臺灣新竹地方法院民事判決108年度訴字第718號原 告 洪莉雯訴訟代理人 劉韋廷律師複代理人 邱筠芝律師訴訟代理人 吳佩軒律師被 告 風雅國際租賃股份有限公司法定代理人 賴泰明訴訟代理人 吳盛彬上列當事人間請求返還買賣價金事件，經臺灣士林地方法院裁定移送前來（臺灣士林地方法院108年度訴字第338號），本院於民國109年12月3日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應給付原告新臺幣壹佰壹拾貳萬伍仟元，及自本判決確定翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔二分之一，餘由原告負擔。
本判決第一項於原告以新臺幣參拾柒萬伍仟元為被告預供擔保後，得假執行。但被告如以新臺幣壹佰壹拾貳萬伍仟元為原告預供擔保，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
壹、程序方面
一、按當事人得以合意定第一審管轄法院，但以關於由一定法律關係而生之訴訟為限。前項合意，應以文書證之，民事訴訟法第24條定有明文。經查，兩造於民國107年10月19日訂立之不動產買賣契約書（如附件二）第12條第10款約定，係合意以買賣標的物（即新竹市○區○○路000巷0號房屋及坐落之土地）所在地即本院為第一審管轄法院，本院就本件自有管轄權。被告雖於109年11月3日以民事言詞辯論意旨狀表示：
「兩造既已就系爭不動產買賣契約之履約爭議於臺灣臺北地方法院成立調解，而本件原告請求撤銷之系爭買賣契約即為系爭調解筆錄之一部分，則依民事訴訟法第416條之規定，原告應向原調解法院即臺灣臺北地方法院提起撤銷調解之訴，原告逕向本院起訴，屬於法有違。」等語，然查：依臺灣臺北地方法院107年度移調字第141號調解筆錄第1條記載：
「兩造同意依買賣總價另訂附件之新的買賣契約書」、第2條記載：「被告同意如有違約情形，願給付原告買賣總價金百分之十為懲罰性違約金，並以此為上限。原告如有違約之情形，被告得發函催告定期履行，若仍不履行得解除契約並請求買賣總價金百分之十懲罰性違約金。」等語（見附件二），應認兩造於107年10月19日係合意另簽訂附件二買賣契約，並以上述調解筆錄第二點為該契約內容之一部分，被告認附件二買賣契約為調解筆錄之內容，本件為撤銷調解之訴等情，應屬誤會，先此敘明。
二、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但被告同意者，不在此限；被告於訴之變更或追加無異議，而為本案言詞辯論者，視為同意變更或追加，民事訴訟法第255條第1
項第1款及第2項分別定有明文。查，本件原告起訴時原主張其已依法向被告撤銷購買門牌號碼新竹市○區○○路000巷0號房地之意思表示，而請求被告返還原告已給付之買賣價金，並聲明：被告應給付原告新臺幣（下同）225萬元及自本訴狀繕本送達翌日起至清償日止按年息百分之5計算之利息(見臺灣士林地方法院108年度訴字第338號卷【下稱士林地院108訴338卷】第6至12頁）。嗣於109年10月28日以民事言詞辯論意旨狀追加酌減違約金為備位主張，並追加備位聲明，且其先、備位聲明均為：被告應給付原告225萬元，及自本訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之5 計算之利息（見本院108年度訴字第718號卷【下稱本院卷】第258頁）。而被告對於原告上開追加備位聲明部分，並未異議而為本案言詞辯論，視為同意變更或追加，揆諸前揭規定，原告所為上開聲明之追加，並無不合，應予准許。
貳、實體方面
一、原告之主張：
