臺灣新竹地方法院民事判決 107年度訴字第707號原 告 謝朝恩被 告 陳鳳蘭上列當事人間請求拆屋還地等事件，本院於民國108 年1 月31日辯論終結，判決如下：
主 文
一、被告所有新竹市○○路○段○○巷○○○○○號第二層未辦保存登記之房屋，占用原告所有坐落新竹市○○段○○○地號土地如附圖所示a 部分面積二二點三五平方公尺，核定租金金額如附表所示。
二、被告應給付原告新臺幣柒萬肆仟壹佰貳拾肆元，及自民國一○七年八月十四日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
三、被告應自民國一○七年六月一日起至返還占用如第一項所示之土地之日止，按月給付原告新臺幣壹仟伍佰參拾參元。
四、原告其餘之訴駁回。
五、訴訟費用由被告負擔百分之六十，餘由原告負擔。
六、本判決得假執行。但被告如以新臺幣柒萬肆仟壹佰貳拾肆元為原告預供擔保，得免為假執行。
七、原告其餘假執行之聲請駁回。事實及理由
壹、程序方面訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但請求之基礎事實同一者，不在此限，民事訴訟法第255 條第1 項第2款定有明文。本件原告起訴主張坐落新竹市○○段○○○ ○號土地（下稱系爭土地）為其所有，遭被告所有門牌號碼新竹市○○路○ 段○○巷○○○ ○○ 號第2 層房屋（下稱系爭房屋）占用如附圖所示a 部分22.35 平方公尺，前經臺灣高等法院以106 年度上字第202 號民事判決認定兩造間就系爭房屋a部分占用系爭土地係本於民法第425 條之1 規定所推定之租賃關係，原告乃於上開民事判決確定後請求被告給付租金，惟未獲置理，故以先位之訴主張終止租約，並請求被告將附圖所示a 部分房屋拆除後，將所占用土地返還原告，暨請求被告給付積欠之租金及租約終止後至返還土地之日止相當於租金之不當得利，另依租賃之法律關係，備位請求被告給付租金，而聲明：㈠先位聲明：⒈被告應將坐落系爭土地上，如附圖所示a 部分面積22.35 平方公尺之系爭房屋拆除，將上開土地返還原告；⒉被告應給付原告新臺幣（下同）12萬4, 266元，及自起狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。並自民國107 年6 月1 日起至交還上開土地之日止，按月給付原告2,071 元。3.請准原告供擔保為假執行。㈡備位聲明：⒈被告應給付原告12萬4,266 元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。並自
107 年6 月1 日起，於附圖a 部分系爭房屋得使用期限內，按月給付原告2,071 元。2.請准原告供擔保為假執行。嗣於
107 年12月3 日言詞辯論期日當庭表示，將前開先、備位聲明予以對調，並陳明如認對調後之先位之訴為無理由，再以備位之訴為請求，而被告就原告上開聲明之變更，當庭未表示任何意見而為本案言詞辯論，另原告再於108 年1 月31日言詞辯論期日當庭更正先位聲明如下：㈠被告所有系爭房屋占用如附圖所示a 部分面積22.35 平方公尺，核定租金自10
2 年6 月1 日起至107 年5 月31日止為12萬4,266 元，自10
7 年6 月1 日起至返還上開土地之日止，每月為2,071 元。㈡被告應給付原告12萬4,266 元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。㈢被告應自107 年6月1 日起至返還上開土地之日止，按月給付原告2,071 元。
㈣願供擔保，請准宣告假執行。而被告就上開聲明之變更，當庭亦未表示任何意見而為本案言詞辯論等情，有本院言詞辯論筆錄附卷可稽（見本院訴字卷第81頁、第88頁），經核原告請求之基礎事實仍屬同一，揆諸前開規定，應予准許。
貳、實體方面：
一、原告主張：
㈠、系爭土地及其上一層加強磚造房屋（即新竹市○○段○○○ ○號房屋，下稱系爭202 建號房屋）為訴外人即原告之父親謝榮池於63年8 月31日向訴外人何少忠購入，系爭土地所有權於63年11月4 日買賣移轉登記為謝榮池所有，系爭202 建號房屋則為謝榮池於64年2 月20日為所有權第一次登記，謝榮池並於100 年12月5 日以買賣為原因，將系爭土地及系爭20
