臺灣新竹地方法院民事判決 108年度訴字第703號原 告 劉國璋訴訟代理人 陳仲豪律師（法扶律師）被 告 黃森達訴訟代理人 蕭萬龍律師
王紹安律師上列當事人間請求返還買賣價金事件，本院於民國109 年5 月13日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴及其假執行之聲請均駁回。
訴訟費用（含證人日旅費）新臺幣壹萬貳仟貳佰壹拾玖元由原告負擔。
事實及理由
一、原告主張：兩造間於民國108 年6 月間成立買賣法律關係，原告為買受人，被告為出賣人，由原告以新臺幣（下同）壹仟萬元之總價，向被告買受如本判決附表所示編號1 ～5 之土地5 筆與編號6 之建物1 筆（下合併簡稱系爭不動產或系爭房地，或個別簡稱系爭土地、系爭房屋），並簽署不動產買賣契約書（下簡稱系爭契約），且於系爭契約第9 條第1項約定「甲乙雙方其中一方如未按本契約條款規定履行，即為違約，經他方催告通知後仍不履行時，他方得逕行解除本契約。解除契約後，除雙方另有約定外，應由違約之一方負擔所有稅費。」暨於系爭契約第10條第8 項約定「乙方同意修繕項目如後：1.全室牆面龜裂處批土油漆2.陽台欄杆除鏽油漆3.水龍頭除鏽4.一樓後院第一塊地磚裂一塊修復5.一樓後院蓋板上緣補打矽利康。其餘屋況依現況交屋」（該1 ～
5 各項，下簡稱系爭第1 ～5 項瑕疵），此係兩造間明示之特別約定，佐以訴外人即富旺國際開發股份有限公司（下簡稱富旺公司）專案經理梁慶彬曾於108 年6 月9 日出具「大禧旺E2修繕內容協議：6/11（二）晚上7 點簽約，6/16（日）買方確認屋況修繕內容1.全室油漆2.欄杆除鏽3.一樓後陽台地磚斷裂4.二樓客廳拋光石英磚有裂痕。以上四項修繕無後6/17（一）匯入簽約金105 萬元整；若以上條件未完成則所簽之合約無效，倘若賣方未完成修繕買方有權主張合約無效，在108.6.21前返還所付價金。買方：劉國璋108.6.9 、賣方梁慶彬108.6.9 」，可知於本件買賣關係中，確實賦予買方後述解約權，此後經買方即原告多次查驗，並通知證人即賣方代理人富旺公司承辦人郭良蕙儘速修繕，非但皆未獲回應，反而催促原告付款，及至約定之108 年7 月30日於系爭房屋點交日，被告仍未將系爭第1 ～5 項瑕疵修繕完畢，故原告業以108 年8 月1 日寄發湖口鳳凰郵局第47號存證信函（下稱第47號存證信函），引用前述第9 條第1 項及第10條第8 項約款而為解約，並無不合，且於解約後爰依民法第
259 條第1 款及第179 條規定，起訴求為返還簽約金105 萬元其本、息等語，聲明：被告應給付原告105 萬元及自108年9 月17日即本件起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5 ％計算之利息，願供擔保請准宣告假執行。暨請求訊問證人郭良蕙。
二、被告則以：原告與其配偶即證人阮氏雪雲倆人在1 年內，前後兩次向被告買受系爭不動產，每次都隨意藉口不買，默視買賣交易應有之安定性，此即被告堅持本次必須依法處理、拒絕退還105 萬元之原因所在，渠夫妻倆於108 年2 月間先推由太太阮氏雪雲出面簽約，然後又說資金籌措有困難，被告一時心軟，於是答應渠夫妻倆，不但於4 月份同意解約，甚至將該次已收受之130 萬元價金，全數返還，沒過多久渠夫妻倆說是可以湊足錢，有能力購屋了，於是再推由先生劉國璋出面簽約，豈料6 月份簽署系爭契約後，又傳LINE來說什麼銀行貸款有問題、是原告對不起被告、希望像上次一樣能夠解約全額退款各語，渠夫妻倆於購買價值仟萬元（嗣扣除裝潢款170 萬元後，調整房地總價為830 萬元）之不動產之前，應審慎評估自身財力，不應兒戲，且系爭房屋本來就是中古成屋，所謂系爭第1 ～5 項瑕疵根本也非屬於影響房屋效用之瑕疵，此可由系爭契約之體例編排，即知縱使假設一度存有所謂瑕疵且待修補，但這些事項實在過於輕微，根本就是原告又想要退屋之藉口而已，被告實在不可能因為這些項目即授與買方可以任意解除本件交易金額高達仟萬元其契約之權利，更何況於事實上，本件買方也沒有進行催告，甚至富旺公司在上述第47號存證信函來函以前，就已經將系爭房屋整理得美輪美奐，對於原告聲請傳喚證人，被告沒有意見等語，資為抗辯，爰答辯聲明：如主文所示，如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
三、本件不爭執事項：（見本院卷第169～170頁筆錄）
（一）原告配偶即訴外人阮氏雪雲曾於108 年2 月23日向被告購買系爭房地（戶別：大禧望Ｅ2 、成屋），同年4 月2 日經該買賣雙方解約後，由被告將收受之價款130 萬元退還予阮氏雪雲，次月再由原告本人於108 年5 月5 日向被告訂購同一戶房地，因此兩造於108 年6 月12日簽訂系爭買賣契約，原告已於108 年5 月5 日交付訂金5 萬元給被告，108 年6 月25日又給付簽約款100 萬元匯入被告帳戶。
（二）上（一）兩造間之買賣，證人郭良蕙經被告授權為代理人，為被告處理系爭房屋相關買賣事宜。
（三）兩造對於原告提出之原證1 至4 （附於本院卷第12、14～
24、25、26～27頁）、原證13（已編本院卷第187 ～188頁）及被告提出的被證1 至4 （附於本院卷第43～48、49～50、51～57、58頁）、被證10、11（已編本院卷第193～197 頁），其形式真正並不爭執。
四、經兩造同意協議簡化後之爭點：「原告以原證4 存證信函，引用兩造間如原證2 之系爭契約第10條第8 項及第9 條第1項之約定，主張解除兩造間如原證2 所示之買賣法律關係，並依民法第259 條第1 款及第179 條之規定，求為返還105萬元之本息，有無理由？」（見最後言詞辯論筆錄，本院卷第170 頁）
五、按，當事人間所訂契約，除與強行法令相反外，其契約中所表示之意思，法院自應依據以為判斷（最高法院19年上字第2584號判例意旨參照），當事人間因訂立契約而成立法律關係所衍生之紛爭應如何適用法律，固屬法院之職權，惟法院於適用法律前所應認定之事實，除非當事人約定之內容違反強制或禁止規定而當然無效，可不受拘束外，仍應以該契約約定之具體內容為判斷基礎，此乃私法自治與契約自由原則之體現。查，系爭第1 ～5 項瑕疵，據證人阮氏雪雲稱：系爭第1 項瑕疵，不是房子不漂亮、是像蜘蛛網一樣，看得到，細細的、是原先油漆的裂痕與污漬（見本院卷第70頁筆錄第6 、10、18、22行）、系爭第2 項瑕疵是前後陽台有鏽、陽台是能用，擔心孩子抓會受傷（見本院卷第70頁筆錄第26、30行），又系爭第3 ～5 項瑕疵，對照原告提出之108 年
6 月9 日由訴外人專案經理梁慶彬以「大禧旺E2修繕內容協議」所應允修繕之內容（見本院卷第25頁），已經改成「3.一樓後陽台地磚斷裂」與「4.二樓客廳拋光石英磚有裂痕。
」兩項（見本院卷第25頁），此部分據當事人即原告劉國璋本人在庭稱：本院卷第25頁共1 至4 點，其中第3 ～4 點，本人覺得還好，只是因為對方同意全部修繕（見本院卷第62～63頁筆錄），則依上開原告夫妻所描述之內容，於本件成屋交易，油漆裂痕與污漬或陽台欄杆生鏽，應係反應屋齡之現況，難為判定屬於足以影響房屋效用之瑕疵，雖係如此，然據證人即賣方代理人郭良蕙結證稱：系爭契約簽署時，其有在場，係1 位女性代書製作，其中特別反白的部分（指系爭契約第10條第8 項。