臺灣新竹地方法院民事判決 108年度重訴字第48號原 告 郭春明訴訟代理人 魏順華律師被 告 吳建東
龔至恩上 一 人訴訟代理人 李晉安律師複 代理人 常家浩上列當事人間返還租賃物等事件，本院於民國109年9月23日辯論終結，判決如下：
主 文被告吳建東應將門牌號碼新竹市○○路○○○號一樓之房屋全部騰空遷讓返還予原告，並應自民國一○八年一月二十五日起至騰空遷讓返還房屋之日止，按月給付原告新臺幣肆萬元。
被告龔至恩應將門牌號碼新竹市○○路○○○號一樓之房屋全部騰空遷讓返還予原告及其他全體共有人，並應自民國一○八年一月二十五日起至騰空遷讓返還房屋之日止，按月給付原告新臺幣肆萬元。
前二項所命給付，如有任一被告已為全部或一部之給付者，其餘被告於其履行之範圍內，同免給付義務。
被告吳建東應自民國一○八年一月二十五日起至騰空遷讓返還門牌號碼新竹市○○路○○○號一樓之房屋之日止，按月給付原告新臺幣陸萬元。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告連帶負擔。
本判決第一項遷讓房屋部分，原告以新臺幣壹拾萬肆仟柒佰元預供擔保後，得假執行。但被告吳建東如以新臺幣參拾壹萬肆仟壹佰元為原告預供擔保後，得免為假執行。
本判決第二項遷讓房屋部分，原告以新臺幣壹拾萬肆仟柒佰元預供擔保後，得假執行。但被告龔至恩如以新臺幣參拾壹萬肆仟壹佰元為原告預供擔保後，得免為假執行。
本判決第一項及第四項金錢給付中各到期部分，於原告每期以新臺幣參萬參仟參佰元為被告吳建東供擔保後，得假執行。但被告吳建東如每期以新臺幣壹拾萬元為原告預供擔保，得免為假執行。
本判決第二項金錢給付中各到期部分，於原告每期以新臺幣壹萬參仟參佰元為被告龔至恩供擔保後，得假執行。但被告龔至恩如每期以新臺幣肆萬元為原告預供擔保，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
壹、程序事項：
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之基礎事實同一、擴張或減縮應受判決事項之聲明、不甚礙被告之防禦及訴訟之終結者，不在此限，民事訴訟法第255 條第1 項第2 、3 、7 款定有明文。查原告起訴時主張被告吳建東違法轉租，依其與被告吳建東簽訂之房屋租賃契約書（下稱系爭租約）第6條第3項之約定、民法第443條之規定，於108年1月24日終止系爭租約，及依系爭租約第6條第4項、民法第455條、土地法第100條第2款之規定提起本件訴訟，請求被告返還租賃物，並依民法第179條之規定請求被告給付相當租金之不當得利，而提起本件訴訟並聲明：１被告吳建東應將門牌號碼新竹市○○路○○○號1樓之房屋全部騰空遷讓返還予原告。２被告吳建東應自民國108年1月25日起至騰空遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付原告新臺幣（下同）18萬元。３被告龔至恩應將系爭房屋全部騰空遷讓返還予原告及其他全體共有人。嗣原告以被告吳建東遲延給付租金逾2個月以上為由，依系爭租約第8條第1項第2款之約定、民法第440條第2項之規定，於108年11月18日終止其與被告吳建東間之系爭租約，並依系爭租約第6條第4項、民法第455條、土地法第100條第3款之規定，請求被告返還租賃物，並依民法第179條之規定請求被告給付相當租金之不當得利，暨依系爭契約第9條第1項之規定請求被告吳建東給付違約金，原告變更先位聲明及追加備位聲明為：㈠先位聲明：１被告吳建東應將系爭房屋全部騰空遷讓返還予原告；並應自108年1月25日起至騰空遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付原告6萬元。２被告龔至恩應將系爭房屋全部騰空遷讓返還予原告及其他全體共有人；並應自108年1月25日起至騰空遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付原告6萬元。３前二項給付，如有一被告給付時，其餘被告就已給付部分，免其責任。４被告吳建東應自108年1月25日起至騰空遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付原告12萬元。㈡備位聲明：１被告吳建東應將系爭房屋全部騰空遷讓返還予原告；並應自108年11月19日起至騰空遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付原告6萬元。２被告龔至恩應將系爭房屋全部騰空遷讓返還予原告及其他全體共有人；並應自108年11月19日起至騰空遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付原告6萬元。