臺灣新竹地方法院民事判決 108年度重訴字第6號原 告 賴崇慶訴訟代理人 任秀研律師複 代理人 陳美惠律師被 告 張仁宗訴訟代理人 范振中律師
黃俊華律師上列當事人間請求塗銷所有權登記等事件，本院於民國108年6月11日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
壹、程序方面按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之基礎事實同一、擴張或減縮應受判決事項之聲明、不甚礙被告之防禦及訴訟之終結者，不在此限，民事訴訟法第255 條第1 項第2 、3 、7 款分別定有明文。次按原告於判決確定前，得撤回訴之全部或一部，但被告已為本案言詞辯論者，應得其同意，民事訴訟法第262條第1項定有明文。經查，本件原告起訴時原以被告張仁宗、羅鈺堂、臺灣土地銀行股份有限公司（下稱土銀公司）為被告，於先位聲明請求「一、被告張仁宗應將其與原告間就新竹縣○○鎮○○段00 000地號（面積2,529.23平方公尺）持分全部土地（下稱系爭土地），經新竹縣竹東地政事務所（下稱竹東地政）104年東地字第025940號收件，於民國（下同）104年2月16日所為之所有權移轉登記予以塗銷，回復登記至原告名下。二、被告羅鈺堂及被告張仁宗應將其二人間就系爭土地，經竹東地政105年東地字第003850號收件，於105年1月15日所為之所有權移轉登記予以塗銷，回復登記至被告張仁宗名下。三、被告羅鈺堂與被告土銀公司應將其二人就系爭土地，經竹東地政105年東地字第026320號收件，於105年3月7日所設定債權總金額新臺幣（下同）24,000,000元之最高限額抵押權（權利範圍全部）登記予以塗銷。」；備位聲明請求「被告張仁宗應給付原告11,093,835元，及自起訴狀繕本送達翌日起，按年息百分之5計算之利息。」嗣於訴訟進行中，具狀撤回對羅鈺堂及土銀公司之起訴，並撤回先位聲明，改以備位聲明為請求（見本院卷第163頁、第167頁），核原告所為聲明之變更，其請求之基礎事實同一，屬單純減縮應受判決事項之聲明，亦不甚礙被告之防禦及訴訟之終結。又原告撤回對羅鈺堂及土銀公司之訴訟，業經羅鈺堂及土銀公司之同意（見本院卷第163頁），揆諸前開規定，程序上均無不合，應予准許。
貳、實體方面
一、原告主張：
（一）緣原告前與被告張仁宗合作共同開發新竹縣○○鎮○○段多筆土地，並於102年9月23日簽署合作開發契約書（下稱系爭契約），至第三期開發完成時（103年11月）雙方於103年11月25日約定原告應將分配給被告之放翁段26筆土地所有權狀交付被告，由被告轉交予地政士以完成過戶登記，在該協議附表（下稱土地協議表）中明確記載系爭土地為原告所有，不在被告應受分配之26筆土地之內，亦即原告亦無需交付系爭土地之所有權狀予被告。
（二）詎被告在104年1月請地政士辦理上開26筆道路用地之持分移轉過戶時，將不實資料提供予地政士，使地政士誤以為原不在土地協議表應分配給被告，而應分配保留給原告之系爭土地亦為應移轉過戶予被告，並製作土地過戶辦理進度表（下稱辦理進度表）傳真給原告，原告不查，乃將系爭土地權狀連同其他權狀一併交付予地政士，地政士則於104年2月16日將系爭土地連同其他道路用地一併移轉予被告。
