臺灣新竹地方法院民事判決 107年度訴字第474號原 告 張姜銀英訴訟代理人 張立宇律師被 告 張恩偉
張恩晟共 同訴訟代理人 彭火炎律師上列當事人間請求所有權移轉登記等事件，本院於民國108 年6月3 日辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告主張：
㈠、原告於民國106 年8 月間委託訴外人即原告之子張福琳代為銷售新竹縣○○鎮○○路○○○ 號之房屋及其坐落之土地（下稱系爭房地），嗣原告於106 年9 月1 日與訴外人黃芸鈺簽訂系爭房地不動產買賣契約書，約定價金為新臺幣（下同）
465 萬元，黃芸鈺於給付前兩期款項208 萬元後，訛稱需先將系爭房地辦理過戶向銀行貸款，方得將尾款257 萬元全數清償，惟原告及張福琳將系爭房地所有權辦理移轉登記後，黃芸鈺竟於107 年1 月22日將系爭房地贈與其子女即被告張恩偉、張恩晟等2 人，且於107 年3 月13日新竹關西調解委員會調解時陳稱：系爭房地之買賣價金需減價145 萬元，僅願交付112 萬元作為尾款等語。嗣原告於107 年3 月19日寄發存證信函催告黃芸鈺給付尾款，仍未獲給付，原告再於同年月28日以存證信函向黃芸鈺為解除契約之意思表示，其後原告另於107 年4 月19日委請律師發函，依民法第92條規定撤銷系爭房地買賣契約中關於核貸完成後方給付尾款之特別約定，同時催告黃芸鈺給付尾款，如未清償，原告將解除系爭房地之買賣契約等語，然因黃芸鈺仍未給付尾款，原告遂以107 年4 月25日律師函解除系爭房地買賣契約，是原告與黃芸鈺間就系爭房地之買賣契約業經原告合法解除，被告2人無權占有原告之系爭房地，故依民法第767 條第1 項之規定，請求被告2 人將系爭房地返還原告，並將系爭房地所有權移轉登記予原告，暨賠償原告已支出之假處分執行費用3萬7,700 元。
㈡、縱認黃芸鈺無詐欺之意，惟系爭房地買賣契約中有關第4 次付款約定係於貸款完成後方給付尾款，即以其履行繫於不確定事實之到來。本件被告2 人於原告移轉系爭房地所有權後，曾向關西鎮農會申請貸款，卻於農會審核同意後，又以核貸金額未符預期、考慮中為由，迄107 年5 月2 日皆未接受農會之貸款，無非係以不正當行為阻止該事實之發生，而應類推適用民法第101 條第1 項規定，視為清償期已屆至。又原告已於107 年3 月19日寄發關西郵局第19號存證信函催告買方黃芸鈺應於函到3 日內如數清償尾款，又於同年月28日以關西郵局第22號存證信函表示買方並未於前開函到3 日內給付尾款，而依系爭房地買賣契約第10條解除契約之意思表示，是以被告2 人自應返還系爭房地並將系爭房地所有權移轉登記予原告。
㈢、為此，爰依民法第767 條第1 項及第184 條之規定，提起本件訴訟等語，並聲明：㈠被告2 人應將系爭房地返還原告。
㈡被告2 人應將系爭房地所有權移轉登記予原告。㈢被告2人應給付原告3 萬7,700 元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。㈣原告願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則以：
㈠、本件買賣黃芸鈺並無原告所指詐欺行為：
１、本件係因雙方就系爭房地買賣契約第4 次付款原約定，其中究屬定期或不定期，文字約定前後齟齬不容，故嗣經買賣雙方合意變更原約定，並經原告及黃芸鈺雙方慎重用印蓋章於變更後約定之文字上，足見本件並無原告所稱詐欺情事。且觀諸原付款約定：「…㈣第四次付款：民國106 年10月30日貸款手續完成貸款撥款時尾款250 萬元整甲方交付乙方」之文字，原本即有「貸款手續完成貸款撥款時尾款250 萬元整甲方交付乙方」之約定，與雙方合意變更後「貸款完成，甲方壹次全部付清給乙方」之約定相同，亦得證並無原告所指黃芸鈺訛稱須先將系爭房地辦理過戶向銀行貸款，方得將尾款全數清償情事。且如原告未將系爭房地辦理過戶，買方黃芸鈺又如何得持系爭房地至行庫辦理貸款手續？又如何得依原約定完成貸款？並於撥款時交付尾款250 萬元予原告？均足明係因原付款約定確實無從履行，雙方始為合意變更，黃芸鈺並無原告所稱詐欺情事。
