臺灣新竹地方法院民事裁定 108年度抗字第94號抗 告 人 何建雄
何朝基彭秀美王麗娥共同代理人 胡倉豪律師相 對 人 黃文山代 理 人 魏順華律師上列抗告人與相對人等間裁定變更共有物管理事件，抗告人對於民國108年9 月23日本院108年度聲字第44號所為裁定提起抗告，本院裁定如下：
主 文抗告駁回。
抗告程序費用由新臺幣壹仟元由抗告人負擔。
理 由
一、抗告意旨略以：
(一)兩造共有系爭坐落新竹市○○段○○○○○○○○號土地( 下合稱系爭土地)總面積約1,650坪(798坪+852坪 )，抗告人出租予第三人翰威環保科技有限公司(下稱：翰威公司)之面積約1,235坪(535坪+700坪 )，並未逾依抗告人應有部分5分之4換算應有之約1,320坪，又其餘未出租約5分之1之土地現為空地，故原裁定認抗告人出租面積逾越其應有部分及未出租土地位置不明，相對人顯無使用之可能等語，尚有違誤。至於原裁定所認抗告人未按應有部分比例交付租金予相對人部分，抗告人係因之前無法聯繫相對人與其商議土地出租及租金分配之事，故未交付租金予相對人，且如相對人認其未收取到租金而有權益受損之情，亦可另訴請求抗告人按比例給付租金，對相對人之權益並無影響，故原裁定據此認抗告人就系爭土地之管理對相對人顯失公平等語，尚有可議。
(二)又原裁定雖認翰威公司應回收廢棄物貯存區面積絕非未達1,000 平方公尺，翰威公司有規避廢棄物清理法相關規定之嫌等語，然原審並未曾就翰威公司應回收廢棄物貯存區面積為實際測量，則原裁定逕為前開認定，尚嫌速斷。
(三)再者，原裁定認抗告人將系爭土地出租翰威公司違反農地農用，致系爭土地再移轉時需課徵土地增值稅，造成相對人財產上不利益等語，然依農業用地作農業使用認定及核發證明辦法第6條第6款之規定，共有農業用地有違反使用管制規定之情形，其違規面積未大於違規使用共有人之應有部分面積，其他未違規使用共有人之應有部分，經檢具同辦法第八條之文件，仍得申請農用證明以不課徵土地增值稅，而系爭土地出租予翰威公司之面積，並未大於抗告人之應有部分面積，依前開規定，相對人於移轉其應有部分時仍得檢具相關文件申請農用證明以不課徵土地增值稅，並不會造成相對人財產上之不利益。
(四)另原裁定雖認相對人須耗費許多時間、精神、財物以免受處分或裁罰或課稅，並舉民國108 年1月8日新竹市環境保護局(下稱：新竹市環保局)稽查請地主到場說明為例等語，然抗告人自99年間將系爭土地出租予翰威公司至今，並未耗費許多時間、精神、財物以免受處分或裁罰或課稅，原裁定僅以108 年1月8日新竹市環保局稽查請地主到場說明之偶發個案，逕為前開認定，亦嫌速斷。
(五)從而，抗告人將原本閒置未用之系爭土地出租予翰威公司而為土地之有效利用，並得以收取租金維持生計，租約條件上亦無明顯不利於其他共有人之情事，且翰威公司自承租系爭土地使用至今，並無任何違規遭新竹市環保局裁罰之情形，實難認抗告人就系爭土地之管理對相對人有顯失公平之情，為此提起抗告聲明：
１、原裁定關於命抗告人於103年7月5日所為將新竹市○○段○○○○號(約535坪)，自103年8月1日起至109年4月30日止，以每月租金新臺幣(下同)3萬2千元出租予楊勝翔之決定；暨於103年7月5日所為將新竹市○○段○○○○號(約700坪 )，自104年5月1日起至109年4月30日止，以每月租金4 萬2千元出租予楊勝翔之決定，均應變更為抗告人不得將系爭二筆土地出租予楊勝翔部分廢棄。
