臺灣新竹地方法院民事判決 109年度竹簡字第39號原 告即反訴被告 朱恆慶訴訟代理人 林嫦芬律師複 代理人 李俊文被 告即反訴原告 莊欣妤訴訟代理人 蔡伊雅律師上列當事人間請求遷讓房屋等事件，本院於民國109 年10月21日辯論終結，判決如下：
主 文被告應給付原告新臺幣肆拾貳萬肆仟元，及自民國一○九年七月三十一日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
本訴訴訟費用由被告負擔百分之五十五，餘由原告負擔。
本判決原告勝訴部分得假執行。但被告如以新臺幣肆拾貳萬肆仟元為原告預供擔保，得免為假執行。
反訴原告之訴及假執行之聲請均駁回。
反訴訴訟費用由反訴原告負擔。
事實及理由
壹、程序方面：
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之基礎事實同一者、擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限。民事訴訟法第255 條第1 項但書第2 、3 款分別定有明文。本件原告起訴時，原係請求：㈠被告應將門牌號碼新竹市○區○○路○○○ 號1 樓之房屋（下稱系爭房屋）回復原狀，並騰空遷讓返還原告；㈡被告應給付原告新臺幣（下同）15萬9,000 元，及自起訴狀繕本送達翌日起至回復原狀騰空返還系爭房屋之日止，按月給付原告10萬6,000 元；㈢願供擔保，請准宣告為假執行。嗣因兩造於民國109 年6 月29日點交系爭房屋，原告乃具狀撤回上開第1 項聲明（見本院卷第237 頁），不再為假執行之聲請，並更正訴之聲明為：
被告應給付原告79萬5,000 元，及自本書狀送達翌日（即10
9 年7 月31日）起至清償日止，按週年利率5%計算之利息（見本院卷第241 頁）。核原告前開變更，係基於同一基礎事實之請求，擴張應受判決事項之聲明，揆諸首揭規定，要無不合，應予准許，先予敘明。
二、次按被告於言詞辯論終結前，得在本訴繫屬之法院，對於原告及就訴訟標的必須合一確定之人提起反訴；反訴之標的與本訴之標的及其防禦方法相牽連者，得提起反訴，民事訴訟法第259 條、第260 條第1 項定有明文。所謂反訴之本訴之標的及其防禦方法有牽連關係者，乃指反訴標的之法律關係與本訴標的之法律關係兩者之間，或反訴標的之法律關係與本訴被告作為防禦方法所主張之法律關係兩者之間，有牽連關係而言，即舉凡本訴標的之法律關係或作為防禦方法所主張之法律關係，與反訴標的之法律關係同一，或當事人兩造所主張之權利，由同一法律關係發生，或本訴標的之法律關係發生之原因，與反訴標的之法律關係發生之原因，其主要部分相同，均可認兩者間有牽連關係（最高法院91年度台上字第262 號判決參照）。查原告係以兩造間之租賃關係產生爭議提起本訴，依系爭租約之法律關係訴請被告給付積欠之租金、相當租金之不當得利及違約金；反訴原告則於本訴言詞辯論終結前，於109 年3 月26日具狀依民法第431 條第1項規定及系爭租約之法律關係，提起反訴主張其於租賃期間為反訴被告支出相關有益費用，請求反訴被告支付系爭房屋修繕費用及返還押租金。本訴及反訴之標的，均涉及兩造就系爭房屋租賃關係所生之權利及義務，且立於給付與對待給付之關係，證據得以相互援用，應認有牽連關係，且均因房屋定期租賃所生之爭執，依民事訴訟法第427 條第1 項第1款規定，均應適用簡易程序。是被告提起本件反訴，應屬合法。
三、又按因訴之變更、追加或提起反訴，致其訴之全部或一部，不屬第427 條第1 項及第2 項之範圍者，除當事人合意繼續適用簡易程序外，法院應以裁定改用通常訴訟程序，並由原法官繼續審理；前項情形，被告不抗辯而為本案之言詞辯論者，視為已有適用簡易程序之合意，民事訴訟法第435 條第