（一）原告與其埃及籍丈夫Ashraf Henin原租賃並居住於坐落新竹市○○段00000地號、797-32地號土地上之新竹市○○段00○號建物（建物門牌：新竹市○區○○路000巷0號，以下合稱系爭不動產），被告取得系爭不動產所有權後，即詢問原告有無承買意願，原告強調須以系爭不動產辦理房屋貸款以支付價金尾款作為購屋之前提，被告乃表示：兩造可先行簽訂該買賣契約，以供原告先向銀行詢問房屋貸款流程及可核貸之成數等貸款相關事宜，待原告確認貸款相關事宜完畢後，再行決定是否確要向被告購買系爭不動產即可，因原告從未從事不動產買賣，且其丈夫又係埃及籍、不諳本國民情及法律規定，渠等信任被告之承諾，兩造遂於106年11月10日簽訂系爭不動產買賣契約書（以下簡稱附件一買賣契約）。詎被告竟事後反悔，並藉上開不動產買賣契約書之簽訂僅用於詢問房貸此節未載明於該買賣契約，而改稱兩造簽訂該買賣契約即謂原告承諾購買，甚稱原告未依約履行云云而訴請給付違約金。為解決兩造間爭議，兩造業於107年10月19日至臺灣臺北地方法院調解（案號：107年度移調字第171 號），調解庭間原告夫婦亦已再次強調系爭不動產得以辦理房屋貸款並以貸款支付價金尾款，乃係購買系爭不動產之前提，然談判空間有限而未能於書面載明，而兩造尚有意願買賣系爭不動產，故成立和解，同時重新簽訂不動產買賣契約書（下稱附件二買賣契約）及不動產買賣價金履約保證申請書，委託僑馥建築經理股份有限公司辦理買賣價金履約保證暨處理仲介服務報酬等事宜。
（二）嗣原告依附件二買賣契約分別於107年10月23日匯款50萬元、107年12月6 日匯款175萬元，共計225萬元至履約保證專戶後，欲以系爭不動產向金融機構申辦貸款以支付買賣價金之尾款時，竟屢遭渣打銀行、彰化銀行及中小企業銀行以系爭不動產所坐落土地之使用分區為甲種風景區為由拒絕貸款之申請，原告此時才知悉系爭不動產所坐落土地之使用分區為甲種風景區，且將因此無法取得房屋貸款。除上開原因外，該等銀行承辦人員亦表示同時考量系爭不動產之買賣曾經調解、賣方即被告公司之債務狀況複雜等情，而拒絕原告之房屋貸款申請，惟因房貸審核相關原則係屬該銀行內部之規定，故無法給予原告相關書面證明。原告以系爭不動產辦理房屋貸款支付價金尾款之目的顯已無法達成，遂於108年1月19日委請律師發函向被告撤銷購買系爭不動產之意思表示。被告則另於108年1月9 日以內湖郵局000047號存證信函表示催告，並於108年1月23日以內湖舊宗存證號碼000044號存證信函表示解除買賣契約並沒收違約金。
（三）先位之訴部分：原告係以成功向金融機構貸款以支付價金尾款為購買系爭不動產之前提，且數度告知被告此節，倘原告夫婦事前知悉無法以該不動產申請房貸、無法以貸款金額給付買賣價金，自不願向被告購買系爭不動產，然原告向金融機構申請核貸時，因系爭不動產位於甲種風景區，遭諸多銀行拒絕核貸，原告以系爭不動產辦理房屋貸款支付價金尾款之目的顯已無法達成。原告既曾將以貸款支付價金之動機表示於外，使動機成為意思表示內容之一部分，被告就此節亦知之甚明，則屬動機錯誤例外可作為民法上意思表示錯誤之情形；又被告漏未告知甚或刻意隱瞞系爭不動產坐落於甲種風景區此一事實，對於金融機構是否接受以系爭不動產作為擔保品申請房屋貸款有重大影響，而基地使用分區為內政部不動產說明書第1章第2節第2條第5款所訂之應記載事項，不僅對原告而言十分重要，依社會一般人之觀念，將影響其市場交易價值之判斷及承購者承購之意願，應可認為係屬交易上認為重要者，依民法第88條第2項「其錯誤視為意思表示內容錯誤」之規定，即得由表意人將其意思表示撤銷之。原告依民法第88條第2項規定，撤銷購買系爭不動產之錯誤意思表示後，附件二買賣契約視為自始無效，被告就原告匯款至履約保證專戶之部分價金即225萬元，即欠缺受領上開金額之法律上原因，依民法第114條、第179條規定，應將上開金額返還予原告，並為【先位聲明】：（一）被告應給付原告225萬元，及自民事言詞辯論意旨狀繕本送達被告翌日起至清償日止按年利率百分之5 計算之利息。（二）原告願供擔保，請准宣告假執行。（三）訴訟費用由被告負擔。
