臺灣新竹地方法院民事判決 107年度訴字第668號原 告 柯明生訴訟代理人 陳由銓律師被 告 呂淑媛訴訟代理人 柯柔伊被 告 柯炳臣上二被告共同訴訟代理人 魏順華律師上列當事人間遷讓房屋事件，本院於民國108 年4 月2 日辯論終結，判決如下：
主 文
一、被告呂淑媛應自坐落新竹市○○段○○○ ○號土地上，建號1520號（門牌號碼新竹市○○路○段○○○ 號）之第二層面積70平方公尺，第三層面積26.25 平方公尺及暫編建號2322號，第三層面積24.75 平方公尺之建物遷出，將建物返還予原告。
二、被告柯炳臣應自坐落新竹市○○段○○○ ○號土地上，建號1520號（門牌號碼新竹市○○路○段○○○ 號）之第二層面積70平方公尺之建物遷出，將建物返還予原告。
三、訴訟費用由被告連帶負擔。
四、本判決第一項、第二項於原告以新臺幣貳拾貳萬肆仟元供擔保後得假執行；但被告呂淑媛、柯炳臣如以新臺幣陸拾柒萬貳仟元供擔保後，得免為假執行。
事實及理由
壹、程序方面按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之基礎事實同一者，不在此限，民事訴訟法第255 條第1 項第2 款定有明文。查本件原告起訴時，原僅以呂淑媛一人為被告，並依民法第767 條第1 項之規定，聲明請求：
「被告應自座落新竹市○○段○○○ ○號（以下逕以地號數簡稱之）土地上，建號1520號（以下逕以建號數簡稱之），門牌新竹市○○路○段○○○ 號之第二層面積70平方公尺，第三層面積26.25 平方公尺及暫編建號2322號，第三層面積24.7
5 平方公尺之房屋遷出，將上開房屋交還原告」。嗣於訴訟進行中之民國108 年3 月25日具狀追加柯炳臣為被告，並追加第2 項聲明為：「被告柯炳臣應自上開房屋之第二層面積70平方公尺遷出，將房屋交還原告。」經核前後之請求基礎事實，均係以物上請求權之法律關係為依據，請求無權占用者遷讓返還房屋，其原因事實具有共通性及關聯性，揆諸前開法條，基於訴訟經濟及紛爭解決一次性之考量，本件原告所為追加被告之行為，應予准許。
貳、實體方面
一、原告主張：原告經由本院101 年度司執字第30372 號清償債務強制執行事件拍賣程序，得標買受原為原告之胞弟柯明村所有坐落15
1 地號土地、權利範圍全部，以及其上1520建號房屋，門牌號碼為新竹市○○路○段○○○ 號（以下逕以門牌碼數簡稱之），第一、二層面積均為70平方公尺，第三層面積26.25 平方公尺及未保存登記，暫編建號2322號、第三層面積24.75平方公尺房屋，經本院於103 年7 月16日核發權利移轉證書，同年9 月3 日完成所有權移轉登記，是原告已為上開房地之所有權人。被告等雖於原告拍得時，即已占據上開房屋之
二、三層，惟被告等並無合法權源而係屬無權占有，因本院拍賣時，未行點交，以致被告占據迄今。原告為求產權完整，及日後便於作統合之利用，迫於無奈，爰依民法第767 條第1 項之法律關係提起本訴，請求被告等遷讓返還之。並聲明：（一）被告呂淑媛應自151 地號土地上，建號1520號，門牌號碼147 號之第二層面積70平方公尺，第三層面積26.2
5 平方公尺及暫編建號2322號，第三層面積24.75 平方公尺之房屋遷出，將上開房屋交還原告。（二）被告柯炳臣應自上開房屋之第二層面積70平方公尺遷出，將房屋交還原告。
（三）訴訟費用由被告負擔。（四）原告願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則以：