無論係本院卷第13頁由原告提出之系爭契約影本，或本院卷第54頁由被告提出之系爭契約影本，均以反白標示該第10條第8 項），買賣雙方有說到，如有賣方沒有做到，買方可以解除契約（指兩造間之特別約定），因為這些瑕疵我們富旺公司有在幫他做，其實交易無法順利繼續，原因出在兩點，一次就是在竹北曾律師事務所發生那次，還有一次就是原告銀行撥款、系爭房屋主要是那些補漆，因為是4 、5 年的中古屋，一定會折舊、原告找的竹北曾律師那次（草稿）裡面有個字眼，以違約詐欺論，曾律師多說一句，所以富旺公司人員覺得不願意簽協議等語在卷（見本院卷第154 ～156 、158 頁筆錄），茲被告抗辯對比原告夫妻倆前後兩次簽署之買賣契約（原告該份，見本院卷第14～23頁，編原證2 即系爭契約；證人即原告配偶阮氏雪雲該份，見本院卷第43～48頁，編被證1 ）及稽諸系爭契約第10條第8 項於體例編排係列於其他約定例如通訊地址、公平原則、管轄法院、付郵送達等等事項之後等語，據此否認兩造間有特別約定，固非全無見地，惟被告既出具書面文件，授權證人郭良蕙關於系爭不動產之簽約、交付證件及辦理產權移轉登記等有關一切之事宜（見本院卷第24頁授權書，授權事項全文），則被告即應負其授權人之責任，並應受前開契約自由原則之拘束，亦即證人郭良蕙所述兩造間有特別約定，被告應受此拘束，依此說明，本件原告主張系爭契約第10條第8 項可以配合系爭契約第9 條第1 項而為適用，應屬有據，至於原告提出之108 年6 月9 日由訴外人專案經理梁慶彬列名為賣方之「大禧旺E2修繕內容協議」並應允修繕之內容（見本院卷第25頁），係未經賣方授權之人即訴外人梁慶彬個人所應允，其無權應允之買方得不經催告、無條件有權主張合約無效（見本院卷第25頁全文，編原證3 ），自不得作為本件原告之請求基礎，此節復據原告訴訟代理人在庭稱：原證3 不是請求權基礎，只是事實上的陳述而已（見本院卷第66頁筆錄第3 行），附此敘明。
六、查，綜合系爭契約第9 條第1 項與第10條第8 項之約定（全文詳前開第一點），原告若欲行使解約權利，因同受契約自由原則所拘束，則原告於解除契約前，仍應定相當期限而為催告，否則仍不得主張解除契約並依民法第259 條第1 款及第179 條之規定，求為返還已交付之款項，訊據證人阮氏雪雲經其結證稱：本院卷第58頁被證4 ，是我發的簡訊等語（見本院卷第67頁筆錄第14行），及該件被證4 於108 年7 月
8 日（農曆6 月6 日）之簡訊內容全文為：「訊息7 月8 日週一15：41富望林副總您好! 我是回顧買E2的房子阮小姐，我相信開會時業務小姐有回報公司我們買房的狀況，上禮拜六銀行通知我們這次貸的金融沒辦法到原本上次要貸的金額（原因她有說明，因為上次銀行核貸好後，我們又冊案，所以這次再次評估會被扣分，她說已經2 次了都同一間房，都是核好不貸! ）也是因為這樣我們這次沒辦法貸足，要是聯名才可貸足，但我本身有一些事情不能跟我先生聯名，所以你公司張小姐有建議用信貸，說實話若我們有辦法在短暫時間內拿出25萬，我們就不會堅持貸700 萬，或者有的話也是那拿給你們，我們就少付了一些利息！若我們用信貸說實在我們沒幫法兩邊繳，買房子是想安心住長久，不是買了家庭變困難，繳不出讓銀行拍賣！這次是我們對不起你們了，希望你能諒解，幫我們辦退款！如您有收到簡訊請回覆，讓我知道你有收到! 謝謝！」（見本院卷第58頁），並經證人阮氏雪雲在庭解釋：因為我是外籍，有一些文件我怕看不懂，就不要聯名（法官問：文件就請先生看就好了，有什麼問題？）