2 號房屋所有權移轉登記予原告。被告所有之系爭房屋係設於系爭202 建號房屋的2 樓，原告前於105 年間，以如附圖所示a 部分房屋係無權占用，基於物上請求權請求被告拆屋還地，經臺灣高等法院以106 年度上字第202 號判決認定原告之系爭土地與系爭房屋原本同屬一人所有、先後讓與相異之人，依民法第425 之1 條之規定推定兩造就系爭房屋占有如附圖a 部分於該房屋使用期限內與原告之系爭土地有租賃關係。原告於前開判決確定後，委請律師於107 年5 月21日函催告被告於函到後10日內給付附圖所示a 部分的2 樓房屋占有系爭土地所積欠之5 年租金，被告未為理會。
㈡、而系爭土地四周建築物鄰立，連通新竹市區○○○道光復路，在圓周數百公尺範圍內有金山面公園、櫻花公園、新科國民運動中心、美聯社、全聯福利中心以及關東市場等，四周環境佳，附近學校有新科國小、新科國中、竹中國小、世界高中等等，交通便利、生活機能佳。另鄰近新竹科學工業園區，知名商家有新竹老爺酒店、統一星巴克、築地鮮魚新竹總鋪、商業活動熱絡，不動產租賃金額高，原告僅請求依土地法規定上限計算之租金，顯低於市場行情。
㈢、被告所有如附圖a 部分所示第2 層房屋使用系爭土地，卻從未支付過租金，爰先位請求核定租金金額，並請求被告給付自102 年6 月1 日起至107 年5 月31日止5 年內之租金。又該5 年之租金價額依以土地申報總價年息10% 計算為12萬4,
266 元（計算式：11,120元×22.35 ㎡×l0% ×5 年＝124,266 元）。另被告於租賃期限內有按月支付租金之義務，故自107 年6 月1 日起，於房屋可使用年限之租期內，被告應按月支付2,071 元（計算式：11,120元×22.35 ㎡×l0% ÷12月＝2,071 元）之租金予原告。
㈣、如認原告請求被告給付租金為無理由，因兩造間上開推定租賃關係存續期間，被告不曾支付租金已達5 年以上，租金支付已有遲延，原告前以律師函催告被告支付租金未獲被告置理，爰依民法第440 條第1 項之規定，以本件起訴狀繕本送達被告為終止兩造租約之意思表示通知，兩造租賃契約終止後，被告所有如附圖a 部分所示之第2 層房屋即屬無權占用原告之土地，原告依物上請求權自得請求被告拆除該部分房屋，將土地交還予原告，並請求被告給付自102 年6 月1 日起至107 年5 月31日止5 年內相當於租金之不當得利共計12萬4,266 元（計算式同上），暨自107 年6 月1 日起，按月給付2,071 元（計算式同上）之相當於租金的不當得利予原告。
㈤、綜上所述，原告爰以先位之訴請求被告給付租金，如認原告先位之訴為無理由，則以備位之訴請求被告拆除占有原告土地之地上物，將上開土地交還原告，並給付相當於租金之不當得利等語，並聲明：㈠先位聲明：⒈被告所有系爭房屋占用如附圖所示a 部分面積22.35 平方公尺，核定租金自102年6 月1 日起至107 年5 月31日止為12萬4,266 元，自107年6 月1 日起至返還上開土地之日止，每月為2,071 元。⒉被告應給付原告12萬4,266 元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。⒊被告應自107 年6 月
1 日起至返還上開土地之日止，按月給付原告2,071 元。⒋願供擔保，請准宣告假執行；㈡備位聲明：⒈被告應將坐落系爭土地上，如附圖所示a 部分面積22.35 平方公尺之系爭房屋拆除，將上開土地返還原告；⒉被告應給付原告12萬4,
266 元，及自起狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。並自107 年6 月1 日起至交還上開土地之日止，按月給付原告2,071 元。⒊願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則以：
㈠、原告請求租金過高：
１、系爭土地位於偏巷，系爭房屋及相鄰建物均為逾40年之老舊建築，不但出入口狹小、房屋低矮，建材裸露，地處偏僻，價值不高，系爭房屋又係自住非屬營利店面之2 樓，與原告所指附近繁榮街景建物完全不同，無法顯示真實情況，其以最高額為計算基礎，顯然有誤。又被告所有之系爭房屋為2樓（原告自居在1 樓），原告卻將全部面積算在被告頭上，亦有謬誤。若以租金行情3%計算，系爭土地年租金為3,708元，每月合理租金至多為309 元【計算式：22.23 （占用部分面積）×l/2 ×ll,l20元×3%÷12＝309 】，原告以年租金2 萬4,853 元，每月2,000 餘元計算，顯然高估，自非有理。
