臺灣新竹地方法院民事判決108年度簡上字第74號上 訴 人 李鳳雲訴訟代理人 孫世平
葉光洲律師蔡尚琪律師被上訴人 蘇郁雯訴訟代理人 潘秀華律師上列當事人間請求遷讓房屋事件，上訴人對於中華民國108年6月18日臺灣新竹地方法院新竹簡易庭108年度竹簡字第113號第一審判決提起上訴，並為訴之追加，本院於110年3月31日辯論終結，判決如下：
主 文原判決廢棄。
被上訴人應將門牌號碼新竹市○○路○○○號八樓建物騰空遷讓返還上訴人。
被上訴人應自民國一〇八年四月一日起至返還第二項所示房屋之日止，按月給付上訴人新台幣壹萬伍仟伍佰元，及自各期按月給付到期之翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
上訴人追加之訴駁回。
第一審訴訟費用由被上訴人負擔；第二審及追加之訴之訴訟費用由被上訴人負擔百分之九十五，餘由上訴人負擔。
本判決第二項部分，於上訴人以新臺幣壹拾壹萬壹仟玖佰元為被上訴人預供擔保後，得為假執行，被上訴人如以新臺幣參拾參萬伍仟柒佰元為上訴人預供擔保，得免為假執行。
本判決第三項，就到期部分於上訴人按月以新臺幣伍仟貳佰元為被上訴人預供擔保後，得為假執行，被上訴人如按月以新臺幣壹萬伍仟伍佰元為上訴人預供擔保，得免為假執行。
理 由
壹、程序部分
一、按簡易程序事件在第二審之程序，準用第三編第一章之規定，又當事人於第二審為訴之變更或追加，非經他造同意，不得為之，但請求之基礎事實同一，或擴張、減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第436 條之1 第2 項、第446條第1項、第255條第1項但書第2、3款定有明文。又按當事人對於第一審判決不服之程度，及應如何廢棄或變更之聲明，依民事訴訟法第438條（現為第441條）第1項第3款之規定，雖應表明於上訴狀，然其聲明之範圍，至第二審言詞辯論終結時為止，得擴張或變更之，此不特為理論所當然，即就同法於第二審程序未設與第470條（現為第473條）第1項同樣之規定，亦可推知。故當事人在上訴期間內提出之上訴狀，僅載明對於第一審判決一部不服，而在言詞辯論終結前，復對其他部分一併聲明不服者，應認其上訴聲明之範圍已為擴張，不得謂其他部分之上訴業已逾期，予以駁回(最高法院30年渝抗字第66號民事判例意旨參照)。
二、本件上訴人於原審聲明為：㈠被上訴人應將門牌號碼新竹市○○區○○路00號8樓建物騰空遷讓返還上訴人。㈡被上訴人應給付上訴人新臺幣（下同）46,500元，及自起訴狀送達翌日起至清償日止，按年息5％計算之利息。㈢被上訴人應自民國108年4月1日起至遷讓返還第一項所示房屋之日止，按月給付上訴人15,500元。原審為上訴人敗訴之判決，上訴人不服，提起上訴（見本院108年度簡上字第74號卷【以下簡稱本院卷】一第17頁），上訴聲明原為：㈠原判決系爭建物騰空遷讓返還原告駁回部分廢棄。㈡第一、二審訴訟費用由被上訴人負擔（見本院卷一第55頁），嗣經歷次變更、撤回（見本院卷一第75頁、第85頁、第109頁，本院卷二第41至43頁），末於民國110年3月31日言詞辯論期日確認上訴聲明為：㈠原判決均廢棄。㈡被上訴人應將門牌號碼新竹市○○路00號8樓建物騰空遷讓返還上訴人。㈢被上訴人應自108年4月1日起至返還第二項所示房屋之日止，按月給付上訴人15,500元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止按年息5％計算之利息。（見本院卷二第73至74頁），揆諸前開說明，上訴人於與原審請求之基礎事實同一範圍內，在本院言詞辯論終結前，撤回原審關於租金部分之請求（即原審聲明㈢部分），擴張上訴聲明之範圍，並於第二審追加不當得利遲延利息部分之請求（即上訴聲明㈢遲延利息部分），於法核無不合，應予准許。被上訴人訴訟代理人主張上訴人不得擴張上訴聲明之範圍，本件上訴人請求被上訴人給付不當得利部分（即上訴人原審訴之聲明㈢部分）業已於原審判決確定，此部分上訴主張不合法等語，並無理由，先此敘明。