２、上開廢棄部分相對人於原審之聲請駁回。
３、聲請及抗告程序費用由相對人負擔。
二、相對人答辯意旨則以：
(一)抗告人所以得不經相對人同意，逕將系爭土地面積出租予第三人，乃民法對於共有物之管理自98年7 月23日起，已修改為依多數決定之，而非抗告人對於出租土地範圍取得單獨所有權，是以，相對人依據最高法院57年度台上字第2387號民事判例意旨，相對人得按其應有部分之比例，對於抗告人所出租之土地範圍行使權利，並非如抗告理由所稱出租之土地面積未逾抗告人之應有部分(4/5 )，即謂未影響相對人之使用及收益。
(二)又相對人於101年6月28日即因夫妻贈與取得系爭土地之應有部分，而土地登記謄本上所登載之相對人住址，不但為相對人之戶籍地，亦為相對人之實際住所地，抗告人大可循址覓得相對人，應無所謂因無法聯繫而未交付租金之可言。況相對人前於105 年11月20日具狀訴請翰威公司拆屋還地，翰威公司理應會向出租人即抗告人提及訴訟之事，此觀以抗告人於原審108年5月28日調查時，亦稱：「關於前案的部分，聽環保公司人員說，聲請人(註：指相對人)有意願出售持分土地，但開的價格太高，環保公司無法接受」等語，自明翰威公司與抗告人確實因前案而有所接觸，如是，抗告人至少於前案爭訟期間，即可透過翰威公司與相對人聯繫或取得相對人之聯絡資訊，詎抗告人却迄今仍未支付租金予相對人，在在證明所謂「無法聯繫相對人」乙節，純屬避就之詞。至於抗告人完全未徵詢相對人之意見，直接以多數決決定出租予第三人，出租後又未交付應分歸相對人取得之租金，此為客觀上堪可確定之事，原裁定遂認已損害相對人利益而顯失公平，核屬原審法院取捨證據、認定事實之職權行使事項，抗告人尚難妄指原裁定不當。抑且，相對人未獲分配之租金，可另案訴請賠償，事屬相對人所受損害之救濟問題，與抗告人所為管理決定顯失公平，二者不宜牽混一談。換言之，抗告人不得因相對人就租金損失有救濟求償途徑，即謂抗告人所為管理決定無顯失公平，不言而喻。為此答辯聲明：
１、抗告駁回。
２、抗告程序費用由抗告人負擔。
三、按「共有物之管理，除契約另有約定外，應以共有人過半數及其應有部分合計過半數之同意行之。但其應有部分合計逾
3 分之2 者，其人數不予計算。」、「依前項規定之管理顯失公平者，不同意之共有人得聲請法院以裁定變更之。」，民法第820條第1項、第2項分別定有明文。觀之本條第2項規定其立法理由記載：「．．二、共有人依第1 項規定就共有物所定之管理，對少數不同意之共有人顯失公平時，不同意之共有人得聲請法院以裁定變更該管理，俾免多數決之濫用，並保障全體共有人之權益，爰增訂第2項。又依第1項規定之管理，係指多數決或應有部分超過三分之二所定之管理。
」，即係為免多數決之濫用，並保障全體共有人之權益而為規範，賦予法院得以裁定變更多數決所定之管理方法，以止紛爭。次按共有物之出租，乃典型之管理或利用行為，而屬民法第820條第1項規定管理權能之範圍。又依民法第421 條規定，稱租賃者，謂當事人約定，一方以物租與他方使用收益，他方支付租金之契約。是以共有物之出租，包含出租之對象為何、出租之標的範圍若干、出租之租金數額高低、租約之租期等事項，自均屬民法第820條第1項規定管理權能之範圍。故依同條第2 項規定，如法院認前述出租之事項、內容顯失公平，自得依不同意之共有人之聲請而裁定變更之，乃屬當然。惟本條規範之對象乃是「共有物之管理」，而非分管契約之成立方式，故若共有人間無法達成分管協議時，仍然無法據此訴請法院以裁判定之，準此，法院僅能以裁定變更共有人以多數決的方式就共有物之管理所為決定，自無從進而以裁定代替共有人之決定而定其分管方法。
