臺灣新竹地方法院民事判決 108年度重訴字第158號原 告 陳永馨
陳正芝陳巧芝陳秀芝共 同訴訟代理人 彭火炎律師被 告 謝蕙如
蔡吳美容邱愛美范文燁范淑惠上二人共同訴訟代理人 簡翊玹律師上列當事人間請求拆屋還地等事件，本院於民國109年7月9日辯論終結，判決如下：
主 文被告范文燁承租原告所有坐落新竹縣○○鎮○○段○○○○號、面積八十八點六平方公尺之土地全部，應自民國一０八年十一月二十日起，調整租金為每年新臺幣肆萬玖仟陸佰壹拾陸元。
被告范淑惠承租原告所有坐落新竹縣○○鎮○○段○○○○號、面積九十一點五四平方公尺之土地全部，應自民國一０八年十一月二十日起，調整租金為每年新臺幣伍萬貳仟參佰肆拾元。
原告其餘之訴及其假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由被告范文燁、范淑惠負擔二分之一，餘由原告負擔。
事實及理由
壹、程序方面
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之基礎事實同一者；擴張或減縮應受判決事項之聲明者；不甚礙被告之防禦及訴訟之終結者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第2款、第3款、第7款分別定有明文。又不變更訴訟標的，而補充或更正事實上或法律上之陳述者，非為訴之變更或追加，同法256條亦有規定。次按原告於判決確定前，得撤回訴之全部或一部；但被告已為本案之言詞辯論者，應得其同意。訴之撤回應以書狀為之；但於期日，得以言詞向法院或受命法官為之，同法第262條第1項及第2項亦有明定。查原告起訴時，原列包含楊春妹及范永萬等之訴外人范書淇之全體繼承人、包含范揚琪等之訴外人范光淡之全體繼承人，及謝蕙如、蔡吳美容、邱愛美為被告，訴之聲明原為：先位聲明㈠、被告謝蕙如應自坐落新竹縣○○鎮○○段○○○○○號土地（下稱系爭899地號土地）如起訴狀附圖所示甲部分即門牌編號新竹縣○○鎮○○路○○○號，面積約88.60平方公尺（以實測為準）之地上物（下稱系爭110號房屋）遷出，被告楊春妹、范永萬等范書淇之全體繼承人應將上開地上物拆除，並將上開地號土地返還原告。㈡、被告蔡吳美容、邱愛美應自坐落新竹縣○○鎮○○段○○○○○號土地（下稱系爭898地號土地）如起訴狀附圖所示乙部分即門牌編號新竹縣○○鎮○○路○○○號，面積約91.54平方公尺（以實測為準）之地上物（下稱系爭112號房屋）遷出，被告范揚琪等范光淡之全體繼承人應將上開地上物拆除，並將上開地號土地返還原告。㈢、願供擔保請准宣告假執行。備位聲明：
㈠、被告楊春妹、范永萬等范書淇之全體繼承人承租原告所有系爭899地號土地，自本起訴狀繕本送達翌日起調整租金為每年新臺幣（下同）62,020元。㈡、被告范揚琪等范光淡之全體繼承人承租原告所有系爭898地號土地，自本起訴狀繕本送達翌日起調整租金為每年65,425元（見本院卷第11-13頁）。其後，因本院依職權向新竹縣政府稅捐稽徵局調取系爭110、112號房屋之稅籍證明書，原告乃於108年10月31日，具狀變更上開范書淇之全體繼承人為被告范文燁一人，變更上開范光淡之全體繼承人為被告范淑惠一人，並撤回對范書淇、范光淡其他繼承人之起訴，同時將先位聲明變更為：㈠、被告謝蕙如應自坐落系爭899地號土地如起訴狀附圖所示甲部分面積約88.60平方公尺（以實測為準）之系爭110號房屋遷出，被告范文燁應將上開地上物拆除，並將上開地號土地返還原告。㈡、被告蔡吳美容、邱愛美應自坐落系爭898地號土地如起訴狀附圖所示乙部分面積約91.54平方公尺之系爭112號房屋遷出，被告范淑惠應將上開地上物拆除，並將上開地號土地返還原告。㈢、願供擔保請准宣告假執行。備位聲明變更為：㈠、被告范文燁承租原告所有系爭899地號土地，自本件起訴補正狀繕本送達翌日（按即民國108年11月20日）起，調整租金為每年62,020元。㈡、被告范淑惠承租原告所有系爭898地號土地，自本件起訴補正狀繕本送達翌日（按即民國108年11月20日）起，調整租金為每年65,425元（見本院卷第76、193頁）。嗣因本院會同兩造並囑託新竹縣竹北地政事務所人員至現場勘驗測量，經該事務所人員繪製複丈成果圖（該圖見本院卷第267頁，下稱附圖）後，原告乃據附圖所示內容，於109年3月17日本院言詞辯論期日就上開先位聲明變更為：㈠、被告謝蕙如應自系爭899地號土地如附圖紅色斜線所示面積80.73平方公尺之地上物，即系爭110號房屋遷出，被告范文燁應將上開部分地上物拆除，並將系爭899地號土地返還原告。㈡、被告蔡吳美容、邱愛美應自系爭898地號土地如附圖藍色斜線所示面積91.49平方公尺之地上物，即系爭112號房屋遷出，被告范淑惠應將上開部分地上物拆除，並將系爭898地號土地返還原告。㈢、願供擔保請准宣告假執行（見本院卷第281、286頁）。其後原告就備位聲明之請求，於109年4月28日辯論時，追加依民法第227之2規定為請求（見本院卷第354頁）。經核原告上開訴之聲明中，先位聲明變更部分，屬補充及更正事實上之陳述，備位聲明變更部分，則屬單純減縮或擴張應受判決事項之聲明，且其就備位聲明追加依民法第227-2規定為請求，其請求之基礎事實同一，亦無礙於被告之防禦及訴訟之終結，併原告撤回被告部分，核均與上開之規定並無不合，程序上均應予以准許。
