臺灣新竹地方法院民事判決 108年度訴字第665號原 告 溫明亮
徐秋梅張秀英共 同訴訟代理人 任君逸律師複 代理人 蔡嘉晏律師被 告 張瑞崙
焦愛紅上列當事人間請求返還房屋等事件，本院於民國108年12月30日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
一、被告焦愛紅應將新竹縣○○鄉○○段○○○ ○號即門牌號碼新竹縣○○鄉○○街○○號房屋騰空遷讓返還原告溫明亮，並應自民國一百零八年十月三十一日起至交還房屋之日止，按月給付原告溫明亮新臺幣參萬元。
二、被告張瑞崙應將坐落新竹縣○○鄉○○段○○○○號土地全部騰空返還予原告張秀英，並應自民國一百零八年十月三十一日起至交還土地之日止，按月給付原告溫明亮新臺幣捌仟元。
三、被告張瑞崙應將坐落新竹縣○○鄉○○段○○○○○○○○號土地全部騰空返還予原告徐秋梅，並應自民國一百零八年十月三十一日起至交還土地之日止，按月給付原告徐秋梅新臺幣貳萬元。
四、原告其餘之訴駁回。
五、訴訟費用由被告焦愛紅負擔百分之十七，餘由被告張瑞崙負擔。
六、本判決第一項於原告溫明亮以新臺幣伍萬肆仟元為被告焦愛紅供擔保後，得假執行。但被告焦愛紅如以新臺幣拾伍萬玖仟壹佰元為原告溫明亮預供擔保，得免為假執行。
七、本判決第二項於原告張秀英以新臺幣拾貳萬壹仟元為被告張瑞崙供擔保後，得假執行。但被告張瑞崙如以新臺幣參拾陸萬壹仟元為原告張秀英預供擔保，得免為假執行。
八、本判決第三項於原告徐秋梅以新臺幣拾肆萬伍仟元為被告張瑞崙供擔保後，得假執行。但被告張瑞崙如以新臺幣肆拾參萬參仟貳佰元為原告徐秋梅預供擔保，得免為假執行。
九、原告其餘假執行之聲請駁回。事實及理由
壹、程序部分
一、被告焦愛紅未於最後言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第
386 條各款所列情形，爰依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。
二、訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但請求之基礎事實同一者，擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255 條第1 項第2 、3 款定有明文。查原告起訴時訴之聲明第2 、3 項為：2.被告張瑞崙應將坐落新竹縣○○鄉○○段○○○ ○號土地（下稱309 地號土地）上之小型貨櫃、汽油桶等物品清空（面積約10平方公尺，位置、面積以實測為準），並將土地返還予原告張秀英。3.被告張瑞崙應將坐落新竹縣○○鄉○○段○○○ ○○○○ ○號土地（下稱310 、311 地號土地，與309 地號土地合稱系爭土地）上搭建式車棚、加水站等物品清空（面積約12平方公尺，位置、面積以實測為準），並將土地返還予原告徐秋梅。嗣於民國108 年11月26日具狀變更訴之聲明第2 、3 項為：2.被告張瑞崙應將309 地號土地全部騰空，並將土地返還予原告張秀英。3.被告張瑞崙應將310 、311 地號土地全部騰空，並將土地返還予原告徐秋梅。原告所為訴之變更，前後聲明均係就同一返還土地事件之請求，二者基礎事實同一且屬擴張應受判決事項之聲明，應予准許。
貳、實體部分
一、原告起訴主張：原告溫明亮為系爭房屋之所有權人，原告張秀英為309 地號土地之所有權人，原告徐秋梅為310 、311地號土地之所有權人。原告徐秋梅為原告溫明亮之母，被告焦愛紅向原告徐秋梅承租系爭房屋，約定租賃期間自106 年
8 月1 日至108 年7 月31日，租金每月新臺幣（下同）3 萬元。被告張瑞崙為被告焦愛紅配偶，向原告張秀英、徐秋梅承租系爭土地，租期與系爭房屋之租賃期間相同，租金每月2萬8,000元（原告張秀英分得8,000 元，原告徐秋梅2 萬元）。於108 年5 月間原告不欲再出租系爭房屋及土地，推由原告徐秋梅分別於108 年5 月29日、6 月11日函知被告租期屆滿後不再出租，於108 年7 月31日租期屆滿，被告仍拒不遷出。爰依民法第767 條第1 項前段、中段、第455 條、第179條提起本件訴訟等語。並聲明：如主文一、二、三所示並請求不當得利之遲延利息。