２、原告以不當得利請求系爭土地相當於租金之損害，逾5 年部分早因時效消滅不得請求。況系爭房屋原同屬一人所有分別出賣，並有無償使用基地之慣例，嗣上開確定判決認定有法定租賃權始有租金問題，故本件租金之起算點自應以前案判決確定時起算，原告主張其發律師函催告時起算，顯屬無據。
㈡、本件租金從未經協議或經法院酌定，何來終止租賃契約：
１、系爭房屋使用系爭土地之合法權利來自法定租賃權，原告依意定租賃即一般租賃權之要件終止本件租賃契約，已有不當，且法定租賃權在法院未予酌定租金前，並無租金請求權之適用，尤無2 期未繳經催告可得終止之理，且租金既未經確定，自不可片面由原告定之。
２、又兩造為同棟房屋1 、2 樓之鄰居，自前案拆屋還地訴訟結束後，原告從未直接與被告商議租金等相關事宜，反而一再以其他方式或請託他人告知其條件。惟兩造所在房屋俱為50餘年之老舊建物，若如原告所願拆除如附圖a 部分所示之房屋，恐將致建物倒塌不堪使用，損人不利己。
㈢、綜上所述，本件系爭房屋因具有法定租賃權，且為上開確定判決所認定，原告不可再執一般租賃權之要件為拆屋還地之請求；又系爭土地位處偏巷，建物老舊，價值不高，原告不得以最高基準且不區分1 、2 樓計算基地租金，並為時效抗辯等語置辯，並聲明：㈠原告之訴及假執行之聲請均駁回。㈡若受不利判決，被告願供擔保請准宣告免為假執行。
三、原告主張系爭土地及其上系爭202 建號房屋為謝榮池於63年
8 月31日向何少忠購入，系爭土地所有權於63年11月4 日買賣移轉登記為謝榮池所有，系爭202 建號房屋則為謝榮池於
64 年2月20日為所有權第一次登記，謝榮池並於100 年12月
5 日以買賣為原因，將系爭土地及系爭202 號房屋所有權移轉登記予原告，被告所有之系爭房屋係設於系爭202 建號房屋的2 樓，兩造間於系爭房屋得使用期限內，依民法第425條之1 規定及最高法院48年台上字第1457號判例要旨及法理推定有租賃關係存在，並均經上開判決認定等情，業經本院調閱上開判決即本院105 年度訴字第215 號及臺灣高等法院
106 年度上字第202 號等卷宗核閱屬實，且為被告所不爭執，是此部份堪信為真。
四、原告主張系爭房屋坐落系爭土地，原告自得依法請求核定租金，並主張核定租金數額如上所述，爰先位請求被告給付租金，或備位請求被告拆屋還地，以及給付相當於租金之不當得利，惟為被告所否認，並以前詞置辯。是本件之爭點為：㈠系爭房屋坐落於系爭土地之租金核定為何？㈡本件原告請求被告給付租金有無罹於時效之情形？茲分述如下：
㈠、系爭房屋坐落於系爭土地之租金核定為何？
１、土地與房屋為各別之不動產，各得單獨為交易之標的，且房屋性質上不能與土地使用權分離而存在，亦即使用房屋必須使用該房屋之基地（最高法院48年台上字第1457號判例要旨參照），依此法理加以闡釋，謂土地及房屋同屬一人，而將土地及房屋分開同時或先後出賣，應推斷土地承買人默許房屋承買人繼續使用土地，體現上述法理，以保護房屋既得之使用權。又88年4 月21日增訂民法第425 條之1 第1 項規定「土地及其土地上之房屋同屬一人所有，而僅將土地或僅將房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異之人時，土地受讓人或房屋受讓人與讓與人間或房屋受讓人與土地受讓人間，推定在房屋得使用期限內，有租賃關係。其期限不受第449 條第1 項規定之限制。」乃就上開判例要旨及法理而予以明文化，並依該有關推定租賃關係存在之規定，以調和土地、建物不同所有人間之權益，庶符社會正義之要求。而民法第425 條之1 雖以「所有權讓與」為明文，然未辦登記建物因無法辦理所有權移轉登記，而僅得以事實上處分權讓與，受讓人所取得之事實上處分權，較之所有權人之權能，實屬無異，依上開法條立法意旨，所謂「所有權讓與」，解釋上應包括就未辦理所有權第1 次登記之建物受讓事實上處分權之情形，始符法意。再若房屋及土地轉讓之事實，發生於上開規定施行前，即與上開判例要旨或法理相符，自得以該判例或法理為基礎，推斷土地受讓人或房屋受讓人與讓與人間或房屋受讓人與土地受讓人間，在房屋得使用期限內，有租賃關係，土地所有人應許房屋保有者或受讓者使用土地。查系爭房屋及系爭土地原為何少忠所有，其後各自讓與予兩造，亦即原告取得系爭土地之所有權，被告取得系爭房屋之事實上處分權，揆諸前開規定及說明，本件自有民法第425 條之1 規定之適用。