３前二項給付，如有一被告給付時，其餘被告就已給付部分，免其責任。４被告吳建東應給付原告54萬元，及自民事追加起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年利率百分之5計算之利息；暨自108年11月19日起至騰空遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付原告12萬元，有民事追加起訴狀可參（見本院卷一第201頁至第209頁）。嗣原告復具狀追加民法第227條第1項規定、減縮先位聲明２為：被告龔至恩應將系爭房屋全部騰空遷讓返還予原告及其他全體共有人；並應自108年1月25日起至騰空遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付原告4萬元；及減縮備位聲明２為：
被告龔至恩應將系爭房屋全部騰空遷讓返還予原告及其他全體共有人；並應自108年11月19日起至騰空遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付原告4萬元等情，有民事準備狀附卷可稽（見本院卷一第237頁至第253頁）；核原告上開追加被告龔至恩給付相當於租金之不當得利及備位請求，暨追加民法第227條第1項之債務不履行損害賠償部分，係基於其與被告吳建東間簽訂系爭租約後遭違法轉租，且就同一承租標的遲付租金為依據，乃基於同一基礎事實而為之請求，其請求之原因事實有社會事實上之共通性及關聯性，且原告起訴時主張之事實及證據資料，於追加之訴得加以利用，並無礙於被告程序之保障，亦係擴張其訴之聲明，揆諸前揭規定，均無不合，應予准許。
二、被告吳建東經合法通知，未於最後言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386 條各款所列情形，爰依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。
貳、實體事項：
一、原告主張：
㈠、原告與被告吳建東於104 年12月28日簽訂系爭租約，雙方約定被告吳建東租用原告與訴外人郭國華、郭家菖及郭竹佑（原名郭家豪）共有之系爭房屋，租賃期間自105年1月16日起至110年1月15日止，押租金12萬元，並按月於每月15日繳交租金6萬元；詎被告吳建東於107年12月4日告知原告配偶董麗貞，系爭房屋已全部轉租予被告龔至恩，且自107年12月15日起，被告吳建東即未繳納租金。原告於108年1月23日委請律師寄發存證信函以被告吳建東違約轉租為由終止系爭租約，並催告清償欠租12萬元，惟被告吳建東於108年1月24日收受上開存證信函後未予置理，是系爭租約於108年1月24日已因被告吳建東違法轉租而告終止，原告自得依系爭租約第6條第4項、第9條第1項之約定、民法第455條、土地法第100條第2款、民法第179條及民法第227條第1項之規定，請求被告吳建東騰空遷讓返還系爭房屋，給付自108年1月25日起至騰空遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付相當於租金之不當得利及債務不履行之損害賠償6萬元，暨自108年1月25日起至交還系爭房屋之日止，按月給付12萬元之違約金。
㈡、又被告吳建東自107 年12月15日起至108 年11月初止，均未支付租金，縱經扣抵押租金12萬元後，遲延給付之租金亦已逾2 個月以上；原告於108 年11月6 日寄發存證信函催告被告吳建東於文到10日內繳付，逾期未支付即視為終止系爭租約，被告於108 年11月8 日收受上開存證信函，至108 年11月18日止迄未繳納積欠之租金，系爭租約自生終止之效力。
原告依系爭租約第6條第4項、第9條第1項之約定、民法第440條第2項、土地法第100條第3款、民法第179條及第227條第1項之規定，亦得請求被告吳建東騰空遷讓返還系爭房屋，給付自108年11月19日起至騰空遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付相當於租金之不當得利6萬元，及給付107年11月至108年10月積欠之租金54萬元（6萬X11月-12萬押金），暨自108年11月19日起至交還系爭房屋之日止，按月給付12萬元之違約金及債務不履行之損害賠償。
