臺灣新竹地方法院民事簡易判決 108年度竹簡字第235號原 告 林宜泓訴訟代理人 陳麗汀被 告 陳龍臺即聯興建材行上列當事人間給付違約金事件，本院於民國108年6月25日辯論終結，判決如下：
主 文被告應給付原告新臺幣捌仟柒佰伍拾元，及自民國一０八年五月十五日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔百分之三，餘由原告負擔。
本判決第一項得假執行。但被告如以新臺幣捌仟柒佰伍拾元為原告預供擔保，得免為假執行。
事實及理由
一、原告起訴主張：系爭座落新竹市○○路○○○號左邊鋼鐵造房屋係原告與訴外人林聖筌所有，權利範圍各1/2，並由原告與被告於107年1月1日簽定房屋租賃契約，約定將系爭房屋出租予被告，租賃期間自民國107年1月1日起至107年12月31日止，每月租金新台幣（下同）17,500元。又依租賃契約第9條之約定，如租賃期滿被告不交還房屋，原告得向被告請求按照租金5倍計算之違約金。嗣系爭房屋經訴外人即共有人林聖筌聲請變價拍賣，原告亦於107年12月5日以新竹英明街郵局第535號存證信函通知被告租期屆滿，不再續租，被告應於租期屆滿準時騰空遷讓交還原告，詎被告租期屆滿卻拒不遷讓。嗣系爭房屋已由訴外人沈孟融於108年2月21日拍定，並經本院民事執行處於108年4月15日核發權利移轉證書。據此，原告自得依租賃契約第9條之約定，請求被告給付自108年1月1日起至108年4月15日止按月租金5倍計算之違約金共306,250元（即17,500×5×3.5＝306,250）。為此，依兩造間租賃契約賃第9條約定之法律關係提起本件訴訟，聲明求為判決被告應給付原告306,250元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止按年息百分之5計算之利息。
二、被告則以：否認原告提出之系爭房屋租賃契約內容之真正，因原告與其共有人及無因管理人間之本院106年度訴字第179號返還不當得利事件於106年10月25日成立和解，確認租賃物為不定期租約，被告依和解筆錄第3項之約定應將租金各1/2自行匯入原告及第三人林聖筌帳戶，惟原告欲變更匯款方式改收現金，始有系爭房屋租賃契約之出現。兩造得否因系爭房屋租賃契約而將共有之租賃物不定期租約變更為定期租約？原告片面終止系爭房屋租賃契之行為，效力是否及於租賃物全部？被告否認原告指稱無法律原因受有利益，被告是依上開和解筆錄之約定，係屬有法律上之原因而受有利益。原告終止系爭房屋租賃契，其通知是否應受民法終止規定之拘束，有無土地法第100條第1款至第6款規定之適用？原告自承系爭房屋於108年2月21日被拍定，則自是日起係可歸責於原告，致未盡保持合於約定使用收益狀態之法定義務，被告主張同時履行抗辯。退步言之，被告主張以押租金抵銷等語抗辯，並聲明：㈠原告之訴駁回。㈡如受不利益之判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
三、本院之判斷：
（一）原告主張被告向原告承租系爭房屋，約定租賃期間自107年1月1日起至107年12月31日止，每月租金17,500元。又依租賃契約第9條之約定，如租賃期滿被告不交還房屋，原告得向被告請求按照租金5倍計算之違約金。嗣系爭房屋經訴外人即共有人林聖筌聲請變價拍賣，原告亦於107年12月5日以存證信函通知被告租期屆滿，不再續租，被告應於租期屆滿準時騰空遷讓交還原告，然被告租期屆滿並未遷讓。嗣系爭房屋已由訴外人沈孟融於108年2月21日拍定，並經本院民事執行處於108年4月15日核發權利移轉證書之事實，業據提出房屋租賃契約書、本院民事執行處108年1月25日新院平107司執文11035字第1084002392號拍賣公告通知、108年4月15日新院平107司執文11035號函、107年12月5日新竹英明街郵局第535號存證信函暨回執等影本為證，被告亦不爭執上開書證之真正，自堪信為真實。據此，被告於租期屆滿後未將系爭房屋交還原告，則原告依租賃契約第9條之約定，請求被告給付自108年1月1日起至108年4月15日期間之違約金，即屬有據。
（二）第查，原告與訴外人林宜政、林聖筌於本院106年度訴字第179號返還不當得利事件，固於106年10月25日成立和解，有被告提出之和解筆錄在卷可稽。然觀諸該和解筆錄，本院106年度訴字第179號返還不當得利事件之當事人係原告與訴外人林宜政，尚與本件系爭房屋租賃無關；而訴外人林聖筌係參加人，雖參與和解，然和解成立內容係訴外人林宜政應通知系爭房屋承租人自106年11月起將租金各1/2自行匯入原告及訴外人林聖筌帳戶。惟被告究非該本院106年度訴字第179號返還不當得利事件之當事人，亦未參與和解，更非訴訟繫屬後為當事人之繼受人，自非和解之效力所及，且觀諸和解成立之內容，更無確認系爭房屋為不定期租約。況被告既自承係原告欲變更匯款方式改收現金，始有系爭房屋租賃契約之出現，顯然兩造於107年1月1日重新簽定系爭房屋「定期」租賃契約確係經被告之同意，而經兩造「合意」簽定，被告自應受系爭房屋「定期」租賃契約之拘束，被告否認系爭房屋租賃契約內容之真正，自非有據。