四、經查：
(一)按農業發展條例第3 條第10款規定：「農業用地：指非都市土地或都市土地農業區、保護區範圍內，依法供下列使用之土地：１、供農作、森林、養殖、畜牧及保育使用者。２、供與農業經營不可分離之農舍、畜禽舍、倉儲設備、曬場、集貨場、農路、灌溉、排水及其他農用之土地。
３、農民團體與合作農場所有直接供農業使用之倉庫、冷凍(藏)庫、農機中心、蠶種製造(繁殖)場、集貨場、檢驗場等用地。」、同條例第69條第1 項亦規定：「農業用地違反區域計畫法或都市計畫法土地使用管制規定者，應依區域計畫法或都市計畫法規定處理。」。次按，區域計畫法第21條規定：「違反第15條第1 項之管制使用土地者，由該管直轄市、縣(市)政府處6 萬元以上30萬元以下罰鍰，並得限期令其變更使用、停止使用或拆除其地上物恢復原狀。前項情形經限期變更使用、停止使用或拆除地上物恢復原狀而不遵從者，得按次處罰，並停止供水、供電、封閉、強制拆除或採取其他恢復原狀之措施，其費用由土地或地上物所有人、使用人或管理人負擔。前二項罰鍰，經限期繳納逾期不繳納者，移送法院強制執行。」、同法第22條規定：「違反前條規定不依限變更土地使用或拆除建築物恢復土地原狀者，除依行政執行法辦理外，並得處
6 個月以下有期徒刑或拘役。」。再者，農業用地作農業使用認定及核發證明辦法第2 條規定：「本辦法所稱農業用地之範圍如下：一、本條例第三條第十一款所稱之耕地。二、依區域計畫法劃定為各種使用分區內所編定之林業用地、養殖用地、水利用地、生態保護用地、國土保安用地及供農路使用之土地，或上開分區內暫未依法編定用地別之土地。三、依區域計畫法劃定為特定農業區、一般農業區、山坡地保育區、森林區以外之分區內所編定之農牧用地。四、依都市計畫法劃定為農業區、保護區內之土地。．．．」、同辦法第5 條規定：「農業用地有下列各款情形之一者，不得認定為作農業使用：．．．四、現場有與農業經營無關或妨礙耕作之障礙物、砂石、廢棄物、柏油、水泥等使用情形。」。
(二)查相對人主張系爭土地為其與抗告人所共有，屬特定農業區農牧用地，相對人前對於訴外人翰威公司提起拆屋還地訴訟期間，訴外人翰威公司提出如附件所示之土地租賃契約書2 份，表示系爭土地共有人過半數並合計應有部分過半數同意將系爭土地以如附件所示之方式出租予楊勝翔供翰威公司環保資源回收使用等情，業據其提出土地登記謄本、土地租賃契約書為證，並經本院調閱106年度訴字第190號相對人請求訴外人翰威公司拆屋還地之民事案卷核閱無訛，且為兩造所不爭執，自堪信為真實。又系爭土地屬特定農業區農牧用地，亦經新竹市地政事務所函覆明確 (詳原審卷第14-16 、34、38、99頁 )，即應依據農業發展條例上開規範使用農業用地，違反時會依區域計畫法規定處理。