二、本件被告謝蕙如、蔡吳美容、邱愛美經合法通知，均未於最後言詞辯論期日到場，核均無民事訴訟法第386 條所列各款情形，爰依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。
貳、實體方面
一、原告主張：
㈠、緣系爭二筆土地原為訴外人即原告之父陳宜開所有，並於數十年前，將系爭899地號土地出租予訴外人范書淇，供范書淇在其上興建系爭110號未辦保存登記之木石磚造（磚石造）紅瓦屋頂一層房屋居住；將系爭898地號土地出租予訴外人范光淡，供范光淡在其上興建系爭112號未辦保存登記木石磚造（磚石造）紅瓦屋頂一層房屋居住，雙方間就該等土地之租地建屋契約，雖未定有期限，然應有承租至上開建物不堪使用時，土地租約即消滅之合意。嗣陳宜開於104年間死亡，原告四人共同繼承並分割取得系爭二筆土地之所有權，應有部分均各為四分之一。因系爭110號及112號原紅瓦屋頂之房屋，屋齡均為數十年以上，經長年使用耗損，均已達不堪使用程度，是斯時上開之租地建屋契約應屬消滅。詎料范書淇、范光淡二人卻於出租人不知情且未同意情況下，其中范書淇擅將系爭110號房屋屋樑及紅瓦屋頂全部拆除，以C型角鋼樑柱替代支撐，及另以凹槽式鐵板取代原紅瓦屋頂之方式，繼續使用該建物；范光淡則擅將系爭112號紅瓦屋頂房屋，以施工加蓋鐵板包覆原紅瓦屋頂，並另以C型角鋼柱作為支撐原紅瓦屋頂結構之方式，繼續使用建物。嗣范書淇死亡後，由被告范文燁繼承取得系爭110號房屋，並將該房屋出租予被告謝蕙如作美髮營業使用，范光淡死亡後，由被告范淑惠繼承取得系爭112號房屋，並將該房屋出租予被告蔡吳美容、邱愛美作餐飲營業使用。惟上開原存在之租地建屋契約效力，既於先前承租人范書淇、范光淡作上開拆除、改建及施作結構支撐前，已因該等房屋不堪使用而消滅，之後雙方及本件兩造既未有再行租賃土地建築房屋使用之合意、被告亦無再行建造房屋於系爭土地上之事實，縱兩造間有收付土地使用費之事實，然業已消滅效力之租地建屋契約，不會因此再行回復其效力，或認原告與被告范文燁、范淑惠間新成立有租地建屋契約，是被告范文燁、范淑惠之上開房屋，乃屬無權占用系爭899、898地號土地。況被告范文燁及范淑惠均各將所繼承之系爭房屋，全部分別出租予被告謝蕙如、蔡吳美容及邱愛美為營業使用，顯已違背租地建屋立法意旨，形同違背土地法第103條第3款轉租基地於他人之規定，原告亦得類推適用上開條款規定，終止契約收回土地，並以本件起訴補正狀繕本之送達，對被告范文燁及范淑惠為終止租地建屋契約之意思表示，雙方間亦無租地建屋契約關係存在。原告爰依民法第767條第1項之規定，請求系爭899、898地號土地之直接占有人即被告謝蕙如、蔡吳美容及邱愛美，各自所占有使用之建物中遷出；間接占有人即被告范文燁及范淑惠，各拆除該等建物及返還土地，並先位聲明請求：如上述最後變更後之先位聲明所示。
㈡、縱認兩造間租地建屋契約關係仍屬有效存在，惟因本件租地建屋租賃，屬於不定期租賃，而范書淇及范光淡係於民國40餘年、60餘年間，與陳宜開訂立該等租賃契約，就系爭110號房屋坐落之系爭899地號土地，其租金係約定以公告地價5%計算，自95年以後，每年租金均係以34,550元或34,554元計收；系爭112號房屋坐落之系爭898地號土地，其租金則係約定以公告地價4%計算，自100年以後，每年租金均係以28,500元或28,560元計收，多年來並未調整租金，應有重新審酌租金合理金額之必要，且當時約定上開租金數額時，係屬農業經濟時代，系爭土地當時之週邊環境，其工商業並不繁榮，然迄今已變異為工商經濟時代，工商業甚為繁榮，系爭二筆地之價值已顯著提高，與先前租賃時已有顯著之變更，亦非當時所得預料，且相較於被告范文燁及范淑惠分別向被告謝蕙如、蔡吳美容及邱愛美收取每年各108000元之租金，被告范文燁、范淑惠目前每年僅各支付原告34,550元、28,560元之租金，又系爭110、112號房屋價值僅各67,800元、17,000元，然系爭899、898地號土地目前之公告現值各高達3,608,049元、3,684,210元，是目前之土地租金數額亦顯然過低而有失平衡。因系爭二筆土地使用分區均為「住宅區」，得供建築使用，土地經濟價值極高，且臨新竹縣○○鎮○○路○○道，交通便捷，人車俱多，隔鄰老街街道即係關西國民小學，第一銀行亦僅在約50公尺外之正義路上，土地位於○○鎮○○○區段，設有超商，距離關西公有市場亦不到100公尺遠，附近商店林立，生活機能便捷，故應以申報地價年息10%計算其年租金為適當。是原告爰依民法第442條及第227條之2之規定，依選擇合併之關係，備位主張提起調整租金之訴。並備位聲明請求：如上述最後變更後之備位聲明所示。
