臺灣新竹地方法院民事簡易判決 109年度竹簡字第149號原 告 張瑞珠訴訟代理人 李晉安律師複代理人 常家浩被 告 張文耀訴訟代理人 許慧琳上列當事人間確認本票債權不存在事件，本院於民國1096月9 日辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告起訴主張：
（一）原告前經訴外人台灣房屋仲介股份有限公司竹科分公司（下稱台灣房屋竹科分公司）仲介人員即訴外人湯顯勛居間介紹，向被告購買坐落於新竹市○○路○段○○巷○○○ 號3樓之3 房屋及坐落土地（下稱系爭房地），房仲人員湯顯勛於民國108 年12月2 日帶看系爭房地時，原告向仲介人員詢問「這個社區有沒有發生任何不好的事情？」，其回覆：「沒有任何不好的情事發生」。嗣訴外湯顯勛人於10
8 年12月4 日告知原告另有他組客人欲以新臺幣（下同）
860 萬元購買系爭房地，原告在有另組買家出價的壓力下便同意表明購買意願，經訴外人湯顯勛的居間聯絡，原告與被告便於108 年12月4 日當日簽定不動產買賣契約，同時應訴外人湯顯勛要求補簽署購買「要約書」，原告則開立面額50萬元，到期日108 年12月9 日之本票1 紙（下稱系爭本票）作為簽約款。
（二）然原告於簽訂系爭契約後，由友人口中得知系爭房地社區曾經發生住戶跳樓至中庭車道旁自殺死亡的事件，經原告自行上網查詢並向社區鄰居查證確有此事件後，原告才知被告與房屋仲介人員並未詳實告知系房地屋所在社區的事實狀況。惟原告在看屋當時就已經向房屋仲介人員表明系爭房地所在的社區是否曾經發生任何非自然身故之情事，但因房仲人員為了銷售系爭房地而隱瞞社區曾經有人跳樓死亡的情事，而在簽定系爭契約時被告亦未主動說明，是被告與房仲人員皆有消極未告知事實的情況而致原告陷於「社區不曾發生任何非自然身故事件」的錯誤，且仲介人員以不正當壓迫性之手法迫使原告簽約致原告與被告訂約而交付系爭本票予被告，原告爰依民法第92條之規定撤銷受詐欺而簽署系爭不動產買賣契約的意思表示，並請求被告返還系爭本票。詎被告事後竟持系爭本票向本院聲請准予強制執行，經本院以109 年度司票字第302 號民事裁定准予強制執行在案。
（三）如本院認為原告主張系爭本票債權不存在為無理由時，然依兩造簽訂買賣契約書第8 條第2 款中段約定，買方得支付違約金解除契約。則系爭本票即屬原告違反系爭契約後應給付被告之違約金。但原告在簽訂買賣契約後之隔天即向仲介人員表示系爭社區曾發生非自然身故的情形而欲解除系爭契約，故可認為原告違反系爭契約的情形非大，而被告因原告違反契約所受之損害甚小，原告依前開約定解除契約同意價款視作違約金，再爰依民法第252 條規定，請求酌減違約金。
（四）並於本院聲明：⒈確認被告持有本院109 年度司票字第30
2 號裁定以原告為發票人，發票日為108 年12月4 日，金額為50萬元，到期日為108 年12月9 日之本票對原告之債權不存在。⒉被告不得持本院109 年度司票字第302 號民事裁定對原告為強制執行。⒊被告應返還系爭本票予原告。
二、被告則以：
（一）按內政部96年7 月24日內授中辦地字第0970048190號函：「…按本部92年6 月間公告修正之『不動產委託銷售契約書範本』附件一『不動產標的現況說明書』項次11內容，『本建築改良物（專有部分）於賣方產權是否曾發生凶殺或自殺致死之情事』，係指賣方產權持有期間，於其本建築改良物之專有部分（包括主建物及附屬建物），曾發生凶殺或自殺而死亡（不包括自然死亡）之事實（即陳屍於專有部分），及在專有部分有求死行為致死（如從該專有部分跳樓）；但不包括在專有部分遭砍殺而陳屍他處之行為（即未陳屍於專有部分）。」是所謂兇宅應具備：⒈該等非自然死亡事實，發生在賣方產權持有期間。⒉非自然死亡事實，發生在建築改良物之專有部分（含主建物及附屬建物）等要件，實足該當。系爭房地的專有部分，既無發生凶殺或自殺而死亡（不包括自然死亡）之事實（即陳屍於專有部分），及在專有部分有求死行為致死（如從該專有部分跳樓）的事實，被告自無告知之義務，至該大樓所屬社區內，是否有別棟大樓之住戶跳樓身亡，因非在系爭房地的專有部分內發生，被告在法律上、契紙上或交易之習慣上既無告知之義務，原告自不得執以為撤銷意思表示之依據。