又原告係基於租賃契約第9條之約定請求被告給付約定之違約金，而非請求被告返還不當得利；況兩造間之系爭房屋租賃契約係定期租賃，原告於租賃期限屆滿前即以存證信函通知被告租期屆滿，不再續租，則被告於租期屆滿後，即無權源繼續占有使用系爭房屋，被告辯稱依上開和解筆錄之約定，伊繼續占有使用系爭房屋，仍屬有法律上之原因而受有利益，並非不當得利云云，亦屬無據。再者，兩造間之系爭房屋租賃契約係定期租賃，自亦無土地法第100條規定之適用。又出租人於租賃物交付後，承租人占有中，縱將其所有權讓與第三人，其租賃契約，對於受讓人仍繼續存在。民法第425條第1項亦定有明文。因此，縱然系爭房屋事實上處分權係在「租賃期間」內經拍定或讓與，「租賃期間」內之租賃契約，對於受讓人仍繼續存在，並不影響承租人之於使用收益；更何況兩造間系爭房屋租賃契約已於107年12月31日租期屆滿，故被告辯稱系爭房屋於108年2月21日被拍定，係可歸責於原告，致未盡保持合於約定使用收益狀態，被告得主張同時履行抗辯云云，亦屬無據。據此，被告上開所辯各節，自均屬無據。
（三）惟按，當事人得約定債務人於債務不履行時，應支付違約金；違約金，除當事人另有訂定外，視為因不履行而生損害之賠償總額。其約定如債務人不於適當時期或不依適當方法履行債務時，即須支付違約金者，債權人除得請求履行債務外，違約金視為因不於適當時期或不依適當方法履行債務所生損害之賠償總額；民法第250條第1項、第2項定有明文。又約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額，民法第252條亦有明文。至於當事人約定之違約金是否過高，須依一般客觀事實，社會經濟狀況，當事人所受損害情形及債務人如能依約履行時，債權人可享受之一切利益為衡量標準；若所約定之額數，與實際損害顯相懸殊者，法院自得酌予核減，並不因懲罰性違約金或賠償額預定性違約金而異（最高法院96年度台上字第107號、82年度台上字第2529號判決意旨參照）。查依兩造間之系爭房屋租賃契約第9條約定，如租賃期滿被告不交還房屋，原告得向被告請求按照租金5倍計算之違約金，核屬因未履行遷讓房屋而生之損害賠償總額約定。據此，被告於系爭房屋租賃契約租期屆滿後，未即遷讓交還系爭房屋，自堪認確已違約，惟審酌兩造間約定之月租金為17,500元，系爭租賃房屋係供被告經營建材行之營業使用（參租賃契約第4條），此違約金約定之數額與原告實際所受損害（即原告無法即時收回系爭房屋為出租使用收益之損害）相較，確過於懸殊，且系爭房屋係與所座落之土地及其他建物一併拍賣，並於108年1月25日公告於108年2月21日進行第3次拍賣始經拍定，而原告與訴外人林聖筌均有優先承買權，此有原告提出之本院民事執行處108年1月25日新院平107司執文11035字第1084002392號拍賣公告通知在卷可稽，然原告與訴外人林聖筌均未行使優先承買權，顯然系爭房屋與所座落之土地及其他建物一併拍賣之拍定價格，並未顯然過低，否則衡情原告與訴外人林聖筌應會行使優先承買權；且系爭房屋與所座落之土地及其他建物係於108年1月25日始經公告於108年2月21日進行第3次拍賣，亦堪認系爭房屋迄至第3次拍賣前，尚在租賃期間內，應不影響拍定與否或拍定價格；況拍賣公告本即載明不實體認定系爭房屋究係不定期租賃或定期租賃，拍定後不點交，由拍定人自行處理，故被告於租期屆滿後未交還房屋之事實，亦顯與拍定與否或拍定價格無涉，凡此均難認被告於租期屆滿未即時交還房屋有何影響拍定價格。此外，審酌原告因被告遲延交還系爭房屋所受之損害，為不能將房屋出租收取租金或自己使用系爭房屋之損害，原告亦未舉證除相當於租金外尚受有何其他損害，及被告使用系爭房屋所受之利益即為相當於租金之利益等情，認原告請求每月被告給付按月租金5倍金額之違約金，核屬過高，應核減至兩造約定之月租金17,500元計算每月違約金為合理適當。逾此部分，即屬無理由。據此，原告得請求被告給付之違約金即為61,250元（即17,500×3.5＝61,250元）。又被告已主張以押租金52,500元為抵銷之抗辯，則經抵銷後，原告尚得請求被告給付之金額即為8,750元（即61,250－52,500＝8,750元）。
（四）綜上，原告依兩造間系爭房屋租賃契約第9條約定之契約法律關係，請求被告給付違約金8,750元，及自起訴狀繕本送達翌日即108年5月15日起至清償日止按年息5%計算之利息，即洵屬有據，為有理由，應予准許。至逾上開部分以外之請求，則屬無據，為無理由，應予駁回。
四、假執行宣告：本件被告敗訴部分係依民事訴訟法第427條第2項第1款適用簡易訴訟程序所為被告敗訴之判決，應依民事訴訟法第389條第1項第3款之規定，依職權宣告假執行。又被告陳明願供擔保聲請免為宣告假執行，經核亦尚無不合，爰併酌定相當擔保金額准許之。
五、本件判決之基礎已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證據，核均與本判決結果無影響，爰不一一予以論列，併此敘明。
六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。中 華 民 國 108 年 7 月 2 日
新竹簡易庭 法 官 汪銘欽以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
中 華 民 國 108 年 7 月 2 日
書記官 周育瑜