２、又系爭房地係於106 年11月23日由原告蓋章同意以買賣為原因，向新竹縣竹北地政事務所申請將系爭房地登記予訴外人黃陳月琴（即黃芸鈺之母）及被告張恩偉、張恩晟，應有部分各為3 分之1 ，其後於107 年1 月18日再由黃陳月琴將其應有部分3 分之1 以贈與為原因，移轉登記予被告2 人各6分之1 ，足見系爭房地並非先登記至黃芸鈺名下後，再由黃芸鈺贈與登記予被告2 人，原告所稱黃芸鈺於107 年1 月22日將系爭房地贈與子女即被告2 人，與事證未符，亦見黃芸鈺無詐欺行為。
３、承上，原告於107 年4 月19日委請律師發函之內容，即屬無據，而未發生撤銷之效力，另原告於上開律師函內所稱：「命台端於函到後三日內給付張姜銀英新台幣258 萬之尾款，違者，張姜銀英將依法解除系爭房地不動產買賣契約…爰代函告之」之意思表示，亦同未生效。
㈡、原告催告買方黃芸鈺給付買賣尾款及解除契約，依法均未生效力：
承前，本件買賣剩餘尾款257 萬元係在系爭房地貸款完成時，買方黃芸鈺始有一次全部給付予原告之義務，亦即買方黃芸鈺須俟屆期未付尾款，始對原告負遲延責任。而原告雖於
107 年3 月19日寄發關西郵局第19號存證信函催告黃芸鈺應於函到後3 日內如數清償尾款，又於107 年3 月28日以關西郵局第22號存證信函表示黃芸鈺未於前開函達3 日內給付尾款，而依雙方買賣契約第10條解除契約之意思表示，惟原告上開意思表示，顯因尚未屆買賣雙方所約定「剩餘尾款，甲方應交付乙方金額新台幣貳佰伍拾柒萬元整，於貸款完成，甲方壹次全部付清給乙方」之尾款價金給付期限，原告尚未得請求黃芸鈺給付剩餘尾款257 萬元，故而原告上揭催告函及解除契約之意思表示，並未發生使債務人黃芸鈺負給付遲延責任、亦未發生解除本件買賣契約之效力。
㈢、被告2 人即以前詞置辯，並聲明：㈠原告之訴及假執行之聲請均駁回。㈡如受不利益判決時，請准供擔保宣告免為假執行。
三、原告於106 年9 月1 日與黃芸鈺就坐落新竹縣○○鎮○○段○○○○○號土地及其上同段300 建號建物（即門牌號碼為新竹縣○○鎮○○路○○○ 號房屋，下稱系爭房地）簽訂不動產買賣契約，由原告以465 萬元之價金出售系爭房地予黃芸鈺，黃芸鈺已給付簽約款15萬元、第2 期款100 萬元、第3 期款93萬元，共計208 萬元之買賣價款予原告，而第4 期款257萬元則尚未給付予原告，現系爭房地為被告2 人所有，應有部分為各2 分之1 ，又原告前於107 年3 月19日寄發關西郵局第19號存證信函，催告黃芸鈺應於函到3 日內給付尾款，再於同年月28日寄發關西郵局第22號存證信函，為解除系爭契約之意思表示；此外，原告於107 年4 月19日委請律師發函，表示依民法第92條規定撤銷系爭房地買賣契約中關於核貸完成後方給付尾款之特別約定，同時催告黃芸鈺給付尾款，如未清償，將解除系爭房地之買賣契約，並於107 年4 月25日委請律師發函解除系爭房地之買賣契約等情，業據原告提出不動產買賣契約書、土地登記謄本、建物登記謄本、存證信函、律師函等資料為憑（見本院訴字卷第11至20頁、第23至27頁、第33至38頁），且為兩造所不爭執，是此部份之事實應堪信為真。
四、原告主張黃芸鈺以詐術使原告陷於錯誤，而同意系爭房地買賣契約中有關第4 次付款方式及期限之約定，退步言之，縱認黃芸鈺並無詐欺之意，其等以不正當行為阻止貸款完成條件之發生，應類推適用民法第101 條第1 項之規定，視為清償期已屆至等情，惟為被告2 人所否認，並以前詞置辯，是以本件之爭點厥為：㈠原告是否受黃芸鈺詐欺致陷於錯誤，而就系爭房地第4 次付款方式及期限約定如契約所載？原告主張撤銷系爭房地買賣契約中有關第4 次付款方式及期限之意思表示，有無理由？㈡黃芸鈺及其家人（含被告2 人）有無以不正當行為阻止條件之成就？㈢原告請求被告2 人賠償假處分執行費用，有無理由？茲分述如下：
