臺灣新竹地方法院民事判決 108年度訴字第355號原 告 劉素琴原 告 何志鴻前列劉素琴、何志鴻共同訴訟代理人 何承穎被 告 周觀儀訴訟代理人 左清蘭上列當事人間遷讓房屋等事件，本院於民國108年7月8日辯論終結，判決如下：
主 文被告應將坐落新竹市○○街○○巷○○號一○樓房屋騰空遷讓返還原告何志鴻。
被告應給付原告劉素琴新臺幣參萬玖仟貳佰陸拾柒元，及自民國一○八年五月二十七日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
被告應自民國一○八年一月三日起至騰空遷讓返還第一項房屋之日止，按月給付原告劉素琴新臺幣壹萬玖仟伍佰元。
被告應給付原告劉素琴新臺幣壹萬伍仟壹佰壹拾壹元。
訴訟費用由被告負擔百分之八十，餘由原告劉素琴負擔。
本判決第一項於原告何志鴻以新臺幣壹拾肆萬柒仟元為被告供擔保後，得為假執行。
本判決第二項、第三項、第四項於原告劉素琴依序以新臺幣參萬參仟元、新臺幣參萬玖仟元、新臺幣伍仟元為被告供擔保後，各得為假執行。
原告劉素琴其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
壹、程序方面：按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但請求之基礎事實同一、擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第2款、第3款定有明文。又所謂請求之基礎事實同一，係指變更或追加之訴與原訴之原因事實有其共同性，先後所為請求之主張在社會生活上可認為有共通性或關連性，而就原請求之訴訟及證據資料於相當程度範圍內具有同一性或一體性，在審理時得加以利用，俾先後兩請求可在同一程序得加以解決，以避免重複審理，庶能統一解決紛爭，用符訴訟經濟者即屬之（最高法院96年台上第471號裁判意旨參照）。查原告劉素琴原起訴聲明請求：
㈠被告應自坐落門牌號碼新竹市○○街○○巷○○號10樓房屋遷出，並騰空返還予原告。㈡被告應給付新臺幣（下同）47,000元及民國（下同）108年1月3日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。㈢被告應自108年1月3日起至遷讓聲明第1項房屋之日止，按月給付原告43,510元。嗣於108年5月24日具狀請求追加原告何志鴻（見本院卷第53-59頁）；又於108年7月8日言詞辯論期日當庭變更訴之聲明：㈠被告應自坐落門牌號碼新竹市○○街○○巷○○號10樓房屋遷出，並騰空、完整清潔返還予原告何志鴻。㈡被告應給付劉素琴47,000元，及自108年1月3日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。㈢被告應自108年1月3日至遷讓返還聲明第1項房屋之日止，按月給付原告劉素琴43,510元，結至108年6月總金額為261,060元。㈣被告應給付原告劉素琴107年11月至108年5月27日所有瓦斯、水、電費及管理費，總金額15,111元。核原告前開所為訴之變更，核屬擴張應受判決事項之聲明、請求之基礎事實同一，應予准許。
貳、實體方面：
一、原告主張：
㈠、原告劉素琴於107年4月16日與被告簽訂房屋租賃契約（下稱系爭租約），約定租期自107年4月20日至109年4月19日，將原告何志鴻所有之門牌號碼新竹市○○街○○巷○○號10樓房屋（下稱系爭房屋）出租予被告，每月租金14,500元。被告繳付第1期租金14,500元及2個月押金29,000元後，第2期起遲繳租金，屢經催討，被告僅分別於107年6月28日、107年10月1日各匯款2萬元，合計4萬元。扣除押金29,000元，被告尚欠房租47,000元。原告於107年12月24日以存證信函通知被告於文到7日內給付租金，逾期則終止租約，被告於107年12月26日收受，系爭租約於108年1月3日失其效力，斯時起被告占有系爭房屋即屬無權占有。原告得依系爭租約約定條款第10條第1項約定，請求被告給付無權占有之日起至被告返還系爭房屋之日止，按月給付相當租金之損害14,500元，及按日計算相當日租金2倍之違約金，至108年6月為261,060元。被告尚有水電、瓦斯及管理費用15,111元未給付。依民法第767條第1項、第179條前段等規定，提起本件訴訟。
㈡、訴之聲明：⒈被告應自坐落門牌號碼新竹市○○街○○巷○○號10樓房屋遷出，並騰空、完整清潔返還予原告何志鴻。
⒉被告應給付劉素琴47,000元，及自108年1月3日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。
⒊被告應自108年1月3日至遷讓返還聲明第1項房屋之日止，按
月給付原告劉素琴43,510元，結至108年6月總金額為261,060元。
⒋被告應給付原告劉素琴107年11月至108年5月27日所有瓦斯、水、電費及管理費，總金額15,111元。
⒌訴訟費用由被告負擔。
⒍原告願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告答辯：
