臺灣新竹地方法院民事判決 108年度訴字第37號原 告 梁 虹訴訟代理人 曾桂釵律師被 告 徐碧雲訴訟代理人 林進塗律師上列當事人間請求損害賠償事件，本院於民國108年9月12日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應給付原告新臺幣壹拾玖萬元，及自民國一百零八年一月二十二日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔百分之十三，餘由原告負擔。
本判決第一項得假執行，但被告如以新臺幣壹拾玖萬元為原告預供擔保後，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
壹、程序事項：按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之基礎事實同一、擴張或縮減應受判決事項之聲明、不甚礙被告之防禦及訴訟之終結者，不在此限；原告於判決確定前，得撤回訴之全部或一部，但被告已為本案之言詞辯論者，應得其同意，民事訴訟法第255 條第1 項第2 款、第3 款、第7款、第262條第1項分別定有明文。本件原告起訴時原以徐碧雲、吳浩毓、「屋主」為被告，並聲明：被告3人應賠償原告新臺幣（下同）149萬元（見本院卷第6頁），嗣於民國108年3月7日當庭撤回對「屋主」之訴訟，並更正其聲明為：被告徐碧雲應給付原告1,475,000元、被告吳浩毓應給付原告15,000元（見本院卷第76頁）；再於108年5月19日具狀更正其聲明為：被告徐碧雲應給付原告1,465,000元，及其中100,000元自民事更正訴之聲明狀繕本送達翌日起，餘自起訴狀繕本送達翌日起，均至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息；被告吳浩毓應給付原告15,000元，及自起訴狀繕本送達翌日起清償日止，按週年利率百分之5計算之利息；第一項聲明願供擔保，請准宣告假執行；第二項聲明請依職權宣告假執行（見本院卷第146至147頁），嗣原告與吳浩毓於108年5月23日在本院和解成立（見本院卷第190頁）。經核原告在本案言詞辯論之前撤回對「屋主」之訴訟，合於前揭規定，而其所為上開聲明之變更，所據基礎事實同一，且係單純縮減應受判決事項之聲明，無礙被告之防禦及訴訟之終結，揆諸前揭規定，應予准許。
貳、實體事項：
一、原告主張：
(一)原告前欲聘請員工何銘憲經營炸雞店事業，何銘憲於107年1月18日前看到門牌號碼新竹市○○路○○號（下稱系爭房屋）之磚瓦店面張貼出租，原告遂指示何銘憲先行與被告相約看屋，經何銘憲回報符合經營炸雞店之需求，原告遂於107年1月18日偕同配偶陳吾志、何銘憲前往系爭房屋，當時系爭房屋為平房磚瓦屋，格局方正，內部光鮮亮麗，原告因而決定承租，被告請仲介吳浩毓到場拿出制式契約由兩造簽署，兩造遂當場簽立房屋租賃契約書，原告當場交付押租金6萬元予被告、交付1萬5,000元仲介費用予吳浩毓後，被告始稱系爭房屋必須修復漏水及重新粉刷牆壁，會在107年3月15日前修復漏水完畢點交房屋予原告，原告及何銘憲自107年3月4日左右起多次以電話詢問被告是得否準時點交，被告均置之未理，吳浩毓亦稱聯絡不到被告，之後吳浩毓也不接聽電話，被告始終避不見面，原告多次前往系爭房屋查看，也看不出有人在該處修繕，直至107年4月23日原告路過系爭房屋時，赫然發現系爭房屋所在已夷為平地，屋主配偶吳玲華則在現場指揮抽化糞池，經原告詢問吳玲華後，始知系爭房屋因被拆除而須原地重建，礙於原告已與口味香炸雞簽訂加盟合約，只能向吳玲華表示重建格局須與原先系爭房屋格局相同，始合其承租之初衷，重建期間原告未曾主動指揮如何施工，都是被動接受詢問，且期間被告均未與原告聯絡，原告於107年6月初曾詢問究竟何時可交屋，屋主駱柳璋卻推卻不見面，至107年6月底原告前往現場，始發現重建後之系爭房屋格局與原來不同，重建後之建物改為鐵皮屋，內部裝設大樓梯占用黃金位置，後方廁所面積比原先大出許多，造成一樓店面使用面積由5坪減為3坪，二樓放置水塔不能作為營業使用，與重建前之屋況、格局完全不同，原告無法接受，被告卻不回應也未更改格局，原告只好於107年7月5日聯絡吳玲華，表示不願承租重建後之鐵皮房屋，並於107年7月13日委請律師寄發存證信函，催告被告於7日內交付合於租賃狀態之店面，逾期未交付或不符合租賃本旨則將終止租約，被告收受該存證信函後，方通知原告於107年7月19日15時現場點交，點交當日原告已當場指出重建後房屋不符原租賃標的狀態之處，並表示拒絕點交，詎料被告竟於107年9月20日委請律師寄發存證信函表示解除或終止租賃契約及沒收押租金，然解除與終止為矛盾不能並存之意，被告意思表示不明，自不生解除或終止系爭租約之效力。原告嗣於107年9月28日再次以存證信函通知被告何時回復系爭房屋原有之磚瓦建築且方正之店面，始予其點交，再於107年11月13日拒絕同意被告終止或解除租賃契約，並再次請求被告履約。