㈠、原告是否受黃芸鈺詐欺致陷於錯誤，而就系爭房地第4 次付款方式及期限約定如契約所載？原告主張撤銷系爭房地買賣契約中有關第4 次付款方式及期限之意思表示，有無理由？
１、因被詐欺或被脅迫而為意思表示者，表意人得撤銷其意思表示，民法第92條第1 項前段定有明文。而民法上所謂詐欺，係欲相對人陷於錯誤，故意示以不實之事，令其因錯誤而為意思之表示，雖不以積極之欺罔行為為限，但必相對人因其行為而陷於錯誤（最高法院56年台上字第3380號判例要旨、18年上字第371 號判例要旨、106 年度台上字第1249號判決意旨參照）。又當事人主張其意思表示係因被詐欺或脅迫而為之者，固得依民法第92條第1 項之規定撤銷其意思表示，惟應就其被詐欺或被脅迫之事實，負舉證之責任（最高法院21年上字第2012號判例要旨、44年台上字第75號判例要旨、95年度台上字第2948號判決意旨參照）。本件原告主張係受黃芸鈺詐欺而就系爭房地買賣契約中第4 次付款方式及期限約定如契約所載，惟為被告2 人所否認，自應由原告舉證證明之。
２、本件原告雖主張其係受黃芸鈺詐欺致陷於錯誤，始會就第4次付款方式及期限約定如契約所載等語。惟證人即代書劉信鑑於本院審理時證述：當時是買賣雙方一起來找我辦理此案，雙方都講好了才找我辦理，契約是在我面前寫的；尾款因為貸款的問題有做時間的延後，我所謂的貸款問題應該是金額無法達到他們的需求，無法按時給付給賣方，所以有修改，這是在第3 次付款之後才跟我說；修改部分，於106 年10月7 日雙方有到我的事務所，在原本契約旁邊加註，當時我也有跟雙方確認是否有合意要修改契約，契約第2 條付款期限手寫的部份是按照雙方意思寫的，也有跟雙方確認過並蓋章；法律有規定，契約完成後1 個月要為不動產所有權移轉登記及實價登錄，否則會受罰，且如果沒有完成移轉登記，買方就無法辦理貸款等語（見本院訴字卷第105 至106 頁、第108 至110 頁），佐以被告張恩偉於106 年11月23日邀同被告張恩晟擔任保證人，以系爭房地向新竹縣關西鎮農會申請貸款300 萬元，經新竹縣關西鎮農會准予核貸之金額為15
0 萬元，並於107 年1 月12日通知被告張恩偉，然經被告張恩偉表示，核貸金額未達預期金額仍考慮中，迄今仍未予放貸等情，亦有新竹縣關西鎮農會函覆資料、107 年5 月21日關農務字第1070200235號函暨所檢附之放款批覆書、借款申請書、個人資料表在卷可考（見臺灣新竹地方法院檢察署【現已更名為臺灣新竹地方檢察署】107 年度他字第1009號卷，下稱他字卷，第51頁、第62至66頁），足見系爭房地買賣契約有關於第4 次付款之方式及期限係因貸款有問題，經買賣雙方同意而為約定並修改，且被告2 人確實於該付款方式及期限修改後之1 個多月，即向新竹縣關西鎮農會申請貸款，然因新竹縣關西鎮農會於2 個月後所准予核貸之金額與第
4 次應付款（即尾款）之金額尚有約100 萬元之落差，被告
2 人方未與新竹縣關西鎮農會成立借貸契約，尚無從認定黃芸鈺於該約定或修改之際，即已無繼續給付價金之意思，況乎黃芸鈺或其家人（含被告2 人）果真無給付價金之意思，其等大可無需於修改條文後之1 個月左右的時間，即向新竹縣關西鎮農會申請貸款，是本件尚難認原告所為系爭房地買賣契約中有關第4 次付款方式及期限之意思表示，係受黃芸鈺等人詐欺所為。從而，原告以其被詐欺為由，依民法第92條規定撤銷其上開意思表示，當不生撤銷之效力，系爭房地之買賣契約自仍有效。
㈡、黃芸鈺及其家人（含被告2 人）有無以不正當行為阻止條件之成就？
