臺灣新竹地方法院民事判決 107年度訴字第512號原 告 曾廷海訴訟代理人 洪大明律師
張智程律師被 告 曾俊強訴訟代理人 李晉安律師複代理人 常家浩
李光誠上列當事人間請求分割共有物事件，本院於民國107 年8 月9 日辯論終結，判決如下：
主 文兩造共有坐落新竹市○○段○○段○○○○○○號、面積十六平方公尺之土地，其分割方法如下：上開土地之所有權全部，分歸原告取得，原告應補償被告新台幣貳佰壹拾伍萬參仟捌佰肆拾陸元。
兩造共有坐落新竹市○○段○○段○○○○○○號、面積三十六平方公尺之土地，其分割方法如下：上開土地之所有權全部，分歸原告取得，原告應補償被告新臺幣肆佰捌拾肆萬陸仟壹佰伍拾肆元。
訴訟費用由兩造各負擔二分之一。
事實及理由
一、原告主張：坐落新竹市○○段○○段○○○○○ ○號土地及同段12-73 地號土地（以下分別稱系爭12-72 地號土地、系爭12-73 地號土地，合稱系爭二筆土地）均為原告與被告共有，應有部分各為二分之一，系爭二筆土地並無因法令不能分割之限制，亦無使用目的不能分割之情形，且兩造間並未訂定不分割之契約，惟始終無法達成分割之協議，爰依民法第
823 條第1項規定，請求准予裁判分割。又系爭12-72地號土地上坐落有新竹市○○路○段○○○號稅籍登記為原告，屬原告所有之三層鐵皮房屋（下稱163號房屋），現遭被告經營之福源商行占用作為倉庫使用；系爭12-73地號土地上則坐落有同路153號稅籍登記為原告，為原告所有之四層鋼骨結構房屋（下稱153號房屋），及同路155號稅籍登記為原告、被告各二分之一，屬兩造共有之四層鋼骨結構房屋（下稱155號房屋），該153號及155號房屋全棟貫通，目前同亦遭上開福源商行占有使用中，因該等地上建物均屬堪用，仍有保留之價值，且系爭12-72地號土地上之163號房屋，既全屬原告所有，而系爭12-73地號土地上之153、155號房屋，則分屬原告個人所有及與被告共有，原告在系爭12-73地號土地上所有之房屋權利範圍遠大於被告，基於經濟效用及價值考量，避免土地分割後因與其上房屋所有權人之權屬不同，日後房屋會被拆除無法保留，宜將系爭12 -72地號及12-73地號土地全部分歸原告所有，原告同意二筆土地共以700萬元補償被告。且因系爭二筆土地面積本即不大，如採原物分割均各分配一半予兩造，分割後土地面積將更形狹小而無法及為有效之利用，恐減損土地之價值，並非妥適之分割方式。惟若法院不採行土地全部分歸原告，原告金錢補償被告之方式分割，則原告為能保留取得土地，亦備位希望由兩造各分得土地之一半，且分配之位置，係如新竹市地政事務所於107年3月28日複丈測繪之複丈成果圖（以下簡稱附圖）所示之A、A1部分，均分歸原告取得，B、B1部分則分歸被告取得。至於被告所稱系爭二筆土地及其上之上開建物，均實質上屬兩造之母親所有，僅借名登記在兩造名下，原告就系爭二筆土地無所有權，無訴請分割之權利，且所為本件之請求為權利濫用云云，均非屬實等語。並聲明：兩造共有之系爭二筆土地予以均分歸原告取得，原告金錢補償被告共700萬元，備位將求系爭二筆土地如附圖所示A、A1部分，分配由原告取得、如附圖所示B、B1部分，分配由被告取得。
