臺灣新竹地方法院民事判決 107年度訴字第571號原 告 范揚琪訴訟代理人 蔡伊雅律師被 告 何瑞蘭訴訟代理人 鄭崇煌律師複代理人 林偉譽 台中市○區○○路○段000號二樓上列當事人間請求減少買賣價金事件，本院於民國107年10月8日辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告主張：
(一)查原告於民國107年1月10日經由住商不動產居間仲介，以新臺幣(下同)608 萬元向被告購買坐落新竹縣○○鎮○○路○○○段000 巷00號建物(下稱：系爭房屋)及新竹縣○○鎮○○段○○○○號、661地號土地(下稱：系爭土地)，並簽訂不動產買賣契約書(下稱：系爭買賣契約)。又原告依約給付簽約金30萬元，並再交付21萬元，惟嗣後經原告一再對照系爭土地地籍圖，發現系爭建物有部分已占用到鄰地，即新竹縣○○鎮○○段○○○ ○號土地，面積約為12平方公尺，即地籍圖A 之部分(仍以實測後為準)，而原告以此通知被告，並未獲得被告之正面回應。依兩造之系爭買賣契約第五條第四款約定「賣方保證本買賣標的產權清楚，絕無一屋數賣、佔用他人土地或遭第三者侵害等情事。如有他人主張權利( 如優先購買權、法定抵押權或強制執行限制登記等 )，賣方應負責清理塗銷之。」，第七條第七款亦約定「房地點交前，如發現買賣標的物有物或權利瑕疵，依下列約定處理，．．．1.買方得催告賣方補正，如賣方拒絕補正或客觀上難以補正，買方即得依民法規定行使減少價金或解約等權利；．．．」。綜上，本件買賣建物既有佔用鄰地之情狀，且經原告通知而未獲置理，則原告即得依約定主張減少價金，雖該存證信函未明確表示主張減少價金，則原告乃以本件起訴狀之送達，表示主張減少價金60萬元，因佔用他人土地面積約12平方公尺，而系爭建物面積122.26 平方公尺，價金608萬，依此比例計算減少價金初估為60萬元，而本件價金尚在安新建築經理股份有限公司之履約保證專戶，未經被告受領之情形，又被告不同意原告主張之減少價金金額，是以，原告即得以確認之訴請求本院確認減少價金之金額若干。再者，減價請求權性質上為有相對人之單獨行為，價格之減少，因買受人之行使而當然生效，無待出賣人置喙，將來出賣人僅得訴請法院確認減少數額適當與否，而原告行使權利時縱未對出賣人即被告詳細說明減價數額，亦不妨礙原告已行使減價請求權之事實，併與敘明。
(二)並聲明：
１、確認兩造於107年1月10日所訂門牌編號為「新竹縣○○鎮○○路○○○段000 巷00號」房地買賣契約之買賣價金，應減少60萬元。
２、訴訟費用由被告負擔。
二、被告方面：
(一)兩造已以特約條款免除被告之物之瑕疵擔保責任：
１、本件兩造所訂之不動產買賣契約書係定型化契約，但因有後院係「前屋主」所增建之間題，因此兩造於契約第十七條、其他約定事項另立「賣方無須負擔任何瑕疵擔保責任」之特約條款，有契約書附卷可稽，並為兩造所不爭，是以原契約書之第五條第四款、第七條第七款等權利或物之瑕疵擔保條件，業因有特約條款之約定而失其故力。
２、查兩造約定現況交屋、固定物不拆除、賣方「無須」負擔任何瑕疵擔保責任，如有修繕由買方(即原告)自行處理，並業已滅價190 萬元後成交，蓋因被告委託第三人住商不動產房屋仲介擬以798 萬元出賣系爭房地，嗣原告經住商不動產房屋仲介林信宏居間向被告洽詢買賣後，三方協同履勘系爭房屋，被告當場即告知原告後院係「前屋主」所增建後，原告向被告表示願出價600萬元(被告原先開價798萬元讓售)，現況交屋、增建固定物不拆除供原告留用、賣方無須負擔任何瑕疵擔保責任，如有修繕由原告自行處理，經仲介表示加8萬取得吉利數後兩造合意減價190萬元，以608萬元成交，於107年1 月10日簽訂系爭買賣契約，並就上開約定記載於系爭契約第十七條、其他約定事項：「現況交屋，固定物不拆除，屋況依不動產現況說明書所載為準，賣方無須負擔任何瑕疵擔保責任，如有修繕由買方自行處理。」