臺灣新竹地方法院民事判決 107年度訴字第537號原 告 卓鐘山訴訟代理人 陳薏如律師被 告 游昭司訴訟代理人 陳尚敏律師上列當事人間請求返還買賣價金等事件，本院於民國108 年4 月
3 日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴及其假執行之聲請均駁回。
訴訟費用（含地政複丈測量費用）新臺幣肆萬參仟伍佰柒拾貳元由原告負擔。
事實及理由
一、原告主張如下，聲明：1 、被告應給付原告168 萬元及自民國107 年2 月15日起至清償日止，按年息5 ％計算之利息。
2 、被告應給付原告60萬元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5 ％計算之利息。3 、訴訟費用由被告負擔。4 、願供擔保請准宣告假執行：
查兩造於106 年9 月30日成立不動產買賣契約，由原告向被告購買新竹縣○○鄉○○段○○○○段00○0 地號、面積11
9 平方公尺、權利範圍全部之土地（下稱：56之3 地號土地）及坐落其上詳細門牌號碼為新竹縣○○鄉○○村00鄰○○○0 ○0 號未辦保存登記兩層農舍乙棟（下稱：9 之1 號建物），雙方約定買賣價金為新臺幣（下同）210 萬元，雖原告累計付款已達168 萬元，然因被告於現場帶看時，指著9之1 號建物側邊之繩子，向原告夫婦倆說明此係界址並經兩次鑑界均無問題云云，且兩造間不動產買賣契約第6 條亦有約定「乙方保證本標的物產權清楚，並無一物數賣或《他人占用》等情事，如有出租、設定他項權利或債務糾紛等情事，賣方應於約定交付尾款前負責理清」（下稱：系爭第6 條約定），而106 年12月1 日經地政事務所人員實際複丈結果，56之3 地號土地面積僅有111 平方公尺，此外，9 之1 號建物更有越界占用鄰地情形，鄰地代表人在場亦稱「之前就跟你（指被告，下同）講你的房子占到別人地！」，鑑於本件買賣標的瑕疵重大，被告經原告限期通知後仍拒絕補正，故而原告一定要解除契約回復原狀，原告不要請求減少價金，尤其9 之1 號建物占用鄰地，將使原告面臨損及結構安全之拆屋還地及給付相當於租金之不當得利等等損害，原告既於107 年2 月7 日即原證8 存證信函到達日或於本件起訴狀繕本送達時，已向被告為解除契約之意思表示，則依民法第
259 條第1 款規定，被告應返還原告168 萬元價金其本、息，暨依系爭第6 條約定與次條（第7 條）第2 項「賣方如不履行契約所定各項義務者，即為違約。買方得限期催告履行，逾期仍不履行，得解除契約，賣方應將所收價款退還外，並應同時給付與已繳價款同額之違約賠償」（下稱：系爭第
7 條約定），爰此併為一部求償，即以168 萬元為限之範圍內，請求60萬元作為違約金等語，另捨棄請求傳喚證人張巧靜。
二、被告則以：兩造間確實有買賣關係存在且仍為有效，而原告尚未依約給付尾款42萬元（即210 萬元－168 萬元），被告認為原告所述之事實若屬真實，亦應依比例原則和誠信原則，按原告所受損失之比例解決爭議，為此被告先前曾對原告提起給付買賣價金之訴，請求原告應給付被告21萬元（即42萬50％）暨自本院竹東簡易庭107 年度竹東簡字第71號起訴狀繕本送達之日起至清償日止，按法定利率年息5 ％計算之利息（下稱：兩造間另件簡易事件。經該案裁定停止訴訟），於兩造間不動產買賣契約，其中土地部分，係按地政機關謄本登記面積而為填寫，56之3 地號土地於簽約時，登記簿記載面積為119 平方公尺，被告亦據此辦理移轉登記，土地法第43條既明定依本法所為之登記，有絕對效力，殊難僅憑地政機關嗣後依地籍圖面積計算之結果，率爾指摘土地面積短少云云，56之3 地號土地毫無任何交換價值之利益，設若土地實際面積有所增、減，56之3 地號土地既已移轉登記與原告所有，原告於取得所有後申請複丈，測得面積為不足