貳、實體部分
一、上訴人於原審暨上訴主張：
（一）門牌號碼新竹市○○路00號8樓建物（以下簡稱系爭房屋）係上訴人所有，由上訴人授權訴外人即上訴人之子張浙聖（以下逕稱張浙聖）代為管理出租。張浙聖於103年2月12日與被上訴人簽訂租賃契約，租賃期間自103年3月1日起至104年2月28日止，每月租金新臺幣15,500元，押租保證金31,000元，被上訴人每月1日前有繳納租金之義務，嗣於104年2月28日租期屆滿後，被上訴人繼續使用系爭建物，而轉為不定期繼續租賃契約關係。
（二）107年9月19日張浙聖死亡後，上訴人之女張靜怡於同年11月1日巧遇被上訴人之配偶林文生，告知上訴人係系爭不動產所有權人，因訴外人張浙聖不幸過世，須重新簽約等語，然此後被上訴人均無回應，亦未曾交付租金予上訴人，上訴人乃於107年12月6日以文山興隆路郵局第238號存證信函催告被上訴人應於3日內繳納107年11月、12月租金，否則請於12月底前遷出，詎被上訴人相應不理，上訴人再於107年12月26日以文山興隆路郵局248號存證信函通知被上訴人限3日內遷出返還房屋，然被上訴人始終不予理會而持續占有系爭不動產，爰依民法第767條第1項、第455條、第179條規定，提起本件訴訟，請求被上訴人遷讓騰空返還系爭房屋，並自108年4月1日起至被上訴人遷讓騰空返還系爭房屋止，按月給付上訴人相當於每月租金之不當得利。
（三）對被上訴人答辯之回應：
1.上訴人與訴外人即張浙聖之配偶張紫祺（以下逕稱張紫祺）固均為張浙聖之法定繼承人。然而，上訴人僅委任張浙聖出租系爭房屋，張浙聖死亡後，委任關係業已終止，張紫祺未曾受上訴人授權出租系爭房屋，自無權調整租金金額或受領租金，上訴人既已將其為系爭房屋所有權人乙節告知被上訴人，被上訴人即非善意第三人，自不得以其與張紫祺單獨於107年10月間成立之新租約（張紫祺單獨收受租金，此後又於107年底調降租金，顯有終止系爭租約成立新租約之意思）對抗上訴人即系爭不動產之所有權人。
2.本件系爭租約係張浙聖以隱名代理方式為上訴人所簽訂，上訴人為系爭租約唯一出租人，上訴人既已依法於107年12月26日終止系爭租約，被上訴人亦不得主張以系爭租約為其合法占有系爭不動產之依據。縱認系爭租約為張浙聖之遺產，而張浙聖出租人之地位為上訴人及張紫祺共同繼承（以下稱舊租約），被上訴人既自承其與張紫祺於107年底就契約當事人（匯入張紫祺帳戶）及租金調降等必要之點變更存有合意，足認張紫祺及被上訴人業有以新租約取代舊租約之債之變更意思，應認舊租約亦已於107年12月26日經兩造及張紫祺三方合意終止，被上訴人不得以舊租約作為其占有系爭房屋之合法依據。
（四）聲明：1.原判決均廢棄。2.被上訴人應將門牌號碼新竹市○○路00號8樓建物騰空遷讓返還上訴人。3.被上訴人應自108年4月1日起至返還第二項所示房屋之日止，按月給付上訴人15,500元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止按年息5％計算之利息。
二、被上訴人則以：
（一）被上訴人於103年3月1日與張浙聖簽訂租賃契約，租期屆滿後轉為不定期租賃契約，被上訴人每個月如期支付租金。107年10月間，張紫祺以張浙聖的之帳戶不能使用為由，要求其將租金改匯到張紫祺個人帳戶，並同意調降租金為每月12,000元，此後伊均依約繳納每月12,000元之租金至訴外人張紫祺的之帳戶。
