臺灣新竹地方法院民事簡易判決109年度竹簡字第459號原 告 胡榮政
胡榮杰共 同訴訟代理人 洪大明律師複代理人 鄭玉金律師被 告 胡珠堅訴訟代理人 林千琦被 告 胡榮茂兼 訴 訟代 理 人 胡榮勝被 告 胡正昇上列當事人間返還不當得利事件，本院於民國110年2月24日辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
壹、程序方面：按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第3款定有明文。本件原告等以被告等未依協議分配收取之租金，請求被告等返還不當得利，而起訴聲明原為：
一、被告己○○、乙○○應給付原告新臺幣（下同）133,328元，並自民國109年5月1日起按月給付原告等8,333元。二、被告戊○○、甲○○應給付原告等133,328元，並自109年5月1日起按月給付原告等8,333元。嗣於本院審理中具狀陳述被告己○○、戊○○應給付原告126,863元，被告乙○○、甲○○應給付原告92,654元，又於言詞辯論程序中陳明只請求返還108年度的不當得利部分，對於109年部份於本案不請求，關於訴之聲明第一、二項後段請求部分撤回，有起訴狀、民事準備書狀（見本院卷第299-309頁）及110年2月24日言詞辯論筆錄在卷可按，經核與前開規定無不合，應予准許。
貳、實體方面：
一、原告起訴主張：
（一）緣胡珠成（大房已歿）、胡珠漢（二房）、乙○○（三房）為三兄弟，關於坐落新竹市○○路○段000號、647號房屋（下稱645號房屋、647號房屋稅籍暫登記於二房胡珠漢之子己○○及三房乙○○名下）、新竹市○○○路00號、21號房屋（下稱19號房屋、21號房屋稅籍暫登記於二房胡珠漢之子戊○○名下及三房乙○○之子甲○○名下）、新竹市○○路○段000號房屋（下稱659號房屋暫登記於原告丙○○名下），尚未分產，實質上仍為三房共有之財產。歷年來，上開房屋均係出租予他人，新竹市○○路○段000號、647號房屋，目前由被告己○○、乙○○出租予他人經營幼兒園，新竹市○○○路00號、21號房屋，目前由被告戊○○、甲○○出租予他人經營撞球場，新竹市○○路○段000號房屋，目前由原告丙○○出租予他人經營彩券行及美髮店，所收取之房租總收入扣除總支出後，分成三等分，由每房各得三分之一。
（二）而上開房屋各大房108年度收支明細如下：⒈大房（丁○○、丙○○）：659號房屋租金收入為1,920,000元
，支出為租賃所得稅168,000元、房屋稅15,693元、二代健保費32,088元、公證費4,500元。如本院認兩造間就108年度收支結算，應比照107年度以前帳目之結算方式，即一律扣除租賃所得稅10%、二代健保費，而不論三大房有無實際支出其費用，則原告主張大房應扣除之租賃所得稅為192,000元。
⒉二房（己○○、戊○○）：19號房屋租金收入為765,000元、64
7號房屋租金收入為1,384,000元，支出為租賃所得稅76,500元、租賃所得稅0元、房屋稅22,651元、公證費3,750元。
⒊三房（乙○○、甲○○）：21號房屋租金受入為765,000元、64
7號房屋租金收入為1,384,000元，支出為租賃所得稅76,500元、租賃所得稅0元、房屋稅51,839元、公證費3,750元、幼兒園抽汙水4,000元、存證信函220元、申請土地謄本及影印費800元。
⒋兩造之總收入為6,218,000元，總支出為460,291元，故每
房平均分配盈餘為1,919,236元【計算式如下：（6,218,000－460,291）÷3＝1,919,236，元以下四捨五入】。而原告之收入1,920,000元，扣除支出220,281元，為1,699,719元，尚不足219,517元。是被告己○○、戊○○應給付原告126,863元（2,149,000－102,901－1,919,236＝126,863)，被告乙○○、甲○○應給付原告92,654元（219,517－126,863＝92,654）。