119 平方公尺之111 平方公尺，此項風險應由原告自行承擔；於建物部分，契約書內並無就9 之1 號建物標示或描繪其坐落之實際位置，9 之1 號建物係被告先父游琳達所興建，99年2 月6 日贈與被告，被告對於房、地實際面積，著無所悉，本件經法院囑託辦理測繪，107 年12月25日新竹縣竹東地政事務所土地複丈成果圖（指本院卷第211 頁複丈成果圖，編為本判決附圖，下稱：附圖），其結果為「9 之1 號建物占用鄰地即新竹縣○○鄉○○段○○○○段0000地號、57地號、56-7地號土地依序各為2 平方公尺、13平方公尺、3平方公尺，其中9 之1 號建物鐵捲門坐落在57地號土地上」，就此結果被告不能接受，因為法官會同當事人、代理人、地政人員於107 年12月25日現場履勘，法官講完話就走人，留下地政人員都聽從對方指示辦理，所以量出來之結果自不正確，且兩造間不動產買賣契約書附有續蓋兩造本人騎縫章之新竹縣政府建設局（79）建都字第416 號使用執照影本，依該紙使用執照記載，建物農舍占地面積僅39.01 平方公尺，則未坐落於119 或111 平方公尺其土地上之建物，本非屬兩造間不動產買賣之標的範圍，本件既未據原告證明所受損害何在，被告要無違約情事，退步言之，縱令被告違約，被告亦可行使同時履行及不安抗辯權，亦即於原告主張解約請求回復原狀同時，原告亦應將56之3 地號土地及9 之1 號建物，移轉登記並交付返還與被告等語，資為抗辯，爰答辯聲明：如主文所示。
三、本院依兩造所為主張及所提證據暨本院職權調查所得，包括本院卷第165 ～166 頁（79）建都字第416 號執照案卷影印資料（係自原卷轉印，原卷已提示調查，見本院卷第147 頁筆錄）、本院卷第201 ～204 、206 ～209 、210 ～211 頁即本院107 年12月25日由法院會同當事人、代理人、地政人員之現場履勘筆錄、法官繪製草圖、當日現場情況照片、地政事務所函及土地複丈成果圖，及本院卷第218 ～222 頁新竹縣竹東地政事務所108 年2 月1 日東地所資字第1080000709號函及附件登記謄本，而為下列（一）～（五）不爭執事實整理，經兩造不爭執（見最後言詞辯論筆錄），可資為判決基礎事實，不再為其他調查：
（一）兩造於106 年9 月30日成立不動產買賣契約，由原告向被告購買新竹縣○○鄉○○段○○○○段0000地號、面積11
9 平方公尺、權利範圍全部之土地（即「56之3 地號土地」）及坐落其上門牌號碼為新竹縣○○鄉○○村00鄰○○○000 號之未辦保存登記2 層農舍乙棟（即「9 之1 號建物」）（合稱「系爭房地」），雙方約定買賣價金為210萬元。原告簽約當日已完成第一期款63萬元之給付，原告另於106 年10月16日給付第二期款105 萬元，累計已給付
168 萬元（參原證1 ，本院卷第12～18頁；原證2 ，本院卷20頁）。且兩造間的買賣契約書除了有約定條款第一至十一條，同時附有新竹縣政府建設局使用執照（79）建都字第416 號影本1 件，該使用執照影本1 件與買賣契約書原件之間並蓋有兩造個人的騎縫章，上開使用執照其建築執照號碼為新竹縣政府（79）建都字第341 號。