１、因條件成就而受不利益之當事人，如以不正當行為阻其條件之成就者，視為條件已成就，民法第101 條第1 項定有明文。依當事人一方之意思而決定其成就與否之條件，倘依契約或通常情形，當事人應為一定之行為使其條件成就，乃為圖免因條件成就而受不利益，任意不為該行為，即係以不正當消極行為阻其條件之成就，依上開規定，應視為條件業已成就。又當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第277 條本文亦定有明文。本件原告主張黃芸鈺及其家人（含被告2 人）故意阻止貸款完成之事實發生，自應由原告就其等以不正當行為阻其條件成就乙節，負舉證責任。
２、被告張恩偉於106 年11月23日邀同被告張恩晟擔任保證人，以系爭房地向新竹縣關西鎮農會申請貸款300 萬元，經新竹縣關西鎮農會准予核貸之金額為150 萬元，並於107 年1 月12日通知被告張恩偉，然經被告張恩偉表示，核貸金額未達預期金額仍考慮中，業如上述，其後於同年3 月19日新竹縣關西鎮農會尚有通知被告張恩偉等人，可提高貸款金額至18
0 萬元，看他們的決定等情，有放款批覆書在卷可參（見他字卷第63頁），足見於原告以存證信函催告黃芸鈺給付第4期款項（同年3 月19日），或是原告其後以存證信函解除契約（同年3 月28日）之際，黃芸鈺或其家人（含被告2 人）確實仍有處理貸款一事，縱然其後原告透過律師函於同年4月間為催告及解除契約之意思表示，惟其距離新竹縣關西鎮農會回覆可提高貸款額度，大約1 個月左右時間，尚難認原告已給予黃芸鈺或其家人（含被告2 人）足夠之時間處理貸款事宜，而不足以認定黃芸鈺或其家人（含被告2 人）有以不正當行為阻止貸款撥款之條件成就。是以，原告於該時催告（皆只給予3 日期限）並解除契約，均尚不生合法解除契約之效力。至黃芸鈺或其家人（含被告2 人）縱使於107 年
3 月13日調解期間要求減價145 萬元，惟此係其等行使法律上所賦予請求減少價金之權利，要與阻止條件成就無涉。另原告於以上開律師函為催告並解除契約之意思表示後，即未再為相同或類似之意思表示，是以本院僅能以上開時點判斷黃芸鈺或其家人（含被告2 人）有無以不正當方法阻止條件成就，或原告有無合法催告、解除契約，併此敘明。
㈢、原告請求被告2 人賠償假處分執行等費用，有無理由？因故意或過失，不法侵害他人之權利者，負損害賠償責任；故意以背於善良風俗之方法，加損害於他人者亦同；違反保護他人之法律，致生損害於他人者，負賠償責任。但能證明其行為無過失者，不在此限，民法第184 條定有明文。本件原告因系爭房地向本院聲請假處分，並繳納執行費用等共計
3 萬7,700 元，固據提出本院107 年度裁全字第23號民事裁定、自行繳納款項收據為憑（見本院訴字卷第29至30頁、第39頁），惟被告2 人並未以詐欺或透過他人詐欺之方式，致使原告陷於錯誤，且亦未以不正當方法阻止條件成就，業如上述，尚難認為被告2 人有何加害行為存在，故原告此部份之請求，實乏所據，自難准許。
五、綜上所述，本件並無證據認定原告所為系爭房地買賣契約中有關第4 次付款方式及期限之意思表示，係受黃芸鈺等人詐欺所為，且新竹縣關西鎮農會於107 年3 月19日尚有回覆貸款之情形，則原告於以存證信函或律師函催告履行或解除契約之時，尚難認為黃鈺芸或其家人（含被告2 人）有以不正當方法阻止條件成就，從而，原告請求被告2 人返還系爭房地，並移轉登記予原告，以及賠償原告假處分金等節，均無理由，應予駁回。本件原告之訴既經駁回，其假執行之聲請亦失所附麗，應併予駁回。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及證據，經審酌核與判決之結果不生影響，爰不一一論列，併此敘明。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 108 年 6 月 24 日
民事第一庭 法 官 莊仁杰以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 108 年 6 月 25 日
書記官 蔡美如