臺灣新竹地方法院民事判決 107年度重訴字第111號原 告 宋玟萱訴訟代理人 田俊賢律師被 告 張賜慧訴訟代理人 林柏裕律師被 告 周秀璣（原名周可蓁）上列當事人間解除買賣契約等事件，本院於民國108 年11月7 日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
一、於被告張賜慧給付原告新臺幣貳佰玖拾萬元，及自民國一０七年十月二十四日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息之同時，原告應將坐落新竹縣○○鄉○○段○○○○○號土地（應有部分八十分之五）、同段一五二六之二八地號土地（應有部分全部）、同段二六三建號四層樓建物（門牌號碼新竹縣○○鄉○○路○段○○○巷○號，應有部分全部）之所有權，移轉登記予被告張賜慧。
二、被告張賜慧應給付原告新臺幣壹拾伍萬捌仟零玖拾壹元，及自民國一０七年十月二十四日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
三、原告其餘之訴駁回。
四、訴訟費用由被告張賜慧負擔百分之四十五，餘由原告負擔。
五、本判決第一項於原告以新臺幣壹佰萬元為被告張賜慧供擔保後，得假執行；但被告張賜慧如以新臺幣貳佰玖拾萬元為原告預供擔保後，得免為假執行。
六、本判決第二項於原告以新臺幣伍萬參仟元為被告張賜慧供擔保後，得假執行；但被告張賜慧如以新臺幣壹拾伍萬捌仟零玖拾壹元為原告預供擔保後，得免為假執行。
七、原告其餘假執行之聲請駁回。事 實 及 理 由
壹、程序事項
一、訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之基礎事實同一、擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255 條第1 項第2 、3 款定有明文。原告起訴時原聲明：㈠被告張賜慧應給付原告新臺幣（下同）668萬8,291 元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息；㈡願供擔保請准宣告假執行；㈢訴訟費用由被告負擔。嗣則追加被告周秀璣為共同被告，並變更聲明為：㈠被告張賜慧應給付原告618 萬8,291 元，及自民事追加被告暨變更訴之聲明狀送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息；㈡被告2 人應連帶給付原告50萬元，及自民事追加被告暨變更訴之聲明狀送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息；㈢願供擔保請准宣告假執行；㈣訴訟費用由被告2 人按比例負擔（本院卷一第237 頁、卷二第83-84 頁）。核原告上揭追加被告之請求基礎事實同一（詳後述），變更法定遲延利息之起息日核屬單純減縮，參酌前揭說明，應予准許。
二、被告周秀璣經合法通知，未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386 條所列各款情形，爰依原告聲請，由其一造辯論而為判決。
貳、實體事項
一、原告起訴主張：㈠原告於民國102 年3 月8 日透過柏年不動產有限公司（下稱