（一）含系爭房屋在內之1517至1520建號建物係被告前夫柯有明（已歿）建造並申請稅籍繳稅迄今，被告與柯有明結婚後，於45年起即居住於系爭房屋內，至今仍在使用，尚非無權占有。查上述門牌147 號等4 間房屋（坐落之基地為15
0 、150 地號）及建築在後方之工廠廠房（坐落之基地為
152 及153 地號），均為柯有明於44年12月20日原始出資建造完成，並自45年起即由柯有明申請房屋稅籍（稅籍1933號）並為納稅義務人。65年2 月24日，由起造人柯有明（補）辦理建物總登記，所有權人登記為柯有明，此有建築改良物登記簿可憑。被告於44年4 月10日與柯有明結婚，嗣於系爭門牌147 號等4 間房屋建造完成後，即於45年
7 月4 日起，與柯有明同住於上述房屋內。而當時同住之人尚有被告之公婆、4 位小叔（即柯明昭、原告柯明生、柯明村及柯明德）等人。而原告為柯有明之胞弟、亦同住於該等房屋內，當知悉系爭房屋乃柯有明建造，被告自房屋建築完竣後即居住在該處，並非無使用權源之人。嗣柯有明之二弟柯明昭於56年間遷居他處；柯有明之小弟柯明德大學畢業後（約60、61年左右）即居住在台北，柯有明之四弟柯明村於70年左右遷居他處；至原告於83年間亦遷出。其等既從未要求被告須自該等建物內遷離，甚且陸續自上開建物搬離，任令被告居住使用毫無異議，顯然同意被告無償使用甚明。且1520建號建物遭債權人聲請強制執行時，法院至現場履勘，被告在場主張居住使用系爭房屋，原告亦在場聞悉，則原告對於系爭房屋之原始起造人柯有明、受贈人柯明村均同意被告無償使用系爭房屋、迨至拍賣時被告仍居住使用等情，顯然知情，卻於拍定取得系爭房屋後訴請被告遷讓房屋，原告之請求不無權利濫用及違反誠信原則。被告迨至今日，仍設籍於門牌149 號，並於該4 間房屋內仍安奉敬拜神明及祖先牌位（每日均拈香祭拜），且有被告房間、客廳及簡易廚房供被告使用，此亦有使用之現況照片足稽。另被告始終使用門牌147 號等
4 間房屋，亦為原告於起訴狀主張「被告雖於原告拍得時，即已占據上開房屋之二、三層」等語即明。而被告名下並無任何房產，僅因年紀已81歲高齡（00年0 月00日生），子女不放心母親獨居在147 號等4 間房屋內，近年會接被告同住，惟因被告居住在該處業已逾一甲子，對該房屋有深厚之情感，仍每日前往祭拜神明及祖先、亦在該處休憩或過夜，非如起訴書所指未居住於系爭房屋內。
（二）被告係90年1 月18日合法受讓系爭建物，非無權占有。承前所述，系爭147 號等4 間房屋及後方廠房於65年4 月7日登記為起造人柯有明所有後，先於74年9 月14日向彰化銀行辦理400 萬元抵押權設定登記，同年11月8 日移轉登記予柯有明擔任負責人之怡和鋼鐵企業股份有限公司（下稱怡和公司），該抵押權設定登記於89年11月8 日因清償而塗銷，再由怡和公司於90年1 月18日以買賣為由移轉登記予被告迄今，上情有583 建號（柯有明於65年補辦總登記時，該等建物之建號為583)之異動索引、建築改良物買賣所有權移轉契約書暨建物所有權狀可徵。前揭建物所有權狀雖僅登載建物門牌號碼為147 、149 號，但事實上該所有權狀之建物範圍，包含現況中之147 號及149 號2 間房屋外，尚包含無門牌號碼之2 間建物（即原告起訴狀所檢附照片中之2 間3 層樓房屋），此徵諸建物所有權狀記載建物有三層、面積多達691.97平方公尺、及建物同時坐落東光段150 及151 地號即明（若僅147 及149 號等2 間房屋，其坐落基地位於東光段150 地號而已）。據上，原告主張被告係屬無權占有云云，容有誤會。