因為我先生是1 個很粗心的人等語（見本院卷第69頁筆錄第16、20行），可知及至108 年7 月8 日為止，原告提出退屋即解約申請，非因所謂系爭第1 ～5 項瑕疵而起，顯然係原告向被告預示其主觀不能履行其買受人支付價金之義務（民法第354 條第1 項參看），惟斯時即108 年7 月8 ～30日之間，被告除了以108 年7 月17日台中大隆路郵局第531號存證信函，通知原告並復知聯成地政士事務所，略以：買方應於108 年7 月17日前回覆欲登記之所有權人資料，以進行所有權移轉登記手續、、、（下略，全文見本院卷第193～194 頁，編被證10），此外，據證人郭良蕙結證稱：其是富旺公司的業務，梁慶彬是其的主管，梁慶彬處理銷售部分，竹北曾律師事務所那次，其有去、這個房子是4 、5 年的中古屋，我們富旺公司一直有請水電、土木在修，這種瑕疵不是數學題，不是答對就答對，有客觀的因素，其覺得沒有完全做到讓原告滿意，當然我們就真的一直有陸續再做，本院卷第83～111 頁被證5 ～9 的彩色照片（指被告訴訟代理人提出系爭房屋整理好的照片），日期我不確定，去竹北曾律師事務所當天，屋況就差不多是上開照片的樣子、是先去竹北曾律師事務所，然後才是8 月1 日的第47號存證信函，最後是其在108 年8 月6 日星期二（指本院卷第126 頁，原證9 ，LINE往來訊息）跟阮氏雪雲說：「你不是寄函了嗎，你不是去申請退戶，法務會處理」等語明確（見本院卷第15
4 ～157 頁筆錄），並有原告訴訟代理人提出證人郭良蕙與證人阮氏雪雲之間，於所謂鬼門開（農曆7 月1 日）前8 天之LINE往來紀錄（對話雙方均已讀），全文為「（7 月24日週三）阮：現在房子的事情，妳公司決定怎麼樣？何時做好修繕？何時過戶手續完畢？何時交屋？郭：你要撥款補差價，看星期日（指108 年7 月28日，週日，農曆6 月26日）還是下週你們再看一次，就可交屋。星期四代書好像要去送登記了。阮：明天才去辦登記嗎？郭：因為銀行說星期四才請代書去拿、登記設定一起。阮：登記設定要很久嗎？郭：還好。阮：主要的是修繕，補件部分，都ok了嗎？郭：星期五（指108 年8 月26日，週五，農曆6 月24日）主任會再去看一次，整理未完成。星期六（指108 年8 月27日，週六，農曆6 月25日）早上我會先去再看，看完如果可以再請你們看。阮：妳要確定做好日期，不是說未完成，還要等，要等到何時！我不想再囉嗦了，為了房子我被煩到快瘋了！妳要確定日期，沒做好妳們要退款，就是這樣，不要再拖了，我不想拖到農曆7 月的！」（見本院卷第120 頁，編原證6 ），可知斯時賣方代理人郭良蕙既通知買方可在108 年7 月28日週日再次看屋，代書（地政士）於前3 日即7 月25日週四，登記、設定，會一起辦，又系爭第1 ～5 項瑕疵復甚為輕微，補油漆、陽台欄杆除鏽，亦非整理上之難事，於該則LINE往來通訊當下，系爭房屋應係證人郭良蕙前述，已整理完成如卷附彩色照片之狀態，而買方宥於證人阮氏雪雲因故不願與配偶即原告聯名貸款，心急之下，由證人阮氏雪雲詢問業務人員「登記設定要很久嗎？」，當證人郭良蕙回覆「還好」，接著再挑剔所謂瑕疵（不明阮氏雪雲係指系爭第1 ～5項瑕疵或本院卷第25頁的1 ～4 項瑕疵），經證人郭良蕙安撫阮氏雪雲，週日之前的週五、週六，公司主任會先去看，整理未完成，那麼週六公司業務她本人也會先去看，看完如果可以再請原告夫妻看等語如上，可見證人郭良蕙從事房仲業務，不卑不亢地堅守週日（7 月28日）以前相約看屋，以求順利成交之立場。
七、再者，依原告本人於最後言詞辯論期日在庭稱：曾律師是我方找的，曾律師草稿沒有留紙本、在此之前我們用口頭或LINE催告修繕很多次，對方一直在拖延（法官問：你有無與曾律師說上開情形？）可能沒有說全部的事情、108 年7 月30日（週二，農曆6 月28日）在曾律師事務所，我有跟賣方說，牆壁龜裂，陽台欄杆鏽蝕、我和太太還有郭良蕙7 月27日（週六，農曆6 月25日）在場看到的屋況就是這樣、對方於