1 項、第2 項分別定有明文。是以，本訴標的之金額或價額在50萬元以下，反訴標的之金額或價額逾50萬元者，而以本訴與之合併辯論及裁判者，除經當事人合意或不抗辯而為言詞辯論者外，不得依簡易訴訟程序之規定，仍應適用通常訴訟程序，此觀上開規定自明（最高法院29年上字第638 號判決意旨參照）。本件被告於本院審理中提起反訴，請求原告給付61萬元，雖非民事訴訟法第427 條適用簡易訴訟程序之範圍，惟原告未抗辯而為本案之言詞辯論，依前開說明，視為已有適用簡易程序之合意，則應依簡易訴訟程序之規定審理。
貳、實體方面：
甲、本訴部分：
一、原告主張：㈠系爭房屋本為原告父親即訴外人朱清通所有，原告於108 年
4 月18日因贈與而成為系爭房屋之所有權人。朱清通前於10
7 年4 月5 日委託原告代為處理系爭房屋之租賃事宜，原告於107 年4 月間刊登出租廣告以6 萬元招租，被告母親即訴外人莊紋雀認為合用，經與原告議價後，由莊紋雀以被告名義於107 年4 月5 日與原告簽訂房屋租賃契約書（下稱系爭租約），向原告承租系爭房屋，約定租賃期間自107 年5 月15日起至117 年5 月15日止，共計10年，每月租金經雙方議價結果為5 萬3,000 元，然兩造因申報稅捐問題而於系爭租約虛偽記載租金為1 萬元。依約被告應按月於15日以前繳納租金，押租金則為5 萬3,000 元，水、電費均由被告負擔。
詎莊紋雀於108 年8 月間阻撓原告及家人出入，且表明不再依約繳納租金，原告乃於108 年8 月27日委由律師發函通知莊紋雀應按期繳付租金，該通知經莊紋雀於108 年9 月5 日收受。但被告自108 年9 月15日起即未繳納租金，原告於10
8 年11月18日再次發律師函催告被告及莊紋雀限期繳付欠租，如被告逾期不理，即以該函為終止租約之意思表示，卻因查無此人而遭退回。迄本件起訴時，被告累計遲付之租金總額，經扣除押租金後，已積欠逾2 期以上之金額，原告再以本件起訴狀繕本之送達作為終止租約之意思表示。嗣於本件訴訟進行中，兩造達成共識相當於租金之不當得利等計算至
109 年6 月15日，原告並給予被告搬遷期，被告已於109 年
6 月29日遷讓並點交返還系爭房屋予原告，然被告並未支付自108 年9 月15日起至108 年12月14日止所積欠之租金15萬
9 千元、自108 年12月15日至109 年6 月14日止之相當於租金之不當得利31萬8,000 元以及按月租1 倍計算自108 年12月15日至109 年6 月14日止之違約金31萬8,000 元，合計被告仍應給付原告79萬5,000 元。
㈡被告雖辯稱租金為每月1 萬元，超過部分為補貼性質云云。
然系爭房屋全棟為五層樓建物，為原告老宅，祖先牌位安置於此，逢年過節均需祭拜，原告父母亦偶爾回去，故2 至5樓無出租規劃。若原告因出租1 樓店面而無法使用2 至5 樓空間，自始將全棟出租被告即可，何須再由被告補貼？且1樓店面租金僅1 萬元，無法使用2 至5 樓空間卻須補貼4 萬3,000 元，顯不合乎行情亦不合邏輯。再兩造約定以銀行轉帳方式繳付租金，被告先前依原告指示分別轉入租金4 萬3,
000 元、1 萬元至原告友人於臺灣銀行之帳號000000000000號帳戶（下稱臺灣銀行帳戶）及原告之中國信託銀行帳號000000000000000 號帳戶（下稱中信銀行帳戶），而原告於10
8 年6 月13日通知被告租金全數轉匯至中信銀行帳戶，水電費部分則於108 年7 月13日通知與上述相同之匯款方式，故被告於108 年6 月15日、同年7 月15日、同年8 月15日各匯入5 萬3,000 元至中信銀行帳戶，但被告之後卻未依約轉帳至約定帳戶，轉而匯款至臺灣銀行帳戶，則被告自108 年9月後匯款之款項為非依債務本旨之清償，不生提出之效力，故被告於系爭租約終止前已遲付2 期以上之租金，業經合法催告，原告自得依民法第440 條第1 項終止系爭租約。