（二）56之3 地號土地所有權已於106 年11月13日由被告移轉登記予原告（參被證1 ，本院卷第57頁；新竹縣竹東地政事務所收件日期106 年11月6 日、東地字第155870、155871、155872號土地登記申請書，本院卷第130 ～145 頁）。
（三）56之3 地號土地於106 年12月1 日進行複丈（參原證4 ，本院卷第22頁），實測面積為111 平方公尺（參本院卷第73頁新竹縣竹東地政事務所107 年8 月23日東地所測字第1070006232號函說明二）。
（四）原告於106 年12月28日寄發台北南海郵局第1636號存證信函予被告，表明請被告於107 年1 月31日前排除占用鄰地、面積短少之瑕疵，否則將解除契約，被告於107 年1 月
2 日收到該函（參原證5 ；本院卷第23~27 頁）。
（五）原告於107 年2 月5 日寄發台北南海郵局第163 號存證信函，通知解除系爭房地買賣契約，並請求被告於107 年2月14日前返還已付價金168 萬元，被告於107 年2 月7 日收到該函（參原證8 ，本院卷第33～36 頁）。
四、本院依民事訴訟法第271 條之1 準用第270 條之1 第1 項第
3 款規定為爭點整理，經兩造當庭同意協議簡化爭點，即本件經協議簡化爭點共三點如下：（見本院卷第257頁筆錄）
（一）系爭房地是否有瑕疵？
（二）原告解除系爭房地買賣契約，是否有效？被告受領買賣價金168 萬元是否應依民法第259 條第1 款規定返還？
（三）原告依系爭房地買賣契約第七條第二項約定，請求被告給付60萬元違約金，是否有理由？
五、本院判斷如下：
（一）系爭房地有減少其價值之瑕疵：
1、證人即當事人卓鐘山結證稱：我今（108 ）年虛歲58歲，我是51年次，我跟太太是桃園人，在機場附近做小吃，是
106 年間開車到新竹縣「峨眉大佛」那裡拜拜，順著路下去看到有人貼條子說要賣，是用紙張貼在木板上說要賣，上面有留電話號碼，我太太當天打了5 、6 通沒有通，我們回家後在小吃店又連續打了2 、3 天，有1 通就接通了，是我太太跟被告本人通話，有馬上約了要去現場看房子，是過1 天還是2 天就馬上去現場看，當天看了對方說要現金10萬，我說沒有那麼多，就給1 萬元，看土地的時候，對方說有鑑界過了，鑑了二次，房子是有執照的，當時看的是房子的結構而已，是依地理風水建的，當初我覺得房子怪怪的三角形，我要買的房子就是看到這間，【要買的房子是跟土地一樣大間的房子】，對，當初都蓋好了，線都在那邊，線是在磚塊的外面，就是有線拉在房子的外面一點點，有拉繩子，【附圖B 的位置那是9 之1 號建物的角角】，不是儲藏室，也沒有放東西，就空空的，算起來是牆壁，沒有隔間，都是空空的，本院卷第208 頁照片有1 個不鏽鋼門，這是進去的左邊的牆壁，有1 個三角形，有1 個側門，說是通風看風水建的，有1 個白色的鐵門，至於9 之1 號建物屋頂則是鐵片，好像是新蓋的鐵片，【前面1 、2 樓好像是石綿瓦（並當場以原子筆在本院卷第208 頁彩色照片圈起附圖C 的位置）】，附圖即土地複丈成果圖【Ｅ，是57之6 地號，這個57之6 地號就是107年12月25日現場履勘看到的柏油路，上面有雙黃線，路邊有白實線的柏油路】、106 年土地鑑界是被告找代書的，我們等不到人，後來被告說改天，第1 次鑑界也沒有人來，第3 次土地鑑界很多人都來了，隔壁56之7 地號土地地主有1 位老先生來了，告訴被告說：早就跟你講過了，我們土地鑑界在你的房子裡面，你都不理，【地政說：蛤，怎會在房子裡面】，因為那時還沒有鑑界，被告都不理人家就走掉了，鑑界人員就問一個小姐，也就是張先生的女兒（指張巧靜，56之7 