二、被告張瑞崙則以：原告徐秋梅於出租時曾表示系爭房屋及土地可出租至124 年7 月31日，因原告徐秋梅表示先生及子女會責備，不可於契約書內明訂租約期限，始未將租約期限日置入租約。又系爭房屋租賃契約特別約定事項中載明「租期到日承租方有優先承租權」，系爭土地租賃契約書亦有到期後由承租人續租及每兩年調漲房屋租金3,000 元之條款，且被告使用系爭房屋及土地投入資金約150 萬元，短期租約絕對無法收回成本等語，資為抗辯，並聲明：（一）請求駁回原告之訴及其假執行之聲請。（二）訴訟費用由原告負擔。
（三）如受不利之判決，願提供擔保請准免為假執行。
三、被告焦愛紅未於最後言詞辯論期日到場，據其之前到場所為之聲明及陳述略謂：原告徐秋梅曾承諾出租系爭房屋18至20年等語，並聲明：（一）請求駁回原告之訴及其假執行之聲請。（二）訴訟費用由原告負擔。（三）如受不利之判決，願提供擔保請准免為假執行。
四、得心證之理由
（一）本件原告溫明亮為系爭房屋之所有權人、原告張秀英為309地號土地之所有權人、原告徐秋梅為310、311地號土地之所有權人；被告焦愛紅向原告徐秋梅承租系爭房屋，約定租賃期間自106年8月1日至108年7月31日，租金每月3萬元；被告張瑞崙向原告張秀英、徐秋梅承租系爭土地，租期同系爭房屋之租賃期間，租金每月2萬8,000元（原告張秀英分得8,000元，原告徐秋梅2萬元）等情，有系爭房屋、土地登記第一類謄本、住宅用租賃契約書、系爭土地租賃契約書J001626特約條款、授信契約書、保證書等件在卷可證（見本院卷第19頁至第28頁），且為兩造所不爭執，應信為真正。
（二）原告主張系爭房屋及土地租賃契約已到期，被告應返還系爭房屋及土地並給付無權占用系爭房屋及土地之不當得利一節，為被告所否認，並以前詞置辯。是本院應審酌者厥為：
1.原告徐秋梅與被告焦愛紅就系爭房屋之租賃關係，是否已因租期屆滿而消滅？
2.原告溫明亮依據民法第767 條第1 項前段請求被告焦愛紅返還系爭房屋，是否有理由？
3.原告溫明亮依據民法第179 條前段請求被告焦愛紅給付不當得利，是否有理由？
4.原告張秀英、徐秋梅與被告張瑞崙就系爭土地之租賃關係，是否已因租期屆滿而消滅？
5.原告張秀英、徐秋梅依據民法第767 條第1 項前段、中段、第455 條請求被告張瑞崙返還系爭土地，是否有理由？
6.原告張秀英、徐秋梅依據民法第179 條請求被告張瑞崙給付不當得利，是否有理由？茲分述如下：
（三）原告徐秋梅與被告焦愛紅就系爭房屋之租賃關係，是否已因租期屆滿而消滅？
1.查系爭房屋之租賃契約第2 條記載：「租賃期間自民國
106 年8 月1 日起至民國108 年7 月31日止。」，已明確載明系爭房屋租賃之起訖時點，並經被告焦愛紅與原告徐秋梅簽署同意，足認雙方於簽署當時對於租賃期間之起訖已達成合意。被告雖辯稱原告徐秋梅曾承諾出租系爭房屋18至20年，實際租賃期限為124年7月31日云云，然被告就此並未提出有利之事證供本院參酌，且兩造亦未就此特別約定事項予以記載，租賃契約既經雙方溝通協商，而租賃期間本為租賃契約重要之點，倘雙方確有長期租賃之合意，豈有未將此重要之租賃條件記載於契約中之理？是被告焦愛紅辯稱雙方租期為18至20年云云，不足採信。
2.又被告雖稱系爭房屋之租賃契約特別約定事項記載：「租約到期日承租方有優先承租權。」，然優先承租權係以出租人有繼續出租之意思，原承租人始可主張優先承租權。經查原告徐秋梅於系爭租約期限屆滿之前，即以存證信函通知被告焦愛紅表示租賃期限屆滿後不再續租（見本院卷第29、30頁），被告亦自承已收受原告徐秋梅所寄發之存證信函（見本院卷第125 頁）。且原告於本院審理時表明系爭房屋將由原告溫明亮收回自用，已彰顯原告並無繼續出租之意思，被告焦愛紅復未能舉證證明原告有將系爭房屋繼續出租之情形，自不能主張優先承租系爭房屋。