㈢爰依系爭租約及不當得利之法律關係提起本件訴訟，請求被
告給付79萬5 千元本息。並聲明：被告應給付原告79萬5,00
0 元，及自本書狀送達翌日（即109 年7 月31日）起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。
二、被告辯以：㈠原告提出之每月6 萬元租金網頁資料所載出租坪數為20坪，
但依兩造簽訂之系爭租約所示，被告承租系爭房屋之範圍僅為39.91 平方公尺，約12坪，而其中8 坪係作為營業店面，原始用途為車庫使用之區域。又因系爭房屋屋況破舊不堪，故雙方以區域租金每坪1,000 元之行情約定每月租金為1 萬元，為求慎重，租約中金額欄以國字填載，故原告主張每月租金5 萬3,000 元，實不足採。又被告曾向原告表示無須報稅，本件既無申報稅捐問題，何須虛偽記載月租金？可見兩造確實約定每月租金為1 萬元。
㈡原告有意將系爭房屋2 、3 樓對外招租，4 、5 樓留供家人
使用，但因被告承租系爭房屋係用以經營蒸腳事業，購買數個進口昂貴蒸腳器具，為保全生財工具，如原告不對外招租及使用4 、5 樓空間，被告可每月補貼其短收之4 萬3,000元。因此，被告依原告指示將金額匯入臺灣銀行帳戶或中信銀行帳戶內。初始被告確有補貼原告，但自108 年10月起，原告之母經常居住在系爭房屋樓上，輪椅擺放於被告店面後方，其出入業已影響被告事業之經營，雙方為此發生爭執，被告即無再予補貼之必要，遂僅將每月租金1 萬元及水電費匯至原告提供之臺灣銀行帳戶。被告未曾積欠租金，即無終止事由，原告不得終止系爭租約，縱令原告得為終止，依系爭租約第8 條約定，被告應依現況返還系爭房屋，而無回復原狀之義務。至於匯款帳戶部分，原告108 年7 月13日僅告知水電費直接匯至中信銀行帳戶，因兩造向來就繳付租金部分並未固定匯至特定銀行帳戶，被告即按以往慣例匯至臺灣銀行帳戶，原告不能主張被告未依債之本旨給付。再者，被告並無同意原告有關不當得利等金額計至109 年6 月15日，而係以該日作為終止系爭租約之日。
㈢並聲明：原告之訴駁回；如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
三、得心證之理由：㈠原告主張兩造於107 年4 月5 日簽訂系爭租約，被告向原告
承租系爭房屋，約定租賃期間自107 年5 月15日起至117 年
5 月15日止共10年，每月租金應按月於15日以前繳納，押租金5 萬3,000 元，租賃期間水、電費由被告負擔，本件訴訟進行中，被告於109 年6 月29日遷讓並點交返還系爭房屋予原告等情，有原告所提之委託書、系爭租約、被告所提之確認書附卷可考（見本院卷第25頁、第27至36頁、第213 頁），且為兩造所不爭執，此部分之事實，首堪認定為真。原告主張被告有遲延繳付租金之情事，其依法終止系爭租約，則為被告所否認，並以前詞置辯，是本件爭點厥為：系爭房屋之每月租金數額究為若干？被告有無欠租情事？原告得請求被告給付之金額為何？㈡關於系爭房屋之每月租金數額：
⒈按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，