二、被告則以：系爭二筆土地為兩造母親即訴外人劉瑞英出資購買，希望兩造和睦共處為家族事業福源花生醬打拚，故借名登記在兩造名下，原告並非系爭二筆土地之所有權人，無權請求分割系爭二筆土地，劉瑞英並已對原告提起返還系爭二筆土地之所有物訴訟，現由本院107年度訴字第98號審理中。又系爭二筆土地分割前面積即屬狹小，且面臨逾25米寬的新竹市○○路，已屬新竹市畸零地使用規則第2條、第3條規定不能建築之土地，如再予以細分系爭二筆土地，只是增加無建築可能之畸零地為四筆，況且週遭土地亦非原告所有，更無合併使用之可能，於土地利用及經濟價值皆無實際效用。其次，坐落系爭二筆土地上之153號、163號及165號房屋均為劉瑞英所出資購買而屬其所有，並供訴外人福源食品有限公司（下稱福源公司）或福源商行使用，且劉瑞英現居住於系爭153及155號房屋之3樓，若將系爭二筆土地予以分割，將造成地上物使用糾紛，則系爭二筆土地仍應為共有使用之使用目的並未完成，應屬民法第823條第1項但書規定不能分割之情形。是原告此種損人不利己請求分割系爭二筆土地，已違反民法第148條第1項之規定而有權利濫用之嫌。又若本件仍應予分割，為避免土地分歸原告取得，遭原告予以出售處分予他人，地上物亦將無法保留，被告認為應採將系爭二筆土地全部分歸被告所有，使被告得以在原處繼續經營福源花生醬，被告並同意全部以700萬元補償原告，如無法採此方案，則被告為繼續保有土地，以便能繼續在土地上為上開之營業，亦備位希望由兩造各分得土地之一半等語。為此答辯聲明：原告之訴駁回；訴訟費用由原告負擔。
三、本院之判斷：
㈠、按各共有人，除法令另有規定外，得隨時請求分割共有物。但因物之使用目的不能分割或契約定有不分割之期限者，不在此限。民法第823 條第1 項定有明文。準此，基於簡化共有關係，以增進共有物之經濟效用，立法政策上採共有物分割自由原則，僅在因物之使用目的不能分割及共有人定有不分割契約之情形，始例外禁止各共有人請求分割共有物，又基於例外解釋從嚴原則，本條項但書之解釋不宜任意擴大其適用範圍。所謂因物之使用目的不能分割，係指共有物繼續供他物之用，而為其物之利用所不可或缺，如界標、界牆、共有道路、區分所有建築物之共有部分、共有基地等情形（最高法院50年台上字第970 號、58年台上字第2431號判例意旨參照）。查系爭12-72 地號土地，地目道，土地使用分區為第二種住宅區，面積16平方公尺，為兩造所共有，應有部分各為二分之一；系爭12-73 地號土地，地目道，土地使用分區為第二種住宅區，面積36平方公尺，為兩造所共有，應有部分各為二分之一，有土地登記第三類謄本在卷可稽（見本院卷第10至11頁）。雖被告主張系爭二筆地均屬兩造母親劉瑞英所有，僅借名登記在兩造名下，劉瑞英已另案訴請原告返還系爭土地所有權，原告並無所有權，無權訴請分割云云，然為原告所否認。查，依本法所為之登記，有絕對效力；另按不動產物權經登記者，推定登記權利人適法有此權利，分為土地法第43條、民法第759條之1第1項所明定。兩造既經分別登記為系爭二筆土地之所有權人，應有部分均各二分之一，已如前述，即應認其等均屬該等土地之所有權人，在訴外人劉瑞英所訴請原告返還土地之訴訟，得以勝訴確定，土地並經返還而登記在其名下之前，兩造均為系爭二筆土地之共有人，是被告辯稱原告非共有人，無權提起本件分割共有物訴訟云云，即不足採。又查，系爭12-72地號土地上，目前坐落有稅籍登記為原告係納稅義務人之該163號三層鐵皮房屋，另系爭12-73地號土地上，則坐落有同路153號稅籍登記納稅義務人為原告，及同路155號、稅籍登記納稅義務人為原告、被告各二分之一，且均為四層鋼骨結構之房屋，而上開房屋目前均為被告所使用，以經營福源花生醬該商行使用等節，此為兩造所不爭，並有上開房屋之稅籍資料，暨本院會同兩造於107年3月28日至現場履勘時，所製作之勘驗筆錄及現場照片在卷可憑（見本院卷第24-26、49-51、70-78頁），然該等土地並無前揭說明所指因物之使用目的及依法令不能分割之情形，兩造間亦無不為分割之約定，且兩造就分割方法亦無法達成協議，是原告訴請裁判分割以消滅兩造間共有關係，自屬有據。至被告雖以系爭二筆土地係兩造母親所購而借名登記在兩造名下，並希望兩造共同在其上之上開房屋，經營福源花生醬商行，且兩造母親目前亦仍居住在153、155號三樓房屋內，則兩造共有系爭土地之目的未完成，應不得分割乙節，然為原告所否認。經查，姑不論被告尚未能就其上開借名登記之主張，舉證證明，且系爭土地上雖坐落有上開之建物，然非屬區分所有建物之共有基地，且亦難以其上建物之使用情形，推認兩造間有何共有系爭土地之目的未完成，而該當物之使用目的不能分割之情事，是被告之所辯，尚不可採。