(二)兩造所簽立之租賃契約已約定被告應於107年3月15日交屋予原告進行裝潢，被告未依期交付租賃物，且隱瞞原告系爭房屋須拆除重建乙事，被告遲延給付租賃標的物在先，系爭房屋復因拆除不存在，而陷於給付不能，原告礙於已簽立炸雞店加盟合約，雖有告知吳玲華必須在被告提出與原店面格局相同之租賃物始願承租，但被告始終避不見面，且重建後所提出之租賃物已與重建前之格局不同，被告未提出符合原租賃條件之標的物，甚至在解除契約前自行招租啟示，已有不願履約之違約情事，原告自得依給付不能或不完全給付之法律關係解除兩造租賃契約，原告業以起訴狀繕本送為解除兩造租賃契約之意思表示，依民法第259條規定，被告應返還原告已收之押租金6萬元。而兩造簽立租賃契約後，原告已與口味香炸雞店簽訂加盟合約，並於107年3月初支付加盟費用3萬元，因無營業場所，原告無法履行加盟合約，甚而教育訓練亦無法參加，受有無法取回加盟金3萬元之損失；且依口味香炸雞總部之專業評估，倘原告能於系爭房屋開張營業，每月可有利潤42萬元，扣除原告每月應支出成本租金3萬元、人事成本14萬9,000元、水電瓦斯費用粗估2萬元後，每月實質利潤約為22萬1,000元，則原告因無法如期於107年4月1日起於系爭房屋經營炸雞店，受有107年4月1日至107年12月31日共9個月之營業損失合計198萬9,000元，爰請求被告賠償加盟金3萬元、及營業損失127萬5,000元。又依兩造租賃契約第9條約定，原告因被告違反租約提起本件訴訟費用所支出之律師費10萬元，亦應由被告負擔。準此，原告得請求被告給付之金額總計為146萬5,000元（計算式：6萬＋3萬＋127.5萬＋10萬＝146.5萬）。
(三)被告雖抗辯系爭房屋係因屋況老舊、屋頂坍塌必須重建，原告有表示願意等待重建，而且重建過程原告有在現場指示如何施工等情，均與事實不符，原告於簽約當時看到系爭房屋屋況良好，被告只有說要修繕漏水，且當時漏水程度、狀況因遭屋內原有裝潢遮蔽而無法查知，絕無被告所稱屋頂坍塌、樑柱腐蝕等情，否則原告不會願意承租系爭房屋；被告無法依約於107年3月15日交屋，卻未告知原告房屋重建及無法如期交屋之事，原告絕未向被告表示不管做多久都可以等待，直到原告在107年4月23日經過現場始發現所承租之房屋已夷為平地，重建過程中原告仍然聯絡不到被告，系爭房屋重建後改為二層樓為屋主之決定，且二樓空間本來就不在原告經營炸雞店之利用範圍，原告無從置喙，但已向屋主明確表達重建後一樓店面格局必須與重建前店面條件相同，始符合原承租之使用目的，有關裝水塔、電線管路裝設，原告都是被動接受屋主詢問意見，被告雖稱承租人曾經在現場畫圖給水電師傅、與水電師傅聯繫如何施工等情，但原告從未在現場看過水電師傅，遑論畫圖指示如何施作，縱使水電師傅施工當時有一男一女在場，亦有可能是何銘憲及其女伴，絕非原告，原告遲至6月底才看到樓梯及廁所施工完成後之樣貌，原告前曾明確向屋主表是希望樓梯靠最裡面一片牆，不要影響前面營業位置，豈料重建後樓梯設在門前營業所需之處，直通屋底，風水上至為不吉利，與原先格局完全不同，且一樓可營業面積從5坪縮減為3坪，原告有向屋主表示浴廁及樓梯占用一樓可供營業空間過大、逃生門不合原意，並旋於7月初委請律師發函予被告，是被告所辯原告有同意重建後房屋格局一節，並非實情。再者，原告從頭到尾都連絡不上被告，只能期待屋主能盡速重建且重建後房屋可堪營業使用、減少損失，縱使原告曾經跟屋主表示可以等待重建，及向屋主表示係以重建後房屋與原建物同等條件為前提、始接受系爭房屋之意，然本件租賃契約之當事人為被告、並非屋主，此並不代表原告有向被告表示可免除其責任，被告既然未依租賃契約提出符合租賃本旨之標的物，即應負違約之責。
(四)爰依民法第259條、第226條、第227條規定及兩造租賃契約關係提起本件訴訟。並聲明：被告應給付原告146萬5,000元，及其中10萬元自民事更正訴之聲明狀繕本送達翌日起，餘則自起訴狀繕本送達翌日起，均至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息；願供擔保，請准宣告准予假執行。
二、被告則以：
(一)系爭房屋及坐落基地為駱柳璋所有，長期以來均出租予被告使用，駱柳璋於106年12月10日委託被告處理出租事宜，被告遂委託豐城房屋代為仲介出租，同時交付鑰匙予仲介帶客看屋，當時系爭房屋已甚為老舊、屋頂塌陷、樑柱腐蝕，有倒塌之危險，必須修繕後始能出租。而何銘憲於107年1月上旬向豐城房屋聯絡看屋，認為合適後，數日後即會同原告、仲介吳浩毓等人至現場看屋，兩造於107年1月18日簽約時，被告已明確告知系爭房屋因屋頂塌陷、樑柱腐蝕，有倒塌之危險，必須預留2個月期間供屋主駱柳璋修繕，原告亦同意此事，兩造遂約定租賃期間為107年4月1日起至109年3月31日止為期2年，並約定於107年3月15日交屋，107年1月19日至同年3月14日止為屋主修繕房屋期間，107年3月15日至3月31日止則為原告裝潢展延期。