柏年公司）之仲介，向被告張賜慧以290 萬元購買坐落新竹縣○○鄉○○段○○○○○號土地（應有部分5/80）、同段1526-28 地號土地（應有部分全部），及其上同段263 建號4 層樓建物（門牌號碼新竹縣○○鄉○○路○段○○巷○○號，應有部分全部）（下合稱系爭房地），訂有不動產買賣契約（下稱系爭契約），於102 年5 月16日辦妥系爭房地所有權移轉登記，並於102 年5 月30日點交完畢。嗣原告於107 年5 月中旬欲出售系爭房地，經其他仲介公司協助查詢，始知悉系爭房地第一任屋主童正日於92年6 月9 日在屋內上吊自殺死亡，原告驚懼之下舉家立刻遷出系爭房地而在外租屋暫居。系爭房地經童正日之債權人新竹國際商業銀行聲請本院拍賣，經訴外人陳立章於95年4 月17日拍定，於95年5 月15日辦理移轉登記，陳立章旋即於95年6 月13日轉售並移轉登記予訴外人周語彤，周語彤再即於95年7 月28日轉售並移轉登記予被告張賜慧，被告張賜慧再於102 年3 月8 日轉售予不知情之原告，並於102 年5 月16日辦妥所有權移轉登記，有系爭房地登記謄本及異動索引為證。
㈡系爭房地於本院拍賣時，拍賣公告上明確記載：「本件債務
人童正日係在本件不動產內上吊死亡，嗣於92年6 月9 日經他人發現報警處理，並由本院查證屬實，應買人請注意」等語，此有94年度執字第1231號清償借款強制執行事件95年3月28日公告為憑，又依一般經驗、論理法則，不動產之交易金額龐大，買受人理應審慎評估，尤其是法拍屋物件，只要閱覽當時之拍賣公告即可知悉曾發生兇殺或自殺致死之情事，應買人必會仔細閱覽並考量。被告周秀璣早於95年間即明確知悉系爭房地曾發生自殺致死情事，並擔任系爭房地所有前手（陳立章、周語彤、張賜慧）之代理人，卻於系爭契約內一再保證系爭房地未曾發生自殺致死情事，顯見被告周秀璣與被告張賜慧聯手隱瞞，詐欺原告。參以系爭房地之前手陳立章、周語彤於上開拍賣公告後極短期間內輾轉交易脫售，即可確定其等均明知系爭房地曾發生自殺致死情事，一再轉手漂白，企圖製造「並非於產權持有期間發生自殺事故」之假象，以規避契約責任。
㈢觀之系爭契約之附件即不動產標的現況說明書項次15「本建
物（專有部分）於賣方產權持有期間是否曾發生兇殺或自殺致死之情事」說明欄內，勾選「否」之選項，可見被告張賜慧、周秀璣於簽立系爭契約前，曾向原告保證無非自然身故之情事發生，使原告信以為真，遂安心購買及入住系爭房地。又依系爭契約第13條第1 項、第12條第1 項約定：「乙方已明確告知，本買賣標的物內無非自然身故之情事發生，甲方確已知悉，惟嗣後若發現乙方所言不實，乙方仍須負法律上之責任。」「甲乙雙方其中之一方如未按本契約條款規定履行，即為違約，經他方定七日以上期間催告通知後仍不履行時，他方得逕行解除本契約。解除契約後，除雙方另有約定外，應由違約之一方負擔所有稅費。」被告張賜慧明知系爭房地曾發生自殺致死情事卻刻意隱瞞，反而積極告知無非自然身故之情事，違反系爭契約第13條第1 項之誠實告知義務，原告依系爭契約第12條第1 項及民法第354 、359 條規定，於107 年5 月23日以中壢南園郵局第1535號存證信函（下稱系爭存證信函）行使解除權，復以本起訴狀繕本之送達作為解除契約之意思表示，系爭契約既經原告合法解除，依民法第259 條各款之規定，被告張賜慧應負回復原狀之義務。
㈣再者，原告係受被告張賜慧積極之欺罔行為致陷於錯誤而為
應買之意思表示，依民法第92條規定，原告以本件起訴狀繕本之送達作為撤銷被詐欺之應買意思表示，系爭契約因原告撤銷其意思表示而失其效力，是原告亦得依民法第179 條規定，請求被告張賜慧返還價金。
㈤又系爭契約第12條第3 項後段、第4 項約定：「…如乙方毀
約不賣或給付不能或不為給付或有其他違約情事時，甲方除得解除本契約外，乙方應於甲方通知解約日起三日內，立即將所收款項如數返還甲方，並於解約日起十日內另交付原所收款項計算之金額予甲方，以為違約損害賠償。」、「本條所規定之違約金，並不妨礙損害賠償請求權之行使。」，可知此屬「懲罰性違約金」之特別約定，是原告得依上開約定，請求被告張賜慧支付與系爭房地買賣價金相同金額之懲罰性違約金290 萬元。
