臺灣新竹地方法院民事裁定 108年度聲字第44號聲 請 人 黃文山代 理 人 魏順華律師相 對 人 何建雄
何朝基彭秀美王麗娥共同代理人 胡倉豪律師上列當事人間變更共有物管理事件，本院裁定如下：
主 文相對人於民國一０三年七月五日所為將新竹市○○段○○○○號（約535 坪），自民國一０三年八月一日起至民國一０九年四月三十日止，以每月租金新臺幣參萬貳仟元出租予楊勝翔之決定；暨於民國一０三年七月五日所為將新竹市○○段○○○○號（約
700 坪），自民國一０四年五月一日起至民國一０九年四月三十日止，以每月租金新臺幣肆萬貳仟元出租予楊勝翔之決定，均應變更為相對人不得將上開二筆土地出租予楊勝翔。
聲請程序費用由相對人負擔。
理 由
一、本件聲請意旨略以：
㈠、新竹市○○段○○○ ○號、485 地號土地（下合稱系爭土地）為兩造5 人所共有，應有部分均各1/5 ，並未訂有分管契約。聲請人之妻邱淑美於93年10月22日因向訴外人謝徐拾妹買賣取得系爭土地之應有部分各1/5 ，繼於101 年6 月28日以夫妻贈與為原因，移轉所有權登記予聲請人。聲請人夫妻一向居住生活在桃園市龍潭區，故除知系爭土地為閒置農田外，其餘使用情形則不清楚。
㈡、迨至103 年9 、10月間，聲請人發現系爭土地遭人無權占用搭蓋地上物、鋪設水泥路面、堆置貨櫃及設置資源回收站等，乃於105 年11月20日起訴請求該等地上物之所有人即翰威環保科技有限公司（下稱翰威公司）拆屋還地，案經本院以
106 年度訴字第190 號（下稱前案）受理。詎翰威公司於前案辯稱：該公司係依法承租，出租人係由共有人過半數及其應有部分合計過半數之同意而出租等語，並提出如附件所示之土地租賃契約書為證。聲請人雖不同意另4 名共有人即相對人將系爭土地之一部出租予翰威公司經營環保公司，致農地非農用，但民法就共有物之管理既已修法改採依多數決為之，又相對人間互有親誼關係，聲請人單獨1 人實難抗衡，不得已於106 年6 月1 日撤回前案之起訴。
㈢、然於108 年1 月中、下旬，聲請人接獲新竹市環境保護局10
8 年1 月18日竹市環廢字第1080001757號函，稱疑似有人於
485 地號土地上非法棄置廢棄物，要求全體地主到局說明，逾期未聯繫者，將逕依廢棄物清理法第36條第1 項規定告發處分或依第46條規定移送地檢署偵辦。
㈣、按共有物之管理，除契約另有約定外，應以共有人過半數及其應有部分合計過半數之同意行之。但其應有部分合計逾三分之二者，其人數不予計算。依前項規定之管理顯失公平者，不同意之共有人得聲請法院以裁定變更之，民法第820 條第1 項、第2 項定有明文。本件相對人就系爭土地共有物之管理決定，完全未考量共有物性質均為特定農業區之農牧用地，出租予翰威公司作資源回收場，又任由翰威公司燃燒廢棄物及經營檳榔攤，不但違反農地農用，更疑觸犯廢棄物清理法、區域計畫法第21、22條規定，致聲請人有共同遭裁罰或移送法辦之虞；又因農地未農用，致聲請人不能享有免徵土地增值稅之利益；又翰威公司使用系爭土地堆置廢棄物之面積顯逾1,000 平方公尺，卻規避「應回收廢棄物回收處理業管理辦法」回收業申請登記須取得全體共有人同意之土地合法使用證明文件之義務。對聲請人而言，顯失公平。
㈤、爰依民法第820 條第2 項規定提出本件聲請，更正後聲請事項：如主文所示（本院卷第193-194 頁）。
二、相對人則以：
