臺灣新竹地方法院民事判決 108年度訴字第727號原 告 賴英政訴訟代理人 蘇毓霖律師被 告 凱撒利多社區管理委員會法定代理人 倪國煙訴訟代理人 張坤鴻上列當事人間請求確認決議無效等事件，本院於民國109 年2 月20日辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
壹、程序方面
一、按確認法律關係之訴，非原告有即受確認判決之法律上利益者，不得提起之，民事訴訟法第247 條第1 項前段定有明文。所謂即受確認判決之法律上利益，係指因法律關係之存否不明確，原告主觀上認其在法律上之地位有不安之狀態存在，且此種不安之狀態，能以確認判決將之除去者而言（最高法院52年台上字第1240號判例參照）。查原告主張其為凱撒利多社區（下稱系爭社區）之區分所有權人，被告為系爭社區之管理委員會，被告於民國（下同）108年6月16日召開第2屆第2次區分所有權人會議（下稱系爭區權會），而該次會議之決議參、決議肆內容（下合稱系爭決議內容），其出席人數不足且決議內容違反法令之規定，均屬無效，且侵害原告之權利，然為被告所否認，是系爭決議內容是否無效，已影響原告身為住戶之權利義務關係，其法律上之地位與權利存有不安之狀態等情，而該不安狀態於其主觀上延續至今，並得以本件確認判決予以除去，是原告提起本件確認之訴，即有確認利益，此先敘明。
二、次按訴狀送達後，原告不得將訴變更或追加他訴，但請求之基礎事實同一、不甚礙被告之防禦及訴訟之終結者，不在此限；不變更訴訟標的，而補充或更正事實上或法律上之陳述者，非為訴之變更或追加，民事訴訟法第255條第1項第2、7款、第256條分別定有明文。本件原告起訴時，原起訴聲明為：㈠、請求確認被告108年6月16日所召開之區分所有權人會議之決議參、肆無效。㈡、被告應將坐落新竹市○○段○○○○號土地、220-1地號土地上如原證4之附圖所示之地上物、停車格、鐵皮地板、垃圾子車移除並淨空（面積以實測為準），並將該部分土地交還與原告及其他共有人（見本院卷第9頁），嗣於108年11月15日言詞辯論期日追加聲明為：
先位聲明：㈠、請求確認被告108年6月16日所召開之區分所有權人會議之決議參、肆無效。㈡、被告應將坐落新竹市○○段○○○○號土地、220-1地號土地上如上開附圖所示之地上物採光罩、機車、停車格、鐵皮地板、垃圾子車移除並淨空（面積以實測為準），並將該部分土地交還與原告及其他共有人 。備位聲明㈠、被告108年6月16日所召開之區分所有權人會議之決議參應予撤銷。㈡、被告應將坐落新竹市○○段○○ ○○號土地、220-1地號土地上如上開附圖所示之地上物採光罩、機車、停車格、鐵皮地板、垃圾子車移除並淨空（面積以實測為準），並將該部分土地交還與原告及其他共有人（見本院卷第251-252頁）。其後經本院囑託新竹市地政事務所測量，並繪製複丈日期為108年12月27日之複丈成果圖即本件判決之附圖後，原告於109年2月3日具狀變更先位聲明第二項及備位聲明第二項為：被告應將坐落新竹市○○段○○○○號土地（下稱220地號土地），如附圖所示編號A部分面積10平方公尺、編號B部分面積10平方公尺、編號C部分面積5平方公尺、編號D部分面積5平方公尺、編號E部分面積14平方公尺、編號F1部分面積9平方公尺、編號G部分面積21平方公尺；220-1地號土地（下稱220-1地號土地）上如附圖所示編號F2部分面積1平方公尺之地上物移除並淨空，並將該部分土地交還與原告及其他共有人，並變更備位聲明第一項為；被告108年6月16日所召開之區分所有權人會議之決議參、肆應予撤銷（見本院卷第431-432頁）。核原告上開所為數次訴之變更或追加，或為更正其事實上或法律上之陳述、或係本於同一基礎事實而為，且不甚礙被告之防禦及訴訟之終結，揆諸首揭法律規定，核均無不合，均應予准許。