（四）備位之訴部分：倘認原告先位之訴主張依民法第88條第2項規定撤銷買賣系爭不動產之意思表示無理由，因被告另於108年1月23日發函表示解除附件二買賣契約並沒收違約金225萬元，就違約金數額部分，考量被告隱匿本件不動產位於甲種風景區之交易上重要資訊，導致原告無法順利核貸，且原告因故未能依約履行，應並未造成被告損失，且致原告迄今另生148萬8,000元之額外租金支出【按：原告自107年4月1日起按月支出租金及管理費4萬8,000元，迄今原告已支付148萬8,000元（計算式：48,000×31＝1,488,000）】，附件二買賣契約所定懲罰性違約金225萬元，實屬過高，故依民法第252條規定，原告亦得請求酌減違約金數額至零，復依民法第179條規定，請求被告返還原告225萬元。並為【備位聲明】：（一）被告應給付原告225萬元，及自民事言詞辯論意旨狀繕本送達被告翌日起至清償日止按年利率百分之5 計算之利息。（二）原告願供擔保，請准宣告假執行。（三）訴訟費用由被告負擔。
二、被告之答辯：
（一）原告主張依民法第88條規定撤銷意思表示，為無理由兩造前於106年11月10日簽訂附件一買賣契約，因原告未依約履行，被告遂向臺灣臺北地方法院提起給付違約金之訴，嗣於107年10月17日調解成立（案號：107年度移調字第141號），並於同日重新簽訂附件二不動產買賣契約。
兩造於臺北地方法院簽立調解筆錄（下稱系爭調解筆錄）時，原告聘請4位律師為訴訟代理人到場與被告進行調解，原告在多位律師協助下，應已知悉調解筆錄之內容及其法律效力，依附件二不動產買賣契約第5條之約定：「…第3期款（完稅款）…如確認甲方（即原告，以下同）貸款總額少於尾款者，甲方應於給付第3期款之同時獲於通知期限前將差額存匯入專戶。第4期款（尾款）…因故發生金融機構核撥甲方之貸款不足支付尾款時，其差額應由甲方以現金於點交期限前或乙方（即被告，以下同）通知期限內一次補足入專戶。」，縱令原告未獲銀行核貸，亦應依前開約定給付本件買賣款項，不容原告混淆，又原告雖主張其無法獲得銀行核貸係因系爭不動產坐落於甲種風景區云云，惟被告、系爭不動產之前所有權人林○○及同一社區之其他不動產所有權人，皆有向各家不同之銀行辦理房屋貸款且均獲核貸，原告主張因系爭不動產位於甲種風景區致其無法取得銀行貸款，及被告隱匿系爭不動產坐落於甲種風景區之情事云云，並非事實。原告主張撤銷附件二買賣契約為無理由。
（二）原告請求酌減違約金，亦無理由
1.依附件二買賣契約第10條之約定，甲乙任一方若發生不依約履行義務之違約情事，經他方定7日以上期間催告仍未履行，雙方同意應由僑馥建經進行最終催告仍未履行或認證後，即生解除之效力，並由僑馥建經執行專戶價金之撥付作業。惟於本件情形，僑馥建經未完成最終催告程序，原告已給付之買賣價金仍存放於履約專戶，是系爭買賣契約至今仍未解除，而屬有效。
2.再依兩造簽立之系爭調解筆錄第2點：「被告（即本件原告）同意如有違約之情形，願給付原告（即本件被告）買賣總價金百分之10為懲罰性違約金」等語，而原告前已支付之買賣價金225萬元，即為系爭不動產買賣總價金2,250萬元之百分之10，是原告主張應酌減違約金，自有未合。
（三）並聲明：1.原告之訴及其假執行之聲請均駁回。2.訴訟費用由原告負擔。3.如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
三、兩造不爭執之事項：
（一）原告與被告曾於106年11月10日就系爭不動產簽訂附件一買賣契約。
（二）嗣因原告未能於前述附件一買賣契約約定期限給付價金，被告曾於107年3月21日對原告提起「給付違約金」之訴，經臺灣臺北地方法院受理後，兩造於107 年10月19日達成調解（臺北地院107年度移調字第141號調解筆錄），並於同日就系爭不動產簽訂附件二買賣契約。