㈡、次按共有物之分割，依共有人協議之方法行之。分割之方法不能協議決定，或於協議後因消滅時效完成經共有人拒絕履行者，法院得因任何共有人之請求，命為下列分配：一、以原物分配於各共有人，但各共有人均受原物之分配顯有困難者，得將原物分配於部分共有人。二、原物分配顯有困難時，得變賣共有物，以價金分配於各共有人；或以原物之一部分分配於各共有人，他部分變賣，以價金分配於各共有人。以原物分配時，如共有人中有未受分配，或不能按其應有部分受分配者，得以金錢補償之。民法第824條第1至3項分別定有明文。又按請求共有物之分割，應由法院依民法第824條規定命為適當之分配，法院為共有物分割時，應斟酌共有物之性質、經濟效益及全體共有人之利益，並應符合公平原則，且社會利益亦應考慮在內。經查：
１、系爭12-72 地號土地上目前有163 號三層樓之鐵皮房屋，該房屋與其右側同路165號鐵皮房屋全棟貫通，現作為被告經營之福源商行之倉庫使用；系爭12-73地號土地上目前有155號及153號四層樓鋼骨結構房屋，亦為全棟貫通，現亦為被告經營之福源商行使用中，上開三間房屋結構均堪使用；系爭12-72及12-73地號土地緊鄰新竹市○○路○段，路寬約40至50米，系爭二筆土地距離新竹市○○路直線距離約100公尺遠，附近商家、住宅林立等情，已如前述，並有本院上開勘驗筆錄、現場照片在卷可憑，堪信為實在。
２、次查，系爭12-72 地號土地之面積為16平方公尺、系爭12-73地號土地之面積為36平方公尺，有土地登記謄本在卷可憑，土地面積均狹小，若將上開二筆土地，各依兩造應有部分均各二分一，由兩造再各分割取得一半面積之土地，即分割為四筆土地，則兩造各分得之二筆土地，其土地面積將更形窄小，顯無法為有效之利用，實不利於土地之利用效益，亦減損其經濟價值，是此一分割方案，自非妥適，應不可採。
３、又查，坐落系爭12-72地號土地上之163號房屋與坐落系爭12-73地號土地上之153號房屋，均為未辦保存登記建物，其稅籍登記之納稅義務人均為原告一人名義，而坐落系爭12 -73地號土地上之155號房屋，其納稅義務人為原告及被告，應有部分各二分之一，已如前述。而因就未辦保存登記建物，其之稅籍資料納稅義務人之記載，亦可作為認定其建物所有權或事實上處分權歸屬之重要參考，是153號房屋之納稅義務人既為原告一人，而155號房屋則為兩造二人各二分之一，另163號房屋之納稅義務人亦為原告一人，準此，原告主張該153號房屋屬原告一人所有，155號房屋為兩造共有各應有部分二分之一，另163號房屋亦為原告一人所有乙節，即非無據。至被告固以：原告曾以其對本件153號、163號及同路161號、165號房屋均有所有權為由，請求訴外人福源食品公司、福源商行及本件被告自上開房屋遷出，經本院106年度訴字第977號，以原告就本件163號及同路161號及165號房屋均無所有權或事實上處分權，判決原告敗訴，據以主張163號房屋非原告所有，而屬兩造母親劉瑞英所有。然查，因原告就該判決不服，業已合法提起上訴中，該判決並未確定，此為兩造所不爭，是被告亦未能依此，即屬已證明上開房屋之所有權人為劉瑞英而非原告。況縱認該房屋係屬劉瑞英所有，亦非屬被告所有，則被告既非該163號房屋之所有權人，則本院亦無從因審酌被告為該房屋所有權人此一因素，為使房屋及基地所有權人合一，而採行將163號房屋坐落之12-72地號土地，分歸被告一單獨取得之方案。