貳、實體方面
一、原告主張：
㈠、原告為系爭社區之區分所有權人，系爭社區之系爭區權會，因開會當時出席之張坤鴻，係同時另受系爭社區其中四戶區分所有權人之委任；倪國煙係另受一戶區分所有權人之委任，而代理其等出席系爭區權會，惟其二人均非前開5戶區分所有權人之配偶或直系血親，亦非系爭社區之區分所有權人或承租人，依公寓大廈管理條例（下稱大廈條例）第27條第3項之規定，即不得受委任以代理出席區分所有權人會議，是扣除上開5戶之出席人數及其區分所有權比例，系爭區權會僅14戶出席，顯未達系爭社區總戶數27戶之2/3出席人數及比例，於系爭區權會即不得為特別決議事項之表決。然系爭區權會決議參、肆之內容，係分屬約定專用等之特別決議事項，故其未達出席人數及比例所作成之決議應屬無效。
㈡、系爭社區成立前之管理人，於220、220-1地號土地上，如附圖所示編號F1、F2、G之法定空地搭建採光罩，於附圖編號D、E處排水孔蓋上設置鐵製地板，並於附圖編號A、B、C、D處，設置機車停車格、編號E處放置垃圾子車，而編號A、C、D處為系爭社區之法定空地，B為社區之門廳，均為系爭社區住戶自室內電梯樓梯往外之唯一通道，被告卻於該處設置停車格，以登記戶號、姓名、車牌及領取識別證之方式，供特定社區住戶於特定編號之機車停車格擺放其機車，顯然係逾越一般社會通念所能接受之使用方式，且為共用部分之約定專用，而被告上開於附圖A、B、C、D、E社區之共用部分設置機車停車格、採光罩、鐵製地板及擺放垃圾子車，均已違反法定空地、門廳設置，係提供通行及社區採光、排水、衛生、觀瞻、緊急避難及救災之目的，亦有違建築法令，屬違章建築，亦不在得約定專用之範圍內。又系爭社區僅一處出入口，亦非建築技術規則建築設計施工篇第90條規定所指，有二處出口以上，只要保留1.2公尺之通道寬度，其餘可任意擺放物品之情形，何況系爭停車格內擺放之機車會漏油，若因社區住戶亂丟菸蒂造成漏油燃燒，加上附圖編號B處通往A處通道之大門開啟半邊只有86公分，縱將大門全開，亦因半邊門外仍設置停車格擺放機車，而使逃生通道僅有86公分，不足上開90條規定之1.2公尺寬，勢必阻礙逃生而嚴重危害居家安全。然系爭區權會決議參，卻決議設置機車停車格供社區住戶擺放機車，顯已違反大廈條例第9條第2項、第16條第2項之規定而無效。又系爭區權會決議肆，原係被告自行決議設置垃圾子車後，始提交區權會為表決，然因該等垃圾子車未做好垃圾分類而遭主管機關罰鍰，又因垃圾子車之設置造成垃圾堆置，該處上方又有採光罩，造成噁心之臭味蔓延，系爭區權會決議肆仍決議維持現狀，顯然造成環境髒亂，與法定空地之留設目的有違，該決議肆自亦屬違法而無效。
㈢、又附圖所示編號E部分之鐵製平台，其上擺放垃圾子車，原為社區一樓排水使用，被告卻為設置停車格、垃圾子車而鋪設鐵皮地板，已有無法排水導致積水、鐵皮鏽蝕，恐生住戶行走滑倒之虞，也有蚊蟲滋生及等衛生安全之問題。另附圖編號G部分、編號F1、F2處為法定空地上之採光罩，為原建築圖上所無之物，屬於違建，縱移採光罩塑膠部分，遺留之鐵架橫直附著於社區牆上，已影響通風、採光等，若生災難，住戶及救難人員均難以搭設逃生梯垂降逃生，是被告上開設置鐵皮地板及採光罩，亦已違反法定空地之使用方式而無效。因被告為執行系爭社區之區分所有權人會議決議事項及管理維護工作，對區分所有建物共用部分自有管理權，則其本於管理共有部分所生私法上爭議，無論為保管、使用或收益，均有訴訟實施權。是以系爭社區法定空地上之系爭採光罩，及經系爭區權會決議通過於該法定空地、門廳上設置之系爭停車格、鐵製地板、垃圾子車，均係違反法律規定而無效，即屬無權占用，被告自應移除該等地上物並淨空返還土地予原告及全體共有人。爰依民法第56條第2項、第71條、第767條及第821之規定為請求。並先位及備位聲明：如前述原告最後變更後之聲明所示。