（三）原告已依附件二買賣契約之約定，將買賣價金總價金2250萬元之百分之十即225萬元匯入履約專戶內。
（四）原告曾於108年1月19日發函予被告，表示撤銷前述附件二買賣契約。
（五）系爭不動產位於甲種風景區內。
四、本件爭點：
（一）原告先位之訴主張依民法第88條第2項規定，撤銷附件二買賣契約之錯誤意思表示，請求返還已支付之225萬元買賣價金，有無理由？
（二）承上，如認原告先位之訴為無理由，原告備位之訴主張依民法第252條規定，請求酌減違約金至零，並請求返還已支付之225萬元，有無理由？
五、本院之判斷：
（一）原告先位之訴主張依民法第88條第2項規定，撤銷附件二買賣契約之錯誤意思表示，請求返還已支付之225萬元買賣價金，有無理由？：
1.按意思表示之內容有錯誤，或表意人若知其事情即不為意思表示者，表意人得將其意思表示撤銷之。但以其錯誤或不知事情，非由表意人自己之過失者為限。當事人之資格或物之性質，若交易上認為重要者，其錯誤，視為意思表示內容之錯誤。民法第88條定有明文。所謂錯誤係指意思表示之內容或表示行為有錯誤者而言，與為意思表示之動機有錯誤之情形有別（最高法院51年台上字第3311號判例參照）。申言之，所謂錯誤，乃指意思表示之人對於構成意思表示內涵之效果意思，與其表示於外之表示內容，因錯誤或不知而致生齟齬而言。至於形成表意人內心效果意思之原因，則稱為動機，所謂動機錯誤，係指表意人在其意思形成之過程中，對於就其決定為某特定內容意思表示之事實認識不正確，並非意思表示內容有錯誤；是除當事人之資格或物之性質有誤，且為交易上認為重要者，始可視為意思表示內容之錯誤外，其餘動機錯誤若未表示於意思表示中，且為相對人所明瞭者，不受意思表示錯誤規範之保護，否則法律之安定性及交易之安全無法維護。
2.經查，本件兩造間，就系爭不動產簽訂附件一買賣契約後，因原告未依約給付價金，被告遂於臺北地方法院提起給付違約金之訴，兩造於臺北地方法院調解成立後，再次就同一買賣標的即系爭不動產簽訂附件二買賣契約等情，為兩造所不爭執之事實，業如前述。究諸附件二買賣契約之訂立過程，係因附件一買賣契約未能順利履行，兩造經臺灣臺北地方法院調解成立後，第2次就同一買賣標的即系爭不動產簽訂買賣契約，是可認原告對於買賣標的物之特定、價金、價金給付方式等買賣契約內容，均無誤認，而其表示於外之簽訂買賣契約之行為，亦無任何認知不一致之情事，核無民法第88條第1項所指法效意思、表示行為錯誤情形。
3.原告雖主張：系爭不動產因坐落於甲種風景區，無法向銀行申請辦理貸款，苟其知悉系爭不動產無法獲銀行承貸，將無意與被告簽訂買賣契約，該情為被告所知悉，是本件屬交易上認為重要之物之性質錯誤之情形，亦屬表意於外之動機，屬得依法撤銷之錯誤意思表示等語。然而：
⑴原告主張系爭不動產因坐落於甲種風景區，故無法向銀行
申請辦理貸款等情，為被告所否認，並提出系爭不動產歷年之建物登記謄本為據（本院卷第116至123頁）。細譯前開被告所提出之建物登記謄本，足認系爭不動產建物曾於96年4月18日由合作金庫商業銀行股份有限公司設定最高限額3480萬元之抵押權，於105年11月17日由國泰世華商業銀行股份有限公司設定最高限額1200萬元之最高限額抵押權之情，被告辯稱系爭不動產曾由銀行辦理貸款等語，非全屬虛妄之詞。再者，本院依原告聲請，向臺灣中小企業銀行林口分行、渣打國際商業銀行股份有限公司、彰化商業銀行林口分行，發函詢問上開銀行是否曾受理原告申請房屋貸款之案件，均經上開銀行函覆：「查無（或無法查詢）原告以系爭不動產向本行申請房屋貸款之資料」（本院卷第180至184頁），而原告除提出上開銀行職員之名片外（本院卷第298頁，士林地院108訴338卷第36頁），亦未能提出其他曾向上開銀行或其他金融機構申請貸款之資料，原告是否曾以系爭不動產為擔保品向上開銀行申請貸款，即非無疑。