（二）被上訴人與張浙聖就系爭房屋簽訂租賃契約，不因張浙聖死亡而消滅，而為其全體繼承人（即張紫祺、上訴人）共同繼承，107年10月以後，租金給付方式及租金調降等，僅係契約內容一部份之合意變更，雙方無終止及另定租約之意，上開租賃契約既未經全體繼承人共同終止，自仍有效存在，被上訴人並非無權占用系爭房屋。又本件被上訴人於簽訂租賃契約時，對於上訴人與張浙聖之關係並不清楚知悉，自無「隱名代理」之法律適用，上訴人依「隱名代理」法律關係主張其單獨終止租賃契約之意思表示為有效，當屬無據，本件租賃法律關係仍有效存在，上訴人之請求應予駁回。
（三）聲明：1.上訴駁回。2.第二審訴訟費用由上訴人負擔。3.如受不利之判決，被上訴人願供擔保，請准免為假執行之宣告。
三、兩造不爭執事項：
（一）新竹市○○段000地號土地上同段1209建號建物（門牌號碼為新竹市○○路00號8樓，下稱系爭房屋）之登記名義人為上訴人。
（二）103年2月12日，上訴人之子張浙聖與被上訴人曾就系爭房屋簽訂租賃契約（下稱系爭租約），租賃期間自103年3月1日起至104年2月28日止，每月租金1萬5,500元，惟於104年2月28日租期屆滿後，被上訴人繼續使用系爭房屋，轉為不定期繼續租賃契約關係。
（三）張浙聖於107 年9 月19日死亡，其繼承人為上訴人與張浙聖之配偶張紫祺。
（四）張紫祺曾於107 年10月間通知被上訴人將租金匯款至張紫祺設於臺灣土地銀行之帳戶（帳號為000000000000號），每月租金調降為12,000元。
（五）被上訴人曾於107年12月13日、108年3月8日、同年4月8日、同年5月14日先後匯款24,000元、24,000元、24,000元、12,000元至張紫祺上開臺灣土地銀行之帳戶內。
（六）被上訴人從107年11月迄今，並未給付任何金錢予上訴人。
四、本院之判斷：本件上訴人主張系爭房屋為其所有，遭被上訴人無權占有，上訴人應遷讓返還系爭房屋，並給付相當於租金之不當得利，為被上訴人否認，並以前詞置辯。茲析述如下：
（一）被上訴人是否有占有使用系爭房屋之合法權源？上訴人請求被上訴人自占有使用之系爭房屋遷出，騰空遷讓返還上訴人，是否有理由？
1.按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。對於妨害其所有權者，得請求除去之。有妨害其所有權之虞者，得請求防止之，民法第767條第1項定有明文。
又當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第277 條本文亦定有明文。以無權占有為原因，請求返還所有物之訴，被告對原告就其物有所有權存在之事實無爭執，僅以非無權占有為抗辯者，原告於被告無權占有之事實，無舉證責任。被告應就其取得占有，係有正當權源之事實證明之。如不能證明，則應認原告之請求為有理由（最高法院72年度台上字第1552號判決意旨參照）。本件上訴人為系爭房屋所有權人，有建物登記謄本在卷（見原審卷第19頁），被上訴人就此部分並無爭執，僅主張其為系爭房屋承租人，有合法占有使用系爭房屋之權利等語，依前所述，本件應由被上訴人舉證證明其確有就系爭房屋合法占有使用之正當權源。
2.經查，被上訴人主張其與上訴人之子張浙聖間，曾於103年2月12日就系爭房屋簽訂租賃契約，租賃期間自103年3月1日起至104年2月28日止，每月租金1萬5,500元，於104年2月28日租期屆滿後，被上訴人繼續使用系爭房屋，轉為不定期繼續租賃契約關係（以下簡稱系爭租約），固為兩造所不爭執之事實，然張浙聖於107年9月19日死亡後，被上訴人是否仍得以系爭租約為其合法占有使用系爭房屋之正當權源？⑴張浙聖死亡前，系爭租約之權利義務主體為張浙聖及被
上訴人，上訴人主張其為系爭租約之出租人，應屬無理由。