108 年5 月簽約一直到7 月27日，有沒有人員入內修繕，我不清楚、我們只會跟對方約時間去現場看，5 到7 月，印象中看屋超過5 次以上，牆壁油漆龜裂與欄杆鏽蝕，一直都是這樣（法官問：既然都一樣，為何你一直跟人家約時間？）對方一直安撫我們說他們會修，一直要我們交付尾款（法官問：對方一直安撫你們他們會修，他們都沒修，叫你去現場看5 次？）印象中是超過五次。（法官問：既然沒修，一直叫你去現場做什麼？）也許對方認為這樣我們就可以接受。（法官問：就是多去現場幾次就可以接受？）我是這樣認為。」等語（見本院卷第173 ～176 頁筆錄），則竹北曾律師（經原告訴訟代理人查報該名曾姓律師其姓名與設於新竹縣竹北市之事務所其詳細門牌號碼，及協調時間為108 年7 月30日週二，見本院卷第171 、182 頁）既係原告主動向曾律師尋求法律協助，原告為何不提供108 年7 月27日週六現場看屋之彩色照片，又為何不向曾律師說明全部的事情，審酌現在人手一支智慧型手機，舉手拍攝照片並向曾律師說明系爭房屋內仍有所謂牆壁油漆龜裂與欄杆鏽蝕云云情形，並非難事，原告卻捨此不為，且苟若證人郭良蕙沒有把握系爭房屋內已無所謂牆壁油漆龜裂與欄杆鏽蝕情形，又何需出言一再安撫證人阮氏雪雲，並相約促使原告夫妻務必於108 年7月28日（週日）以前，親自到場看屋，以求順利結案，原告復稱對方一直沒有修繕，只是叫原告去看屋超過5 次、也許對方認為買方去現場次數多了，買方就會接受云云各語，衡諸常情，假設屋況自簽約起一直沒變，沒有人員入內施工、整理，彼此冒然相約前往，在場徒增怨懟，起生口角，浪費時間而已，故原告所陳，不合邏輯事理，無從採信，應認本件原告於發函解約前，未定相當期間催告被告改善，是因為已再無可修繕，至於LINE往來訊息中，原告配偶提及何時做好等語，應係原告配偶個人因素，於面對仲介人員告知將辦理地政登記設定之進度時，推延不願辦理聯名貸款或信用貸款，拒絕過戶揹負貸款之藉口而已。
八、綜上調查審理結果，雖依契約自由原則與授權人責任，原告主張系爭契約第10條第8 項可以配合系爭契約第9 條第1 項而為兩造之特別約定，應屬有據，然原告於寄送108 年8 月
1 日第47號存證信函（翌日函達，見本院卷第187 頁，編原證13）以前，未據原告證明其已合於系爭契約第9 條第1 項，有定相當期限催告之事實，甚至原告配偶於108 年7 月8日係向賣方代理人即證人郭良蕙預示，原告主觀不能履行其買受人支付價金之義務，又同（7 ）月即農曆6 月結束前，原告配偶阮氏雪雲雖於108 年7 月24日以LINE通訊軟體，通知證人郭良蕙以不能拖到農曆7 月等等各語，然證人郭良蕙已於108 年7 月27日（農曆6 月25日，週六）會同原告夫妻倆人，共同前往已整理完畢悉如本院卷第83～111 頁彩色照片所示，甚為光鮮亮麗之系爭房屋，原告於108 年7 月30日（農曆6 月28日，週二）由律師協調時，既未拍攝屋內照片，具體說明待修之內容，又無向由其主動尋求協助之對象即竹北曾律師說明全情，亦無法證明其曾為定相當期間催告修繕之事實，則原告若欲行使本件解約權利，因同受契約自由原則之拘束，其於解除契約前，仍應定相當期限而為催告，否則仍不得主張解除契約，故其援引民法第259 條第1 款及第179 條規定，作為請求權基礎，求為所謂解約後應返還訂金與簽約款共105 萬元及其遲延利息，為無根據，其訴為無理由，應予駁回，其訴既經駁回，假執行之聲請失其依據，併駁回之。
九、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，併此敘明。