再，渣打國際商業銀行股份有限公司雖曾以109年11月11日渣打商銀字第1090044401號函覆本院稱：「依照本行當時授信政策，如貸款標的位於風景區，非屬本行承作擔保品項目」等語（本院卷第377頁），然該行亦曾於109年6月24日渣打商銀字第1090019649號函稱：「本行辦理個人房貸授信業務係依照銀行公會會員徵授信準則本安全性、流動性、公益性、收益性及成長性等五項基本原則，並依借款戶、資金用途、償還來源、債權保障及授信展望等五項審核原則評估審理之，其中包含（但不限）借款人/保證人（若有）職業、收入、聯徵資訊、償債能力、擔保品鑑估、貸款成數、信用評分等條件進行徵信審查核決。」（本院卷第108頁），而臺灣中小企業銀行林口分行亦曾另以109年11月10日109林口字第236號函覆本院稱：「本行承辦房屋貸款業務時，倘貸款標的位於甲種風景區，目前總行對其無相關限制條件」（本院卷第375頁），綜合上開資料可知，本件系爭不動產位於甲種風景區乙節，並非絕對影響銀行是否核貸之唯一因素，原告主張系爭不動產因坐落於甲種風景區，致其無法向銀行申請辦理貸款等情，難認與事實相符，先此敘明。
⑵又按所謂「物之性質」，係指足以影響物之使用及價值的
事實或法律關係，此等事實或關係須以物之本身為基礎。倘非以物之本身為基礎者，如：「市場價格」因係取決於市場供需，得由當事人自由決定，非直接存於物上，即非屬前揭條文所稱物之性質；至於「買方得否藉由不動產提供擔保籌措買賣資金」之問題，與前述「市場價格」同，均取決於供需，抑且，一般銀行辦理貸款，除考量擔保物之價值外，仍會綜合考量借款人本身之信用、其償還能力、償還來源、其資金用途及銀行本身之業務展望等情形後，始決定是否承貸及貸與之金額，所考量的面向甚廣，可預測性較低，若認「買賣標的物能否受銀行承貸」係屬「交易上認為重要之物之性質」，而認買方得因銀行不為承貸，即可以意思表示錯誤為由，撤銷買賣之意思表示，法律之安定性及交易之安全勢將無法維護。依前揭說明，本院認「買方得否藉由不動產提供擔保籌措買賣資金」非屬民法第88條第2項所稱「交易上認為重要之物之性質」錯誤問題。
查本件系爭不動產「物之性質」即買賣標的物本身土地之面積、坐落位置、權利範圍，房屋之建築用途、主要建材、主建物及附屬建物之面積等內容，均揭明於附件二買賣契約，原告並未主張上開內容與客觀事實有所不符，且原告向被告購買系爭不動產前，即已承租系爭不動產居住使用，足見原告對買賣標的物即系爭不動產「物之性質」並無認識錯誤之情。至於原告得否藉由系爭不動產提供擔保籌措買賣資金之問題，僅為原告決定是否購買系爭不動產之「動機」，而與「交易上認為重要之物之性質」無關，依前所述，此類動機錯誤，倘若未表示於意思表示中，且為被告所明瞭者，不受意思表示錯誤規範之保護。
⑶原告雖一再主張：其曾將以貸款支付價金之動機表示於外
，使動機成為意思表示內容之一部分，被告就此節亦知之甚明云云，然此為被告所否認之。經查：
①兩造於107年10月19日簽訂之附件二買賣契約、系爭調解筆
錄、不動產買賣價金履約保證申請書中，均無「系爭買賣價金以系爭不動產向銀行貸款所貸得之款項為之，如不能貸款，契約即無效或解除之字樣」，兩造於本院言詞辯論程序中對此亦無爭執。
②原告雖主張其曾多次以口頭表示前開事項，且為被告所明
