臺灣新竹地方法院民事判決107年度訴字第577號原 告 傅淑瑋訴訟代理人 江曉俊律師被 告 王寶玉訴訟代理人 劉雅萍律師訴訟代理人 廖壽明上列當事人間請求返還價金等事件，本院於民國109年12月17日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應給付原告新臺幣伍拾肆萬伍仟肆佰貳拾壹元，及自民國一０九年八月七日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。訴訟費用（減縮部分除外）由被告負擔百分之八十八，餘由原告負擔。
本判決第一項於原告以新臺幣壹拾捌萬貳仟元供擔保後得假執行。但被告如以新臺幣伍拾肆萬伍仟肆佰貳拾壹元為原告預供擔保，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
壹、程序方面按按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之基礎事實同一、擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，此觀民事訴訟法第255條第1項第2、3款規定自明。查原告起訴主張被告出賣其所有門牌號碼新竹縣○○鄉○○路○段000號房屋有占用國有土地之瑕疪，爰依物之瑕疪擔保及不完全給付之法律關係，請求被告給付原告新臺幣（下同）1,296,000元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。嗣於訴訟進行中，陸續將請求之金額變更為2,051,056元、512,583元、905,466元、616,541元，其變更前後均係基於同一房地買賣糾紛之基礎事實，且屬擴張或減縮應受判決事項之聲明，核與上開規定相符，應予准許。
貳、實體方面
一、原告主張：
（一）緣原告前於民國（下同）103年3月間以買賣總價金600萬元向被告購買坐落新竹縣○○鄉○○段000地號土地及其上28建號建物(即門牌號碼新竹縣○○鄉○○路○段000號，下稱系爭建物)所有權，兩造並於103年3月20日簽定上開不動產買賣契約書，並約定移轉登記至原告配偶賴文坪名下，惟原告於107年2月初接獲財政部國有財產署中區分署新竹辦公處（下稱國有財產署）所寄發之國有土地使用補償金繳納通知書，始獲悉系爭建物占用國有財產署所有新竹縣○○鄉○○段000地號部分土地，經原告向國有財產署查證始得知被告早已繳納國有土地使用補償金多年。查被告前於「不動產標的現況說明書」內編號15「是否曾收到過『違章建築查報（拆除）通知』」、編號22「是否有占用情形」、編號24「是否有越界建築之情形」，被告均勾選「否」，刻意隱瞞其所明知之占用情形，原告自得要求被告負瑕疪擔保責任。
（二）被告以上開方式施行詐術向原告傳遞不實之訊息，令原告於簽訂系爭買賣契約書時以為系爭不動產未有占用鄰地，不會面臨遭拆除之風險而為價格磋商，惟系爭建物確存有無權占用國有土地而隨時面臨可能遭請求拆除占用土地部分之風險，被告應負民法第354條之瑕疵擔保責任，是原告自得依民法第359條請求減少買賣價金。又原告所得請求減少之買賣價金依台灣省土木技師工會鑑定結果，認越界拆除費用一樓132,715元、二樓85,090元、三樓71,102元，建築物修復之部分應採「甲方案」修復，蓋所謂越界土地所有權之範圍乃及於土地之上下，故建築物修復費用為288,925元，另減損價金為327,616元，故合計為616,541元（計算式:132,715＋85,090＋71,120＋327,616＝616,541），故原告爰依民法第359條、第227條第1項、第2項 規定，以起訴狀繕本之送達向被告為請求減少價金之意思表示，並依同法第179條不當得利規定，請求被告返還溢領之買賣價金616,541元。
