臺灣新竹地方法院民事判決109年度簡上字第118號上 訴 人 莊國艷被 上 訴人 周温蘭芳訴訟代理人 吳聖欽律師上列當事人間請求遷讓房屋等事件，上訴人對於民國109年5月22日本院竹東簡易庭109年度竹東簡字第29號第一審判決提起上訴，本院於民國110年12月15日辯論終結，判決如下：
主 文原判決命上訴人應自門牌號碼新竹縣○○鎮○○路○段○○○號房屋遷出，並將房屋交還被上訴人，上訴人應自民國一○六年九月四日起至交還前開房屋之日止，按月給付被上訴人新臺幣壹萬伍仟元部分，及該部分假執行之宣告暨訴訟費用之裁判均廢棄。
上開廢棄部分被上訴人在第一審之訴駁回。
第一、二審訴訟費用由被上訴人負擔。
事實及理由
一、被上訴人起訴主張，除與原審主張相同外，另補稱：㈠上訴人於原審答辯狀內自陳其自民國103年11月16日開始向訴
外人即被上訴人之次子周家平承租門牌號碼新竹縣○○鎮○○路○段000號房屋（下稱系爭房屋）等語，然據上訴人於原審所提出之戶口名簿影本，其全家人竟於承租系爭房屋4個多月前之103年7月10日已將戶籍遷入系爭房屋，顯違常情。被上訴人發現系爭房屋遭上訴人及其家人遷入戶籍後，曾前往新竹○○○○○○○○要求上訴人及其家人自系爭房屋遷出戶籍，經戶政事務所人員表示上訴人之所以遷入戶籍係憑房屋租賃契約書，惟因租賃契約書上出租人非所有權人，故經由管區派出所員警實地查訪發現上訴人確實居住於系爭房屋，故准許上訴人戶籍遷入。設若上訴人之配偶周廣正同意周家平出租系爭房屋，則衡情上訴人理應要求周家平向周廣正索取房屋所有權狀或房屋稅單，甚至要求與周廣正簽訂租賃契約書，以利上訴人辦理戶籍遷入手續。上訴人不循此途，反係採遷入戶籍最繁複之手續，即由警察實地查訪回報戶政事務所。可見上訴人明確知悉周家平未得周廣正及被上訴人同意出租系爭房屋。是上訴人仍執前詞諉稱周廣正或被上訴人知悉甚或同意周家平出租系爭房屋予上訴人。顯然悖於常理。至於上訴人於103年11月16日與周家平簽訂第1份房屋租賃契約書，卻於更早之前的103年7月10日可以提出另1份非房屋所有權人簽訂之房屋租賃契約書，向竹東戶政事務所申請戶籍遷入，上訴人提出之房屋租賃契約書之內容堪疑，未能遽信。
㈡而被上訴人之長子周家賢與上訴人間以通訊軟體LINE（下逕
稱LINE）所為之對話內容，不能證明周廣正或被上訴人同意周家平出租系爭房屋予上訴人。蓋周家賢與上訴人之LINE訊息對話，目的在盡早促使上訴人遷讓返還系爭房屋。又周家賢雖有提議讓上訴人居住使用至109年7月31日止，每月租金為新臺幣（下同）20,000元，惟上訴人未接受而未達成協議。
㈢至上訴人空言稱周家平向其借調現金225,000元等語，並辯稱
其係以匯款方式將106年12月、107年1月、同年2月之租金匯入周家平所有之銀行帳號，然上訴人既已知其係以匯款方式支付租金，且係轉帳5,000元、15,000元、14,000元不等之金額，該等金額即與107年房租付款明細所載之支付225,000元著實不符，況上開轉帳帳戶無法證明為周家平所有，難認有任何實據，縱有，亦屬上訴人與周家平間之債權債務關係，與被上訴人無涉，不得對抗被上訴人，不足以作為上訴人拒絕返還房屋、給付相當於租金不當得利之事由。
㈣據此，上訴人於103年7月10日前即已明知或可得推知周廣正
並未同意周家平出租系爭房屋，卻貪圖便宜租金執意與周家平簽訂房屋租賃契約書，被上訴人既未同意亦不知情，自不受上訴人與周家平間房屋租賃契約之拘束。
㈤為此，爰依民法第767條、第179條之規定，請求上訴人自系