知云云。然而：兩造於附件二買賣契約第5條：「第三期款（完稅款）…⑵若甲方須以買賣標的向金融機構辦理貸款以支付尾款，應依本約第六條第四、五款之規定開立擔保尾款之本票及配合特約代書至申貸金融機構完成對保借款指定撥款手續。⑶若甲方無須以買賣標的向金融機構辦理貸款以支付尾款，應將第四期款（尚未給付之全部價款）併同第三期款存匯入專戶，不得保留任何價款於過戶後支付。⑷若於辦理對保借款時或特約代書辦理繳稅前已確認甲方之貸款總額少於尾款者，甲方應於給付第三期款之同時或於通知期限前將差額存匯入專戶。」、「第四期款：⑴若甲方無須以買賣標的向金融機構辦理貸款以支付尾款，應於給付第三期款之同時一併將尾款存匯入專戶。⑵若甲方須以買賣標的向金融機構辦理貸款以支付尾款，應於產權過戶完成後三個工作天內，將核貸之款項存匯入專戶…」、第6條第4款：「四、若甲方須以買賣標的向金融機構辦理贷款以支付尾款者，最遲應於繳稅前，與登記名義人共同開具與尾款（甲方尚未存匯入專戶之餘款）同額之本票(以乙方為受款人)作為給付尾款之擔保，該本票由特約代書收執保管，於尾款存匯入專戶後或辦理房地點交結清付款時返還甲方。若甲方未依約給付尾款，經乙方催告仍未履行，該本票得交付乙方執行權利。五、甲方如須以買賣標的向金融機構申辦之貸款支付尾款時，應於完稅前確認貸款額度及辦妥相關之對保及指定撥款手續，並同意產權移轉與抵押權設定應同時辦理。甲方並應配合辦理貸款存匯入專戶所必須之保全手續（諸如:簽署撥款同意書同意金融機構將核貸金撥入專戶，協同特約代書至銀行辦理取款手續、於對保後將存摺及取款書蓋妥印鑑章交付特約代書保管等作業模式）。」 ，曾就原告無須辦理貸款、或須辦理貸款、或貸款金額不足時支付尾款之方式均有約定。原告如認為其僅能以系爭不動產向銀行貸款所貸得之款項支付本件買賣價金，並以原告獲得銀行核貸為系爭買賣契約成立之動機，且此情亦為被告所明知者，當於附件二買賣契約上開條文或第15條其他約定事項內，載明「買賣價金之給付，必以系爭不動產向銀行貸款所貸得之款項為之」，或「如不能貸款契約即無效或解除之字樣」之文字，何以捨此不為，而單以口頭約定之？又依原告於本院言詞辯論程序中曾稱：「當初第一次簽約（即106年11月10日附件一買賣契約）就是以我可以申請貸款為簽訂買賣條約的前題。106年簽約後發現被告沒有寫，所以我根本沒有去申請貸款。（問：這既然是重要事項，為何在簽訂調解筆錄及附件二買賣契約時，還是沒有記載？）（原告未答）」等語（本院卷第211至212頁），再綜觀兩造所簽訂之附件一及附件二買賣契約所載內容，縱令兩造於106年11月間簽訂附件一買賣契約時，原告未及將此條件載明於買賣契約，且因此而不願續為履行契約之舉，則兩造於107年10月間簽立系爭調解筆錄及附件二買賣契約時，原告於有律師身份之訴訟代理人協同出庭之情況下，當清楚知悉民事法律中，主張事實者須負舉證責任，倘若原告係以「買賣價金之給付，必以系爭不動產向銀行貸款所貸得之款項為之」為成立買賣契約之動機，而曾明確表意使被告知悉，自當要求將此條件記明於系爭調解筆錄或載明於附件二買賣約款中，原告卻未為此舉，而單以「談判空間不足」為解釋，其所為與一般社會經驗及交易常情有違，實難認其主張與事實相符。本件原告既未能證明「買賣價金之給付，必以系爭不動產向銀行貸款所貸得之款項為之，否則即無意願購買」此一動機內容，已表示於外，成為意思表示內容之一部分，則其主張以民法第88條規定，撤銷購買系爭不動產之意思表示云云，自屬無據，不應准許。
(二)承上，如認原告先位之訴為無理由，原告備位之訴主張依民法第252條規定，請求酌減違約金至零，並請求返還已支付之225萬元，有無理由？
1.按約定之違約金過高者，法院得減至相當之數額，民法第252條定有明文。違約金之約定，乃基於個人自主意思之發展、自我決定及自我拘束所形成之當事人間之規範，本諸契約自由之精神及契約神聖與契約嚴守之原則，契約當事人對於其所約定之違約金數額，原應受其約束。惟倘當事人所約定之違約金過高者，為避免違約金制度造成違背契約正義等值之原則，法院得參酌一般客觀事實、社會經濟狀況及當事人所受損害情形，依職權減至相當之金額（最高法院102年度台上第1606號判決意旨參照）。