（二）再查房屋仲介人員並非被告之代理人，原告既主張其所詢問之對象既為房屋仲介人員，而非交易對象的被告。則原告主張因遭受隱瞞、蒙騙而撤銷意思表示云，於法已有未合。再稽諸原告僅詢問仲介人員：「這個社區有沒有發生任何不好的事情？」其問題籠統而不明確，豈能咎責仲介人員回答：「沒有任何不好的情事發生」（本非兇宅），原告主張其遭受蒙騙，並進而依民法第92條撤銷買賣契約，顯無理由。
（三）原告為履行買賣契約第3 條約定的第1 期款50萬元之給付義務，簽發系爭本票交被告收執，以為清償方法。經被告提示，詎原告竟拒不依約給付票款。被告於108 年12月10日以新竹關東橋郵局第358 號存證信函催告給付票款及買賣價金第1 期款，原告於文到後未於7 日期限內給付。被告再於108 年12月24日同郵局第368 號存證信函解除契約。被告依系爭契約第8 條第2 款約定，沒收已收價金，行使本票權利。
（四）綜上，並於本院聲明：原告之訴駁回。
三、按確認法律關係之訴，非原告有即受確認判決之法律上利益者，不得提起之，民事訴訟法第247 條第1 項前段定有明文。所謂有即受確認判決之法律上利益，係指法律關係存否不明確，原告在法律上之地位有不安之狀態存在或有受侵害之危險，而此種不安之狀態或危險，能以確認判決除去者而言。被告持系爭本票向本院聲請裁定，經本院以109 年度司票字第302 號裁定准予強制執行，經本院調閱前開卷宗核閱屬實。則本票債務在未經確定判決確認其不存在以前，仍有隨時受強制執行之危險，此等危險必須以確認判決方得除去，是原告提起本件確認之訴，即有受確認判決之法律上利益，合先敘明。
四、原告於108 年12月14日經由台灣房屋竹科分公司居間以850萬元向被告購買系爭房地，並簽發系爭本票作為第一期款即簽約款支付之事實，有不動產買賣契約書、要約書在卷可稽，復為兩造所不爭執。
五、原告主張簽訂買賣契約後得知系爭房地的社區曾經發生住戶跳樓至中庭車道旁自殺死亡的事件，被告與房屋仲介人員並未詳實告知系爭房地所在社區的事實狀況。原告在看屋時向房屋仲介人員表明系爭房地所在的社區是否曾經發生任何非自然身故之情事，房仲人員為了銷售而隱瞞社區曾經有人跳樓死亡的情事，而在簽定契約時被告亦未主動說明，是被告與房仲人員皆有消極未告知事實的情況而致原告陷於「社區不曾發生任何非自然身故事件」的錯誤，且仲介人員以不正當壓迫性之手法迫使原告簽約致原告與被告訂約而交付系爭本票予被告，原告爰依民法第92條之規定撤銷受詐欺而簽署系爭不動產買賣契約的意思表示等語。然查：
（一）原告主張系爭房地社區曾經發生住戶跳樓至中庭車道旁自殺死亡的事件，固經原告提出網路查詢資料在卷可憑。
（二）然依卷附標的現況說明書第28項次記載：「本建物專有部分（含增改建）於賣方產權持有期間是否曾發生兇殺、自殺、一氧化碳中毒或其他非自然死亡之情形（請貴客簽署／是或否）」，被告勾選否。然前開詢問事項係指被告出售專有部分，並不包括社區其他區分所有權人專有部分。另被告就社區中其他區分所有權人專有部分是否曾發生兇殺、自殺、一氧化碳中毒或其他非自然死亡之情形是否負有告知義務，原告並未說明及證明。況前開情形亦未經兩造特別約定，原告主張被告未確實告知，致原告陷於「社區不曾發生任何非自然身故事件」的錯誤，撤銷就系爭房地買賣之意思表示，顯屬無據。