兩造簽立租賃契約後，屋主駱柳璋即聯絡師傅進行修繕，然於修繕過程屋頂因坍塌而須重建，且逢鄰地所有人申請鑑界，致系爭房屋無法繼續進行修繕，為恐延誤點交期限，屋主駱柳璋有請被告詢問原告要是否要先進行解約，待修繕完畢後再行簽約，經原告回稱：「不要緊、確定有動工、我可以等」等語，駱柳璋始再繼續修繕，可知遲延交屋一事已得原告之同意。嗣系爭房屋與鄰地鑑界完畢確定界址後，駱柳璋之配偶吳玲華於107年4月23日在現場偶遇原告，吳玲華也有詢問原告要不要先與被告終止租約，另尋他處承租，原告還是稱可以等，2人並互留聯絡方式後，原告已明知系爭房屋重建後會改為2層樓、屋內會有樓梯之事，甚至要求2樓必須加裝水塔、窗戶，原告於修繕期間曾多次到現場指示水電師傅如何施作，甚至有交付圖面指示水電師傅洗手槽、電燈開關等裝置位置。而系爭房屋於107年6月底重建完成後，2樓可做為倉庫及員工休息使用，可使用空間面積增加，對於原告經營炸雞店使用並無影響，經吳玲華於107年6月22日通知原告系爭房屋已重建完畢可點交原告使用後，原告卻於107年6月25日告知其合夥人何銘憲不做了，又原告前已約定裝潢廠商於107年7月4日進行裝潢工作，吳玲華當日亦等候原告聯絡，詎原告竟反悔未聯絡，且於107年7月13日以存證信函催告被告交付符合租賃狀態之房屋，顯見原告係因其合夥人不做了，始反悔其先前已同意屋主整修之格局，嗣因被告於107年7月19日15時在現場點交，原告仍不同意交屋，致當日未能完成點交事宜，被告只得於翌日通知原告其將等候2個月，然原告仍無點交系爭房屋之意願，被告遂於107年9月20日以存證信函解除或終止兩造租賃契約。
(二)原告雖主張其得解除契約請求返還履約保證金及損害賠償等情，惟兩造簽立租賃契約後，因情事變更而生屋頂塌陷之事，此非兩造所得預料，原告亦已表示同意等待系爭房屋重建完畢後再交屋，可知原定107年3月15日之交屋期限已失效，兩造已另行合意待系爭房屋重建完成後再交屋，被告既已於重建完成後提供合於租賃本旨之標的物予原告，原告卻反悔拒絕收受，則本件違約之一方實為原告，被告得沒收履約保證金為違約金，則原告主張解除契約及返還履約保證金6萬元、賠償律師費10萬元，自非可採。原告另請求賠償其與口味香炸雞加盟所支付之加盟金3萬元、自107年4月1日起至107年12月31日止未能營業之所失利益127萬5,000元等語，然依原告提出之加盟合約書、績效評估報告記載，其係在兩造簽立租賃契約書後始與口味香炸雞簽立加盟合約、交付加盟金及作成績效評估報告，此與一般經營事業前均需事前評估地點是否適宜、得否營利之作法迥異，不合常情，且原告所提加盟金3萬元之收據係事後開立，加盟合約亦未記載加盟合約之起訖日期及訂約日期，更未加蓋雙方印章以彰公信力，應屬臨訟所為，不足採信。而原告所提出加盟之績效評估報告書，其上已記載本數據僅供參考，無須承責等字樣，且經營事業並無穩賺不賠，原告所稱營業損失係憑空想像，並非實際受有營業損失，是其請求賠償營業損失127萬5,000元，亦非可採。
(三)為此答辯聲明：原告之訴駁回；如有不利之判決，願供擔保，請准宣告免予假執行。
三、兩造不爭執事項：
(一)新竹市○○路○○號房屋（即系爭房屋）為駱柳璋所有，在106年10月前係由被告承租使用。
(二)兩造有於107年1月18日簽立房屋租賃契約書，其上記載由原告承租系爭房屋，107年3月15日至107年3月31日為裝潢展延期間，不計租金，租賃期間為107年4月1日至109年3月31日，租金每月3萬元，原告已於簽約時支付6萬元履約保證金予被告。
(三)系爭房屋遭拆除後在原地重建，在107年6月底重建完畢。
(四)原告在107年7月13日以寄送存證信函催告被告逾7日內交付符合租賃狀態之建物予原告使用，逾期原告將終止租賃契約及請求損害賠償。被告在107年7月17日寄送存證信函予原告，請原告在107年7月19日至現場點交。
四、得心證之理由：
(一)按稱租賃者，謂當事人約定，一方以物租與他方使用收益，他方支付租金之契約；出租人應以合於所約定使用收益之租賃物，交付承租人，並應於租賃關係存續中，保持其合於約定使用、收益之狀態，民法第421條第1項、第423條定有明文。而所謂合於約定之使用、收益之狀態，應以當事人間於訂立租賃契約時所預設之共同主觀之認知，為其認定之標準；倘該主觀上認知，因租賃物發生瑕疵致無法達成時，即可認對租賃契約所約定之使用、收益有所妨害，非必謂租賃物已達完全無法使用、收益之狀態，始可認定出租人有保持合於使用、收益狀態之義務（最高法院89年度台上字第422號判決意旨參照）。查系爭房屋為駱柳璋所有，在106年10月前係出租予被告經營手機通訊行使用，駱柳璋並於106年12月10日授權被告處理系爭房屋出租事宜，嗣原告欲聘請何銘憲在系爭房屋經營炸雞店，兩造於107年1月18日簽立房屋租賃契約書，約定由原告向被告承租系爭房屋，107年3月15日至107年3月31日為裝潢展延期間，不計租金，租賃期間為107年4月1日至109年3月31日，租金每月3萬元，原告已於簽約時支付6萬元履約保證金予被告等情，有房屋租賃契約書、納稅證明書及土地登記謄本、授權書等附卷可稽（見本院卷一第12至18頁、第106至109頁、第110至118頁），上情復為兩造所不爭執，堪信屬實。