爭房地於107年1月3日以買賣為原因之所有權移轉登記予以塗銷，回復登記為反訴原告共有（權利範圍各1/2），並返還交屋手冊予反訴原告。
二、反訴被告之抗辯除與本訴相同者外，另答辯略以：反訴原告所交付之系爭房屋有磁磚中空之瑕疵，在反訴原告修繕完成之前，反訴被告得行使同時履行抗辯權拒絕支付價金，且依兩造簽立不動產賣賣契約書第9條第7項約定，因兩造就系爭房屋有無瑕疵存有爭議，須俟判決結果，作為銀行撥款之依據，即一旦進入司法程序，履約保證機構即應暫停撥款予反訴原告，故反訴被告尚未給付價金尾款，不構成給付遲延，反訴原告不得據此解除兩造買賣契約等語，資為抗辯。並聲明：反訴原告之訴駁回；願供擔保，請准免為假執行。
三、兩造不爭執事項與本訴部分相同。
四、得心證之理由：
(一)反訴原告主張兩造於106年11月26日就系爭房地簽立不動產買賣契約，約定買賣總價金為1,450萬元，反訴原告已依約於107年1月3日將系爭房地移轉登記予反訴被告，且於修繕漏水完畢後，已通知反訴被告於107年3月8日交屋，反訴被告卻以系爭房屋有磁磚中空現象為由拒絕交屋，且僅支付簽約款145萬元、完稅款72萬元、尾款1萬元，其餘買賣價金迄未支付；反訴原告有於107年3月14日以存證信函催告反訴被告於八日內履行點交程序及交付尾款，否則將解除契約及沒收已支付之價金，反訴被告有收受該存證信函等事實，有兩造簽立之不動產買賣契約書、系爭房地登記謄本、存證信函、匯款單據等附卷可稽（本院卷第9至18頁、第47至59頁、第73至75頁、第129至130頁、第306至336頁），上情且為兩造所不爭執，堪信屬實。又因反訴被告迄未支付剩餘買賣價金，反訴原告遂以民事答辯一狀暨反訴狀之送達為解除兩造買賣契約之意思表示（見本院卷第44頁），並主張兩造買賣契約業經合法解除，反訴被告應將系爭房地之所有權移轉登記塗銷後回復登記為反訴原告所有等情，反訴被告則抗辯因系爭房屋有瑕疵，其得主張同時履行抗辯權拒絕支付買賣價金，且依買賣契約書第9條第7項之約定，在本件訟爭解決前其亦無庸支付買賣價金，故不構成給付遲延等語。
(二)依兩造所簽立之買賣契約書第4條約定，系爭房地之買賣總價為1,450萬元，尾款1,233萬元應於交屋時（訂於107年1月20日）付清，依第12條第1項約定：「甲乙雙方其中之一方如未按本契約條款規定履行，即為違約，經他方定七日以上期間催告通知後仍不履行時，他方得逕行解除本契約。解除契約後，除雙方另有約定外，應由違約之一方負擔所有稅費」、第12條第2項約定：「甲方（即反訴被告）若有遲延給付之情形，如遲延交付證件、給付購屋款及繳納稅費等，應賠償乙方（即反訴原告）應付之日起，按買賣總價款每日千分零點五計算之違約金至甲方完全給付時為止。如甲方毀約不買或有其他違約情事時，乙方於解除本契約後得沒收甲方已給付之全部款項，惟已過戶於甲方名下之產權及移交甲方使用之不動產，甲方應即無條件歸還乙方」，有上開買賣契約書可參（本院卷第306至336頁），則依兩造買賣契約，反訴被告至遲應於交屋前支付買賣價金尾款完畢。查系爭房屋原定交屋日即107年1月20日交屋，因反訴被告質疑有漏水情事，經反訴原告修復完畢後，現已無漏水之瑕疵，反訴原告即於107年3月8日提出無瑕疵之房屋供反訴被告收受，惟反訴被告猶拒絕支付剩餘買賣價金尾款，自有遲延給付買賣價金之違約情事，經反訴原告以上開存證信函催告於8日內支付買賣價金，反訴被告仍未履行，則反訴原告主張依兩造買賣契約第12條第1、2項約定，其業以民事答辯一狀及反訴狀繕本之送達為合法解除兩造買賣契約，且於解除契約後得沒收反訴被告前已支付之買賣價款等情，應屬有據。反訴被告雖抗辯因系爭房屋有磁磚中空之瑕疵，其得行使同時履行抗辯權拒絕支付剩餘買賣價金等情，惟系爭房屋為中古屋，隨屋齡老化自然發生之磁磚中空現象並不影響房屋結構安全及通常效用、價值，非屬物之瑕疵等情，業經本院認定如上述，則反訴被告主張其得因上開磁磚中空現象拒絕支付買賣價金尾款，即非可採。