㈢、另被告吳建東未經原告同意即將系爭房屋全部轉租予被告龔至恩，且原告已於108 年1 月23日以被告吳建東違法轉租為由終止系爭租約，則被告龔至恩繼續占有系爭房屋自屬無權占有；而系爭房屋為原告與訴外人郭國華、郭家菖及郭竹佑共有，訴外人郭國華已將其之債權請求權讓與原告，是原告自得依民法第767 條第1 項前段及中段、民法第179 條及債權讓與之法律關係，請求被告龔至恩返還系爭房屋予原告及其他共有人，及賠償相當於租金之不當得利損害金即自108年1 月25日起至騰空遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付原告4 萬元。退步言之，倘認原告無法以被告吳建東違法轉租為由終止系爭租約，系爭租約亦因原告於108 年11月8 日以被告吳建東欠租逾2 個月，且未於限期內繳付租約而於108年11月18日終止，原告亦得請求被告龔至恩返還系爭房屋予原告及其他共有人，及應自108 年11月19日起至騰空遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付原告4 萬元相當於租金之損害賠償。
㈣、訴之聲明：１先位聲明：
⑴被告吳建東應將系爭房屋全部騰空遷讓返還予原告；並應自
108 年1 月25日起至騰空遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付原告6萬元。
⑵被告龔至恩應將系爭房屋全部騰空遷讓返還予原告及其他全
體共有人；並應自108 年1 月25日起至騰空遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付原告4萬元。
⑶前二項給付，如有一被告給付時，其餘被告就已給付部分，免其責任。
⑷被告吳建東應自108 年1 月25日起至騰空遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付原告12萬元。
⑸請准供擔保宣告假執行。
２備位聲明：
⑴被告吳建東應將系爭房屋全部騰空遷讓返還予原告；並應自
108 年11月19日起至騰空遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付原告6 萬元。
⑵被告龔至恩應將系爭房屋全部騰空遷讓返還予原告及其他全
體共有人；並應自108 年11月19日起至騰空遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付原告4 萬元。
⑶前二項給付，如有一被告給付時，其餘被告就已給付部分，免其責任。
⑷被告吳建東應給付原告54萬元，及自民事追加起訴狀繕本送
達翌日起至清償日止，按年利率百分之5 計算之利息；暨自
108 年11月19日起至騰空遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付原告12萬元。
⑸請准供擔保宣告假執行。
二、被告部分：
㈠、被告吳建東：伊願意返還系爭房屋，當初已代付一個月即107年11月份之租金。
㈡、被告龔至恩：伊確實係向白面東實業股份有限公司（實際交易對象為被告吳建東）承租使用系爭房屋；惟伊與被告吳建東洽談白面東極品楊桃汁營運業務時，即曾詢問原告是否需另訂租約，原告則表示不需重新訂約，伊亦曾以line對話向原告確認，否則伊怎可能花費130萬元之加盟權利金與簽發30萬元之保證本票予被告吳建東，甚花費數十萬元購置生財器具與設備營業等承受被告吳建東與原告間之租賃契約及被告吳建東就白面東極品楊桃汁中山店之加盟事業。又伊承租之範圍為1樓店面全部，2樓以上則由原告居住，原告及其家人每日進出均會經過1樓店面，而伊自106年5月1日承受營業店面，原告每月亦會向伊請求分攤水電費，故原告豈可能遲至107年12月4日始知系爭房屋轉租予伊使用。再者，由證人王桂賢之證述可知，伊曾多次要求原告換約，係原告拒絕，原告則未曾向伊表示不能繼續使用系爭房屋。是以，原告既知悉被告吳建東轉租系爭房屋予伊，且無反對之意思表示近2年之時間，則表示原告早已同意被告吳建東轉租系爭房屋予伊使用，而伊自106年5月起至107年10月止均按月繳付租金，自107年11月起至今則以加盟金130萬元按月抵付租金，故伊自有合法之權利繼續使用系爭房屋，且未有任何無法律上原因而受利益之情形，故原告不得依出租人之地位對伊請求返還系爭房屋，亦不得依不當得利之法律關係請求伊給付相當於租金之不當得利等語。答辯聲明：原告之訴駁回。如受不利判決，被告願供擔保，請准免為假執行。
三、兩造不爭執之事項：
㈠、原告與被告吳建東於104 年12月28日訂有房屋租賃契約，雙方約定被告吳建東租用門牌號碼新竹市○○路○○○號一樓之房屋（下稱系爭房屋），租賃期間為105年1月16日起至110年1月15日止，每月15日繳交租金6萬元，保證金12萬元，系爭租約約定如下（見本院卷一第31至35頁）。
１第陸三條（下稱第6條第3項）：未經出租人同意，承租人不
得將房屋全部或一部轉租、出借、頂讓，或以其他變相方法由他人使用房屋。如有違反出租人得終止契約。
２第陸四條（下稱第6條第4項）：承租人於租賃期滿或租約終
止時應即將房屋遷讓交還，不得向出租人請求遷移費或任何費用。
３第捌一（二）條（下稱第8條第1項第2款）：承租人拖欠租
