臺灣新竹地方法院民事判決 107年度訴字第79號原 告 劉士桶
劉士照劉仕華上三人共同 劉政嘉訴訟代理人被 告 劉守鈞訴訟代理人 葛睿驎律師上列當事人間請求給付買賣價金等事件，本院於民國108 年5 月21日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應給付原告劉士桶、劉士照、劉仕華各新臺幣貳拾貳萬壹仟貳佰貳拾玖元。
原告其餘之訴均駁回。
訴訟費用由被告負擔。
本判決第一項，於原告劉士桶、劉士照、劉仕華各以新臺幣柒萬肆仟元為被告供擔保後，得假執行。但被告如各以新臺幣貳拾貳萬壹仟貳佰貳拾玖元為原告劉士桶、劉士照、劉仕華預供擔保後，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請均駁回。
事 實 及 理 由
壹、程序事項按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255條第1 項第3 款定有明文。原告起訴原聲明：㈠被告應給付原告等新臺幣（下同）69萬3,642 元（每人23萬1,214 元），及自民國103 年8 月17日起，至清償日止，按土地買賣合約未付價金依每日1/1000計算之遲延違約金；㈡訴訟費用由被告負擔；㈢願供擔保，請准宣告假執行。嗣將聲明㈠變更為：被告應給付原告等每人各22萬1,229 元，及自103 年8月18日起至清償日止，按每日1/1000計算之遲延違約金（本院卷㈠第1 頁、卷㈡第37頁），上開變更核屬單純減縮應受判決事項之聲明，參酌前揭說明，自應准許。
貳、實體事項
一、原告等起訴主張：㈠兩造於103 年1 月21日在萬鴻土地開發有限公司員工劉美緣
介紹下簽訂不動產買賣合約，約定原告等將與他人共有之坐落新竹縣○○鎮○○段○○○○○○○○○○○○○○○○○○○○號等4 筆土地（下合稱系爭土地），以每坪7,200 元價格出賣予被告（下稱系爭買賣契約），被告於訂約時已給付原告等及其他共有人系爭買賣契約價金80% ，並約定於103 年8 月17日前完成過戶及交付價金，於原告等及其他共有人將系爭土地所有權移轉登記完成後3 日內點交土地予被告，被告同時給付價金尾款20% ，如被告不依約履行付款或契約所定其他各項義務時，原告等及其他共有人得限期催告被告履行，並按每日以買賣總價金1/1000請求遲延違約金。
㈡原告等就系爭土地按應有部分計算之面積之買賣總價各為10
4 萬5,296 元，原告等各已受領81萬4,082 元，尚餘價金尾款各23萬1,214 元，扣除原告等應負擔之分攤額即申請農業證明費用4,218 元、鑑界費用5,653 元、簽約費114 元後，被告尚應給付原告等每人各22萬1,229 元【計算式1,045,296-814,082-4,218-5,653-114=221,22 9】。原告等既已於10
6 年5 月5 日辦畢系爭土地所有權移轉登記，被告竟仍不依約履行，原告等乃於106 年12月11日以中壢仁美郵局第169號存證信函通知被告支付價金尾款及未遵期履行之遲延違約金，被告仍迄未支付。為此，爰依民法第367 條規定及系爭買賣契約之法律關係提起本件訴訟，並聲明：如程序事項變更後聲明所示。
二、被告則以：㈠不爭執兩造於103 年1 月21日在訴外人劉美緣介紹下簽訂系
爭買賣契約，向原告等購買系爭土地之應有部分，原告等就系爭土地按應有部分計算之面積之買賣總價各為104 萬5,29
6 元，原告等已各受領81萬4,082 元，尚餘價金尾款23萬1,21 4元，原告等已於106 年5 月5 日辦畢系爭土地所有權移轉登記予被告。
