臺灣新竹地方法院民事簡易判決 108年度竹簡字第31號原 告 蘇振源被 告 張仕明上列當事人間返還押租金等事件，本院於民國108 年5 月14日辯論終結，判決如下：
主 文
一、被告應給付原告新臺幣參萬貳仟壹佰元，及自民國一０七年十二月八日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
二、原告其餘之訴駁回。
三、訴訟費用新臺幣壹仟壹佰壹拾元，由被告負擔新臺幣參佰伍拾參元，餘由原告負擔。
四、本判決原告勝訴部分得假執行。事實及理由
一、原告主張：原告於民國年106 年12月15日向被告承租門牌號碼新竹市○區○○○街○○號1 樓店面至廁所前之範圍（下稱系爭房屋），租金每月新臺幣（下同）18,000元整，並於簽約同時給付36,000元整之押金。緣因原告承租系爭房屋乃為開設補習班之用，是兩造於房屋租賃契約書（下稱系爭契約）並有約定若無法立案則終止契約，被告並應退還全數押金，而於107年08月29日時，經新竹市政府勘查確認無法立案，雙方合意系爭租約於107 年9 月20日終止。另因原告承租系爭房屋乃做為教學之用，而系爭房屋之落地窗隔音效果太差，影響教學品質，後由原告出資65,000元整更換系爭房屋之落地窗，被告明知此事而未有反對之意，雙方並有簽訂協議，而原告裝設新隔音落地門之行為，乃係增加系爭房屋價值之有益行為，造成系爭房屋之隔音效果提升，不論後續是居住使用或辦公等，均增加其價值。本件租賃關係既已消滅，原告即承租人並無租賃債務不履行之情事，自得依法請求被告即出租人返還押租金。再按承租人就租賃物支出有益費用，因而增加該物之價值者，如出租人知其情事而不為反對之表示，於租賃關係終止時，應償還其費用，民法431 條定有明文。經查，兩造之租賃契約業已終止，但被告卻遲未將押租金36,000元返還，又原告為符合租賃目的，新設隔音落地門，而被告明知此事而未有反對之意思，是原告裝設新隔音落地門之行為乃係增加房屋價值之有益行為，被告自應償還該費用，是被告支付原告該隔音落地門之更換費用65,000元整，合計被告應給付原告101,000 元（36,000＋65,000＝101,000 ），爰依法提起本件訴訟等語。並聲明：被告應給付原告101,
000 元，及自起訴狀繕本送達被告翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。並願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則以：原告主張之租金押金，被告已於107 年10月5 日以存證信函催告通知，於收受信函後15日內恢復原狀將返還押金，然原告於107 年10月8 日收受後，被告又再重新寄送一次，原告於107 年12月21日收受後，原告均未回覆。簽訂系爭租約時原告未要求教室隔音問題，依原告提供之鋁門窗估價單報價日期為107 年3 月5 日及客戶名稱為蘇老師，均可得知更換鋁門之需求乃嗣後原告覺得教室隔音不佳而自行更換，並非原有的鋁門故障毀損須由被告負責的修繕費用。又系爭租約第11條規定店屋有改裝施設之必要時，乙方（即原告）取得甲方（即被告）之同意後得自行裝設，但不損害原有建築，乙方於交還店屋時自應負責回復原狀；該鋁門為原告自行需求另行裝設，租賃契約結束時按契約所載回復原狀，被告即無庸償還原告該筆費用。且原本鋁門功能正常，另換新的鋁門窗也未特別約定屬於有益費用，被告未同意鋁門窗費用由被告負擔，被告原有的門被拆卸還請廠商保留及告知原告不要丟棄，未來不成租時要幫被告裝回去，請原告歸還原本鋁門，新的鋁門為透明的，原有鋁門為霧面還比較保有住家隱私，不能因原告的特別需求而要求被告全部買單，且多換一個鋁門也不見得能提高系爭房屋價值或租金調漲。被告經友人事後告知新竹市補習班立案必須達室內70平方公尺，且租賃契約需達2 年經法院公證，雙方所簽定使用空間根本也未達70平方公尺，且租賃契約僅1 年也未向法院公證，原告承租的空間及租期根本未達法定立案的條件，何來107 年8 月29日勘查無法立案，因是原告存僥倖的心態應該不會被檢舉或抽查，原告早知承租系爭房屋無法立案，卻安裝新的鋁門，投入教室成本應自行吸收；如果原告將系爭房屋恢復原狀，扣除水電費後，被告願意將剩下的款項還給原告。另雙方有約定租滿3 年，第4 年被告願意付鋁門窗的費用，但原告沒有租滿1 年，且自去年9 月開始就拿著系爭房屋的鑰匙不還，被告須更換鋁門窗的鎖，換鎖的費用應該由原告負擔等語，資為抗辯，並聲明：原告之訴及其假執行之聲請均駁回。
三、本院之判斷：