民事訴訟法第277 條前段定有明文。而主張法律關係存在之當事人，須就該法律關係發生所須具備之特別要件，負舉證之責任。而此特別要件之具備，苟能證明間接事實並據此推認要件事實雖無不可，並不以直接證明者為限，惟此經證明之間接事實與要件事實間，須依經驗法則足以推認其因果關係存在者，始克當之。倘負舉證責任之一方所證明之間接事實，尚不足以推認要件事實，縱不負舉證責任之一方就其主張之事實不能證明或陳述不明、或其舉證猶有疵累，仍難認負舉證責任之一方已盡其舉證責任，即不得為其有利之認定（最高法院91年度台上字第1613號判決意旨參照）。次按解釋意思表示，應探求當事人之真意，不得拘泥於所用之辭句，民法第98條定有明文。是解釋契約，應於文義上及論理上詳為推求，以探求當事人立約時之真意，並通觀契約全文，斟酌訂立契約當時及過去之事實、交易上之習慣等其他一切證據資料，本於經驗法則及誠信原則，從契約之主要目的及經濟價值作全盤之觀察，以為其判斷之基礎，不能徒拘泥字面或截取書據中一二語，任意推解致失其真意（最高法院99年度台上字第1421號判決意旨參照）。
⒉系爭租約第3 條雖約明每月租金為1 萬元（見本院卷第28頁
），依被告所提莊紋雀之國泰世華銀行帳戶存摺內頁及存款明細所示，被告於108 年9 月16日轉帳1 萬4,084 元、10 8年10月15日轉帳1 萬元、108 年11月18日轉帳1 萬4,616 元、108 年12月16日轉帳1 萬2,512 元、109 年1 月15日轉帳
1 萬元、109 年2 月15日轉帳1 萬1,500 元、109 年3 月16日轉帳1 萬元、109 年4 月15日轉帳1 萬2,000 元、109 年
5 月15日轉帳1 萬元至臺灣銀行或中信銀行帳戶內（見本院卷第135 至145 頁、第281 至283 頁），似與被告所辯每月租金1 萬元相符。然查，原告曾向被告表示：合約如要公證，到時再重打一份，租約可能改為兩萬，避免國稅局覺得與行情差異太大；被告表示：好。原告於108 年4 月間又向被告稱：因五月份即將報稅，要跟妳確認，妳的報稅資料會有租金支出嗎？一旦有申報，我這邊就需有租金收入，希望大家是一致的，若有租金支出，依照之前說得希望以每月1 萬來報稅，再請妳確認後跟我說了，感謝；被告回覆：我不需要申報所以您可以自行申報；原告回覆：好的，所以我也不會報有租金收入，謝謝。以上有原告提出之兩造LINE通訊軟體對話紀錄為憑（見本院卷第177 至181 頁），被告亦不否認上述為兩造之對話內容（見本院卷第163 頁），足見系爭租約所載之每月租金1 萬元並非系爭房屋之真正租金數額。
又觀之原告當初招租廣告之網頁資料顯示出租坪數為20坪，每月租金登載為6 萬元（見本院卷第173 至175 頁），系爭租約第4 條約定：「擔保金（押金）由租賃雙方約定為1 個月租金」（見本院卷第28頁），並參諸原告提出之兩造LINE通訊軟體對話紀錄及原告活存明細查詢資料所示，被告於10
8 年6 月15日已轉帳5 萬5,784 元至中信銀行帳戶、108 年
7 月15日已轉帳5 萬3,403 元至中信銀行帳戶，108 年8 月15日已轉帳5 萬6,341 元至原告中信銀行帳戶（見本院卷第37至41頁、第43至47頁），此部份與原告主張之情節堪稱相符，且未悖離常情，況若每月租金僅1 萬元，被告何需在系爭租約成立後連續三個月均按月轉帳1 萬元數倍之金額至原告帳戶？又何需交付遠遠超過1 萬元租額之押租金予原告？再依兩造LINE通訊對話紀錄所示，原告請被告將房租轉入其中信銀行帳戶，被告回覆已轉帳55,784元（見本院卷第43頁），益徵原告主張每月租金為5 萬3,000 元，應屬可採。
⒊至被告抗辯原告因系爭租約而無法使用2 至5 樓，被告每月
補貼原告4 萬3,000 元云云，為原告所否認。查系爭房屋全棟為五層樓建物，有照片可證，原告如因出租1 樓店面而無法使用2 至5 樓空間，衡情原告大可將全棟出租予被告並計算總租金，實無須改由被告補貼。且1 樓店面之價值顯然高逾該棟房屋2 樓以上，乃眾所周知之事實，如系爭房屋每月租金僅1 萬元，被告就2 至5 樓空間卻須補貼每月租金4 倍以上之金額予原告，顯不合乎經驗法則。尤有甚者，依兩造LINE通訊對話紀錄，被告就每次轉帳超過1 萬元及水電費之金額，從未表示超過部分係「補貼」，反而原告請被告將房租轉入銀行帳戶後，被告旋回覆已經轉帳（見本院卷第43頁）。綜上，被告辯稱每月轉帳逾1 萬元以上之金額為補貼性質云云，委無從採。