上訴人固主張：張浙聖死亡前，本即以「隱名代理」方式為上訴人出租系爭房屋，上訴人為系爭房屋之唯一出租人，然被上訴人就此部分否認之，而認系爭租約之出租人為張浙聖本人，是此部分主要爭點即為：系爭租約之權利義務主體為何人？①按債權債務之主體，以締結契約之當事人為準，契約
成立生效後，因契約所生之債權債務關係即存在於該締約之當事人間。而締約之當事人為何人，應以締約當時之事實及其他一切證據資料作為判斷之標準。又按代理人為代理行為，不以明示本人名義為必要（顯名代理），代理人與第三人為法律行為，雖未以本人名義或明示以本人名義為之，惟實際上有代理本人之意思，且此項意思為相對人所明知或可得而知者，為隱名代理，仍發生代理之效果，有最高法院81年度台上字第165號、91年度台上字第2461號、109年度台上字第2638號判決意旨可參。
①經查：本件上訴人於原審中自承：為照顧配偶及外孫
，其長期居住在台北地區，於張浙聖死亡前，關於系爭房屋之出租、管理事宜均委由張浙聖處理等語（原審卷第177至179頁），此與被上訴人陳稱：簽約時，租賃之洽談及此後租金給付，始終由張浙聖處理等語相符；兩造間既無特殊親戚或友人關係，張浙聖與被上訴人間亦僅為單純房東、房客關係，被上訴人主張其於簽約時，對於張浙聖與上訴人間之關係、系爭房屋實際所有權歸屬等細節並不清楚，於簽約時認張浙聖即為系爭房屋之出租人等語，與社會一般交易常情應屬相符；再者，張浙聖與被上訴人於103年2月12日簽立之書面契約內容中，並無「系爭房屋為上訴人所有，張浙聖僅以代理人身分為上訴人簽立系爭租約，效力歸於上訴人」等文字內容，該書面契約末頁，「立契約者（甲方）」欄位處，亦係由張浙聖簽名蓋印，並未記載「代理」或「代」等足以表彰張浙聖僅立於上訴人之代理人地位簽訂租賃契約等文字，此有該書面契約在卷可參（原審卷第21至23頁），上訴人未能積極舉證證明被上訴人於承租系爭房屋時，「明知」或「可得而知」上訴人為系爭房屋真正出租人之情，其以「隱名代理」之法律關係為依據，主張其始終為系爭房屋之單獨出租人，有權單獨合法終止租約等部分，即屬無據，依締約當時之事實及其他一切證據資料，應認張浙聖死亡前，系爭房屋租賃契約之權利義務主體應為被上訴人（承租人）及張浙聖（出租人），先此敘明。
⑵張浙聖死亡後，被上訴人另與張紫祺成立系爭房屋之租
賃契約（以下簡稱新租約），不得以該新租約對抗系爭房屋所有權人即上訴人依民法第767條第1項規定請求騰空遷讓返還系爭房屋之權利①按「稱委任者，謂當事人約定，一方委託他方處理事
務，他方允為處理之契約。」、「委任關係，因當事人一方死亡、破產或喪失行為能力而消滅。但契約另有訂定，或因委任事務之性質不能消滅者，不在此限。」、「繼承人自繼承開始時，除本法另有規定外，承受被繼承人財產上之一切權利、義務。但權利、義務專屬於被繼承人本身者，不再此限」，民法第528條、第550條、第1148條第1項定有明文。
⓵經查，本件上訴人固曾委由其子張浙聖出租、管理系爭房屋，然張浙聖於107年9月19日死亡後，上訴人委由張浙聖處理出租、管理系爭房屋事務之委任契約，並無契約另有約定或因委任事務之性質致使委任關係不能消滅之情形，依前所述，該委任契約於107年9月19日即因張浙聖死亡而消滅，張浙聖之繼承人即張紫祺並無繼承上開委任契約即出租、管理系爭房屋之權利。