，足徵，原告就系爭房屋瑕疵部分，已免除被告瑕疵擔保責任，且系爭買賣契約簽約前，原訂 798萬元出售，業依原告請求減少買賣價金190 萬元後，兩造以608 萬元成交。從而，原告自不得再以有瑕庇為由重覆請求減少買賣價金。況於簽立系爭契約當日，原告旋即上臉書(Facebook)社群網站直播方式以售價998 萬元欲轉出售系爭房屋，此有擷取原告直播出售系爭房屋影片相片 2幀為憑，同理可證，自無損於原告，本件原告所訴，自乏有據。
(二)被告業以原告違約為由解除系爭買賣契約在案，本件原告之訴無理由：
經查，系爭買賣契約「第三條、買賣價金之給付」規定，第一期款(簽約款)叁拾萬元業經原告存入履約保證專戶後，原告應於107 年2月6日之前將第二期(用印款)叁拾萬元款存匯入履保專戶，惟查，原告僅給付21萬元已違約在先，且依契約第一條第五項規定，本買賣標的點交日期至遲107年3月31日前付清價款並交屋，惟原告屢向被告表示因尚未取得貸款資金，而一再要求延後付款期限及點交，約定改107年4月30日結案履行給付義務，詎料，屆期仍未獲原告置理，被告遂於107 年5月4日以竹北六家郵局第99號存證信函催告原告出面至住商不動產文興店協調後，原告於107 年5月9日向被告承諾：「現因甲方(即原告)遲延未依約全部給付價金，為維誠信，甲方承諾願於民國107年6月10日前全部清償給付608萬元(即系爭買賣契約價金總數
)，如有逾期，願負違約責任並同意乙方(即被告)解除契約。」，此有兩造簽立及住商不動產竹北文興加盟店負責人林信宏見證之「承諾書」影本1 份為證。惟查，屆期仍未獲原告履行給付價金義務，職是，本件買賣契約因原告違約為由，業經被告於107年6月12日以台中法院郵局第1506號存證信函函達被告解除契約之意思表示在案，系爭買賣契約既因原告違反誠實信用原則、違反契約，而經被告解除契約，原告自無減少買賣價金之請求權基礎存在，原告之訴，洵屬無據。
(三)並聲明：
１、原告之訴駁回。
２、訴訟費用由原告負擔。
三、本件不爭執之事項：
(一)兩造於107年1月10日就系爭坐落新竹縣○○鎮○○路○○○段000巷00號房地簽立不動產買賣契約書，由原告以608萬元向被告買受系爭房地，約定至遲於107年3月31日前點交系爭房屋，原告在簽約時支付第一期款30萬元，另在之後支付部分第二期款21萬元。
(二)系爭不動產買賣契約書第一條第一項記載：「本買賣標的包括現有未依法申請增建(外推)之違章建築物，賣方保證有權處分且隨同主建物○○○區○○○○○段，買方已確實知悉該權利之限制及有被拆除之風險：倘若發生爭議時，買賣雙方同意依照本約第七條第六項辦理。」，另在第十七條其他約定事項記載：「現狀交屋，固定物不拆除，屋況依不動產現況說明書所載為準，賣方無須負擔任何瑕疵擔保責任，如有修繕由買方自行處理。」等情。
(三)系爭不動產委託銷售標的現況說明書第6 項就「建物是否占用他人土地？」，勾選「否」，第11項就「是否有違建、改建或增建之情事？」，勾選「是」，第34項就「現況是否有滲漏水之情形？」，勾選「是」。
(四)兩造曾因原告未依約給付買賣價金，於107 年5月9日在住商不動產仲介公司協調後訂立承諾書，原告承諾願於 107年6月10日前全部清償給付608萬元予被告，如有逾期，願負違約責任並同意被告解除契約。
(五)被告因原告未於107年6月10日前給付積欠尾款557 萬元，乃於107年6月12日寄發台中法院郵局第001506號存證信函予原告表示解除兩造簽訂之不動產買賣契約，並沒收原告已支付之全部價金。
四、本件爭點：
(一)原告主張系爭建物有部分占用鄰地，依據兩造間之買賣契約第五條第四款、第七條第七款約定及民法第359 條瑕疵擔保規定，對於被告主張減少買賣價金，有無理由？