而兩造於107年1月18日就系爭房屋簽立租賃契約書後，系爭房屋因故遭拆除而由屋主原地重建，被告並未在原約定之107年3月15日交屋予原告，而係待屋主於107年6月底在原地重建完成後，始再度通知原告交屋，惟原告認107年6月底重建完成後之房屋不符其原承租系爭房屋之使用目的，而於107年7月13日委請律師寄送存證信函，催告被告於7日內交付符合租賃狀態之建物予原告使用，逾期未交付或交付之標的不符合租賃本旨者，原告將終止租賃契約及請求損害賠償；被告則在107年7月17日寄送存證信函予原告，請原告在107年7月19日至現場點交，因兩造於107年7月19日無法能達成共識而仍未交屋，被告其後再於107年9月20日寄送存證信函予原告，表示要解除或終止租賃契約，原告則以本件起訴狀繕本之送達為解除契約之意思表示等情，有原告起訴狀、兩造間往來之上開存證信函及回執等在卷可參（見本院卷一第7頁、第19至26頁、第119至136頁、第153至156頁），是有關系爭房屋107年6月底原地重建完成後，是否合於約定使用收益之狀態乙節，兩造即有爭執。
(二)經查，系爭房屋於重建前為一層磚造平房，於106年間係由被告經營手機通訊行，兩造於107年1月18日簽立系爭房屋當時為一層磚造平房，且屋內裝潢尚未拆除，原告於簽約當時有表示承租系爭房屋係打算要經營炸雞店，兩造原約定於107年3月15日交屋，惟因屋主駱柳璋拆除重建而未如期交屋予原告，嗣原告於107年4月23日在現場欲遇到屋主駱柳璋之配偶吳玲華，經吳玲華告知系爭房屋重建後將改為2層樓，原告有向吳玲華表示希望房屋重建後之格局與原本相同，惟系爭房屋於107年6月底重建完畢後改為二層鐵皮建物，1樓靠右側牆壁增加通往2樓之鐵梯，該鐵梯係由前方門口處向後通往2樓，1樓右側尚建有浴室，且有供逃生之後門，2樓則有加裝窗戶、水塔，其格局與重建前已有不同，且1樓實際使用空間因增設鐵梯、浴室，而較重建前之面積減少等情，有系爭房屋重建前後照片、證人即原告配偶陳吾志當庭手繪之重建前後系爭房屋示意圖等存卷足憑（見本院卷一第79至84頁、第137至140頁、第159至160頁、第261至262頁、第288至292頁），並據下列證人分別證稱明確：
１、證人陳吾志到庭證稱：我是原告的配偶，我們七、八年前在新加坡結婚，在臺灣沒有婚姻登記，我們結婚之後都在臺灣，原告之前沒有做過餐飲工作，會經營炸雞店純粹只是想說要退休了，退休後仍要一些收入，出資請師傅來做，我們是到竹北開源社買東西吃認識何銘憲，何銘憲是師傅，下面有人跟著他在做，我們本來也想在竹北開店，但是找不到適合的店面，何銘憲有意思要出來做，所以我們就跟何銘憲講好，我們出錢，讓何銘憲自己出來做，何銘憲除了領薪水之外，每個月我們還會分紅給他，林森路的店面是何銘憲去看到喜歡，回來跟我們講，本來何銘憲有意思出面去租房子，但是這樣對我們沒有保障，我們不同意，所以是原告出面租房子。107年1月18日簽約當時在場的人原告的兒子徐可、何銘憲、我、原告，對方是被告及仲介，仲介是到後面才來的，印象中簽約前原告沒有看過房子，是何銘憲說這個地點很好，他已經看好了，何銘憲很急，他想趕快出來創業，但是沒有錢。簽約當天房子看起來格局方正，光線明亮，一層樓，看不出來會漏水或屋頂會塌，否則我們不會願意簽約，兩側牆壁有裝潢，兩側沒有坎燈，但是天花板有坎燈，天花板是輕鋼架，看不到有漏水或坍塌。當初約定3月15日交屋，但是因為還需要裝潢及購買機器設備，所以租金4月1日才開始繳，3月15日交屋前是要讓出租人整理他的房屋，但是當時沒有講到要修屋頂或修漏水，我們以為房東只是要把裝潢的部分拆掉，簽約當時有說到租這間房屋是要經營炸雞店，對方也同意。對方沒有在3月15日交屋，我們有打電話給被告，但是被告都沒有接電話，我們不知道要找誰，就天天去那裡看，一直到4月23日才在現場看到屋主的太太，我問屋主太太我以後要找誰，她說應該要找她，後來都是找屋主太太，因為被告都找不到人，4月23日當天已經夷為平地，屋主太太請人來看化糞池，她說跟隔壁鄰居要丈量，她還說被告不應該跟我們簽約說3月15日交屋，4月23日之前在現場沒有看到人，4月23日當天我有聽到屋主太太說房屋要要重建，要弄二樓，原告有說要保持原來的格局，屋主太太說要弄二樓，我們不同意也不行，因為他是屋主，屋主太太沒有說要多久會弄好，因為丈量還沒有弄好，她也不敢答應我們何時會弄好。原告6月底發現，重建之後的房屋一樓通往二樓的樓梯靠右邊的牆寬度有90公分，本來的廁所改成浴室，本來的廁所長約150公分、寬約60公分，現在的浴室應該有一坪多，變得相當大，剩下的空間變成2到3坪，只能放炸雞的攤子，冰箱、冰櫃不知要放哪裡，放到二樓也不方便，而且一樓到二樓樓梯轉彎處設計的不好，要彎腰才可以上去，要到二樓拿東西很不方便。原告發現重建後的房屋變成這樣，都找不到被告，有跟屋主太太說怎麼會變成這樣？我們是希望格局和原本一樣，屋主太太沒有說什麼，她也不理我們。7月19日屋主太太跟被告、仲介都有來，當天就是在講浴室跟樓梯怎麼會變成這樣，後來就快吵起來了，對方也沒有誠意說要談。我們知道要重建蓋到二樓有樓梯，有建議屋主太太把樓梯放在房屋的最後端，但現在樓梯是放在前面等語（見本院卷一第247至258頁）。
