臺灣新竹地方法院民事判決 108年度訴字第526號原 告 家美生活家管理委員會法定代理人 張榮華訴訟代理人 楊益松律師複代理人 郭俊緯被 告 林世芳上列當事人間給付管理費事件，本院於民國108 年11月26日辯論終結，判決如下：
主 文被告應給付原告新臺幣伍拾壹萬零肆拾元，並自民國一○八年七月十六日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔百分之六十七，餘由原告負擔。
本判決第一項於原告以新臺幣壹拾柒萬元為被告供擔保後，得假執行；被告若以新臺幣伍拾壹萬零肆拾元為原告預供擔保後，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
一、原告起訴主張：
（一）被告為家美生活家社區之區分所有權人之一，依公寓大廈管理條例第18條第1項第2款暨家美生活家社區規約（下稱社區規約）等規定，被告專有部分之新竹市○○段○○○○○號面積833.58平方公尺、共有部分同段2177建號面積177.77平方公尺、同段2179建號面積193.37平方公尺，共計12
51.72平方公尺（計算式：833.58＋177.77＋193.37＝125
1.72），經換算為378.6坪（計算式：1251.72×0.3025＝
378.6，下稱地下一樓商場），原告依社區規約約定管理費為全區每戶每坪新臺幣（下同）50元，故被告負有每月繳納管理費18,930元之義務（計算式：378.6×50＝18930），詎被告於民國（下同）105年1月起即未繳納管理費用，原告乃於108年3月18日寄發新竹武昌街郵局存證號碼第186號存證信函催告，被告仍拒絕履行上開繳納管理費用義務，結算至108年4月止，被告尚積欠40個月管理費共757,200元（計算式：18,930×40＝757,200）迄未給付。
（二）對被告抗辯之陳述：
１、又兩造於101年間曾因管理費涉訟，被告於敗訴後雖有繳納管理費，惟嗣後又未繳，第二次管委會同意以每坪35元與被告和解，但被告後面又拒繳。本件被告已是第三次未繳，管委會認為被告一再拒繳造成管理上困擾，故本件不同意協商降價，仍以每坪50元向被告請求管理費。
２、原告確有授權總幹事收取工程保證金之權限，95年4月由時任總幹事之訴外人李祖權收取被告繳交之工程保證金2萬元，於同年12月左右，其已在地下一樓商場返還此工程保證金予被告，待李祖權至1樓要拿收據給被告簽名時，已找不到被告，打被告手機亦不通，直至其離職均未拿到被告領回2萬元保證金之收據。
３、原告社區共有4棟建物，每棟地上17層、地下3層，共有280戶，1至3樓及地下1樓為商場，其餘為住家，現除地下1樓未營業外，地上1至3層均有營業。又被告於99年間有出租地下1樓商場給他人，但營業幾個月後就停止營業至今，100年間因被告未出租他人供營業使用，原告怕發生危險，為安全起見，遂請電梯公司設定關閉至地下一樓之電梯，若被告未來出租或自己使用，原告定會將電梯設定解除。另原告均有僱請保全及打掃人員整理社區，然被告不論公共區域或被告區分所有權部分，被告均堆放自己的物品，原告無法判斷是否為廢棄物，原告與打掃人員均不敢移動該些物品，故無不打掃地下一樓或亂丟垃圾之情事。
４、被告所提出之101年1月至12月商場收費明細表中戶號16號B棟275-B1管理費是經過原告與田騏維協商後，原告才同意優惠以每坪35元收費，至於被告不願繳管理費、亦不願意協商，故維持每坪50元收費，原告社區規約管理費收支辦法亦無空戶減半收費之規定，103年後商場戶均以每坪50元收費，被告亦應遵照社區規約繳交管理費。再者，原告請求被告給付管理費，乃權利正當行使，並無權利濫用之情形。
（三）為此，爰依公寓大廈管理條例第10條第2 項、第18條第1項及第21條及住戶規約之法律關係，提起本件訴訟，並聲明：被告應給付原告757,200元，及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，依年息百分之5計算之利息；願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則以：