２、又民法第425 條之1 第1 項所定之租賃關係，其租金數額當事人不能協議時，得請求法院定之，同條第2 項亦有明文，足見讓與人將土地及房屋單獨出讓或出讓與相異之人時，該房屋所有權人即得於房屋可使用期限內，繼續合法使用該房屋所坐落之土地，但房屋所有權人仍須支付相當之對價，非可當然無償使用該土地，然除別有約定外，仍不影響其對於房屋坐落土地之有權使用（最高法院93年度台上字第1792號判決意旨參照）。本件被告為系爭房屋之事實上處分權人，且系爭房屋與土地受讓人即原告間，推定有租賃關係存在，則原告主張被告應依租賃之法律關係給付其租金，即屬有據。又兩造於本院審理時未能就租金數額達成協議，足見兩造對於租金數額不能協議，則原告請求法院定其租金數額，核屬有據。本院審酌系爭土地位於新竹市○○路○ 段○○巷內，系爭房屋附近有學校、運動中心、全聯福利中心等，生活機能尚屬良好，而系爭房屋為2 樓磚造建物，為被告自住等情，有照片、google地圖、街景圖可佐（見本院訴字卷第24至27頁、第42至46頁、第60至77頁），參以土地法第105 條準用第97條第1 項規定，地租以不超過土地申報地價10% 為限，本院認本件以系爭土地申報地價7.5%，作為計算被告每月應付租金計算之基準，應屬允當，爰核定如附表所示。
３、至被告雖辯稱：法定租賃權在法院未予酌定租金前，並無租金請求權之適用等語。惟民法第425 條之1 增訂前，土地與房屋同屬一人，而將土地及房屋分開同時或先後出賣時，依最高法院48年台上字第1457號判例要旨，應推斷土地承買人默許房屋承買人繼續使用土地，參照該判例之原判決全部裁判意旨，係認為使用土地之房屋所有人對土地所有人應支付相當之代價，則其法律關係之性質，當屬租賃。至其租金數額，如當事人間不能協議決定，當可訴請法院裁判（最高法院73年度第5 次民事庭會議決議意旨參照）。又民法第425條之1 第2 項規定，依民法債編施行法固亦無溯及既往之效力，惟該項得請求法院核定租金之規定，於民法債編修正施行後，就施行前已依上開判例要旨成立之租賃關係，亦應作為法理而予以適用。而請求法院核定地租，屬形成之訴，在法院核定之前，固無從為租金之給付，惟為達訴訟經濟目的，被上訴人固非不得同時提起上開形成之訴及給付之訴，然必先經法院核定地租數額後，被上訴人始得據以請求上訴人如數給付（最高法院84年度台上字第2707號、81年度台上字第2707號判決意旨參照）。故本件原告起訴核定租金之判決兼有確認之性質，而有溯及效力，自不限於核定之後始得請求租金。是被告上開所辯，顯屬無據。
㈡、本件原告請求被告給付租金有無罹於時效之情形？
１、租金之請求權因5 年間不行使而消滅，民法第126 條定有明文。又消滅時效，因左列事由而中斷：一、請求；時效因請求而中斷者，若於請求後6 個月內不起訴，視為不中斷，民法第129 條第1 項第1 款、第130 條亦有明文。查原告前以民法第425 條之1 第2 項的規定，委請律師發函催告被告給付租金，被告並於107 年5 月23日收受，嗣原告乃於107 年
8 月3 日提起本件訴訟，有律師函、郵件回執及民事起訴狀所附之本院收狀日期戳章在卷可憑（見本院訴字卷第4 頁、第21至22頁），是原告請求被告給付自上開請求時起回溯5年即102 年6 月1 日起至107 年5 月31日止之租金，核屬有據，尚未罹於時效。故被告辯稱原告罹於時效之部分，要難可採。
２、準此，系爭土地102 至104 年度之申報地價為每平方公尺6,
720 元、105 年度迄今之申報地價為每平方公尺1 萬1,120元，有新竹市地政事務所107 年9 月13日新地價字第1070007455號函暨所檢附之申報地價資料表在卷可憑（見本院訴字卷第50至51頁），而被告占用系爭土地面積為22.35 平方公尺，則被告自102 年6 月1 日至107 年5 月31日止，應給付原告租金為7 萬4,124 元，並自107 年6 月1 日起至返還系爭土地之日止，按月給付原告租金1,533 元（計算式詳附表所示）。