２、證人即屋主配偶吳玲華到庭證稱：新竹市○○路○○號房屋是我先生駱柳璋所有，是繼承來的，是我公公留下來的房子，我79年嫁過來房子就已經在了，因為林森路開了之後房子只剩原本的四分之一，太小了沒有辦法住，只能租給人使用，106年照片上面掛「手機換現金」布條的房屋是92號，亞護奇膜是90號，王師傅推拿是94號，「手機換現金」是徐碧雲在開的，徐碧雲租這間房屋20幾年，中間有換過好幾種店，有時候徐碧雲會當二房東，之前也有賣吃的，這間房屋之前經營通訊行當時是一層磚造建物，106年當時這間房屋屋況非常不好，屋瓦都已經掉了，推拿的王師傅還有貼單子寫當心落石。駱柳璋有在106年12月10日寫授權書，授權徐碧雲處理該房屋租屋事宜，因為徐碧雲是二房東，授權書意思是我先生同意徐碧雲當二房東租給別人，但是前提是我們要先修繕，因為當時屋瓦已經掉了，那時手機行已經沒有營業了，因為徐碧雲年紀大了不想做了，徐碧雲的手機行只做到106年9、10月，他有認識的仲介說有人想租這間房屋，我有跟徐碧雲說要先修繕。徐碧雲當二房東租金會轉交給我們，他自己會留下一些，留多少我不知道，我也沒有問，二十幾年來我們對的都是徐碧雲，徐碧雲會把租金匯給我，徐碧雲如果有轉租我們不會管，徐碧雲也不會把他跟別人簽的租賃契約書給我們看，我們都不會過問她租給誰，因為很多年了我們也信任徐碧雲，轉租給別人如果格局需要變動我們也不過問，只要徐碧雲有把租金給我們就好。徐碧雲在107年1月18日將這間房屋租給原告的事情，徐碧雲有跟我先生講，當時還沒有簽約，我先生說可以先簽約，但是要先修繕完才可以交屋收租金，當時我就已經在找鐵工修繕了，徐碧雲將房屋租給原告收的押租金，當時徐碧雲有說要交給我，我說房子還沒修繕完畢，先暫時放徐碧雲那邊所以我沒有拿，原告和徐碧雲簽的租賃契約書上面寫的日期及租金都是他們決定的，我們是後來才知道的，契約上面的日期我們都沒有過問。107年春節過後鐵工就有排時間來修，3月初發現屋瓦樑柱腐蝕太嚴重需要重新估算要修到什麼樣的程度，3月初的時候拆了屋頂的一部分，發現整個垮下來塌陷的很嚴重，鐵工說需要整個重做，因為是92號、94號房屋一起倒塌，隔壁96號房屋就說要鑑界，3月10幾日的時候我們申請鑑界，3月27日來鑑界，後來辦理土地分割，於4月中旬分割辦完，分割辦完之後才可以繼續施工，鐵工才能估價。3月初我先生有跟徐碧雲說要重建，要鑑界有跟徐碧雲說，鑑界完已經是4月了，鑑界的時候我還不知道交屋期限，是事後才知道的，只知道如果房屋修繕太久怕會讓人等太久，我先生有跟徐碧雲說，看要不要重訂契約，徐碧雲說房客說沒關係有在做就好了，我就沒有繼續過問了，鑑界完後，徐碧雲有問有沒有在施工，我有說有在施工，他有問什麼時候會施工完，我說我不知道。房屋重建完之後是二層樓是我決定的，因為我覺得作成一、二樓會比較好使用，房屋變成二層樓這件事情徐碧雲知道，他什麼時候知道的我不清楚，應該是我先生跟他說的吧。我有在現場見過原告兩、三次，第一次是107年4月23日，當時土地已經鑑界完成，房屋已經拆掉在弄化糞池，當天有遇到原告和她先生、兒子，他們說他們是承租人，就留了她兒子的LINE還有原告自己的電話給我，原告有問為何房屋整修會整修到變成一片黃土，跟我抱怨徐碧雲本來說修繕怎麼變成重建，也有抱怨徐碧雲都找不到人，我有跟原告說要趕快終止契約另外找地方承租，他們就還是一直在抱怨，後來他們說已經有在動工了，他們可以等，但是有叫我盡量催。4月23日原告有跟說重建後希望跟原來的房屋一樣，但是我有跟他說不會跟原來的一樣。之後在6月份我有在現場遇到一次原告，那時現場已經是一、二樓，樓梯也已經搭好，廁所也好了，磁磚也好了，6月遇到的那一次，原告有講樓梯占太大，我有解釋給他聽樓梯的規格就是要這樣要不然會不安全，廁所他很滿意，逃生門他不滿意，他覺得逃生門占了一個窗戶，他希望那裡有一個窗戶，但是逃生門的位置一定要在那裡，所以就沒有再弄窗戶了等語（見本院卷一第211至222頁）。
３、由上開證人證述及書證內容，可知兩造於107年1月18日簽立租賃契約當時，系爭房屋為一層磚造平房，則依兩造簽約當時共同主觀之認知，被告交屋時提供之租賃物，應為與簽約當時狀態相同之一層磚造平房，縱如被告所辯，系爭房屋於因屋頂倒塌由屋主重建，而無法於原定交屋日即107年3月15日點交，出租人即被告理應主動告知原告系爭房屋將重建之事，然被告卻未積極與原告聯繫後續租約處理事宜，直至原告於107年4月23日在現場遇到屋主配偶吳玲華後，始透過吳玲華告知獲悉系爭房屋將改建為2層樓之事，原告因無法聯繫上被告，只能被動等待屋主重建後之房屋是否符合其承租之需求，期間並無證據足認兩造間有就系爭房屋重建後應有之格局、狀態，另達成與承租當時不同之合意，則被告依約應提供之租賃物，自仍應以兩造締約當時共同主觀認知狀態為準，然系爭房屋重建後改為2層鐵皮建物，其一樓實際使用空間因增設鐵梯、浴室而減少，已不符合原告當初係看中重建前系爭房屋一樓使用面積及方正格局、因而決定承租之重要因素，足見被告所提供重建後系爭房屋之格局、面積均與兩造締約當時之共同主觀認知不同，則原告主張被告提供重建後之系爭房屋不符合締約當時兩造所約定使用收益之狀態，被告違反出租人之給付義務等情，即屬有據。