地號所有人），就依你們的意思鑑界，我才知道當時那個老先生姓張、9 之1 號建物材質後面新新的，前面很舊了，我跟被告說以後我們修理整理就好了，牆壁沒有油漆，屋瓦也快壞了，我們就修理整理、附圖即土地複丈成果圖Ｄ、Ｅ，應該是9 之1 號建物騎樓的水泥地面，還有一個小陽台，還有一根柱子，如本院卷第206 頁編號2 照片所示，如果把小陽台拆掉，還是有占到別人的地，我不曉得9 之1 號建物前方，57地號、57之
6 地號所有人，他們沒有要找我，前面說的56之7 那是姓張的，他說地還是要還給他，他沒有說要拆，是張老先生、至於57之6 我不曉得是誰，沒有看到人，也就是隔壁56之7 是姓張，前面57之6 是馬路，誰的我不知道，也沒看過等語在卷（見本院卷第223 ～240 頁筆錄），證明本件買方106 年9 月30日同意買受者，係與56之3 地號土地等大（指占地面積）之房屋，且該9 之1 號建物外觀多處可見材質新、舊不一之增建情形，破舊待修，前因風水考量故於附圖B 之處原有突出角落，且已侵及隔壁張姓56之7地號空地，惟原告於取得本件56之3 地號土地所有權後，經106 年間進行複丈，測量時地政人員於現場曾訝異地說「：蛤，怎（張巧靜56之7 地號土地）會在房子（9 之1號建物）裡面」之事實。
2、被告本人稱：伊爸爸給伊房、地，伊從來沒動過等語在卷（見本院卷第148 頁筆錄），同樣能夠支持他方即被告於
106 年9 月30日同意出售者，亦係現狀與56之3 地號土地大約等大（指占地面積）房地之事實。
3、兩造間不動產買賣契約書，第一條交易不動產，約定土地為56之3 地號土地1 筆，面積119 平方公尺，約定建物為【坐落前述地號上之未辦保存登記2 層農舍乙棟】（見本院卷第14頁買賣契約書第1 頁），至於買賣契約所附新竹縣政府建設局使用執照（79）建都字第416 號影本，記載建築基地面積391 平方公尺，法定空地面積351.09平方公尺，建築物第1 層占地面積39.01 平方公尺，第2 層占地面積34.24 平方公尺等情（見本院卷第18頁），其中土地部分，既已明白標示採地政機關登記之119 平方公尺為準（併參本院卷第16頁買賣契約書第3 頁第九條附加條款），因上開交易標的之大小，恆涉及成交價金多寡之評估，遇實際交易不足119 平方公尺，若無特別約定當誤差於若干範圍內，不另為找補時，理應循買賣交易慣例互為找補，始符事理之平，故被告否認土地部分有減少其價值之瑕疵，並稱過戶後之風險應由原告負擔云云，不足為採；其中建物部分，鑑於本件56之3 地號土地縱令存有圖、簿不符情形，那也是111 平方公尺跟119 平方公尺之差距而已，惟9 之1 號建物經附圖所示即107 年12月25日測量結果，總占地面積達到124 平方公尺（附圖A ～E 相加），房子幾乎把整個土地違建蓋滿，使得總占地面積（124 平方公尺）比起買賣契約書附件執照記載之總占地面積（不逾40平方公尺），整整大了3 倍有餘，故而被告抗辯稱買賣契約書內並未就9 之1 號建物為標示或描繪，否認9 之1號建物有占用鄰地之減少價值之瑕疵云云，亦不足取。又，雖被告對附圖結果表示反意見，然被告未具體指出係何種測量工具、測量方法、測量人員有所缺失，復據107 年12月25日履勘筆錄第2 頁記載，被告訴訟代理人已於斯時在場向囑託測繪之法官表示：沒有意見等語（見本院卷第
