臺灣新竹地方法院民事判決 108年度簡上字第5號上 訴 人 陳新宜
陳新欣共 同訴訟代理人 侯美滿律師
林裕家律師視同上訴人 余世緯被上訴 人 邱建雄上列當事人間請求優先購買權事件，上訴人對於中華民國107年11月16日本院竹北簡易庭107年度竹北簡字第336號第一審判決提起上訴，本院於109年4月22日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原判決主文第三項關於命視同上訴人余世緯應將坐落新竹縣○○鎮○○段○○○○號土地、權利範圍33分之1，以新台幣肆拾貳萬柒仟零壹拾肆元與被上訴人訂立買賣契約並移轉登記予被上訴人所有部分之裁判，予以廢棄。
上開廢棄部分，視同上訴人余世緯應就前項所示土地與被上訴人訂立條件與上訴人於民國106年6月15日所訂立買賣契約相同之書面契約後，將前項所示土地所有權移轉登記予被上訴人。
其餘上訴駁回。
第一、二審訴訟費用由上訴人負擔。
事 實
一、上訴人陳新宜、陳新欣方面
(一)聲明原判決廢棄。
被上訴人在第一審之訴駁回。
第一、二審訴訟費用均由被上訴人負擔。
(二)陳述：除與原判決記載相同者，茲引用之外，補稱：
1、系爭租約效力並不及於其他全體共有人，本件系爭租約之出租人持分總計3/33，遠低於半數，其他共有人既非契約當事人自不受該租約之拘束，則其餘共有人得依民法第767條所有物返還請求權之規定，以被上訴人無權占用為由請求被上訴人返還土地，自無由被上訴人就系爭土地主張有租賃權進而主張租地建屋優先承買權之餘地。而依土地法第104條所定租地建屋承租人就基地之優先承買權，本係以承租人與土地所有權人間具有租賃關係存在為前提，若謂承租人僅與土地共有人之一或少數成立租賃關係，即主張上開優先承買權，顯不符該規定，況該租約係承租有形之土地而非無形之應有部分，是被上訴人不得主張對視同上訴人余世緯之應有部分有優先承買權。
2、系爭土地為供農業使用之「農業用地」，非屬土地法第104條所稱之供建築使用之「建築基地」，系爭租約違背區域計畫法及非都市土地使用管制規則等規定，核屬違背強制或禁止規定契約，依民法第71條、第72條實具無效之原因，被上訴人自不得據此主張優先購買權。
3、縱系爭租約約定被上訴人得於系爭土地興建房屋，惟被上訴人並非農地所有權人，依農業發展條例第18條第5項之規定，農舍起造人應為該農舍坐落土地之所有權人，且農業用地興建農舍辦法第9條第2項第3款亦規定申請興建農舍之農業用地，其農舍用地面積不得超過該農業用地面積百分之10，而本件系爭土地面積為3,355.10平方公尺，卻以300坪之土地(約992平方公尺)供建築房屋，已逾上開百分之10之土地面積，致無從履行，核屬以不能之給付為契約之標的者，依民法第246條第1項本文之規定，自屬無效。
4、若被上訴人有優先購買權，亦應「依同樣條件優先購買」，亦即買賣價金、付款方式等條件應與余世緯與上訴人間成立之契約相同，亦即應以新台幣921,000元為優先購買之價格，並約定由買受人負擔土地增值稅、雙方平均分擔簽約手續費2,000元。
二、視同上訴人余世緯方面未於言詞辯論期日到場，亦未提出任何書狀供本院參酌。
三、被上訴人邱建雄方面
(一)聲明：上訴駁回。
(二)陳述：除與原判決記載相同者，茲引用之外，補稱：本件被上訴人確有優先承買權，並提出系爭土地附近土地之收購實價登錄資料供本院參考。
四、本件視同上訴人余世緯經合法通知，未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條所列各款情形，爰依上訴人之聲請，由其一造辯論而為判決。