㈠、被告確有積欠原告47,000元房租，被告於108年4月10日前已搬離系爭房屋並且清空，系爭房屋鑰匙已依原告指示交予主委，被告已給付原告2個月押金29,000元、當月租金14,500元，之後又給付原告14,500元、20,000元、9,000元，我都是用匯款轉到房東太太的戶頭，合計87,000元。對於原告請求瓦斯、水、電費及管理費15,111元，沒有意見。我只有欠4個月房租，原告跟我要30幾萬元，不合理。
㈡、答辯聲明：原告之訴駁回。
三、本院之判斷：
㈠、原告主張原告劉素琴於107年4月16日與被告簽訂系爭租約，出租原告何志鴻所有之房屋，扣除2個月押金29,000元，被告尚積欠原告房租47,000元及瓦斯、水、電費及管理費15,111元，提出房屋租賃契約書、土地、建物登記謄本、存摺明細、新竹瓦斯公司繳費憑證、台灣自來水公司各項費款繳費憑證、台灣電力公司繳費憑證、管理委員會108年4月份收費單等為證（見本院卷第17-29、61-63、91-93、99-112頁），被告就瓦斯、水、電費及管理費15,111元不爭執，然辯稱已給付原告計87,000元，已遷讓房屋，原告請求違約金不合理，則本件應審究者為原告請求如前開訴之聲明之金額是否有理由？
㈡、按承租人應依約定日期，支付租金；承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終止契約；租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達2個月之租額，不得依前項之規定，終止契約；承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物；所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之，民法第439條前段、第440條第1、2項、第455條前段、第767條第1項前段分別定有明文。出租人因承租人遲延給付租金，定期催告其履行，同時表明如於期限內不履行，契約即為終止，係附有停止條件之終止租約之意思表示，如承租人逾期仍不履行，則條件成就，即發生終止租約之效力，無須再另為終止租約之意思表示（最高法院87年度台簡上字第7號裁定意旨參照）。租約終止後，出租人除得本於租賃物返還請求權，請求返還租賃物外，倘出租人為租賃物之所有人時，並得本於所有權之作用，依無權占有之法律關係，請求返還租賃物（最高法院75年台上字第801號判決意旨參照）。
㈢、經查，系爭租約第2條約定租賃期限自107年4月20日起至107年4月19日止；第3條第1項約定每月應繳月租金14,500元，並於每月20日前支付；第10條第3項第1款約定扣除押金後，遲付租金之總額達2個月之金額，並經出租人定相當期限催告，承租人仍不為支付，出租人得終止契約（見本院卷第17-19、23頁）。原告主張積欠被告繳付第1期租金14,500元及2個月押金29,000元後，僅分別於107年6月28日、107年10月1日各匯款2萬元，合計4萬元，提出租房屋租賃契約書、存摺明細為證（見本院卷第17-29、91、93頁）。被告雖辯稱已給付第1期租金14,500元及2個月押金29,000元後，又給付14,500元、20,000元、9,000元，提出房租收付款明細為證（見本院卷第81頁），然而就被告主張給付14,500元、20,000元、9,000元，並無原告簽收之記載，被告亦未提出匯款、轉帳等證明，尚無從認定被告確已給付14,500元、20,000元、9,000元之款項，則107年4月20日起至107年12月19日止共計8個月，租金總計116,000元，被告連同押金共給付83,500元，被告遲付租金之總額已達2個月之租額，原告於107年12月24日以楊梅高榮郵局存證號碼00178號存證信函通知被告於函到後7日內給付租金，屆期未付清即終止系爭租約，上開信函於107年12月26日送達被告，有原告提出郵局存證信函及中華郵政掛號郵件收件回執在卷可稽（見本院卷第31-35頁）。稽諸上開規定，系爭租約業經原告合法終止（終止日108年1月2日），被告於108年1月3日起繼續占用系爭房屋即屬無權占有。從而，原告何志鴻依民法第767條第1項規定，請求被告騰空遷讓返還房屋，即有理由，應予准許。又107年4月20日至108年1月2日止之租金，扣除被告已給付83,500元，即為被告租欠之租金39,267元【116,000＋（14,500×14/30）－83,500）＝39,267，元以下四捨五入】，原告劉素琴請求被告給付租約終止前所積欠之租金於此範圍內為有理由，應予准許；逾此範圍則無理由，應予駁回。
㈣、次按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益，民法第179條前段定有明文；而無權占有他人建物者，可獲得相當於租金之利益，為社會通常之觀念（最高法院61年度台上字第1695號判例意旨參照）。系爭租約業於108年1月2日終止，被告雖稱已被告已於108年4月10日前搬離系爭房屋並且清空，系爭房屋鑰匙已依原告指示交予主委，原告否認，被告就此亦未提出確實證據證明，尚難憑信。是以被告未依約於終止租約時遷讓返還系爭房屋，則原告劉素琴依上開約定請求終止租約後之108年1月3日起至被告遷讓返還房屋日止，按月給付相當租金不當得利14,500元，亦屬有據，應予准許。