㈡惟兩造簽訂系爭買賣契約後，被告、系爭土地之全體共有人
包括原告等在內，均係委任訴外人劉美緣代為交付、受領買賣價金，被告簽約後已交付價金80% 予劉美緣，劉美緣並已交付予系爭土地全體共有人。嗣系爭土地於106 年5 月5 日完成過戶，被告亦旋即於同年月25日將20% 價金尾款交付予劉美緣轉交予系爭土地全體共有人。除原告等拒絕受領尾款外，其餘共有人均受領尾款完畢沒有爭議。故被告業已清償系爭土地買賣價金，被告價金給付義務業已因清償而消滅。㈢依系爭買賣契約第5 條、第8 條約定，出賣人應負擔下列費
用：農用證明5,005 元、農用證明及土增農免2 萬5,000 元、農用證明規費4 萬3,800 元、書狀補給費用2 萬元、翻土種植及鑑界費9 萬9,000 元、代書簽約費2,000 元、仲介服務費用49萬0,515 元、存證信函、提存、登報公告、登記規費、代書代辦費36萬1,558 元、公同共有繼承規費24萬6,13
8 元、申報遺產稅、代書費代繳稅額2 萬2,685 元、共有人劉東垣撤銷查封費用30萬0,345 元等，共計161 萬6,046 元（本院卷㈠第224 頁）。
㈣原告等既為系爭土地出賣人，自應分攤上開費用。依承辦系
爭土地買賣之代書所製作「全體出賣人價金分配及費用分攤表」所示（本院卷㈠第33-36 頁），原告等請求之價金尾款各22萬1,229 元扣除各應分攤之⑴仲介服務費用2 萬6,441元；⑵存證信函、提存、登報公告、登記規費2 萬0,660 元；⑶共有人劉東垣撤銷查封費用1 萬7,162 元（合計6 萬4,263 元，下稱系爭雜費）後，原告等各得向劉美緣領取之價金尾款為15萬6,966 元，此部分價金尾款亦經劉美緣於本院證述尚在其保管當中（本院卷㈠第252 頁），劉美緣已通知原告等人領取而遭拒，益證被告已給付價金完畢。
㈤系爭買賣契約第5 頁手寫之「本案結案日須於103/8/17日前
完成」乃被告親筆所寫，被告亦希望於該日前完成過戶及交付系爭買賣價金。詎料系爭土地遲於106 年5 月5 日始完成過戶，延宕原因乃系爭土地遭他人占用、查封、部分共有人例如劉阿炳死亡待辦理繼承登記等可歸責於系爭土地共有人之事由，並非可歸責於被告，原告等自不得請求被告給付遲延違約金。退步言，系爭買賣契約第10條第2 款乃賣方應遵守之約定，倘法院認被告未於103 年8 月17日前給付價金尾款屬違約，同理，原告等亦未遵期於103 年8 月17日前完成過戶，亦各應賠償已收價金同額之懲罰性違約金81萬4,082元，被告主張於此範圍內抵銷。
㈥綜上，原告等請求被告給付原告等各22萬1,229 元，及自10
3 年8 月18日起至清償日止，按每日1/1000計算之遲延違約金，均無理由。並聲明：⑴原告之訴及假執行之聲請均駁回；⑵訴訟費用由原告負擔；⑶如受不利益判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
三、兩造不爭執事項：㈠原告等為系爭土地之部分共有人，兩造於103 年1 月21日在
訴外人劉美緣介紹下簽訂系爭買賣契約，並約定系爭土地須於103 年8 月17日前完成過戶及交付價金（本院卷㈠第2 、
262 頁）。㈡原告等就系爭土地按應有部分計算之面積之買賣總價各為10
4 萬5,296 元，原告等各已收受81萬4,082 元（本院卷㈠第
2 、265 頁）。㈢原告等已於106 年5 月5 日辦畢系爭土地所有權移轉登記予被告（本院卷㈠第44-51頁）。
四、本件爭點：㈠訴外人劉美緣有無代理原告等受領價金之權限？被告將價金