二、被告之答辯：
㈠、系爭社區未成立管理委員會前，所有住戶隨意使用中庭停放機車，造成社區雜亂無章，被告遂依據大廈條例第9條第1、2項但書之規範，制定「共用部分一樓中庭維護管理辦法」（下稱系爭辦法），並經區分所有權人會議決議列入住戶規約中，是住戶就社區共用部分之使用，即應遵守系爭辦法。原告所稱之系爭社區室內一樓共同走廊實為門廳及法定空地（中庭天井），室外共同走廊實為法定空地，均屬共用部分，並為被告依規約或區分所有權人決議暨大廈條例規定，應為被告管理維護之權責範圍。又系爭區權會決議參之事項，係為住戶機車停放之維護管理，規劃責成住戶使用共用部分，應合乎系爭辦法之規定，以維護社區住戶生命及共有物財產安全與保障全體共有人之利益，而該等機車停車格之停放位置，係採取每年重新抽籤一次之方式，且住戶欲使用機車停車格，均需先簽署切結書，同意遵循往例參與每年之抽籤，並遵照系爭辦法之規定，始能參與抽籤分配使用停車格，此乃係共用部分管理維護之方法，顯與一般所稱之共用部分約定專用者不同，故系爭議案三之決議，僅為普通之決議案，縱使扣除開會當天張坤鴻代理之四戶，倪國煙代理之一戶共五戶之出席數，總共出席戶數仍有14戶，已占社區總戶數27戶之半數以上，並經過半數之11戶之同意而通過系爭決議，自屬合法有效。
㈡、又被告之系爭決議三，雖決議在系爭共用部分，設置機車停車格，然此決議並無違反法令而無效，概因於所設定之機車停車格外，均仍保留有超過法定1.2公尺寬之對外安全通道，並無因機車停車格之設置，因此有妨礙住戶出入、阻礙逃生之虞。又被告於附圖所示E之共用部分放置垃圾子車，並依法定程序與規範，向主管機關新竹市政府環保局申請核准使用，且遵循環保單位「一般廢棄物清理辦法」規範，每日對該垃圾子車等清理消毒，使用至今社區環境衛生與空氣品質並無不良之情形，難認有原告所稱該垃圾子車之設置，有危害社區環境衛生等之違反法令而無效之情形。又原告所訴應拆除之採光罩，因經新竹市政府認定屬違建，被告已將該等違建部分拆除，而現所留存之部分，係屬門廳前之雨遮，有其留存之必要，並經新竹市政府同意無須拆除。是本件原告之請求並無理由，並聲明：駁回原告之訴。
三、兩造不爭執事項：
㈠、原告為系爭社區之區分所有權人，被告為系爭社區之管理委員會，其於108年6月16日召開系爭區權會，並作成決議參：
「建議將資源回收桶位移至地下一樓安全梯下，以恢復原有機車停放位置，以保留合法安全寬度通道為原則，並簽署切結書後登記使用現有位置停放機車，經變遷者或未登記者，請重新登記而後再調整空間分配，依據『共用部分一樓中庭維護管理辦法』停放機車，保持防火間隔通道之順暢。經與會區分所有權人表決以16票贊成3票反對，同意數超過出席區分所有權人及所有權比例達3/4以上同意，本議案議決通過。」、決議肆：「經討論表決，與會區分所有權人3反對16人贊成維持現狀，贊成數超過出席所有權人及所有權比例3/4以上同意。本案議決通過維持使用現況」等情，此有新竹市北區區公所108年9月30日函送之系爭社區第二屆第二次區分所有權人會議會議紀錄及簽到暨住戶規約簽收名冊影本在卷可稽（見本院卷第139-148頁）。
㈡、就系爭區權會之開會，出席之張坤鴻，係同時另受系爭社區四戶區分所有權人之委任，倪國煙係另受一戶區分所有權人之委任，而代理其等出席系爭區權會，而張坤鴻、倪國煙二人均非前開5戶區分所有權人之配偶或直系血親，亦非系爭社區之區分所有權人或承租人，如加計上開代理出席戶數，當天共19戶出席，共16戶同意第㈠項之系爭二項決議，三戶反對，而系爭社區總戶數為27戶。
㈢、被告曾經依大廈條例第9條第1項、第2項及第55條第2項，及社區住戶規約第2條第2、3、4款、第3條第1款、第24條第1款之規定，制定「共用部分一樓中庭維護管理辦法」即系爭辦法（見本院卷第95頁）。