二、被告之答辯：
㈠、被告范文燁、范淑惠則以：
１、系爭110 、112 號房屋雖老舊，但得以遮蔽風雨並供營業，具有一般建築物之通常效用，並未達不堪使用之情，縱使系爭房屋曾不堪使用，然原告之被繼承人陳宜開生前，就范書淇及范光淡生前，分別對系爭110、112號房屋進行之屋頂等修繕行為，業已同意，原告繼承系爭土地後，亦未曾表示反對上開之修繕行為，且繼續多年來按時向被告范文燁、范淑惠收取租金，可見原告亦已同意范書淇及范光淡先前對系爭
110、112號房屋之修繕行為，並同意被告繼續租用系爭土地，縱使原告為規避租金而以使用費之名目稱之，並無解於兩造間有成立租賃之合意。
２、又土地法第103 條第3 款之規定，係指租用建築房屋之基地後，不依其租用之契約目的自行興建房屋，卻轉租基地於他人使用，有違租地建屋之契約目的時，出租人得以收回基地，然被告係其等之被繼承人向原告之被繼承人承租系爭土地，於興建系爭房屋後，將房屋轉租他人使用，乃對建物為使用收益之行為，並非轉租系爭土地予他人，與土地法第103條第3款之規定完全不同，亦無類推適用該等規定之餘地，原告主張類推適用上開規定而終止土地租約云云，並無理由。
３、原告與被告范文燁間就系爭899地號土地，係以公告地價年息5%計算租金，原告與被告范淑惠間就系爭898地號土地，係以公告地價年息4%計算租金，而公告地價等每隔三年會調整一次，自非原告所稱多年來均未調整租金。而兩造所約定系爭土地之租金，既已依每年之公告地價做為計算之基礎，而公告地價之調整即反應系爭土地價值之昇降，是兩造間已有依系爭土地昇降之價值做為租金之約定，自不符合民法第442條所規定調整租金之要件。且系爭土地於六十一年間，其附近即已有銀行及紅茶公司，原告並未舉證系爭二筆土地於租約訂立後迄今，有工商繁榮、基地價值顯著提高之情事發生，原告依民法第227-2規定，以情事變更為由請求調高租金，亦無理由。又縱認本件原告請求調整租金為有理由，然依土地法第105條準用同法第97條第1項規定，城市地方土地之租金，以不超過申報地價年息10%為限，又租金為承租人使用、收益租賃物應支付之對價，故法院審酌使用土地所獲得之利益時，除以基地申報地價為基礎外，尚須斟酌基地之位置，工商業繁榮之程度，承租人利用基地之經濟價值及所受利益等項，並與鄰地租金相比較，以為決定，並非必達申報地價年息10%之最高額，且系爭土地附近商業活動並不興盛，路上人煙稀少，其繁榮程度及承租人利用基地之經濟價值，並未達以申報地價年息10%計算其租金之基準，原告逕以申報地價年息10%為請求，並無理由。並聲明：原告先備位之訴暨假執行之聲請均駁回。
㈡、被告謝蕙如、蔡吳美容及邱愛美：其等於前言詞辯論期日到庭陳述，除與被告范文燁、范淑惠所辯相同外，另補陳：渠等已分別向被告范文燁及范淑惠承租系爭110、112房屋將近20年，每月租金均各為9,000元，租金大概都一樣等語，並聲明：原告先備位之訴暨假執行之聲請均駁回。
三、兩造不爭執事項：
㈠、系爭二筆土地原為原告之被繼承人陳宜開所有，並於數十年前將系爭899地號土地整筆出租予范書淇，供其在上興建木石磚造（磚石造）紅瓦屋頂之系爭110號房屋，雙方就該筆土地存有租地建屋契約，嗣范書淇於100年4月間過世，由被告范文燁繼承取得該房屋之所有權（事實上處分權），該房屋屋齡迄今有六十幾年；陳宜開於數十年前將系爭898地號土地整筆出租予范光淡，供其在上興建木石磚造（磚石造）紅瓦屋頂之系爭112號房屋，雙方就該筆土地存有租地建屋契約，嗣范光淡於95年10月間過世，由被告范淑惠繼承取得該房屋之所有權（事實上處分權），該房屋屋齡迄今有四十幾年。
㈡、陳宜開於104年間死亡，原告四人共同繼承並分割取得系爭二筆土地之所有權，應有部分均各為四分之一。
㈢、就系爭899地號土地95、99、100、104、106年至108年間每年之租金，陳宜開或原告陳永馨，係以該筆土地之公告地價7800元/㎡之年息百分之五，即每年為34,550元或34,554元，向范書淇或其親戚計收（見本院卷第143-151頁）；就系爭898地號土地自100年以後至108年間每年之租金，原告陳永馨係以該筆土地之公告地價7800元/㎡之年息百分之四，即每年為28,560元或28,500元計收（見本院卷第153-171頁）。
㈢、系爭110號房屋占用系爭899地號，如附圖所示紅色斜線部分，面積80.73平方公尺土地；系爭112號房屋占用系爭898地號，如附圖所示藍色斜線部分，面積91.49平方公尺之土地（見本院卷第267頁之附圖）。