（三）被告於104年2月16日取得系爭土地所有權後，明知系爭土地不在雙方約定分配給伊之範圍內，卻未主動將該筆土地移轉登記返還予原告，反而於105年1月15日將該筆土地移轉予其助理即羅鈺堂，羅鈺堂於105年3月7日將系爭土地連同被告名下同地段88-40、88-49地號共三筆土地，一併向土銀公司辦理擔保借款，設定抵押權登記2400萬元。原告遲至106年間始察覺本應在自己名下之系爭土地遭被告共謀，提供不實之資料予地政士，使地政士於104年2月16日向竹東地政以收件字號104年東地字第025940號辦理所有權移轉登記予被告；復於105年1月15日，向該所以收件字號105年東地字第003850號辦理所有權移轉登記予羅鈺堂；嗣於105年3月7日，連同被告名下88-40、88-49地號共三筆土地，向該所以收件字號105年東地字第026320號為土銀公司辦理最高限額抵押權登記，擔保債權額為2400萬元。
（四）原告察覺上開不法情事後，乃向地政士求證，經該地政士表示係受被告及羅鈺堂指示，製作辦理進度表予原告，向原告索討系爭土地之權狀正本，並辦理移轉過戶程序。經原告多次口頭催討，甚至委請律師發函催告，促其塗銷最高限額抵押權設定登記，將土地過戶返還予原告，惟被告聲稱系爭土地為雙方約定原告應移轉之一部，拒絕返還及塗銷抵押權。惟雙方系爭契約中約定為原告提供土地，被告負責開路、施工、聲請執照等工作，雙方持有土地比例為原告55%、被告占45%，故土地協議表即依此比例分配土地，如系爭土地屬被告所有，則顯然違反雙方土地持分比例之約定，故被告之主張不足採信。
（五）查如上述，被告無法律上原因取得系爭土地，並將其移轉予羅鈺堂後，再由羅鈺堂出面以系爭土地及被告名下土地一併向土銀公司辦理貸款，因羅鈺堂為被告之助理，其受被告指示為假買賣及貸款，亦即本件最終受有利益之人為被告，原告自得依上開法條規定請求被告返還其所受有之利益及本於該利益更有所取得。被告所受之利益為系爭土地之價值，查原告先於104年間以每坪14,500元之價格，出賣臨近系爭土地之新竹縣○○鎮○○段○○○○○號土地，故系爭土地亦應以每坪14,500元計算，查系爭土地為2529.23平方公尺，等於765.09208坪，故被告所受之利益應為11,093,835元。爰依不當得利法律關係提起本訴。
（六）對於被告抗辯之陳述：
１、被告提出之經著色之第三期土地分配圖（下稱土地分配圖）上所載之文字雖為原告之筆跡，然該證物顯非真正。因原告與地政士聯絡方式多為傳真，觀土地分配圖下方有電子印刷數字記載：「01.08.2015 17:15PAGE. 1/1」，即可知此圖是傳真稿，既為傳真稿件，若文件上有著色則會因傳真機僅有黑白色階而使地號數字模糊，斷不可能如被告所提之圖樣般有清晰之地號，故原告僅於傳真稿上書寫：「ν賴、○張、ᴑ道路用地，55%：45%」表示應過戶予被告之土地，絕無著色於上。被告稱其上之著色為原告所繪，顯是虛偽不實之陳述，其上之著色顯是被告自己所為。
２、又被告提出之土地分配圖有原告書寫文字：「如辦理登記資料不符，請改正。」足認此圖僅供被告及地政士參考，實際上仍應以原告提出之之土地協議表為準。而土地分配圖上也記載雙方分配比例為「賴：張=55%：45%」即與系爭契約第六條記載：「甲方（即原告）分配之比例為55%，乙方（即被告）為45%。」相符，顯見雙方分配比例不只適用於土地售出所得價金，亦適用於按面積計算之土地分配上，否則原告何必於土地分配圖上載明雙方分配比例，被告所辯顯不足採。且依系爭契約之約定，於開發完成後，被告可取得如土地分配表所示土地，依雙方簽訂之土地協議表之真意及該分配表上僅記載土地地號及面積乙事，可知原告分得55%、被告分得45%之分配比例是依土地面積計算，而非如被告訴訟代理人所述是以土地價值計算，否則分配表應將土地市值（或是土地公告現值）列在其上，而非僅列明土地面積。如依土地協議表之分配比例計算，原告分得之土地面積比例為54.467%，而被告則是45.533%，此乃因分配標的為土地，並非金錢，難以將土地劃分成剛好由原告得55%、被告得45%之比例，且尚需考量到雙方分得土地區塊之完整性，故實際分得之土地面積比例才會與預期中比例有些微之小數點差。若依被告主張之土地分配圖計算，原告分得之土地面積則縮減為52.383%，被告則增加為47.617 %，與原土地協議表及土地分配圖上方記載之「賴：張=55%：45%」有相當大之落差，顯見土地分配圖之記載有誤。