㈣、被告社區於220地號土地上，如附圖所示編號A部分、面積10平方公尺、編號B部分面積10平方公尺、編號C部分面積5平方公尺，設有機車停車格；於編號D部分面積5平方公尺，設有鐵製地台（含機車停車格）；於編號E部分面積14平方公尺，設有鐵製地台；於編號F1部分面積9平方公尺、編號G部分面積21平方公尺上，均設有採光罩；於220-1地號土地上，如附圖所示編號F2部分面積1平方公尺上，設有採光罩（見本院卷第369頁之附圖）。
㈤、於220、220-1地號土地上，如附圖所示編號A、B、C、D、E、F1、F2、G之位置，均屬系爭社區之共用部分。
四、兩造間爭執事項及本院之判斷：茲本件兩造間有爭執應予以審究者，在於：㈠、系爭區權會決議參有關於附圖所示編號
A、B、C、D之機車停車格，供住戶停放機車使用，是否屬共用部分之約定專用？張坤鴻及倪國煙受住戶之委託出席系爭區權會並為該議案之表決，此議案出席戶數及表決權數是否符合規定？原告主張系爭區權會決議參、肆應為特別決議，其出席戶數及比例未達規定，其決議為無效或得撤銷，有無理由？㈡、原告主張被告之系爭二個決議，即決議於附圖所示編號A、B、C、D停車格位置，供住戶停放機車使用，E部分仍維持供擺放垃圾子車使用，及被告在D、E處設置鐵製地台，於F1、F1、G處設置採光罩，均違反大廈條例第9條第2項及第16條第2項之規定而無效，有無理由？㈢、原告訴請被告移除上開停車格、鐵製地台、採光罩等地上物並淨空機車及垃圾子車等，及返還土地予原告及其他共有人，有無理由？爰予以論述如下。
㈠、系爭區權會決議三有關於附圖所示編號A、B、C、D之機車停車格，供住戶停放機車使用，是否屬共用部分之約定專用？張坤鴻及倪國煙受住戶之委託出席系爭區權會並為該議案之表決，此議案出席戶數及表決權數是否符合規定？原告主張系爭區權會決議參、肆應為特別決議，其出席戶數及比例未達規定，其決議為無效或得撤銷，有無理由？
１、按所謂約定專用部分，係指公寓大廈共用部分經約定供特定區分所有權人使用者。約定專用部分之修繕、管理、維護，由各約定專用部分之使用人為之，並負擔其費用。公寓大廈管理條例第3條第5款、第10條第1項定有明文。
２、經查，系爭區權會之決議參，其內容乃係：建議將資源回收桶位移至地下一樓安全梯下，以恢復原有機車停放位置，以保留合法安全寬度通道為原則，並簽署切結書後登記使用現有位置停放機車，經變遷者或未登記者，請重新登記而後再調整空間分配，依據『共用部分一樓中庭維護管理辦法』即系爭辦法停放機車，保持防火間隔通道之順暢，已如前述。而系爭辦法第4點至第8點，係分別規定：共用部分未經與社區管理委員會約定使用者，決不得因個人行為任意停放機車妨礙出入；兼顧長久以來共用部分住戶因「個人行為」停放機車之事實，故遵照大廈條例第16條第2項規定，不得妨礙出入保留社區通往室外之通道，其餘共用部分規劃機車停放範圍，供所有住戶約定使用停放；依規定本社區使用執照上專有部分之住戶，原則以每戶約定停放一輛機車為原則；約定停放機車必定車況良好無滴油現象，並須登記戶號、姓名、車牌，並領取識別證黏貼以茲識別停放，共同擔待維護管理責任；未黏貼社區識別證或發現滴油狀況之機車，管理委員會將通知住戶並請立即移除之情（見本院卷第95頁），另觀諸被告所提出之使用機車停車格住戶之切結書，係載明：切結絕對遵守下列事項：一、約定停放機車必定車況良好無滴油現象，經管理委員會登記戶號、車牌、使用者姓名，黏貼社區識別證停放；二、機車絕對熄火進入社區始得停放，共用空間內絕對不得啟動引擎，離開社區先行關閉大門始可發動機車；三、絕對遵守大廈條例第16條第2項規定不得堆置雜物、私設路障侵占巷道妨礙出入；四、恪遵社區系爭辦法各條規定共同擔待維護管理責任；五、如有違反切結事項，當承當所有事故責任，並自願放棄使用共用部分停放機車之權利（見本院卷第225頁），且被告主張就系爭機車停車格之停放位置，係每年抽韱一次以重新分配，並非一次抽韱後即固定，且於住戶出售其房屋時，其原使用之機車車位，係由被告先收回再行分配，而非配屬於該買受房屋之後手乙節，已據被告提出之公告及卷附被告於108年12月29日進行住戶機車停放位置之抽韱結果公告影本在卷可憑（見本院卷第335-337頁、第426頁），亦為原告所不否認。