㈤、又按當事人得約定債務人於債務不履行時，應支付違約金。違約金，除當事人另有訂定外，視為因不履行而生損害之賠償總額。其約定如債務人不於適當時期或不依適當方法履行債務時，即須支付違約金者，債權人除得請求履行債務外，違約金視為因不於適當時期或不依適當方法履行債務所生損害之賠償總額；約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額。民法第250條、第252條定有明文。民法第252條規定：「約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額。」故約定之違約金苟有過高情事，法院即得依此規定核減至相當之數額，並無應待至債權人請求給付後始得核減之限制。此項核減，法院得以職權為之，亦得由債務人訴請法院核減（最高法院79年台上第1612號裁判意旨參照）。約定之違約金額過高者，法院得依職權減至相當之數額，為民法第252條所明定。而契約當事人約定之違約金是否過高，應依一般客觀之事實、社會經濟狀況、當事人實際上所受損害及債務人如能如期履行債務時，債權人可享受之一切利益為衡量標準，庶符實情而得法理之平。又民法第148條第2項規定，行使權利，履行義務，應依誠實及信用方法，則當事人約定之違約金是否過高而顯失公平，非不能依誠信原則予以檢驗（最高法院95年度台上第1095號裁判意旨參照）。本院審酌被告租用系爭房屋於租賃關係終止後雖未依約履行遷讓返還系爭房屋之義務，惟原告劉素琴所受積極損害、所失利益，通常為租金之收入及租金轉投資之收益等，而目前社會經濟處於存款低利率之狀況，原告劉素琴亦未舉證其有以租金投資之數益，且原告劉素琴就被告積欠之各項費用已分別請求，被告租賃期間不長，原告劉素琴所受損害難謂重大等情，認原告請求給付按日租金2倍計算之違約金，尚屬過高，應予酌減為按月以5,000元計算違約金為適當，即被告應自108年1月3日起至騰空返還系爭房屋之日止，按月給付違約金5,000元予原告劉素琴。
㈥、再按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益；民法第179條定有明文。被告於租約終止前及終止後未遷讓系爭房屋之瓦斯、水、電費及管理費如附表共計15,111元，提出新竹瓦斯公司繳費憑證、台灣自來水公司各項費款繳費憑證、台灣電力公司繳費憑證、管理委員會108年4月份收費單等為證（見本院卷第99-112頁），被告不爭執，則原告請求前開費用15,111元，為有理由。
四、綜上所述，原告本於租賃及所有物返還請求權、不當得利等法律關係，請求被告將系爭房屋騰空遷讓返還予原告，及給付終止租約前積欠之租金39,267元，並自108年1月3日起至返還系爭房屋之日止，按月給付租金不當得利14,500元、違約金5,000元（合計19,500元）、瓦斯、水、電費及管理費15,111元予原告劉素琴範圍內為有理由，應予准許；逾此範圍之請求，為無理由，應予駁回。
五、原告就訴之聲明第1至4項陳明願供擔保聲請宣告假執行，經核並無不合，爰分別酌定相當擔保金額准許之。至於原告劉素琴敗訴部分，其假執行之聲請失所依附，應予駁回。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及證據，經本院審酌後，認與判決結果不生影響，自無逐一詳予論駁之必要，附此敘明。
七、據上論結，原告何志鴻之訴為有理由，原告劉素琴之訴為一部有理由、一部無理由，應依民事訴訟法第78條、第79條、第390條第2項，判決如主文。
中 華 民 國 108 年 7 月 31 日
民事第二庭 法 官 林麗玉以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
如委任律師提起上訴者，併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 108 年 7 月 31 日
書記官 郭春慧┌─────────────────────┐│附表：瓦斯、水、電費及管理費 │├────┬─────┬──────────┤│費用項目│ 應繳金額 │ 計費期間 ││ │（新臺幣）│（中華民國年/月/日）│├────┼─────┼──────────┤│ 瓦斯費 │ 1,730│ 107.11.17-108.01.16│├────┼─────┼──────────┤│ 瓦斯費 │ 1,780│ 108.01.17-108.03.16│├────┼─────┼──────────┤│ 瓦斯費 │ 578│ 108.03.17-108.05.16│├────┼─────┼──────────┤│ 水費 │ 796│ 107.11.27-108.01.26│├────┼─────┼──────────┤│ 水費 │ 893│ 108.01.27-108.03.26│├────┼─────┼──────────┤│ 水費 │ 216│ 108.03.27-108.05.27│├────┼─────┼──────────┤│ 電費 │ 2,155│ 108.01.08-108.03.07│├────┼─────┼──────────┤│ 電費 │ 963│ 108.03.08-108.05.08│├────┼─────┼──────────┤│ 管理費 │ 6,000│ 108.01.01-108.04.30│├────┴─────┴──────────┤│合計： 15,111元│└─────────────────────┘