爭房屋遷出，並將房屋交還予被上訴人；上訴人並應自106年9月4日起至交還系爭房屋之日止，按月給付被上訴人相當於租金之不當得利。
二、上訴人則以，除與原審主張相同外，另補稱：㈠上訴人自103年11月16日開始，向被上訴人之次子周家平承租
系爭房屋，當時周家平向上訴人陳稱系爭房屋為其父周廣正所有（按：嗣於106年9月間移轉登記為被上訴人所有），惟老人家年事已高不便出面管理，遂委由周家平代為處理簽訂租賃契約，上訴人不疑有他，乃與周家平簽訂房屋租賃契約。而在此之前，被上訴人與其夫周廣正、其子周家賢、周家平一家人居住於該屋多年，且周家平將系爭房屋出租予上訴人時亦表明係代周廣正出租房屋，並交付周廣正之身分證影本及房屋鑰匙等物，已足使上訴人相信周家平係有權出租房屋之人。又上訴人與周家平先後簽訂2份租賃契約，第1份約定租期自103年11月16日起至105年12月31日止；第2份約定租期自106年1月1日起至108年1月1日止，是上訴人承租系爭房屋已逾5年之久，被上訴人自取得系爭房屋所有權並知悉上訴人遷入戶籍後，亦從未出面向上訴人為反對出租之意思表示，對於周家平出租系爭房屋之行為，被上訴人實應負表見代理人之責任，故上訴人與周家平間簽訂之系爭房屋租約之效力，應對被上訴人本人發生法律上之效力。
㈡而被上訴人雖不曾親自出面處理系爭房屋租約事宜，惟被上
訴人及其家人皆知悉系爭房屋已出租上訴人多年，甚至上訴人於105年間將全戶戶籍人口均遷至系爭房屋，周廣正及被上訴人等人卻從未表示異議，且被上訴人亦自承其於106年間取得系爭房屋所有權後，即已知悉上訴人承租系爭房屋並遷入戶籍之事，卻未曾積極出面表示反對或不同意。況被上訴人長子周家賢曾於107年9月間陸續以LINE與上訴人聯絡，詢問系爭房屋租約何時到期？其母親即被上訴人想賣房子，而上訴人有無意願購買？並陳稱：「我跟我媽（即周家賢與被上訴人）商量後，我們決定讓您承租延至109年7月31日，…每月2萬元租賃給您…」等語，可見被上訴人及周家賢均知悉且不反對將系爭房屋出租予上訴人，甚至希望上訴人將系爭房屋直接買下，然上訴人礙於經濟能力有限，且系爭房屋為60年之老舊房屋，租金行情不高，上訴人實無法接受被上訴人調漲租金，況上訴人借款予周家平，供其按月扣抵租金部分，可延長租期至109年6月30日，故上訴人未表明同意購買系爭房屋，亦不同意被上訴人片面調漲租金，僅願以每月租金15,000元之條件繼續承租。
㈢據此，系爭房屋為周廣正所有，其後贈與移轉登記予被上訴
人，而出租人周家平與其父母即被上訴人等人居住於該屋多年，嗣周廣正與被上訴人自系爭房屋遷離後，並未搬回該房屋，而係供周家平繼續居住，足見周家平對於系爭房屋為具有事實上管領力之人。又周家平對外稱其代父管理出租房屋，並交付房屋、鑰匙、其父之身分證影本與上訴人簽訂租約，顯示周家平具有占有使用該房屋之權利，依法應推定其為適法得為占有物之使用、收益。準此，以周家平具有事實上占有使用收益系爭房屋之外觀而言，上訴人實無從得知周家平係被上訴人所稱無權出租他人房屋之人。對於被上訴人管理房屋不當，致遭其子周家平無權出租之風險，實不應歸由善意無辜之上訴人承擔，原審判決對於上訴人而言，實屬不公。
三、原審就被上訴人之請求，為被上訴人部分勝訴之判決，判命上訴人應自系爭房屋遷出，並將房屋交還被上訴人；上訴人應自106年9月4日起至交還系爭房屋之日止，按月給付被上訴人15,000元，而駁回被上訴人其餘請求，並依職權宣告被上訴人勝訴部分得假執行。被上訴人就其敗訴部分並未上訴，此部分業已確定。上訴人對於原判決不利之部分提起上訴，並聲明：㈠原判決不利於上訴人部分廢棄；㈡上開廢棄部分，被上訴人在第一審之訴駁回。被上訴人答辯聲明則為：上訴駁回。