㈥此外，被告張賜慧、周秀璣2 人故意隱瞞系爭房地曾發生自
殺致死情事，除對原告居住品質發生疑慮外，心理層面亦造成相當之負面影響，身心皆受有莫大痛苦且情節重大，共同不法侵害原告身體健康，故原告得依民法第184 條、第185條、第195 條規定請求被告張賜慧、周秀璣連帶給付原告精神慰撫金50萬元。
㈦原告請求共計668 萬8,291 元之計算：
⒈回復原狀328萬8,291元：
⑴原告支出290 萬元買賣價金。
⑵原告支出代書代辦移轉費4 萬4,443 元。
⑶原告支出房屋貸款利息30萬0,842 元。
⑷原告支出103 年至107 年房屋稅計1 萬9,378 元。
⑸原告支出系爭土地105 年至106 年地價稅計228 元。
⑹原告另在外租屋之租金損害2 萬3,400 元。
⑺綜上，共計328萬8,291元。
⒉懲罰性違約金290萬元。
⒊精神慰撫金50萬元。
㈦為此提起本件訴訟，並聲明：如程序事項變更後聲明所示。
二、被告2 人則以：㈠被告張賜慧：
⒈系爭契約載明依系爭房地現況交屋，且依系爭契約第17條特
別約定事項：「買賣雙方同意，本買賣標的交屋現況，依契約書內之買賣標的現況說明書為準」，可見認定系爭房地是否有瑕疵，應以不動產標的現況說明書項次15「於賣方產權持有期間，是否曾發生兇殺或自殺致死情事」為據。系爭房地於92年6 月9 日發生非自然死亡之事故，係在被告張賜慧持有產權之前；且在一般交易觀念上，難認導致物之價值、效用或品質不具備，應非屬物之瑕疵；再者，依兩造於104年3 月31日就系爭房屋漏水瑕疵修繕所簽立之「切結書」記載「102 年5 月3 日辦理點交」，及記載結清日期為102 年
5 月3 日之台灣自來水公司帳單（本院卷一第235 頁、卷二第89頁），可知系爭房地實際點交日期為102 年5 月3 日，縱認系爭房地點交日期如原告主張之102 年5 月30日，惟原告於107 年5 月23日寄發內容載有「請於文到七天內回復原狀完成過戶，並返還全部買賣價金及違約賠償290 萬元，逾期即刻解除契約」文字之系爭存證信函，經被告張賜慧於10
7 年5 月24日收受；及原告於107 年5 月29日提起本件訴訟，並以起訴狀繕本送達作為解除契約之意思表示，經被告張賜慧於107 年7 月2 日收受，均顯已逾5 年除斥期間，故原告之解除權已消滅。此外，系爭契約內無隻字片語提及「保證」無非自然身故之情事，而被告張賜慧於不動產標的現況說明書項次15勾選「否」，係指被告張賜慧持有系爭房地產權期間未曾發生兇殺或自殺致死情事，非指被告張賜慧保證系爭房地未曾發生兇殺或自殺致死情事，況系爭房地於本院拍賣時，執行內容經法院公告周知，原告既能於訴訟中提出當時之拍賣公告，可見原告確得自行閱覽拍賣公告，被告張賜慧無詐欺隱瞞之可能，故被告張賜慧並未對原告為詐欺行為。從而，原告依物之瑕疵擔保責任，解除系爭契約，或依民法第92條規定，撤銷系爭契約之意思表示，並請求回復原狀及返還不當得利，均無理由。
⒉以下茲就原告請求之各項金額，除買賣價金290 萬元以外，駁斥如下：
⑴原告主張其支出房屋貸款利息30萬0,842 元、代書費4 萬4,
443 元、房屋稅1 萬9,378 元、地價稅228 元、租金損害2萬3,400 元（合計33萬8,291 元），然上開代書費、房屋稅、地價稅為系爭房地移轉予原告所有之費用；上開貸款利息，原告如能一次給付全額買賣價金，即無須另支出；租金支出乃原告自行搬離系爭房地才發生，故原告上開支出均與系爭房地之交易價格無涉。