３、既雙方係依土地面積、分得區域之完整性分配，而非以農地、林地、建地之地目做為分配土地之優先考量，雙方自不會要求各地目分配比例均需依55%、45%做分配。再者，被告雖分得建地之比例較低，但分得林地的比例也較低、大面積農地的比例較高，應認為公允，蓋該地區為山坡地，當初規劃開發時即是以「高級山莊」、「獨棟建築」為廣告對外販售，一塊農地之面積大約是2500㎡左右，如興建農舍地坪可達250㎡，可蓋二層樓，故實際上可蓋出之建築面積達500㎡，相應之對外通聯通道、興建規劃、庭院造景等等都早已規劃入開發計劃中，分割好之各塊農地價值未必較建地價值低，原告即以1100萬之價格售出一塊農地，且山坡建地又有許多建築法規、山坡地開發等種種限制，根本不可能充份使用僅300㎡之建地。且附近亦無良好之都會生活機能，非一般建築開發商有興趣之區塊，故此地之建地不見得較農地好出售，雙方當時才會同意依土地協議表進行分配，此為雙方之合意，並無不公平之處。若被告認分配表之分配不公平，又怎會於土地協議表上簽名同意此分配方式。
４、且被告於108年2月14日答辯一狀中承認分配土地之依據即為雙方103年11月25日簽訂之土地協議表，亦承認系爭土地原確實分配予原告所有，輔以土地分配圖上載文字「如辦理登記資料不符，請改正」等字樣，可證雙方分配土地確實應以土地協議表為準，而非土地分配圖，故被告104年2月16日自原告處受讓系爭土地所有權即無法律上原因，而負有將系爭土地返還予原告之義務。
（七）為此聲明：被告應給付原告11,093,835元，及自起訴狀繕本送達翌日起，按年息百分之5計算之利息；願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則以：
（一）查系爭契約書所訂之工程完成後，約定之系爭土地未能出售，故兩造依系爭契約書第6條、第15條之約定，於103年11月19日分配包含系爭土地之第三期土地，並於同年月25日簽訂土地協議表。觀土地協議表可知，系爭土地原確實分配為原告所有，此乃被告不爭執。
（二）然系爭契約書並未具體特定土地之分配方法，而第6條僅約定「出售所得」之分配比例，故考量土地之連接完整性，原告復於104年1月8日，親筆書立、重行規劃包含系爭土地之第三期土地分配，並以顏色區分原告與被告分配之土地（即土地分配圖），並傳真予被告確認，被告不反對該分配方法，遂與原告達成合意。又不論土地分配圖著色為何人所為，原告已不爭執土地分配圖文字為原告所書寫（見本院卷第132頁）。是以，縱原告否認土地分配圖著色為伊所為，亦不影響原告以土地分配圖所示之方式分配土地予被告。故系爭土地確實改分配予被告所有。後原告自行將104年1月8日土地分配圖、相關土地所有權狀交付予地政士，並辦理包含系爭土地之第三期土地所有權移轉登記。地政士再於104年1月23日，傳真辦理進度表予原告確認。