(三)被告雖抗辯其與屋主均有主動告知原告系爭房屋將重建之事，且系爭房屋係依照原告之指示進行重建，代表兩造已達成遲延交屋及依照重建後房屋狀態交屋之合意等情。經查：
１、證人即負責系爭房屋重建水電工程之溫文賓到庭證稱：我是水電工，有去系爭房屋做浴室及排水，一開始是朋友找我去做的，我的朋友是鐵工，叫阿呆（台語），是他介紹我去的，一開始他是跟我說要做衛浴，要牽電線，我的工資是跟朋友請的。我做的是浴室、排水，浴室裡面有臉盆馬桶，外面有洗手槽、洗手槽上面水龍頭，屋子外面還有一個水龍頭，還有全部的排水管、水塔，浴室、洗手槽在一樓，水塔在二樓，我是先作一樓，浴室、洗手槽一起做，水塔是後來增加的，浴室、洗手槽做兩天，水塔做一天，都包含排水管，我是做完一樓的浴室和洗手槽之後隔了大概有半個月再做水塔。第一次是介紹我去的朋友跟我說浴室的位置，洗手槽跟電燈開關是承租人跟我說要做在哪裡，他有說要在哪裡使用比較方便，承租人有畫一張圖給我，在現場跟我說要怎麼施作的就是承租人，有兩個，一個男的一個女的，屋主有去現場看，我有問屋主要怎麼做，屋主說看承租人要怎麼做，我在一樓施工的時候，承租人兩天都有來看一下，屋主沒有兩天都來，有去一下子，施工應該是四月的時候，我在一樓施工的時候還沒有二樓。我是先知道吳玲華，我跟吳玲華接觸到的時候，我有問他後面的排水問題及電燈問題要問誰，她說等一下承租人會過去會跟我講，吳玲華說有一支電話是承租人，要我直接打電話給承租人，講電話的人是男的，但是男的、女的都有到現場，他們跟我說插座和排水管做在哪裡，我就做哪裡，承租人有畫一張圖，上面有畫出浴室的範圍、位置，交圖給我的是男的，打電話給我的的只有男生。後來做水塔的時候，二樓和樓梯已經蓋好了，我在二樓做水塔的時候，現場沒有人，一開始我朋友就有跟我說二樓可能要搭一個水塔，加壓馬達是我跟屋主說水壓太小，屋主同意要裝，承租人沒有跟我談到水塔和加壓馬達的事情過。從一樓作做浴室、水槽，到後來過了半個月才去做水塔，這中間沒有在現場遇到承租人，做水塔和收尾時都沒有人在等語（見本院卷一第203至210頁），證人吳玲華復證稱：水電師傅溫文賓是鐵工找的，下包都是鐵工找的，水電的錢我全部都交給鐵工，我都是對鐵工，我不會對下包，也不會對溫文賓，鐵工是對我，徐碧雲沒有參與施工的事情，施工過程沒有跟徐碧雲說施工的進度，我很少跟他連繫。施工過程中，我有給水電師傅房客的電話請他們自己聯絡，浴室、水槽，這些東西的位置是都是房客決定的，我不過問，鐵工或水電師傅都是自己跟原告聯絡確認的，我沒有拿施工圖給師傅，只有鐵工有畫骨架的圖給我看，其他的圖我都沒看過等語（見本院卷一第215至219頁），則依其等上開證述內容，證人溫文賓在施作重建後一樓之浴室、洗手槽、電線插座當時，有自稱為承租人之一男一女在現場，該名男子有畫圖指示其插座、排水管施作之位置，且曾與該名男子針對施工之問題通過電話，惟證人陳吾志就此證稱：房屋重建的過程當中，原告有去現場，但沒有跟師傅交談，原告根本搞不清楚圖要怎麼畫，我們根本不知道水電工是誰，沒有畫圖給水電工，何銘憲應該是有在現場跟師傅談，但是談好會回覆給原告，我們同意之後才可以弄，6月之後我們就沒有想要繼續請何銘憲做，因為何銘憲老是在借錢，後來我們就開始另外找師傅，另外找的師傅只到現場去看過一次等語（見本院卷一第251頁、第257頁），已明確否認原告本人曾經與水電師傅有何接觸，則原告主張曾與證人溫文賓在現場接觸者可能為何銘憲及其女伴、而非原告一情，尚非全然無稽，由卷附證據資料，復無法證明在現場指示施工之男子係基於原告之授權或委任而為，況依證人溫文賓上開證述內容，在場自稱為承租人之男子亦僅係針對洗手槽排水管、電燈開關插座等裝設之位置為指示，浴室則是一開始就已有預定位置，並非自稱為承租人之男子要求要裝設浴室，準此，即無證據足認系爭房屋重建後一樓浴室之面積、位置係依照原告本人之指示所為。
２、證人吳玲華又證稱：4月23日當天原告說二樓一定要有窗戶，這樣比較通風。後來因為二樓骨架承重力的問題，我4月25日用LINE跟原告的兒子說要不要裝水塔，原告兒子說要問他媽媽，原告是4月30日打電話給我說要裝水塔、水管、門窗之類的，我有跟原告說水塔裝在二樓。6月25日原告有來電，說他的合夥人不做了他很煩惱，我有跟他說你可以不要再租了趕快終止契約，7月2日他又來電跟我約裝潢，原本是7月4日來裝潢，但當天也沒有來，7月5日原告打電話來給我說他很不高興要提告，我不知道他們之間的租約糾紛還要搞多久，我不想再租給徐碧雲了，所以7月6日我就貼了招租的廣告，只貼了一天，後來就被鐵捲門捲上去了。