而被告取得系爭583 建號建物後，因住宅建物（本體建物）後方之廠房鐵架造房屋滅失，乃於91年12月18日辦理部分建物滅失登記，但因滅失部分僅屬一樓本體建物後方之鐵架造房屋，建築本體（即1517至1520建號建物之範圍）之加強磚造建物部分並未滅失，即無礙於被告之合法占有使用。柯明昭、原告柯明生、柯明村及柯明德等人，既均同意渠等兄長柯有明將原1518、1519、1520及1517建號等4 間建物合併在重新申請之583 建號建物內，則該1518等4 間建號建物早因合併而滅失不存在，尚難僅因柯有明當時疏未辦理原有建物之滅失登記，即反而指摘被告所有之583 建號建物為重疊而應予塗銷？且深究之，柯明昭、原告柯明生、柯明村及柯明德等人所有之建號建物，均係柯有明出資建造，事後再贈與柯明昭等4 人，連建號建物所坐落之基地，亦是柯有明購買後再移轉給柯明昭及柯明村，則柯明昭、柯明生、柯明村及柯明德等人考量自己並無出資，而同意將大哥原贈與之建物合併供大哥另外申請583 建號建物使用，亦合於情理。據此，原告以繼受拍賣取得原屬柯明村所有之1520建號建物，因而主張被告及柯炳臣無權占有而應予遷讓房屋云云，難認有理由，應認原告至少默示同意被告及其子女無償使用等語，並聲明：原告之訴駁回。
三、不爭執事項：
（一）面對新竹市○○路○段系爭4 筆建物，自左而右分別為1518建號、1519建號、1520建號、1517建號。1518、1519建號建物坐落在150 地號土地上，1520、1517建號建物坐落在151 地號土地上。
（二）1518建號建物門牌號碼為新竹市○○路○段○○○ 號，1519建號建物門牌號碼為同路段149 號，1520、1517建號建物沒有門牌，1520建號建物2 、3 樓及未保存登記暫編2322建號建物即為本件被告占有之標的（本院執行處將之編列為門牌號碼147 號，為免門牌混淆，以下均以1520建號建物特定之）。1520建號建物前所有權人為柯明村，之後拍賣，由原告拍定並為現所有權人。
（三）含上開被告占有標的在內之1520建號全部及暫編2322號建物，暨151 地號土地全部，係由原告於103 年7 月3 日經本院101 年度司執字30372 號強制執行事件以新臺幣38,696,017元拍定，並經本院核發不動產權利移轉證書。
（四）系爭建物於拍定前即由被告呂淑媛占有使用迄今。被告柯炳臣占有使用1520建號建物2 樓。
（五）上開4 筆建物內部相通，僅有1 支樓梯自1519建號建物（門牌149 號）後方上樓並通往2 、3 樓。
（六）訴外人柯明德與被告間，曾因1517建號與583 建號重覆登記而有塗銷登記事件之訴訟，經本院101 年度竹簡字第39號認定該2 個建號所示之建物確實有重疊，判決583 建號就重疊部分應予塗銷，經被告上訴後，再經本院以102 年度簡上字第117 號判決上訴駁回並確定。
（七）本院依職權調取之101 年度竹簡字第39號及102 年度簡上字第117 號、101 年度司執30372 號全部卷證之形式上真正。
四、本院之判斷：
（一）按拍賣之不動產，買受人自領得執行法院所發給權利移轉證書之日起，取得該不動產所有權，強制執行法第98條第
1 項定有明文。又不動產登記係由國家機關作成，其真實之外觀強度極高，本應確保其登記之公示性，將登記事項賦予絕對真實之公信力。如第三人因信賴登記而取得土地權利時，通常可認信賴者不知其為不實，此項善意取得即應受推定，此乃土地法第43條規定「依本法所為之登記有絕對效力」之所由設，是以主張非善意者，自應就此事實負其舉證責任（最高法院99年度台上字第592 號民事裁判意旨參照）。查本院101 年度司執字第30372 號強制執行事件，於103 年7 月3 日拍賣執行債務人即被繼承人柯明村遺產管理人之所有系爭房地，由原告拍定，執行法院並核發不動產權利移轉證書，該移轉證書於同年月22日送達原告，業經本院調閱上開執行卷宗查明無訛，且為兩造不爭執之事實，堪以採信。是原告於103 年7 月22日取得系爭房地所有權。原告主張被告無權占有系爭建物，被告自認有居住於該建物內之事實，惟否認為無權占有，則被告就主張其為有權占有人、或原告並非善意受讓人之事實，應負舉證之責。