㈣、系爭110號房屋陸續已由范書淇、被告范文燁出租予被告謝蕙如作美髮營業使用，迄今已出租近20年，頭三年租金每月1萬元，之後降為每月9,000元迄今；系爭112號房屋陸續已由范光淡、被告范淑惠出租予被告蔡吳美容、邱愛美作早餐店營業使用，迄今已出租近20年，每月房租均為9,000元（見本院卷第195、282-283頁）。
㈤、系爭二間房屋以目前之現況，雖屬老舊，但仍堪使用，未達不堪使用之狀況（見本院卷第195頁及第243頁之勘驗筆錄）。
四、本件爭點及本院之判斷：
㈠、原告主張范書淇前向陳宜開承租系爭899地號土地興建系爭110號房屋使用後，曾將系爭110號房屋之屋樑及紅瓦屋頂全部拆除，以C型角鋼樑柱替代支撐，及另以凹槽式鐵板取代原紅瓦屋頂，繼續使用該建物，范光淡前向陳宜開承租系爭898地號土地興建系爭112號房屋使用後，曾將該房屋之紅瓦屋頂，以施工加蓋鐵板包覆原紅瓦屋頂，並另以C型角鋼柱支撐原紅瓦屋頂結構之方式，繼續使用該建物等節，已據原告提出原證2該二間房屋之照片附卷為證（見本院卷第39-47頁），且為被告所不爭執，並有本院109年2月7日履勘現場之筆錄內，所記載系爭二間房屋目前之鐵皮屋頂，並有以角鋼樑柱、鋼柱、鋼樑支撐房屋結構等情形，暨該等房屋之照片在卷可憑（見本院卷第237-260頁），此部分堪信為真實。又被告主張就系爭899地號土地，其中95、99、100、10 4、106年至108年間每年之租金，陳宜開或被告陳永馨係以該筆土地之公告地價7800元/㎡之年息百分之五，即每年為34,550元或34,554元，向范書淇或其親戚計收，就系爭898地號土地自100年以後至108年間每年之租金，被告陳永馨係以該筆土地之公告地價7800元/㎡之年息百分之四，即每年為28,560元或28,500元向被告范淑惠計收乙節，有被告提出之繳付租金之收據影本在卷可稽（見本院卷第143-151頁、第153-171頁），亦堪信為實在。
㈡、又被告范淑惠辯稱其被繼承人范光淡，向原告被繼承人陳宜開承租系爭898地號土地，以興建系爭112號建物時，雙方訂有被證3租賃契約書，已據被告提出被證3租賃契約書影本一份在卷可憑（見本院卷第173頁），而經核該契約書內，已有租賃雙方陳宜開及范光淡名義之簽名及印文，且其內所載租用基地所興建之建物門牌中山路88號，之後已整編為中山路112號，即為系爭112號房屋之情，亦有被告提出之被證7戶口名簿上所示門牌整編之記載可參（見本院卷第231頁），是堪認被證3租約，即係原告被繼承人陳宜開出租系爭898地號土地予被告范淑惠繼承人范光淡建屋時，雙方所簽訂之書面租約無訛。
㈢、至原告另主張系爭租地建屋契約，已因系爭房屋不堪使用而消滅，且因被告范文燁、范淑惠違法轉租土地，經其合法終止而消滅，爰訴請被告遷讓房屋及拆屋還地，或訴請調漲租金乙節，則為被告所否認，並辯稱如上，故本件兩造間有爭執應予以審究者，在於：１、被告范文燁之被繼承人范書淇、被告范淑惠之被繼承人范光淡，原就系爭899、898地號土地，與原告被繼承人陳宜開間之租地建屋契約關係，是否因系爭110、112號房屋已達不堪使用程度而消滅？范書淇、范光淡生前就系爭110、112號房屋，為施作屋頂及作結構支撐等行為，是否已得到陳宜開之同意，並致雙方之租地建屋契約繼續有效存在？２、原告以被告范文燁及范淑惠將系爭房屋各出租予被告謝蕙如、蔡吳美容及邱愛美為由，主張得類推適用土地法第103條第3款之規定，予以終止系爭二筆土地之租約，是否有據？３、原告以系爭租地建屋之租賃關係已消滅，被告范文燁、范淑惠之系爭房屋無權占用系爭二筆土地，依民法第767條之規定，請求被告謝蕙如、蔡吳美容及邱愛美分別自系爭110、112號房屋遷出，被告范文燁、范淑惠分別拆除系爭110、112號房屋，並各返還系爭899、898地號土地予原告，有無理由？４、原告備位聲明請求本院調漲系爭二筆土地之租金，有無理由？如有理由，應調漲後之金額為多少？爰予以論述如下。
１、被告范文燁之被繼承人范書淇、被告范淑惠之被繼承人范光淡，原就系爭899、898地號土地，與原告被繼承人陳宜開間之租地建屋契約關係，是否因系爭110、112號房屋已達不堪使用程度而消滅？范書淇、范光淡生前就系爭110、112號房屋，為施作屋頂及作結構支撐等行為，是否已得到陳宜開之同意，並致雙方之租地建屋契約繼續有效存在？
⑴、按「租用基地建築房屋契約，既以承租人有特定之房屋而使
用其基地為目的，則縱屬不定期限之基地租賃，依契約之目的，探求當事人之真意，亦應解為租賃關係至該特定房屋不堪使用時消滅。」、「土地之租賃契約，不論係租地後自建房屋，或承受前手之房屋後始租用該基地，均係以承租人使用其房屋為目的，非有相當之期限不能達其目的，故當事人雖未明定租賃之期限，依契約之目的探求當事人之真意，亦應解為定有租至房屋不堪使用時為止之期限。」（參最高法院85年台上字第790號及95年台上字第388號裁判意旨）。是於租地建屋之土地租賃，既以承租人有特定之房屋而使用其基地為目的，其間之土地租賃關係，原則上固應解為租賃雙方係有合意至基地上所建之房屋不堪使用時消滅。