3.按租賃訂有期限者，其租賃關係於期限屆滿時消滅，民法第450條第1項定有明文。系爭房屋之租賃期間既至108年7月31日止，則租賃關係遂因租期屆滿消滅，是被告上開抗辯，不足憑採。
（四）原告溫明亮依據民法第767條第1項前段請求被告焦愛紅返還系爭房屋，是否有理由？按所有權人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之，民法第767 條第1 項前段定有明文。原告溫明亮於
106 年雖同意原告徐秋梅將系爭房屋出租予被告焦愛紅，然系爭租賃關係已因租期屆滿消滅，如前所述。是被告焦愛紅自108 年8 月1 日起，已無占有使用系爭房屋之合法權源，對原告溫明亮自屬無權占有系爭房屋，原告溫明亮主張被告焦愛紅應依民法第767條第1項前段返還系爭房屋應有理由。
（五）原告溫明亮依據民法第179條前段請求被告焦愛紅給付不當得利，是否有理由？
1.按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益，民法第179 條前段定有明文。依不當得利之法則請求返還不當得利，以無法律上之原因而受利益，致他人受有損害為其要件，故其得請求返還之範圍，應以對方所受之利益為度。而無權占有他人房屋，可能獲得相當於租金之利益為社會通常之觀念（最高法院107 年度台上字第951 號判決意旨參照）。查被告焦愛紅占有系爭房屋，自被告焦愛紅與原告徐秋梅間租約屆滿消滅後，既無合法正當權源，即係無法律上原因而受有相當於租金之利益，且致原告溫明亮受有損害，原告溫明亮依不當得利之法律關係請求被告焦愛紅返還其利益，即屬有據。又被告焦愛紅無權占有系爭房屋，依系爭房屋租賃契約之租金即每月3 萬元，核屬被告焦愛紅可獲得相當於租金之利益，從而，原告依據民法第179 條前段規定，請求被告焦愛紅給付自起訴狀繕本送達翌日即
108 年9 月22日起至將系爭房屋遷讓返還予原告溫明亮之日止，每月3 萬元相當租金之不當得利應有理由。惟被告張瑞崙主張已給付108 年9 月23日至108 年10月31日（共計1 月8 日）之租金（見本院卷第60頁），並有被告存簿影本1 紙可證（見本院卷第65頁），則被告焦愛紅應給付相當租金之不當得利應自108 年10月31日起算，原告溫明亮此部分請求，自屬有據，應予准許。
2.另按遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息；應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為百分之5 ，民法第233 條第1 項前段、第203 條分別定有明文。本件原告溫明亮請求就其起訴狀繕本送達翌日起應給付之每月相當於租金之不當得利，核屬將來給付之訴，此部分於起訴時尚未到期，自無遲延利息可言，是原告溫明亮就此部分相當於租金之不當得利，請求被告焦愛紅給付自每期清償日起算之法定遲延利息，即屬無據，應予駁回。
（六）原告張秀英、徐秋梅與被告張瑞崙就系爭土地之租賃關係，是否已因租期屆滿而消滅？查系爭土地之租賃契約第2 條記載：「本租賃契約書（J001626 ）於108 年7 月31日到期後，連同三筆建地由承租人續租，房屋租金調整為33000 元，爾後每兩年再調漲租金3000元，建地不調漲租金，雙方不得異議。」，觀其內容並未有租賃期限至124年之約定，僅係約定租約到期後若有續約之租金調漲幅度；稽之證人溫淑惠即原告徐秋梅之女證稱系爭土地租賃契約係由被告張瑞崙所擬寫，簽訂過程雙方尚協議調整土地租金由2萬7000元改為2萬8000元，以及租約到期續租之租金調漲幅度，雙方並刪除原第3條之記載，並無約定租期為18年等語（見本院卷第123至125頁），益證雙方就系爭土地係至108年7月31日屆期之重要之點已有合致。且系爭土地租賃契約之內容既由被告張瑞崙草擬，並經雙方協商調整契約內容，如當時已有租期為18年之合意，被告張瑞崙本應就此重要約定於契約內容記載之，然雙方捨此不由，卻仍為定期租賃之約定，並記載租賃期間至108年7月31日止，顯見雙方就租賃關係應於租期屆滿時消滅已有共識並於契約中明定，是被告張瑞崙辯稱雙方租期至124年云云，不足採信。