⓶然而，張紫祺卻於107年10月間，與被上訴人約定將系爭房屋之租金匯入其個人所設之台灣銀行帳戶（張浙聖死亡前，系爭房屋租金係匯入張浙聖名下帳戶），並通知將系爭房屋改為每月租金12000元（系爭租約約定之租金為每月15500元）匯入其個人設立之台灣銀行帳戶（見不爭執事項（四）），參諸張紫祺前揭要求被上訴人將租金改匯至其個人名義之銀行帳戶，又單獨決定系爭房屋每月租金之金額等舉止，應認張浙聖死亡後，張紫祺已對被上訴人為終止舊租約，並以系爭房屋之新任單獨出租人自居，就租金金額（每月12000元）及租金給付對象（張紫祺）等租賃契約重要之點，另為新租約要約之意思，顯非僅係就系爭租約（即張浙聖死亡前，與被上訴人簽訂之租約）為無關緊要之內容變更；而被上訴人於107年11月間，除知悉上情外，併已知悉出租人張浙聖已死亡，上訴人對其為終止舊租約，並另以系爭房屋之所有權人地位，要求被上訴人就系爭房屋另外簽訂租賃契約之要約之意思（詳如後3.所述），被上訴人經衡量後，選擇與張紫祺成立新租約之意思合致，並於107年12月13日起對張紫祺履行租金之給付義務（租金給付情況見不爭執事項（五）、（六）），依此，應認張紫祺與被上訴人間，已於107年12月13日前，就系爭房屋成立新租約，新租約之權利義務主體即為被上訴人及張紫祺。
⓷被上訴人雖一再主張系爭租約之效力仍合法存在，未經合法終止等語。然而，依前開⓶所示客觀事實過程，應認被上訴人於系爭租約之出租人張浙聖死亡後，已清楚知悉上訴人（即房屋所有權人）及張紫祺分別對其表示終止系爭租約（即舊租約），另以單獨出租人之地位對其為訂立新租約之要約之情況下，選擇單獨與張紫祺成立新租約之意思合致，併與上訴人及張紫祺合意終止系爭舊租約，則被上訴人於本院審理中，再主張以系爭租約（即舊租約）為其合法占有系爭房屋之權利，顯屬無據，附此敘明。
②又按租賃契約為債權契約，出租人不以租賃物所有人
為限，出租人未經所有人同意，擅以自己名義出租租賃物，其租約並非無效，僅不得以之對抗所有人（最高法院97年度台上979號、104年度台上字第2252號判決參照）。
⓵張浙聖死亡後，張紫祺並未繼承張浙聖受委任處理
系爭房屋租賃、使用管理之權利，其於未取得上訴人委任其處理系爭房屋使用管理及租賃事宜之權利前，當無以其個人名義處理系爭房屋使用管理及租賃事宜之權利，其與被上訴人就系爭房屋成立新租約，係屬無權出租他人之物。
⓶依前所述，被上訴人與張紫祺就系爭房屋成立新租
約之意思合致，該新租約雖非屬無效契約，然因契約債之相對性原則，該契約效力僅存於該新租約之權利主體即張紫祺及被上訴人間，被上訴人不得以之效力對抗本件系爭房屋之所有權人即上訴人，即屬明確。
3.依前所述，本件被上訴人不得執系爭租約對上訴人主張其有占有使用系爭房屋之合法權源，上訴人依民法第767條第1項規定，請求被上訴人自占有使用之系爭房屋遷出，騰空遷讓返還上訴人，應屬有理由。
（二）上訴人請求被上訴人應自108年4月1日起至返還系爭房屋之日止，按月給付上訴人15,500元及到期部分，自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之法定遲延利息部分，有無理由？
1.按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益，民法第179 條前段定有明文。又無權占有他人土地或房屋，可能獲得相當於租金之利益，為社會通常之觀念。又按租賃契約為債權契約，出租人不以租賃物所有人為限，出租人未經所有人同意，擅以自己名義出租租賃物，其租約並非無效，僅不得以之對抗所有人。至所有人得否依不當得利之法律關係，向承租人請求返還占有使用租賃物之利益，應視承租人是否善意而定（最高法院104年度台上字第2252號判決意旨參照）。