十、訴訟費用之負擔：本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條規定，第一審起訴裁判費1 萬1,395 元（前經本院108年10月22日108 年度救字第28號准予訴訟救助而暫免繳納）暨證人郭良蕙日旅費824 元（由原告預納），合計第一審訴訟費用共1 萬2,219 元，定由敗訴之原告負擔。
中 華 民 國 109 年 6 月 15 日
民事庭 法 官 周美玲以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀，應添具繕本1 件。
中 華 民 國 109 年 6 月 15 日
書記官 鄧雪怡本判決附表：
┌─────────────────────────────────────────────────┐│本院108年度訴字第703號請求返還買賣價金事件，不動產明細表： │├─┬───────────────────────┬─┬─────┬──────┬────────┤│編│ 土 地 坐 落 │地│ 面 積 │權 利 範 圍 │卷證出處 ││ ├───┬────┬───┬──────────┤ ├─────┤ │ ││號│縣 市○段 ○○段 │地 號 │目│ 平方公尺 │ │ ││ │鄉 鎮│ │ │ │ │ │ │ │├─┼───┼────┼───┼──────────┼─┼─────┼──────┼────────┤│1 │新竹縣│長威 │ │1720之8 │ │ 65.94 │全部 │本院卷第15頁，不││ │湖口鄉│ │ │ │ │ │ │動產買賣契約書 │├─┼───┼────┼───┼──────────┼─┼─────┼──────┼────────┤│2 │同上 │同上 │ │1720之6 │ │ 2.81 │10分之1 │同上 │├─┼───┼────┼───┼──────────┼─┼─────┼──────┼────────┤│3 │同上 │同上 │ │1720之1 │ │ 3.00 │63分之1 │同上 │├─┼───┼────┼───┼──────────┼─┼─────┼──────┼────────┤│4 │同上 │同上 │ │1720之45 │ │ 9.51 │63分之1 │同上 │├─┼───┼────┼───┼──────────┼─┼─────┼──────┼────────┤│5 │同上 │同上 │ │1720之69 │ │ 3.00 │63分之1 │同上 │├─┼──┬┴────┴─┬─┴─┬────────┴─┴─────┴┬─────┼────────┤│編│ │ │建築式│建 物 面 積 │權利範圍 │卷證出處 ││ │建號│建 物 門 牌│樣主要├───────────┬─────┤ │ ││號│ │ │建築材│層次及面積 │附屬建物其│ │ ││ │ │ │料 │ │用途及面積│ │ │├─┼──┼───────┼───┼───────────┼─────┼─────┼────────┤│6 │1004│新竹縣湖口鄉信│住家用│計5 層共206.15平方公尺│陽台： │全部 │本院卷第15頁，不││ │ │昌一街53巷6號 │、鋼筋│第1 層：46.54 平方公尺│13.79 平方│ │動產買賣契約書 ││ │ │（即：大禧望，│混凝土│第2 層：43.70 平方公尺│公尺 │ │ ││ │ │戶別Ｅ2 ） │造 │第3 層：43.75 平方公尺│ │ │ ││ │ │ │ │第4 層：43.75 平方公尺│ │ │ ││ │ │ │ │第5 層：28.41 平方公尺│ │ │ │└─┴──┴───────┴───┴───────────┴─────┴─────┴────────┘