⑵、經查，兩造不爭執陳宜開前各出租系爭899、898地號土地予
范書淇、范光淡，供其等在其上興建系爭110、112號房屋居住使用時，並未約定租賃之期限，此亦有被證3陳宜開與范光淡簽立之建物敷地租賃契約書影本一份在卷可佐（見本院卷第173頁），又依上開租賃契約書第三點，已約定「租賃期限：不定期即本房屋存績中為有效期。」，再參以上開之說明，固然堪認原告之被繼承人陳宜開前出租系爭二筆土地予范書淇、范光淡興建系爭二間房屋時，有約定租期係至該等房屋不堪使用時為止之意思。
⑶、又范書淇於租地興建系爭110號房屋使用後，於其生前曾將
該房屋之屋樑及紅瓦屋頂全部拆除，以C型角鋼樑柱替代支撐，並另以凹槽式鐵板取代原紅瓦屋頂，而繼續使用該建物，范光淡於租地興建系爭112號房屋使用後，生前亦曾施工加蓋鐵板包覆該房屋之原紅瓦屋頂，且另以C型角鋼柱支撐原紅瓦屋頂結構，而繼續使用該建物等節，已如前述，且因范書淇、范光淡上開之施作行為，致系爭二間房屋目前在結構上仍屬安全而堪以使用乙情，亦如前述。雖原告主張范書淇、范光淡當時施作時，原告之被繼承人陳宜開並不知情亦未同意，故系爭租約仍因於其等施作前，系爭二間房屋已不堪使用而消滅，然為被告所否認。按依表意人之舉動，或其他情事，足以間接推知其有同意之意思者，即得成立默示之同意，此與單純之沈默尚有不同。經查，陳宜開生前曾居住在系爭二間房屋旁邊○○○鎮○○路○○○號房屋多年，原告陳永馨亦居住該處多年，雖其後搬至關西國小後○○○鎮○○街住處居住，惟被告陳永馨仍在上開中山路116號房屋經營早餐店多年迄今，而該116號房屋距離系爭二間房屋約10公尺遠等情，為原告所陳明在卷，並有本院109年2月7日之勘驗筆錄及房屋照片在卷可憑（見本院卷第243-244頁、第262頁、第39頁上方之照片）。又范書淇、范光淡生前分別針對系爭110、112房屋，進行舊紅瓦屋頂拆除並更換鐵皮屋頂，或包覆鐵皮在舊有紅瓦屋頂上，並在110號房屋之門前施作角鋼樑柱，在112號房屋臨馬路該間房間內之數處架設角鋼，及在該房屋門前用鋼樑、鋼柱，施作房屋之支撐，而該等施作之位置均十分明顯可見之情，亦有上開勘驗筆錄及現場照片在卷可稽（見本院卷第243頁、第251、253、254、257-260、293-303頁），則陳宜開生前既居住在系爭二間房屋旁邊，於其過世前，又多年來均有收取范書淇、范光淡或被告范文燁、范淑惠交付之地租，且上開之施設仍須花費相當之時間，施設時又容易被住在旁邊之土地出租人所發現及看到，衡情論理，陳宜開當時既已看到而知悉范書淇、范光淡上開之修繕行為，且知曉系爭二間房屋之結構已經加強，卻均未置一詞加以反對，並表示房屋已不堪使用租約應歸消滅，反而於之後多年來，仍繼續收取承租人繳付之租金，被告辯稱此情形應可推認當時陳宜開，已默示同意范書淇、范光淡修繕系爭二間房屋，並同意繼續與范書淇、范光淡，及其等繼承人即被告范文燁、范淑惠，維持系爭二筆土地之原租約關係乙節，即非無據，且陳宜開上開之反應及行為，應非僅係單純之沈默而已。又於陳宜開在104年過世後，原告亦由陳永馨多年來繼續向被告范文燁、范淑惠收取至108年度之租金，亦如前述，原告亦未舉證證明其等於先前，曾向被告為反對其等使用系爭二筆土地之表示。準此，堪認系爭二筆土地出租人，當時在知悉承租人修繕房屋情況下，仍同意繼續與承租人或其繼承人即被告范文燁、范淑惠，維持原來之土地租賃關係，準此，即無因房屋不堪使用，致其租約效力消滅之問題，原告主張該等租約效力已因系爭二間房屋先前未修繕前，已不堪使用而消滅等情，即不可取。
２、原告以被告范文燁及范淑惠將系爭房屋，各出租予被告謝蕙如、蔡吳美容及邱愛美為由，主張得類推適用土地法第103條第3款之規定，予以終止系爭二筆土地之租約，是否有據？
⑴、原告固主張被告范文燁及范淑惠，將系爭房屋各出租予被告
謝蕙如、蔡吳美容及邱愛美，其得類推適用土地法第103條第3款之規定，合法終止系爭二筆土地之租約，然為被告所否認。按「租用建築房屋之基地，非因左列情形之一，出租人不得收回。三、承租人轉租基地於他人時。」，土地法第103條第3款固有規定，惟按「房屋所有人與基地所有人間就基地有租賃關係，如其訂立租約當初無特別反對之約定，房屋所有人將其房屋一部分供與他人使用，是為所有人對於地上房屋使用收益權之行使，無論該他人為其親屬或向其租借之人，均與單純之基地轉租有別，尚難構成終止基地租約之原因。」、「按土地法第一百零三條第三款所規定承租人轉租基地於他人，出租人得終止契約之情形，係指承租人承租基地後，不自為建築，而將基地轉租於他人謀利；此究與基地承租人建築房屋後，將房屋全部或一部交由他人使用收益之情況有別，而使用房屋必然使用房屋所坐落之基地，尚難以此構成終止租約之原因。」，有最高法院院79年度台上字第2678號、103年度台上字第2624號裁判意旨可供參考。是承租人於租地建屋後，將其興建之房屋出租予他人使用，此僅係該租地建屋契約之承租人，對其該房屋使用收益權之行使，尚與土地法第103條第3款所定基地轉租之行為不同，該房屋基地之出租人，即不得以該條款主張終止基地租約，且此等情形核亦與上開條款所定之基地轉租，並無相類似，自亦無類推適用該條款予以終止租地建屋契約之餘地。