㈢、綜上所述，原告請求本院核定租金部分，前經認定系爭房屋占用系爭土地部分有推定租賃關係，本院乃核定如附表所示之租金數額。是以原告請求被告給付自102 年6 月1 日起至
107 年5 月31日之租金7 萬4,124 元，及自起訴狀繕本送達翌日即107 年8 月14日（見本院訴字卷第32頁）起至清償日止，按年息5%計算之利息，以及自107 年6 月1 日起至返還上開土地之日止，按月給付1,533 元，為有理由，應予准許，逾此部分之請求，為無理由，應予駁回。又本院已准許原告先位之訴，自毋庸再就備位之訴併予裁判，末此敘明。
㈣、本件原告勝訴部分，所命給付之金額或價額未逾50萬元，應依民事訴訟法第389 條第1 項第5 款之規定，依職權宣告假執行，至原告敗訴部分，其訴既經駁回，其假執行之聲請即失所附麗，應併予駁回。另被告就原告勝訴部分陳明願供擔保，聲請宣告免為假執行，合於法律之規定，爰酌定相當之擔保金額宣告之。
五、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及證據，經審酌核與判決之結果不生影響，爰不一一論列，併此敘明。
六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。中 華 民 國 108 年 2 月 21 日
民事第一庭 法 官 莊仁杰以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 108 年 2 月 22 日
書記官 蔡美如附表：本院核定租金數額之計算表┌──────┬────┬────┬────┬──┬────────────┐│被告占用土地│占用時間│當期土地│占用面積│年息│被告應給付原告之租金數額││期間 │（單位：│申報地價│（平方公│ │（申報地價×占用面積×年││ │年） │（元/平 │尺） │ │息×占用時間，小數點以下││ │ │方公尺，│ │ │四捨五入） ││ │ │見本院訴│ │ │ ││ │ │字卷第51│ │ │ ││ │ │頁） │ │ │ │├──────┼────┼────┼────┼──┼────────────┤│102 年6 月1 │214/365 │6,720 │22.35 │7.5%│6,720 ×22.35 ×7.5%× ││日起至102 年│ │ │ │ │214/365 ＝6,604 元 ││12月31日止 │ │ │ │ │ │├──────┼────┼────┼────┼──┼────────────┤│103 年1 月1 │2 │6,720 │22.35 │7.5%│6,720 ×22.35 ×7.5%×2 ││日起至104 年│ │ │ │ │＝22,529 元 ││12月31日止 │ │ │ │ │ │├──────┼────┼────┼────┼──┼────────────┤│105 年1 月1 │2 │11,120 │22.35 │7.5%│11,120×22.35 ×7.5%×2 ││日起至106 年│ │ │ │ │＝37,280 元 ││12月31日止 │ │ │ │ │ │├──────┼────┼────┼────┼──┼────────────┤│107 年1 月1 │151/365 │11,120 │22.35 │7.5%│11,120 ×22.35 ×7.5%× ││日至107 年5 │ │ │ │ │151/365 ＝7,711 元 ││月31日止 │ │ │ │ │ │├──────┼────┼────┼────┼──┼────────────┤│ 合 計 │ │ │ │ │74,124 元 │├──────┼────┼────┼────┼──┼────────────┤│107 年6 月1 │ │11,120 │22.35 │7.5%│11,120 ×22.35 ×7.5%× ││日起至返還土│ │（107 年│ │ │÷12 ＝1,553 元 ││地之日止 │ │1 月份之│ │ │（每月為1,533 元） ││ │ │申報地價│ │ │ ││ │ │） │ │ │ │└──────┴────┴────┴────┴──┴────────────┘