臺灣新竹地方法院民事判決 108年度訴字第245號原 告 邱建雄被 告 余詠鈴即許余武妹
陳能鎮上一人訴訟代理人 洪坤宏律師上列當事人間請求確認優先購買權存在事件，本院於民國108 年6月6日辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
壹、程序方面
一、按確認法律關係之訴，非原告有即受確認判決之法律上利益者，不得提起之；確認法律關係基礎事實存否之訴，亦同，此為民事訴訟法第247 條第1 項所明定。所謂即受確認判決之法律上利益，係指法律關係之存否不明確，原告主觀上認其在法律上之地位有不安之狀態存在，且此種不安之狀態，能以確認判決將之除去者而言( 最高法院52年台上字第1240號判例意旨參照) 。本件原告主張其為系爭土地之承租人，對於被告余詠鈴即許余武妹出售之系爭土地應有部分11分之
1 有土地法第104 條第1 項所規定優先購買之權存在，為被告所否認，則原告就系爭土地是否有優先購買權存在，即陷於不明確之狀態，而此不明確之狀態可以確認判決除去，是原告提起本件訴訟，程序上即有確認利益存在，合先敘明。
二、本件被告余詠鈴即許余武妹經合法通知，未於最後言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386 條所列各款情形，爰依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。
貳、實體方面
一、原告主張：原告於民國99年8 月1 日向訴外人余世緯承租系爭坐落新竹縣○○鎮○○段○○○ ○號土地( 下稱：系爭土地) 內面積300 坪租地建築門牌號碼新竹縣○○鎮○○路○○○號尚品家具對面房屋( 下稱：系爭房屋) 使用，並約定租期十年自99年8 月1 日至109 年7 月31日止，余世緯須無條件提供原告承租興建房屋期間所須使用證明文件，以利原告申請房屋建照及水電，詎被告余世緯未依約履行，原告始自10
4 年9 月間起拒付租金。嗣原告獲悉系爭土地共有人之一即被告余詠鈴即許余武妹已將系爭土地其所有應有部分出售予被告陳能鎮，原告爰依土地法第104 條規定主張優先購買權，塗銷被告間就系爭土地所有所有權之移轉登記等語。
二、被告則以：
(一)原告與被告余詠鈴即許余武妹間，並無租地建屋之租賃關係存在，是原告自無依土地法第104 條規定主張承租人優先購買權之餘地。另依最高法院106 年度台上字第1263號及100年度台再字第46號判決意旨，租用基地建築房屋之承租人，依土地法第104 條第1 項規定主張優先購買權者，必須就買賣條件如買賣標的、範圍、價金、付款方式、瑕疵擔保等均相同情形下，且如基地所有人將數宗共有土地合併出賣時，此項「合併出賣」之條件，行使優先購買權之承租人，亦必須依此條件與為出賣之共有人訂立買賣契約，不得僅選擇其中部分土地主張優先承購，是原告僅就被告間買賣契約十一筆土地其中之系爭223 地號一筆土地主張優先購買，難認有據。
(二)系爭土地原出租人余世緯(原名余榮廷)、余榮火、余榮增三人( 以下合稱：余世緯兄弟三人) ，就系爭土地之權利範圍合計不過11分之1 ，其等未經共有人過半數及應有部分合計過半數之同意，逕自與原告簽訂土地租賃契約，將共有土地出租予原告，依民法第820條第1項規定，系爭土地租賃契約對於其他共有人不生效力。再者，原告與出租人余世緯簽訂之契約乃租地建屋契約，故所謂對價關係，應限於出租人之提供土地，與承租人之給付租金之間，至於出租人提供申請建照及水電所需之證明文件，與承租人之給付租金之間，並不存在對價關係，且原告亦未因為出租人余世緯未提供相關證明文件，致無法興建房屋使用收益，原告以訴外人余世緯未提供申請建照及水電所需之證明文件為由，主張同時履行抗辯，拒絕給付租金，即屬無據。而原告自承自104年9月起即未給付租金迄今，並經出租人余世緯定期催告後終止租約，則系爭土地之租賃契約既已終止，原告猶主張基地承租人之優先購買權，自屬無據。復依系爭租約特約事項第3 點「合約期滿，若甲方(即出租人)無徵收買賣之情事需續租乙方(即承租人)年租金調漲百分之貳拾。(緩衝貳年)」約定之反面解釋，若系爭土地有徵收或買賣情事，則契約屆期終止，要無續租之問題，可見原告已特約放棄土地法第104 條規定承租人之優先承購權，則原告不得再行主張優先購買權。