又所謂相當之數額，應依一般客觀事實，社會經濟狀況及當事人所受損害情形，以為酌定標準，即以當事人所受損害情形及債務人如能依約履行時，債權人可享受之一切利益為衡量標準，而債務人已為一部履行者，亦得比照債權人所受利益減少其數額，倘違約金係屬損害賠償總額預定之性質者，尤應衡酌債權人實際上所受之積極損害及消極損害，以決定其約定之違約金是否過高。（最高法院79年台上第1915號、51年台上字第19號、49年台上字第807號判例、89年度台上第1535號、88年度台上第1968號判決意旨參照）。即違約金之約定是否過高，應依違約金係屬於懲罰之性質或屬於損害賠償約定之性質而有不同。若屬前者，應依一般客觀事實、社會經濟狀況及當事人所受損害情形，以為酌定標準；若為後者，則應依當事人實際上所受損失為標準，酌予核減（最高法院87年度台上第2563號判決意旨參照）。又民法第252條規定乃僅係賦與法院得依兩造所提出之事證資料，斟酌社會經濟狀況並平衡兩造利益而為妥適裁量、判斷之權限，非謂法院須依職權蒐集、調查有關當事人約定之違約金額是否有過高之事實，而因此排除債務人就違約金過高之利己事實，依辯論主義所應負之主張及舉證責任（最高法院93年度台上第909號、92年度台上第2747號、92年度台上第697號判決意旨參照）。另依民法第260條規定意旨推之，當事人因契約解除所生之損害，或解除契約後始生之損害，並不在斟酌之列（最高法院96年度台上第107號、94年度台上第360號、86年度台上第1084號判決意旨參照），併此敘明。
2.經查，原告於107年12月交付225萬元款項後，即未再給付其餘買賣價金，是本件被告曾於108年1月9 日以內湖郵局000047號存證信函催告原告依附件二買賣契約給付剩餘之價金，再於108年1月23日以內湖舊宗郵局第47號存證信函向原告為解除附件二買賣契約，並依系爭調解筆錄調解成立內容第2項沒收買賣總價金百分之10即原告已繳價款225萬元充作違約金之意思表示（本院卷第300頁、第302至303頁）。被告嗣後雖辯稱：上開解除合約之表示，不符附件二買賣契約第10條之約定，應屬無效等語，然而，參諸附件二買賣契約第10條第1款：：「除本約有特別約定外，、、、、、」及同條約第15條其他特約事項第2項：「買賣雙方如有違約，同意依民國107年10月19日調解筆錄辦理。」，及兩造於同日簽訂之系爭調解筆錄第2點中另約定：「被告（即本件原告）同意如有違約情形，願給付原告買賣總價金百分之十為懲罰性違約金，並以此為上限。原告（即本件被告）如有違約之情形，被告（即本件原告）得發函催告定期履行，若仍不履行得解除契約並請求買賣總價金百分之十懲罰性違約金。」等情，應認兩造間已合意排除附件二買賣契約第10條相關違約程序約定之適用，被告以上開契約第10條約定，主張解除契約之意思未經僑馥建經進行最終催告而無效，要無可採。
3.依前所述，被告既為解除附件二買賣契約，並依系爭調解筆錄調解成立內容第2項沒收買賣總價金百分之10即原告已繳價款225萬元充作違約金之意思表示，而原告對上開金額具違約金之性質不爭執，本院自得依民法第252條規定審查是否應予酌減。
4.原告雖主張其因故未能依約履行，並未造成被告損失，且原告已另行支付租金148萬8,000元，故系爭買賣契約及系爭調解筆錄約定之懲罰性違約金225萬元顯然過高，應酌減至0元云云。然查：
①兩造自106年11月10日就系爭不動產簽立附件一買賣契約，
迄至兩造107年10月19日再次簽立附件二買賣契約時為止，期間已近1年，原告並未支付任何買賣價金，至107年12月，原告亦僅繳付本件買賣總價款之10%即225萬元予被告，直至108年1月中旬，原告方以無法獲得銀行核貸為由主張撤銷買賣契約，顯見原告並未積極履行本件買賣契約；且原告如有依約履行，被告本可取得系爭不動產之買賣總價款2,250萬元，茲因原告以錯誤為由表明拒絕履行之旨，未依約給付尾款2,025萬元，致被告須另覓買主，始能取得相當之價金，堪認原告拒絕履約之行為已致被告受有相當期間之利息損失及因延宕售屋而受有無法利用價金之損害，原告稱被告全無損失，應無理由。