是依上開之事證，可知系爭社區住戶，欲使用系爭社區共用部分一樓中庭所劃設之機車停車格，必須先向被告登記且簽署切結書後，始得參與抽韱以分配停車格，且停車格之分配方式，係採每年抽籤方式，並非如地下室汽車停車位均一直固定不變，亦會隨著每年簽立切結書、登記參與抽韱者之不同，而改變分配之人選，復無一般約定專用或分管後，其後手得繼續繼受該分管使用權利之情形，再者，亦與系爭社區屬「約定專用」之地下一樓汽車停車位，於被告之「地下一樓停車位空間管理辦法」第5點，提及有「原有車位約定專用契約書」者（見本院卷第94頁），顯然有所不同，再揆諸系爭辦法及切結書之內容，均係「重在」課予機車停車位使用者之使用管理維護之責任，而非在於專有排他使用權之給與。是被告辯稱系爭決議三就機車停車格之分配使用，非屬大廈條例所規定之「共用部分之約定專用」，僅屬被告就共用部分使用之管理行為乙節，即非無據。原告執此主張系爭議案三有關機車停車格機車停放之決議，係屬共用部分之約定專用部分，尚非可採。
３、查，系爭區權會決議參，非屬約定專用，已如前述；系爭決議肆「共用部分廢棄物處理方式」，乃係維持將垃圾子車放置於附圖所示E位置之決議，仍屬約定共用之事項，亦非屬系爭社區規約第7條所規定須經特別決議之事項，則依系爭社區之系爭規約第7條第3項第3款後段之約定「其餘決議均應有區分所有權人過半數及區分所有權比例合計過半數之出席，以出席人數過半數及其區分所有權比例占出席人數區分所比例合計過半數之同意行之。」，系爭區權會僅須區分所有權人過半數及區分所有權比例合計過半數之出席，而系爭社區總戶數為27戶，此為兩造所不爭執，則至少須有14戶出席系爭區權會，而被告不否認張坤鴻非其所受委託之系爭社區區分所有權人四人、倪國煙非其所受委託之該區分所有權人1人之配偶或直系血親，亦非系爭社區之區分所有權人或承租人，則依大廈條例第27條第3項前段「區分所有權人因故無法出席區分所有權人會議時，得以書面委託配偶、有行為能力之直系血親、其他區分所有權人或承租人代理出席」之規定，雖張坤鴻、倪國煙二人上開之代理不合法，然扣除前述代理不合法之5戶，仍有14戶出席，且該14戶之區分所有權比例為51.9%（計算式：3.65%×7＋3.79%×4＋3.73%×3＝51.9%），並無出席人數及其區分所有權比例不足之情，且扣除原決議有3戶反對，尚有11戶贊成議題參、肆，其表決結果尚符合上開規約所約定之比例。是以，系爭區權會決議參、肆之出席人數及表決權數，係屬合法，原告主張張坤鴻、倪國煙之代理不合法，致決議參、肆之出席人數及比例，未達規定，該等決議係無效或得撤銷云云，即無理由。
４、又按總會之召集程序或決議方法，違反法令或章程時，社員得於決議後3 個月內請求法院撤銷其決議，但出席社員，對召集程序或決議方法，未當場表示異議者，不在此限，民法第56條第1 項定有明文。是依上開規定，曾出席區分所有權人會議之人，如對於該會議之決議方法，未當場表示異議，即不得再訴請法院撤銷該決議。經查，原告為系爭社區之區分所有權人，並已親自出席系爭區權會，此為原告所自承，並有系爭區權會簽到暨住戶規約簽收名冊在卷為憑（見本院卷第165頁），而由系爭區權會會議紀錄所載內容，並未見原告就系爭區權會議題參、肆之決議，針對其決議方法，有違反法令或規約之情事，「當場」表示異議，此亦為原告所不否認（見本院卷第247頁）。是姑不論上開決議之決議方法，並無違法，已如前述，縱使有所違法，揆諸前揭法文，原告自不得於事後，再以決議方法違反法令為由訴請撤銷，是原告訴請撤銷系爭決議，亦屬無據。