金達2個月之租額。其租金約定於每期開始時支付者，於遲延給付逾2個月以上，經出租人催告限期繳納仍不支付時，不待期限屆滿，出租人得終止租約。
４第玖一條（下稱第9條第1項）：承租人於終止租約或租賃期
滿不交還房屋，自終止租約或租賃期滿之翌日起至交還房屋止，承租人應支付按租金加壹倍之違約金。
㈡、被告吳建東於106 年5 月1 日代表白面東實業股份有限公司（下稱白面東公司），將系爭房屋轉租給被告龔至恩即智達商行（下稱系爭轉租租約），約定租賃期間自106年5月1日起至109年1月15日止，每月15日繳交租金68,112元，擔保金（押金）12萬元。雙方並簽訂白面東極品楊桃汁加盟契約書（見本院卷一第141至165頁）。
㈢、被告龔至恩依系爭轉租租約繳納租金予白面東公司至107年10月止；被告吳建東依系爭租約繳納租金予原告至107年11月為止，自107年12月15日（即107年12月份之租金）起即未給付租金與原告（見本院卷一第319至323頁）。
㈣、原告委託律師於108 年1 月23日寄發存證信函予被告吳建東，以其違反契約第6 條第3 項違法轉租為由終止系爭租約，被告吳建東於108年1月24日收受上開存證信函（見本院卷一第37至47頁）。
㈤、原告於108 年11月6 日寄發存證信函予被告吳建東，通知其於10日內繳交107年12月迄108年10月欠租54萬元（6萬×11月-12萬押租金），逾期未繳即終止系爭租約，被告吳建東於108年11月8日收受上開存證信函（見本院卷一第211至223頁）。
㈥、系爭房屋為原告及訴外人郭國華、郭家菖及郭竹佑共有，郭國華已將對系爭房屋遭占用而得請求之不當得利損害金之債權讓與原告（見本院卷一第255至257頁）。
四、經本院協同兩造行爭點整理簡化爭點如下：
㈠、原告以被告吳建東「違法轉租」，違反系爭租約第6條第3項之約定、民法第443條之規定，終止系爭租約，有無理由？
㈡、原告依系爭租約第6條第4項、民法第455條、土地法第100條第2款、民法第179條、第227條第1項之規定，請求被告吳建東騰空遷讓返還系爭房屋，並自108年1月25日起至騰空遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付原告6萬元相當租金不當得利，有無理由？
㈢、原告依民法第767 條、第179 條之規定，請求被告龔至恩將系爭房屋騰空遷讓返還予原告及其他全體共有人，並自108年1 月25日起至騰空遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付原告4 萬元（含郭國華轉讓之債權）之相當租金不當得利，有無理由？
㈣、原告依系爭租約第9條第1項之約定，請求被告吳建東自108年1月25日起按月給付12萬元之違約金，應否准許？
㈤、原告以被告吳建東「積欠租金達二期以上」，依系爭租約第8條第1項第2款之約定、民法第440條第2項、土地法第100條第3款之規定，終止系爭租約，有無理由？
㈥、原告依系爭租約第6條第4項、民法第455條、土地法第100條第3款、民法第179條、第227條第1項之規定，請求被告吳建東騰空遷讓返還系爭房屋，並自108年11月19日起至騰空遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付原告6萬元相當租金不當得利，有無理由？
㈦、原告依民法第767 條、第179 條之規定，請求被告龔至恩將系爭房屋騰空遷讓返還予原告及其他全體共有人，並自108年11月19日起至騰空遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付原告4萬元（含郭國華轉讓之債權）之相當租金不當得利，是否可採？
㈧、原告依系爭租約請求被告吳建東給付原告54萬元租金，及自民事追加起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年利率百分之5 計算之利息；暨自108 年11月19日起至騰空遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付原告12萬元之違約金，應否准許？
五、得心證之理由：
㈠、原告主張被告吳建東「違法轉租」違反系爭租約第6條第3項之約定、民法第443條之規定，終止系爭租約，為有理由：
１按承租人非經出租人承諾，不得將租賃物轉租於他人。但租
賃物為房屋者，除有反對之約定外，承租人得將其一部分轉租於他人。承租人違反前項規定，將租賃物轉租於他人者，出租人得終止契約，民法第443條定有明文；系爭租約第6條第3項約定：未經出租人同意，承租人不得將房屋全部或一部轉租、出借、頂讓，或以其他變相方法由他人使用房屋。如有違反出租人得終止契約（見不爭執事項㈠１）。系爭租約既已約定如未經出租人即原告之同意，承租人即被告吳建東不得將系爭房屋轉租，被告抗辯原告曾同意被告吳建東將系爭房屋轉租予被告龔至恩，自應就此事實負舉證責任。