7月19日點交當天原告已經不開心了什麼都挑剔等語（見本院卷一第218至221頁），並提出行動電話通話明細、通聯紀錄報表、LINE對話記錄等為佐（見本院卷一第229至243頁），而由證人吳玲華所提與原告兒子徐可間之LINE對話記錄內容，證人吳玲華有於107年4月25日詢問徐可：「請問您們需要裝水塔嗎」、「水電在問，他說會關係到骨架，請問有要裝嗎」，有於107年6月22日向徐可表示：「好不容易快搭好了！這兩天鐵工部分會完成，下星期可請裝潢及水電動工」，於107年6月23日向徐可表示：「可可麻煩你轉告，靠樓梯的牆面將再抹上一層水泥及油漆，廁會貼上磁磚，預計星期三完成，再來就裝潢及水電了」，徐可則均回覆稱會再轉達予原告等語，有上開LINE對話記錄可參，惟此僅足證明原告知悉系爭房屋重建後會變成2層樓、會通往有2樓之樓梯、及同意2樓裝設水塔及開窗戶之事，而系爭房屋改建為2樓為屋主之權利，原告本無從置喙，原告既主張其所在乎者為其用以營業使用之1樓店面之格局、面積與重建前之狀態相同，則縱使原告知悉系爭房屋會增設2樓、會有通往2樓之樓梯，亦不代表原告無條件接受重建後1樓面積減少之狀態，是仍不能據此認定原告已同意系爭房屋重建後之1樓格局。
３、被告復抗辯系爭房屋現已出租予他人經營小吃店，該小吃店目前1樓有擺設水槽、小冰箱、大冰櫃、櫃台，2樓則擺設數張桌椅為用餐區，代表系爭房屋重建後可供店面經營使用，雖系爭房屋重建後1樓面積因增設樓梯、浴室而減少，但增加2樓可供使用，實際使用面積並未減少，故被告提出之租賃物已符合使用收益之狀態等情，並提出小吃店照片為證（見本院卷一第289至292頁），惟揆諸上揭說明，有關何謂約定之使用、收益之狀態，應以當事人間於訂立租賃契約時所預設之共同主觀之認知定之，原告於締約時已表明其承租系爭房屋之目的為經營炸雞店使用，其當時欲承租重建前之系爭房屋，係因看中系爭房屋為一層磚造建物、格局方正，擺放攤位、冰櫃、冰箱後尚有些許空間可供使用，有無2樓則不在其考量之內，且依其所經營炸雞店多供客人外帶使用之性質，增建2樓縱使可擺放桌椅增加內用區，對於其經營炸雞店亦無甚助益，是縱使系爭房屋重建後有增加2樓空間，亦無解於系爭房屋重建後之1樓空間格局改變、面積縮減，不符合原告承租時預期之事實，至於他人願意承租重建後之系爭房屋經營小吃店使用，此仍與原告締約當時對系爭房屋之評估、認知無關，則系爭房屋重建後之狀態既已不符合兩造締約當時之共同主觀認知，原告主張被告未依兩造租賃契約提供符合約定使用收益之標的物，而屬債務不履行，自屬有據。
(四)按因可歸責於債務人之事由，致為不完全給付者，債權人得依關於給付遲延或給付不能之規定行使其權利；因可歸責於債務人之事由，致給付不能者，債權人得請求賠償損害，前項情形，給付一部不能者，若其他部分之履行，於債權人無利益時，債權人得拒絕該部之給付，請求全部不履行之損害賠償；契約當事人之一方遲延給付者，他方當事人得定相當期限催告其履行，如於期限內不履行時，得解除其契約；債權人於有第226條之情形時，得解除其契約；契約解除時，當事人雙方回復原狀之義務，除法律另有規定或契約另有約定外，受領之給付為金錢者，應附加自受領時之利息償還之；解除權之行使，不妨礙損害賠償之請求，民法第227條第1項、第226條、第254條、第256條、第259條第2款、第260條分別定有明文。是以，出租人未能提供合於約定使用收益之租賃物，自難謂已盡其給付義務，所給付自未合於租賃之債務本旨，並有可歸責於出租人之事由，自屬於不完全給付之債務不履行，承租人得解除租約，請求出租人返還已支付之履約保證金，並得依民法第227條規定請求損害賠償。經查：
１、本件出租人即被告所提供之租賃物不符合兩造約定使用收益之本旨，經原告於107年7月13日委請律師寄送存證信函，催告被告於7日內交付符合租賃狀態之建物予原告使用，因被告仍未提供符合兩造約定使用收益狀態之租賃物，業經原告以本件起訴狀繕本之送達為解除契約之意思表示等情，已如上述；且本件違約之一方為被告、而非原告，被告前於107年9月20日以存證信函表示解除或終止兩造租賃契約，尚不生解除或終止契約之效力，應認兩造所簽立之租賃契約係經原告合法解除，則原告依民法第259條規定，請求被告返還其前已支付之履約保證金6萬元，為有理由。
２、依兩造簽立之房屋租賃契約書第9條約定：「如因涉訟所繳納之訴訟費、律師費由違約的一方負責賠償」，原告因被告上開違約情事提起本件訴訟，已支出律師費10萬元，業據其提出收據1紙為證（見本院卷一第161頁），則原告請求被告賠償律師費10萬元，應屬有據。