㈠、因系爭土地閒置未用，相對人考量可將系爭土地有效利用並收取租金，始於99年初出租予第三人翰威公司使用。相對人擬出租之際，不識聲請人故無聯絡方式，僅出租系爭土地面積約當相對人共有之4/5 而已，若聲請人認相對人未按應有部分比例交付租金予聲請人，此乃聲請人得另訴主張的問題。因翰威公司為資源回收業者，故租賃契約書載明系爭土地不得供非法營業或使用，不准存放危險物品，影響公共安全，若有其他違反公共安全之規定，一切責任概由承租人完全負責，故並無不利於土地共有人或聲請人之處。翰威公司在新竹市政府登記有案，截至目前亦查無違反法規使用系爭土地而遭裁罰之情事。
㈡、依照新竹市環保局函覆內容，儲藏區面積未達1,000 平方公尺者，不需要辦理回收業登記，並不是以承租土地的面積來計算，故翰威公司並未規避廢棄物清理法，況相對人亦未因違反廢棄物清理法而遭裁罰。聲請人所主張焚燒垃圾部分，並無實證亦未經環保局裁罰；檳榔攤部分，與翰威公司無關，該檳榔攤在翰威公司承租系爭土地之前即已存在。另農業用地享有稅賦優惠之前提，是要做農業使用，但系爭土地在出租前原係荒廢未用，故非因系爭土地出租而影響稅賦優惠。
㈢、聲請人雖主張相對人將系爭土地出租予翰威公司使用，違反農地農用，有違反區域計畫法第21、22條之疑慮，然依108年6 月27日修正通過之工廠管理輔導法，已將未登記之工廠全面納管及就地輔導，其中第28條之8 明文規定於未登記工廠輔導改善期間，不適用區域計畫法第21條之規定。又縱認本件有違反區域計畫法第21、22條之規定，然前揭規定所處罰之對象乃違反土地使用之行為人即翰威公司或其法定代理人，故對於兩造而言並無法律上之不利益。
㈣、綜上，相對人所為共有物之管理，並無顯不公平之處等語置辯。並聲明：聲請人之聲請駁回。
三、本院之判斷：
㈠、聲請人主張系爭土地為其與相對人所共有，屬特定農業區農牧用地，聲請人與訴外人翰威公司間拆屋還地事件中，翰威公司提出如附件所示之土地租賃契約書2 份，表示系爭土地共有人過半數並合計應有部分過半數同意將系爭土地以如附件所示之方式出租予楊勝翔供翰威公司環保資源回收使用等情，業據其提出土地登記謄本、土地租賃契約書為證，並經本院核閱前案卷宗無訛，兩造亦不爭執，自堪信為真實。系爭土地屬特定農業區農牧用地，亦經新竹市地政事務所函覆明確（本院卷第14-16 、34、38、99頁）。
㈡、按98年1 月23日修正前之民法第820 條第1 項規定：共有物，除契約另有訂定外，由共有人共同管理之。惟為促使共有物有效利用，立法例上就共有物之管理，已傾向依多數決為之，98年1 月23日修正之民法物權篇，乃仿多數立法例，將該條項修正為：共有物之管理，除契約另有約定外，應以共有人過半數及其應有部分合計過半數之同意行之。但其應有部分合計逾3 分之2 者，其人數不予計算。而所謂共有物之管理包括共有物之保存、改良及利用；共有人以分管契約約定各自占有共有物之特定部分而為管理者，該分管契約之成立，固須經全體共有人之同意，但未能成立分管契約時，於上開規定修正，98年7 月23日施行後，共有人亦得以多數決為共有物管理之決定，此項決定對於為決定時之全體共有人均有拘束力，僅不同意之共有人得聲請法院以裁定變更之，俾免多數決之濫用，且為保護不同意該管理方法之少數共有人權益，明定共有物管理之決定，有故意或重大過失者，應負連帶賠償責任（同條第2 項、第4 項參見）。是新法修正施行後，共有人對於共有物之管理，除得經共有人全體同意以契約約定外，亦得以多數決決定，甚由法院裁定之。