２被告龔至恩抗辯其與被告吳建東洽談白面東極品楊桃汁營運
業務時，即曾詢問原告是否需另訂租約，原告則表示不需重新訂約，且伊承租之範圍為1樓店面全部，2樓以上則由原告居住，原告及其家人每日進出均會經過1樓店面，而伊自106年5月1日承受營業店面，原告每月亦會向伊請求分攤水電費，原告對被告吳建東轉租系爭房屋早已知悉，皆未有異議，足認原告已同意轉租云云，原告則主張被告吳建東於104年12月28日向原告承租系爭房屋時，僅告知日後作為開設白面東公司營業使用，並表示屆時會指派一人作為聯絡窗口，是原告認知被告龔至恩為其中一位聯絡窗口，並不知悉被告吳建東已將系爭房屋轉租。經查，證人即白面東極品楊桃汁中山店之員工王桂賢證稱：伊自107年暑假開始任職於該店，薪水是被告龔至恩經營之加盟店支付，該店一開始是直營店，後來才是加盟；系爭房屋應該是被告龔至恩向白面東承租；在任職期間，曾經看過原告與被告龔至恩談事情，但是不知道是不是租約的事情；（問：有沒有看過或是聽過被告龔至恩與原告談說因為原先的租約是白面東的約，要更換為被告龔至恩）換約的事情伊有聽說過，是伊做半年還是一年的時候，被告龔至恩有問原告要不要換約，但是原告不同意，他說還是要對白面東；換約的事是被告龔至恩說的；聽到的時間差不多是107年年底，這個事情伊聽被告龔至恩講很多次（見本院卷一第292至296頁）。依證人王桂賢所述，被告龔至恩曾告知原告系爭房屋之店面改由伊加盟經營一事，證人王桂賢均係聽聞自被告龔至恩，該部分內容是否屬實，尚屬有疑；況且，如證人王桂賢上開證述屬實，被告龔至恩係於107年年底始向原告請求換約，然系爭房屋於106年5月1日即由被告吳建東轉租予被告龔至恩，且自107年12月15日起被告吳建東即未再給付原告系爭租約之租金（見不爭執事項
㈡、㈢），而與原告產生本件糾紛，被告龔至恩縱然於107年年底將轉租之事實告知原告，亦無法認定被告吳建東於106年5月1日將系爭房屋轉租予被告龔至恩時係經原告同意。
至於被告龔至恩雖提出其與原告之Line對話紀錄，佐證原告早已知悉轉租一事且未表示反對云云，惟查，自該對話紀錄觀之（見本院卷一第135至139頁），原告僅與被告龔至恩聯繫有關維修抽水馬達、協助收信、繳納電費等事宜，並未提及系爭房屋之租賃關係，核與原告主張其認知被告龔至恩是受被告吳建東指定管理白面東極品楊桃汁中山店等情相符，自無從依此認定原告於107年年底之前已知悉系爭轉租租約，遑論同意被告吳建東以白面東公司之名義，將系爭房屋轉租予被告龔至恩。
３綜上，被告吳建東於106年5月1日代表白面東公司，將系爭
房屋轉租予被告龔至恩，並未經原告同意。原告委託律師於108年1月23日寄發存證信函予被告吳建東，以其違反系爭租約第6條第3項違法轉租為由終止系爭租約，被告吳建東既於108年1月24日收受上開存證信函（見不爭執事項㈣）則原告主張系爭租約已於108年1月24日終止，應屬有據。
㈡、原告依系爭租約第6條第4項、民法第455條、土地法第100條第2款、民法第179條、第227條第1項之規定，請求被告吳建東騰空遷讓返還系爭房屋，並自108年1月25日起至騰空遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付原告4萬元（含部分郭國華轉讓之債權），為有理由：
１按承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物，民法第455條
第1項前段定有明文；承租人違反民法第443條第1項之規定轉租於他人時，出租人得收回房屋，土地法第100條第2項亦有明定。系爭租約第6條第4項約定：承租人於租賃期滿或租約終止時應即將房屋遷讓交還，不得向出租人請求遷移費或任何費用（見不爭執事項㈠２）。次按承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物，請求返還占有物之訴，固應以現在占有該物之人為被告，該所稱占有，包括間接 占有在內。出租人係經由承租人維持其對租賃物之事實上管領力，依民法第941條規定為間接占有人，不失為現在占有人（最高法院101年度台上字第1776號判決意旨參照）。經查，系爭租約因被告吳建東違反系爭租約第6條第3項之約定及民法第443條、土地法第100條第2款之規定，業經原告於108年1月24日合法終止，已如前述，被告吳建東依上開法律規定及系爭租約之約定，即負有返還租賃物之義務，其為白面東公司之法定代理人，雖以白面東公司之名義，將系爭房屋轉租予被告龔至恩，且被告龔至恩於本院109年9月23日言詞辯論終結時，自承仍繼續占有使用系爭房屋（見本院卷二第129頁），然依民法第941條之規定，被告吳建東仍為間接占有人，是原告依民法第455條第1項前段、土地法第100條第2款之規定及系爭租約第6條第4項之約定請求被告吳建東騰空遷讓返還系爭房屋，應屬有理。