３、原告主張其與被告簽立房屋租賃契約書後，已與口味香炸雞店簽訂加盟合約，並於107年3月初支付加盟費用3萬元，因原告無法履行加盟合約，加盟金3萬元已無法取回，而請求被告賠償加盟金3萬元等情，並提出口味香炸雞加盟契約書績效評估報告書、口味香炸雞開立之發票為證（見本院卷一第37至42頁、卷二第57頁），被告則抗辯原告提出之加盟合約書、績效評估報告書之立約人雖均記載為張育榮，但加盟合約書所載張育榮之地址位於新北市瑞芳區、績效評估報告書所載張育榮地址則在基隆市，且發票係在原告提起本件訴訟後始補開，故否認原告確實有支出3萬元加盟金等語。經查，原告與口味香炸雞店負責人張育榮所簽立之加盟合約書，其上所載張育榮新北市瑞芳區之地址，與口味香炸雞店開立發票所蓋印店章所載之地址相同，而原告所稱上開新北市瑞芳區之地址為口味香炸雞工廠設立地址，上開基隆市之地址則為門市地址一情（見本院卷二第11至12頁），核與證人陳吾志證稱稱：我們一開始找了幾間店，何銘憲自己找到基隆的口味香炸雞加盟，我們也有去瑞芳兩次，何銘憲本來也想要用自己的名義去談加盟，但我們覺得這樣沒有保障，所以後來是用原告的名義去談加盟，加盟金3萬元是原告出的，是現金等語相符（見本院卷一第249頁），酌以被告確實有向屋主表示原告承租系爭房屋是要經營炸雞店一情，業據證人吳玲華證稱明確（見本院卷一第214至215頁），可知兩造簽立房屋租賃契約當時，原告即已明確表達承租系爭房屋是要用來經營炸雞店，則原告主張其已與口味香炸雞簽立加盟契約及支付加盟金3萬元乙節，並未明顯反於常情，且與其所提上開證據資料相符，是原告請求被告賠償其所受加盟金3萬元之損害，應屬可採。
４、原告復主張因系爭房屋位於新竹市火車站前商圈之最熱鬧地段，商圈內小吃雲集，依照口味香炸雞之評估，倘原告能於系爭房屋經營炸雞店，每月預估利潤為24萬元至60萬元，以其平均即每月24萬元計算利潤，扣除每月應支出之成本後，每月可有實質利潤約為22萬1,000元，爰請求107年4月1日至107年12月31日共9個月之營業損失127萬5,000元等情，並提出口味香炸雞製作之績效評估報告書為憑（見本院卷一第41至42頁）。惟查，原告所提上開績效評估報告書僅概括記載其評估該地點經營炸雞店預估利潤為每月24萬至60萬元，並未具體載明其該數據做成之依據，且該份績效評估報告書亦明確記載：「本數據僅供參考，故還需以實際經營績效為要，實際經營績效與加盟者息息相關，績效成果若與上不符，本部無需承責」等語，顯見上開預估利潤之數據未經嚴謹之評估，尚難據此為原告若在系爭房屋經營炸雞店必可獲利之依據；且經營事業是否能獲利，與經營者之策略、手段、提供服務品質等息息相關，非得僅以系爭房屋所在地點位於繁榮市中心，即謂在該處經營炸雞店必定可獲利，況原告前並無經營餐飲業之經驗，若在系爭房屋經營炸雞店是否確實能獲利，更屬難以預測，是由卷附證據資料，尚不足認定原告所稱其可能獲得之營業利潤屬於依通常情形可預期之利益，則其請求被告賠償營業損失127萬5,000元部分，為無理由，不應准許。
５、基上，原告已合法解除兩造租賃契約，其得請求被告返還履約保證金6萬元，另得請求被告賠償律師費10萬元、加盟金3萬元，總計得向被告請求之金額為19萬元。
(五)末按給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。其經債權人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他相類之行為者，與催告有同一之效力；遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息；應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為5%，民法第229條第2項、第233條第1項前段、民法第203條分別定有明文。本件原告就其被告應給付之上開19萬元，主張自起訴狀繕本送達翌日起負遲延責任，核與前開規定相符，又本件起訴狀繕本係於108年1月21日送達被告，有送達證書可證（見本院卷一第69頁），是原告就上開得請求被告給付之19萬元，自得請求自108年1月22日起給付法定遲延利息。
五、綜上所述，系爭房屋重建後之格局、面積已與兩造簽立租賃契約當時之共同主觀認知不同，即被告並未依債之本旨提供符合約定使用收益之標的物，而屬債務不履行，且原告已合法解除兩造租賃契約，則原告依民法第259條規定請求返還履約保證金6萬元，及依民法第227條第1項規定請求賠償10萬元律師費、3萬元加盟金，均屬有據。從而，原告請求被告給付19萬元，及起訴狀繕本送達翌日即108年1月22日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息，為有理由，應予准許，逾此部分之請求，則無理由，應予駁回。
六、兩造均陳明願供擔保請准宣告假執行或免為假執行，惟本判決所命被告給付未逾50萬元，是就原告勝訴部分，依民事訴訟法第389第1項第5款規定，應依職權宣告假執行，並宣告被告如預供擔保，得免為假執行。至原告敗訴部分，假執行之聲請失所附麗，爰併予駁回。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及其他所為之舉證，經審酌後認對於本件判決結果不生影響，爰不一一論述，併此敘明。
八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。中 華 民 國 108 年 10 月 9 日
民事第二庭 法 官 林宗穎以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 108 年 10 月 9 日
書記官 嚴翠意