（三）而本件開發案之出售所得係按照利潤之比例分配。倘以此前提分配本件開發案之土地，則於地目相同、價值相同之情形下，原告應將本件開發案之所有土地，以地目「農、林、建」各以面積55%、45%分配予原告、被告，始符合上開利潤分配之原始合意。被告亦相信原告會將本件開發案之土地，依相當土地價值以原告55%、被告45%之比例分配，故被告並未精算原告所為之土地分配。然依土地協議表以地目「林」、「建」核算之兩造土地分配比例可知，原告分配予被告之土地價值顯不相當，亦未合於前開約定。復依土地分配圖核算之兩造土地分配比例亦可知，縱原告以土地分配圖所列方式，將系爭土地分配予被告，亦不足補償被告就地目「林」（被告分得30%）、「建」（被告分得14%）應分得土地價值之損失。蓋建地價值尤高，土地分配圖之分配方式，僅讓被告所得土地價值較為提高接近45%，而相對公允合於兩造系爭契約之原意（即價金分配）爾。嗣為被告未反對，而達成兩造於系爭契約書約定之「共同認可」土地分配方式。
（四）又原告雖稱本件開發案，乃以土地面積計算分配原告55%、被告45%之土地等云云。然加計屬於本件開發案之放翁段155、155-2、155-3、155-4、158地號土地後，被告所分得之土地面積已超過45%，而此原告反主張應剔除計算。據此，原告主張兩造未區分地目，逕以本件開發案之土地面積，作為分配之基礎，並不足採。
（五）查土地協議表僅有原告用印，並無被告認可之證明（被告僅於「103年11月25日交付放翁森活第三期土地分配權狀」上簽名，見本院卷第37頁），本難認已有分配合意。且嗣後原告應是有調整被告依土地協議表所列分配方式分得土地價值損失或土地連接完整性之意，而於兩造103年11月25日簽訂土地協議表後，復於104年1月8日傳真更新之土地分配圖予被告；否則，原告何須於兩造簽訂土地協議表後，再次傳真土地分配圖（原告不爭執伊親自劃記「ν賴、○張」，及標示於各區塊土地上）予被告？
（六）又觀土地分配圖，系爭土地分配予被告，始能使被告分得之土地具有連接完整性。再原告雖於土地分配圖上註記「如與辦理登記資料不符，請改正」。然「辦理登記資料」究以原告提供予地政士辦理所有權移轉登記之資料或以土地協議表為準，並非無疑。復固然土地分配圖上載有「55%；45%」等文字，惟該圖面並未列明各區塊之面積，且依上所述，應非面積之估算，則該等數字毋寧是原告主觀所認之土地價值比例。
（七）再者，地政士曾於104年1月23日，傳真辦理進度表予原告確認。其中，「以下權狀正在辦理中（104.01.22）」部分，編號3「放翁段88-27（即系爭土地）」即註明「移轉全部予張仁宗」。而原告檢視系爭辦理進度表後，僅註記「88-27非路地弄錯了」、「賴元／27」。益徵原告於土地分配圖送達地政士後，均知伊於104年1月8日將系爭土地分配予被告；否則，伊應於斯時向地政士反應系爭土地非分配予被告。據此，原告空言稱被告將不實資料提供予地政士，致系爭土地登記予被告等云云，並不足採。遑論此部分原告提出之意思表示，已因被告未反對而達成之合意，縱其事後因兩造爭端認為有意思表示錯誤之情，迄未撤銷伊意思表示，亦早已逾撤銷意思表示之法定除斥期間。
（八）另原告泛稱「雙方係依土地面積、分得區塊完整性分配，而非以農地、林地、建地之地目作為分配土地之優先考量」等云云，除未舉證兩造是否有伊所稱之約定外，且依伊所述「分得區塊完整性」，觀土地分配圖所示圖面，系爭土地分配予被告，方屬連接完整。又兩造倘無「地目」價值考量，則何以原告會於土地協議表，詳細區分農、林、建各項地目？足認原告所述並不足採，被告主張有理由。
（九）綜上所述，原告是有意將系爭土地分配予被告，而於104年1月8日傳真更新之土地分配圖予被告，並交付土地所有權狀、印鑑證明及親自劃記「ν賴、○張」之土地分配圖予地政士，辦理所有權移轉登記。嗣經被告未反對土地分配圖上原告之意思表示，而完成兩造系爭契約書約定之土地分配。益證被告取得系爭土地，非「無法律上之原因」。是以，原告援引民法第179條之規定，請求被告給付1,109萬3,835元，並無理由。縱認原告前開主張有理由，而認被告須賠償系爭土地之價值。惟原告以原證8之買賣契約書作為系爭土地之價值計算，並非妥適。蓋土地買賣是以土地位置、形狀等為考量，而該買賣契約書之標的，是以「五豐段679-14地號土地」得否與系爭土地比擬，並作為計算基礎，並非無疑等語，資為抗辯。並聲明：原告之訴駁回；如受不利益判決，被告願供擔保請准宣告免為假執行。