⑵系爭契約第12條第3 項後段已明揭須在被告有不為給付或給
付不能情事，原告始得據以請求違約金，惟被告張賜慧未有上開情事，原告無從依此條項請求違約金290 萬元。
⑶系爭房地縱於92年6 月9 日發生自殺致死情事，然至今已將
近15年之久，原告自承居住於系爭房地迄今，全家健康平順，不曾發生過任何意外事件，直到欲出售系爭房地由其他仲介協助調查始知，可能原告之身體健康並未受損，原告復未提出任何證據證明其於居住使用系爭房地期間，心理受上開事件影響有任何不適之困擾，故原告請求精神慰撫金50萬元於法無據。
⒊退步言，縱認原告解除或撤銷系爭契約為有理由，然基於當
事人於契約解除或撤銷後互負回復原狀之義務，原告亦應將系爭房地所有權移轉登記予被告張賜慧，爰就此主張同時履行抗辯。
⒋綜上，原告請求被告張賜慧給付原告618 萬8,291 元及與被
告周秀璣連帶給付原告50萬元，及法定遲延利息，均為無理由。並答辯聲明：⑴原告之訴及假執行之聲請均駁回；⑵訴訟費用由原告負擔。
㈡被告周秀璣：
被告周秀璣未於言詞辯論期日到庭，惟其於辯論終結後之10
8 年11月13日具狀表示：不爭執代理被告張賜慧出售系爭房地，又因被告周秀璣之妹與中間人王文豪為男女朋友關係，被告周秀璣始請王文豪幫忙尋找系爭房地買家。被告周秀璣已清楚告知王文豪系爭房地曾發生非自然身故及前經本院拍賣等情，且依系爭契約第17條約定，不動產標的現況說明書項次15既已明載「於賣方產權持有期間」之條件，而被告張賜慧持有系爭房地產權期間確未曾發生兇殺或自殺致死情事，可見被告周秀璣並未對原告為詐欺行為，故原告依民法第
18 4條、第185 條、第195 條規定請求被告周秀璣與被告張賜慧連帶賠償精神慰撫金50萬元，並無理由。並聲明：⑴原告之訴駁回；⑵訴訟費用由原告負擔。
三、兩造不爭執事項：㈠原告於102 年3 月8 日透過柏年公司仲介，與被告張賜慧之
代理人被告周秀璣簽立系爭契約，向被告張賜慧以290 萬元購買系爭房地（本院卷一第21-28 頁）。
㈡系爭房地前經本院拍賣，經被告周秀璣代理陳立章投標，經
陳立章於95年4 月17日拍定，並於95年5 月15日辦理移轉登記；嗣於95年6 月13日經被告周秀璣代理陳立章轉售並移轉登記予周語彤，被告周秀璣與周語彤為姊妹；再於95年7 月28日由被告周秀璣代理周語彤轉售並移轉登記予被告張賜慧；再經被告周秀璣代理被告張賜慧轉售予不知情之原告，並於102 年5 月16日辦妥所有權移轉登記（本院94年度執字第1231號卷二第45-48 、51頁；本院卷一第105-138 頁）。原告於107 年5 月中旬始知悉系爭房地於92年6 月9 日發生屋主上吊自殺死亡事故。
㈢系爭房地於本院拍賣時，拍賣公告上明確記載：「本件債務
人童正日係在本件不動產內上吊死亡，嗣於92年6 月9 日經他人發現報警處理，並由本院查證屬實，應買人請注意。」（執卷二第34-35 頁）。
㈣系爭契約之附件即不動產標的現況說明書之項次15「本建物
（專有部分）於賣方產權持有期間是否曾發生兇殺或自殺致死之情事」說明欄內，被告周秀璣代理被告張賜慧勾選「否」之選項（本院卷一第28頁）。
㈤原告於107 年5 月23日寄發內容載有「請於文到七天內回復
原狀完成過戶，並返還全部買賣價金及違約賠償290 萬元，逾期即刻解除契約」文字之系爭存證信函，經被告於107 年
5 月24日收受；原告於107 年5 月29日提起本件訴訟，並以起訴狀繕本送達作為解除契約之意思表示，經被告張賜慧於
107 年7 月2 日收受起訴狀繕本（本院卷一第51-53 、104頁）。
四、本件爭點及本院之判斷：㈠原告主張系爭房地曾發生自殺致死情事而有瑕疵，依物之瑕