202 頁筆錄），本件固無證據證明原告指摘被告惡意隱瞞云云之事實為真，此節可對比相鄰之56之7 地號土地，訴外人張巧靜於99年9 月2 日以買賣為原因而登記權利範圍為全部所有（見本院卷第74頁56之7 地號土地謄本，登記面積184 平方公尺），該56之7 地號土地早於99年間經由新竹縣竹東地政事務所辦理土地界址鑑定，亦有圖、簿不符之情形（見本院卷第78頁，土地界址鑑定作業紀錄表：
…56之7 地號土地登記面積0.0184公頃，圖上面積0.0183公頃，實測後計算之面積與登記面積比較結果，在土地複丈辦法第34條第1 款規定公式計算值以下），可為佐證，惟被告以前揭情詞爭執本件附圖結果之正確性，仍不可信。
（二）原告主張解約有效並據此求為返還價金，為無理由：
1、按，物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第373 條之規定危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。但減少之程度，無關重要者，不得視為瑕疵。出賣人並應擔保其物於危險移轉時，具有其所保證之品質，民法第354 條定有明文。又按，所謂物之瑕疵係指存在於物之缺點而言，凡依通常交易觀念，或依當事人之決定，認為物應具備之價值、效用或品質而不具備者，即為物有瑕疵，且不以物質上應具備者為限，最高法院73年台上字第1173號判例要旨參照。再按，買賣因物有瑕疵，而出賣人依前五條之規定，應負擔保之責者，買受人得解除其契約或請求減少其價金。但依情形，解除契約顯失公平者，買受人僅得請求減少價金，亦為民法第359 條所定有明文。
2、查，以本件瑕疵情節，買受人解除契約為顯失公平，析述如下：
（1）56之3 地號土地面積短少：宜互為找補方式，如前所述。
（2）9 之1 號建物占用56之7 地號土地：係左後方白鐵門處之屋角（見本院卷第206 頁下方照片、附圖B 及當事人原告前開證述），及左屋前側拼湊增建（見本院卷第208 頁照片、附圖C 及當事人原告前開證述），前者占用張姓鄰地
1 平方公尺，後者占用張姓鄰地2 平方公尺，甚是些微，復本屬違章建築，以原告之社會經歷閱歷，應知其買受之建物，既係違章建物，即並無法保證永不受拆除。
（3）9 之1 號建物占用57、57之6 地號土地：係鐵捲門、小陽台、柱子、騎樓水泥地面等地上物，該等地上物面對前方柏油路面，57與57之6 地號土地於107 年1 月當期申報地價為甚低每平方公尺67.2元，係同一曾姓家族共14人分割繼承或公同共有（見本院卷第112 ～115 頁57地號土地登記謄本、本院卷220 ～222 頁57之6 地號土地登記謄本），其中附圖E 侵及57之6 地號土地僅2 平方公尺，而57之
6 地號土地總面積為805 平方公尺，大致已成路形並供人、車通行，本院107 年12月25日現場履勘時，公務車亦係經由57之6 地號土地通行至9 之1 號建物門前，地理位置則於竹、苗兩縣邊境景點峨眉湖附近（見本院卷第204 頁現場略圖併參當事人原告前開證述）；其中附圖D 侵及57地號土地則有13平方公尺，據證人即當事人卓鐘山稱：「（這樣子，你買到的土地及房子，瑕疵有很嚴重嗎？）有。（怎麼嚴重？）前面占到人家的地，要拆掉還人家，主要牆壁要拆掉。（你買到的房子，隔壁棟三層樓這個，前門口占用別人土地的情形比你嚴重，提示206 頁編號2 照片，有何意見？）那是遮雨棚，以後拆掉就好了，那一戶是姓鐘，就是他跟我說的，不像我們是牆壁。」