（三)為此聲明：被告應給付原告616,541元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息；願供擔保請准宣告假執行。
二、被告則以：
（一）被告否認有施行詐術、刻意隱瞞系爭建物占用鄰地之事實，被告於「不動產標的現況說明書」所勾選之事項，均係依當時被告所知之情況所勾選。被告於系爭買賣契約簽定前，確實不知系爭建物有越界占用相鄰之731地號國有地。蓋系爭建物乃被告於90年間向訴外人購入，並非被告所興建，此有新竹縣地籍異動索引可稽，被告於購買系爭房屋至出賣系爭房屋予原告時，均不知悉系爭建物有占用731地號土地之事，被告係在系爭不動產買賣後始於103年5月初，才接獲財政部國有財產署中區分署新竹辦事處所寄發之通知被告無權使用該署經管之新竹縣○○鄉○○段000地號國有土地，使用面積為3平方公尺，並應繳納使用補償金等事之公函，並於此時才知悉系爭建物有占用731號土地，據此足徵，被告於「不動產標的現況說明書」所勾選之事項，確實係依被告當時所知之情形而為勾選，絕無刻意隱瞞之情。
（二）次查，由上開國有財產署函可知系爭建物占用731地號土地之面積僅有3平方公尺，面積甚微，影響系爭建物之使用及價值應屬有限，且其每年應納之補償金僅約5、6百元。詎原告卻向被告請求鉅額之價金與賠償，顯不符比例原則，惟倘原告願體諒被告係事後才知悉前述無權占用之情形並無故意隱瞞，被告願代被告繳納其使用期間之補償金，以彌補系爭建物占用國有地之事實。
（三）又兩造間之不動產買賣契約書第10條約定現況交屋。則原告向被告買受系爭房地，雙方既約定按現況交屋，並經被告移轉系爭房地所有權予原告，復依系爭房屋現況完成交屋手續。又依該契約標的物現況說明書項次15「是否曾收到過違章建築查報(拆除)通知書」、項次22「是否有占用情形」、項次24「是否有越界建築之情形」等之是否欄位勾選「否」等情，堪認被告係按系爭房地之土地建物謄本之登記資料、使用現況及其與原告所簽訂之系爭買賣契約內容，依期交付，核被告所為係依債之本旨而為給付，尚難認被告有何不完全給付情事。況且，該越界建築之部分亦非被告所造成，即非可歸責於被告，且被告係於買賣契約成立後始知悉，從而，原告依民法第227條之規定請求被告賠償損害係無理由。退萬步言之，縱然原告於請求減少價金之外得再請求賠償拆除占用鄰地部分建物之損害(此為假設語氣，非屬自認)，惟以該占用部分僅3平方公尺觀之，原告主張拆除費用將近百萬元，實不符比例原則，並有權利濫用之情。又原告所述系爭房屋部分占用鄰地一節，既為系爭買賣契約成立前即已存在之瑕疵，依最高法院77年度第7次民事庭會議決議意旨，應無民法第227條之適用；再者，系爭房屋是被告於90年向訴外人劉邦武所買受，被告買受系爭房屋時對於系爭房屋越界占用國有地並不知情，故系爭房屋越界占用國有地，非可歸責於被告，至為明確。又原告目前僅收到國有財產署補償金繳納通知書，而非請求拆除之通知，在原告未受有任何拆除、重建費用損害之情形下，原告請求拆除、重建費用即有違反損害填補原則。蓋損害賠償之責，以實際上受有損害為要件，倘無損害，即不發生損害賠償問題。故原告請求拆除重建費用，於法無據。
（四）退步言之，縱有支出拆除、重建費用之必要(被告仍否認之)，原告請求鑑定系爭房屋因越界占用國有地所減少之價值，理應包含越界部分將來遭拆除、重建費用，然而原告將系爭房屋因越界占用國有地所減少之價值與拆除、重建費用分為兩項、分別請求，則有重複計算損害之重大疑慮。況系爭房屋屋齡為24年之老房屋，依一般房屋使用年限50年而言，系爭房屋僅餘一半壽命，故原告請求之拆除、重建費用高達99萬6000元，性質上實屬新建費用，即不合理，應扣減之等語，資為抗辯。並聲明：原告之訴駁回；如受不利判決，被告願供擔保請求准予宣告免為假 執行。