（二）被告雖辯稱系爭建物起造人及所有人為其前夫柯有明，柯有明於74年11月8 日移轉登記予柯有明擔任負責人之怡和公司，怡和公司又於90年1 月18日以買賣為由移轉登記予被告迄今，故被告為系爭建物之所有權人云云，並提出58
3 建號建物之異動索引、建築改良物買賣所有權移轉契約書、建物所有權狀（見本院卷一第39至44頁）等為證。惟被告持以主張所有權之583 建號之建物範圍，因與1517建號建物重疊，而與訴外人柯明德間塗銷登記事件之訴訟，業經本院以102 年度簡上字第117 號確定判決認定該2 個建號所示之建物確實有重疊，583 建號就重疊部分應予塗銷等節已如上不爭執事項，該事件雖與本件當事人不同一而非爭點效之效力所及，但本件系爭1520建號建物包含在被告就該案訴訟所爭執之標的即583 建號建物之內，被告在該案所提之證據核後亦均與本事件相同，且該案經本院會同地政人員履勘現場後，確定判決除認定1517至1520建號之登記係早於583 建號而存在，且被告無法證明583 建號係因含原告在內之1517至1520建號建物所有人合意移轉登記而來，除判決重疊部分應予塗銷外，並就583 建號與1517至1520建號建物範圍重疊剩餘部分製有複丈成果圖（見本院卷一第77頁），上開事件業據被告提出防禦及舉證能事，且經本院實體認定並詳細論述證據取捨等節，業據本院調閱該案全卷核閱無訛，本院就583 建號與1517至1520建號建物範圍之認定核後亦與該案認定之結論相同，而依該案複丈成果圖所示被告所有583 建號之所有權剩餘範圍並無本事件之系爭1520建號，亦即，被告並未擁有1520建號建物所有權，則被告於本事件仍執相同證據及相同抗辯，主張為系爭建物之所有權人云云，應認無理由而不足採信。是以，被告以其為所有權人而抗辯非無權占有一節，亦無足採信。
（三）被告復辯稱1517建號等4 筆建物皆係其前夫柯有明於44年間建造完成，被告與柯有明44年間結婚後即同住該處，並與被告公婆及含原告在內之4 位小叔同住，原告等人陸續搬離後，被告至今仍居住該處，故非無權占有云云。查被告與其前夫柯有明於90年11月27日離婚，柯有明於96年10月7 日死亡一節，有新竹市東區戶政事務所回函檢附之戶籍資料在卷可稽（見本院卷一第96至98頁），被告既自承婚後與其夫柯有明及夫家所有成員共住該4 筆建物內，屋內至今仍安奉神明及祖先牌位等語，顯示該建物為含原告在內之家族成員之精神中心，非為特定人獨有；又依我國民間傳統習俗，女子出嫁後，以供奉夫家祖先及安奉之神明，女子身後之牌位亦係安置於夫家、由子孫供奉者為常見，反之，女子脫離婚姻後，當脫離祭祀夫家祖先之列，亦脫離其身後牌位安置於夫家之列，是以，無論本事件是否如被告所辯稱之與柯有明離婚係因柯有明擔心事業波及妻女不得已而為，惟占有之原因本即多端，被告既未提出該建物前所有權人柯明村有同意其居住系爭建物之相關證據、也未提出經國家拍賣程序拍定之現所有權人即原告柯明生有同意其居住其內之相關證據，且被告亦無法證明何以原告等人陸續搬離後，被告至今仍居住該處，如此即得謂係有權占有？