四、本院之判斷：㈠被上訴人主張系爭房屋原為其配偶周廣正所有，嗣於106年9
月4日以夫妻贈與為原因移轉登記為被上訴人所有。而被上訴人之次子周家平於103年11月16日將系爭房屋出租予上訴人，租期自103年11月16日起至105年12月31日止。租期屆至後，前開2人於105年11月10日就系爭房屋續訂租約，租期自106年1月1日起至108年1月1日止等事實，業據提出系爭房屋建物所有權狀、建物登記第一類謄本、系爭房屋坐落土地土地登記第二類謄本、106年房屋稅繳款書、現場照片等件為證（見原審卷第17至20、27至29、99頁），復有上訴人提出房屋租賃契約書2份附卷可參（見原審卷第59至70頁），且上開事實均為兩造所不爭執，自堪信為真。被上訴人主張上訴人無權占有系爭房屋，請求上訴人自系爭房屋遷出，並請求上訴人給付相當於租金之不當得利等情，則為上訴人所否認，並以前詞置辯，是本件應審酌者為：⒈被上訴人應否受上訴人與其子周家平就系爭房屋所簽訂租賃契約之拘束？⒉被上訴人請求上訴人應自系爭房屋遷出，並將系爭房屋交還予被上訴人，是否有理？⒊被上訴人請求上訴人給付相當於租金之不當得利，有無理由？㈡被上訴人應否受上訴人與其子周家平就系爭房屋所簽訂租賃
契約之拘束？⒈按稱租賃者，謂當事人約定，一方以物租與他方使用、收益
，他方支付租金之契約，民法第421條第1項定有明文；又租賃，乃特定當事人間所締之契約，並不以出租人對於租賃物有所有權為要件（最高法院48年台上字第1258號、64年台上字第424號判例意旨參照）。
⒉經查，上訴人自103年11月16日起即向周家平承租系爭房屋並
實際居住使用，且於105年4月22日持房屋租賃契約書向戶政單位申請辦理住址變更登記並設籍在系爭房屋，此有上訴人所提房屋租賃契約書在卷供參（見原審卷第59至64頁），並經新竹○○○○○○○○○函覆在案，有該所110年2月23日竹縣東戶字第1100000451號函暨其所附上訴人戶籍資料（現戶全戶）、住址變更登記申請書、新竹○○○○○○○○到府服務申請表、房屋租賃契約書、訪查照片等附卷可稽（見本院卷第67頁、第73至101頁），被上訴人稱上訴人於承租系爭房屋4個多月前之103年7月10日即已將戶籍遷入系爭房屋，顯與事實不符，已難遽信，況租賃契約為債權契約，出租人不以租賃物所有人為限，出租人未經所有人同意，擅以自己名義出租租賃物，其租約並非無效，被上訴人以此遽論上訴人以申請實勘居住等複雜之手續申請設籍，而未以向周家平索取房屋所有權狀或房屋稅單或要求與周廣正簽訂租賃契約等較為便利辦理戶籍遷入手續之方式，顯見上訴人明確知悉周家平未得周廣正或被上訴人之同意而出租系爭房屋云云，猶嫌速斷，尚屬無稽，難以信採。
⒊證人即被上訴人之長子周家賢雖於原審時證稱：106年間父親
（即周廣正）要將系爭房屋移轉予被上訴人，代辦的地政有通知說系爭房屋有外人戶籍遷入，當時只有伊1人去戶政，去戶政了解後，戶政人員有說是依照租賃合約，伊並沒有把這件事告訴父母，是父親107年6月離開，被上訴人說系爭房屋要準備處理賣掉償還貸款，才和被上訴人說系爭房屋被周家平拿去租給別人等語（見原審卷第137、140頁），經本院向新竹○○○○○○○○○調取上訴人設籍系爭房屋相關資料核閱，被上訴人於106年10月13日係本人親向戶政機關申請上訴人全戶4人逕遷戶所，嗣於同年12月12日撤銷此逕遷戶所案件乙情，有新竹○○○○○○○○○檢附之106年10月13日逕遷戶所申請書、被上訴人身分證、建物所有權狀影本等件存卷可查（見本院卷第103至107頁），觀諸卷附逕遷戶所申請書之申請人欄為被上訴人之簽名及用印，下方「106.12.12撤銷此逕遷戶所案件」字句後方亦蓋有被上訴人相同之印文（見本院卷第103頁），顯見被上訴人至遲於106年10月間即已知悉上訴人有向周家平承租系爭房屋一事，此節並經被上訴人訴訟代理人於本院言詞辯論期日自認在卷（見本院卷第193頁），益徵證人周家賢上開證詞，要與客觀資料相悖，有迴護避重就輕之嫌，已難執為對被上訴人有利之認定。