三、原告主張兩造於103年3月20日簽立系爭房地買賣契約書，由原告向被告買受系爭房地，價金600萬元，雙方並已付清價金移完成移轉登記交屋完畢。惟原告嗣於107年2月初接獲國有財產署寄發之國有土地使用補償金繳納通知書，始獲悉系爭建物占用國有財產署所有新竹縣○○鄉○○段000地號部分土地等情，業據提出不產買賣契約書、國有財產署繳款單為證（見卷第11至17頁），而系爭房屋確占用國有財產署管理之新竹縣○○鄉○○段000地號土地如附圖編號A、面積3.87平方公尺土地，亦據本院會同兩造及竹東地政事務所測量人員現場履勘屬實，有勘驗筆錄及土地複丈成果圖在卷可稽（見卷第144至第150頁、第170頁，竹東地政事務所原誤載占用面積為15.49平方公尺，嗣經更正為3.87平方公尺），並為被告所不爭，自堪信為真正。
四、按物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第373條之規定危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。但減少之程度，無關重要者，不得視為瑕疵。出賣人並應擔保其物於危險移轉時，具有其所保證之品質，民法第354條第1、2項定有明文。次按所謂物之瑕疵係指存在於物之缺點而言。凡依通常交易觀念，或依當事人之決定，認為物應具備之價值、效用或品質而不具備者，即為物有瑕疵，且不以物質上應具備者為限。若出賣之特定物所含數量缺少，足使物之價值、效用或品質有欠缺者，亦屬之（最高法院73年度台上字第1173號判例意旨參照）。又出賣人所負之權利或物的瑕疵擔保責任，係屬一種法定責任，顯不以出賣人對於瑕疵之發生，有故意或過失為必要（最高法院71年度台上字第2395號判決意旨參照）。查系爭房屋確占用毗鄰之國有土地如附圖編號A、面積3.87平方公尺土地等事實，述之如前。而被告於兩造締結系爭房地買賣契約時，曾保證系爭房屋並無占用鄰地之情，此觀之原告所提出被告於締約時出具之「不動產標的現況說明書」（見卷第10頁）編號22「是否有占用情形」、編號24「是否有越界建築之情形」，被告均勾選「否」即明，足認被告所交付之系爭房地確有欠缺保證品質情事。況系爭房屋前臨芎林鄉富林路三段，為兩層樓加強磚造建物，占用國有財產署土地位置大約位於房屋前門以內左、右兩側約33公分、69公分之範圍，此有勘驗筆錄附卷可按（見卷第144、196頁），是系爭房屋屋前部分隨時有被訴請拆除之危險，使用上並受限制，其通常效用及價值均有減少，自屬物之瑕疵，應可認定。從而，原告依民法第359條規定請求減少價金，即屬有據。至被告是否於出售前知悉瑕疵存在，並無礙於瑕疵擔保責任之成立，附此敘明。
五、次查，系爭房屋經兩造合意選定之台灣省土木技師公會鑑定結果：一樓房屋越界部分的拆除與修復所需費用為132,715元，二樓房屋越界部分的拆除與修復,所需費用為85,090元，三樓房屋越界部分的拆除與修復所需貴用為71,120元。至於建築物修復範圍，建議甲、乙兩個方案如后：⑴甲方案採全面性拆除施工的建議方式，即將鑑定標的物一、二、三樓房屋越界部分拆除，及拆除後回復至可使用狀態，所需總費用為288,925元。此方案將建築物基礎部分地梁、一樓部分梁柱部分與二樓部分梁柱部分進行局部拆除與補強新建的施工，對於整個建築物的結構變動較大，結構安全的影響仍然是可以控制的，拆除與回復使用的工程設計施工應謹慎，以確保建築物安全性。⑵乙方案建議針對一樓房屋越界部分拆除，及拆除後回復至可使用狀態，二、三樓房屋越界部分維持現有狀態即可。此方案對鑑定標的物施工變動的範圍最小，且對房屋結構安全的影響最小。因為一樓佔有國有土地部分的地梁與柱已經拆除，就沒有佔有使用國有土地之事實。