（七）原告張秀英、徐秋梅依據民法第767條第1項前段、中段、第455條請求被告張瑞崙返還系爭土地，是否有理由？按所有權人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。對於妨害其所有權者，得請求除去之；承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物；民法第767條第1項前段、中段、第455條前段分別定有明文。原告張秀英、徐秋梅與被告張瑞崙間租賃關係已因租期屆滿消滅，如前所述。是被告張瑞崙自108年8月1日起，已無占有使用系爭土地之合法權源，對原告張秀英、徐秋梅自屬無權占有系爭土地，原告張秀英、徐秋梅主張被告張瑞崙應依民法第767條第1項前段、中段、第455條前段返還系爭土地應有理由。
（八）原告張秀英、徐秋梅依據民法第179條請求被告張瑞崙給付不當得利，是否有理由？按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益；雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同，民法第179 條定有明文。查被告張瑞崙占有系爭土地，自租約屆滿消滅後，其法律上原因已不存在，被告張瑞崙受有相當於租金之利益，且致原告張秀英、徐秋梅受有損害，原告張秀英、徐秋梅依不當得利之法律關係請求被告張瑞崙返還其利益，即屬有據。又系爭土地租賃契約之租金為每月2 萬8000元，核屬被告張瑞崙可獲得之利益，原告張秀英、徐秋梅依據民法第179 條規定，請求被告張瑞崙給付自108 年9 月22日起至將系爭土地騰空返還予原告張秀英、徐秋梅之日止，每月2 萬8000元相當租金之不當得利應有理由，惟扣除被告張瑞崙已給付1 月8 日之租金後，被告張瑞崙應給付相當租金之不當得利，應自108 年10月31日起算，原告張秀英、徐秋梅此部分請求，自屬有據，應予准許。至遲延利息之請求，已如前述，應予駁回。
五、綜上所述，原告溫明亮依民法第767條第1項前段、第179條前段規定，請求被告焦愛紅返還系爭房屋，及自108年10月31日起至返還日止，按月給付3萬元；原告張秀英、徐秋梅依民法第767條第1項前段、中段、第455條前段、第179條規定，請求被告張瑞崙返還系爭土地，及自108年10月31日起至返還日止，按月給付2萬8000元，均有理由，應予准許，逾此範圍之請求，為無理由，應予駁回。
六、兩造均陳明願供擔保聲請宣告假執行或免為假執行，經核原告勝訴部分，合於法律規定，爰分別酌定相當之擔保金額宣告之；至原告敗訴部分，其假執行之聲請已失所附麗，應併予駁回。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘主張、陳述及所提之證據，經審酌均與本院前揭判斷不生影響，爰不一一詳予論述，附此敘明。
八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條、第85條第1項但書。
中 華 民 國 109 年 2 月 7 日
民事第二庭 法 官 彭淑苑以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後 20 日內向本院提出上訴狀。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 109 年 2 月 7 日
書記官 林琬茹