(三)又原告因積欠款項，遭債權人匯誠第二資產管理股份有限公司聲請拍賣上開建物，原告於本院民事執行處於107 年12月28日現場測量時供稱：本件房屋係其與另二人合資興建及租地建屋，租期自99年8 月1 日1 至109 年7 月31日，每年租金新台幣(下同)10萬元，合約到期需回復原狀交還地主…，房屋因積欠第三人債務，已轉給該第三人使用等語，可見系爭之租地建屋契約既屬定期契約，於合約到期需回復原狀，交還地主，且其亦非房屋之實際使用者等情，與土地法第10
4 條規定在使土地與其上房屋同歸一人所有，以維持房屋與基地權利之一體性，杜絕紛爭，並盡經濟效用，而非在使優先購買權人(或其債權人)坐收漁利之立法意旨相違，是原告主張優先購買，難認有據等語，資為答辯。並聲明：原告之訴駁回。
三、本件不爭執之事項：
(一)原告以其妻江彩鳳為連帶保證人，與訴外人余世緯，於99年
6 月間簽訂土地租賃契約書，約定出租人為余世緯、承租人為邱建雄，租賃標的記載為系爭坐落新竹縣○○鎮○○段○○○ ○號面積300 坪土地，租期10年( 自99年8 月1 日起至10
9 年7 月31日止) ，租金為每年10萬元，並約定乙方即承租人承租興建期間所需證明文件，甲方即出租人需無條件提供以利房屋建照水電申請，且租約簽名欄之甲方出租人部分，係記載出租人余榮廷為「持分土地法律代表」，又簽訂系爭租約時，訴外人余榮火、余世緯均登記為系爭土地共有人(余榮火名下應有部分為各33分之1 ，余世緯名下為各33分之2)，其等所有權應有部分均係父親余輝江所贈與，實際權益屬余榮火、余榮增、余世緯等三兄弟共有，且尚有其他共有人，原告自99年8 月1 日起，在承租範圍建造建物、鐵皮檳榔攤、鐵皮停車棚、果園、水泥地、圍牆等地上物居住使用，實際占用範圍及面積為系爭223 地號土地外，另有使用22
2 地號土地，經本院另案106 年度訴字第311 號請求返還土地案件測量明確。
(二)被告余詠鈴即許余武妹於101 年間出售系爭土地應有部分11分之1予被告陳能鎮。
(三)被告在新竹縣○○鎮○○里○○路○○○ 號尚品家具對面興建之房屋自100年4月12日起開始繳納房屋稅捐。
四、本件爭點：
(一)原告就被告間出售系爭土地得否主張土地法第104 條承租人優先購買權？
(二)原告依據101 年間土地公告現值對於被告行使優先購買權有無理由？
五、本院之判斷：
(一)原告不得就被告間出售系爭土地主張土地法第104 條承租人優先購買權：
１、按基地出賣時，地上權人、典權人或承租人有依同樣條件優先購買之權，土地法第104條第1項前段定有明文。其立法意旨在於房屋及基地如不屬於同一人所有時，毋論基地或房屋之所有人，出賣其基地或房屋時，對方均有優先購買其基地或房屋之權利，使基地與基地上之房屋合歸一人所有，以盡經濟上之效用並杜紛爭( 最高法院62年台上字第2962號及65年台上字第530號判例參照)。倘基地租賃契約之效力不及於土地所有人全體或租賃範圍僅及於土地之特定部分，俱無從貫徹法條盡土地經濟上之效用並杜紛爭意旨，故土地法第104條第1項優先購買權應限於承租人向土地所有人全體或經全體共有人同意承租(共有)土地「全部」作為建物基地時始有適用。又所謂應有部分，係指共有人對於共有物所有權之比率，為對物所有權抽象之成數，抽象存在於共有標的物之任何部分，非存在於某一特定位置、具體侷限共有物之某一部分，無供他人使用收益之可言，而依民法第421 條規定意旨，租賃標的物必須為可供使用收益之有體物(動產或不動產)，是共有土地之應有部分性質上不能為租賃標的物，易言之，土地應有部分買賣契約之「買賣標的」( 即抽象存在之土地應有部分 )，與共有土地出租特定部分作為建物基地使用之「租賃標的物」，二者迥異，承租共有土地之特定部分作為建物基地使用者，租賃標的既非共有土地之應有部分，於土地應有部分出賣時，亦難遽認有土地法第104條第1項前段規定之適用。