2.經查，上訴人主張其女兒張靜怡於107年11月1日曾與被上訴人之配偶林文生互留ＬＩＮＥ通訊軟體聯絡方式，並告知張浙聖已死亡，上訴人為所有權人，其並未委託張紫祺處理系爭房屋租賃事宜，需另外約時間簽立租約，然因被上訴人均不予回應，其乃於107年12月6日以文山興隆路郵局第238號存證信函催告被上訴人應於3日內繳納租金，否則請於12月底前遷出，然被上訴人仍相應不理，上訴人再於107年12月26日以文山興隆路郵局248號存證信函通知被上訴人限3日內遷出返還房屋等情，業據其提出張靜怡與林文生間ＬＩＮＥ通訊軟體對話截圖及前揭存證信函在卷（見原審卷第25至29頁、第185至193頁），而被上訴人就前揭截圖並無爭執，亦於原審中坦承：「（上訴人）有用存證信函通知」等語（見原審卷第201頁），此部分事實堪信屬實。被上訴人雖主張其並不清楚張紫祺及上訴人間之關係，其已交付租金予張紫祺，並非惡意之第三人等語，然而，參諸前揭ＬＩＮＥ通訊軟體對話中，張靜怡於107年11月14日晚間，即已明確告知：「媽媽（即上訴人）沒有委託張紫祺代理處理這個房屋的租約，也想和您重新簽約或是討論買賣相關事宜」、「房租如進弟媳的帳戶，他可能涉及侵占」、「房子是媽媽的，媽媽沒有委託（張紫祺）再管理的意思」，並傳送系爭房屋之土地所有權狀照片予被上訴人之配偶林文生，上開訊息均顯示為「已讀」，且均有回應之情形（見原審卷第189頁、第191頁），以及上訴人於前述存證信函中，均已明確表示：「本人日前授權兒子張浙聖代為管理系爭房屋租賃相關事宜，兒子張浙聖於107年9月19日往生，、、、告知房屋將由本人簽約及收租金。」（見原審卷第25頁、第29頁）等情，應認被上訴人於108年4月1日前，確實知悉張紫祺非系爭房屋之所有權人且張紫祺並無管理出租系爭房屋及單獨收受租金之權限等情，被上訴人顯非善意第三人。
3.依前所述，被上訴人非屬善意第三人，其無法律上之原因占有上訴人所有之系爭房屋，而受有相當於月租金15,500元之利益，並致上訴人受有同額之損害，則上訴人依民法第179條不當得利之法律關係，請求被上訴人自108年4月1日起至返還系爭房屋止，給付相當於按月租金15,500元之利益，及自各期按月給付到期之翌日起至清償日止，按年息5％計算之遲延利息，於法有據，應予准許。逾此部分之請求，即上訴人於上訴後，追加請求被上訴人就前開不當得利金額「、、自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止」給付法定遲延利息部分，審酌各期給付應於到期之翌日起，始付遲延利息之給付責任，上訴人此部分擴張之請求即屬無據，附此敘明。
五、綜上所述，上訴人依民法第767 條第1 項請求被上訴人騰空遷讓返還系爭房屋，及依同法第179 條規定請求被上訴人自
108 年4 月1日起至騰空遷讓返還系爭房屋之日止，返還相當於按月租金15,500元之利益，以及自各期按月給付到期之翌日起至清償日止，按年息5％計算之遲延利息，為有理由，應予准許。原審判決上訴人全部敗訴，尚有未洽，上訴意旨求予廢棄改判，為有理由，爰由本院廢棄改判如主文第2、3項所示；至於主文第三項遲延利息部分係上訴人於上訴後為訴之追加，因遲延利息應自各期按月給付到期之翌日起算，上訴人於二審所為訴之追加屬一部有理由、一部無理由。
六、兩造均陳明願供擔保，請准宣告假執行或免為假執行，經核於法並無不合，爰分別酌定相當之擔保金額宣告之。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘主張陳述及所提之證據，經本院逐一審酌後，認均不足以影響本判決之結果，自無詳予論駁之必要，併此敘明。
八、據上論結：本件上訴有理由，上訴人於第二審所為訴之追加部分一部有理由、一部無理由，依民事訴訟法第436 條之1第3項、第450 條、第449 條第1 項、第78條、第79條，判決如主文。
中 華 民 國 110 年 5 月 10 日
民事第二庭 審判長 法 官 林南薰
法 官 林麗玉法 官 張詠晶以上正本係照原本作成。
不得上訴。中 華 民 國 110 年 5 月 11 日
書記官 蔡美如