(三)又抗告人前將系爭土地以如附件所示之方式出租予楊勝翔供翰威公司環保資源回收使用，觀之相對人所拍土地現況照片(原審卷第66-68 頁)及配合新竹市政府108 年7 月25日會勘當日所拍照片(原審卷第197-199 頁)，可見系爭土地現況為翰威公司懸掛「翰威公司港南站」招牌，營業項目至少有紙、保特瓶、鋁罐、衣服，地上放置2 層貨櫃鐵皮屋、地上舖設水泥，可見系爭土地現況確供堆放資源回收物之用，復鋪設水泥地面，顯已違反農地農用，依區域計畫法第21條規定主管機關得處6 萬元以上30萬元以下罰鍰，並得限期令其變更使用、停止使用或拆除其地上物恢復原狀，且經主管機關限期變更使用、停止使用或拆除地上物恢復原狀而不遵從者，得按次處罰，並停止供水、供電、封閉、強制拆除或採取其他恢復原狀之措施，其費用由土地或地上物所有人、使用人或管理人負擔，而前項罰鍰，經限期繳納逾期不繳納者，移送法院強制執行，則抗告人決定將系爭土地出租予楊勝翔供翰威公司作為環保資源回收場地使用，確有違反農業發展條例及區域計畫法之規定，致使相對人有遭受主管機關調查裁罰之虞，顯有使相對人遭受不利益情事。
(四)再者，兩造共有系爭土地其中系爭新竹市○○段○○○ ○號土地面積為2,638.70平方公尺，約798坪(1平方公尺=0.3025坪)，經抗告人出租535 坪，另系爭新竹市○○段000地號土地面積為2,817.24平方公尺，約852 坪，經抗告人出租700 坪，可見抗告人就系爭港南段437 地號土地所出租面積，已逾其等應有部分4/5換算之682坪面積，惟抗告人從未將其等所收取之租金按比例分配予相對人。另相對人縱得使用系爭土地其餘約1/5 之面積，惟因緊臨抗告人出租予楊勝翔供翰威公司使用之環保資源回收場地，就資源回收物貯存處理過程及廢水排除有無遵循廢棄物清理法之規定進行作業因無從查考，疑懼內含有害化學物質污染週遭土地及滲入地下水源，亦顯會影響相對人就其餘空地實際進行耕種作物自用或出售產出物收益之規劃，足見相對人認抗告人將系爭土地出租予楊勝翔供翰威公司作為環保資源回收場地，會影響相對人對於系爭土地之使用收益情形，要非無據。
(五)參以新竹市政府於108 年7 月25日會勘系爭土地後，曾以
108 年7 月29日府產農字第1080118461號函，正本通知楊勝翔(承租人)、何朝基(出租代表人)，副知其餘地主( 含相對人在內)，此函內：
１、說明第三點記載：本案經現場勘查，旨案地號現場有建物2間、水泥鋪面2式，部分堆置回收廢棄物，部分作檳榔攤使用，未依前開條例規定(按指農業發展條例第3條第10款
)依法作農業使用。相關設施倘係農業經營設施，請…補正…，否則應依農業發展條例第3 條第10款所訂依法供農作、森林、養殖、畜牧及保育使用。
２、說明第四點記載：本案請於文到30日內依前開說明補正，並將改善前後照片或相關同意旨揭土地變更、容許使用證明文件等資料送本府產業發展處審核銷案；如未在期限內補正，將依農業發展條例第69條處理。
３、說明第五點記載：本案依本市稅務局提供意見為，台端本筆土地前經申請不課徵土地增值稅在案，…曾經有關機關查獲該土地未作農業使用且未在有關機關所令期限內恢復作農業使用，…於再移轉時應課徵土地增值稅。
(詳原審卷第150-151頁 )，足見抗告人將系爭土地出租予楊勝翔供翰威公司堆置回收廢棄物使用，違反農地農用規定，須於文到30日內改善、回復農用，且將來再移轉時應課徵土地增值稅，亦有造成相對人財產上不利益之虞，反觀抗告人出租系爭土地所獲租金利益則全由抗告人獨享，對相對人顯失公平。縱使相對人歷經種種爭議程序，最終免受處分或裁罰或課稅，但仍須實質耗費許多時間、精神、費用進行處理，諸如108年1月8 日15時44分新竹市環保局稽查結果，現場發現廠區內疑似堆置大量廢棄布材並查無行為人，請地主到局說明，此有相對人提出新竹市環境保護局108年1月18日竹市環廢字第1080001757號函一紙 (詳原審卷第95頁 )，可見相對人確有遭新竹市環保局通知到案說明釐清責任，如不予置理，即有面臨遭主管機關依廢棄物清理法規定裁罰或遭後續移送地檢署偵辦違反廢棄物清理法第46條規定之刑事責任窘境。是以，抗告人上開陳稱新竹市環保局108 年1月8日稽查請地主到案說明僅係偶發個案，對於相對人並無不利云云，尚難採信。