因上開房屋均尚屬堪用狀態，且依前所述，其中12-72地號土地上之163號房屋，係屬原告一人所有，另12-73地號土地上之153號、155號房屋，則分屬原告一人單獨所有及兩造所共有，亦即就12-73地號土地上坐洛之二間房屋，原告之所有權仍占大部分，則為使系爭二筆土地分割後，其土地所有權之歸屬狀態，能與其上房屋所有權人合一，房地間之權屬及利用關係得以單純化，避免衍生日後拆屋還地之糾紛，讓尚有保留價值之上開建物得以存在，對社會經濟利益尚屬有利之考量，是原告主張將系爭二筆土地均分歸原告單獨取得，並由原告金錢補償被告之分割方案，尚屬合理及妥適，應得採取。至於被告就上開房屋本於目前使用狀態所為之主張，核因尚與該等房屋所有權之歸屬係屬二事（即被告均非該等房屋之所有權人或事實上處分權人），更與兩造係就系爭二筆土地為分割，本院於考量分割方案時，所應審酌之事宜無關，是被告主張為使被告日後得以繼續在系爭二筆土地上之上開房屋，經營福源商行，應將系爭二筆土地均分歸被告一人取得，再由被告金錢補償原告之方案，始為妥適云云，尚不可採。
４、因系爭二筆土地均全部分歸原告取得，被告未分配取得土地，則揆諸上開之規定，原告即應以金錢補償被告。至就金錢補償數額而言，經本院囑託黃小娟不動產估價師事務所，就本院如採行將系爭二筆土地由原告一人或被告一人單獨取得全部土地時，共有人間之金錢找補數額予以鑑定，業據該事務所估價師針對系爭二筆土地，進行產權、系爭土地價格形成之一般因素、區域因素、個別因素、系爭不動產市場現況及依最有效使用情況下之分析，並以比較法及成本法－土地開發分析法為估價方法進行評估，認系爭12-72地號土地總價為3,160,000元，系爭12-73地號土地總價為7,578,000元，再因坐落系爭二筆土地上之153號、155號、163號房屋為未辦保存登記建物，即依拆遷補償費及遷移費作為土地價值減損之估算，其中163號房屋之拆遷補償費為398,400元、遷移費為280,000元，合計系爭12-72地號土地減損價值為678,400元；153號及155號房屋之拆遷補償費為1,828,800元、遷移費為280,000元，合計系爭12-73地號土地減損價值為2,108,800元。故系爭12-72地號土地減損後價格為2,481,600元（即0000000元－678400元）、系爭12-73地號土地減損後價格為5,469,200元（即7,578,000元－2,108,800元），若由原告一人取得全部二筆土地，則原告就系爭12-72地號土地部分，應補償被告1,240,800元、就系爭12-73地號土地部分，應補償被告3,315,153元；若由被告一人取得全部二筆土地，則就系爭12-72地號土地部分，被告應補償原告1,919,200元、就系爭12-73地號土地部分，應補償原告4,262,847元乙節，固有該估價師事務所先後於107年6月7日、6月20日所檢送到院之不動產估價報告書及補充鑑定報告資料在卷可參（見本院卷第100-146頁、第160-161頁）。然查，經核閱及細繹上開鑑定報告之內容及其鑑價金額之計算過程，鑑定人乃係先行認定土地之市價，並認定土地上房屋之拆遷補償費及搬遷費用，且將房屋之拆遷補償及搬遷費用當作土地價值之減損數額，以土地之上開市價扣除房屋之拆遷補償費及搬遷費用後之金額，作為係土地目前之價值數額，且認土地減損之價值金額即房屋之拆遷補償及搬遷費用，係要歸該等房屋之地上物所有人所有，而將該金額又加入計算作為金錢找補的一部分，固非無稽，然此等鑑定方式，恐已將系爭土地上房屋之價值，納為金錢找補之計算基礎，核已與本