②原告雖另主張其於此段期間內，有支付租金之損失，然原
告支付租金予第三人，以換取棲身之所乙節，與原告因拒絕履行附件二買賣契約而須依兩造契約約定及調解成立內容支付違約金乙節，本屬二事，不應混為一談，是原告以其已繳付租金148萬8,000元為由，主張本件違約金應予酌減云云，亦難憑採。
5.依前所述，本院雖認原告以前開理由請求本院酌減附件二買賣契約之懲罰性違約金至0元等語，並無理由。然而依兩造簽訂之附件二買賣契約第15條第2項約明：「買賣雙方如有違約，同意依民國107年10月19日之調解筆錄辦理。」，及系爭調解筆錄第2項載明：「被告（即本件原告）同意如有違約之情形，願給付原告（即本件被告）買賣總價金百分之十為懲罰性違約金，並以此為上限」等用語，應認兩造為此項懲罰性違約金約定時，曾將買賣標的之價金納入考量並同意以之作為違約金計收之標準，兩造亦同意買賣總價金百分之十為懲罰性違約金之「上限」，而非絕對之懲罰性違約金金額，本院衡酌前述兩造就懲罰性違約金金額合意之過程、兩造履約爭議、原告就附件二買賣契約違約之情節及被告亦未提出積極證據證明其實際損失之金額等一般客觀事實、社會經濟狀況及當事人所受損害情形，認本件違約金225萬元容有過高，應酌減至112萬5000元（即附件二買賣總價金之百分之五）為適當。
6.按契約解除時，當事人雙方回復原狀之義務，受領之給付為金錢者，應附加自受領時起之利息償還之，民法第259條第2 款定有明文。又應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為5%，亦同法第203 條所明定。本件系爭買賣契約既經被告以原告拒絕履行為由而為解除契約之意思表示，依前揭規定，被告自負有返還原告已交付價金225 萬元之義務。前開原告所交付價金，經被告主張為違約金而予沒收，惟逾112萬5000元部分尚屬過高，本院認應酌減如上，是本判決確定後，應即發生酌減之形成效力，被告就應返還之112 萬5000元，負返還之義務。從而，原告備位聲明依不當得利之法律關係，請求被告返還112 萬5000元，及自本判決確定翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息，即為有理由，應予准許；逾此部分之請求，則為無理由，應予駁回。
六、綜上所述，原告先位之訴請求依民法第88條第2項規定撤銷系爭買賣契約返還已給付之價金部分，洵非有據。原告備位之訴請求依民法第252條酌減違約金後，被告應給付原告112萬5000元及自本判決確定翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息部分，即為有理由，應予准許，逾此部分所為之請求，為無理由，應予駁回。
七、假執行之宣告：兩造分別陳明願供擔保，聲請宣告假執行及免為假執行，經核原告勝訴部分，合於法律規定，爰分別酌定相當之擔保金額宣告之。原告其餘假執行之聲請，因訴之駁回而失所依據，不予准許。
八、本件為判決基礎之事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，經本院審酌後認與本件判決結果均不生任何影響，爰不逐一論列。
九、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。中 華 民 國 110 年 1 月 14 日
民事第二庭 法 官 張詠晶以上正本，係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 110 年 1 月 15 日
書記官 蔡美如