疵擔保規定解除系爭契約，已逾5 年除斥期間，解除權消滅：
⒈按買賣因物有瑕疵，而出賣人依前5 條之規定，應負擔保之
責者，買受人得解除其契約或請求減少其價金；買受人因物有瑕疵，而得解除契約或請求減少價金者，其解除權或請求權，於買受人依第356 條規定為通知後6 個月間不行使或自物之交付時起經過5 年而消滅，民法第359 條前段、第365條第1 項分別定有明文。又民法第365 條第1 項規定因買賣標的物有瑕疵之契約解除權為形成權之一種，所定之解除權存續期間係屬除斥期間，不得任意延長之，且該解除權除斥期間之起算，係以物之交付時為準，而非以買受人知悉或發見瑕疵時為準，此觀該法條之規定自明（最高法院85年度台上字第2191號、87年台上字第2527號判決意旨參照）。原告主張被告張賜慧明知系爭房地曾發生自殺致死事件，屬有瑕疵，竟隱瞞並勾選「否」之選項，原告依民法第354 條、第
359 條規定解除契約，揆之前揭說明，應自於系爭房地點交時起5 年內行使之。
⒉原告主張兩造於102 年5 月30日交屋完畢，並據提出與其所
述相符之立暘地政士事務所房地買賣交屋資料為證（本院卷一第41頁），其上清楚記載本案於102 年5 月30日結案交屋字樣，原告及被告周秀璣代理被告張賜慧均於買、賣方簽收欄簽名，簽名日期亦均記載為102 年5 月30日（本院卷一第41頁），堪認原告主張系爭房地點交日期為102 年5 月30日，應為可採。被告張賜慧固辯稱系爭房地實際交屋日期為10
2 年5 月3 日云云，並提出系爭契約第4 條約定、104 年3月31日系爭房屋漏水瑕疵修繕切結書（下稱系爭切結書）、台灣自來水公司之水費單等件為證（本院卷一第23、235 頁、卷二第89頁）。惟查，水費單列印日期雖為102 年5 月3日，然觀之前開房地買賣交屋資料費用切算第3 點水費部分以手寫記載：「水費＝81×16/60 ＝21元，抄表日：5/14，賣方貼補買方5/14-5/30 」，堪認原告於102 年5 月14日起至102 年5 月30日期間，並未使用系爭房地，故被告張賜慧須補貼原告。又系爭切結書雖記載「系爭房地於民國102 年
5 月3 日辦理點交」字樣，然系爭切結書係針對系爭房屋漏水補貼所簽立，距系爭房地買賣已2 年有餘，參以上開日期旁邊同時記載「詳如買賣契約書記載」字樣，堪認雙方當事人並未確認實際交屋日期，逕依系爭契約第4 條所載日期謄寫系爭切結書，而系爭契約第4 條雖記載「交屋日期訂於民國102 年5 月3 日前，甲方應依約付清尾款」，然系爭契約係於102 年3 月8 日簽立，至102 年5 月尚有2 個月，可見簽約之際尚難絕對確定實際點交日期而是預估日期。再者，若果系爭房地真於102 年5 月3 日點交，原告與被告周秀璣斷無可能於102 年5 月30日簽立記載「本案於102 年5 月30日結案交屋」字樣之房地買賣交屋資料，且結算各項公共事業費用之補貼至102 年5 月30日止。綜上，應認兩造於102年5 月30日點交系爭房地，被告張賜慧辯稱點交日期為102年5 月3 日，要難憑採。準此，民法第365 條解除權之行使
5 年除斥期間應自102 年5 月30日起算。⒊原告雖於107 年5 月23日寄發系爭存證信函，然內容卻載「
請於文到七天內回復原狀完成過戶，並返還全部買賣價金及違約賠償290 萬元，逾期即刻解除契約」文字，經被告張賜慧於107 年5 月24日收受，加計7 日後為107 年5 月31日，原告遲於107 年5 月31日始行使解除權，已逾5 年除斥期間甚明；原告復主張以起訴狀繕本送達作為解除契約之意思表示，惟被告張賜慧於107 年7 月2 日始收受該繕本，有送達回證為憑（本院卷一第104 頁），更已逾越除斥期間。從而，原告主張依物之瑕疵擔保規定已解除系爭契約，為無理由。