(六)另按，應回收廢棄物回收處理業管理辦法第2 條規定：「本辦法適用對象及其規模規定如下：一、廢機動車輛回收業。二、前款以外其他應回收廢棄物回收業回收貯存廠 (場 )土地面積達一千平方公尺以上。三、應回收廢棄物處理業。」，則新竹市環保局雖回覆：翰威公司港南站為新竹市環保局列管之回收業，該公司應回收廢棄物貯存區面積未達1,000 平方公尺，屬免登記回收業，免向新竹市環保局辦理登記等情(詳原審卷第84頁)，惟觀之新竹市環保局列冊翰威公司所提供之使用土地資料僅有登載系爭新竹市○○段○○○○號土地面積980平方公尺(詳原審卷第116頁)，並未將系爭新竹市○○段○○○○號土地列入，顯與訴外人翰威公司實際向抗告人承租系爭二筆土地總面積 4,083平方公尺差距甚多( 計算式：535坪+700坪，合計約4,083平方公尺 )，縱使訴外人翰威公司向抗告人所承租面積並非全部作為貯存區，部分係鐵皮貨櫃屋或空地，然觀諸現場照片，貯存區乃露天開放空間，隨時可擴及空地堆放 (詳原審卷第27頁、第28頁、第198頁)，又目測堆置在露天開放空間之物，僅有長形管狀物(詳原審卷第86頁)，未見其他營業項目「紙、保特瓶、鋁罐、衣服」等物，衡情亦有放置在鐵皮貨櫃屋內之可能，參以相對人提出訴外人翰威公司承租系爭土地位置套繪在地籍圖上之空拍地籍影像資料(詳本院卷第65頁、第67頁)，可見系爭437 地號土地僅在靠右側區域呈一細長條綠色地貌，另系爭485 地號土地則在後方約1/5 位置處呈綠色區塊，足見訴外人翰威公司確使用系爭二筆土地大部分面積作為回收廢棄物貯存廠使用，且其面積已逾1,000 平方公尺。是以，相對人主張翰威公司應受應回收廢棄物回收處理業管理辦法之規範，且翰威公司規避依應回收廢棄物回收處理業管理辦法第 7條第2 款回收業申請登記時，應提出「土地合法使用證明文件」之義務，即經全體共有人同意將系爭土地辦理地目變更編定使用、再向農業單位繳納回饋金、再將系爭土地變更為「特定目的事業用地」，之後始可完成回收業之登記等情，尚非無據。故抗告人以原審未曾就翰威公司應回收廢棄物貯存區面積為實際測量，逕為認定翰威公司有規避廢棄物清理法相關規定之嫌，尚嫌速斷云云，亦難採信。
五、綜上所述，本件相對人主張附件所示之系爭土地共有物之管理方法對其顯失公平，依民法第820 條第2 項之規定聲請變更，於法有據，抗告意旨指摘原裁定不當，求予廢棄，並無理由，應予以駁回。
六、據上論結，本件抗告為無理由，依非訟事件法第46條、第24條第1 項、第21條第2 項，民事訴訟法第495 條之1 第1 項、第449條第1項、第95條、第78條，裁定如主文。
中 華 民 國 109 年 1 月 10 日
民事第二庭 審判長法 官 鄭政宗
法 官 莊仁杰法 官 王佳惠以上正本與原本無異。
本裁定除以適用法規顯有錯誤為理由外，不得再抗告。如提起再抗告，應於收受後10日內委任律師為代理人向本院提出再抗告狀。並繳納再抗告費新臺幣1,000元。
中 華 民 國 109 年 1 月 10 日
書記官 張懿中