（一）查系爭「家美生活家」大樓係地下3層、地上17層之大廈，被告所有之商場位於地下1樓，管委會根本從未開通過電梯達地下1樓，被告無法使用系爭大樓內之電梯。惟卻須與樓上住戶繳交同額之管理費，無異被告須負擔樓上住戶之電梯電費及維修保養費，顯失公平。而就管理費之收費標準，區分所有權人會議或被授權之管理委員會固有權透過決議加以決定，惟在商場與住宅混合之情形，客觀上地下1樓商場與住戶之實際用益狀態及實際享受管委會所提供之管理服務明顯不同，若僅因住戶表決權為多數，即通過管理費數額一律相同之決議，顯有違公平法理。參以，地下商場管理費減收之案例普遍，例如台北市○○區○○路○○○號等「萊茵大廈」其管理費即有樓上90元1坪，地下1樓商場45元1坪。又如新北市○○區○○路0段000號「名人大廈」之管理費即有樓上60元1坪，地下1樓商場20元1坪，即為樓上管理費3分之1費用。
（二）被告所有之地下一樓商場無法住人，使用上有限制，價值上也有差異，原告並將地下一樓之電梯開關及按鍵設定無法使用，社區共有ABCD棟跟商場專用電梯五部，五部電梯均無法到達地下一樓，被告從95年買入後就極力爭取，但被告都不開通。另地下商場四周之清潔維護，管委會從未派員清潔管理，地下室灰塵堆積，還有樓上住戶把垃圾丟到地下室公共走道，且通往地下一樓之主要樓梯口被堵塞，停車場壞掉之柵欄、沙包亦丟棄在地下一樓，另公共區域電燈不亮，也由被告自行更換。參以公寓大廈之管理服務支出，通常以電梯維修保養、環境清潔維護及保全為主要項目，被告所有地下商場十幾年來既未享有上開服務，原告亦未考量地下商場部分與住宅之實際地理區隔、用益狀態不同，強行要求被告繳付相同之管理費用，不論係以何種名義、何種方式做成，均構成權利濫用。
（三）被告於95年4 月11日因施工所繳交予原告社區總幹事之工程保證金為20,000元，該施工已完工多時，原告應將工程保證金退還予被告，故被告主張原告縱對被告有管理費之債權存在，亦應與上開20,000元保證金為抵銷。至原告所稱李祖權總幹事主動拿工程保證金返還被告卻未給被告簽收及連絡不到被告等情並非事實，被告亦從未收到李祖權返還之保證金。
（四）被告於108 年9 月致電原告社區謝姓總幹事請其聯絡張榮華主委進行本案協商，然同年9 月16日謝姓總幹事回覆張主委不願協商管理費事宜，故被告無法與之協商。被告所有原告社區地下商場十幾年來，僅出租一個月，其餘時間均閒置，未享有管理服務卻繳了超過200 萬元之管理費，依使用者付費原則及社區管委會暨商場空屋部分依慣例或其他社區對商場管理費收取比例，被告等空戶應以現行收取之每坪50元折算，即以每坪收取25元至30元較為合理等語，資為抗辯。並聲明：原告之訴駁回；如受不利判決時，請准提供擔保免為假執行。
三、本院之判斷：
（一）原告主張被告為家美生活家社區之區分所有權人，其所有之地下一樓商場面積共計378.6坪，依原告住戶規約約定每坪管理費為50元，故被告每月應繳交管理費18,930元，惟被告自105年1月起至108年4月止均未繳交管理費等情，業據提出建物登記謄本、新竹武昌街郵局存證號碼186號存證信函及回執、原告管理組織備查證明、管理費收支辦法為憑（見本院卷第17至22頁、第49至72頁），並為被告所不爭，自堪信為真正。惟被告則以其所有之商場位於地下1樓，使用上受原告限制，且管委會從未開通電梯達地下1樓致其無法使用，原告亦未善盡管理義務而使得地下一樓灰塵、雜物堆積，原告未考量地下商場與住宅之地理區隔、用益狀態不同，強行要求其繳付相同之管理費用，屬權利濫用，其認為原告得收取每坪管理費以每坪25至30元為合理等語置辯，並以95年所繳交原告之工程保證金20,000元為抵銷抗辯，並提出工程保證金收據乙紙、原告管理費收費明細表、現場照片為證（見本院卷第77頁、第89頁、第129至135頁）。故本件爭點厥為：原告向被告收取105年1月至108年4月每月每坪50元之管理費，是否合理，被告應繳納之管理費數額為何？被告抵銷抗辯有無理由？
（二）按共用部分、約定共用部分之修繕、管理、維護，由管理負責人或管理委員會為之。其費用由公共基金支付或由區分所有權人按其共有之應有部分比例分擔之。其費用若區分所有權人會議或規約另有規定者，從其規定。公寓大廈管理條例第10條第2 項定有明文。又社區規約第參條規定「本社區各區分所有權人自本規約通過實施日起不論遷入與否，每月一律按下列收費標準繳交管理費：一、商場管理費每戶每月每坪70元整（以權狀坪數）。二、住戶每戶每月每坪50元整（以權狀坪數）。三、機車停車位每一車位每年1,000元整。四、汽車機械停車位維修費每年2,760元整」（見本院卷第57頁）。可知就原告社區共用部分之修繕、管理、維護所產生之費用應由公共基金或區分所有權人按其共有之應有部分比例分擔或依區分所有權人會議或規約負擔。被告為原告社區之區分所有權人之一，依上說明，自有遵守系爭規約之義務，並依該規約之規定，按月繳交管理費。