⒋又細譯卷附上訴人與周家賢之LINE對話內容，周家賢於107年
9月3日詢問上訴人租約何時到期、想賣系爭房屋、問上訴人想不想買等語，並稱會跟爸媽（即周廣正與被上訴人）說、要問老人家的意見等語（見原審卷第73、74頁），對照被上訴人於106年10月間親至戶政機關申請辦理上訴人遷出戶籍一事互核以觀，被上訴人已難諉稱對於周家平出租系爭房屋予上訴人一事全然不知，被上訴人之主張難認有理，無足信採。
⒌再者，周家賢於108年10月9日以LINE對話向上訴人表示「我
跟我媽（即被上訴人）商量後，我們決定讓您承租延至109年7月31日」等情（見原審卷第80頁），並佐以證人周家賢於原審證稱：最早上訴人有告訴我們說要到109年7月31日，我有先請上訴人拍租約，但上訴人沒有拍，後來就問我們可不可以延到109年7月31日，我與我母親（即被上訴人）討論，本來不想提告，才想說那就延到109年7月31日等語詳為勾稽（見原審卷第139頁），被上訴人於106年10月間即已知悉上訴人因向周家平承租系爭房屋而占有使用系爭房屋，迄上開對話時間之108年10月間，歷經二年之時間均未有何要求上訴人搬遷或以訴訟方式伸張權利之作為，尤有甚者，被上訴人既已經由周家賢向上訴人告知「延租至109年7月31日」乙節，堪認被上訴人已有同意周家平與上訴人就系爭房屋所簽租賃契約之意思表示，並同意讓上訴人延長租賃期間至少至109年7月31日止，上訴人主張被上訴人知悉周家平將系爭房屋出租予上訴人，並同意延長租約至109年7月31日一節，尚非全然無據，應堪信採。
⒍承前，被上訴人既已知悉並同意周家平將系爭房屋出租予上
訴人，即應受周家平與上訴人所簽訂房屋租賃契約內容之拘束，周家賢固於LINE對話中向上訴人提及「簽訂租賃合約，每月2萬元，從108年10月1日開始到109年7月31日」等語，充其量僅係被上訴人欲與上訴人磋商變更原定租賃條件所為租金之調整，惟並未為上訴人所接受（見原審卷第81頁），難認兩造已就新的租賃條件達成意思表示合致，尚無從變更原租賃契約之內容，是故，被上訴人仍應受周家平與上訴人所簽房屋租賃契約內容之拘束，堪可認定。
㈢被上訴人請求上訴人應自系爭房屋遷出，並將系爭房屋交還
予被上訴人，是否有理？⒈按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之，民法第767條第1項前段定有明文。
⒉查上訴人係依其與周家平所簽訂租賃契約而占有使用系爭房
屋，被上訴人知悉並同意周家平出租系爭房屋予上訴人占有使用，自應受周家平與上訴人所簽租賃契約內容之拘束，已如前述，再者，被上訴人並同意讓上訴人延租至109年7月31日止，是上訴人於109年7月31日前占有使用系爭房屋，難認無正當權源，被上訴人主張上訴人無權占有系爭房屋，殊嫌無據，難以憑採。至109年8月1日起，雖無證據證明被上訴人同意上訴人繼續承租或使用系爭房屋，然上訴人於原審判決後之109年8月28日即已搬離系爭房屋並遷出，被上訴人並已收回系爭房屋，業經上訴人陳明在卷（見本院卷第54、192頁），亦為被上訴人訴訟代理人於本院準備程序時所自認（見本院卷第55、169頁），是上訴人於109年8月1日以後無權占有系爭房屋之事實，於本院言詞辯論終結時已不存在，故被上訴人就此部分仍請求上訴人遷出並交還系爭房屋，自屬欠缺權利保護之必要。