等語（見本院卷第240 ～241 頁），則曾姓家族14人共有之該兩筆土地，長期供公眾人、車通行暨鋪設有路緣白實線內之水泥地面（見本院卷第206 頁上方照片），是否果有原告擔憂日後遭受請求拆除或須另為給付相當於租金之不當得利？即令假設有之，則該兩筆土地申報地價甚低，且附圖D與E 所示《占用他人》土地面積合計為15平方公尺，對照本院已提示調查之（79）建都字第416 號執照案卷原卷結果，9 之1 號建物建築基地係56之3 地號土地及另筆64之12地號土地（見本院卷第190 頁），前者土地為本件兩造
106 年間交易之標的，後者土地則全為法定空地，而訴外人游琳達（歿）於79年間起造9 之1 號建物時，該農舍臨路之騎樓走廊與鐵捲門、梁柱，均以一定程度退縮於56之
3 地號土地之內（見本院卷第191 頁，壹樓平面圖標示），可見附圖D 、E 兩處之地上物，係後來增建推出之違建物，衡情應不損及原有非為違建之農舍其主要結構才是，原告雖堅持主張本件瑕疵將使原告面臨損及結構安全之拆屋還地及給付相當於租金之不當得利等等重大損害云云，然未據舉證以實其說，礙難採信。
3、原告依系爭第7 條約定其第2 項後段請求違約金，為無理由：
承上，綜合本件各項瑕疵情節，本院認買受人解除契約為顯失公平，縱使將占用鄰地之違建全部拆除，亦不損及原告計畫與配偶遷居新竹之契約基本效用，僅因土地面積短少與建物《占用他人》土地（非第6 條約定之《他人占用》），而依通常交易觀念具有價值上之不足，況原告自承屋況不佳，最初即應允自為修補，又兩造間另件簡易事件，被告亦無拒絕原告得主張減少價金，則依民法第367 條買受人對於出賣人，有交付約定價金及受領標的物之義務，56之3 地號土地與9 之1 號建物既均已移轉於原告（見本院卷第108 頁土地登記謄本與第265 頁房屋稅籍證明書），可見被告已盡其出賣人之契約義務，原告就本件各項瑕疵堅持拒絕依循前開法文請求減少價金之方式，資以解決爭議，要非被告有違約應課與罰責之情事，故原告併為一部請求違約金，亦無理由。
六、從而，原告起訴主張解約有效並據此求為返還價金其本、息，暨依契約關係為一部違約賠償及求為按法定利率計算之遲延利息，均屬無據，其訴為無理由，應予駁回，其訴既經駁回，假執行之聲請，失其依據，併予駁回。
七、因本案事證已臻明確，兩造其餘主張陳述及所提之證據，均與本件判決結果不生影響，毋庸再予審酌，附此敘明。
八、訴訟費用之負擔：本件訴訟標的金額為228 萬元，應徵收第一審起訴裁判費2 萬3,572 元（已由原告預繳，收據1 紙見本院卷第3 頁反面），及地政複丈測量費用2 萬元（已由原告預納，收據2 紙見本院卷第264 頁上、下），合計第一審裁判費4 萬3,572 元，原告之訴為全部無理由，依民事訴訟法第78條規定，爰定由敗訴之原告負擔。
中 華 民 國 108 年 4 月 24 日
民事庭 法 官 周美玲以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀，應添具繕本1 件暨一併繳納上訴審裁判費。如委任律師辦理上訴，務必同時按照不服程度繳納上訴審裁判費，若未同時繳納上訴費用，依民事訴訟法施行法第9 條規定，其上訴不合程式，第一審法院得不行裁定命補繳裁判費之程序，而逕行駁回上訴，請具律師資格代理人特別注意。
中 華 民 國 108 年 4 月 24 日
書記官 吳月華本判決附圖：新竹縣竹東地政事務所收件日期文號107 年11月20日東地所測字第132800號，複丈日期107 年12月25日土地複丈成果圖正本1件。