２、經查，本件原告主張訴外人余世緯前為系爭土地共有人之一，於99年6 月間，同時亦併代表其另二兄弟訴外人余榮增、余榮火，與原告就系爭土地內面積合計300 坪之部分簽訂土地租賃契約書，供原告在土地上興建房屋等地上物使用，約定租金每年10萬元，每三個月付租一次，租期自99年8月1日起至109年7月31日止共十年等情，業據其提出土地租賃契約書及房屋稅繳款等件為證( 詳本院卷第4頁至第10頁)，並經本院另案106年度訴字第311號請求返還土地事件認定在案，且為被告所不否認，足見原告主張與訴外人余世緯三兄弟間存有租地建物之契約關係存在，堪予採信。又被告余詠鈴即許余武妹於101 年4月9日以買賣為登記原因，將其所有系爭土地權利範圍11分之1 移轉登記予被告陳能鎮等情，有系爭土地登記謄本及不動產買賣契約書附卷為憑( 詳本院卷第11、66至71頁 )，且為兩造所不爭執。據此，被告余詠鈴即許余武妹雖為系爭土地之出賣人，惟非系爭基地租賃契約之出租人，此參之原告於本院108年4月25日言詞辯論期日自承：
「( 法官問：原告現在主張與余世緯間有租地建屋的契約，有無包含跟被告余詠鈴即許余武妹也有租約存在？) 答：沒有。我是跟余榮火、余榮增及余世緯間有租約。因為我認為余世緯代表223 地號的土地所有人跟我簽約…。」等語( 詳本院卷第52頁 )甚明，則原告向余世緯三兄弟承租系爭共有土地「特定部分」，於被告余詠鈴即許余武妹出售系爭土地「應有部分」時，租賃標的與買賣標的迥異，且原告與被告余詠鈴即許余武妹間就系爭土地並無租賃關係存在，揆之上開規定，原告得否主張土地法第104條第1項規定之優先購買權，顯有疑義。
３、次查，原告向系爭土地部分共有人即余世緯兄弟三人承租系爭土地面積300 坪興建房屋使用，業如前述，而系爭土地總面積為3,355.1 平方公尺，共有人眾多，余世緯兄弟三人在出租系爭土地予原告時，係以余榮火、余世緯名義登記為系爭土地共有人( 余榮火名下應有部分為各33分之1 ，余世緯名下為各33分之2)，此為兩造不爭執，並有原告提出系爭土地登記謄本附卷可佐(詳本院卷第22頁、第23頁)，則原告應知其並非承租系爭共有土地「全部」作為建物基地使用，復未能舉證證明系爭土地共有人就系爭土地曾達成分管授權余世緯兄弟三人使用收益，或已得系爭土地全體共有人同意其租用系爭土地等情事，即難認被告余詠鈴即許余武妹在出售其所有系爭土地應有部分時，亦須受原告與訴外人余世緯兄弟三人間租約之拘束，而使原告取得優先購買被告余詠鈴即許余武妹擁有系爭土地應有部分之權利。
４、況按土地法第104條第1項規定基地出賣時，承租人有依同樣條件優先購；買之權，所謂「依同樣條件」優先購買，乃指在買賣條件如買賣標的、範圍、價金、付款方式、瑕疵擔保等均相同情形下，承租人得要求優先成為基地之買受人( 最高法院103 年度台上2478號判決意旨參照) 。準此，基地之承租人依土地法第104條第1項規定主張「依同樣條件」優先購買，係指承租人於基地所有人出賣基地時，對於該基地所有人有請求以「同樣條件」要求優先成為基地之買受人，故承租人行使優先購買權，應接受出賣之基地所有人與他人所訂原買賣契約之一切條件，不得部分不接受或予以變更。倘出賣之基地所有人將數宗共有土地合併出賣時，此項「合併出賣」之條件，行使優先購買權之承租人應依此條件與為出賣之基地所有人訂立買賣契約，不得僅選擇其中部分土地主張優先購買，否則即非按出賣之基地所有人出售之同一條件購買，難認其係合法行使優先承買權，而就出賣之共有土地有優先承買之權。經查，被告陳能鎮係向被告余詠鈴購買系爭土地及同段130、132、216、218、221、222、241 地號應有部分各11分之1；224地號應有部分11分之2；133、214 地號應有部分72分之7 等11筆土地，被告余詠鈴即許余武妹則以總價1,500 萬元將上開11筆土地合併出售予被告陳能鎮，有不動產買賣契約書在卷可憑(詳本院卷第67、70頁)，然原告僅就被告合併出售11筆土地其中之系爭土地部分要求優先承買，參諸前開說明，原告即非按被告余詠鈴即許余武妹出售之同一條件購買，縱認被告之間已成立買賣契約，亦難認原告係合法行使優先承買權，而就被告許詠鈴即許余武妹出賣之系爭土地有優先承買權。
(二)原告依據101 年間土地公告現值對於被告行使優先購買權，亦無理由：