⑵、就本件而言，因系爭土地之原承租人范書淇、范光淡於承租
系爭土地後，即各在土地上興建系爭110、112號房屋供自行居住使用，之後再各由范書淇或被告范文燁，出租予被告謝蕙如作美髮營業使用，由范光淡、被告范淑惠出租予被告蔡吳美容、邱愛美經營早餐店使用，已如前述，是揆諸上開之規定及說明，系爭土地原承租人即范書淇、范光淡，既非於承租系爭土地後，不在其上建築房屋使用，並逕行將土地轉租予他人，而係於承租系爭二筆土地，並在其上興建系爭房屋使用後，之後始由其等或被告范文燁、范淑惠，將房屋出租予其餘之被告，此僅屬其等對系爭房屋使用收益權之行使，核與上開條文所指之基地轉租行為不同，亦無相類似之情形，是出租人即原告，即無類推適用上開規定終止土地租約之餘地，則原告主張其得類推適用上開規定，以被告范文燁、范淑惠轉租基地為由，予以合法終止系爭土地之租約云云，並不可採。
３、原告以系爭租地建屋之租賃關係已消滅，被告范文燁、范淑惠所有之系爭房屋無權占用系爭二筆土地，依民法第767條之規定，請求被告謝蕙如、蔡吳美容及邱愛美分別自系爭11
0、112號房屋遷出，被告范文燁、范淑惠分別拆除系爭110、112號房屋，並各返還系爭899、898地號土地予原告，有無理由？經查，依上所述，被告范文燁、范淑惠系爭房屋，占用系爭
899、898地號土地，既仍有租賃關係存在，即非無權占用原告上開之土地，則原告依民法767條之規定，請求被告謝蕙如、蔡吳美容及邱愛美，分別自系爭110、112號房屋遷出，被告范文燁、范淑惠分別拆除系爭110、112號房屋，並各返還系爭899、898地號土地予原告，即無理由，不應准許。
４、原告備位聲明請求本院調漲系爭二筆土地之租金，有無理由？如有理由，應調漲後之金額為多少？
⑴、按租賃物為不動產者，因其價值之昇降，當事人得聲請法院
增減其租金；但其租賃定有期限者，不在此限，民法第442條定有明文。又按契約成立後，情事變更，非當時所得預料，而依其原有效果顯失公平者，當事人得聲請法院增、減其給付或變更其他原有之效果。第227條之2第1項亦有規定。
是故不動產如其本身價值於契約成立後有昇降，當事人自得申請法院增減租金額（有最高法院20年滬上字第4號裁判意旨可供參照）。又按「倘以申報地價之一定比例定其租金額，而基地因工商繁榮，基地價值顯著提高，原約定之比例，顯不相當，而當事人對於調整租金額之計算比例又有爭執時，不定期租賃之出租人非不得依民法第四百四十二條規定，訴請法院調整計算租金之比例，以維公平。」、「未定期限之基地租賃，契約當事人約定租金按基地申報地價之固定比率計算者，雖所約定之租金係隨基地申報地價之昇降而調整，惟倘契約成立後，基地周邊環境，工商繁榮之程度，承租人利用基地之經濟價值及所受利益等項，已有變更，非當時所得預料，而租金依原約定基地申報地價之固定比率計算顯失公平者，出租人自得依民法第二百二十七條之二第一項規定，訴請法院調整其租金。」，亦有最高法院87年台上字第1133號、93年台上字第2446號民事裁判意旨可資參考。
⑵、查，系爭899地號土地，就95、99、100、104、106年至108
年間每年之租金，原告之被繼承人陳宜開或原告陳永馨，係以該土地之公告地價7800元/㎡之年息百分之五，即每年租金34,550元或34,554元，向被告范文燁之被繼承人范書淇或其親戚收取，就系爭898地號土地自100年以後至108年間每年之租金，原告陳永馨係以該土地之公告地價7800元/㎡之年息百分之四，即每年租金28,560元或28,500元，向被告范淑惠等收取，已如前述，參以被告范淑惠亦不爭執被證3就898地號土地簽訂之書面租約，其上所載之按申報地價百分之四計租，其中「申報地價」之記載，乃係公告地價之誤載（見本院卷第282頁），是以，系爭899、898地號土地租賃雙方，於數十年前租賃系爭土地，以興建系爭110、112號房屋時，當時土地出租人即原告被繼承人陳宜開，與承租人范書淇、范光淡，係分別約定按899、898地號土地公告地價之年息各百分之五、百分之四，作為土地之年租金乙節，亦堪以認定為實。
⑶、次查，系爭899、898地號土地，係位於關西都市計畫第三次