５、綜上，原告以系爭二議案之決議，其出席人數及其比例，未達規約之規定，據以主張所等決議無效，或訴請撤銷該等決議，並無理由。
㈡、原告主張被告之系爭二個決議，即決議於附圖所示編號A、B、C、D之停車格，供住戶停放機車使用，E部分仍維持供擺放垃圾子車使用，及被告在D、E處設置鐵製地台，於F1、F1、G處設置採光罩，均違反大廈條例第9條第2項及第16條第2項之規定而無效，有無理由？
１、按各區分所有權人按其共有之應有部分比例，對建築物之共用部分及其基地有使用收益之權。但另有約定者從其約定。住戶對共用部分之使用應依其設置目的及通常使用方法為之。但另有約定者從其約定。前二項但書所約定事項，不得違反本條例、區域計畫法、都市計畫法及建築法令之規定。大廈條例第9條第1至3項固有規定；又按住戶不得於私設通路、防火間隔、防火巷弄、開放空間、退縮空地、樓梯間、共同走廊、防空避難設備等處所堆置雜物、設置柵欄、門扇或營業使用，或違規設置廣告物或私設路障及停車位侵占巷道妨礙出入。同條例第16條第2項本文亦有規定。再者，法律行為，違反強制或禁止之規定者，無效。但其規定並不以之為無效者，不在此限。固亦為民法第71條所明定。
２、經查，附圖所示編號A、面積10平方公尺，為系爭社區大門外側東側緊鄰社區大門之室外停車格，其上方另有編號F1、面積9平方公尺、編號F2、面積1平方公尺之採光罩，編號B面積10平方公尺，為進入系爭社區大門後東側緊鄰社區大門往內延伸之室內停車格，編號C、面積5平方公尺亦設有室內停車格，編號D、面積5平方公尺則舖有鐵製地台，鐵製地台上亦設有停車格，編號E、面積14平方公尺亦舖有鐵製地台，在編號C、D、E上方另有如附圖所示編號G、面積21平方公尺之採光罩之情，已據本院會同兩造於108年12月27日至現場履勘，並囑託地政人員測量屬實，有本院之勘驗筆錄、現場照片及新竹市地政事務所檢送之複丈成果圖即附圖在卷可參（見本院卷第339-363頁、第367-369頁），且上開停車格、鐵製地台、採光罩為被告社區所設置，於附圖所示E上，社區亦放置有供社區住戶放置垃圾之垃圾子車，而上開停車格、鐵製地台、採光罩所在之位置，均屬社區之共用部分等節，為兩造所不爭執。另上開附圖所示A、C、D、E位置，係屬社區建物之「法定空地」，B部分係屬社區建物由位於C旁邊之社區電梯及防火門出來後，通往位於A、B間之社區大門（該大門係直接對外）之社區「門廳空間」，亦有新竹市政府經本院函查後，以109年1月3日府都使字第1080197697號函文（下稱系爭函文）函覆本院在卷，及卷附之現場照片在卷可參（見本院卷第371、373頁之函說明第二、五點；第103-103頁、第353-363頁）。
３、原告固主張：上開共用部分既屬法定空地及門廳，依其設置目的及通常之使用方法，僅能作為對外通道及便於日照、通風、採光、防火之施設，然停車格設置已危害消防、逃生安全，採光罩設置影響樓上住戶逃生，鐵製地台及垃圾子車影響排水及衛生，是系爭決議等已違反建築法規定及大廈條例第9條第2項、第16條第2項之規定而無效，然為被告所否認。查，經本院向新竹市政府函詢關於附圖所示編號A、B、C、D、E處，其當前使用及設置地上物之情形，是否合乎法規，已據新竹市政府以系爭函文函覆稱：「一、該址座落建築物領有本府核發（81）工使字第004號使用執照（地上7層，地下1層，1棟，27戶），依使用執照竣工圖之面積計算表及1樓平面圖，其1樓共用部分如圖所示為法定空地、門廳空間。