（三）次按關於管理費之數額，區分所有權人固有權透過決議以決定之，惟在商場與住宅混合之情形，若客觀上，商場與住戶之實際用益狀態及實際享受管委會所提供之管理服務明顯不同，若僅因住戶表決權為多數，即通過管理費數額均一致相同之決議，而滋生疑義時，基於公平法理，法院自得加以審查（最高法院93年度台上字第2218號判決參照）。查本件關於管理費之數額，依原告社區98年8月16日第13屆第2次區分所有權人會議通過之社區規約第參條固規定商場管理費以每坪70元計算。惟於101年間，原告向被告及訴外人黃秋來提起給付管理費訴訟（請求自95年3月至100年11月止之管理費），經本院101年度訴字第176號、臺灣高等法院101年度上易字第1263號判決認定該修正商場收費標準之決議因未合法送達至各區分所有人而無效，被告所有之系爭建物每月每坪管理費仍為50元，此經本院調閱101年度訴字第176號全卷核閱無訛。原告固主張依前開修正前之規約約定，全社區每戶管理費均按每坪50元計算等語。惟本院依下列事證，認系爭家美生活家社區之管理費，其中空屋之商場部分，應予調整為每坪35元計算為適當，理由如下：
１、查被告所有之新竹市○○段○○○○○號（門牌號碼新竹市○○路○段○○號地下1樓）登記主要用途為「商業用」，而系爭「家美生活家」大廈係地下3層、地上17層之大廈，分為A、B、C、D棟，地上1至3層及地下1層為商場，地下2、3層為停車場，其餘為住家，共280戶，A、B、C、D棟各設有1座電梯，另設有1座商場專用電梯等情，有建物登記第一類謄本在卷可按（見本院卷第65、69頁），並為兩造所不爭（見本院卷第113、138頁），足見原告社區為住商混合之大廈。而依原告於99年12月25日所訂立「家美生活家公寓大廈住戶規約」第10條規定「一、為充裕共用部分在管理上必要之經費、區分所有權人應遵照區分所有人會議議決之規定向管理委員會繳交管理費。（一）公共基金
（二）管理費。」第11條規定「二、管理費用途如下：（一）委任或僱傭管理服務人之報酬。（二）共用部分、約定共用部分之管理、維護費用及使用償金。」（見100年司竹調字第189號卷第10頁正反面）、規約附則（一）第一章建築管理第二條規定「所謂公共設施，係指各住戶私有範圍之外，屬於本社區公共使用之空間。舉凡中庭花園、走道、走廊、車道、防空避難室、樓梯、自來水蓄池、水塔、機房、屋頂、配電室、發電機室、電信室、消防馬達等皆屬之。」、及原告所陳「管理費收支辦法貳、管理費運用1.管委會之開辦費用。2.各項設備器材因長期使用而損壞之修繕及更新費用。3.增購設備及器材費用」（見本院卷第57、167頁），故原告既請求被告給付管理費，則有依上開規約所訂範圍內加以維護公共設施至通常水準之義務。惟被告抗辯其所有之地下1層使用上受原告限制，且電梯雖有到達地下1層但長期遭原告設定為關閉狀態，原告亦未善盡管理維護義務致地下一樓灰塵、雜物堆積等語，並提出地下1層現況照片為證（見本院卷第129至135頁）。觀諸前開現況照片，系爭建物自樓梯至公共走道、梯廳區域遭堆置棄物，車道入口旁堆放沙包、灰塵堆積並未打掃、髒亂不堪，並置放非被告所有之雜物如柵欄等，顯見原告已長期未曾為清潔維護。原告雖主張因地下1樓被告未營業使用，伊為維護安全而關閉至地下1樓之電梯，被告如有營業伊即會將電梯設定解除。又地下1樓被告堆放自己物品，伊無法判斷是否為廢棄物故不敢移動，並無不打掃地下1樓或亂丟垃圾情事云云。惟被告已否認前開棄物為其所有，且原告如有盡打掃之責，應可集中保管堆置，自不得以此卸責。再者，公共電梯之使用為住戶之應有權益，不因住戶有無營業而所有不同，亦與公共安全之維護無必然關聯，是原告上開主張，自非可採。被告抗辯地下1樓共有部分已長期未為定期打掃維護，地下1樓電梯其亦未能使用等語，尚堪採信。