通盤檢討公告實施範圍（99.5.20），屬住宅區土地，此有原告提出之原證3該等土地之使用分區證明書影本一份在卷可稽（見本院卷第51頁），而目前該等土地上之系爭二建物係位於○○鎮○○路上，即系爭二筆土地係位於○○鎮○○路旁，離該地公有市場不到100公尺、第一銀行約70公尺，，距關西鎮公所直線距離約200公尺，與旁邊市場約200公尺遠，附近商家林立（設有超商、餐廳等店面），距關西國小約40公尺，且所鄰○○○鎮○○路路寬約10米等節，已據本院會同兩造履勘現場屬實，並製有勘驗筆錄及現場照片，及被告提出之被證4系爭土地附近之google map地圖影本在卷可參（見本院卷第243-244、254、260-264頁、第177頁），可見系爭二筆土地，目前雖非直接位在關西鎮街上熱鬧繁榮之地帶，然亦係在其附近不遠之處，是以目前系爭二筆土地所在交通便利、生活機能完整，商業情況亦尚屬活絡，應非被告所稱路上人煙稀少、附近商業活動不興盛及非屬交通便利市區之情形，此與陳宜開於數十年前，分別與范書淇、范光淡成立租約時，當時系爭二筆土地該處尚未實施都市計畫，亦屬農業社會，工商業及交通並不發達，生活亦非便利等情，顯已有所不同，此從民國四十年間國民年度平均所得每人為1,582元，平均每人消費支出為1157元，五十年時平均所得每人為6123元，每人消費支出為4331元，六十年時各為16843元、9687元，然至107年間已增加為各678233元、407513元等情，亦可為佐證，此有原告提出之行政院主計處107年公布之平均每人所得與消費表一份在卷可參（見本院卷第343頁），是以縱使被告謝蕙如所述，附近超商及銀行於其在91年間開始承租系爭110號房屋之前，即已存在之情屬實（見本院卷第282頁），然先前該處之經濟繁榮、生活便利之情形，亦難以與目前情況相比擬。又查，系爭899、898地號土地之公告現值金額，於80年7月間每平方公尺各為13000元、13000元，然於107年1月間各漲為39415元、40247元，於108年1月間亦同各為39415元、40247元，其等107、108年間之土地公告現值，已為80年間者之3點多倍，惟其等之公告地價金額，於80年7月間每平方公尺各為7,800元、7,800元，其後至101年時，長達21年間均相同而無調漲，甚至於102年間各調降為7516元、7665元，至104年度猶然，於105年間始再調升為各7994元、8155元，於107年1月間各再調整為8,750元、8,934元，於108年1月間亦各為8,750元、8,934元，其等107、108年間之土地公告地價，僅為80年間者之1點1倍多而已，此有被告所提出系爭二筆土地之公告土地現值及公告地價資料一份在卷可憑（見本院卷第219-221頁）。因土地之公告現值與公告地價相較，前者金額係與土地之市價較為相近，此為眾所週知之事，再參以78年間系爭899、898地號土地公告現值為每平方公尺各5444元、5682元，則於更早之前即陳宜開分別與范書淇、范光淡，成立系爭租地建屋之租約時，該等土地之公告現值應屬更低，可知系爭二筆土地以目前之價值，與初成立租約時相較，顯已有多倍之增漲，土地之價值已提高甚多，惟其多年來土地公告地價之漲幅卻甚少，甚至還有調降之情形，是以系爭二筆土地多年來公告地價之調整而言，顯無法反應出土地價值增加之情形。從而，系爭二筆土地於成立租地建屋契約後，至目前為止，其週遭及附近生活便利性及機能、工商業繁榮程度，業已大為提高，土地價值亦大幅漲價，與初成立租約時相較，業已有相當之變更，應非初訂約當時所得預料，且多年來土地公告地價之漲幅甚少，已無法真實呈現土地價值增加之情形，倘仍舊以原約定公告地價之年息百分之五、百分之四計算其年租金，顯然與土地價值漲幅比率不相當而偏低，即有需調高之必要性。
⑷、況且，原來承租人係自行居住使用系爭二間建物，然約自90
年間起即開始出租予被告謝蕙如、蔡吳美容及邱愛美，並每月收取9000元、每年108000元之租金，已如前述，而此段房屋出租期間，依前所述，被告范文燁、范淑惠所繳納之年租金，僅約各為34,550元、28,560元，則被告范文燁、范淑惠已有各約73,450元（即108,000元－34,550元）、79,440元（即108,000元－28,560元）之租金差額利益，此等情事變更，非原告及其被繼承人先前出租時所得預料；且對照系爭110號、112號房屋目前之課稅現值各為67,800元、17000元（見本院卷第63、65頁之房屋稅籍資料），然其等坐落之系爭899、898地號土地，目前之公告現值各為3,492,169元（即39415元×88.6）、3,684,210元（即40247元×91.54），此有該二筆土地之登記謄本在卷可憑，房屋與坐落基地之價值相較，顯然偏低，惟被告范文燁、范淑惠僅繳付上開低額之土地租金予原告，卻得向其餘被告收取上開較為高額之房租，而獲取上開之租金差額，可見系爭土地租金之約定數額，已有所失衡，亦對原告有失公平，是系爭二筆土地如仍按約定之法定地價年息百分之五、百分之四計算其租金，確屬偏低而需加以調高。