……五、依上開函釋暨規定，貴院函詢1樓共用部分範圍並無『共同走廊』空間（共同走廊係指連通數個專有部分之走廊，且專有部分依同條例第3條第3款定義，指公寓大廈之一部分，具有使用上之獨立性，且為區分所有之標的者；另走廊於住宅、集合住宅係指連接各住宅單元與樓梯間或昇降機梯間之部分），亦無『防火間隔』部分（防火間隔係指建築物自基地境界線退縮或1基地內2幢建築物間留設部分，本案使用執照為建築物1棟並不符合前開規定）。是以旨揭共用部分為法定空地、門廳空間並無涉公寓大廈管理條例第16條第2項之共同走廊或建築技術規則之防火間隔部分。」等語（見本院卷第371-373頁），均未提及有違反法令規定之情形，且於履勘當日新竹市政府所屬人員，亦未答覆表示有違反法令之情事（見本院卷第342頁）。另自107年10月間起，經陳情人多次以系爭共用部分停放機車、放置垃圾子車及鋪設鐵製地台，有阻礙逃生等違法情形，向新竹市政府陳情，經新竹市政府受理後，亦未認定有違法之情，有卷附之新竹市政府107年10月、12月、108年1月間之三份函文影本在卷可參（見本院卷第183-190頁）。
４、次查，依新竹市政府系爭函文所載，附圖所示編號A、B、C、D、E處，既非屬大廈條例第16條第2項所指之「共同走廊」、「防火間隔」之處所，而為位於社區住戶搭乘共用電梯至一樓走出防火門後，○○○區○○○○路通道，為法定空地、門廳，已如前述，其並非屬大廈條例第16條第2項所指之私設通路、防火巷弄、樓梯間、防空避難設備等處所。因系爭共用部分為法定空地及門廳空間，依其設置目的及通常使用方法，固然應具有○○○區○○○道、消防避難逃生之走道及採光、通風、日照之使用，惟查，因上開共用部分經設置前述之機車停車格後，所剩餘之通道寬度，於履勘期日經新竹市地政事務所人員，於現場測量由電梯口通往門口方向通道寬度，其中原證4之C區部分，扣除該原證4C區停放機車範圍，通道寬度為1.6公尺，沿通道往大門口之門廳部分，最寬處為1.8公尺，均寬於1.2公尺，大門若兩側鐵門均打開時寬度為175公分，若東側鐵門關閉時，西扇門門寬為88公分。東側鐵門距離門外旁邊第一個停車格約35公分，由大門通往馬路扣除機車停車格寬度，最寬處為176公分，最窄處為145公分等情，有上開勘驗筆錄附卷為憑（見本院卷第342頁）。又按直通樓梯於避難層開向屋外之出入口，應依左列規定：二、直通樓梯於避難層開向屋外之出入口，寬度不得小於1.2公尺，高度不得小於1.8公尺，建築技術規則建築設計施工編第90條第2款已有規定，而本件由社區上開電梯經由防火門通往室外之上開社區通道，其設置情形應屬上開第2款之情形，故其寬度應不得小於1.2公尺，此亦有新竹市政府人員蔡建勳先生於履勘期日時，在場陳稱避難逃生之通道，從電梯口至馬路寬度一米二以上即符合規定可佐（見本院卷第342頁）。準此，可見系爭共用部分經扣除已劃設好之機車停車格後之通道寬度，已達1.2公尺以上，業已符合上開建築技術規則建築設計施工編第90條第2款所規定之寬度。又依上所述，系爭社區大門為左右二扇門所構成，若將該二扇門均打開，其寬度為1.75公尺，亦符合上開建築技術規則建築設計施工編第90條第2款所規定之寬度，至於系爭社區大門平時雖僅開西側一扇門（見本院卷第114頁下方之照片），東扇門平日係以門栓固定而關閉，所開之西扇門，其門寬僅0.88公尺而未達1.2公尺已如前述，然此係屬系爭社區大門設置、管理之問題，核與機車停車格之劃設無關，且東側門平時雖未打開，然既僅係以門栓固定，亦得隨時開啟，自難認系爭共用部分通道之寬度，因系爭機車停車格之畫設，不足上開規定之1.2公尺寬，而有妨礙出入，並違反建築法規防火避難設施及大廈條例第16條第2項之規定。