㈢、經查，承租人楊勝翔之身分，依翰威公司於前案答辯狀所稱乃「翰威公司代表人」（前案卷第31頁），楊勝翔代表翰威公司承租土地之目的「供環保資源回收使用」亦經土地租賃契約書第五條記載甚明。參諸聲請人所拍土地現況照片（本院卷第66-68 頁）及配合新竹市政府108 年7 月25日會勘當日所拍照片（本院卷第197-199 頁），系爭土地現況為翰威公司懸掛「翰威公司港南站」招牌，營業項目至少有紙、保特瓶、鋁罐、衣服，地上放置2 層貨櫃鐵皮屋、地上舖設水泥，可見系爭土地現況確供堆放資源回收物之用。另有身分不明之人經營「筑雨軒專業檳榔」。
㈣、本院基於以下理由，認相對人以附件所示方法將系爭土地出租予楊勝翔供作翰威公司資源回收場之用之管理方法，對聲請人顯失公平：
⒈系爭土地其中新竹市○○段○○○ ○號面積為2,638.70平方公
尺，約798 坪（1 平方公尺=0.3025 坪），經相對人出租53
5 坪；其中新竹市○○段○○○ ○號面積為2,817.24平方公尺，約852 坪，經相對人出租700 坪。故相對人就港南段437地號土地所出租面積，已逾應有部分4/5 換算應有之約682坪，且相對人從未將所收取之租金按比例分配予聲請人。況且，自現場照片觀之，其餘約1/5 面積之土地位置何在不明，聲請人顯無使用之可能。
⒉依新竹市環保局函覆：翰威公司港南站為新竹市環保局列管
之回收業，該公司應回收廢棄物貯存區面積未達1,000 平方公尺，屬免登記回收業，免向新竹市環保局辦理登記等情（本院卷第84頁）。然翰威公司所提供之使用土地資料僅港南段437 地號，不及於485 地號（本院卷第116 頁），致用地面積計算僅980 平方公尺，與實際用地面積不符，低於所承租總面積甚多（535 坪+700坪，合計約4,083 平方公尺），縱使所承租面積並非全部作為貯存區，部分係鐵皮貨櫃屋或空地，然觀諸現場照片，貯存區乃露天開放空間，隨時可擴及空地堆放，又目測堆置在露天開放空間之物，僅有長形管狀物，未見其他營業項目「紙、保特瓶、鋁罐、衣服」等物，衡情應係放置在鐵皮貨櫃屋內，準此，翰威公司應回收廢棄物貯存區面積絕非未達1,000 平方公尺，翰威公司有規避依「應回收廢棄物回收處理業管理辦法」登記之嫌。進者，同時規避依應回收廢棄物回收處理業管理辦法第7 條第2 款應提出「土地合法使用證明文件」之義務，所謂「土地合法使用證明文件」，依指經全體共有人同意將系爭土地辦理地目變更編定使用、再向農業單位繳納回饋金、再將系爭土地變更為「特定目的事業用地」，之後始可完成回收業之登記。可見聲請人主張翰威公司使用系爭土地不符合規定，洵屬有據。
⒊人類生活日日夜夜製造出來的廢棄物，其儲存、運送、處理
、回收、再利用、掩埋或焚化等，乃現代文明生活無可迴避的嚴峻問題，絕非廢棄物不要放在我家鄰里、眼不見為淨即可。故而，政府為衡平廢棄物之處理需要、降低對環境不良影響、兼顧居民之生活品質、國土保育政策、農業永續發展、土地經濟價值等等，既訂有廢棄物清理法及應回收廢棄物回收處理業管理辦法，翰威公司自應遵守之，並合法使用系爭土地。依上開管理辦法第7 條第3 、4 、5 款規定，回收業申請登記時，亦應檢具「回收項目及其最大貯存量之說明文件」、「分類、壓縮、打包方法及設施之說明文件」、「貯存方法及設施之說明文件」等，可以最低限度確認該回收場內廢棄物項目、規模、設備等，有資料可以查考。然徵諸本件，翰威公司未依規定提出說明文件及使用系爭土地，致聲請人無從查考，致心生疑懼。