是以雖然租賃雙方約定系爭二筆土地按公告地價年息百分之五、百分之四計算租金，然因該等土地於租賃之後，其繁榮、便利性等程度，以及土地之價值，已提高甚多，惟公告地價之變動，幾乎並無反應出上開之情形，且承租人於租地建屋自住後，之後已出租系爭房屋予其餘被告，並獲有相當之租金差額，如不予調整土地之租金數額，已有失平衡及對原告不公平，且於訂約後上開所述之情事變更，亦非出租人當時所得預料，則揆諸上開之規定及說明，原告依民法第227條之2第1項及第442條本文之規定，備位聲明訴請本院調整系爭二筆土地之租金，自屬有據而應予准許，被告辯稱兩造既約定按系爭二筆土地公告地價之年息比率作為土地之租金，因公告地價之調整，已反應系爭二筆土地價值之昇降，是原告調整租金之請求，不符合民法第442條規定之要件云云，即不可採。
⑸、按城市地方房屋之租金，以不超過土地及建築物申報總額年
息百分之十為限，且於租地建屋者準用之，土地法第九十七條第一項、第一百零五條分別定有明文。而依土地法施行法第二十五條規定，土地價額，依法定地價，而法定地價，依土地法第一百四十八條規定，係指土地所有人依該法規定所申報之地價。次按租金為承租人使用、收益租賃物應支付之對價，故法院審酌使用土地所獲得之利益時，除以基地申報地價為基礎外，尚須斟酌基地之位置，工商業繁榮之程度，承租人利用基地之經濟價值及所受利益等項，並與鄰地租金相比較，以為決定，並非必達申報總地價年息百分之10最高額，此有最高法院68年台上字第3071號裁判意旨可供參照。
經查，系爭二筆土地係位於關西鎮市區○街上，坐落該鎮熱鬧地區之附近，交通及生活機能亦均屬便利，附近並商家林立，且被告范文燁、范淑惠目前係將坐落系爭899、898地號土地上之系爭110、112號房屋，各出租予被告謝蕙如、蔡吳美容及邱愛美使用，並各收取108000元之年租金，已如前述，而系爭899、898地號土地，面積各為88.6、91.54平方公尺，於107年度每平方公尺之申報地價，係各為7000元、714
7.2元，此有原告所提該等土地之申報地價資料在卷可參（見本院卷第361、365頁）。是本院綜合審酌系爭二筆土地前述價值之增漲、所處位置尚屬在熱鬧地區附近，被告范文燁、范淑惠承租土地後，目前係將土地上之系爭建物出租予其餘被告營業使用，受有收取相當之租金利益等一切情狀，認被告范文燁、范淑惠向原告各承租系爭899、898地號土地之年租金，應以調整為按該等土地上開107年度之申報地價年息均各百分之八計算為適當、合理，即其中899地號土地，調整為年租金49,616元（即7000元×88.6×8%），898地號土地，調整為年租金52340元（即7147.2元×91.54×8%）。
又按法院准許調整租金之判決，得自出租人為調整之意思表示時起算（有最高法院48年台上字第521號裁判意旨可資參照），是原告請求自其起訴補正狀繕本送達被告范文燁、范淑惠之翌日，即108年11月20日（見本院卷第193頁筆錄），起算調整租金之時點，即屬有據。是以原告備位聲明之請求，於上開範圍內，即屬於法有據，應予准許，逾此範圍，則無理由而應予駁回。
㈣、綜上所述，原告先位聲明主張其與被告范文燁、范淑惠，就系爭899、898地號土地之租約關係已消滅，被告范文燁、謝蕙如；被告范淑惠、蔡吳美容及邱愛美，係各無權占用系爭
899、898地號土地乙節，並不可採，原告進而依民法第767條物上請求權之法律關係，訴請被告謝蕙如、蔡吳美容及邱愛美分別自系爭110、112號房屋遷出，被告范文燁、范淑惠分別拆除系爭110、112號房屋，並各返還系爭899、898地號土地予原告，即無理由，應予判決駁回，且原告此部分假執行之聲請，因訴之駁回而失所附麗，應併予駁回。至原告備位聲明依民法第227條之2第1項及第442條本文之規定，訴請系爭899、898地號土地，自其起訴補正狀繕本送達被告范文燁、范淑惠之翌日，即108年11月20日起，調整租金為每年分別為49,616元、52,340元，洵屬有據，應予准許，逾此部分之請求，亦無理由，應予駁回。
㈤、本案事證已臻明確，兩造其餘主張陳述及所提之證據，經審酌後認於本判決結果不生影響，爰不一一論述，原告其餘證據調查之聲請，本院認並無調查之必要，亦附此敘明。
五、據上論結，原告先位之訴無理由，備位之訴一部有理由、一部無理由，依民事訴訟法第79條、第85條第1項本文，判決如主文。
中 華 民 國 109 年 7 月 27 日
民事第二庭 法 官 鄭政宗以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後 20 日內向本院提出上訴狀。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 109 年 7 月 27 日
書記官 楊嘉惠