本建築物為921大地震前的設計標準，與目前的設計要求自有差距，故對於建築物的結構變動越少越好，為加強其結構補強的安全要求，建議可以提高表9-1所需費用三分之一給付，即所需費用為176,953元，加強一樓梁柱系統的補強。⑶本案鑑定標的物越界部分如經拆除回復後，直接的差異在有效使用面積的減損，減損面積依照109年8月31日新竹縣竹東地政事務所進行土地複丈結果計算的面積為2.4735平方公尺，建築物登記謄本一樓面積為45.30平方公尺。以買賣契約書所示總價600萬元計算，依照面積比例計算減損價金為327,616元。至於房地價額屬市場變動因素漲跌不定，不能以單純影響因素確認，有109年11月3日（109）省土技字第7568號函及鑑定報告書在卷可參（見卷第024頁，鑑定報告書外放）。本院審酌本件鑑定人與兩造並無特別情誼或怨隙，則其對系爭房屋進行估價時應無偏頗之虞。再者，系爭鑑定報告係經臺灣省土木技師公會2位鑑定技師依據臺灣省土木技師公會鑑定手冊、新北市及台北市建築物工程施工損害鄰房鑑定手冊為專業鑑定，當屬客觀公正而可採。惟就鑑定報告所述上開建築物修復範圍建議之甲、乙兩方案部分，鑑定人認系爭房屋佔用國有土地一樓部分地梁與柱拆除後即無佔有使用國有土地之事實，顯與土地所有權及於土地上下之定義不符，是乙案即為本院所不採。又系爭房屋3樓違建部分為原告購入後所自行加建，則此部分拆除及回復費用自亦不能責令被告負擔。據上，系爭房屋因如附圖所示編號A部分越界建築造成系爭房屋價值減損327,616元，加計拆除前開越界部分暨拆除後回復至可使用狀態所需之工程費用217,805元（含一樓132,715元、二樓85,090元），合計為545,421元（計算式：327,616＋217,805＝545,421）。是應認原告得請求減少之價金為545,421元。
六、末按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益。雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同，民法第179條定有明文。次按買受人依民法第359條規定所得主張之價金減少請求權，一經買受人以意思表示行使，出賣人所得請求之價金，即於應減少之範圍內縮減之。換言之，出賣人於其減少之範圍內，即無該價金之請求權存在（最高法院101年度台上字第1916號判決意旨參照）。是買受人因買賣標的物有瑕疵，向出賣人請求減少價金後，對於因此溢付之價金，自得依不當得利之法律關係請求返還。原告因系爭瑕疵得請求減少價金545,421元，是其以起訴狀繕本送達被告為減少價金之意思表示後，被告就上開金額即無價金請求權存在。故原告依民法第179條規定，僅請求被告返還545,421元，即屬有據。
七、綜上所述，原告依民法第179條規定，請求被告給付545,421元及自起訴狀繕本送達翌日即109 年8月7日（見卷第29頁）起至清償日止，按年息5%計算之利息，為有理由，應予准許，逾此部分之請求，即屬無據，應予駁回。
八、兩造均陳明願供擔保，聲請宣告准、免假執行，就原告勝訴部分，經核均無不合，爰分別酌定相當之金額准許之。至原告敗訴部分，其假執行之聲請已失所依據，應予駁回。
九、又本院既認原告得依民法第359條之規定減少價金，並依民法第179條之規定請求被告返還買賣價金545,421元，即無庸另行審酌原告另主張依民法第227 條規定請求被告為損害賠償。又本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法與判決之結果不生影響，爰不另贅論，併此敘明。
據上論結，原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第79條、第390條第2項、第392條第2項，判決如主文。
中 華 民 國 110 年 1 月 15 日
民事第一庭法 官 楊明箴以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 110 年 1 月 18 日
書 記 官 劉亭筠