⒋再者，新竹市政府108 年7 月25日會勘系爭土地後，業以10
8 年7 月29日府產農字第1080118461號函，正本通知楊勝翔（承租人）、何朝基（出租代表人），副知其餘地主（含聲請人在內），此函（本院卷第150-151頁）⑴說明第三點記載：本案經現場勘查，旨案地號現場有建物2
間、水泥鋪面2 式，部分堆置回收廢棄物，部分作檳榔攤使用，未依前開條例規定（按指農業發展條例第3 條第10款）依法作農業使用。相關設施倘係農業經營設施，請…補正…，否則應依農業發展條例第3 條第10款所訂依法供農作、森林、養殖、畜牧及保育使用。
⑵說明第四點記載：本案請於文到30日內依前開說明補正，並
將改善前後照片或相關同意旨揭土地變更、容許使用證明文件等資料送本府產業發展處審核銷案；如未在期限內補正，將依農業發展條例第69條處理。
⑶說明第五點記載：本案依本市稅務局提供意見為，台端本筆
土地前經申請不課徵土地增值稅在案，…曾經有關機關查獲該土地未作農業使用且未在有關機關所令期限內恢復作農業使用，…於再移轉時應課徵土地增值稅。
基上函文內容，可見由於相對人將系爭土地出租予楊勝翔供翰威公司堆置回收廢棄物使用，違反農地農用規定，須於文到30日內改善、回復農用，且將來再移轉時應課徵土地增值稅，已造成聲請人財產上不利益，而相對人出租系爭土地所獲租金利益則全由相對人獨享，對聲請人顯失公平。縱使聲請人歷經種種爭議程序，最終免受處分或裁罰或課稅，但仍已實質耗費許多時間、精神、財物，譬如108 年1 月8 日15時44分新竹市環保局稽查結果，現場發現廠區內疑似堆置大量廢棄布材並查無行為人，請地主到局說明（本院卷第95頁），可見該處平日上班時間亦無人管理，而聲請人卻須因應新竹市環保局通知到局說明，即為適例。
㈤、相對人固辯以；依108 年6 月27日修正通過之工廠管理輔導法，已將未登記之工廠全面納管及就地輔導，其中第28條之
8 明文規定於未登記工廠輔導改善期間，不適用區域計畫法第21條之規定云云。然工廠管理輔導法第3 條所定義之「工廠」，係指「有固定場所從事物品製造、加工，其廠房達一定面積，或其生產設備達一定電力容量、熱能者」。然本件翰威公司並不從事物品製造、加工，自非工廠，故工廠管理輔導法於本件無適用餘地。
㈥、至於聲請人主張翰威公司遭檢舉燃燒垃圾，及在系爭土地經營檳榔攤乙節，均為相對人所否認，況新竹市環保局接獲檢舉於108 年1 月8 日現場稽察時並未發現有廢棄物，而是現場堆置紙類及機具（本院卷第149 頁），檳榔攤部分則係10
8 年7 月25日會勘時始拍照存證，聲請人未舉證該檳榔攤與翰威公司或相對人所為本件管理行為有關，亦無法絕對排除係第三人無權占用之可能。準此，聲請人此部分主張尚不在本院審酌範圍內，附此敘明。
四、綜上所述，本件聲請人主張附件所示之系爭土地共有物之管理方法對其顯失公平，依民法第820 條第2 項之規定聲請變更，於法有據。
五、依非訟事件法第21第2項、第24條第1項，民事訴訟法第78條，裁定如主文。
中 華 民 國 108 年 9 月 23 日
民事第二庭 法 官 陳麗芬以上正本係照原本作成。
如對本裁定抗告須於裁定送達後10日內向本院提出抗告狀。
中 華 民 國 108 年 9 月 23 日
書記官 謝國聖【附件】103 年7 月5 日土地租賃契約書影本2 份（即本院卷第
34、38頁）