五、得心證之理由
1、被上訴人於原審主張其於民國99年8月1日向視同上訴人余世緯承租系爭坐落新竹縣○○鎮○○段○○○○號土地(下稱：系爭土地)內面積300坪租地建築門牌號碼新竹縣○○鎮○○路○○○○○號房屋居住使用，並約定租期10年，視同上訴人余世緯須無條件提供被上訴人承租興建房屋期間所須使用證明文件，以利其申請房屋建照及水電，詎視同上訴人余世緯未依約履行，被上訴人始自104年9月間起拒付租金，嗣被上訴人獲悉視同上訴人余世緯已將系爭土地其應有部分出售予上訴人陳新宜、陳新欣，是爰依土地法第104條規定主張優先購買權，塗銷上訴人間就系爭土地所有權之移轉登記等語。
2、經查：視同上訴人余世緯前為系爭土地共有人之一，於99年6月間，併代表其另二兄弟訴外人余榮增、余榮火，與被上訴人就系爭土地內面積合計300坪之部分，簽訂土地租賃契約書，供其在土地上興建房屋等地上物使用，約定租金每年10萬元，每三個月付租一次，租期自99年8月1日起至109年7月31日止共十年，出租人並應配合提供土地使用同意書等證件予承租人，以供承租人申請系爭土地上所興建房屋之建照及水電瓦斯之用。當時租約雖記載承租土地僅為系爭223地號，未列入222地號，然當時視同上訴人余世緯代表其三兄弟所實際出租之土地，係併包括222地號土地合計為300坪，視同上訴人余世緯並於簽約前，已事先指明其範圍，且經本院另案106年度訴字第311號請求返還土地案件審理時測繪被上訴人占用土地之範圍明確等情，並提出土地租賃契約書一紙附卷可稽，是被上訴人與視同上訴人余世緯間確存有租地建物之契約關係。
3、又視同上訴人余世緯確於106年6月15日以買賣為登記原因，將其所有系爭土地權利範圍33分之1，各移轉登記66分之1予上訴人陳新宜、陳新欣之情，有土地登記謄本附卷為憑，並經原審向新竹縣竹北地政事務所調閱上開移轉登記申請資料佐證無訛，應認上訴人與視同上訴人間就系爭土地所有權移轉存有買賣契約。
4、復按土地法第104條係規定租用基地建築房屋之承租人，於出租人之基地出賣時，有優先承買權，其出租人於承租人之房屋出賣時，有優先購買權，旨在使基地與基地上之房屋合歸一人所有，以盡經濟上之效用，並杜紛爭。換言之，立法目的係為使土地之利用與其所有權歸併於一個主體，藉以充分發揮土地之利用價值，並使承租人取得基地所有權，以維護建築物之經濟價值，並簡化法律關係使該承租人有依同樣條件優先購買之權。本件上訴人雖陳稱系爭土地為供農業使用之「農業用地」，非屬土地法第104條所稱之供建築使用之「建築基地」，且租約違反區域計畫法及非都市土地使用管制規則等規定云云。然就現行土地法第104條之規定內容以觀，並未就何種土地得作為租地建屋契約標的之基地為明文規定，立法意旨也未加以限制，且實務上也認定農業用地（地目為「旱」）亦得適用土地法第104條（最高法院100年台上字第663號判決內容參照），是上訴人此部分主張尚顯無據。至上訴人另主張本件承租人僅與土地共有人之少數成立租賃關係，不得主張優先承買權，且依農業發展條例第18條第5項規定，農舍起造人應為該農舍坐落土地之所有權人，且農舍用地面積不得超過該農業用地面積百分之10，本件契約卻以300坪供建築房屋之用，已逾上開規定而有契約無效云云，然土地法第104條所定優先承買權之行使，並無排除共有人就其共有土地之應有部分所為之買賣，且無限制承租人所興建之建物係為合法建物為限，縱屬違建亦不妨礙承租人行使土地法第104條所定之優先承買權（最高法院91年台上字第2154號判決意旨參照）。況土地法第104條之規範內容亦無就承租人行使優先購買權之所建房屋與土地面積設有一定比例之限制，承租人亦非必須專以在土地上建屋為目的，已如前述，故上訴人此部分主張，顯於法無據。