再參酌系爭社區附近之交通狀況及繁榮情形，而被告陳稱其附近街道並無足夠之機車停車格可供系爭社區住戶停放，且系爭社區之地下室，並無可供停放機車之空間乙節，亦為原告所不否認（見本院卷第449、450頁），是被告辯稱其在不違反消防逃生安全之情形下，為解決住戶停放機車問題及為管理機車之停放以維護居家安全，乃於系爭決議作成住戶需先切結願依系爭辦法之規定、要求停放機車，始能登記參與抽韱而停放於系爭機車格，係重在共用部分之管理及社區安全之維護目的乙節，即非全然無據。是堪認被告社區就系爭共用部分，將其一部分作為機車停車格使用，係屬大廈條例第9條第2項但書之另有約定，且亦無違反建築法令之規定，該決議即無違反大廈條例第9條第2項之規定，亦無違反同條例第16條第2項之規定。此外，原告並未進一步證明系爭議案三，有違反何強制或禁止規定之情形，是其主張該決議違法而無效乙節，已難以成立。
４、至就被告目前設置之鐵製地台、採光罩及擺放垃圾子車部分，原告就此並未能具體主張及證明被告已有違反何強制或禁止規定之情形，原告所稱之影響衛生、排水等，主要均係管理之問題。又原告所提原證10新竹市政府環保局，對被告社區之裁罰資料，乃係針對垃圾分類之問題，難認與系爭垃圾子車之放置，有直接關係，且被告原所設置之採光罩，經有人陳情後，固經新竹市政府認定為違建，並發出違章建築認定通知單，要求被告拆除改善，嗣經被告進行改善後向新竹市政府呈報，亦經主管機關所肯認而准予備查，有卷附之新竹市政府違章建築認定通知單、被告函、新竹市政府函影本各一份在卷可佐（見本院卷第191-195頁），且其後經陳情人多次以系爭共用部分放置垃圾子車及鋪設鐵製地台有違法情形，向新竹市政府陳情後，新竹市政府亦未認定有違法情事，已如前述。此外，原告並未能進一步證明系爭議案四，有關維持垃圾子車之放置及該鐵皮地台、採光罩之設置，已違反強制或禁止之規定，是原告主張議案四之決議及該等設置違法而無效，亦無理由。
㈢、原告訴請被告移除上開停車格、鐵製地台、採光罩等地上物，並淨空機車及垃圾子車等，及返還土地予原告及其他共有人，有無理由？系爭區權會決議參、肆乃屬合法有效成立，且系爭社區就上開地上物等之設置，亦難認有何違反強制或禁止之規定，已如前述，則被告本於管理機關之地位，就上開共用部分及其設施之管理及維護，即屬合法有據，並非無權占用系爭220、220-1地號土地，是原告本於上開土地所有權人之地位，依物上請求權之法律關係，訴請被告移除附圖所示A、B、C、D、E、F1、F2、G之停車格、鐵製地台、採光罩，並淨空其上之機車、垃圾子車等物，將土地交還予原告及其他共有人，即無理由，不應准許。
㈣、綜上所述，系爭區權會之決議參、決議肆，均屬合法有效成立，上開地上物之設置，亦無違反強制或禁止規定，被告並非無權占用系爭土地，原告先位訴請確認上開決議無效，並備位訴請撤銷上開決議，及先、備位均訴請被告，將附圖所示A、B、C、D、E、F1、F2、G之停車格、鐵製地台、採光罩移除，並淨空其上之機車、垃圾子車等物，將該部分土地交還予原告及其他共有人，即無理由，應予以駁回。
㈤、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提之證據，經本院審酌後，認於判決結果均不生影響，爰不一一論述，併此敘明。
五、結論：原告先位及備位之訴均為無理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文。
中 華 民 國 109 年 3 月 25 日
民事第二庭 法 官 鄭政宗以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後 20 日內向本院提出上訴狀。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 109 年 3 月 25 日
書記官 楊嘉惠