㈢有關被告有無欠租情事、原告得請求被告之金額為何：
⒈第按承租人應依約定日期，支付租金，民法第439 條前段定
有明文。又按押租金之主要目的在擔保承租人租金之給付及租賃債務之履行，故租賃關係消滅後，承租人如有欠租或其他債務不履行時，其所交付之押租金，發生當然抵充之效力（最高法院87年度台上字第1631號判決意旨參照）。再按債務人無為一部清償之權利，此觀民法第318 條第1 項規定自明，又債務人非依債務本旨實行提出給付者，不生提出之效力，為同法第235 條所明定，若債務人僅提出給付之一部，除別有規定外，不得謂為依債務本旨提出，自不生提出之效力，債權人拒絕受領，即不負遲延責任，依同法第326 條規定，債權人受領遲延者，清償人得將其給付物提存，惟不依債務本旨之提存，仍不生清償之效力（最高法院83年度台上字第903 號判決意旨參照）。
⒉被告向原告承租系爭房屋，兩造既已合意約定每月租金額度
為5 萬3,000 元，並於系爭租約第3 條第1 、2 項明文約定各期租金給付之日期及租金支付方式，被告自應按月給付。依被告上開所提存摺內頁及存款明細顯示，被告就租金、水電費之支付，係轉帳至臺灣銀行帳戶或中信帳戶，堪認此二帳戶均為原告同意被告給付租金、水電費之方式。原告雖主張其於108 年6 月13日通知被告將租金轉入中信銀行帳戶、水電費部分於108 年7 月13日通知與上述相同之匯款方式云云。然查，原告於108 年6 月13日係通知被告將「本月房租」轉入中信銀行帳戶（見本院卷第205 頁），尚非表明嗣後之房屋給付方式亦比照辦理，且108 年7 月13日原告係表示「本月水費403 元，以後都直接入中信那個帳戶即可」（見本院卷第207 頁），亦不包含房租之給付，是原告主張被告匯入臺灣銀行帳戶之款項，屬非依債務本旨之清償云云，尚非可採。惟被告確自108 年9 月15日起，未按月足額給付每月租金，原告主張被告自斯時起有欠租情事，則屬可信。
⒊復依系爭租約第12條第1 、3 項約定：「租期屆滿或租賃契
約終止時，承租人應即將房屋返還出租人並遷出戶籍或其他登記」、「承租人未依第一項約定返還房屋時，出租人得向承租人請求未返還房屋期間之相當月租金額外，並得請求相當月租金額一倍（未足一個月者），以日租金折算）之違約金至返還為止」，核其性質，應屬民法第250 條第2 項後段所稱債務人不於適當時期履行債務所生損害之賠償總額，屬於損害賠償總額約定性質之違約金。查原告於起訴前之108年8 月27日以律師函內容係記載莊紋雀應按月給付租金5 萬3,000 元，並不得妨礙原告及其家屬之進出（見本院卷第49至50頁），該律師函於108 年9 月4 日送達莊紋雀（見本院卷第51頁），惟莊紋雀並非系爭租約之承租人，難認已生催告效力。原告繼於108 年11月18日以律師函作為限期催告被告支付租金之通知，並表明逾期未理，即以此律師函終止系爭租約（見本院卷第53至54頁），然上開律師函並未經被告收受而遭退回（見本院卷第55、59頁），則上開律師函既經退回，未合法送達原告，亦不生催告及終止契約之效力。原告又以起訴狀繕本之送達作為終止租約之意思表示，惟核諸起訴狀內並無何定相當期限之內容，反之，本件訴訟進行中，原告自陳給予被告搬遷期，經被告於109 年6 月29日遷讓並點交系爭房屋予原告（見本院卷第237 頁），堪認被告主張兩造合意於109 年6 月15日終止系爭租約，較為可採。是系爭租約之終止日為109 年6 月15日，原告請求自108 年9月15日至109 年6 月14日共9 個月積欠之租金，為有理由。
經計算9 個月積欠之租金為47萬7 千元（計算式：53,000×
