臺灣新竹地方法院民事簡易判決 108年度竹簡字第264號原 告 黃軍豪被 告 呂紝詠上列當事人間解除買賣契約等事件，本院於民國108年8月13日辯論終結，判決如下：
主 文被告應給付原告新臺幣貳拾貳萬元，及自民國一０八年七月十七日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔百分之四十七，餘由原告負擔。
本判決第一項得假執行。
事實及理由
一、原告主張：原告經不動產仲介業者居間將所有門牌號碼新竹縣○○市○○路○○號8樓之4房地以新臺幣（下同）526萬出售予被告，兩造並於民國107年11月22日簽訂買賣契約，依兩造間買賣契約第4條第1項價款給付之約定，被告應於買賣契約簽訂時給付簽約款50萬元，並於107年12月4日給付備證用印款25萬元，於稅捐機關核發稅單後3日內給付完稅款25萬元，尾款426萬元則應於108年1月15日交屋期日付清，原告原有銀行貸款需由被告代清償時，由被告所申貸之銀行代為轉帳，或被告不辦貸款而由被告尾款代為清償。又被告應於買賣契約簽訂時給付之簽約款50萬元，則由被告交付3萬元現金，同時由被告簽發票號CH0000000號，發票日、到期日均為107年11月22日，票面金額為47萬元之本票1紙交付原告，且約定被告應於107年11月27日前將該簽約款47萬元匯入信託財產專戶，再由原告交還被告上開本票。詎被告於簽訂買賣契約後，隨即以無法申請房屋貸款為由拒絕履行契約，雖經原告履催被告履約及聲請調解均無共識，爰再以準備書狀繕本之送達作為解除買賣契約之意思表示，而請求被告給付違約金47萬元。為此，依契約之法律關係提起本件訴訟等語，並聲明：被告應給付原告47萬元，及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。
二、被告則以：簽約前仲介說可以貸到450萬元，伊也有問過玉山銀行，玉山銀行說可以貸到400萬元，仲介說他們有往來的銀行配合得非常好，可以讓他們貸款的金額比較高，因為這樣，伊覺得還可以才簽約。簽約時，代書確曾表示貸款400萬元只是大約，不一定可以貸到400萬元，如果貸款不足400萬元，伊必須自己再補頭期款。但因系爭房地本來是伊女兒要買的，簽約後3天，伊女兒的工作沒有通過試用，沒有收入，也無法貸款，伊有表示是伊的錯。後來伊無法貸足款項時，就希望可以解除契約，原告有先聲請調解，當時調解委員有建議30萬元，伊表示30萬元太多，伊最多只能付10萬元。伊認為要沒收簽約金50萬元太多，應該要減少，伊覺得減為伊已經給付的3萬元就夠了等語抗辯，並聲明：原告之訴駁回。
三、本院之判斷：
（一）原告主張之前開事實，業據提出不動產買賣契約書、本票、新竹復中里郵局103號存證信函、新竹民主路郵局67號存證信函暨回執等影本為證，復為被告所不爭執，自堪信為真實。
（二）查依兩造間系爭買賣契約第6條之約定：「本契約除事先取得乙方（即原告）同意外，其價款之支付皆以現金或銀行開立之支票或本票為之」，可見依兩造即買賣雙方之認知，就兩造間買賣契約價款之交付除現金外，票據之交付亦等同交付價款，故應認兩造於簽約時確有合意以被告所交付之本票乃屬於簽約款之一部。又兩造間系爭買賣契約第12條第1項、第2項確約定：「甲乙雙方其中之一方如未按本契約條款規定履行，即為違約，經他方定7日以上期間催告後仍不履行時，他方得逕行解除本契約」；「如甲方（即被告）毀約不買或有其他違約情事時，乙方（即原告）於解除本契約後得沒收甲方（即被告）已給付之全部款項」，亦可證倘被告毀約不買，原告得經定7日以上期間催告被告仍不履行時，原告即得逕行解除契約，並於解除契約後沒收被告已給付之全部款項。而系爭本票係被告於簽約時簽發用以作為給付簽約款之用，則嗣後倘因被告違約不買致原告解除契約時，系爭本票票款即仍屬依約得沒收之範圍。據此，被告既不爭執於簽訂系爭買賣契約後即表示無法履約，而毀約不買，嗣原告於107年12月3日即以存證信函催告被告於8日內履約將簽約款47萬元匯入履保帳戶，否則即依約解除契約，並沒收簽約款50萬元，惟被告仍未履約，原告即於108年6月17日再以存證信函向被告為解除買賣契約及沒收簽約款50萬元之意思表示，有新竹復中里郵局103號存證信函、新竹民主路郵局67號存證信函暨回執等影本為證，則原告請求被告給付系爭本票票款之簽約款47萬元，於法即非無據。
（三）第按，約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額，民法第252條定有明文，且不問違約金作用為懲罰性抑為損害賠償額之預定，均有適用（最高法院50年台抗字第55號判例意旨參照）。又當事人所約定之違約金是否過高，法院得參酌一般客觀事實、社會經濟狀況及當事人所受損害情形及債務人如能依約履行時，債權人可享受之一切利益為衡量標準，依職權減至相當之金額。倘違約金係損害賠償總額預定性質者，尤應衡酌債權人實際上所受之積極損害及消極損害，以決定其約定之違約金是否過高（最高法院79年台上字第1915號判例、79年度台上字第439號、88年度台上字第1968號判決意旨參照）。經查，兩造係於107年11月22日簽訂系爭買賣契約，嗣被告簽約數日後隨即表示無法履約不買，且原告並未具體舉證實際上所受之積極損害及消極損害，並參著內政部公布之成屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項第11條3項規定：「買方逾期達5日仍未付清期款或已付之票據無法兌現時..經賣方以存證信函或其他書面催告後，自送達之次日起算逾7日仍未支付者，賣方得解除契約並沒收已付價款充作違約金；惟所沒收之已付價款以不超過房地總價款百分之十五為限」等一切情狀，認原告主張沒收50萬元之違約金尚屬過高，應予核減為25萬元，始為適當。據此，此部分違約金債權既經酌減為25萬元，則扣除已實際沒收之現金3萬元後，原告得請求被告給付之金額即為22萬元。
四、綜上，原告基於契約之法律關係，請求被告給付220,000元，及自起訴狀繕本送達翌日即108年7月17日起至清償日止按年息5%計算之利息，為有理由，應予准許。至逾上開範圍所為之請求，則均無理由，應予駁回。
五、假執行宣告：本件係依民事訴訟法第427條第1項適用簡易訴訟程序所為被告部分敗訴之判決，就被告敗訴部分，應依職權宣告假執行。
六、本件判決之基礎已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證據，核均與本判決結果無影響，爰不一一予以論列，併此敘明。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。中 華 民 國 108 年 8 月 27 日
新竹簡易庭 法 官 汪銘欽以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 108 年 8 月 27 日
書記官 周育瑜