㈡原告得依民法第92條因被詐欺而為意思表示之規定撤銷系爭
契約，並依民法第113 條、第114 條規定請求被告張賜慧返還價金：
⒈按因被詐欺或被脅迫而為意思表示者，表意人得撤銷其意思
表示。但詐欺係由第三人所為者，以相對人明知其事實或可得而知者為限，始得撤銷之。又法律行為經撤銷者，視為自始無效，民法第92條第1 項、第114 條第1 項分別定有明文。而無效法律行為之當事人，於行為當時知其無效，或可得而知者，應負回復原狀或損害賠償之責任，民法第113 條亦規定甚明。
⒉經查：
⑴「本建物（專有部分）是否曾發生兇殺、自殺或一氧化碳中
毒致死之情事：⑴於產權持有期間是否曾發生上列情事？⑵於產權持有前，賣方是否知悉上列情事？」為101 年10月29日內政部內授中辦地字第1016651845號公告修正之成屋買賣契約書範本附件一建物現況確認書第7 項所明載（本院卷一第316-323 頁）。依消費者保護法第17條第1 、2 、5 項之規定：「中央主管機關為預防消費糾紛，保護消費者權益，促進定型化契約之公平化，得選擇特定行業，擬訂其定型化契約應記載或不得記載事項，報請行政院核定後公告之。前項應記載事項，依契約之性質及目的，其內容得包括：一、契約之重要權利義務事項。二、違反契約之法律效果。三、預付型交易之履約擔保。四、契約之解除權、終止權及其法律效果。五、其他與契約履行有關之事項。…。『中央主管機關公告應記載之事項，雖未記載於定型化契約，仍構成契約之內容。』」本院審酌內政部公告之成屋買賣契約書範本第一條買賣標的，已就房屋現況明定為「房屋現況除水電、門窗等固定設備外，買賣雙方『應於建物現況確認書互為確認（附件一）』，賣方於交屋時應維持原狀點交」。從而內政部公告之成屋買賣契約書範本之附件一之建物現況確認書第7 項，雖未記載於兩造之契約，仍構成兩造契約之內容。
準此，房屋若曾發生兇殺、自殺或一氧化碳中毒致死情事，不論是否發生於房屋出賣方產權持有期間，或買方曾否查證上開情事屬實，賣方出賣房屋時，均有告知買方之義務。
⑵被告2 人均不爭執於系爭契約簽立前已知悉曾發生自殺致死
事件（本院卷二第90-92 、104 頁），且經本院調閱94年度執字第1231號清償借款事件卷宗核實，被告周秀璣早於95年間即擔任陳立章之代理人（執卷二第46-48 、56-59 頁），於95年4 月17日以215 萬元拍定系爭房地，嗣因知悉系爭房地曾發生自殺致死事件，請求本院撤銷拍定遭駁回（執卷二第128-132 頁）；嗣被告周秀璣擔任其妹周語彤與陳立章間之簽約代理人（本院卷一第123-134 頁），並於95年6 月12日成交，系爭房地買賣價金合計僅70萬6,875 元；此後被告周秀璣再擔任被告張賜慧與周語彤間之簽約代理人（本院卷一第106-118 頁），於95年7 月24日成交，系爭房地買賣價金同為70萬6,875 元等情，足認系爭契約簽立時，被告2 人均已明確知悉系爭房地曾發生自殺致死事件。又被告張賜慧雖主張被告周秀璣於簽立系爭契約前已將所悉實情詳實告知王文豪，故未有隱瞞情事，惟經王文豪以關係人身分到庭陳稱：我完全不知道系爭房屋為凶宅等語（本院卷二第85頁），則被告張賜慧空口辯稱已明確告知王文豪系爭房地曾發生自殺致死事件，要難憑採。況被告張賜慧所應告知之對象乃原告而非王文豪。
⑶被告周秀璣自系爭房地經本院拍賣時起，即參與系爭房地所