9 ＝477,000 ），扣除原告已收受之押租保證金5 萬3,000元後，原告尚得請求被告給付之金額為42萬4,000 元（計算式：477,000 －53,000＝424,000 ）。如前所述，系爭租約既於109 年6 月15日經兩造合意終止，且原告同意被告遲至
109 年6 月29日遷離，則原告請求被告給付自108 年12月15日至109 年6 月14日止，未即時返還房屋之相當於租金之不當得利31萬8,000 元及按月租1 倍計算之違約金31萬8,000元，於法均屬無據，無從准許。
四、綜上所述，原告本於系爭租約之法律關係，請求被告給付42萬4,000 元，及自109 年7 月31日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息，為有理由，應予准許；逾此範圍之請求，則屬無據，應予駁回。
五、本件係就民事訴訟法第427 條第2 項第1 款訴訟適用簡易程序所為被告部分敗訴之判決，依同法第389 條第1 項第3 款規定，應依職權宣告假執行。又被告陳明願供擔保，請准宣告免為假執行，核無不合，爰另酌定相當之金額宣告之。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，核與判決結果無影響，爰不予一一論述，併此敘明。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。
乙、反訴部分：
一、反訴原告主張：反訴原告承租系爭房屋作為店面使用，因屋齡已達40年之久，屋況不佳，為此支出修繕、裝潢費用近百萬元，反訴被告因此受有利益，而系爭租約並未排除有益費用之請求，故依民法第431 條第1 項之規定，反訴被告應於系爭租約終止時，賠償反訴原告因增加系爭房屋價額所支出之有益費用60萬元，爰請求反訴被告應償還現存之增值價額60萬元，併依系爭租約第4 條約定請求押租金1 萬元等語。
並聲明：㈠反訴被告應給付反訴原告61萬元，及自反訴起訴狀繕本送達翌日（即109 年4 月2 日）起至清償日止，按週年利率5%計算之利息；㈡願供擔保，請准宣告假執行。
二、反訴被告則以：兩造簽訂之系爭租已約定現狀返還，並無互相補償部分，自應優先適用系爭租約之約定。又出租之前，反訴被告已雇工整修將系爭房屋外牆補強供作合於約定之使用、收益之狀態。再者，租用房屋進行商業使用與一般房屋租賃情形不同，前任承租人花費鉅資裝潢，未必與下任承租人之需求相同，要難認反訴原告裝潢房屋即屬為房屋支出之有益費用，亦難認定系爭房屋因此必然存在增加價值，反訴原告所遺留之裝潢恐令反訴被告增加更多拆除費用之可能，故反訴原告裝潢增設部分係就其營利經營所需而為，對反訴被告而言，並非有益費用。況反訴被告否認知悉反訴原告就系爭房屋支出有益費用而不為反對之意思表示，反訴原告就此應負舉證責任等語，資為抗辯，並聲明：㈠反訴原告之訴駁回；㈡如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
三、得心證之理由：㈠原告依民法第431 條規定，請求被告給付裝潢整修費用60萬元之部分：
⒈按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，
民事訴訟法第277 條前段定有明文。是民事訴訟如係由原告主張權利者，應先由原告負舉證之責，若原告先不能舉證，以證實自己主張之事實為真實，則被告就其抗辯事實即令不能舉證，或其所舉證據尚有疵累，亦應駁回原告之請求（最高法院72年台上字第4225號判決意旨可資參照）。民法第43