三、本院之判斷：原告主張兩造於102年9月23日訂立系爭契約，共同開發新竹縣○○鎮○○段多筆土地，系爭契約第6條、第15條約定：「分配比例：乙方（即被告）開發土地為區塊共同出售，以出售所得由雙方分配。甲方（即原告）分配之比例為55%，乙方為45%。」、「工程完工三個月後，扣除開發中預售及完工後自行銷售之土地，雙方同意委託仲介公司代售，期間訂為三個月。期滿仍未出售部分，由甲乙雙方收回自行共同銷售，期間訂為一個月，期滿仍未出售者，以共同認可之方式分配之。乙方分得之土地甲方應即時辦理過戶予乙方。」。嗣兩造於103年11月25日按土地協議表分配第三期土地，系爭土地原分配予原告所有等情，業據原告提出系爭契約書、土地協議表，辦理進度表、新竹縣地籍異動索引、土地登記第二類謄本為證（見本院卷第27至51頁），並為被告所不爭執，堪信原告此部分主張為真實。原告又主張被告提供不實資料予地政士，致地政士於傳真予原告之辦理進度表中誤將原應分配予原告之系爭土地分配予被告，原告一時不察，乃將系爭土地權狀交予地政士而移轉予被告所有，被告係無法律上原因而受有利益等情，惟為被告所否認，並以前詞置辯。故本件之爭點厥為：（一）原告是否有移轉系爭土地予被告之真意？（二）原告對被告主張不當得利返還請求權是否有理由，所得請求之數額、範圍為何？茲敘述如下：
（一）按解釋意思表示，應探求當事人之真意，不得拘泥於所用之辭句，民法第98條定有明文。故解釋當事人之契約，應以當事人立約當時之真意為準，而真意何在，又應以過去事實其經濟目的及交易上之習慣，及其他一切證據資料，而本於經驗法則，基於誠實信用原則為斷定之標準，不能拘泥文字致失真意，是解釋私人之契約，應通觀全文，並斟酌立約當時之情形，方期不失立約人之真意。此有最高法院19年度上字第58號、19年度台上字第453號、39年度台上字第1053號、18年度上字第1727號判例可資參照。查兩造簽訂之系爭契約第6條、第15條約定：「分配比例：
乙方（即被告）開發土地為區塊共同出售，以出售所得由雙方分配。甲方（即原告）分配之比例為55%，乙方為45%。」、「工程完工三個月後，扣除開發中預售及完工後自行銷售之土地，雙方同意委託仲介公司代售，期間訂為三個月。期滿仍未出售部分，由甲乙雙方收回自行共同銷售，期間訂為一個月，期滿仍未出售者，以共同認可之方式分配之。乙方分得之土地甲方應即時辦理過戶予乙方」。基此，足認兩造係約定共同開發土地，並以出售所得按55%、45%比例由原、被告分配利潤。如於第15條所約定之期限仍未售出之土地，則以兩造共同認可（協議）之方式分配之。本於同一之契約精神，兩造就未售出之土地如未能達成分配協議或協議意思不明時，自仍應按土地價值計算分配比例較符合公平原則。
（二）原告雖主張兩造業於103年11月25日以系爭土地協議表按「面積」比例共同認可土地分配，故系爭土地即應分配按土地協議表分配予原告云云。惟為被告所否認，辯稱該土地協議表僅為最初之分配方式，嗣兩造考量土地連接完整性，原告復於104年1月8日，親筆書立土地分配圖予被告達成系爭土地改分配予被告之合意等語。經查，兩造於103年11月25日雖依系爭土地協議表約定由原告交付放翁段88-3等26筆土地所有權狀予被告，雙方並簽立交付放翁森活第三期土地分配權狀1紙為據（見卷第37至41頁）。