２按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利
益，民法第179條前段定有明文。又依不當得利之法則請求返還不當得利，以無法律上之原因而受有利益，致他人受有損害為要件，故其得請求返還之範圍應以對方所受之利益為度，非以請求人所受損害若干為準，無權占有他人土地，可能獲得相當於租金之利益為社會通常之觀念（最高法院61年度台上字第1695號判例參照）。惟按各共有人就共有物請求返還不當得利，而其給付可分者，各共有人僅得按其應有部分，請求返還（最高法院97年度台上字第2032號判決意旨參照）。經查，被告吳建東自106年5月1日代表白面東公司，將系爭房屋轉租給被告龔至恩即智達商行之日起，即間接占有系爭房屋至今，且自系爭租約終止之翌日（即108年1月25日）起，即無法律上之原因而屬無權占有，故原告依民法第179條之規定，請求被告吳建東返還相當於租金之不當得利，應屬有據。惟查，系爭房屋為原告及訴外人郭國華、郭家菖及郭竹佑共有，郭國華已將對系爭房屋遭占用而得請求之不當得利損害金之債權讓與原告，此為兩造所不爭執（見不爭執事項㈥），又原告及訴外人郭國華就系爭房屋所有權之應有部分合計為3分之2，此有系爭房屋登記謄本在卷可稽（見本院卷二第69至70頁），依上開最高法院判決意旨，原告受讓訴外人郭國華之權利後，僅得按其等之應有部分，請求被告吳建東返還相當於租金之不當得利，系爭租約約定之租金為每月6萬元，原告得請求返還之金額應為每月4萬元（60, 000 X 2/3=40,000）。
３原告另主張被告吳建東未履行系爭租約終止後返還系爭房屋
之義務，致其受有未能取得每月6萬元租金之損失，故依民法第227條第1項規定，請求被告賠償每月6萬元之損害云云。惟查，系爭租約終止後，被告吳建東已無依約給付每月6萬元租金予原告之義務，其未返還系爭房屋而持續占有，對原告造成之損害為無權占有系爭房屋致原告無法利用之損害，然依民法第818條之規定，共有人僅得按其應有部分，對於共有物使用收益，故共有人不能利用系爭建物之損害，應按應有部分比例估計其價值。原告於受讓訴外人郭國華之權利後，亦僅得按其等合計之應有部分3分之2請求損害賠償，則原告依民法第227條第1項規定，得請求被告賠償之金額，仍為每月4萬元，原告主張依民法第227條第1項之規定即得請求6萬元之損害賠償，容有誤會。
４綜上，被告吳建東將系爭房屋以白面東公司之名義轉租予被
告龔至恩，間接占有系爭房屋，且於系爭租約經原告終止後，並無法律上之權源，屬於無權占有，故原告依系爭租約第6條第4項之約定、民法第455條、土地法第100條第2款、第179條、第227條第1項之規定，請求被告吳建東騰空遷讓返還系爭房屋，並自108年1月25日起至騰空遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付原告4萬元，為有理由，逾此範圍之請求，則屬無據，不應准許。
㈢、原告依民法第767 條、第179 條之規定，請求被告龔至恩將系爭房屋騰空遷讓返還予原告及其他全體共有人，並自108年1 月25日起至騰空遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付原告4萬元（含郭國華轉讓之債權）之相當租金不當得利，為有理由：
１按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之，
且各共有人對於第三人，得就共有物之全部為本於所有權之請求，但回復共有物之請求，僅得為共有人全體之利益為之，民法第767條第1項前段、第821條分別定有明文。又以無權占有為原因，請求返還所有物之訴，占有人對於所有權人就其物有所有權存在之事實無爭執，而僅以有權占有為抗辯者，所有權人於占有人無權占有之事實，無舉證責任。占有人應就其取得占有，係有正當權源之事實證明之。如不能證明，則應認所有權人之請求為有理由（最高法院82年度台上字第1178號判決意旨參照）。再按基於債之關係而占有他方所有物之一方當事人，本得向他方當事人（所有人）主張有占有之合法權源；如該有權占有之人將其直接占有移轉予第三人時，除該移轉占有性質上應經所有人同意（如民法第467條第2項規定）者外，第三人亦得本於其所受讓之占有，對所有人主張其有占有之權利，此乃基於「占有連鎖」之原理所產生之效果（最高法院101年度台上字第224號判決意旨參照）。經查，原告為系爭房屋之所有權人，被告龔至恩自106年5月1日以系爭轉租租約向白面東公司承租系爭房屋時起，至109年9月23日本件言詞辯論終結時止，均占有系爭房屋，業如前述。被告龔至恩雖抗辯其依系爭轉租租約按月向白面東公司給付租金（含自107年11月至今係以加盟金抵付租金），故有權利使用系爭房屋云云。惟查，基於債之相對性，被告龔至恩不得以其與白面東公司之系爭轉租契約，對抗原告而主張為有權占有，且系爭租約業經原告於108年1月24日合法終止，被告吳建東自108年1月25日起已屬無權占有，故自該日起，被告龔至恩亦無法主張以其向有權占有人承租而受讓占有之權利，作為占有之合法權源。從而，被告龔至恩自108年1月25日起占有系爭房屋，亦屬無權占有。原告依民法第767條第1項前段、第821條之規定，請求被告龔至恩將系爭房屋騰空遷讓返還予原告及其他全體共有人，為有理由，應予准許。