(二)被告辯稱系爭買賣契約因原告違約業經被告解除在案，本件原告自無減少買賣價金之請求權利，有無理由？
(三)被告辯稱兩造已以特定條款免除被告之物之瑕疵擔保責任，有無理由？
五、本院之判斷：
(一)原告主張系爭建物有部分占用鄰地，依據兩造間之買賣契約第五條第四款、第七條第七款約定及民法第359 條瑕疵擔保規定，對於被告主張減少買賣價金，有無理由？
１、兩造於107年1月10日就系爭坐落新竹縣○○鎮○○路○○○段000巷00號房地簽立不動產買賣契約書，由原告以608萬元向被告買受系爭房地，約定至遲於107年3月31日前點交系爭房屋，又系爭不動產買賣契約書第一條第一項記載：「本買賣標的包括現有未依法申請增建(外推)之違章建築物，賣方保證有權處分且隨同主建物○○○區○○○○○段，買方已確實知悉該權利之限制及有被拆除之風險：倘若發生爭議時，買賣雙方同意依照本約第七條第六項辦理。」，此有兩造簽訂之系爭不動產買賣契約書一紙附卷可稽(詳本院卷第7 頁至第14頁)，復為兩造所不爭執，觀之系爭不動產買賣契約書第一條已就不動產標示及買賣權利範圍明確記載為土地標示：新竹縣○○鎮○○段000 地號土地面積46.27 平方公尺，出賣權利範圍全部，及新竹縣○○鎮○○段○○○○號土地面積53.02平方公尺，出賣權利範圍全部，建築改良物標示：建號123 ，建物門牌：新竹縣○○鎮○○路○○○段000巷00號主建物第一層面積6
1.13平方公尺，第二層面積61.13平方公尺，合計面積122.26 平方公尺，出賣權利範圍全部乙節，核與新竹縣○○鎮○○段○○○○號、661地號土地登記謄本○○○鎮○○段
123 建號建物登記謄本所載情事相符( 詳本院卷第20頁至第22頁 )，應認原告買受系爭房地當時，主要係參酌合法登記建物及土地之面積，並未將現場增建使用之具體面積列入系爭房屋主建物面積範圍內進行計價，兩造係就合法登記建物範圍及土地進行買賣交易，並訂立系爭不動產買賣契約。是以，原告主張系爭建物有部分占用鄰地，其得依據兩造間訂立買賣契約第五條第四款、第七條第七款約定，對於被告主張減少買賣價金云云，顯與兩造訂約時約定系爭房屋主建物並無越界占用他人土地，並得移轉登記及交付予原告使用之債之本旨情狀不符，足見原告上開所述，要非無疑。
２、又證人即本件仲介原告購買系爭房地之許修全於本院 107年8月13日言詞辯論期日到庭結證：「(問：你在仲介此房地時，你是否知道房屋坐落的土地有無占用鄰地的情形？
)答：建物就是坐落在謄本的基地上，我們是依據委託銷售契約書第二頁現況說明書的記載告知買方。」、「( 問：你的認知，這房子的坐落有無占用鄰地的情形？ )答：
現況看沒有，現況說明書也是沒有，肉眼看也是沒有。」、「( 問：原告是何時跟你們提到房屋有占用其他土地的事？ )答：合約簽立之前沒有問題，三月交屋時，買方貸款的狀況有跟屋主延期，我記得是在延期的期間，確切日期不記得。」、「( 問：原告跟你們提到房屋有占用其他土地的情形之後，你們如何處理？ )答：我們看現況說明書沒有，去看現場也已經蓋滿了，所以無法判斷有無占用，還是以現況說明書中屋主陳述的狀況告訴買方，並且跟他說要以鑑界為準。」、「( 問：你們有無協助雙方去聲請鑑界，來判斷有無占用土地的事？ )答：我們買賣的標的是房子，現在有爭議的是土地的部分，但是因為土地上有房子，地政事務所表示有房子的話土地就沒有辦法鑑界。」、「( 問：你在帶看原告進入系爭房屋時，你覺得系爭房屋的坪數跟建物登記的總坪數，是否相符？ )答：一定不一樣，因為有二次施工增建的部分。」、「( 問：系爭房屋在何處有增建？)答：後面空地。」、「(問：空地增建為房屋的何處？ )答：應該是廚房，我現在忘記了。