有交易，除代理拍定人陳立章投標、辦理移轉登記外，於嗣後每次交易均擔任所有前手之代理人，實際執行所有交易細節。再者，觀之系爭房地買賣及移轉過程，系爭房地於陳立章以顯不相當之價格出賣給周語彤、周語彤再次同價賣給被告張賜慧，期間各僅所有約1 個月左右，且各次交易價額均遠低於陳立章拍定價額，此顯與一般人買受房地或為長久居住，或為投資而持有一陣子後以較高金額轉賣之情未合，更何況被告周秀璣向本院執行處請求撤銷拍定所執理由為「購買價金是跟他人借貸又因是凶宅無法向銀行借貸」，亦可佐證陳立章不可能以區區70萬6,875 元即賤價拋售，任令自己無法清償借款。此外，被告周秀璣既全程參與陳立章拍定系爭房地之過程，對系爭房地自殺致死事件自應清楚，豈有可能未詳實告知其胞妹周語彤，反而代理周語彤買受系爭房地，令周語彤承受無法轉手之風險？綜合上情，可見陳立章、周語彤、被告張賜慧3 人都只是被告周秀璣之人頭而已，輾轉出賣不過是為切斷「產權持有期間」。被告張賜慧明知於此卻基於詐欺之故意隱瞞上情，而由被告周秀璣代理與原告簽立系爭契約，致原告陷於錯誤而買受系爭房地，已如前述，從而，原告自得依民法第92條第1 項規定，撤銷其意思表示。又原告既以起訴狀繕本送達為撤銷之意思表示，依民法第114 條第1 項規定，系爭契約視為自始無效，而無效法律行為之當事人，於行為當時知其無效，或可得而知者，應負回復原狀或損害賠償之責任，是原告依民法第113 條規定，請求被告張賜慧返還買賣價金290 萬元，自屬有據。再者，本院審酌此筆290 萬元價金與系爭房地間具有同時履行抗辯之對價關係，若僅命被告張賜慧返還290 萬元予原告，卻不同時命原告返還系爭房地予被告張賜慧，無異於置被告張賜慧須另訴向原告請求之煩累及風險，殊屬不公，爰命原告同時履行如主文第1 項所示。
㈢按因故意或過失，不法侵害他人之權利者，負損害賠償責任
，民法第184 條第1 項前段定有明文。又按「如乙方毀約不賣或給付不能或不為給付或有其他違約情事時，甲方除得解除本契約外，乙方應於甲方通知解約日起三日內，立即將所收款項如數返還甲方，並於解約日起十日內另交付原所收款項計算之金額予甲方，以為違約損害賠償」「本條所規定之違約金，並不妨礙損害賠償請求權之行使」，系爭契約第12條第3 項後段、第4 項約定甚明。被告張賜慧、周秀璣共同基於詐欺之故意，隱瞞系爭房地曾發生自殺致死事件，致原告陷於錯誤而買受系爭房地，已如前述，被告張賜慧所為既為侵權行為，亦為違約，是原告請求被告張賜慧賠償損害，應屬有據。原告得請求之金額如下：
⒈懲罰性違約金75萬元：
約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額，民法第25
2 條定有明文。至於是否相當，即須依一般客觀事實，社會經濟狀況及當事人所受損害情形，以為斟酌之標準。本件原告以290 萬元向被告張賜慧購買系爭房地，惟系爭房地於本院拍賣時，經陳立章以215 萬元拍定，是本院認被告張賜慧應給付之違約金以其買入賣出之差額75萬元為適當。原告請求給付超過此數額部分，尚屬過高。
⒉原告請求支出代書代辦移轉費4 萬4,443 元、房屋貸款利息
30萬0,842 元、103 年至107 年房屋稅計1 萬9,378 元、系爭房地105 年至106 年地價稅計228 元，共計36萬4,891 元，業據提出服務收費明細表、放款交易明細列印、房屋稅繳納證明書、地價稅繳納證明書等件為證（本院卷一第68-81頁），且被告張賜慧不爭執金額之計算式（本院卷二第86頁），原告若未受被告張賜慧詐欺購買系爭房地，則毋庸支出上開費用，況原告應回復原狀將系爭房地移轉登記返還被告張賜慧，則原告為取得及維持系爭房地所有權而支出之費用，即化為烏有，自屬原告所受損害，原告請求賠償，要屬有據。
⒊系爭契約既已撤銷，原告亦應回復原狀返還自系爭房地點交