本院無法僅以被告主張其自婚後即住在系爭建物內至今一節，即推認被告並非無權占有，被告此部分辯詞已難認有理由。再觀系爭建物位於新竹市○○路○段上，馬路對面之前為新光三越百貨公司，可謂繁華，系爭建物位在精華路段上的店面多年來卻從無營業，1 樓僅用以停放車輛，建物外觀陳舊，進入屋內，神明廳確實有灑掃跡象，其他屋廳及房間，則或堆放雜物，或擺放陳舊之家具用品，其中有一房內冰箱一開始還無法開啟冰箱門、開啟後冰箱內物品目測亦覺時間久遠，3 樓部分則天花板剝落、廚具損壞等節，業經本院至現場勘驗明確，並有兩造所陳之照片多幀可證（見本院卷一第30至32、152 至
159 、162 至173 、178 至206 頁）。本院認系爭建物2樓公共空間尚有人使用之痕跡，但各房間則難認有人居住其內，整體觀察後，無法憑認系爭建物平日有人居住，此節較符合原告之主張，也符合被告與訴外人柯明德上開塗銷登記之另案審理時，證人柯志昌於102 年6 月13日證稱「現在沒有人在住，門都鎖起來…我確定被告現在沒有住在中華路，因為我有貨品放在中華路空地上，…有看到他們去拜拜，拜完就走」等語（見本院101 年度竹簡字第39號卷二第187 頁）之情節，況被告復自承近年來子女會接被告同住他處等語（見本院卷一第26頁），綜上，本院無法產生被告平日有在系爭建物內生活起居、用餐過夜之心證，則被告前揭「始終使用系爭4 筆建物、自婚後即住系爭建物內『至今』」之辯稱，也難認為有理，自當更無法推出「因始終占有、故係有權占有」之結論。
（四）設若被告與含原告在內之所有家族成員先前有同意被告無償使用含系爭建物在內之4 筆建物之協議，惟原告係經由法院拍賣程序買受系爭房地之人，並不當然繼受所有家族成員先前與被告間使用借貸債之關係，亦即，原告不當然繼受上開債之關係之權利義務，原則上先前使用借貸契約對原告並不生效力，則在一般情形，被告與之前原告家族成員間之使用權約定，本不得作為被告得對抗由原告單獨拍定之系爭1520建號建物之合法占有權源。倘被告主張在本件具體個案中，原告行使所有權，違反誠信原則或公共利益或以損害他人為主要目的，而不得行使其權利，自應由被告負舉證之責。查被告並未提出任何其可無償使用系爭建物之契約，僅抗辯系爭建物由前夫柯有明建造，之後贈與柯明昭、原告、柯明村及柯明德，原告兄弟等人從未要求被告遷離，顯然同意被告無償使用或至少默示被告無償使用云云。惟被告縱使「自婚後即始終居住在系爭建物內至今」一節已無法推認被告即為有權占有、況被告未證明有居住事實等情，均已如上說明，又縱使被告所辯之建物先前係被告前夫起造贈與予原告等4 兄弟一節為真，在所有權已數度更迭易主後，被告亦無從以有居住事實而向其後之所有權人主張有權占有。再查，依被告所提原告於91年9 月16日以被告及柯有明為負責人之怡和公司為對象，起訴被告與怡和公司應辦理建物滅失登記之起訴書（見本院卷二第66至71頁，該訴其後已撤回），觀諸該份起訴狀內容，原告在該案主張被告所有之583 建號建物跨連在
150 、151 、152 及153 地號土地上，被告因不願配合58
3 建號建物占有原告所有153 地號土地滅失部分之登記，原告迫於無奈始對之提起訴訟等節，該起訴內容重點應在於原告所有153 地號土地上有已滅失之被告所有583 建號部分建物，而請求被告為滅失登記，重點並非在承認被告擁有1517等4 筆建號建物所有權，惟姑不論該起訴之實質訴訟標的及內容如何，至少可認原告於91年間已與被告就含系爭房地在內之土地及建物產生齟齬，始而對被告提起訴訟，而當時被告已與前夫柯有明離婚，且柯有明尚未死亡，則原告在被告與柯有明離婚後，對被告及怡和公司起訴，在此情況下已難認含原告在內之4 