２被告龔至恩自108年1月25日起無權占有系爭房屋，業經認定
如前，原告主張被告龔至恩應依民法第179條之規定，返還相當於租金之不當得利每月6萬元等情，被告龔至恩則抗辯其依系爭轉租租約向白面東公司給付租金，並未受有無償使用系爭房屋之利益，故無庸向原告返還云云。按租賃契約為債權契約，出租人不以租賃物所有人為限，出租人未經所有人同意，擅以自己名義出租租賃物，其租約並非無效，僅不得以之對抗所有人。至所有人得否依不當得利之法律關係，向承租人請求返還占有使用租賃物之利益，應視承租人是否善意而定，倘承租人為善意，依民法第952條規定，得為租賃物之使用及收益，其因此項占有使用所獲利益，對於所有人不負返還之義務（最高法院104年度台上字第2252號判決意旨參照）。依上開最高法院判決意旨，原告是否得向被告龔至恩請求返還無權占有系爭房屋之不當得利，應視被告龔至恩是否為善意而定，如被告龔至恩自108年1月25日起不知被告吳建東並無出租系爭房屋之權利，且依系爭轉租租約之約定，向被告吳建東給付租金，自無須返還不當得利。然而，依被告龔至恩前揭抗辯之內容，其確實知悉被告吳建東並非系爭房屋之所有權人，則自應由被告龔至恩舉證證明其係誤認被告吳建東雖非所有權人，仍有權出租之依據。經查，被告龔至恩抗辯其曾向原告要求換約，原告亦同意被告吳建東以白面東公司之名義轉租系爭房屋之事實，已為本院所不採，故應認被告龔至恩自108年1月25日起無權占有系爭房屋，並非善意，故被告龔至恩雖抗辯伊以向白面東公司請求返還加盟金之債權，與白面東公司對伊之租金債權互為抵銷云云，皆不影響原告得對被告龔至恩請求無權占用系爭房屋，相當於租金之不當得利之權利。原告得請求之不當得利金額，應按其與訴外人郭國華之應有部分比例合併計算，已如前述，故原告依民法第179條之規定，請求被告龔至恩自108年1月25日起至騰空遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付原告4萬元，為有理由。
３按不真正連帶債務係指數債務人具有同一給付目的，本於各
別之發生原因，對債權人各負全部給付義務，因債務人一人為給付，他債務人即同免其責任之債務（最高法院95年度台上字第2779號判決意旨參照）。被告龔至恩及被告吳建東分別為系爭房屋之直接占有人、間接占有人，而同時無權占有系爭房屋，被告吳建東依系爭租約第6條第4項、民法第455條、土地法第100條第2款、第179條、227條第1項之規定，應騰空遷讓返還系爭房屋予原告，並自108年1月25日起至騰空遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付原告4萬元；被告龔至恩依民法第767條、第179條之規定，應將系爭房屋騰空遷讓返還予原告及其他全體共有人，並自108年1月25日起至騰空遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付原告4萬元。被告2人應騰空遷讓返還之標的物實屬同一，且原告及訴外人郭國華因不能使用系爭房屋所受之損害亦屬相同，被告2人關於將系爭房屋騰空遷讓返還及返還相當於租金之不當得利之給付義務，分別為因各別之發生原因，對原告各負全部給付義務，屬於不真正連帶債務。是以，如有任一被告為全部或一部之給付者，其餘被告於該給付範圍內免給付義務。
㈣、原告依系爭租約第9條第1項之約定，請求被告吳建東自108年1月25日起按月給付6萬元之違約金，為有理由，逾此部分之請求則屬無據：
１按系爭租約第9條第1項約定：承租人於終止租約或租賃期滿
不交還房屋，自終止租約或租賃期滿之翌日起至交還房屋止，承租人應支付按租金加壹倍之違約金（見不爭執事項㈠４）。經查，系爭租約業經原告於108年1月24日終止，且被告吳建東至109年9月23日本院言詞辯論終結時，仍以白面東公司之名義，將系爭房屋轉租予被告龔至恩而間接占有系爭房屋，皆經認定如前，是被告吳建東自系爭租約終止之翌日即108年1月25日起，未返還系爭房屋而無權占有，核與系爭租約第9條第1項應給付違約金之要件相符，原告依系爭租約第9條第1項之約定，請求被告給付違約金，應屬有據。
２次按違約金，除當事人另有訂定外，視為因不履行而生損害