」、「( 問：原告在你帶看時，就知道房屋在廚房的空間是屬於增建的部分？ )答：我不確定它是廚房，但是一樓空地確實是蓋滿的。我知道有增建，增建是在後方，這塊原告也知道，因為現況就看到了。」、「( 問：當時你帶原告去現場看屋時，就增建部分原告有無特別的反應？或其他的要求？ )答：我們會告訴他這裡是增建，沒有什麼特別的反應。」、「(問：增建的坪數為何？)答：當時我無法估，我只能說哪裡是增建而已，任何一個仲介都無法明確說出增建的具體坪數。」等語( 詳本院卷第90頁至第102頁)，已證述原告在買受系爭房屋時應已知悉系爭房地有未依法申請增建之違章建築物係位在1 樓房屋後段，核與被告提出系爭房屋前門後院情形之照片二幀內容相符 (詳本院卷第50頁 )，則原告在知悉系爭房屋後方存有增建之違章建築物後，在與被告訂立系爭房地買賣契約時，既同意在第十七條其他約定事項以手寫加註：「現狀交屋，固定物不拆除，屋況依不動產現況說明書所載為準，賣方無須負擔任何瑕疵擔保責任，如有修繕由買方自行處理。」等情後方親自簽字，並按捺指印確認上情( 詳本院卷第13頁)，則原告事後再主張其得依據民法第359條瑕疵擔保規定，對於被告請求減少本件買賣價金，顯與兩造訂約時已特別約定被告不須負擔瑕疵擔保責任等情不符，尚屬無據。
(二)被告辯稱系爭買賣契約因原告違約業經被告解除在案，本件原告自無減少買賣價金之請求權利，有無理由？被告辯稱系爭買賣契約因原告違約業經被告解除在案，本件原告自無減少買賣價金之請求權利乙節，經查，兩造曾因原告未依約給付買賣價金，於107 年5月9日在住商不動產仲介公司協調後訂立承諾書，原告承諾願於107年6月10日前全部清償給付608 萬元予被告，如有逾期，願負違約責任並同意被告解除契約等情，業據證人許修全到庭證述：「(問：原告跟被告在107年5月9日有訂立一份承諾書，你有無在場見證？)答：在。」、「(問：在訂立承諾書時，針對房子有無占用其他筆土地，兩造做何商量？ )答：
寫承諾書時，原告還沒有表示這個問題。」等情 (詳本院卷第93頁 )，並有被告提出原告親自簽名及用印之承諾書一紙附卷可稽(詳本院卷第74頁)，則被告嗣因見原告未於107年6月10日前給付積欠尾款557 萬元，乃於107年6月12日寄發台中法院郵局第001506號存證信函予原告表示解除兩造簽訂之不動產買賣契約，並沒收原告已支付之全部價金，亦據被告提出台中法院郵局第001506號存證信函及回執附卷為憑(詳本院卷第75頁至第86頁)，應認被告上開所辯，應與實情相符，堪予採信。是以，系爭不動產買賣契約既經被告合法解除，原告即無對於被告行使減少買賣價金之請求權利存在，是以，原告提起本件訴訟，請求確認兩造於107年1月10日所訂系爭房地買賣契約之買賣價金，應減少60萬元，要屬無據。
六、綜上所述，原告對於被告提起本件訴訟請求確認兩造於 107年1月10日所訂門牌編號為「新竹縣○○鎮○○路○○○段000巷00號」房地買賣契約之買賣價金，應減少60萬元，顯屬無據，不應准許，應予駁回。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及陳述，均不足以影響本判決結果，爰不一一論述，併此說明。
據上論結，本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文。
中 華 民 國 107 年 10 月 31 日
民事第二庭 法 官 王佳惠以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後 20 日內向本院提出上訴狀。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 107 年 10 月 31 日
書記官 張懿中