（三）前揭幼兒園所承租空地之租金，係按照共有人應有部分比例直接換算後匯入各共有人之帳戶，不列入本件之結算。關於租賃所得稅部分，兩造均應提出有實際繳納稅捐之證明，始得列入當年度應扣除之支出，不得逕以房屋租賃所得之10%作為租質所得稅而予以扣除。以被告乙○○提出之108年度綜合所得稅電子結算申報收執聯為例，其租賃所得之扣繳稅額為「0」，顯見其於108年度並未繳納系爭647號房屋租金收入之租賃所得稅，則不論其係故意或過失遺漏未申報，然其既未實際支出此項費用，自不應列入支出項目，蓋倘稅捐稽徵機關事後均未追徵此項稅額，無異令被告乙○○憑白取得此項未實際支出之稅額利益。
（四）又兩造及訴外人胡正賢、胡正偉等8人就647號房地及新竹市○○段000地號（部分面積共30坪）及同段167-1、168-1地號土地全部出租予訴外人黃玉蓮，終止租约之意思表示即應由出租人全體為之，始生效力。惟依被告提出之終止房地租賃契約書所示，其終止租約意思表示時，僅由被告及胡正賢、胡正偉等6人為之，未經出租人全體共同為之，該終止之意思表示不生效力，系爭租約仍有效存在，原告自無須將房地保證金20萬元退還訴外人黃玉蓮。從而，被告甲○○於108年12月30日退還房地保證金600,000元予黃玉蓮，屬其個人行為，與原告無關，不得要求原告返還房地保證金20萬元。
（五）另被告主張原告尚須給付新竹市○○段000地號（舊地號為新竹市○○段000000地號）土地之使用權利金240,000元予被告乙○○、甲○○，並提出共有土地持分協議書為據。惟查：
被告提出之土地持分協議書為胡珠成（已歿）、胡珠漢、乙○○於75年3月16日訂立，當時係因登記在各房名下之土地仍屬共有之財產，故於該協議書約定土地之持分，並就胡珠成名義之8筆土地中的4筆土地約定各房享有單獨之使用權益，其中埔頂段431-19地號土地歸被告乙○○使用，然大房、二房、三房事後已就共有財產之土地部分，達成分配之協議並辦理登記完畢，其中仙水段167地號土地分歸原告丁○○、丙○○及被告己○○、戊○○、甲○○與訴外人胡正賢、胡正偉等7人共有，則上開共有土地持分協議書已因事後土地分配協議而失其效力，被告乙○○就仙水段167地號土地亦不再享有單獨之使用權益，是其請求原告給付該土地之使用權利金24,000元等語，要屬無據。
（六）爰依兩造歷年來之協議及不當得利法律關係，提起本件訴訟請求被告等返還不當得利。並於本院聲明：1.被告己○○、戊○○應給付原告126,863元。2.被告乙○○、甲○○應給付原告92,654元。
二、被告則以：
（一）兩造歷年來租賃所得分配方式為總收入（三大房一年租金總額）減總支出（包含10%租賃稅、二代健保費、房屋稅、房屋修繕費用、房客結束租約退還之押金…等）後再分成三等分，並非如原告所提的算法。
（二）而上開的10%租賃稅及二代健保費部分，一般都是由房客代扣代繳，若遇房客無法代扣代繳，經三大房的協議由所得人自行扣除，至於有無誠實申報繳納纯屬個人行為，且政府規定的租賃所得稅也是10%。
（三）訴外人黃玉蓮前承租登記在被告己○○、乙○○名下645、647號房屋經營幼兒園，嗣訴外人黃玉蓮因故解約，二房及三房先行支付各300,000元予訴外人黃玉蓮，退租押金亦應一併結算。大房理應返還二、三房先行代墊各100,000元。另幼兒園空地租金亦為共同收入的一部分，也是公帳，因為三大房均有登記為土地所有權人，而非僅登記在單一房名下，故空地租金係按共有人應得比例直接換算後匯入各共有人之帳戶。
（四）除此之外，上開幼兒園坐落土地中新竹市○○段000地號土地（舊地號為新竹市○○段000000地號）是屬三房使用的權利範圍，大房和二房每年開會結算時還需各支付三房每月20,000元，1年合計共480,000元的土地租金。
（五）綜上，於本院聲明：⒈原告之訴駁回。⒉如受不利之判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
三、本院之判斷：原告為大房胡珠成子女、被告己○○、戊○○為二房胡珠漢子女、被告乙○○為三房，被告甲○○為乙○○之子。659號、645號、647號、19號、21號房屋為三房共同資產，其中659號房屋稅籍登記在原告丙○○名下、645號房屋登記在被告己○○名下、647號房屋登記在被告乙○○名下、19號房屋登記在被告戊○○名下、21號房屋登記在被告甲○○名下。三大房約定就前開房屋收益以每年總收入扣減總支出後分成三等分，分配予各房。