尾款交付劉美緣，是否已生清償效力？㈡原告等主張被告應給付價金尾款各22萬1,229 元，是否有據
？而被告抗辯應再扣除系爭雜費6 萬4,263 元，餘款僅各15萬6,966 元，是否有理由？㈢原告等請求被告給付自103 年8 月18日起至清償日止，依22
萬1,229 元按每日1/1000計算之遲延違約金，有無理由？
五、本院之判斷：㈠訴外人劉美緣無代理原告等受領價金之權限，被告將價金尾款交付劉美緣，不生清償效力。
⒈按「買受人對於出賣人，有交付約定價金及受領標的物之義
務。」民法第367 條定有明文。「當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任。但法律別有規定，或依其情形顯失公平者，不在此限。」民事訴訟法第277 條亦規定甚明。被告不否認有給付價金尾款之義務，惟辯稱業已交付予原告等之代理人劉美緣收受等語，揆諸前揭規定，被告就其主張劉美緣為原告等之代理人，有受領價金尾款權限之有利於己事實，應負舉證責任。
⒉本院審閱系爭買賣契約書第6 條委任約定和買賣價金及證件
繳交取回等之各項約定，其中第1 項約定「本約成立之同時，買賣雙方同意共同委任【胡素玉】地政士代辦本標的物所有權移轉登記、他項權利設定（變更）登記、測量、稅務、戶政、公證、提存等及與本約業務有關之事項。此項委任以本契約書為委任之證明，不另立委任書，並許諾受任地政士有民法第一○六條雙方代理之特別權限，且得逕行委任第三人為雙方複代理人。」其中第2 項約定「買賣雙方同意以受任地政士之事務所，做為雙方買賣價金及證件之交付所在地。」（本院卷㈠第7 頁），可見本件原告等授予地政士胡素玉之代理人權限並不包含代收買賣價金，且胡素玉地政士之事務所僅為交付價金之所在地。既胡素玉地政士無代收買賣價金之權限，自不能將不存在之權限使第三人即劉美緣代為處理。劉美緣經被告聲請傳喚而以證人身分到院亦證述：我代原告收取價金，並不是基於代書的複委任，而是基於出賣人的授權等語（本院卷㈠第79頁）亦明。
⒊至劉美緣雖經被告聲請傳喚而以證人身分到院證述：被告後
來有將尾款交付給我，之所以會將尾款給我，是因為共有人很多，都是在外地且年歲已大，且買、賣雙方都有同意，將款項從買方拿來這邊，交由賣方簽收，要約在同一天很困難。被告之所以不將尾款交給代書處理，是因為當初就沒有授權代書處理關於價金的交付。出賣人是口頭上授權我幫他們代收買賣價金，原告第1 次有來我任職的萬鴻土地開發有限公司簽約，第2 次也是我送價金給他們。除了口頭之外，沒有其他證明等語（本院卷㈠第78頁）。然本院審酌劉美緣既能仲介兩造簽訂不動產買賣合約書，則請求出賣人出具書面授權代收價金，並無何窒礙難行之處，對於高達18,814,680元之價金收受，竟僅憑口頭之說，實難取信於人。
⒋再者，被告再聲請另名亦為出賣人之一的劉仕通到院證述：
80% 及20% 的價金我已經全部領取完畢，是跟劉美緣領的，大家都同意買方將錢交給劉美緣，我們有在公廳開會，大家開會同意的，宗親開過3 次會，錢分3 批領，都是開會完後，劉美緣通知我，我才去領等語（本院卷㈠第257-258 頁）。然實則系爭土地買賣價金只有分2 次領取，故證人劉仕通上開證述顯堪置疑。對照於原告提出之於103 年1 月12日召開之系爭土地所有權人會議紀錄簽名欄，顯示到場會議者僅證人劉仕通等10名共有人，並無原告等人在列，議題亦未述及授權劉美緣代收價金。揆諸原告所提103 年1 月12日系爭土地所有權人會議紀錄，可知系爭土地所有權人開會有製作會議紀錄以供憑考之習慣，被告卻未能提出其餘日期之會議紀錄以佐實證人劉仕通之說法，可見證人劉仕通所謂「宗親開過3 次會，大家都同意買方將錢交給劉美緣」云云，未可採信。