１、原告另以被告余詠鈴即許余武妹出售之系爭土地並無道路出入、距離路面有2 至5 公尺之落差，且有原告在該地租地建屋，其價值應低於公告地價，被告約定之買賣價金數額過高，爰以101 年間土地公告現值優先購買系爭土地云云，惟查，被告余詠鈴即許余武妹合併出售上開11筆土地之應有部分予被告陳能鎮，買賣雙方約定總價1,500 萬元，有不動產買賣契約書可資參照，已如前述。依該買賣契約書記載，買方之付款方式為：「第一次付款：101年2月6日即訂金50 萬元整；第二次付款：101年2 月13日200萬元整；第三次付款：101年2月29日200萬元整；第四次付款：101年4月5日530萬元整；第五次付款：101年4月19日500 萬元整」(詳本院卷第70頁)，而被告陳能鎮分別於101 年2月6日、101年2月13日、101年2月29日、101年4月5日、101年4月19日，各提領50萬元、200萬元、200萬元、5,099,641元、420萬元，業據其提出付款明細一覽表及各金融行庫帳戶存簿交明細在卷可稽( 詳本院卷第120至12 頁)。經核其於101年2月6日、101年2月13日、101年2月29日所提領款項均與系爭買賣契約書約定之第一期至第三期款之日期與金額相符，另據被告自陳：101年4月5日第四次應付款項530萬元部分，被告陳能鎮僅提領5,099,641元( 其中277,641元係由陳能鎮繳納土地增值稅抵充應付價金)，其餘200,359元，則由被告陳能鎮另以現金湊齊後交付；101年4月19日第五次付款應付520 萬元部分，則因被告許余武妹出售之土地均未臨路，故同意由被告陳能鎮以100 萬元處理，並由尾款中扣除，道路問題，故被告陳能鎮從台新銀行竹北分提領現金420 萬元給付該期款項等語(詳本院卷第115至116頁)，參以被告陳能鎮應繳付之各期款項業已交付被告余詠鈴即許余武妹及其代理人收執，並據其簽名並記載「以上全部付清」等情( 詳本院卷第71頁
)，堪認被告陳能鎮確已如數清償上開11筆土地之價金。而原告未能舉證證明被告訂立之系爭買賣契約有何不實之情事，則其主張被告間約定之買賣價金顯高於行情乙節，即非可採。
２、又原告對於被告余詠鈴即許余武妹所出售予被告陳能鎮之系爭土地，不得主張土地法第104條第1項之優先購買權，業經本院論述如前。退而言之，縱認原告得為此項主張，然參諸前揭說明，土地法第104條第1項所謂「依同樣條件」優先購買，乃指在買賣條件如買賣標的、範圍、價金、付款方式、瑕疵擔保等均相同情形下，承租人得要求優先成為基地之買受人。換言之，在承租人行使優先購買權時，對基地之出賣人而言，僅買賣契約之相對人即買受人變更為承租權人而已，其餘因基地買賣契約所生之相關法律關係、所得行使、負擔之權利及義務，要與原應與第三人成立買賣契約所生者並無任何不同，洵此，被告如對於被告主張優先購買權，自應以與系爭買賣契約價金相同之價格承購系爭土地。查被告余詠鈴即許余武妹以總價1,500 萬元出售包含系爭土地在內之上開11筆土地應有部分予被告陳能鎮，並經陳能鎮全數繳清，已如前述，據此計算被告就上開土地每平方公尺之交易價格約為5,068 元【計算式：( 15,000,000÷895.37) ×0.3025≒5,068 ，小數點以下四捨五入】，而系爭土地101 年間土地公告現值為每平方公尺1,500 元，有地價第一類謄本附卷可查( 詳本院卷第23頁) ，顯低於被告買賣系爭土地之交易價格，從而，原告主張依101 年年間土地公告現值對於被告行使優先購買權，亦與土地法第104條第1項之規定有悖，洵無足採。
六、綜上所述，原告起訴確認對於被告余詠鈴即許余武妹所有系爭坐落新竹縣○○鎮○○段○○○○號土地、權利範圍11分之1，有優先購買權存在，被告間就系爭土地於101 年4月9日以買賣為原因之所有權移轉登記應予塗銷，洵屬無據，應予駁回。
七、本件事證已臻明確，至兩造其餘之攻擊防禦方法及未經援用證據資料，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，自無逐一詳予論述之必要，亦併此敘明。
八、結論：原告之訴為無理由，依民事訴訟法第385條第1項、第78條、第85條第1 項，判決如主文。
中 華 民 國 108 年 6 月 28 日
民事第二庭 法 官 王佳惠以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後 20 日內向本院提出上訴狀。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 108 年 6 月 28 日
書 記 官 張懿中