惟原告復於104年1月8日親自書立土地分配圖予被告，其上記載：「竹政：cc.張ˊr、ν賴、○張、ᴑ道路用地，55%：45%，如辦理登記資料不符，請改正。104/元/8」，亦即將應分配以被告之土地以「○」表示，分配予原告之土地以「ν」表示，其中系爭土地即明確記載分配予被告所有，此有土地分配圖在卷可稽（見卷第149頁），並為原告所不爭。至系爭土地分配圖上之著色究何人所為，兩造雖各執一詞，惟顏色僅區分原告與被告分配土地之範圍，並與原告所記載之「ν」、「○」範圍一致，自不影響原告以土地分配圖所示之方式分配系爭土地予被告之意思，原告執此否認土地分配圖之真正，自非可採。查系爭土地分配圖既製作於土地協議表之後，被告就變更後之三期土地分配方式亦表示同意，自應認兩造已合意變更先前土地協議表之分配方式，而將系爭土地改分配予被告。
（三）再者，原告自承其自行將土地分配圖傳真予地政士並將包括系爭土地在內之土地所有權狀交付地政士過理土地所有權移轉登記，嗣地政士於104年1月22日傳真辦理進度表予原告確認，亦有辦理進度表在卷可稽（見卷第43頁、223頁）。觀之前開辦理進度表將系爭土地（放翁段88-27）列於權狀正在辦理中一欄，並於備註欄明確記載「移轉全部予張仁宗」，而原告於收受後於翌日回傳並於其上記載「權狀請寄賴先生13枚。88-27非路地弄錯了。賴元/27」等字。顯見原告已詳閱該辦理進度表並明知系爭土地將移轉過戶予被告，應無誤認而將系爭土地移轉登記予被告之可能。參以如依原告提出之土地協議表所載兩造分配土地面積比例計算，被告所分得之農地、林地、建地面積分別約占47%、30%、14%（見卷第200、206頁），亦與原告主張雙方應按土地面積比例由被告分得45%不符。反之，如將系爭土地分配予被告，則被告分得之土地區域較為連接完整（參卷第149頁），且此分配方式亦較符合系爭契約第6條「出售土地價值」分配及公平原則。是原告主張以土地面積之55%、45%比例分配，而應將系爭土地分配予原告所有，自難採信。
（四）按當事人互相表示意思一致者，無論其為明示或默示，契約即為成立，民法第153條第1項定有明文。是契約可分為債權契約與物權契約，且無論債權契約或物權契約，其要件均可區分為成立要件與生效要件。就物權契約而言，須當事人互相表示意思一致，契約始為成立；而不動產物權，依法律行為而取得、設定、喪失及變更者，非經登記，不生效力，民法第758條第1項亦有明文。故意思表示之合致，乃不動產物權契約之成立要件。如前所述，兩造既已依系爭契約第6條、第15條約定，以共同認可之土地分配圖就包含系爭土地在內之27筆土地達成移轉登記予被告之合意，則被告取得系爭土地所有權，自有法律上原因。原告主張兩造就系爭土地之不動產物權移轉登記有無法律上之原因或兩造就系爭土地之移轉意思表示不一致，均無理由。從而，原告主張依不當得利之法律關係，請求被告返還其所受利益，洵屬無據。另關於不當得返還範圍之爭點，自亦無庸再予審究，併為敘明。
四、綜上，原告依不當得利法律關係，請求被告應給付原告11,093,835元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息，為無理由，應予駁回。原告之訴既經駁回，其假執行之聲請，亦失所附麗，應併予駁回。
五、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法經審酌後，認於判決結果均不生影響，爰不一一論述。
六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 108 年 7 月 12 日
民事第一庭 法 官 楊明箴以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 108 年 7 月 12 日
書記官 劉亭筠