（一）原告主張兩造於106 年12月15日簽訂系爭租約，由原告向被告承租系爭房屋，租期自106 年12月20日至107 年12月19日止，每月租金為18,000元，押租保證金為36,000元等情，業據提出系爭契約書為證，且為被告所不爭執，自堪信為真實。
（二）押金36,000元部分：按乙方即原告應於訂約時，交於甲方即被告36,000元作為押租保證金；乙方若不能續約承租時，甲方應於乙方遷空交還店屋後無息退還押租保證金。系爭租約第5 條、第6條分別約有明文。查原告承租系爭房屋時交付押金36,000元予被告，而雙方協議系爭租約已於107 年9 月20日終止，被告尚未返還原告押金36,000元一節，為被告所不爭執（見本院卷第41頁），惟被告主張應扣除水電費等金額。
是以，原告請求被告返還押金36,000元，洵屬有據。
（三）隔音落地門65,000元部分：按店屋有改裝施設之必要時，乙方即原告取得甲方即被告同意後得自行裝設，但不得損害原有建築。乙方於交還店屋後時自應負責回復原狀。系爭租約第11條亦約有明文。
查原告雖主張承租系爭房屋乃做為教學之用，而原有落地窗隔音效果太差，影響教學品質，後由原告出資65,000元更換系爭房屋之落地門，被告明知此事而未有反對之意，且雙方並有簽訂協議，而原告裝設新隔音落地門之行為，乃係增加系爭房屋價值之有益行為，依民法第431 條規定，被告應償還其費用云云；然查兩造所定之協議（見本院卷第46頁）第2 、3 條約定：「因乙方即原告有租賃不確定之因素存在，故甲、乙雙方約定自租賃日（106 年12月20日）起3 年內，若乙方因故停止租賃，則落地門由乙方負責恢復原狀。」、「租賃超過3 年，則前述氣密落地門之貨款改由甲方即被告吸收…」，而租賃雙方就系爭租約已於107 年9 月20日合意終止，為兩造所不爭執，是上開租約尚未超過3 年，則依前揭協議內容，原告有恢復原狀之義務，被告即無須負擔該隔音落地門之費用，原告此部分請求為無理由，不應准許。
（四）抵銷部分：按二人互負債務，而其給付種類相同，並均屆清償期者，各得以其債務，與他方之債務，互為抵銷，民法第334 條第1 項前段定有明文。經查，被告主張原告尚積欠107 年
7 、8 、9 月水電費，原告亦同意被告扣除（見本院卷第
41、48頁）。經查，系爭租約第3 條末已記明「1.電費每月按表計收、2.自來水費每月300 元」，被告主張原告尚積欠107 年7 、8 、9 月水費共計為900 元（300 ×3 ＝
900 ），原告就此部分並未爭執，此部分應為真實；又被告僅提出新竹市○○○街○○號2 、3 樓之107 年8 月電費繳費憑證（見本院卷第50頁），並非系爭房屋電費繳費憑證，本院無從憑以認定原告確有積欠被告以此計算出原告積欠之電費為1,516 元，此部分應予駁回；另依所提更換鋁門窗鎖費用3,000 元部分之收據（見本院卷第51頁），原告自承鑰匙尚未返還，而兩造租約既已終止，原告本應返還含鑰匙在內之租賃物，是被告主張就更換鋁門窗鎖所受損害自得請求被告賠償，並自押租金扣抵3,000 元；被告所提遙控主機估價單部分，無從判斷與系爭租約或原告之行為有關，此部分不予准許。是以，被告主張以上開金額在3,900 元（水費900 元＋換鎖費3,000 元）部分予以抵銷洵屬有據，逾此部分之主張，尚非可採。從而，本件原告得請求被告返還之押金36,000元，經被告以水費900元及換鎖費3,000 元予以抵銷後，原告僅得請求32,100元，堪以認定。
四、綜上所述，原告依租賃之法律關係，請求被告給付32,100元，及自起訴狀繕本送達翌日（即107 年12月8 日）起至清償日止，按年息百分之5 計算之利息，為有理由，應予准許；逾此範圍之請求，為無理由，應予駁回。
五、本件為依民事訴訟法第427 條第1 項適用簡易程序所為被告部分敗訴之判決，依同法第389 條第1 項第3 款，就原告勝訴部分應依職權宣告假執行。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及證據，核與判決之結果不生影響，爰不一一論列，併此敘明。
七、訴訟費用：本件訴訟費用確定為1,110 元（即原告繳納之第一審裁判費），依民事訴訟法第79條，命由被告負擔353 元，餘由原告負擔。
中 華 民 國 108 年 6 月 28 日
新竹簡易庭 法 官 楊麗文以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀；如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 108 年 6 月 28 日
書記官 陳筱筑