659號房屋於109年由大房出租他人經營彩券行、美髮店，約定每月租金共計160,000元；645、647號房屋出租訴外人黃玉蓮經營幼兒園，108年度租金為2,912,000元，由被告己○○、乙○○各自收取1,456,000元；19號、21號房屋出租他人經營撞球場，108年度租金1,530,000元，於扣除房屋租賃稅後，由被告戊○○、胡榮昇各分受688,500元。而原告即大房108年度由承租人代為扣除租賃稅168,000元，已繳納房屋稅15,693元、公證費4,500元；二房即被告己○○、戊○○由承租人代為扣除出租撞球場10%租賃稅76,500元，已繳納房屋稅22,651元、公證費3,750元；三房即被告乙○○、甲○○由承租人代為扣除出租撞球場10%租賃稅76,500元、二代健保費用41,046元、房屋稅51,839元、公證費3,750元、幼兒園抽汙水費用4,000元、存證信函費用220元、申請土地謄本及影印費800元之事實，有扣繳憑單、租金協議書、租賃契約書在卷可憑，並為兩造所不爭執。是本件本院所應審究者為：（一）房屋租金收入租賃稅、二代健保費，是否應有實際支出始得扣除？（二）原告是否應返還被告代墊退還訴外人黃玉蓮押租金200,000元？（三）原告每年是否應給付被告乙○○、甲○○每年240,000元土地使用費用？（四）原告得向被告請求金額為何？經查：
（一）關於房屋租金收入租賃稅、二代健保費，是否應有實際支出始得扣除部分：
被告主張10%租賃稅，一般都是由房客代扣代繳，若遇房客無法代扣代繳，經三大房的協議由所得人自行扣除，至於有無誠實申報繳納纯屬個人行為等語，為原告所否認。
經查：
依兩造間於107年度結算明細（見本院卷第103-107頁）所示，其中關於659號1、2樓租金收入金額記載係已扣除10%租賃稅，關於647號房屋租金收入金額記載12月份租金收入118,800元，前面並加註（10%），而當月前開房屋亦出租他人經營幼兒園，每月租金264,000元，由二、三房分受後為132,000元，扣除10%租賃稅為118,800元，足見兩造確實有約定10%租賃稅，若遇房客無法代扣代繳，經三大房的協議由所得人自行扣除。是原告主張房屋租金收入租賃稅，是否應有實際支出始得扣除，尚屬無據。另二代健保費依107年結算明細，不論租金收入承租人有無報稅，兩造於各大房結算時均列入扣除，足見二代健保費兩造亦約定不論有無實際扣繳，均依規定予以扣減。
（二）關於原告是否應返還被告代墊退還訴外人黃玉蓮押租金200,000元部分：
⒈訴外人黃玉蓮於107年間向被告己○○、乙○○承租645、647號
房屋（租賃契約書僅記載647號房屋）及向前開房屋附連土地共有人即原告、被告己○○、被告戊○○、被告甲○○、訴外人胡政賢、胡政偉承租土地經營幼兒園。訴外人並繳交600,000元押租金由三房各自分受，並約定合約到期不續租時各房須返還押租金200,000元。嗣因幼兒園因故無法經營，由前開除原告外之承租人於108年12月31日同意終止前開租賃法律關係，並退還600,000元押租金之事實，有終止房屋租賃契約書、公證書、房地租賃契約書、107年度幼兒園帳務收支明細表（見本院卷第197-211頁、第281-283頁）可憑。
⒉按共有物之管理，除契約另有約定外，應以共有人過半數
及其應有部分合計過半數之同意行之。但其應有部分合計逾三分之二者，其人數不予計算。依前項規定之管理顯失公平者，不同意之共有人得聲請法院以裁定變更之，民法第820條第1項定有明文。前開房屋附連土地係由全體共有人共同出租予訴外人黃玉蓮，其性質屬共有物之管理。而共有人與承租人達成合意終止租賃契約及退還押租金部分，亦屬共有物管理之範疇，前開終止租約及退還押租金既經共有人過半數及應有部分合計過半數之同意，原告亦應受其拘束。而被告主張二、三房已為原告代墊各100,000元，而押租金屬兩造共有財產所衍生之金錢，自亦屬兩造年度結算範圍，被告主張亦應於108年度之結算時一併計算，自屬有據。
（三）關於原告每年是否應給付被告乙○○、甲○○每年240,000元土地使用費用部分：
⒈訴外人胡珠成（大房）、胡珠漢（二房）、乙○○（三房）
於75年3月16日因家族土地信託登記在訴外人胡珠成名下，就共有土地訂立持分協議書（見本院卷第287頁），約定重測前新竹市○○段000000地號土地為訴外人乙○○使用權益，前開土地重測後為新竹市○○段000地號土地，嗣後分割出同段167-1地號土地，而前開土地為幼兒園建築物即6