件僅屬土地之分割，其上之房屋並非分割標的之情形，已屬相異，是本院認鑑定報告鑑定之上開補償數額，已有疑義，尚非可採，且兩造就此亦無意見，且均於本院107年8月9日言詞辯論期日時，同意將系爭12-72地號土地之價值定為3,160,000元、系爭12-73地號土地價值定為7,578,000元，並作為將系爭二筆土地全部分歸一人時，找補金額計算之基礎，並同時另表明若由其一人單獨取得系爭二筆土地之全部，則均同意補償他方共700萬元，此亦有該日言詞辯論筆錄附卷可查（見本院卷第174至175頁）。因本院認系爭二筆土地宜分歸原告一人全部取得，已如前述，而原告既主張願以二筆土地合計700萬元補償被告，核其數額已較兩造原所同意，以系爭12-72地號土地價值定為3,160,000元、系爭12-73地號土地價值定為7,578,000元，作為計算金錢找補數額之基礎，所計算得出之找補數額合計0000000元（即『0000000元＋0000000元』÷2＝0000000元）為高，對被告較為有利，亦屬合理，是由原告以二筆土地合計700萬元，予以補償被告，尚屬合理可採。因系爭12-72、12-73地號土地之面積，各為16、36平方公尺，而二筆土地之地目均係道，使用分區均係第二種住宅區，已如前述，且因該二筆土地所在位置鄰近，均係面臨新竹市○○路○段，且二筆土地之公告現值亦均相同，亦有其土地登記謄本在卷可參，足認該二筆土地每平方公尺之價值應係相當，準此，以該二筆土地之面積比例予以計算結果，原告就系爭12-72地號土地之分割，應補償被告2,153,846元（即0000000×16÷52｛16＋36｝＝0000000元），就系爭12-73地號土地之分割，應補償被告4,846,154元（即0000000×36÷52｛16＋36｝＝4,846,154元。
５、綜上所述，本院斟酌系爭二筆土地之目前使用情狀、地上物坐落之情形及其地上物所有權之歸屬，共有物分割後之利用及經濟效用之提昇，並兼顧社會經濟利益、公平原則等情，認以採行由原告各分得系爭12-72地號、系爭12-73地號土地之所有權全部，並分別由原告補償被告依序各2,153,846元、4,846,154元之分割方式為適當，爰判決如主文第一、二項所示。
㈢、末按兩造就共有物分割方法不能達成協議時，固得由原告起訴請求裁判分割，然原告主張之分割方法，係僅供法院參考，就分割方法並不生其訴有無理由之問題，況縱法院認原告請求分割共有物為有理由，依法定方法分割，然依民法第825條規定，分割後各共有人間就他共有人分得部分係互負擔保責任，即該判決尚非片面命被告負義務；遑論各共有人主張不同之分割方法，以致不能達成協議，毋寧為其等伸張或防衛權利所必要，如僅因法院准原告分割共有物之請求，即命被告應負擔全部訴訟費用，不免失衡。從而，本件分割結果，共有人既屬均蒙其利，茲斟酌兩造所受實際利益，並參酌其於分割前應有部分之比例，命兩造依主文第三項所示分擔訴訟費用。
四、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法，及被告聲請傳訊證人劉瑞英，經審酌後，或與本件無涉，或與判決結果不生影響，爰不一一論列，併此敘明。
五、據上論結，本件原告之訴為有理由，依民事訴訟法第80條之1，判決如主文。
中 華 民 國 107 年 9 月 12 日
民事第二庭 法 官 鄭政宗以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後 20 日內向本院提出上訴狀。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 107 年 9 月 12 日
書記官 楊嘉惠