(三)反訴被告復抗辯依買賣契約書第9條第7項之約定，其在本件訟爭解決前其亦無庸支付買賣價金，故不構成給付遲延等情。惟查，依兩造簽立之買賣契約書第4條約定：「若本案辦理價金履約保證，但甲方（即買方）未貸款或貸款金額不足支付尾款時，甲方嫆產權移轉前尾款或差額部分存入履約保證專戶，並於產權移轉後辦理代清償及交屋手續」、第9條第7項則約定：「甲乙雙方應依約履行本契約之內容，若雙方就契約之履行、或已發現之瑕疵、修繕、或價金之給付、沒收、或違約金之金額等發生爭議，且於履行期限內或催告期限屆至仍未能合意解決時，若案件已進入司法程序，則履保機構（買賣案件辦理履保作業時）應暫停款項之撥付，並以確定判決或與確定判決有同一效力之文書等結果，作為履保機構撥款之依據。甲乙雙方如未訴諸司法程序，亦未能合意解決時，雙方同意由辦理履保作業之機構依據當時之事實情況及既有之相關文件進行認證，並依認證結果執行履保專戶款項之撥付或暫停撥付，若依據既有事實、證據（或鑑定）、相關法令、交易習慣仍認定款項暫停撥付時，雙方同意俟達成協議或依法院確定判決結果再進行款項之撥付」，足見雙方已約定買方即反訴被告必須於產權移轉前將價金尾款1,233萬元存入履約保證帳戶，而系爭房地所有權早在107年1月3日即已移轉登記至反訴被告名下，反訴被告迄未將價金尾款存入履約保證帳戶，自屬給付遲延。至於上開契約第9條第7項係在規範買賣雙方就履約爭議進入司法程序後，履約保證機構在判決確定前應暫停款項之撥付，而非免除買方將買賣價金尾款存入履約保證專戶之義務，是反訴被告援引第9條第7項作為拒絕支付價金尾款之依據，顯無足取。
五、綜上所述，反訴原告已依兩造買賣契約交付無瑕疵之標的物及將所有權移轉登記予反訴被告，反訴被告迄未支付買賣價金尾款，屬給付遲延，業經反訴原告定期催告後解除契約，兩造買賣契約既經依法解除，且依買賣契約第12條第2項約定，反訴原告得沒收前已支付之買賣價金，則反訴原告主張依民法第259條規定，反訴被告應復回復原狀之義務，即屬有據。從而，反訴原告請求反訴被告將系爭房地於107年1月3日以買賣為原因之所有權移轉登記予以塗銷，回復登記為反訴原告共有（權利範圍各1/2），為有理由，應予准許。
至反訴原告另訴請反訴被告返還交屋手冊部分，並未提出法律上之依據，亦未提出其確實有交付交屋手冊予反訴被告之證據資料，則其該部分之請求，礙難准許，應予駁回。
六、反訴部分之事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及證據，經審酌後，核與判決結果不生影響，爰不一一論列。
七、反訴訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。中 華 民 國 108 年 9 月 27 日
民事第二庭 法 官 林宗穎以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後 20 日內向本院提出上訴狀。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 108 年 9 月 27 日
書記官 嚴翠意