之賠償總額，民法第250條第1項前段定有明文。經查，系爭租約第9條明定為：「違約處罰」，堪認原告及被告吳建東已將本件違約金之性質約定為懲罰性違約金，又系爭租約約定之租金為每月6萬元，原告與被告約定「按租金加壹倍」之違約金金額應為每月12萬元。又按約定之違約金過高者，得由法院依職權予以酌減，民法第252條定有明文，當事人約定之違約金是否相當，應依一般客觀事實、社會經濟狀況及當事人所受損害情形，以為衡量之標準，若所約定之額數，與實際損害顯相懸殊者，法院自得酌予核減（最高法院82年度台上字第2529號判決意旨參照）。爰審酌原告就108年1月25日系爭租約終止後，因被告無權占有系爭房屋而不能使用系爭房屋之損害，雖因以司法程序主張權利，付出勞力、時間、費用，並可能因此錯失將系爭房屋另行出租取得更高租金之機會，惟原告已請求被告按系爭租約約定之租金金額及原告、訴外人郭國華之應有部分比例，給付原告每月4萬元，且經本院准許如前，應認為兩造原約定之違約金數額每月12萬元尚屬過高而應予酌減為每月6萬元。從而，原告依系爭租約第9條第1項之約定，請求被告吳建東自108年1月25日起按月給付6萬元之違約金，為有理由，逾此部分之請求則屬無據。
㈤、按訴之客觀預備合併，必有先位、後位不同之聲明，當事人就此數項請求定有順序，預慮先順序之請求無理由時，即要求就後順序之請求加以裁判，法院審理應受此先後位順序之拘束。於先位之訴有理由時，備位之訴即毋庸裁判。必先位之訴為無理由時，法院始得就備位之訴為裁判（最高法院97年度台上字第111號判決意旨參照）。原告備位之訴主張被告吳建東自107年12月15日起即未給付租金，經存證信函催告後，於108年11月18日發生終止效力等情，因本院認定系爭租約因被告吳建東轉租違反系爭租約之約定，系爭租約業於108年1月24日終止，則原告備位之訴部分（即爭點㈤至㈧），已無審究之必要，併此敘明。
六、綜上所述，原告依系爭租約第6條第4項、民法第455條、土地法第100條第2款、民法第179條、第227條第1項之規定，請求被告吳建東騰空遷讓返還系爭房屋，並自108年1月25日起至騰空遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付原告4萬元；依民法第767條、第179條之規定，請求被告龔至恩將系爭房屋騰空遷讓返還予原告及其他全體共有人，並自108年1月25日起至騰空遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付原告4萬元；及依系爭租約第9條第1項之約定，請求被告吳建東自108年1月25日起按月給付6萬元之違約金；其中如主文第1、2項部分之給付，因被告二人應為之給付屬於不真正連帶債務，其中任一被告清償，他被告於清償範圍內同免其責，均為有理由，應予准許，原告逾上開範圍之請求則屬無據，應予駁回。至原告備位之訴部分，因本院已依原告先位之訴主張認定事實，並無審究備位之訴之必要，併此敘明。
七、原告及被告龔至恩均陳明願供擔保，聲請宣告假執行及免為假執行，經核原告勝訴部分，合於法律規定，爰分別酌定相當之擔保金額宣告之，本院並依民事訴訟法第392條第2項之規定，依職權宣告被告吳建東得供擔保，而免為假執行。至原告敗訴部分，其假執行之聲請失所依據，應予駁回。
八、本案事證已臻明確，兩造其餘主張陳述及所提之證據，核與判決之結果不生影響，毋庸再予一一論述，附此敘明。
九、按以一訴附帶請求其孳息、損害賠償、違約金或費用者，不併算其價額；共同訴訟人因連帶或不可分之債敗訴者，應連帶負擔訴訟費用，民事訴訟法第77之2條、第85條第2項定有明文。又房屋所有人對無權占有人請求遷讓交還房屋之訴，應以房屋起訴時之交易價額，核定其訴訟標的之價額，不得併將房屋坐落土地之價額計算在內。而房屋所有人倘附帶請求給付相當於租金之不當得利，亦不得併算其價額（最高法院102年台上字第429號判決意旨參照）。本件原告請求遷讓房屋部分全部勝訴，僅於請求不當得利、違約金中部分敗訴，該部分之請求，並非租賃契約存續中發生之租金，而係被告無權占有系爭房屋同時發生之不當得利、違約金債權，依上開法律規定及最高法院裁定意旨，仍屬附帶請求，不併算訴訟標的價額之計算，本院衡量情形，認訴訟費用不應由原告負擔，又被告之給付為不真正連帶關係，訴訟費用亦應由被告連帶負擔。
十、據上論結，本件原告之訴為一部有理由、一部無理由，依民事訴訟法第385條第1項前段、第79條、第85條第2項、第390條第2項、第392條第2項，判決如主文。
中 華 民 國 109 年 10 月 28 日
民事第一庭 審判長法 官 吳靜怡
法 官 張百見法 官 李宇璿以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後 20 日內向本院提出上訴狀。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 109 年 10 月 28 日
書記官 王恬如