２、又查，原告社區於86年12月6 日訂立之社區規約對商場並無特別限制，嗣於99年12月25日增訂第20條第7 款「本社區商場及區分所有權人不得經營或出租下列行業1.養老院、2.葬儀社、3.八大行業及有違善良風俗之行業。商場進駐本社區營業以前，需先出示營業登記證予委員會，且營業內容必須與登記證登載項目相符，始得營業，否則管委會將予制止並報請主管機關處理。」等限制（見本院卷第66頁、第175至184頁）。而被告係於95年間與訴外人黃秋來共同取地下1樓商場，此為兩造所不爭（見本院卷第112頁），足見其取得地下一樓商場所有權時並無上開營業限制，而地下一樓建物本經核定可為商業使用，嗣原告為該限制已使被告對於地下一樓商場之使用收益方式限縮，此維護社區秩序安全之公益而犧牲部分私益之情形，本院並非不得審酌；再參以被告確未受有原告社區完整之管理服務與清潔，電梯亦未能使用，已如前述，則被告如與其他住戶繳交同額之管理費，無異被告須負擔其他住戶之電梯費用及維修保養費，則在權利義務不對等之情形下，如僅因區分所有權人採多數決之結果，使被告與一般住戶繳交相同之管理費，顯有違公平原則及比例原則。是被告抗辯商場與一般住戶收取相同管理費有失公平原則等語，堪足採信。
３、再觀諸原告101年度1月至102年度12月商場管理費收費明細表，原告在相同條件下對地下一樓之其他商場所有人（即戶號16田騏維、樓號275-B1）僅收取每月每坪35元管理費（見本院卷第89頁），而對相同條件之被告卻收取50元，原告亦不否認100年12月至104年12月之管理費，嗣經被告與其協商後調降為每坪35元，惟因本件已是被告第三次拒繳，故不同意協商等語（見本院卷81至82頁）。足見原告對商場與一般住戶管理費之收取標準，在前開條件之考量下，亦得有所區別，如僅因被告未按時繳交管理費，即懲罰性給予其差別待遇，自非允當。
４、從而，被告對原告社區商場管理費數額約定既有爭執，依前揭說明，本院基於公平法理，審酌上情，認為就系爭建物之管理費，應調整為每月每坪35元為適當。準此，被告於105 年1 月至108 年4 月止，共40個月未繳交管理費，應按每坪35元計付管理費530,040元（計算式：378.6坪×35元×40個月＝530,040元）。
（四）再按二人互負債務，而其給付種類相同，並均屆清償期者，各得以其債務，與他方之債務，互為抵銷；抵銷，應以意思表示向他方為之，其相互間債之關係，溯及最初得為抵銷時，按照抵銷數額而消滅，民法第334條第1項前段、第335條第1項分別定有明文。本件被告抗辯其於95年4月11日曾向原告社區之總幹事李祖權繳交工程保證金20,000元，惟完工後原告迄未返還，爰與上開積欠租金為抵銷等語，並提出收據乙紙（見本院卷第77頁）為證。原告就前揭收據之真正並不爭執（見本院卷第143頁），雖辯稱經伊聯繫李祖權後，李祖權稱工程保證金其已返還被告，惟被告未簽收領據，其不願出庭作證云云。則原告既未能舉證證明其已清償被告20,000元工程保證金之事實，即應自負此不利益之舉證責任。而上開管理費與保證金債權，給付種類相同，並均屆清償期，經被告為抵銷抗辯後，原告得向被告請求給付管理費為510,040元【計算式：530,040元－20,000元＝510,040元】。
四、綜上所述，被告對原告負有105年1月至108年4月止，合計530,040元之管理費債務，惟原告對被告亦負有20,000元之工程保證金債務，經被告為抵銷抗辯後，其相互間債之關係，溯及最初得為抵銷時，按照抵銷數額而消滅（民法第334條、第335條第1項規定參照），被告尚應給付原告510,040元。從而，原告依公寓大廈管理條例第10條第2項前段、第18第1項第2款及社區規約規定，請求被告給付管理費510,040元，及自起訴狀繕本送達翌日即108年7月16日（見本院卷第35頁）起至清償日止，按年息5%計算之利息，核屬有據，應予准許，逾此範圍，為無理由，應予駁回。
五、兩造均陳明願供擔保，聲請宣告假執行與免為假執行，經核原告勝訴部分，合於法律規定，爰分別酌定相當之擔保金額宣告之。至原告其餘假執行之聲請，因訴之駁回而失所依據，不予准許。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊、防禦方法及所提證據，經審酌後認與判決結果不生影響，爰不予逐一論列。
七、據上論結：原告請求一部有理由、一部無理由，依民事訴訟法第79條，判決如主文。
中 華 民 國 108 年 12 月 20 日
民事第一庭法 官 楊明箴以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 108 年 12 月 23 日
書記官 劉亭筠