⒊從而，上訴人自109年8月1日起占有系爭房屋雖無正當法律權
源，屬無權占有，惟於本院審理時，系爭房屋已由被上訴人收回，被上訴人請求上訴人遷出並交還系爭房屋，已無受保護之必要，為無理由，不應准許。
㈣被上訴人請求上訴人給付相當於租金之不當得利，有無理由
？⒈按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利
益，雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同，民法第179條定有明文。
⒉查被上訴人應受周家平與上訴人所訂立租賃契約之拘束，已
據本院認定如前，觀諸卷附上訴人所提房屋租賃契約書房租收付款明細欄最後1欄之記載，自107年3月5日起至109年6月30日止，租金為225,000元等情（見原審卷第66頁），被上訴人雖爭執該記載之真實性，惟其上已經周家平親簽姓名並用印，依民事訴訟法第358條之規定，應推定為真正，是堪認上訴人係依其與周家平所簽訂租賃契約之法律關係占有使用系爭房屋，且迄109年6月30日止均有給付對價，尚非無法律上原因而受有利益，至109年7月1日起至上訴人109年8月28日遷出並交還系爭房屋之2個月期間，參以上訴人與周家平所定租賃契約第5條之約定（見原審卷第67頁），上訴人於訂約時已交付30,000元作為押租保證金，而該押金迄今尚未退還予上訴人，亦經上訴人陳明在卷（見本院卷第192頁），是被上訴人原應依周家平與上訴人所簽租賃契約第5條之約定於上訴人不繼續承租，遷空、交還系爭房屋後無息退還上訴人該押租保證金30,000元（相當於2個月租金之數額），今以該押租金抵扣上訴人於109年7、8月間占有使用系爭房屋所應支付之對價，即難認被上訴人受有何損害。
⒊從而，上訴人於109年6月30日前占有使用系爭房屋既非無法
律上之原因而受有利益，其於109年7、8月間占有使用系爭房屋亦未致被上訴人受有損害，是被上訴人請求上訴人給付相當於租金之不當得利，殊嫌無據，不應准許。
五、綜上所述，被上訴人主張並未同意周家平將系爭房屋出租予上訴人等情，為不足採。從而，被上訴人本於前揭原因事實，依民法第767條第1項規定，訴請上訴人自系爭房屋遷出，並將系爭房屋交還被上訴人，另依民法第179條不當得利法律關係，訴請上訴人自106年9月4日起至交還系爭房屋之日止，按月給付被上訴人15,000元，為無理由，不應准許。原審判命上訴人遷讓及給付不當得利，並依職權為假執行之宣告，自有未洽。上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為有理由。自應由本院予以廢棄改判，如主文第2項所示。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘主張、攻擊防禦方法，經本院斟酌後核與判決結果不生影響，無一一詳細論述之必要，附此敘明。
七、據上論結，本件上訴為有理由，依民事訴訟法第436條之1第3項、第450條、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 111 年 1 月 7 日
民事第一庭審判長法 官 林南薰
法 官 林麗玉法 官 蔡欣怡以上正本係照原本作成。不得上訴。
中 華 民 國 111 年 1 月 7 日
書記官 謝國聖