時起至原告搬離系爭房地時止，所使用系爭房地之利益即節省相當於房租之利益。查系爭房地於102 年5 月30日交屋，原告於107 年5 月24日搬遷至他租屋處，有107 年5 月21日房屋租賃契約書在卷可參（本院卷一第82-89 頁），故本件應扣除自102 年5 月31日起至107 年5 月23日止，共計59個月又24日之租金利益。原告於107 年5 月24日僅承租一個套房（每月租金7,800 元）暫居，與系爭房地之面積不能比擬，而原告自承現在改為承租公寓每月租金1 萬6,000 元（本院卷二第86頁），較為相當，故本件應扣除節省房租利益之金額為95萬6,800 元【計算式：（16,000×59）＋（16,000×24/30 ）＝956,800 】。
⒋至原告主張在外租屋之租金損害2 萬3,400 元乙節，縱認原
告未受被告張賜慧詐欺，在無自有房屋情形下仍有租賃房屋供全家居住之需求，仍須支出租金，故此部分費用難認與被告張賜慧之詐欺行為，有相當因果關係，是原告此部分請求，要不足採。
⒌綜上，原告得請求被告張賜慧給付違約金及損害賠償共15萬
8,091 元【計算式：750,000 ＋364,891 －956,800 ＝158,
091 】。㈣按精神慰撫金之賠償，以人格權遭遇侵害，使精神上受痛苦
為必要，是不法侵害被害人之財產法益，而對其身體、生命、自由等人格權並未有何加害行為，縱因此使被害人苦惱，亦不生賠償慰撫金之問題（最高法院83年度台上字第2097號判決意旨參照）。又按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第277 條前段有明文規定。
本件被告張賜慧、周秀璣共同侵權行為，乃侵害原告之財產權，已如前述，原告復未舉證證明被告張賜慧、周秀璣共同侵權行為，已然侵害原告之身體健康權，是原告請求被告2人連帶賠償精神慰撫金50萬元，洵屬無據。
五、綜上所述，被告張賜慧對原告詐欺，侵害原告財產權利，原告依民法第92條、第113 條、第114 條規定，撤銷被詐欺之買賣意思表示後，請求返還價金290 萬元；另依民法第184條第1 項前段規定及系爭契約第12條第3 項後段、第4 項約定，請求被告張賜慧賠償15萬8,091 元，及自民事追加被告暨變更訴之聲明狀繕本送達翌日即107 年10月24日起至清償日止，按年息5%計算之法定遲延利息，為有理由，應予准許。至原告逾上開範圍之請求，則為無理由，應予駁回。而被告張賜慧為同時履行抗辯，請求於被告張賜慧返還前述買賣價金之同時，原告應移轉系爭房地所有權予被告張賜慧，亦為有理由，本院爰於主文中諭知原告應同時履行之義務。
六、就原告勝訴部分，原告陳明願供擔保請求宣告假執行，經核無不合，爰酌定相當之擔保金額准許之，並依民事訴訟法第
392 條第2 項規定，依職權宣告被告張賜慧預供擔保後得免為假執行。至原告敗訴部分，其訴既經駁回，假執行之聲請即失所附麗，應併予駁回。
七、本件判決基礎已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及訴訟資料，經本院審酌後，核與判決結果不生影響，爰不一一論述。
八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。中 華 民 國 108 年 12 月 11 日
民事第二庭 法 官 陳麗芬以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後 20 日內向本院提出上訴狀。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 108 年 12 月 11 日
書記官 謝國聖