1 條第1 項規定：「承租人就租賃物支出有益費用，因而增加該物之價值者，如出租人知其情事而不為反對之表示，於租賃關係終止時，應償還其費用。但以其現存之增價額為限。」。而承租人就租賃物支出有益費用，因而增加該物之價值者，出租人依民法第431 條第1 項規定雖應償還其費用，但以現存之增價額為限。所謂現存之增價額，係指租賃關係終止時，現存增加之價額而言，與支出有益費用係屬不同概念。再按「民法第431 條第1 項之規定並非強制之規定，當事人間如有相反之特約，自應依其特約辦理。」（最高法院29年上字第1542號判決意旨參照）。
⒉經查，本件反訴原告主張其為將系爭房屋供營業使用，並因
此支出雇工修繕及裝潢費用60萬元元云云，固提出估價單、請款單、出貨單及收據等件為證（見本院卷第147 至157 頁、第189 至197 頁），然依兩造所簽訂之系爭租約第8 條第
3 、4 項約定：「房屋有改裝設施之必要，承租人應經出租人同意，始得依相關法令自行裝設，但不得損害原有建築之結構安全。」、「前項情形承租人返還房屋時，現況返還。」。從而，兩造就系爭房屋改裝設施及該設施於返還房屋時之處理已有約定，足認兩造有意排除民法第431 條有益費用償還之規定，反訴原告尚不得依民法第431 條第1 項規定就其於系爭建物內裝設設施所支出之費用請求反訴被告償還。況縱認該等費用均屬就租賃物支出之有益費用，依上說明，尚須出租人知其情事而不為反對之表示，承租人方可請求償還。本件反訴被告否認知悉反訴原告就系爭房屋支出有益費用而不為反對之意思表示，反訴原告對此自應負舉證之責，然迄本件言詞辯論終結前，反訴原告皆未提出任何證據可資佐證，是反訴原告之主張，即無可採。
㈡原告依系爭租約第4 條規定，請求被告返還押租金1 萬元之部分：
按押租金之主要目的在於擔保承租人履行租賃債務，故租賃關係消滅後，承租人如有欠租或其他債務不履行時，其所交付之押租金，發生當然抵充之效力。而於抵充後，猶有餘額，始生返還押租金之問題（最高法院87年度台上字第1631號判決意旨參照）。系爭租約第4 條第1 、2 項約定：「擔保金（押金）由租賃雙方約定為1 個月租金，金額為壹萬元整」、「前項擔保金（押金，除有第十一條第三項、第十二條第四項及第十六條第二項之情形外，出租人應於租期屆滿或租賃契約終止，承租人交還房屋時返還之。」等語（見本院卷第28頁）。查反訴被告於本院審理中自陳已收受本件押租金5 萬3,000 元，為反訴原告所不爭執（見本院卷第213 頁），足見本件押租金應為5 萬3,000 元，而非1 萬元。其次，反訴原告已於109 年6 月29日將系爭房屋遷讓返還反訴被告等情，亦為兩造所不爭執。而反訴原告對反訴被告尚積欠租約終止前之9 個月租金（此部分詳如本訴部分所載），上開金額已超過反訴原告所繳納之押租金，故反訴原告所繳納之押租金5 萬3,000 元已與所積欠之租金抵充完畢，反訴原告已無得再請求反訴被告返還者。據此，反訴原告依系爭租約第4 條規定，請求反訴被告返還押租金1 萬元，亦非可採。
四、基上，反訴原告請求反訴被告給付61萬元，及自反訴起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息，核屬無據，應予駁回。
五、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，核與判決結果無影響，爰不予一一論述，併此敘明。
六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 109 年 11 月 20 日
新竹簡易庭 法 官 李珮瑜以上正本證明與原本無異。
如不服本判決，須於判決送達後20日內向本庭提出上訴狀（應按他造當事人之人數附繕本）；如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 109 年 11 月 23 日
書記官 蕭宛琴