5、再按土地法第104條第1項規定，承租人於基地出賣時，有依同樣條件優先購買之權。出賣人如未通知優先購買權人，而與第三人訂立買賣契約者，依同條第二項規定，其契約不得對抗優先購買權人（最高法院67年台上字第479號判例意旨參照），故該規定之優先權具有物權效力，出賣人（即出租人）與基地買受人即不得主張於其買賣成立並辦理基地所有權移轉登記後，承租人已喪失其優先承買權。本件視同上訴人余世緯既於106年6月15日以買賣為登記原因，將其所有系爭土地權利範圍33分之1，各移轉登記66分之1予上訴人陳新宜、陳新欣，惟視同上訴人余世緯並未通知被上訴人，是該買賣契約並所為之所有權移轉登記，自不得對抗被上訴人，被上訴人自仍得行使優先購買權，及請求上訴人與視同上訴人間塗銷系爭土地所有權移轉登記。
6、末謂「依同一價格優先承購」，係指出賣之共有人與他人所訂買賣契約或他人承諾之一切條件，優先承購權人均須接受，倘有部分不接受或擅自變更、附加買賣條件，即非合法行使優先承購權，不生優先承購之效力。且此項效力，不因買受人買受基地後，已輾轉移轉所有權於第三人而有異（最高法院101年度台上字第1716號民事判決意旨參照），是以，出租人如違反土地法第104條規定而與第三人訂立契約，其契約不得對抗承租人，並得主張其間契約為無效（土地法第104條立法理由參照）。承上所述，被上訴人既於原審起訴主張行使優先承買權，並於本件訴訟透過兩造攻防，確認視同上訴人余世緯與上訴人於民國106年6月15日所訂立買賣契約之條件內容後，仍為優先承買之主張，當以同一買賣條件，即與視同上訴人余世緯與上訴人就106年6月15日訂立相同買賣契約之書面契約後，始將前項所示土地所有權移轉登記予被上訴人，是上訴人主張被上訴人應以相同之付款條件與視同上訴人余世緯成立契約，即以921,000元為購買價格，並由買受人負擔土地增值稅，雙方平均分擔簽約手續費之部分，為有理由，原判決就視同上訴人余世緯應就系爭土地以427
,014元與被上訴人訂立買賣契約並移轉登記予被上訴人所有部分，尚有未合。
五、綜上所述，被上訴人於原審起訴確認對於視同上訴人余世緯所有系爭坐落新竹縣○○鎮○○段○○○○號土地、權利範圍33分之1，有優先購買權存在，上訴人與視同上訴人余世緯間就系爭土地於106年6月15日以買賣為原因之所有權移轉登記應予塗銷部分，為有理由，應予准許。原審就上開應准許部分，核無不合，上訴人上訴意旨指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，為無理由，應駁回此部分之上訴。至於原判決就被上訴人余世緯應就系爭土地以427,014元與上訴人訂立買賣契約並移轉登記予被上訴人所有部分，尚有未合，上訴人指摘原判決此部分不當，求為廢棄，為有理由，爰由本院廢棄改判如主文第一、二項所示。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，附此敘明。
七、據上論結，本件上訴為一部有理由、一部無理由，依民事訴訟法第450條、第449條第1項、第79條、第463條、第385條第1項前段，判決如主文。
中 華 民 國 109 年 5 月 15 日
民事第一庭審判長法 官 楊明箴
法 官 周美玲法 官 彭淑苑以上正本係照原本作成。
不得上訴。
中 華 民 國 109 年 5 月 15 日
書記官 林琬茹