⒌至被告所提劉美緣於103 年1 月21日出具之收據，上載「茲
收到劉守鈞先生匯款計160 萬元整，由萬鴻土地開發代收，第1 次簽約款103 年1 月20日已付款項計160 萬元整，由萬鴻土地開發代收支付給各劉氏宗親簽收。」僅係劉美緣片面出具之收據，未經原告等簽認，對該紙收據亦無接觸知悉之機會，無法逕予推論原告有授權或應負表見代理之責。被告稱簽約時給付之80% 價金亦係交由劉美緣轉交原告等，則為原告等所否認，主張係自代書處而非自劉美緣處收取80% 價金，且主張劉美緣係代理被告交付價金而非代理原告等受領價金，衡與常情無違。
⒍綜上，劉美緣無代理原告等受領價金之權限，被告將價金尾款交付劉美緣，不生清償效力。
㈡被告不得自原告等各得受領之價金尾款22萬1,229 元再扣除系爭雜費6 萬4,263 元。
⒈⑴仲介服務費用2 萬6,441 元；⑵存證信函、提存、登報公
告、登記規費2 萬0,660 元；⑶共有人劉東垣撤銷查封費用
1 萬7,162 元（合計6 萬4,263 元）均未見記載於系爭買賣契約中，是被告抗辯應由原告等負擔，尚嫌無據。
⒉就存證信函、提存、登報公告、登記規費2 萬0,660 元；共有人劉東垣撤銷查封費用1 萬7,162 元部分：
⑴按部分共有人依土地法第34條之1 第1 項規定，將共有土地
之全部出賣於人，就同意出賣之共有人言，係出賣其自有之應有部分，並有權一併出賣未同意出賣之共有人之應有部分；此種處分權乃係基於實體法規定而發生，同意出賣之共有人並非代理未同意出賣之共有人與買受人訂立買賣契約，未同意出賣之共有人與買受人間，自不發生何等法律關係（最高法院88年度台上字第1703號判決意旨參照）。準此，本件原告等既係出賣其自有之應有部分，自僅就其自有之應有部分負出賣人義務，對於未同意出賣之共有人之應有部分所衍生之負擔、查封登記、債務、繼承登記、價金提存等，均不負任何義務。
⑵再依特別知識得知已往事實之證人謝立新到庭證述：我從事
地政士工作大約30、40年，所承辦案件中，用土地法34條之
1 簽署契約的，如果土地有被查封或是其他限制登記的話就不行，若是同意出賣之人，就要自己去辦理解除限制登記，若是未同意出賣之人，就不能辦，沒有辦法過戶。同意出賣人當中，未被限制登記的人，是否需要為未同意出賣但被限制登記的人負責，要看買賣雙方約定，塗銷限制登記的費用，哪一方願意承受的話，就沒有問題，如果沒有哪一方願意承受的話，被限制登記的人要自己負責，如果依照土地法第34條之1 規定做的買賣，買方的意願是比較高的。如果在簽約時不知道，事後才發現共有人被限制登記，我會告知雙方看要如何解決，他們決定後再通知我，如果被限制登記之共有人持分不大，但撤銷查封所需金額較多的話，這是不可預期的，這不是立約人的瑕疵，是其他共有人的問題，買或不買，不然就自動解約，也不需要給付違約金等語（本院卷㈡第15-16 、19頁）。
⑶揆之前引最高法院判決意旨及前揭證人謝立新證述之實務上
作法，可知原告等既非其他土地共有人之代理人或連帶債務人，系爭買賣契約亦未約定由原告等及其他共有人負擔共有人劉東垣之撤銷查封、共有人劉阿炳之辦理繼承等諸項費用，則被告抗辯原告等之尾款價金應扣除3 萬7,822 元，自屬無據。
⒊就仲介服務費用2 萬6,441 元部分：