（三）至原告主張仲介人員對於原告前開事項詢問未詳實告知而有所隱瞞等情，亦未見原告提出相關證明。且仲介人員並非被告之代理人，其行為效力並不及於被告，縱然原告前開主張為真實，其效力亦不及於被告，原告主張受詐欺撤銷買賣之意思表示，亦屬無據。
六、又依兩造簽訂買賣契約第8 條第2 款約定：「二、買方如違反本契約應履行之各項義務時，每逾一日，賣方應按買方已給付價款萬分之二計算違約金予買方（自於其之次日起至完成給負日止）；經買方定七日期限催告逾期仍不履行，買方得解除契約，如因賣方擅自解約、不為給付、給付不能或其他可歸責於賣方之事由致本契約解除時，除同意賣方得沒收以支付之全部價款做為違約金外，並應負擔因此所衍生之全部稅捐及相關費用。…」內容，上開約定係列舉出買方如有上開違約態樣，賣方除請求違約金外，並得解除契約，請求損害賠償，並非兩造有約定意定契約解除權。原告主張原告得依前開規定給付違約金解除契約，同屬無據。
七、原告於訂立買賣契約後違約不買，係屬可歸責於原告事由債務不履行，被告於於108 年12月10日以新竹關東橋郵局第35
8 號存證信函催告給付票款及買賣價金第1 期款，原告於文到後未於7 日期限內給付。被告再於108 年12月24日同郵局第368 號存證信函解除契約，亦有前開存證信函在卷可按。
被告依兩造簽訂買賣契約第8 條第2 款約定沒收價款充作為違約金，並無違誤。雖原告主張違約金過高請求酌減，然查：
按當事人得約定債務人於債務不履行時，應支付違約金。違約金，除當事人另有訂定外，視為因不履行而生損害之賠償總額。其約定如債務人不於適當時期或不依適當方法履行債務時，即須支付違約金者，債權人除得請求履行債務外，違約金視為因不於適當時期或不依適當方法履行債務所生損害之賠償總額；次按約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額，民法第250 條、第252 條定有明文。契約當事人以確保債務之履行為目的，約定於債務人不履行債務或不為適當之履行時，所應支付之違約金，除契約約定其為懲罰性之違約金外，概屬於賠償總額預定性之違約金，以免對債務人造成不利。依前揭規定、說明，兩造前開約定，應屬因不履行而生損害之賠償總額之預定。茲本院審酌系爭房地總價為
850 萬元，係經由仲介公司居間而出售，尚需支付相關仲介費用，被告沒收違約金為第1 期款50萬元佔總價款不到6%，尚非過高，原告主張違約金過高，並請求酌減，亦屬無據。
八、綜上所述，兩造間買賣契約無撤銷事由，原告不得主張撤銷，而被告以因可歸責於原告事由而有債務不履行情形，依法解除兩造間買賣契約，被告依兩造約定沒收原告應支付第一期款。茲原告係以簽發系爭本票為清償第一期款支付，被告自得向原告請求給付票款。原告請求確認系爭本票債權對於原告不存在，被告不得持本院109 年度司票字第302 號民事裁定對原告為強制執行，及請求被告返還系爭本票，為無理由，應予駁回。
具上論結，本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第436 條第2項、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 109 年 6 月 23 日
新竹簡易庭 法 官 邱玉汝上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴（須按他造當事人之人數附繕本）；如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 109 年 6 月 23 日
書記官 陳筱筑