45、647號房屋基地，有共有土地持分協議書、土地登記謄本（見本院卷第287頁、第313-315頁）可憑，並為兩造所不爭執（見本院卷第513-514頁）。雖前開167-1地號土地事後登記大房子女丁○○、丙○○應有部分合計1/3；二房子女己○○、戊○○合計1/3；三房子女胡政昇、胡政賢、胡政偉合計1/3分別所有，然依原告提出88年至107年間三房即乙○○帳務下每年均有一筆480,000元地租扣減，有結算單（見本院卷第27-109頁）可憑。可知前開土地雖從登記在大房名下變更登記各三房名下，然土地收益權益仍為三房單獨所有，土地收益權與75年訂立共有土地持分協議書約定並無二致。雖原告主張前開協議書因土地已分別登記各大房已失效，顯然不實。且從兩造迄今仍依該協議書內容作為分配收益之基準，可知該協議書內容並非單純分管協議，實已就土地日後所有權之分配先行協議。
⒉又645、647號房屋為兩造即三大房共有資產，其收益亦約
定由三大房平均分配，而房屋不能脫離土地而單獨存在，則三房每年在其帳務下扣減之48萬元即屬前開建物使用土地之對價，此對價自應歸由三房享有。然前開房屋併同土地使用權利收益既由三大房平均分配，使用土地對價即屬前開房屋費用，自亦應由三大房平均分擔。雖被告主張被告為土地實際權利人，不應再負擔該筆費用，應有誤解。而被告就每年480,000元土地使用對價約定係大房、二房另行支付三房並未提出證據證明，被告主張每年480,000元不應自每年結算帳務中扣除，而係大房、二房另行給付，即屬無據。
（四）關於原告得向被告請求金額為何部分：依前開認定標準，三大房108年度收入、減項分述如下：
⒈大房即原告丁○○、丙○○：
⑴租金收入：1,920,000元⑵房屋所得稅：192,000元⑶房屋稅：15,693元⑶二代健保費：36,672元⑷公證費：4,500元以上大房108年度列入結算金額為1,671,135元⒉二房即被告己○○、戊○○：
⑴租金收入：2,221,000元⑵租賃稅：222,100元⑶房屋稅：22,651元⑶二代健保費：42,421元⑷公證費：3,750元以上二房108年度列入結算金額為1,930,078元⒊二房即被告乙○○、甲○○：
⑴租金收入：2,221,000元⑵租賃稅：222,100元⑶房屋稅：22,651元⑶二代健保費：42,421元⑷公證費：3,750元⑸幼兒園抽汙水費：4,000元⑹存證信函：220元⑺申請土地謄本及影印費：800元⑻土地使用權利金：480,000元以上三房108年度列入結算金額為1,445,058元⒋綜上，三房各應分配金額為1,682,090元【計算式如下：（
1,671,135＋1,930,078＋1,445,058）÷3＝1,682,090，小數點以下四捨五入）。大房108年度應得再分配金額為10,955元、二房多取得247,988元、三房應再分配金額237,032元。而三大房應退還訴外人黃玉蓮押租金各200,000元，
二、三房為大房各代墊100,000元已如前述，扣除代墊金額後，則原告尚應給付二房89,045元、三房100,000元。
原告請求被告己○○、戊○○應給付原告126,863元；被告乙○○、甲○○應給付原告92,654元，即屬無據。
四、綜上所述，原告依兩造歷年來之協議及不當得利法律關係，請求被告己○○、戊○○應給付原告126,863元，請求被告乙○○、甲○○應給付原告92,654元，為無理由，應予駁回。
五、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，經核與判決結果不生影響，爰不逐一論述，附此敘明。
據上論結，本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第436條第2項、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 110 年 3 月 23 日
新竹簡易庭 法 官 邱玉汝以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴（須按他造當事人之人數附繕本）；如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 110 年 3 月 23 日
書記官 陳筱筑