兄弟會同意被告可無償使用坐落於150 、151 地號土地上之1517至1520建號建物，至少難認原告有同意被告無償使用1517建號等4 筆建物；是以，當原告於91年間尚就583 建號之建物對被告提起訴訟，已難認有同意被告無償使用系爭4 筆建物，則原告於103 年間自法院拍賣取得其弟柯明村所有1520建號建物及151 地號土地之系爭房地，亦脫離縱使曾經存在之使用借貸之債權契約，更難認原告會同意被告繼續無償使用系爭房地，如此當亦無法即認原告花費數千萬元拍定系爭房地後行使物上所有權，有何權利濫用、或違反誠信原則、或以損害被告為主要目的之可言，是被告此部分辯解並不足採。被告或謂正是因長住於系爭建物內、每日祭拜祖先而均無人請求其遷離，依此即可見係有權占有或至少原告4 兄弟有默示同意云云；惟，占有他人所有房地之原因，或係本於所有權之意思或係基於無權占有之意思、或基於使用借貸關係、或誤認他人建物為自己所有等等，不一而足，尚不能僅以被告長期在系爭建物未遭驅離之客觀事實，即認其有合法占有土地或建物之權源，更何況1520建號建物先前屬訴外人柯明村（已殁）所有，被告亦從未證明柯明村曾有同意被告可無償使用1520建號建物之事實，是被告以未曾遭原告等人請求遷離一節並無法為有利於被告之認定。
五、按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之，民法第767 條第1 項前段定有明文。又按民法第148 條第1項規定係規定行使權利，不得以損害他人為主要目的，若當事人行使權利，雖足使他人喪失利益，而苟非以損害他人為主要目的，即不在該條所定範圍之內（最高法院45年台上字第105 號判例參照）。綜上所述，本件被告不能證明原告行使權利有何違反誠信原則之情事，且原告本於所有人之地位對於被告行使物上請求權，核係主張自己之權利，亦難認係以損害被告為主要目的。被告所稱之有所有權部分經核並無理由，且被告未能證明有經同意或默示同意可無償使用系爭
15 20 建號建物而為有權占有，又縱使曾經獲同意可無償使用，基於債權相對性，被告亦不得對抗經國家拍賣程序取得所有權之原告，自屬無權占有。而被告並不爭執系爭1520建號建物由被告呂淑媛持續占有中、1520建號建物2 樓則由被告柯炳臣占有等節，是原告請求被告呂淑媛應自151 地號土地上，建號1520號2 樓（面積70平方公尺），3 樓（面積26.25 平方公尺）及暫編建號2322號3 樓（面積24.75 平方公尺）之房屋遷出，將上開房屋交還原告；暨被告柯炳臣應自上開房屋之2 樓（面積70平方公尺）遷出，將系爭建物交還予原告，於法有據，應予准許。
六、兩造均陳明願供擔保，聲請宣告假執行或免為假執行，均合於法律規定，爰依民事訴訟法第390 條第2 項、第392 條第
2 項規定，爰酌定相當之擔保金額宣告假執行及免為假執行。
七、本件事證已明，兩造其餘攻擊、防禦方法及所提出之各項證據資料，核與判決結果不生影響，爰不逐一論述，附此敘明。
八、據上論結，原告之訴為有理由，依民事訴訟法第435 條第1項、第78條、第390 條第2 項、第392 條第2 項，由本院簡易庭依通常訴訟程序，判決如主文。
中 華 民 國 108 年 5 月 17 日
新竹簡易庭 法 官 楊麗文以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀：如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 108 年 5 月 17 日
書記官 陳筱筑