遍查卷存資料，並無原告等同意給付劉美緣仲介服務費用每人各2 萬6,441 元之證據，應先予指明。再者，姑不論原告等與劉美緣間仲介服務費用應為若干元始為適當，然此究非兩造系爭買賣契約價金之一部分，被告執劉美緣之仲介服務費用以扣抵自己應付之價金，顯屬無據。證人謝立新亦證述：地政士與土地出賣方於簽約時，就會講清楚服務費之計算及多寡，即便有特殊情形，也不會從買方給的價金裡面，扣除給自己等語（本院卷㈡第20-21 頁），雖劉美緣不具地政士資格，只是萬鴻土地開發有限公司仲介人員，同理，除有明白約定外，亦不得逕自買方給付賣方之價金中扣除賣方仲介服務費以圖利自己。
㈢原告等請求被告給付自103 年8 月18日起至清償日止，依22萬1,229 元按每日1/1000計算之遲延違約金，並無理由。
⒈系爭買賣契約第10條「違約罰則」第1 、3 款固約定「買方
不依約履行付款或契約所定其他各項義務時，即為買方違約，賣方得限期催告履行，逾期仍不履行即予解除契約並將已收之價款全部沒收，充作懲罰性違約金。」「有第一款、第二款之情形，經他方催告而於催告期間履行者，應按每日以買賣總價千分之一支付遲延違約金。」又系爭買賣契約書第
5 頁以手寫記載「本案結案日須於103/8/17日前完成」，為兩造所不爭執。惟系爭買賣契約第10條第2 款亦明載「賣方如不履行契約所定各項義務時，即為賣方違約，買方得限期催告履行，逾期仍不履行即予解除契約，賣方除應將所收價款全部退還外，並應同時賠償與已收價款同額金額做為懲罰性違約金。」可見任一方違約不履行契約所定義務時，經他方催告而於催告期間履行者，均應按每日以買賣總價千分之一支付遲延違約金，此並非被告獨負之違約罰則。
⒉土地買賣契約，出賣人所負之土地所有權移轉義務與買受人
所負之價金給付義務，均為主給付義務，具同時履行抗辯權。本件系爭土地所有權遲至106 年5 月5 日始完成移轉登記，已逾兩造約定之履行期103 年8 月17日將近3 年，原告等及其他土地共有人既未遵期辦理所有權移轉登記，被告自得拒絕給付價金尾款，不負遲延責任，是原告等請求被告給付遲延違約金，即屬無理由。而原告等無法遵期辦理所有權移轉登記，乃肇因於其他共有人因素，亦非原告等違約，是被告抗辯原告等應各賠償已收價金同額之懲罰性違約金81萬4,
082 元，足供抵銷，亦無可採。
六、綜上所述，原告等主張被告迄今尚積欠價金尾款各22萬1,22
9 元，應堪採信；被告所辯已付清價金尾款予劉美緣代為受領，且應再扣除系爭雜費6 萬4,263 元，則均不可採。原告依民法第367 條及系爭買賣契約之法律關係，請求被告給付原告等各22萬1,229 元，為有理由，應予准許。逾此部分之請求（遲延違約金），則無理由，應予駁回。
七、原告等勝訴部分，兩造均陳明願供擔保，聲請本院宣告假執行及免為假執行，均核無不合，爰各酌定相當擔保金額後准許之。至原告等敗訴部分，其訴既經駁回，假執行之聲請即失所附麗，應併予駁回。
八、本件判決基礎已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及訴訟資料，經本院審酌後，核與判決結果不生影響，爰不一一論述。
九、訴訟費用負擔之依據：按以一訴附帶請求其孳息、損害賠償、違約金或費用者，不併算其價額，民事訴訟法第77條之2第2 項定有明文。故本件原告等請求之遲延違約金並未併算價額徵收裁判費，是雖原告一部勝訴、一部敗訴，本院依民事訴訟法第79條規定酌量上開情形後，命被告一造負擔訴訟費用。
中 華 民 國 108 年 6 月 24 日
民事第二庭 法 官 陳麗芬以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 108 年 6 月 24 日
書記官 謝國聖